Provision pour créance douteuse en SCI : provisionner un loyer impayé (2026)

Dans une SCI à l'impôt sur les sociétés, un loyer non payé est imposé exactement comme un loyer encaissé. Le locataire ne verse rien. Le compte bancaire ne bouge pas. Et au 15 mai suivant — date limite de paiement du solde d'IS pour un exercice clos le 31 décembre — la SCI décaisse quand même de l'impôt sur cette somme. Ce n'est pas un bug du système : c'est la comptabilité d'engagement qui fonctionne normalement. Le correctif existe, il s'appelle la provision pour créance douteuse — techniquement une dépréciation de créance client. Il est déductible. Mais il repose sur trois conditions cumulatives que je vois manquer, en tout ou partie, dans la majorité des dossiers qui arrivent chez nous en reprise.

Dans une SCI à l'impôt sur le revenu, il n'y a rien à provisionner du tout. Le loyer impayé n'est pas déclaré, donc pas imposé. Point final. Je préfère l'écrire ici plutôt que de vous laisser parcourir huit chapitres pour découvrir que le sujet ne vous concerne pas : si vous êtes à l'IR et que vous cherchez comment « déduire » un impayé, allez directement au chapitre 2, la réponse y tient en trois lignes.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (CGI, BOFiP, Plan comptable général, Légifrance). Mis à jour le 8 août 2026.

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1. Le problème en une image : payer l'impôt sur un loyer jamais reçu

D'où vient le problème

Une SCI soumise à l'IS tient une comptabilité d'engagement. Un produit est enregistré quand il est acquis, pas quand il tombe sur le compte. Pour un loyer, l'article 38, 2 bis du CGI ne laisse aucune marge d'interprétation : les produits correspondant à des prestations continues rémunérées notamment par des loyers sont pris en compte au fur et à mesure de l'exécution de la prestation. Le local a été mis à disposition en octobre ? Le loyer d'octobre est un produit d'octobre. Que le locataire ait payé, payé en retard ou jamais payé ne déplace pas d'un jour la date de rattachement.

D'où une situation que personne ne trouve intuitive la première fois : au 31 décembre, le compte de résultat affiche des loyers qui n'ont jamais existé en trésorerie. Ils gonflent le bénéfice. L'IS se calcule sur ce bénéfice. La boucle est bouclée, et elle se referme sur le gérant.

Pourquoi la loi tolère un correctif

Le législateur n'a pas fermé les yeux sur cette situation. L'article 39, 1, 5° du CGI autorise la déduction des « provisions constituées en vue de faire face à des pertes ou charges nettement précisées et que des événements en cours rendent probables ». Une créance de loyer dont le recouvrement est compromis coche les trois cases : une perte, identifiée au locataire et à l'euro près, née d'événements antérieurs à la clôture.

Attention à ce que la provision fait réellement. Elle ne supprime pas l'impôt, elle le décale. Le locataire finit par payer ? Reprise, et le produit redevient imposable. La créance est définitivement perdue ? Reprise également, remplacée par une charge définitive. À l'arrivée, sur deux ou trois exercices, la SCI n'aura été imposée que sur ce qu'elle a vraiment gagné. C'est toute la mécanique du passage du résultat comptable au résultat fiscal : la comptabilité constate un droit, la fiscalité admet qu'il ne vaut peut-être rien, et l'écart finit par se résorber.

Trois choses que la provision n'est pas

• Un moyen de récupérer le loyer. Une dotation au 6817 n'a jamais fait payer un locataire. Le recouvrement se joue ailleurs — relance, mise en demeure, commandement de payer, assignation — et c'est l'objet de notre guide dédié aux impayés de loyer en SCI. La provision n'est que le reflet comptable de cette bataille-là.
• Une provision pour charge. On n'anticipe pas ici une dépense future : on constate qu'un actif déjà inscrit au bilan vaut moins que sa valeur faciale. La nuance n'a rien d'académique, elle commande le compte à mouvementer, la place au bilan et tout le raisonnement fiscal. Rien à voir, donc, avec la provision pour gros entretien, qui obéit à des conditions autrement plus étroites.
• Un levier de pilotage du résultat. J'ai vu des dotations passées en décembre « parce que l'exercice était trop bon ». Sans dossier de recouvrement derrière, c'est une provision non déductible, et elle se voit à dix mètres.

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2. La frontière IR / IS : à l'IR, il n'y a rien à provisionner

Une bonne moitié des pages qui traitent ce sujet en ligne mélange les deux régimes. Séparons-les proprement.

En SCI à l'IR : la comptabilité de caisse règle le problème toute seule

Une SCI à l'IR relève des revenus fonciers. L'article 29 du CGI définit le revenu brut des immeubles comme le montant des recettes brutes perçues par le propriétaire, et l'article 28 en déduit le revenu net après charges. Tout tient dans un participe passé : perçues. Ce qui n'est pas encaissé n'est pas un revenu, et ce qui n'est pas un revenu ne s'impose pas.

Trois conséquences, toutes favorables au bailleur :

• Le loyer impayé n'est pas porté sur la déclaration 2072, ni sur la quote-part 2044 des associés.
• Il n'y a aucune provision à comptabiliser : provisionner supposerait qu'un produit ait d'abord été constaté, ce qui n'est pas le cas.
• Il n'y a aucune « perte de loyer » à déduire. Une recette non perçue n'est pas une charge — c'est simplement une recette absente. Inscrire un impayé en charge sur la 2072 revient à créer une ligne sans facture et sans justificatif : c'est l'erreur que je rencontre le plus souvent dans les dossiers IR, et elle se repère en une seconde.

L'opposition entre comptabilité de trésorerie et comptabilité d'engagement n'a jamais d'illustration plus parlante que celle-ci. À l'IR, le décalage entre le droit au loyer et son encaissement n'existe tout simplement pas sur le plan fiscal. Il n'y a donc rien à corriger — et rien à provisionner.

Ce qui reste déductible à l'IR malgré tout : les frais engagés pour recouvrer

Le loyer impayé ne se déduit pas, mais tout ce que vous dépensez pour tenter de le récupérer, oui. Le e du 1° du I de l'article 31 du CGI vise les frais de gestion, fixés forfaitairement à 20 € par local et majorés, lorsqu'ils sont effectivement supportés par le propriétaire :

• des frais de procédure — c'est la mention qui couvre les honoraires d'avocat, les émoluments et frais du commissaire de justice (ex-huissier), les frais de commandement de payer, d'assignation et d'exécution ;
• des rémunérations, honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion de l'immeuble (mandat de gestion locative, honoraires du gestionnaire chargé du contentieux) ;
• des rémunérations des gardes et concierges.

Sur un fondement distinct — le a bis du 1° du I du même article 31 —, les primes d'assurance se déduisent pour leur montant réel, prime de garantie loyers impayés (GLI) comprise. Le revers de la médaille : quand l'assureur indemnise, l'indemnité est une recette imposable. Elle prend la place du loyer et en épouse le régime.

Deux cas particuliers à l'IR qu'il faut connaître

Le loyer déclaré par erreur. Le gérant remplit sa 2072 à partir de l'état locatif théorique — douze loyers par lot, sans regarder le relevé bancaire — et déclare des loyers dus au lieu de loyers perçus. Résultat : de l'impôt payé sur de l'argent jamais reçu, alors que le régime de l'IR l'en dispensait. La correction passe par une réclamation contentieuse auprès du service des impôts, dans le délai de l'article R*196-1 du LPF, soit en pratique jusqu'au 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la mise en recouvrement. Joignez la preuve de l'impayé : avis d'échéance, relances, décompte locataire.

L'arriéré finalement encaissé. Le locataire disparaît deux ans, puis régularise d'un coup trois années d'arriérés. Ces sommes sont imposables l'année où elles tombent, et elles peuvent propulser les associés dans une tranche qu'ils n'ont jamais connue. Le système du quotient applicable aux revenus différés existe précisément pour ça : nous l'avons détaillé dans notre guide sur le quotient et les revenus fonciers exceptionnels en SCI.

Un cas hybride à ne pas manquer : la SCI à l'IR avec un associé personne morale. Dès qu'une société à l'IS détient des parts, sa quote-part de résultat se détermine selon les règles de l'IS (art. 238 bis K du CGI). La SCI doit donc produire, pour ce seul associé, un résultat calculé en comptabilité d'engagement — et tout ce chapitre, provision pour créance douteuse comprise, redevient d'actualité sur cette fraction. À lui seul, ce cas justifie de tenir une comptabilité complète : voir SCI avec un associé personne morale.

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3. Les trois conditions de déductibilité de la provision à l'IS

Retour à l'IS, et à l'article 39, 1, 5° du CGI. Trois conditions, cumulatives : il suffit d'en manquer une pour que la totalité de la provision soit réintégrée — créance non individualisée, absence d'événement rendant la perte probable, dotation jamais comptabilisée. À distinguer du cas où les trois conditions sont réunies mais le montant surévalué (provision non déduite des garanties, provision calculée TTC) : l'administration ne réintègre alors que la fraction excédentaire, la provision étant limitée à la part de créance dont l'irrécouvrabilité est probable, estimée avec une approximation suffisante (BOI-BIC-PROV-40-20, n^os 210 à 230).

Condition 1 : une perte nettement précisée quant à sa nature

La provision doit viser une créance déterminée. Votre dossier doit répondre à trois questions sans hésitation : qui doit, combien, et au titre de quelles échéances. Un simple tableau par locataire, avec la date de chaque échéance impayée et le solde arrêté à la clôture, suffit largement.

Ce qui élimine d'un coup toutes les approches globales — et elles sont nombreuses :

• « 5 % des loyers annuels » au titre du risque locatif général : rejetée ;
• une provision assise sur l'ancienneté moyenne du poste locataires : rejetée aussi, parce qu'une SCI a trois locataires, pas un portefeuille homogène de milliers de petites créances ;
• une provision « de précaution » qui ne nomme personne : rejetée.

Le BOFiP ne laisse pas de place au doute : l'entreprise doit préciser chaque créance douteuse individuellement, et les provisions calculées « en appliquant un pourcentage arbitrairement fixé au montant total des créances » sont écartées (BOI-BIC-PROV-40-20, n^os 170 et 190). Les méthodes statistiques ne sont tolérées que pour des entreprises brassant un très grand nombre de créances homogènes et de faible valeur unitaire, où l'expérience passée permet une estimation fiable. Une SCI de rapport avec quinze lots n'entre pas dans cette catégorie, et n'y entrera jamais. Ici, on raisonne locataire par locataire.

Condition 2 : une probabilité suffisante, née d'événements en cours à la clôture

C'est là que se jouent quasiment tous les redressements sur ce poste. La probabilité de perte doit venir d'événements en cours à la date de clôture, objectivables par un tiers. Le pressentiment du gérant ne vaut rien devant un vérificateur.

Une nuance que beaucoup ignorent, et qui joue en votre faveur : l'administration n'exige pas de poursuites judiciaires préalables. La faillite du débiteur suffit, bien sûr, mais sa seule situation financière « notoirement difficile » caractérise déjà la probabilité de perte (BOI-BIC-PROV-40-20, n° 140). Sont en revanche expressément écartés la conjoncture économique générale et l'incident de paiement isolé (n° 150). En droit, donc, ce qui compte est l'état du débiteur, pas l'acte de procédure. En pratique, l'acte de procédure reste le meilleur moyen de prouver cet état — et le plus rapide à produire en contrôle.

Ce qui caractérise une probabilité suffisante :

Ce qui ne suffit pas :

• Un simple retard. Le locataire qui paie systématiquement avec trois semaines de décalage mais qui paie toujours ne crée aucune probabilité de perte. Provisionner sa créance serait indéfendable.
• L'ancienneté seule. « Plus de six mois d'impayé » n'existe pas comme critère fiscal. C'est un signal d'alerte, pas une preuve. Adossez-y des diligences.
• Le pourcentage forfaitaire. Déjà traité plus haut : rejet quasi automatique.
• Un événement postérieur à la clôture. Tout s'apprécie au 31 décembre. Une liquidation prononcée le 15 février N+1 ne justifie pas, en soi, une dotation au titre de N. Elle peut la justifier si la situation du locataire était déjà compromise à la clôture et que le jugement ne fait que sceller un état de fait antérieur — mais c'est alors à vous de le démontrer, pièces en main.
• Le silence complet. Une créance qu'on ne réclame jamais n'est pas douteuse : c'est une renonciation à recettes. Et si le débiteur se trouve être un associé, la lecture devient franchement hostile (chapitre 8).

Le montant : une perte probable, nette des garanties

La provision doit coller au montant de la perte réellement probable. Deux retraitements, toujours les mêmes, à faire avant de saisir le moindre chiffre :

1. Déduire les garanties détenues. Dépôt de garantie encaissé et disponible, caution solidaire d'une personne solvable, garantie Visale, indemnité GLI acquise. Prenons une créance de 3 000 € couverte par un dépôt de 900 € et une GLI qui accepte de prendre le solde : la perte probable est nulle, la provision doit l'être aussi. Le traitement comptable du dépôt est détaillé dans notre guide des écritures de dépôt de garantie en SCI.
2. Retenir le hors taxes. Si la SCI est assujettie — locaux professionnels sous option de l'article 260, 2° du CGI, emplacements de stationnement, para-hôtellerie —, la TVA facturée n'a jamais été un produit pour elle : elle est collectée pour le Trésor, et elle redeviendra récupérable si la créance est perdue pour de bon. La provision plafonne donc au montant hors taxes, ce que le BOFiP rappelle noir sur blanc (BOI-BIC-PROV-40-20, n° 230). Tout le mécanisme est au chapitre 6.

Dernière liberté, et elle est réelle : personne ne vous oblige à provisionner 100 % du solde net. Une dotation de 50 ou 70 % est parfaitement admise, et souvent plus crédible qu'une provision intégrale passée au premier incident de paiement. Le seul juge de paix, c'est la cohérence entre le montant provisionné et l'état du dossier de recouvrement.

Condition 3 : la constatation effective dans les écritures de l'exercice

Une provision non comptabilisée n'existe pas fiscalement. Il n'y a pas de session de rattrapage : on ne « déduit » pas extra-comptablement une dépréciation de créance sur le tableau de détermination du résultat fiscal, le texte exige sa constatation dans les écritures de l'exercice, avant l'arrêté des comptes. La revue des créances douteuses appartient donc aux travaux de clôture comptable, au même rang que l'inventaire ou le calcul des amortissements. Passé l'arrêté, la fenêtre est fermée.

Et ce n'est pas fini : la provision doit ensuite figurer au relevé des provisions joint à la déclaration de résultats (chapitre 7). Comptabilisée mais absente du relevé, elle expose la SCI à une sanction propre — même si, sur le fond, elle était parfaitement déductible.

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4. Les écritures de la provision, pas à pas : 411, 416, 6817, 491

Bonne nouvelle : quatre comptes suffisent à couvrir tout le circuit, plus un cinquième pour le dépôt de garantie. Les intitulés ci-dessous sont ceux du Plan comptable général (règlement ANC n° 2014-03), que nous déclinons pour l'immobilier dans notre guide du plan comptable adapté à la SCI.

Étape 0 — Le loyer, comptabilisé qu'il soit payé ou non

On oublie souvent de remonter jusque-là. À l'IS, le loyer s'enregistre à l'échéance, encaissement ou pas. C'est cette écriture, et elle seule, qui fabrique à la fois la créance au bilan et le produit imposable.

Le compte de produit varie selon le plan de comptes retenu : 706 « Prestations de services », sous-compte 708 dédié aux loyers, ou 752 « Revenus des immeubles ». Quand la location est l'activité de la société — c'est le cas de toute SCI de rapport —, le classement en produits d'exploitation s'impose. Le paramétrage complet est dans notre guide des écritures de loyers en SCI.

Étape 1 — Le transfert en créance douteuse (411 → 416)

Le recouvrement devient incertain ? Le solde du locataire quitte le 411 pour le 416. Ni le résultat ni le total du bilan ne bougent : c'est un pur reclassement. Son utilité est ailleurs — le risque devient visible dans la balance, et la ligne datée constitue la première pièce du dossier justificatif.

Soignez le libellé autant que le montant. « Transfert 416 » ne prouve rien. « Commandement de payer du 20/12/2026 » transforme une ligne comptable en élément de preuve, gratuitement. Souvenez-vous que le vérificateur commence par lire votre FEC, où les libellés apparaissent en intégralité — c'est souvent la première impression qu'il se fait du dossier.

Étape 2 — La dotation à la dépréciation (6817 / 491)

Voici l'écriture qui, elle, fait baisser l'impôt. Elle passe en charge la fraction de la créance que la SCI considère comme perdue.

Trois choses à ne pas rater sur cette écriture :

• Le montant est hors taxes quand la SCI est assujettie. Créance TTC de 2 400 € (2 000 € HT + 400 € de TVA) : la dépréciation porte sur 2 000 €, pas un centime de plus. La TVA n'a jamais été un produit de la SCI, et elle redeviendra récupérable si la perte se confirme. La provisionner, c'est déduire deux fois la même somme.
• Le 491 est un compte d'actif soustractif. Il se lit en négatif du poste créances : 2 700 € brut, 1 800 € de dépréciation, 900 € en valeur nette au bilan. Ce que le locataire doit juridiquement n'a pas bougé d'un euro. Provisionner n'est pas renoncer, et surtout pas une raison d'arrêter de réclamer.
• La dotation frappe le résultat d'exploitation. Vos ratios se dégradent, et votre banquier le verra au moment de financer le lot suivant. Ce n'est pas grave, mais c'est à expliquer plutôt qu'à laisser découvrir — un mot en assemblée et une ligne dans le suivi des indicateurs de pilotage de la SCI suffisent.

Étape 3 — L'ajustement à chaque clôture

Une dépréciation vit. Chaque clôture impose de la réévaluer au regard de l'état réel du dossier, et l'écriture ne porte jamais que sur l'écart :

• Le risque s'aggrave (nouvelles échéances impayées, départ du locataire, liquidation) : dotation complémentaire au 68174 par le crédit du 491.
• Le risque diminue (encaissement partiel, protocole d'accord respecté, caution qui se manifeste) : reprise partielle par le débit du 491 et le crédit du 7817. Le produit de reprise est imposable.
• Le risque disparaît (règlement intégral) : reprise totale.
• Le risque se réalise (irrécouvrabilité établie) : passage en perte au 654 et reprise concomitante de la totalité de la provision. C'est l'objet du chapitre suivant.

Étape 4 — L'imputation du dépôt de garantie

Le locataire part, le dépôt détenu au passif vient s'imputer sur sa dette. Cette écriture éteint une partie de la créance douteuse sans qu'un euro ne circule par la banque :

Un rappel juridique s'impose ici, parce que la confusion est fréquente. L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 autorise le bailleur à retenir sur le dépôt les sommes dues par le locataire, à charge pour lui de les justifier — mais à la restitution des lieux, pas avant. En cours de bail, le dépôt reste intouchable. D'où la gymnastique : tant que le locataire est dans les murs, on tient compte du dépôt pour réduire la perte probable et calibrer la dotation, sans jamais l'affecter comptablement à la créance.

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5. De la provision à la perte définitive (compte 654)

Aucune provision n'est éternelle. Elle finit toujours par se dénouer, dans un sens ou dans l'autre. Quand la créance est définitivement perdue, deux écritures partent ensemble — et l'oubli de la seconde alimente à lui seul une bonne part des rappels d'IS sur ce poste.

Quand une créance devient-elle définitivement irrécouvrable ?

L'irrécouvrabilité ne se décrète pas depuis son bureau : elle se prouve, pièce à l'appui. Les situations habituellement admises :

L'abandon de créance mérite un avertissement à part. Renoncer de son plein gré à un loyer n'est pas une perte que l'on subit, c'est une décision que l'on prend — donc un acte de gestion, jugé comme tel. Pour qu'il soit déductible, il faut que la SCI y trouve son compte : faire partir rapidement un locataire insolvable et relouer dans le mois plutôt que d'attendre neuf mois d'expulsion, c'est un intérêt propre parfaitement défendable. Encore faut-il l'écrire quelque part — un protocole signé, une décision d'assemblée. Sans trace, l'administration lira un acte anormal de gestion, avec les conséquences décrites dans notre guide des motifs de redressement d'une SCI.

La double écriture de la perte

Restons sur le dossier Dupont. Le commissaire de justice dresse un procès-verbal de carence : plus rien à saisir. La créance résiduelle, 800 €, est perdue, et la provision qui la couvrait s'élève elle aussi à 800 €.

Quand la provision couvrait exactement la perte, l'effet net sur le résultat est nul : 800 € de charge, 800 € de produit. Rien d'anormal — l'avantage fiscal a déjà été pris l'année de la dotation. En revanche, oubliez l'écriture 2 et vous déduisez deux fois la même perte : une première fois par la dotation, une seconde par la charge définitive. C'est, de loin, l'irrégularité la plus relevée sur ce poste, et la plus facile à détecter : le vérificateur compare le solde du 491 à celui du 416, et l'écart saute aux yeux.

Compte 654 ou compte 6714 ?

Beaucoup de gérants ont appris à passer les créances irrécouvrables en charges exceptionnelles, au 6714. Il faut désapprendre. Le règlement ANC n° 2022-06, applicable aux exercices ouverts depuis le 1^er janvier 2025, a considérablement resserré le périmètre du résultat exceptionnel. Or un locataire qui ne paie pas relève de l'ordinaire d'une société de location, pas de l'exceptionnel : la perte va au 654, en charge d'exploitation. Ce n'est pas cosmétique — le classement déplace vos soldes intermédiaires de gestion et change la lecture de votre rentabilité d'exploitation.

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6. La TVA sur créance irrécouvrable (art. 272 du CGI)

Passez ce chapitre si votre SCI loue de l'habitation nue : l'exonération de l'article 261 D, 2° du CGI règle la question avant qu'elle ne se pose. Ce qui suit vise les SCI assujetties — locaux professionnels loués nus sous option de l'article 260, 2° du CGI, emplacements de stationnement, para-hôtellerie, terrains aménagés. Pour savoir dans quelle case vous tombez, notre guide SCI et TVA fait le tour.

Première question : cette TVA était-elle seulement exigible ?

Une location est une prestation de services. Pour une prestation de services, la TVA devient exigible à l'encaissement du prix (article 269, 2, c du CGI). Traduction : tant que le loyer n'est pas payé, vous ne devez rien au Trésor sur ce loyer. Et si vous n'avez rien reversé, vous n'avez évidemment rien à récupérer. Beaucoup de dossiers s'arrêtent là — vérifiez simplement qu'aucune TVA n'a été déclarée par erreur sur les échéances impayées.

Tout change avec l'option pour les débits, prévue par le même texte, que certains bailleurs exercent pour caler l'exigibilité sur la facturation. Elle se repère à la mention « TVA acquittée d'après les débits » portée sur les factures (article 77 de l'annexe III au CGI). Dans cette configuration, la taxe est due dès l'émission de l'avis d'échéance, payé ou non : la SCI a bel et bien versé au Trésor une TVA que le locataire ne lui a jamais donnée. C'est là, et seulement là, que l'article 272 du CGI devient votre allié.

Le principe de l'article 272 du CGI

Le texte prévoit que la taxe perçue à l'occasion de ventes ou de services est imputée ou remboursée quand ces opérations sont résiliées, annulées ou restent impayées. Pour un impayé, la porte ne s'ouvre qu'une fois la créance définitivement irrécouvrable. Deux corollaires que je vois régulièrement confondus :

• La provision n'ouvre aucun droit à récupération. Provisionner, c'est acter un risque ; l'article 272 réclame une perte consommée. Récupérer la TVA au moment de la dotation, c'est un rappel de taxe programmé.
• La récupération est une imputation, jamais une charge. Elle prend la forme d'une TVA collectée en moins sur la déclaration de la période concernée — voir notre guide de la déclaration de TVA en SCI. Aucune écriture de charge ne doit apparaître.

Le formalisme du duplicata : la condition qui fait tout échouer

C'est l'étape que tout le monde saute, et celle qui fait tomber le dossier. L'imputation suppose la rectification préalable de la facture initiale. Concrètement, la SCI adresse au locataire défaillant un duplicata de la facture d'origine portant une mention du type :

Pourquoi tant de formalisme ? Parce que le mécanisme est à deux faces : vous récupérez votre TVA collectée, et votre locataire doit reverser celle qu'il avait déduite sur ce même loyer. Le duplicata est le signal qui déclenche la seconde opération, d'où l'exigence qu'il lui soit effectivement adressé. Copie du duplicata et preuve d'envoi : c'est la première pièce que le vérificateur réclamera. Locataire disparu ? L'administration dispense alors de toute formalité de rectification de la facture initiale (BOI-TVA-DED-40-10-20, n° 40, reprenant la RM Hamelin n° 74851, JO AN du 13 décembre 2005, p. 11540). Conservez en revanche la preuve de la disparition : recherches infructueuses du commissaire de justice, courriers revenus « destinataire inconnu ».

Le cas de la procédure collective du locataire

Attention, ce n'est pas une tolérance administrative : c'est la loi. Le 1 de l'article 272 du CGI dispose que, lorsque le débiteur fait l'objet d'une liquidation judiciaire, l'imputation ou la restitution « peut être effectuée dès la date de la décision de justice qui prononce la liquidation judiciaire ». Inutile donc d'attendre la clôture des opérations, qui peut prendre des années. En redressement judiciaire, la doctrine ouvre la récupération dès le jugement arrêtant le plan de redressement, la quotité des créances demeurant impayées étant alors connue (BOI-TVA-DED-40-10-20, n° 50). Dans les deux cas, il faut du papier : une annonce au BODACC ne suffit pas, et le duplicata reste dû.

Ne laissez pas filer le délai. Cette TVA ne se récupère pas indéfiniment : l'imputation doit figurer sur une déclaration déposée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de l'événement qui ouvre le droit — c'est le délai général de péremption des déductions de l'article 208, I de l'annexe II au CGI. Le dossier posé sur un coin de bureau « en attendant la fin de la procédure » est exactement celui qui se périme.

Un mot sur la recodification en cours. L'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 transfère l'ensemble des règles de TVA du CGI vers le livre II du code des impositions sur les biens et services (CIBS). L'entrée en vigueur, initialement fixée au 1^er septembre 2026, a été reportée au 1^er janvier 2027. L'article 272 du CGI reste donc la référence applicable en 2026, et les références au CGI demeurent admises sur les factures jusqu'au 31 décembre 2027 : la règle de fond, elle, est reprise à droit constant.

Ne pas oublier la CRL

Tant qu'on est dans les taxes, un mot sur celle qu'on retraite le moins bien. Une SCI passible de l'IS au taux de droit commun doit la contribution annuelle sur les revenus locatifs, 2,5 % sur les locaux situés dans des immeubles achevés depuis quinze ans au moins (article 234 nonies du CGI). Deux points méritent votre attention. Premièrement, les revenus soumis à la TVA en sont expressément exonérés : la SCI qui a opté pour la TVA sur ses locaux professionnels ne paie pas de CRL sur ces locaux-là. Deuxièmement — et c'est le retraitement que personne ne fait — l'article 234 duodecies du CGI assoit la contribution, pour les redevables à l'IS, sur les recettes nettes définies à l'article 29 du CGI qui ont été perçues au cours de l'exercice. Un loyer comptabilisé mais jamais encaissé sort donc de l'assiette de CRL, alors qu'il figure bien au compte de résultat. La CRL raisonne en caisse là où l'IS raisonne en engagement : contre-intuitif, et pourtant. Le détail est dans notre guide de la CRL en SCI à l'IS.

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7. Le relevé des provisions et le suivi d'un exercice sur l'autre

Une provision bien comptabilisée n'est pas encore une provision bien déclarée. Il reste à la reporter sur un tableau de la liasse, puis à la suivre d'un exercice sur l'autre jusqu'à ce qu'elle disparaisse. C'est la partie du travail que l'on bâcle le plus volontiers — et, ironie du sort, celle qui laisse le plus de traces écrites.

Une obligation déclarative qui vit sa propre vie

L'article 53 A du CGI et le II de l'article 38 de l'annexe III au CGI imposent de joindre à la déclaration de résultats un tableau des provisions : objet, montant, mouvements de l'exercice. Cette obligation-là est indépendante de la déductibilité. Autrement dit, votre provision peut être irréprochable sur le fond et vous coûter quand même une amende si elle n'a pas été portée sur le tableau. Le a du I de l'article 1763 du CGI sanctionne le défaut de production, l'inexactitude ou le caractère incomplet du relevé par une amende de 5 % des sommes omises, ramenée à 1 % lorsque ces sommes sont effectivement déductibles — l'amende ne frappant que l'exercice au titre duquel l'infraction est mise en évidence.

Le 2033-D-SD porte un nom qui dit tout : relevé des provisions, amortissements dérogatoires et déficits reportables. C'est là que votre dépréciation de créance se déclare, ligne par ligne, avec le montant à l'ouverture, les dotations, les reprises et le solde de clôture. Vous y suivrez aussi, le cas échéant, vos déficits reportables à l'IS. L'architecture d'ensemble est décrite dans notre guide de la liasse fiscale 2033, et la déclaration qui l'accompagne dans celui de la déclaration 2065.

Le suivi individuel, exercice après exercice

Une dépréciation traverse souvent deux ou trois exercices. Pour tenir la distance, il faut un état de suivi par créance repris à chaque clôture. Une balance âgée des loyers suffit : aucune valeur réglementaire, une efficacité redoutable.

Prenez trente secondes pour lire ce tableau ligne à ligne. Bernard n'est pas provisionné : deux mois de retard, une relance en cours, aucun événement qui rende la perte probable. Sa créance est portée hors taxes (150 € HT pour 180 € TTC appelés), la location d'un emplacement de stationnement isolé étant exclue de l'exonération et donc soumise à la TVA à 20 % (art. 261 D 2° du CGI) — l'exonération ne revient que si le parking est étroitement lié à la location exonérée d'un logement, dans le même ensemble immobilier, par le même bailleur et au même locataire, comme accessoire du bail principal (BOI-TVA-CHAMP-10-10-30, n° 170 et 180) — toute la colonne est ainsi homogène en HT. Martin l'est intégralement et pour son montant HT, parce qu'un redressement judiciaire compromet sérieusement le recouvrement. Dupont l'est après déduction du dépôt de garantie. Chaque ligne s'explique en une phrase, et c'est précisément le test à faire passer à vos propres provisions.

Conservez cet état avec les pièces qui l'appuient — il ne vaut que par elles. Les durées de conservation figurent dans notre guide des documents à conserver en SCI, et l'organisation des livres obligatoires dans celui des registres comptables.

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8. Le risque fiscal : réintégration et provision devenue sans objet

Une provision reste une déduction que la société s'accorde à elle-même, sur la foi de son propre jugement. Voilà pourquoi le législateur l'oblige à figurer en clair sur un tableau annexé à la déclaration : l'administration n'a même pas besoin de chercher. Dans les contrôles, trois griefs reviennent presque toujours.

Grief n° 1 : la provision non justifiée

Le grand classique. La dotation est là, bien visible au 6817, mais derrière il n'y a rien : aucune relance écrite, aucune mise en demeure, aucun décompte par échéance, parfois même un bail introuvable. Le vérificateur réintègre l'intégralité du montant au résultat de l'exercice de dotation. Viennent s'ajouter l'intérêt de retard de 0,20 % par mois (art. 1727 du CGI) et, quand le caractère délibéré se démontre — la même provision reconduite trois ans de suite sans qu'une seule lettre ait été envoyée, par exemple —, la majoration de 40 % de l'article 1729 du CGI.

La parade ne coûte rien : trois pièces par créance provisionnée, le bail, le décompte des échéances impayées et l'acte de poursuite le plus récent. Un quart d'heure de classement neutralise l'essentiel du risque.

Grief n° 2 : la provision devenue sans objet et non reprise

Contre celui-là, il n'y a rien à plaider. L'article 39, 1, 5° du CGI impose que toute provision irrégulièrement constituée, comme toute provision devenue sans objet au cours d'un exercice ultérieur, soit rapportée aux résultats de l'exercice concerné. Le locataire a fini par payer, le litige s'est éteint, l'assureur a indemnisé : la provision doit disparaître et le produit de reprise entrer dans la base imposable.

Le vrai problème, c'est que ces provisions dorment. Un 491 crédité en N reste sagement au bilan tant que personne ne le touche. Deux ou trois exercices plus tard, le dossier est oublié, le locataire a déménagé, et la ligne subsiste par pure inertie. Le jour où l'administration la remarque, elle la rapporte au résultat de l'exercice où la provision est devenue sans objet — et si cet exercice-là est prescrit, elle la rattache au plus ancien exercice non prescrit. Le résultat est le même pour vous : un rappel.

Grief n° 3 : la créance sur un associé

Le locataire défaillant est un associé, ou une société qu'il contrôle ? Le dossier bascule dans une autre catégorie. Provisionner puis abandonner une créance de loyer sur un associé sans avoir engagé les poursuites qu'on aurait engagées contre un tiers, cela s'appelle une renonciation à recettes. Double sanction à la clé : acte anormal de gestion côté SCI, dont le résultat est rehaussé du montant abandonné, et revenu distribué occulte côté associé, imposable sur le fondement du c de l'article 111 du CGI. Chez lui, l'assiette est en outre majorée de 25 % (1° du A du 1 de l'article 200 A du CGI), majoration qui joue aussi bien au barème progressif qu'au prélèvement forfaitaire unique depuis l'article 39 de la loi de finances pour 2021. Une seule limite, mais elle compte : cette majoration ne touche jamais les prélèvements sociaux, en application de la réserve d'interprétation du Conseil constitutionnel codifiée au I de l'article L. 136-6 du code de la sécurité sociale.

Entendons-nous : un associé locataire a parfaitement le droit d'être en difficulté. Ce que la SCI doit pouvoir démontrer, c'est qu'elle l'a traité exactement comme elle aurait traité un inconnu — mise en demeure, commandement de payer, action en justice, dans le même tempo. Les précautions à prendre dès la signature du bail sont détaillées dans notre guide louer un bien de la SCI à un associé.

Le point de vigilance des exercices antérieurs

Dernier écueil, moins connu : une provision oubliée ne se rattrape pas quand ça vous arrange. Une charge se déduit de l'exercice auquel elle se rattache, point. La provision qui aurait dû être constituée en N ne peut donc pas ressortir en N+2 pour absorber un bénéfice inconfortable. Dans l'autre sens, une provision indûment déduite en N puis redressée peut ouvrir droit à une correction symétrique des bilans, sous la réserve de l'intangibilité du bilan d'ouverture du premier exercice non prescrit (art. 38, 4 bis du CGI). On est ici dans une matière où l'improvisation se paie cher : devant un doute sur un exercice passé, un rattrapage comptable encadré coûtera toujours moins qu'une écriture bricolée un dimanche soir.

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9. Cas chiffré complet de provision sur deux exercices

Assez de principes. Déroulons le mécanisme en entier, du premier loyer manquant jusqu'à la perte définitive, avec toutes les écritures, tous les montants et l'effet exact sur le résultat imposable de deux exercices consécutifs.

Exercice N — la dotation

Au 31 décembre N, douze loyers comptabilisés, 10 800 € de produits, dont 2 700 € que la SCI n'a jamais vus (octobre, novembre, décembre). Le commandement de payer du 20 décembre est un événement en cours à la clôture : la condition de probabilité est remplie, et surtout elle est documentée par un acte de commissaire de justice. Reste à calibrer le montant. La SCI détient 900 € de dépôt de garantie qui viendront s'imputer sur la dette : la perte réellement probable n'est donc pas de 2 700 € mais de 2 700 − 900 = 1 800 €.

Ce qu'il faut lire dans ce tableau. Sans provision, l'impayé aurait gonflé le résultat de 2 700 €, soit 405 € d'IS au taux réduit de 15 %. Avec la provision, le résultat n'augmente que de 900 € — la part couverte par le dépôt de garantie, que la SCI va réellement conserver. L'impôt tombe à 135 €, soit 270 € qui restent sur le compte au lieu de partir au Trésor. Et au bilan, la créance ressort pour sa valeur nette de 900 € : 2 700 € de brut, 1 800 € de dépréciation.

Exercice N+1 — imputation, reprise partielle, perte définitive

Arrêtez-vous sur la date du 28 mai, c'est le passage délicat. L'encaissement de 1 000 € fait deux choses à la fois : il réduit la créance et il rend la provision surdimensionnée. Les 1 800 € de dépréciation portaient sur une créance nette qui ne vaut plus que 800 €. La reprise partielle de 1 000 € n'est donc pas un choix de gestion, c'est l'application littérale de la règle de la provision devenue sans objet.

Le bilan des deux exercices

Regardez les deux dernières lignes : 1 900 € de résultat cumulé imposable, 1 900 € réellement encaissés — 900 € de dépôt conservé, 1 000 € récupérés sur saisie. À l'euro près. Voilà ce que fait une provision : elle n'efface aucun impôt, elle évite simplement d'en payer sur 1 800 € qui n'ont jamais existé, puis elle laisse la fiscalité rattraper la réalité au fur et à mesure que celle-ci se dessine.

270 € de trésorerie préservée sur l'exercice N, pour un seul appartement à 900 € par mois. Multipliez par une SCI de six lots avec un ou deux contentieux qui traînent en permanence, et l'ordre de grandeur cesse d'être anecdotique — sachant que la somme est due au pire moment, quand la trésorerie encaisse déjà le choc de l'impayé. C'est pour cette raison que je considère le suivi des créances douteuses comme un sujet de pilotage du cash-flow à part entière, et pas comme une case à cocher en fin d'exercice.

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10. Créance douteuse en SCI : les huit erreurs qui coûtent le plus cher

Les chapitres précédents décrivent la règle. Voici ce qui la fait dérailler dans la vraie vie : huit fautes que je retrouve, sous une forme ou une autre, dans presque tous les dossiers que nous reprenons en cours de route.

Erreur 1 — Provisionner à l'IR

Ajouter une ligne « provision pour loyers impayés » aux charges d'une SCI à l'IR, c'est inventer une charge sans texte et sans facture. Elle sera rejetée — et, plus embêtant, elle donnera envie au vérificateur de regarder le reste. Souvenez-vous que les charges déductibles des revenus fonciers sont limitativement énumérées par l'article 31 du CGI, et que les provisions n'y figurent nulle part. Notre guide des charges déductibles en SCI donne la liste exacte.

Erreur 2 — Provisionner sans dossier

Une dotation sans mise en demeure ni acte de poursuite, c'est une déduction offerte sur un plateau. Bail, décompte des échéances, dernier acte de poursuite : trois pièces et le sujet est clos.

Erreur 3 — Provisionner TTC

Sur une créance taxée, la dépréciation s'arrête au prix net. Provisionner la TVA, c'est déduire une somme qui n'a jamais été un produit de la SCI et qui pourra en plus être récupérée par l'article 272 du CGI. Une double déduction, repérable en trois secondes sur une balance.

Erreur 4 — Ignorer les garanties

Dépôt de garantie, caution solidaire, garantie Visale, GLI en cours d'indemnisation : chacune ampute la perte probable. Créance intégralement prise en charge par un assureur qui a donné son accord ? Il n'y a plus de risque de perte, donc plus rien à provisionner. À croiser avec PNO et GLI en SCI et la caution du locataire.

Erreur 5 — Oublier la reprise

Un compte 491 dont le solde n'a pas bougé depuis quatre exercices est un aimant à contrôle. La revue de clôture du chapitre 8 suffit à l'éviter, à condition de la faire vraiment.

Erreur 6 — Passer la perte sans reprendre la provision

Le 654 et le 78174 voyagent ensemble. N'en passer qu'un, c'est déduire deux fois la même perte, avec le rappel d'impôt qui va avec et, souvent, une majoration en prime.

Erreur 7 — Récupérer la TVA trop tôt

L'article 272 du CGI veut une créance définitivement irrécouvrable — la liquidation judiciaire du locataire mise à part, où le droit s'ouvre dès le jugement — et une facture rectifiée. Récupérer au stade de la provision, ou sans avoir adressé le duplicata, expose à un rappel de taxe jusqu'à la fin de la troisième année suivant celle de l'exigibilité (art. L. 176 du LPF).

Erreur 8 — Traiter un associé locataire différemment d'un tiers

Provision molle, aucune poursuite, abandon discret glissé en fin d'exercice : le trio mène tout droit à l'acte anormal de gestion et à la distribution occulte du c de l'article 111 du CGI. Un associé qui ne peut pas payer se poursuit comme n'importe qui — ou bien on constate une avance en compte courant, ce qui est un montage entièrement différent, décrit dans notre guide du compte courant d'associé.

Rien d'insurmontable dans cette liste. Toutes ces erreurs se corrigent, à une condition : les voir avant l'arrêté des comptes plutôt que six mois plus tard, en pleine vérification. C'est tout l'intérêt du contrôle annuel de la SCI et de la checklist de clôture.

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11. FAQ — Provision pour créance douteuse en SCI

Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé. Qualifier une créance de douteuse dépend entièrement des pièces que vous avez au dossier : si vous hésitez sur un montant ou sur l'exercice de rattachement, faites valider votre position avant l'arrêté des comptes — après, il est trop tard pour corriger.