Charges de copropriété en SCI : ce qui est déductible, ce qui ne l'est pas (2026)

Le syndic envoie une seule facture. Le fisc en attend trois traitements différents. Un appel de fonds trimestriel mélange, dans un même montant, des charges que la SCI va refacturer au locataire, des charges qu'elle va déduire de son revenu foncier, et parfois des dépenses qu'elle n'a pas le droit de déduire du tout. Ajoutez-y le mécanisme très particulier de l'article 31 I 1° a quater du CGI — déduire d'abord, régulariser ensuite — et vous obtenez le poste le plus mal traité des comptabilités de SCI. Ce guide décortique un décompte de syndic ligne à ligne, explique la régularisation de l'année N+1 avec un exemple chiffré complet, et détaille ce qui change quand la SCI est à l'IS.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (CGI, BOFiP, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, décret n° 87-713 du 26 août 1987). Mis à jour le 20 juillet 2026.

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1. Les trois natures de charges dans un décompte de syndic

Un décompte de copropriété n'est pas un document fiscal. C'est un document comptable de syndicat, construit selon le décret comptable n° 2005-240 du 14 mars 2005, dont la logique de découpage est celle de la loi de 1965 : parties communes générales, parties communes spéciales, clés de répartition par tantièmes, budget prévisionnel et hors budget prévisionnel.

La logique fiscale, elle, découpe autrement. Pour une SCI, tout euro appelé par le syndic finit obligatoirement dans l'une de ces trois cases :

Le problème : le syndic ne vous donne jamais cette ventilation. Il vous donne au mieux une colonne « récupérable / non récupérable » au sens du décret de 1987, ce qui règle uniquement la case 1. La frontière entre les cases 2 et 3 relève exclusivement du CGI et personne ne la trace à votre place.

Anatomie d'un décompte : les quatre types d'appels

Avant de ventiler, il faut savoir lire. Une copropriété appelle des fonds sur quatre fondements juridiques distincts, et chacun a un régime fiscal propre :

Le réflexe à prendre : ouvrez l'appel de fonds et repérez d'abord les intitulés « fonds de travaux », « fonds ALUR », « avance de trésorerie », « fonds de roulement ». Ces lignes-là ne sont pas déductibles l'année où vous les payez, même si elles partent du même virement que le reste. Isolez-les avant toute autre chose.

Ce guide reste volontairement au niveau du décompte de copropriété. Pour la vision d'ensemble des postes déductibles d'une SCI (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances, frais de gestion), voyez notre guide charges déductibles en SCI. Pour la relation bailleur-locataire et la mécanique des provisions appelées au locataire, voyez charges locatives en SCI.

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2. Les charges de copropriété récupérables sur le locataire

La récupération des charges sur le locataire n'est pas libre. Elle obéit au décret n° 87-713 du 26 août 1987, pris en application de l'article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, auquel renvoie l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce décret fixe une liste limitative : ce qui n'y figure pas ne peut pas être refacturé au locataire d'un logement, quelle que soit la rédaction du bail.

La liste, poste par poste

Attention à la ligne « gardien ». C'est la ligne la plus souvent mal ventilée, et il faut d'abord regarder le statut. Pour un gardien ou concierge, le décret retient 75 % de la rémunération lorsqu'il assure cumulativement l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, et 40 % lorsqu'il n'assure que l'une des deux tâches. Pour un employé d'immeuble, la récupération est en revanche intégrale (rémunération et charges sociales et fiscales). Dans les deux cas, sont exclus le salaire en nature, l'intéressement, les indemnités de départ, la mutuelle employeur et la médecine du travail. Le syndic applique généralement le bon taux dans sa colonne « récupérable » : ne le recalculez pas, reprenez-le.

Pourquoi c'est fiscalement neutre — mais pas invisible

La quote-part récupérable ne réduit pas le revenu foncier de la SCI, puisque le locataire la rembourse. Mais elle n'est pas pour autant absente de la déclaration : la mécanique passe par deux flux distincts.

• Côté recettes : les provisions sur charges appelées au locataire, ainsi que le solde éventuel réclamé lors de la régularisation annuelle du bail, constituent des revenus fonciers imposables l'année de leur encaissement.
• Côté charges : la fraction récupérable des provisions versées au syndic a été déduite dans le lot des provisions en N ; elle est réintégrée en N+1 au titre de la régularisation.

Sur deux exercices, l'ensemble se neutralise. Sur un exercice isolé, non : c'est exactement pour cette raison que le résultat foncier d'une SCI en copropriété paraît toujours « décalé » d'une année quand on le lit trop vite.

Un cas mérite attention : les charges récupérables que la SCI ne récupère pas. Locataire parti sans régler le solde, provision sous-appelée, oubli de régularisation du bail dans le délai de prescription de trois ans (art. 7-1 de la loi de 1989). Dans ce cas, la SCI supporte définitivement la dépense, et l'article 31 I 1° a ter du CGI ouvre une porte précise : les dépenses supportées pour le compte du locataire dont le propriétaire n'a pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l'année du départ du locataire deviennent déductibles. La condition est stricte — il faut que le locataire soit parti, et la déduction s'opère au titre de cette année-là, pas avant. Tant que le bail se poursuit, une charge récupérable non encaissée reste non déductible : sa nature s'apprécie objectivement, pas au regard de ce que le bailleur a effectivement perçu. En parallèle, le loyer lui-même impayé suit les règles propres aux impayés locatifs.

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3. Les charges de copropriété déductibles du revenu foncier

Pour une SCI à l'IR, la déductibilité se lit dans l'article 31 I 1° du CGI. Trois catégories concernent un décompte de copropriété.

a) Les dépenses de réparation et d'entretien (art. 31 I 1° a)

Ce sont les dépenses qui ont pour objet de maintenir ou de remettre l'immeuble en bon état et d'en permettre un usage normal, sans modifier sa consistance, son agencement ou son équipement initial. Sur un décompte de syndic, on y trouve :

• Ravalement de façade, réfection des joints, traitement des fissures.
• Réfection de l'étanchéité de la toiture-terrasse, remplacement de tuiles.
• Remplacement de la chaudière collective à l'identique, réparation d'une colonne montante.
• Remise en état de la cage d'escalier, peinture des parties communes.
• Réparation ou remplacement à l'identique d'un ascenseur existant.
• Diagnostics obligatoires du syndicat (amiante, plomb, DPE collectif), audit énergétique.

b) Les dépenses d'amélioration (art. 31 I 1° b)

Une dépense d'amélioration apporte à l'immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau, ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier la structure. La règle diffère radicalement selon l'usage :

Exemples d'amélioration sur parties communes : isolation thermique par l'extérieur greffée sur un ravalement, remplacement des fenêtres du hall par du double vitrage, installation d'un digicode ou d'un interphone, mise aux normes de l'installation électrique, installation d'un ascenseur dans une cage d'escalier existante (là où il n'y en avait pas — l'administration l'admet en amélioration dès lors qu'il n'y a ni agrandissement ni modification du gros œuvre).

Rénovation énergétique : une quote-part de travaux d'isolation ou de changement de mode de chauffage collectif est déductible en habitation. Si ces travaux font sortir le logement du statut de passoire (classe E, F ou G vers A à D), le déficit foncier imputable sur le revenu global passe de 10 700 € à 21 400 € par an — dispositif prorogé jusqu'au 31 décembre 2027. Détails dans nos guides rénovation énergétique en SCI et déficit foncier. À noter : MaPrimeRénov' est fermée aux SCI, mais les CEE leur restent ouverts et l'éco-PTZ est accessible aux SCI non soumises à l'IS comptant au moins un associé personne physique.

c) Les frais d'administration et de gestion (art. 31 I 1° e)

Les honoraires de gestion courante du syndic, dans leur fraction non récupérable, entrent dans les frais d'administration et de gestion déductibles pour leur montant réel. Il faut les distinguer du forfait de 20 € par local prévu au même article, qui couvre les autres frais de gestion (correspondance, téléphone, déplacements) et se déduit indépendamment.

Sont également déductibles à ce titre : les frais de procédure engagés par le syndicat pour un litige portant sur l'immeuble, et les primes d'assurance de l'immeuble appelées par le syndicat (art. 31 I 1° a bis). Sur les assurances souscrites directement par la SCI, voyez notre guide PNO et GLI.

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4. Les charges non déductibles : ce qui doit être immobilisé

C'est la frontière la plus coûteuse à franchir par erreur. L'article 31 I 1° b du CGI exclut expressément de la déduction les dépenses de construction, de reconstruction ou d'agrandissement. Sur un décompte de copropriété, elles se cachent derrière des libellés anodins.

Le test tient en une question : le chantier crée-t-il de la surface habitable, du volume nouveau, ou touche-t-il lourdement au gros œuvre ? Si oui, la dépense sort de la déduction. Le montant, lui, n'entre pas dans l'équation : un ravalement à 40 000 € reste déductible, un local poubelles neuf à 900 € ne l'est pas.

Que devient la quote-part non déductible ?

SCI à l'IR : elle n'est jamais perdue, elle est différée. Elle vient majorer le prix de revient du bien pour le calcul de la plus-value immobilière des particuliers (art. 150 VB II 4° du CGI), à condition de conserver les justificatifs — factures du syndicat, procès-verbal d'assemblée générale, appels de fonds. C'est un argument supplémentaire pour archiver ses décomptes : voyez notre guide sur les documents à conserver.

SCI à l'IS : elle est portée à l'actif et amortie selon la durée d'usage du composant concerné. Voyez nos guides amortissement en SCI et plan d'amortissement.

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5. La règle des provisions pour une SCI à l'IR (art. 31 I 1° a quater)

On arrive au cœur du sujet. Sur les dossiers de reprise que nous récupérons, la ligne de régularisation est vide neuf fois sur dix — parfois depuis la création de la SCI.

Le texte

L'article 31 I 1° a quater du CGI autorise la déduction, au titre des revenus fonciers, des « provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété, prévues à l'article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, supportées par le propriétaire, diminuées du montant des provisions déduites l'année précédente qui correspond à des charges non déductibles ».

Le renvoi à l'article 14-1 couvre bien les deux catégories d'appels, depuis que la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a réécrit le chapitre : le I vise les provisions sur budget prévisionnel, le II les dépenses pour travaux qui n'ont pas à y figurer (l'ancien article 14-2 I). Le fonds de travaux, lui, a migré à l'article 14-2-1 : il est donc hors du champ du texte. Le BOFiP (BOI-RFPI-BASE-20-70) précise que la régularisation de l'année suivante porte à la fois sur les charges non déductibles, sur les charges récupérables sur le locataire et sur le solde de l'arrêté des comptes.

Deux temps, donc, dans une seule phrase :

Pourquoi cette gymnastique

La raison est purement pratique. Quand la SCI règle son appel trimestriel en mars 2026, personne — pas même le syndic — ne sait ce que coûteront l'eau, l'ascenseur et le nettoyage sur l'année. Un hiver rigoureux, une panne d'ascenseur, un contentieux avec un prestataire, et le budget voté s'écarte de plusieurs milliers d'euros du réalisé. La répartition définitive n'existe qu'après clôture des comptes du syndicat, présentés à l'assemblée générale de 2027.

Plutôt que d'imposer aux bailleurs d'attendre un an pour déduire, le législateur a retenu une déduction immédiate et grossière, corrigée l'année d'après. C'est un mécanisme de lissage, pas un avantage fiscal : sur la durée, on déduit exactement ce qu'on a supporté.

Ce qui entre dans la déduction de l'année N

• Oui : les provisions sur budget prévisionnel (art. 14-1 I), y compris la part qui financera des charges récupérables sur le locataire.
• Oui : les provisions pour travaux votés en assemblée générale, hors budget prévisionnel (art. 14-1 II, ex-14-2 I ; liste fixée par le décret n° 2004-479 du 27 mai 2004), y compris si les travaux ne démarreront qu'en N+2.
• Non : les cotisations au fonds de travaux (art. 14-2-1) — voir le chapitre 7.
• Non : les avances de trésorerie et le fonds de roulement (art. 35 et 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967), qui ne sont pas des charges mais des créances sur le syndicat, remboursables au vendeur lors de la mutation du lot.
• Non : les provisions spéciales constituées pour des travaux non encore votés par l'assemblée générale (art. 18 de la loi de 1965). Ces dépenses restent déduites selon le droit commun, l'année de leur paiement effectif par le syndic aux entreprises.

La date qui compte

Une SCI à l'IR raisonne en trésorerie : c'est la date de décaissement effectif qui détermine l'année de déduction, pas la date de l'appel de fonds ni la période à laquelle il se rapporte. Un appel du 4e trimestre 2025 payé le 8 janvier 2026 se déduit en 2026. Un appel du 1er trimestre 2026 payé par anticipation le 20 décembre 2025 se déduit en 2025. C'est la logique générale de la comptabilité d'une SCI à l'IR, tenue en recettes-dépenses, et elle impose de conserver des registres comptables alignés sur le relevé bancaire.

Piège du prélèvement automatique : beaucoup de syndics prélèvent le 5 du mois. Un prélèvement présenté le 31 décembre mais débité le 2 janvier bascule sur l'exercice suivant. Fiez-vous au relevé bancaire de la SCI, jamais à l'échéancier du syndic.

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6. La régularisation N+1, pas à pas

La régularisation se rattache à l'année où l'assemblée générale approuve les comptes de l'exercice N, soit en principe N+1. Un seul document la commande : le décompte individuel de charges annexé à l'arrêté des comptes. Pas la convocation, pas le budget voté pour l'année suivante — le décompte du lot, celui qui porte votre numéro de lot et vos tantièmes.

La méthode en cinq étapes

La formule

Vérification croisée

Calculez toujours le montant par les deux chemins. Le premier part du haut : provisions déduites moins charges réellement déductibles. Le second additionne les composantes une à une. Si les deux résultats collent, la ventilation tient. S'ils divergent, l'écart désigne presque toujours la ligne fautive — une charge mal qualifiée, ou une ligne du décompte oubliée en route.

Le cas du solde négatif

Lorsque les charges réelles dépassent les provisions appelées, le syndic émet un appel complémentaire. Ce complément n'est pas une provision : c'est une charge de droit commun, déductible l'année de son paiement effectif, dans la limite de sa fraction déductible. Il ne se porte donc pas dans la ligne de régularisation mais dans la ligne des provisions payées de N+1.

En pratique, la ligne de régularisation peut aussi devenir négative si le total à réintégrer est inférieur au complément déductible. Les formulaires acceptent cette valeur.

Quand le syndic est en retard

Il arrive que l'assemblée générale d'approbation des comptes se tienne tard, après le dépôt de la déclaration. Le BOFiP ne prévoit aucun report : la régularisation doit figurer sur la déclaration de l'année N+1. La seule modalité dérogatoire publiée est la régularisation anticipée en cas de cessation de la location. Lorsque l'assemblée se tient après le dépôt, la pratique consiste donc à régulariser sur la base d'une estimation prudente, puis à corriger par déclaration rectificative à réception du décompte définitif — et non à décaler la ligne d'un an. Documentez la position retenue dans le dossier permanent de la SCI et ajoutez la ligne à votre checklist de clôture annuelle.

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7. Le fonds de travaux : le piège de l'article 14-2-1

Créé par la loi ALUR, le fonds de travaux a été refondu par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 et figure désormais à l'article 14-2-1 de la loi de 1965 (et non plus à l'article 14-2 II). Il est obligatoire dans les copropriétés à usage total ou partiel d'habitation, à l'expiration d'un délai de dix ans suivant la réception des travaux de construction, la dispense qui existait pour les copropriétés de moins de dix lots ayant été supprimée. Sa cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel, ni — lorsqu'un plan pluriannuel de travaux a été adopté — à 2,5 % du montant des travaux qui y sont prévus. Le nouveau dispositif s'est appliqué par paliers : 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots, 1er janvier 2024 de 51 à 200 lots, 1er janvier 2025 jusqu'à 50 lots.

Fiscalement, cette cotisation n'est pas une provision au sens de l'article 31 I 1° a quater. Ce n'est pas un oubli du législateur : le texte fiscal vise expressément le seul article 14-1 de la loi de 1965, jamais l'article 14-2-1.

Deux conséquences pratiques :

• Il faut tenir un suivi extra-comptable du fonds. La SCI doit savoir, année après année, combien elle a cotisé sans le déduire, et combien de ce stock a été consommé par des travaux effectivement déductibles. Sans ce suivi, la déduction devient impossible à justifier au moment où elle devient possible.
• Le décompte du syndic ne fait pas le travail. Quand un chantier est financé pour partie par le fonds de travaux et pour partie par un appel spécifique, le décompte affiche souvent le coût global sans dire ce qui vient d'où. Il faut recouper avec l'annexe comptable du syndicat.

L'erreur type : déduire chaque année la cotisation ALUR avec le reste de l'appel de fonds, puis redéduire le coût des travaux le jour où ils sont réalisés. Double déduction, redressement assuré. Le fonds de travaux ne se déduit qu'une fois, à l'utilisation.

Ne confondez pas non plus le fonds de travaux du syndicat avec la provision pour gros entretien que la SCI à l'IS peut constituer dans ses propres comptes : ce sont deux mécanismes indépendants, l'un au niveau du syndicat, l'autre au niveau de la société.

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8. SCI à l'IS : le traitement est différent

Tout ce qui précède vise la SCI à l'IR. Passez à l'impôt sur les sociétés — par option ou de plein droit — et le régime des revenus fonciers s'efface : l'article 31 du CGI ne s'applique plus du tout. Exit le mécanisme provision/régularisation, on entre dans la comptabilité d'engagement et les droits constatés. Beaucoup de SCI fraîchement passées à l'IS continuent pourtant à raisonner comme avant : c'est l'erreur 7 du chapitre 12.

La logique de rattachement

À l'IS, la question n'est plus « qu'ai-je payé ? » mais « quelle charge se rattache à mon exercice ? ». Concrètement, à la clôture :

• Les provisions versées qui excèdent les charges réelles de l'exercice constituent une créance sur le syndicat (au débit d'un compte de tiers), pas une charge.
• Les charges réelles non encore appelées à la clôture donnent lieu à une charge à payer.
• Si la clôture intervient avant l'arrêté des comptes du syndicat, on estime la charge de l'exercice sur la base du budget prévisionnel voté et de la clé de répartition du lot, puis on corrige à réception du décompte.

Les charges refacturées ne se compensent pas

À l'IS, la fraction récupérable ne disparaît pas : elle est enregistrée en charge (elle a bien été supportée par la société) et le remboursement du locataire en produit. Les deux flux figurent au compte de résultat, contrairement à la présentation nette que l'on voit souvent. Le résultat est identique, mais la présentation compte : c'est notamment ce qui alimente le chiffre d'affaires retenu pour apprécier le seuil du régime simplifié de la liasse 2033.

Immobiliser plutôt que déduire

À l'IS, le critère n'est plus celui de l'article 31 du CGI mais celui du plan comptable général : une dépense est immobilisée lorsqu'elle augmente la valeur de l'actif ou prolonge sa durée d'utilisation au-delà de la durée initialement prévue. Un ravalement simple reste une charge ; une isolation thermique par l'extérieur qui améliore durablement la performance du bâti est généralement immobilisée dans un composant façade. Voyez nos guides écritures de travaux et plan comptable SCI pour les schémas d'écriture.

Le choix du régime fiscal a donc un impact direct sur la manière dont vous traitez chaque décompte : notre comparatif SCI à l'IS ou à l'IR détaille les autres conséquences.

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9. Exemple complet de décompte ventilé

Rien ne vaut un cas chiffré de bout en bout. Voici la configuration la plus banale qui soit : un lot, une copropriété, deux associés.

Étape 1 — Ce que la SCI verse au syndic en 2025

Déclaration 2072 déposée en mai 2026 au titre de 2025 : la SCI porte 9 600 € en provisions pour charges de copropriété. Les 240 € du fonds de travaux restent en dehors — ils sont suivis dans un tableau extra-comptable.

Étape 2 — Le décompte individuel reçu en 2026

L'assemblée générale du 15 avril 2026 approuve les comptes 2025. Le décompte individuel du lot fait apparaître :

Les soldes ressortent donc à :

• Budget prévisionnel : 3 600 € appelés − 3 420 € consommés = + 180 € en faveur de la SCI.
• Travaux de ravalement : 6 000 € appelés − 5 800 € réels = + 200 € en faveur de la SCI.

Étape 3 — Calcul de la régularisation 2026

Contrôle par l'autre chemin : provisions déduites en 2025 (9 600 €) − charges réellement déductibles de 2025 (7 060 €) = 2 540 €. Les deux méthodes convergent : le calcul est bon.

Étape 4 — Le résultat foncier 2026

Supposons qu'en 2026 la SCI verse au syndic 3 700 € de provisions courantes et 240 € de fonds de travaux, et que le syndic règle en 2026 une réfection d'étanchéité de 240 € financée par le fonds de travaux constitué depuis 2025.

Ce résultat est ensuite réparti entre les associés selon leurs droits : 3 798 € pour l'associé à 60 %, 2 532 € pour celui à 40 %. Chacun le reporte sur sa quote-part 2044 puis sur sa 2042.

Ce qu'il faut voir dans ce tableau : sans la ligne de régularisation, le résultat foncier 2026 tomberait à 3 790 € — soit une sous-déclaration de 2 540 € pour cette seule année, sur un seul lot. Multipliez par le nombre de lots et par le nombre d'années non régularisées : c'est le mécanisme d'un redressement classique en SCI.

Le même exemple à l'IS

Si la SCI Les Tilleuls était à l'IS avec un exercice clos au 31 décembre 2025, les écritures auraient été :

Aucune régularisation en 2026 : tout a déjà été rattaché au bon exercice. C'est plus lourd à tenir, mais fiscalement plus lisible. Voyez notre guide clôture comptable en SCI pour la liste des travaux de clôture.

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10. Où reporter sur la 2072 et la 2044

SCI à l'IR : la déclaration 2072

La SCI dépose une déclaration 2072-S (simplifiée) ou 2072-C (complète, notamment si un associé est une personne morale). Le cadre relatif aux charges de chaque immeuble comporte deux rubriques distinctes qu'il faut impérativement remplir toutes les deux :

• Provisions pour charges de copropriété : le total des provisions de l'article 14-1 (I et II) effectivement versées au syndic dans l'année, sans ventilation, fonds de travaux exclu.
• Régularisation des provisions déduites au titre de l'année précédente : le montant calculé au chapitre 6, qui vient diminuer les charges de l'année (ou majorer le revenu, ce qui revient au même).

Notre guide dédié détaille le remplissage complet de la déclaration 2072, case par case.

Associé qui déclare directement : la 2044

Lorsqu'un associé détient un bien en direct en plus de ses parts, ou lorsque la SCI est translucide et que l'associé complète une 2044 pour ses autres biens, les deux rubriques équivalentes sont bien identifiées :

La ligne 230 doit également absorber la fraction des provisions de N-1 correspondant à des charges couvertes par le forfait de 20 € de frais de gestion, afin d'éviter une double déduction.

SCI à l'IS : la liasse

Aucune rubrique dédiée, et c'est précisément ce qui rend le poste difficile à auditer. Les charges de copropriété se fondent dans les charges externes du compte de résultat (2033-B), les créances sur le syndicat au bilan (2033-A), les travaux immobilisés dans le tableau des immobilisations et amortissements (2033-C). Tout le détail vit dans le grand livre — d'où l'intérêt d'un plan de comptes discipliné dès le premier exercice : un compte par nature de charge de copropriété, et un compte de tiers réservé au syndicat. Reconstituer cela trois ans plus tard, à partir de virements libellés « SYNDIC », coûte bien plus cher que de le faire proprement au départ.

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11. Cas particuliers : achat en cours d'année, vacance, local commercial

Achat ou vente en cours d'année

Le notaire répartit les charges entre vendeur et acquéreur prorata temporis dans l'acte. Cette répartition règle les rapports entre les parties, mais elle n'est pas opposable à l'administration fiscale. Ce qui compte pour la déduction est le décaissement effectif au profit du syndic par la SCI.

En pratique :

• La SCI acquéreur déduit les appels qu'elle règle au syndic à compter de la date d'acquisition.
• La somme versée au vendeur au titre du prorata de charges n'est pas déductible en tant que telle : elle fait partie du prix ou d'un compte de régularisation entre parties.
• Chaque contribuable ne régularise que les provisions qu'il a lui-même déduites. Le vendeur procède à une régularisation anticipée l'année de la cession (BOI-RFPI-BASE-20-70), en appliquant à ses provisions de l'année la proportion de charges déductibles constatée l'année précédente. L'acquéreur, lui, ne régularise en N+1 que les appels qu'il a réglés au syndic depuis l'acquisition : il ne peut pas réintégrer des provisions qu'il n'a jamais déduites.
• La répartition prorata temporis de l'acte notarié, et l'ajustement civil des charges dû par celui qui est copropriétaire au jour de l'approbation des comptes (art. 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967), ne changent rien à ce découpage fiscal. Réclamez malgré tout le décompte de l'exercice au syndic dès l'acquisition : il documente la ventilation.

Logement vacant

Les charges de copropriété restent déductibles pendant une vacance, à condition que la SCI justifie qu'elle cherche activement un locataire (mandat de location, annonces datées, relances) et que la vacance soit indépendante de sa volonté. Un logement volontairement laissé vide, ou occupé gratuitement par un associé, fait perdre la déduction sur la période concernée : voyez louer à un associé.

Pendant une vacance, l'intégralité des charges du décompte — y compris celles normalement récupérables — reste à la charge du bailleur. Fiscalement, celles qui sont récupérables par nature restent non déductibles : leur qualification ne change pas parce qu'il n'y a personne à qui les refacturer.

Local commercial ou professionnel dans une copropriété

Deux différences majeures :

• La récupération est contractuelle. Le décret de 1987 ne s'applique pas aux baux commerciaux. C'est le bail qui fixe la répartition, dans les limites des articles L145-40-2 et R145-35 du Code de commerce, ce dernier interdisant notamment d'imputer au preneur les grosses réparations de l'article 606 du Code civil et les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers. Voyez notre guide bail commercial en SCI.
• Les travaux d'amélioration ne sont pas déductibles pour un local professionnel ou commercial à l'IR, sauf les exceptions de l'article 31 I 1° b bis (accessibilité des personnes handicapées, désamiantage). Une isolation thermique appelée par le syndicat sur un local commercial détenu par une SCI à l'IR n'est donc pas déductible : elle majore le prix de revient.

Si le local est loué avec option TVA (art. 260-2° du CGI), la TVA facturée par le syndicat sur les charges devient récupérable et les montants se raisonnent hors taxes : voyez SCI et TVA.

Copropriété en difficulté et travaux imposés

Administration provisoire, arrêté de péril, plan de sauvegarde : les appels deviennent alors massifs et s'étalent sur plusieurs années. Rien ne change au raisonnement. Ce qui remet en état reste déductible, ce qui reconstruit ne l'est pas, et l'ampleur du chantier n'entre pas dans le test. Les honoraires de l'administrateur provisoire, eux, relèvent des frais d'administration et de gestion. Le vrai risque dans ces dossiers est ailleurs : les appels arrivent en désordre, sur des exercices différents, et la chaîne provision/régularisation se perd très vite si personne ne tient un tableau de suivi.

SCI détenant plusieurs lots dans la même copropriété

La ventilation se fait lot par lot, jamais globalement, parce que les clés de répartition diffèrent (charges générales, charges d'ascenseur, charges de chauffage) et parce que l'usage peut différer d'un lot à l'autre. Un parking et un T3 dans la même résidence n'ont ni les mêmes clés, ni le même traitement de récupération, ni les mêmes règles pour les travaux d'amélioration. Sur le cas particulier des parkings, voyez location de parking en SCI.

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12. Les 8 erreurs de ventilation qui coûtent cher

Erreur 1 — Ne jamais régulariser

De loin la plus fréquente. La SCI déduit consciencieusement ses appels de fonds chaque année et n'a jamais rempli la ligne de régularisation. L'excédent de déduction représente couramment la totalité de la quote-part récupérable augmentée des soldes non consommés, soit une part majoritaire des provisions annuelles — dans l'exemple du chapitre 9, 2 540 € pour un seul T3. Sur trois exercices vérifiables, le redressement est mécanique : c'est l'un des points que l'administration regarde en premier lors d'un contrôle fiscal de SCI.

Erreur 2 — Déduire la cotisation au fonds de travaux

Elle figure sur le même appel de fonds, elle part du même virement — donc elle est déduite avec le reste. Puis les travaux financés par le fonds sont déduits une seconde fois quand ils sont réalisés. Double déduction sur le même euro.

Erreur 3 — Déduire l'avance de trésorerie ou le fonds de roulement

Ce n'est pas une charge : c'est une avance permanente que le syndicat restitue lors de la vente du lot. La déduire revient à déduire un placement.

Erreur 4 — Reprendre la colonne « non récupérable » du syndic comme « déductible »

Ce sont deux notions différentes. Non récupérable veut dire « pas refacturable au locataire au sens du décret de 1987 ». Déductible veut dire « admis en charge par l'article 31 du CGI ». Une quote-part de construction d'un local neuf est non récupérable et non déductible. L'assimilation coûte cher dans les copropriétés qui font de gros travaux structurels.

Erreur 5 — Oublier de déclarer les provisions encaissées du locataire

Symétrique de l'erreur 1. La SCI réintègre bien la part récupérable en régularisation, mais oublie de déclarer en recette les 150 € mensuels appelés au locataire. Le résultat est faux dans les deux sens, et le contrôle de cohérence loyers / charges du service des impôts le repère facilement.

Erreur 6 — Se fier à la date de l'appel plutôt qu'à la date de paiement

À l'IR, seul le décaissement compte. Un appel du T4 2025 payé le 5 janvier 2026 appartient à l'exercice 2026. Beaucoup de tableurs recopient la date d'échéance de l'appel, ce qui décale un trimestre entier chaque année.

Erreur 7 — Traiter un décompte de SCI à l'IS comme un décompte de SCI à l'IR

C'est l'erreur des SCI qui viennent d'opter pour l'IS. Le premier exercice à l'IS ne comporte plus de régularisation, mais il faut en revanche constater les créances sur le syndicat et les charges à payer, et immobiliser ce qui doit l'être. Voyez notre guide passer de l'IR à l'IS.

Erreur 8 — Ne pas archiver les décomptes

Sans décompte individuel, la ventilation n'est ni justifiable en contrôle, ni réutilisable pour majorer le prix de revient au moment de la plus-value. Le syndic n'a aucune obligation de vous ressortir un décompte de 2018. Conservez appels de fonds, décomptes individuels et procès-verbaux d'assemblée générale au même endroit, année par année.

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13. FAQ — Charges de copropriété en SCI

Contenu pédagogique à jour au 20 juillet 2026, établi à partir du Code général des impôts, du BOFiP, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n° 87-713 du 26 août 1987. Il ne remplace pas un conseil personnalisé tenant compte de la situation de votre SCI et de la rédaction de vos baux.