Tout comprendre sur la SCI

SCI à l'IS ou à l'IR : Comparatif Complet 2026

Quel régime fiscal choisir pour votre SCI ? Comparatif détaillé IS vs IR : taux, amortissement, plus-values, dividendes. Simulations chiffrées sur 20 ans.

Plus-Value SCI IS vs IR : Calcul Comparé et Pièges à Éviter

Comment calculer la plus-value en SCI IR et IS ? Abattements durée de détention, exonérations, surtaxe, cession de parts vs immeuble. Simulations chiffrées.

Plus-Value SCI IS : Calcul VNC, Double Imposition et Stratégies

78 250 € d'IS sur 330 000 € de plus-value. VNC, taux IS 15/25 %, PFU 31,4 %, déficits reportables, cession de parts vs immeuble. Cas pratiques complets.

SCI Familiale 2026 : Création, Fiscalité, Transmission

SCI familiale 2026 : création entre membres d'une famille, fiscalité IR/IS, donation de parts, démembrement, succession et pièges à éviter.

SCI Familiale avec Enfants Mineurs 2026 : Emprunt, Donation, Juge

SCI + enfants mineurs : pourquoi votre banque refuse l'emprunt (article 387-1 C. civ.), 3 solutions structurelles pour quand même obtenir un crédit, donation 100 000 € × 2 par parent, gouvernance et conflit d'intérêts. 3 cas chiffrés.

SCI et Résidence Principale 2026 : Avantages, Pièges, Fiscalité

Habiter dans le bien de votre SCI : revenu fictif art. 15-II, exonération PV RP préservée à l'IR, PTZ perdu, abattement IFI 30 % qui saute. 4 cas où ça fait sens, 3 où c'est une erreur.

Compte Courant d'Associé en SCI 2026 : Fiscalité et Pièges

CCA en SCI : alimentation, taux maximum déductible 4,55 % (TMP), fiscalité IR vs IS, remboursement, abandon avec clause de retour. 3 cas pratiques chiffrés (dirigeant SAS, TNS, retraités).

Passer une SCI de l'IR à l'IS en 2026 : Méthode et Pièges

Passage SCI IR → IS : option art. 206-3 CGI, délai 3 mois, bilan d'ouverture valeur vénale ou origine, plus-value latente, amortissements, fenêtre 5 ans LF 2019. 3 cas chiffrés.

Transmission

Cession de parts de SCI 2026 : Procédure, Agrément, Fiscalité

Cession parts SCI : agrément art. 1861 C. civ., valorisation ANR avec 3 décotes, droits 5 % (art. 726 CGI), plus-value 36,2 % (IR) ou PFU 31,4 % (IS), sort du compte courant d'associé. 3 cas chiffrés.

Financement

Prêt bancaire SCI 2026 : Fiscalité, Garanties, Comptabilisation

Prêt SCI : capacité d'emprunt HCSF 35 %, garanties hypothèque/PPD/caution Crédit Logement, intérêts déductibles IR (art. 31) ou IS (art. 39), plafond TMP CCA, loi Lemoine, écritures compte 164. 3 cas chiffrés.

Transmission

Décès Associé SCI 2026 : Héritiers, Agrément, Droits

Décès en SCI : continuité art. 1870 C. civ., clause d'agrément des héritiers, évaluation parts ANR avec 3 décotes, droits succession 5-45 % (art. 777 CGI), sort du CCA exigible, démembrement automatique art. 757. 3 cas chiffrés.

Cycle de vie

Dissolution SCI 2026 : Procédure, Boni, Fiscalité

Dissolution-liquidation SCI : 7 causes art. 1844-7 C. civ., amiable vs judiciaire vs réunion une main (art. 1844-5), liquidateur (art. 1844-8), boni au PFU 31,4 %, droit de partage 2,5 % (art. 746 CGI), sort du CCA. 3 cas chiffrés.

Travaux

Travaux SCI 2026 : Déductibles, Immobilisables, Amortissables

Travaux SCI : distinction déductibles vs immobilisables vs amortissables, régime IR (art. 31 CGI) ou IS (art. 39 + amortissement composants), TVA 5,5/10/20 %, plafond rénovation énergétique 21 400 € (prorogé 2027). 3 cas chiffrés.

Créer une SCI en 2026 : Étapes, Coûts et Formalités

Les 7 étapes détaillées pour créer votre SCI : rédaction des statuts, capital social, annonce légale, immatriculation INPI, choix IR/IS. Coûts réels de 320 à 2 800 €.

LMNP ou SCI : Quel Statut Choisir en 2026 ?

Comparatif détaillé LMNP vs SCI IR vs SCI IS vs SARL de famille. Fiscalité, amortissement, plus-value, transmission avec exemples chiffrés.

Indivision ou SCI 2026 : Comparatif Complet avec 3 Cas Chiffrés

Comparatif définitif indivision vs SCI : 5 différences fondamentales (gestion, sortie, transmission, fiscalité, responsabilité), 3 cas chiffrés (couple PACS, 4 amis investisseurs en meublé avec amortissement par composants + LFI 2025, succession), procédure de passage indivision → SCI.

Créer une SCI Seul : 4 Solutions Légales

Créer une SCI seul est interdit par la loi, mais 4 solutions légales existent : SASU holding, associé familial, enfant mineur, démembrement.

Amortissement SCI IS : Calcul, Composants et Exemples

Guide complet amortissement en SCI IS : décomposition par composants, durées, calcul pas à pas, exemple chiffré. Pas de plafonnement art. 39 C.

Valeur Terrain SCI : Comment la Calculer

Méthode DVF pas à pas pour calculer la valeur du terrain en SCI à l'IS et optimiser vos amortissements. Jurisprudence et exemples chiffrés.

Aménagements Intérieurs SCI IS : Amortissement et Calcul

Amortissement des aménagements intérieurs en SCI IS : peinture, sols, cuisine, salle de bain. Part 30-35 %, durée 15 ans, exemples chiffrés.

Étanchéité SCI IS : Amortissement et Calcul

Amortissement de l'étanchéité en SCI IS : fenêtres, volets, joints, ravalement. Part 10 %, durée 15 ans, exemples chiffrés et impact revente.

Optimiser ses Amortissements en SCI IS

Stratégies d'optimisation : frais d'acquisition, durées, déficit reportable, arbitrage PV, cession de parts, donation. Simulation 20 ans.

Plan d'amortissement SCI IS : le Construire Pas à Pas

Construisez votre plan d'amortissement SCI IS étape par étape : 5 composants, prorata temporis en jours, tableau sur 50 ans. Exemple complet sur appartement à 300 000 €.

Facturation Électronique et SCI : Guide 2026

Votre SCI est-elle concernée par la facturation électronique ? Arbre de décision, calendrier, quittances vs factures, e-reporting, sanctions.

Déclaration 2072 SCI : Remplir Case par Case

Comment remplir la 2072 de votre SCI en 2026 ? Guide case par case avec captures du formulaire officiel CERFA, exemple chiffré complet et erreurs à éviter.

Donation Parts SCI : Transmettre en Réduisant les Droits

Donner des parts SCI à vos enfants : abattements, barème, décotes illiquidité, exemples chiffrés. Comment transmettre votre patrimoine en payant 0 € de droits.

SCI et IFI 2026 : Déclarer ses Parts, Valorisation et Exonérations

IFI et parts de SCI : seuil 1 300 000 €, ratio actif immobilier, décotes, réforme 2024 des dettes déductibles, pas d'abattement 30 % RP. 5 cas pratiques chiffrés.

SCI et Location Meublée : Risques et Solutions

Location meublée en SCI : seuil 10 %, requalification IS, para-hôtellerie, SARL de famille, loi Le Meur. Exemples chiffrés avant/après.

Déficit Foncier SCI : Calcul, Report et Optimisation

Déficit foncier en SCI : plafond 10 700 €, report 10 ans, intérêts séparés, répartition associés. Tableau multi-années et stratégie d'optimisation.

Statuts SCI : Rédiger des Statuts Solides (Guide 2026)

8 mentions obligatoires (art. 1835 CC), clause d'agrément, capital variable, gérance limitée, clause léonine : le guide juridique complet pour des statuts SCI à toute épreuve.

Capital Social SCI 2026 : Montant, Apports, Libération

Capital SCI : 1 € minimum légal mais impact direct sur la plus-value cession parts, 3 types d'apports (numéraire/nature/industrie), libération différée, droits 5 % à l'IS, capital fixe vs variable. 3 cas chiffrés.

Assemblée Générale SCI : Obligations, Convocation et PV (2026)

AG de SCI : obligation légale (art. 1856), délai LRAR 15 jours, tableau des majorités, modèles de convocation et PV, cas particuliers (gérant récalcitrant, mineur, démembrement). Loi 2024.

SCI : Avantages et Inconvénients en 2026

5 avantages réels chiffrés (transmission, gouvernance, choix IR/IS, trésorerie) face à 5 inconvénients (coûts, formalisme, responsabilité indéfinie) et 5 situations où la SCI est une mauvaise idée.

Charges Déductibles en SCI : Liste Complète 2026 (IR et IS)

Liste limitative art. 31 CGI à l'IR vs déductibilité élargie art. 39 CGI à l'IS : intérêts, travaux, amortissement, frais de gestion. Le cas chiffré qui fait passer l'impôt de 2 775 € à 0 €.

SCI et TVA 2026 : Option, Parking, Bail Commercial

Exonération de la location nue, option art. 260 2° CGI pour récupérer la TVA sur un local pro, cas de plein droit (para-hôtellerie, parking), 3 taux et piège du vingtième. 3 cas chiffrés.

SCI ou Nom Propre 2026 : le Comparatif Chiffré

Acheter un bien locatif en SCI ou en direct ? Fiscalité IR/IS, crédit bancaire, plus-value, transmission : 3 cas chiffrés à l'euro pour trancher selon votre profil.

SCI et Bail Commercial 2026 : Murs, Loyer, Fiscalité

SCI propriétaire d'un local sous bail commercial : statut L. 145-1, indices ILC/ILAT 2026, plafonnement, décret tertiaire, arbitrage IR/IS et option TVA. 3 cas chiffrés.

Taux Réduit IS 15 % en SCI 2026 : Conditions et Écueils

Le taux réduit d'IS à 15 % (art. 219 I b CGI) : 3 conditions cumulatives, plafond 42 500 €, jusqu'à 4 250 € d'économie, holding interposée et proratisation. Cas chiffrés et pièges.

Siège Social SCI 2026 : 4 Options, Transfert et Tarifs

4 options de domiciliation (domicile du gérant, immeuble, société agréée, coworking), procédure de transfert chiffrée, modèles de PV et LRAR, risques de siège fictif.

Apport d'un Immeuble à une SCI 2026 : Droits et Plus-Value

Droits d'enregistrement (500 € à l'IR sous engagement vs 5 % à l'IS), plus-value déclenchée par l'apport, évaluation, apport mixte avec emprunt repris et procédure notariée. 2 cas chiffrés.

Gérant de SCI 2026 : Pouvoirs, Responsabilité, Révocation

Statut du gérant : nomination, pouvoirs internes (art. 1848) et externes (art. 1849), responsabilité civile/pénale/fiscale, révocation pour juste motif, co-gérance. 2 cas chiffrés.

Rémunération du Gérant de SCI 2026 : Salaire Possible ?

Déductibilité selon le régime (non déductible en SCI IR, déductible en SCI IS art. 39), statut social sans cotisations, formalisme AG/PV, arbitrage rémunération / compte courant / dividendes. 2 cas chiffrés.

Holding Immobilière avec SCI 2026 : le Montage Complet

Holding au-dessus d'une SCI à l'IS : régime mère-fille (exonération 95 % des dividendes), apport de parts, intégration fiscale, effet de levier, transmission et abus de droit. Seuil de rentabilité et cas chiffrés.

SARL de Famille ou SCI 2026 : Que Choisir pour le Meublé ?

Comparatif SARL de famille à l'IR (art. 239 bis AA) vs SCI à l'IS pour la location meublée : amortissement, réintégration LFI 2025, Dutreil. Verdict après 15 ans chiffrés et 8 pièges.

SCI ou SAS / SASU 2026 : Comparatif pour l'Immobilier

Nature juridique, responsabilité, fiscalité IS vs option IR (art. 239 bis AB), Flat Tax. 3 cas chiffrés (immeuble locatif, holding SAS + SCI fille, marchand de biens), frais de création et 10 erreurs.