Un associé a financé la construction sur le terrain de la SCI : à qui appartient le bâti ?

Vous avez payé le chantier, les factures portent votre nom, et le bâtiment n'est pourtant pas à vous. Celui qui possède le sol possède ce qui se construit dessus : c'est l'accession, une attribution de propriété automatique que personne n'a à signer. Le terrain appartient à la société civile immobilière (SCI) ; la construction aussi, dès les fondations. Vous êtes un tiers constructeur au sens de l'article 555 du code civil, et ce texte ne garantit pas votre remboursement : la société peut exiger l'enlèvement de l'ouvrage, à vos frais et sans indemnité. L'autorisation du gérant n'y change rien.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, à partir des textes en vigueur au 3 septembre 2026 : code civil, code général des impôts (CGI), BOFiP et arrêts de la Cour de cassation. BOFiP est le Bulletin officiel des finances publiques, cette doctrine que l'administration s'oppose à elle-même. Si c'est la société qui fait construire, dépose le permis et paie, rien de ce qui suit ne vous concerne : allez à construire une maison en SCI, qui traite le montage normal, du permis à la TVA.

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1. La réponse en une phrase, et pourquoi elle surprend

Deux articles du code civil suffisent à trancher, et ils datent de 1804. L'article 552 pose que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. L'article 553 ajoute une présomption : toutes constructions et tous ouvrages sur un terrain sont présumés faits par le propriétaire, à ses frais, et lui appartenir, si le contraire n'est prouvé.

Lisez bien cette présomption : elle porte sur trois choses à la fois. Que le propriétaire du sol a construit. Qu'il a payé. Que l'ouvrage est à lui. Vous pouvez sans difficulté renverser les deux premières — vos relevés bancaires et vos factures le font en cinq minutes. Cela ne vous donne pas la troisième. La preuve du financement ne fait pas de vous un propriétaire ; elle vous fait sortir de la présomption et entrer dans un autre texte, l'article 555, qui règle le sort du tiers ayant construit sur le fonds d'autrui.

Et vous êtes bien un tiers, car la SCI est une personne morale distincte de ses associés à compter de son immatriculation (article 1842 du code civil). Le terrain n'est pas à vous « pour un tiers » ou « pour moitié » : il est à elle, entièrement. Détenir 99 % des parts n'y change rien. La personnalité morale, qu'on choisit d'habitude pour protéger le patrimoine, joue ici contre celui qui a payé.

Une seule ouverture existe dans le texte, et elle est étroite : la fin de l'article 553 réserve « la propriété qu'un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription » sur une partie du bâtiment. La doctrine y voit traditionnellement l'accroche du droit de superficie, ce droit réel qui dissocie la propriété du sol de celle de ce qui s'élève dessus. Mais le code ne lui donne aucun régime propre : il se constitue par un acte notarié, il se publie au fichier immobilier, il se prouve par titre. Il ne se déduit ni d'un virement, ni de cette demi-phrase de 1804.

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2. L'article 555 : la société choisit, et elle choisit deux fois

L'article 555 est un texte court, en quatre alinéas, et presque tout ce qu'on en lit en ligne l'inverse. Voici ce qu'il organise réellement, traduit.

Premier choix, alinéa 1 : le propriétaire du fonds — la SCI — décide soit de conserver la propriété de l'ouvrage, soit d'obliger le tiers à l'enlever. C'est elle qui choisit. Vous n'avez pas voix au chapitre.

Second choix, alinéa 3. Il ne s'ouvre que si la société a décidé de conserver. Elle doit alors rembourser, « à son choix », l'un de ces deux montants. Soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur. Soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'œuvre, estimés à la date du remboursement et compte tenu de l'état de l'ouvrage. Deux montants, une seule main pour désigner lequel : la sienne.

On lit parfois en ligne que « le constructeur choisit entre le coût et la plus-value », ou que « l'article 555 garantit le remboursement des travaux ». Les deux sont faux. Le texte écrit « il doit, à son choix », et ce « il » désigne le propriétaire du fonds. Une société rationnelle retiendra toujours le plus petit des deux chiffres — c'est le seul comportement à anticiper quand on estime son risque.

Dernier point, et c'est le plus utile : l'article 555 est supplétif — il ne s'applique qu'à défaut d'accord. La Cour de cassation le juge jusque dans les rapports entre bailleur et preneur. L'article 555 y règle le sort des constructions élevées sur le fonds loué, mais à défaut seulement de convention le fixant (troisième chambre civile, 3 octobre 1990, pourvoi n° 88-18.415, arrêt de rejet publié au Bulletin). Une convention signée avant les travaux écarte donc tout ce qui précède, et c'est exactement pour cela que la section 6 est la plus importante de cette page.

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3. La démolition, le scénario que personne n'anticipe

L'alinéa 2 mérite d'être lu lentement. Si le propriétaire du fonds exige la suppression de l'ouvrage, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui. Et le tiers peut en outre être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice subi par le propriétaire du fonds.

Autrement dit : vous payez la construction, vous payez la démolition, vous ne recevez rien, et vous pouvez encore devoir de l'argent. Ce n'est pas un cas d'école ; c'est le régime de droit commun quand rien n'a été écrit.

Une seule protection existe, à l'alinéa 4 : elle interdit d'exiger la suppression lorsque l'ouvrage a été fait par un « tiers évincé » de bonne foi. Le mot piège. La bonne foi n'est pas ici la sincérité ni l'accord amiable : c'est celle de l'article 550, qui suppose de posséder comme propriétaire en vertu d'un titre translatif de propriété dont on ignore les vices. Un acte de vente, une donation, un partage — pas une autorisation.

La Cour de cassation l'a dit dans les termes les plus nets le 15 avril 2021 (troisième chambre civile, pourvoi n° 20-13.649, arrêt de rejet publié au Bulletin). Un père avait construit une maison sur le terrain de sa fille, avec son autorisation ; il réclamait une indemnité en invoquant sa bonne foi. La Cour a jugé que la bonne foi au sens de l'article 555 s'entend par référence à l'article 550 et concerne celui qui possède en vertu d'un titre translatif dont il ignore les vices. Sans titre, pas de bonne foi, et la démolition a été confirmée.

Transposez : l'associé qui bâtit sur le sol social, même autorisé par le gérant, même avec un vote unanime en assemblée, n'a aucun titre translatif sur le terrain. L'alinéa 4 ne le protège pas.

Un mot de conseil, puisque c'est le moment. Si votre gérant vous dit « vas-y, construis, on régularisera après » : dans ce cas, ne faites pas ça. Le coût d'une convention signée avant le premier devis se compte en heures. Celui de son absence se compte en dizaines de milliers d'euros, et il se révèle toujours au pire moment : une brouille, un divorce, un décès.

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4. Prouver que vous avez payé ouvre une action, pas la propriété

La bonne nouvelle, s'il y en a une, est que vous n'avez pas besoin d'attendre d'être mis dehors pour réclamer. La troisième chambre civile l'a jugé le 21 septembre 2023, dans un arrêt de rejet publié (pourvoi n° 22-15.359). Sa formule : l'action en remboursement du troisième alinéa de l'article 555, ouverte à celui qui a construit sur le terrain d'autrui avec ses propres matériaux, n'est pas subordonnée à son éviction.

L'affaire est parlante : un couple avait bâti une maison en 2005 sur la parcelle du père du mari. Après le divorce, l'épouse a assigné le propriétaire du terrain en paiement de sa quote-part — la fraction qui lui revenait — sur la valeur de la maison construite, sans avoir été expulsée de quoi que ce soit. La Cour a validé cette possibilité.

Ce que cet arrêt vous donne : le droit d'assigner la SCI sans attendre. Ce qu'il ne vous donne pas : la propriété, ni le choix du montant. Vous restez dans l'alinéa 3, donc face à une société qui décide combien elle vous doit.

Sur le délai pour agir, nous serons honnêtes plutôt que rassurants. Ni le texte ni les arrêts que nous avons consultés ne fixent de délai propre à cette action, et celui de 2023 ne traite pas la prescription. Nous ne publierons donc pas un délai spécial que le droit positif n'écrit nulle part : c'est le genre de chiffre inventé qui circule beaucoup et qui coûte cher à celui qui s'y fie.

Reste le droit commun, qui n'est pas un chiffre inventé. L'action en remboursement est une action personnelle. L'article 2224 du code civil prescrit ces actions par cinq ans, à compter du jour où celui qui les exerce a connu les faits lui permettant de le faire. Ce que nous ne savons pas, faute de décision publiée sur ce point précis, c'est où placer ce point de départ : la fin du chantier, la brouille, le refus de payer. Traitez cette incertitude comme une raison d'agir vite, jamais comme une raison d'attendre.

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5. Les deux calculs de l'alinéa 3, faits jusqu'à l'euro

Voici la partie que la plupart des pages annoncent et ne font jamais. L'alinéa 3 impose deux évaluations, et l'écart entre elles décide de ce que vous touchez.

Calcul A — la plus-value du fonds. On compare la valeur du terrain bâti à celle qu'aurait le même terrain nu, à la même date. La différence est l'augmentation de valeur du fonds. C'est un travail de comparables, celui-là même qu'on mène pour ventiler un prix entre terrain et construction ; la méthode et les bases de données publiques sont détaillées dans valeur du terrain en SCI.

Calcul B — le coût des matériaux et de la main-d'œuvre. Le texte impose deux correctifs : l'estimation se fait « à la date du remboursement » et « compte tenu de l'état » de l'ouvrage. Le premier joue en votre faveur quand les coûts de construction ont monté ; le second joue contre vous, parce que la vétusté se déduit. Le code ne fixe ni indice ni barème de vétusté : c'est l'expert judiciaire qui les arrête, et les coefficients ci-dessous sont des hypothèses de travail, pas une règle.

Retenez la logique plutôt que les coefficients : plus l'ouvrage vieillit, plus le calcul B baisse. Et si le terrain nu se valorise plus vite que le bâti, c'est l'écart entre les deux qui se resserre, donc le calcul A qui baisse. Le temps travaille contre celui qui a payé, dans les deux branches.

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6. Le compte courant d'associé, le seul écrit qui crée une créance

Le compte courant d'associé est simplement la dette de la société envers l'un de ses associés : l'associé avance de l'argent, la société le lui doit. Ce n'est ni un apport, ni du capital, ni une part sociale. C'est une créance, remboursable, qui vaut l'euro dépensé.

Comparez avec ce qui précède : l'article 555 vous expose à zéro (démolition) ou au plus petit de deux montants estimés des années plus tard. Le compte courant vous donne 300 000 € parce que vous avez décaissé 300 000 €. Aucune expertise, aucune vétusté, aucun choix laissé à l'autre partie.

Trois pièces, dans cet ordre, avant le premier devis.

• Une convention de compte courant signée avant les travaux, qui prévoit expressément que l'associé finance la construction pour le compte de la société et que celle-ci lui en doit le montant. C'est elle qui écarte l'article 555. Un modèle commenté figure dans notre modèle de convention de compte courant.
• Des factures au nom de la SCI, pas au vôtre. Une facture au nom de l'associé est la preuve que l'administration et vos coassociés retiendront contre vous, aussi bien pour refuser la créance que pour refuser la majoration du prix d'acquisition à la revente.
• Un procès-verbal d'assemblée qui autorise l'opération et reconnaît la dette, avec les devis annexés. Le formalisme de l'assemblée et la tenue du registre sont détaillés dans assemblée générale de SCI.

Côté comptable, l'écriture tient en deux lignes : la construction se débite au compte 213, la dette envers l'associé se crédite au compte 455. Le détail des schémas d'écritures et des cas particuliers est traité dans comptabiliser le compte courant d'associé, et l'arbitrage entre charge et immobilisation dans travaux en SCI, charge ou immobilisation. Cet arbitrage ne se pose d'ailleurs même pas tant que la dépense n'est pas entrée dans les comptes de la société.

Un point de lucidité, parce qu'on vend souvent le compte courant comme une créance en or. En SCI, les associés répondent des dettes sociales indéfiniment mais non solidairement, à proportion de leurs parts (article 1857 du code civil), et cette responsabilité est subsidiaire : le créancier doit d'abord avoir poursuivi vainement la société (article 1858). Vous êtes créancier, mais vous êtes aussi associé, et la jurisprudence admet que l'associé créancier ne peut pas réclamer à ses coassociés sa propre quote-part : celle-ci reste à sa charge. Aucun des deux articles ne l'écrit — c'est une solution prétorienne, pas une lecture du texte. Un associé à 40 % qui réclame 300 000 € à une société sans trésorerie ne récupérera donc au mieux que 180 000 € auprès des autres.

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7. Le prix fiscal de l'oubli, côté société

Jusqu'ici, le sujet était civil. Il devient fiscal, et l'addition change de nature selon le régime de la société : impôt sur les sociétés (IS) d'un côté, impôt sur le revenu (IR) de l'autre.

À l'impôt sur les sociétés : le profit d'accession

Aucun texte ne codifie le profit d'accession pour ce cas précis. Il se déduit de la définition même du bénéfice, et c'est l'analyse qu'un contrôle retiendra. Le 2 de l'article 38 du CGI définit le bénéfice net comme la différence entre l'actif net à la clôture et à l'ouverture, diminuée des suppléments d'apport et augmentée des prélèvements. Le même texte précise que l'actif net s'entend de l'excédent des valeurs d'actif sur le total formé au passif par les créances des tiers, les amortissements et les provisions justifiés.

Traduisez. La construction entre à l'actif de la société, parce qu'elle lui appartient. Si aucune dette envers l'associé n'est inscrite au passif, l'actif net augmente d'autant. Une augmentation d'actif net sans apport et sans prélèvement, c'est un bénéfice imposable — et vous n'avez pas encaissé un centime.

Une objection revient toujours ici : « c'est un apport, donc ce n'est pas un bénéfice ». Le texte neutralise bien les suppléments d'apport, mais un apport se formalise — augmentation de capital, souscription, évaluation, statuts modifiés. Un chantier payé depuis un compte personnel, sans délibération ni écriture, n'en est pas un. Reste alors la seule qualification disponible : un enrichissement de la société, donc un produit.

Nous avons cherché la doctrine administrative qui trancherait ce cas de figure : elle n'existe pas. Le cas chiffré ci-dessous expose donc un risque de redressement, pas une conséquence automatique. Et la discussion n'a même pas lieu d'être quand la dette est inscrite : une ligne d'écriture la referme.

À l'impôt sur le revenu : ce qui ne se passe pas, et ce qu'on vous fera croire

À l'IR, la SCI relevant des revenus fonciers, le raisonnement est différent — et beaucoup plus favorable, à une réserve près.

Le régime que tout le monde cite ici est celui des constructions sur sol d'autrui, exposé au BOI-RFPI-BASE-10-30, dont la version affichée date du 12 septembre 2012. Son paragraphe 20 prévoit que la remise gratuite des constructions édifiées par le locataire constitue un supplément de loyer imposable au titre de l'année d'expiration ou de résiliation du bail. Lisez la condition : ce régime suppose un bail. Sans bail, il n'y a ni redevance ni loyer, donc pas de supplément de loyer, donc pas de revenu foncier taxable pour la SCI à l'IR l'année de la construction.

Deux erreurs à ne pas reprendre. La première consiste à transposer les articles 33 bis et 33 ter du CGI. Ces textes visent le seul bail à construction, un contrat spécial détaillé dans bail à construction et SCI. Ils n'ont rien à faire dans une situation où aucun contrat n'a été signé. La seconde consiste à annoncer une taxation immédiate au titre d'une libéralité — un avantage donné sans contrepartie — au profit des coassociés. Ce risque existe — l'appauvrissement de l'un et l'enrichissement des autres est réel — mais aucun texte ni aucune doctrine ne le codifie pour ce cas précis. Nous l'écrivons comme un risque à surveiller, pas comme une certitude, et nous ne le chiffrerons pas en droits de donation.

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8. Le prix fiscal de l'oubli, le jour de la revente

C'est souvent là que la facture tombe, dix ans après, quand plus personne ne se souvient de qui avait payé quoi.

Quand une société vend un immeuble qu'elle a fait construire sur son propre terrain, le prix d'acquisition n'est pas celui du sol seul. C'est le prix du terrain augmenté du coût des travaux (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 110, document daté du 12 septembre 2012). Ne confondez pas ce régime avec celui du 4° du II de l'article 150 VB du CGI, qui vise les travaux engagés depuis l'achèvement ou l'acquisition, et qui exige, lui, une facture d'entreprise. Ici, la condition décisive tient en trois mots.

La dépense doit avoir été supportée par le vendeur. Une construction facturée à l'associé et jamais portée dans les comptes ne l'a pas été : ce n'est pas la société qui vend qui l'a supportée. Elle ne majore donc rien.

Reste le forfait. Le 4° du II de l'article 150 VB permet, à défaut de justificatifs et pour un immeuble bâti cédé plus de cinq ans après son acquisition, une majoration égale à 15 % du prix d'acquisition. Quand le bâtiment a été élevé après l'achat du sol, ce délai de cinq ans se compte depuis l'achèvement de la construction et non depuis l'acquisition du terrain (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 390). Sur un terrain acheté 100 000 €, le forfait fait 15 000 €, quel que soit le montant réellement dépensé sur le chantier. Il ne compense jamais.

Trois précisions sur ce calcul : sur chacune, un chiffre faux circule. Une plus-value immobilière de particulier reste à 17,2 % en 2026 : la hausse à 18,6 % issue de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 ne touche ni les revenus fonciers ni les plus-values immobilières. La taxe de l'article 1609 nonies G s'assied ensuite sur la plus-value imposable, c'est-à-dire après abattement pour durée de détention, jamais sur la plus-value brute. Enfin, quand le vendeur est une société soumise à l'impôt sur le revenu, le seuil de 50 000 € s'apprécie au niveau de la société et non associé par associé (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 60, document daté du 18 juillet 2023).

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9. Le cas miroir : la SCI construit sur votre terrain personnel

La situation inverse est plus fréquente qu'on ne le croit : un associé possède un terrain à titre personnel, la société y fait construire et paie les factures. Les mêmes textes jouent, dans l'autre sens.

L'accession profite cette fois à l'associé, propriétaire du sol. La SCI devient le « tiers » de l'article 555, avec tout ce que cela emporte : l'associé peut d'abord exiger la démolition, puis, s'il conserve, choisir le plus faible des deux montants. Une société peut donc perdre un chantier qu'elle a intégralement financé.

Ce montage-là a un correctif simple et connu : faire apporter le terrain à la société avant les travaux, ou signer un bail à construction avec l'associé propriétaire. Le coût d'entrée d'un apport d'immeuble et son régime de droits d'enregistrement sont traités dans apport d'immeuble en SCI. Les motifs de redressement les plus courants, dont l'acte anormal de gestion, sont recensés dans les dix motifs de redressement d'une SCI.

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10. Les quatre montages propres, comparés

Quatre façons de construire sur le sol de la SCI sans se retrouver dans l'article 555. Elles ne coûtent pas la même chose et ne donnent pas la même propriété : la dernière colonne chiffre l'écart, sur les hypothèses posées juste après le tableau. La première ligne n'en fait pas partie — c'est le point de comparaison, ce qui se passe quand rien n'est signé.

Les hypothèses du chiffrage, pour que vous puissiez le refaire sur votre dossier. Les deux baux longs portent sur un canon — le loyer, très faible, d'un bail de très longue durée — de 6 000 € par an sur cinquante-cinq ans, soit une assiette de 330 000 €. Les émoluments du notaire, les frais de publication et la contribution de sécurité immobilière tournent alors autour de 4 500 à 5 000 €. Le bail à construction s'arrête là : le 1° de l'article 743 du CGI l'exonère nommément de taxe de publicité foncière. Le bail emphytéotique y ajoute les 0,70 % de l'article 742, soit 2 310 €. Changez l'assiette et les montants bougent, mais l'ordre de grandeur tient : quelques centaines d'euros d'un côté, plusieurs milliers de l'autre.

Notre lecture, sur le dossier type d'une SCI familiale : le compte courant l'emporte neuf fois sur dix. Il ne coûte rien, il se signe en une heure, il donne un euro pour un euro. Les baux longs ont leur place quand l'associé veut être propriétaire du bâti — pour l'hypothéquer, pour le céder séparément, pour l'amortir dans une autre structure —, et alors les 5 000 à 7 300 € de la dernière colonne sont justifiés. Voyez le bail emphytéotique en SCI pour ce cas de figure. Et si votre projet est de construire pour revendre, vous n'êtes pas dans la bonne structure : c'est la société civile de construction-vente qu'il faut.

Le piège final : trois papiers à votre nom, zéro mètre carré à vous

Rien n'empêche un associé d'obtenir un permis de construire à son nom sur le terrain de la société. L'article R*423-1 du code de l'urbanisme admet la demande émanant du propriétaire, de son mandataire, ou d'une personne « attestant être autorisée » par lui à exécuter les travaux. Cette attestation suffit à instruire un permis. Elle ne crée aucun droit réel et ne dit rien de la propriété.

Pire : elle vous coûte de l'argent. Le redevable de la taxe d'aménagement est la personne bénéficiaire de l'autorisation d'urbanisme à la date d'exigibilité (article 1635 quater C du CGI), celle-ci intervenant à l'achèvement des opérations (article 1635 quater G). Permis à votre nom, taxe pour vous. Et le II de l'article 302 septies B du CGI range cette taxe parmi les éléments du prix de revient de l'ensemble immobilier — d'un ensemble immobilier qui appartient à la société. Le calcul et les exonérations sont détaillés dans taxe d'aménagement et SCI.

Le permis à votre nom, les factures à votre nom, la taxe d'aménagement à votre charge : trois documents qui portent votre identité, et pas un mètre carré qui vous appartienne. Aucun des trois n'est un titre de propriété — c'est précisément le seul qui manque.

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11. Les textes, pour ceux qui veulent vérifier

Chaque règle citée ici vient des textes ci-dessous, consultés dans leur version en vigueur au 3 septembre 2026. Si un chiffre lu ailleurs diffère, c'est le texte qui tranche — pas l'article de blog, ni celui-ci.

Une précision de méthode, parce que l'erreur est partout. Trois des quatre arrêts cités — 1990, 2021 et 2023 — sont des arrêts de rejet : ils n'ont donc pas de visa. On lit souvent « au visa des articles 550 et 555 » à leur propos, en confondant le visa avec la rubrique d'indexation des bases de données. Ce n'est pas la même chose. Le quatrième, du 26 mars 2020, est un arrêt de cassation : celui-là a bien un visa, l'article 555 du code civil.

• Articles 551 à 555 du code civil — le droit d'accession. L'article 552 pose la propriété du dessus et du dessous. Le 553 pose la double présomption, puis réserve dans sa dernière phrase la propriété qu'un tiers pourrait acquérir par prescription sur une partie du bâtiment : la doctrine y adosse le droit de superficie, que le code ne réglemente pas. Le 555 organise le choix du propriétaire du fonds, la démolition sans indemnité et le remboursement au choix. L'article 554 vise un autre cas et ne fonde pas la créance de l'associé.
• Article 550 du code civil — définition de la bonne foi du possesseur, par référence à un titre translatif de propriété dont il ignore les vices.
• Article 2224 du code civil — prescription de droit commun des actions personnelles : cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Aucun texte ni aucune décision vérifiée ne fixe de délai propre à l'action du troisième alinéa de l'article 555, ni son point de départ.
• Articles 1842, 1857 et 1858 du code civil — personnalité morale dès l'immatriculation, responsabilité indéfinie mais non solidaire à proportion des parts, et subsidiaire.
• Cour de cassation, 3^e chambre civile, 3 octobre 1990, pourvoi n° 88-18.415, arrêt de rejet publié au Bulletin (Bull. 1990, III, n° 180, p. 104). L'article 555 règle les rapports entre bailleur et preneur quant aux constructions édifiées sur le fonds loué, à défaut de convention en fixant le sort — c'est de là que vient son caractère supplétif. Le preneur qui avait construit avec l'autorisation du bailleur y a été jugé de bonne foi et admis à exercer un droit de rétention jusqu'à fixation de l'indemnité.
• Cour de cassation, 3^e chambre civile, 26 mars 2020, pourvoi n° 18-20.202, arrêt de cassation non publié au Bulletin, au visa de l'article 555 du code civil. La bonne foi de l'article 555 s'entend par référence à l'article 550 et ne vise que celui qui possède comme propriétaire en vertu d'un titre translatif de propriété dont il ignore le vice. La cour d'appel avait accordé à un occupant précaire par tolérance une indemnité et un droit de rétention : cassation.
• Cour de cassation, 3^e chambre civile, 15 avril 2021, pourvoi n° 20-13.649, arrêt de rejet publié au Bulletin. La bonne foi au sens de l'article 555 s'entend par référence à l'article 550. L'autorisation du propriétaire du sol ne suffit pas et la démolition est confirmée.
• Cour de cassation, 3^e chambre civile, 21 septembre 2023, pourvoi n° 22-15.359, arrêt de rejet publié au Bulletin (mention FS-B) — l'action en remboursement du troisième alinéa de l'article 555 n'est pas subordonnée à l'éviction du constructeur.
• Article 38, 2 du CGI — le bénéfice net est la différence des actifs nets d'ouverture et de clôture, diminuée des suppléments d'apport et augmentée des prélèvements. L'actif net y est défini comme l'excédent des valeurs d'actif sur le total formé au passif par les créances des tiers, les amortissements et les provisions justifiés.
• Article 38 quinquies de l'annexe III au CGI — les immobilisations sont inscrites au bilan pour leur valeur d'origine, laquelle s'entend, pour les immobilisations acquises à titre gratuit, de la valeur vénale. Un bien reçu par accession a donc une valeur d'entrée : ce n'est pas elle qui manque, c'est l'inscription à l'actif.
• Article 219, I-b du CGI — taux de l'impôt sur les sociétés : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice imposable sous conditions, 25 % au-delà.
• Article 150 VB, II-4° du CGI — majoration du prix d'acquisition par les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure. Forfait de 15 % du prix d'acquisition à défaut de justificatifs, pour un immeuble bâti cédé plus de cinq ans après son acquisition. Ce texte ne régit pas la construction initiale élevée par le cédant sur son propre terrain, qui relève du prix de revient.
• BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, « Prix d'acquisition », document daté du 12 septembre 2012. Le § 110, consacré à l'opération de construction réalisée à titre occasionnel, retient comme prix d'acquisition le prix du terrain augmenté du coût des travaux. Si ces travaux ne sont pas réalisés par une entreprise, ce coût comprend le prix d'achat des matériaux et, le cas échéant, la main-d'œuvre salariée. Seul le travail personnellement effectué par le contribuable est écarté.
• Articles 742 et 743 du CGI — taxe de publicité foncière de 0,70 % sur les baux de plus de douze ans, dont le bail emphytéotique ; le 1° de l'article 743 exonère nommément le bail à construction.
• Article 1609 nonies G du CGI — taxe sur les plus-values immobilières supérieures à 50 000 €, assise sur la plus-value imposable, barème par tranches de 2 % à 6 %. Elle vise aussi les cessions faites par les sociétés relevant des articles 8 à 8 ter, mais jamais les terrains à bâtir. BOI-RFPI-TPVIE-20, § 60, document daté du 18 juillet 2023 : le seuil de 50 000 € « doit être apprécié au niveau de la personne morale et non au niveau de chaque associé ».
• Articles 1400 et 1415 du CGI — taxe foncière établie au nom du propriétaire, d'après les faits existants au 1^er janvier. Le II de l'article 1400 l'établit au nom de l'usufruitier lorsque l'immeuble est grevé d'usufruit. Il l'établit au nom du preneur d'un bail emphytéotique, à construction, réel solidaire ou à réhabilitation, ou du titulaire d'une autorisation d'occupation temporaire du domaine public constitutive d'un droit réel.
• Articles 1635 quater C et 1635 quater G du CGI — le redevable de la taxe d'aménagement est le bénéficiaire de l'autorisation d'urbanisme à la date d'exigibilité, laquelle intervient à l'achèvement des opérations imposables.
• Article 302 septies B, II du CGI — la taxe d'aménagement constitue, du point de vue fiscal, un élément du prix de revient de l'ensemble immobilier.
• BOI-RFPI-BASE-10-30, « Constructions sur sol d'autrui, bail à construction et bail à réhabilitation », document daté du 12 septembre 2012. Le propriétaire du sol y est imposé sur les redevances (§ 1), celui de la construction sur les loyers (§ 10). Le § 20 traite le supplément de loyer né de la remise gratuite des constructions.
• BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, « Majoration du prix d'acquisition », document daté du 20 décembre 2013. Le § 220 exclut, pour les travaux postérieurs, ceux réalisés par le contribuable lui-même et le coût des matériaux qu'il a achetés. Le § 390 décompte le délai de cinq ans du forfait depuis l'achèvement, lorsque l'immeuble a été construit après l'acquisition du terrain.
• Article R*423-1 du code de l'urbanisme — qualité pour déposer un permis : propriétaire, mandataire, ou personne attestant être autorisée à exécuter les travaux.
• Loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 (financement de la sécurité sociale pour 2026), article 12 — relèvement des prélèvements sociaux sur certains revenus du patrimoine et produits de placement. Les revenus fonciers et les plus-values immobilières des particuliers en sont préservés. Le IV de l'article L136-8 du code de la sécurité sociale, consolidé au 27 juin 2026, y maintient la contribution sociale généralisée à 9,2 %, soit 17,2 % au total.
• Article L136-7, VI du code de la sécurité sociale — cadence de l'abattement pour durée de détention applicable aux prélèvements sociaux : 1,65 % par année au-delà de la cinquième, 1,60 % la vingt-deuxième, 9 % ensuite. L'article 150 VC du CGI fixe celle de l'impôt sur le revenu : 6 % par année au-delà de la cinquième, 4 % la vingt-deuxième.

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12. FAQ — 13 questions sur l'accession en SCI

Treize questions qui reviennent une fois la règle comprise. Taxe foncière, régularisation tardive, refus des coassociés, divorce, succession, droit de rétention. Puis dissolution, bail, main-d'œuvre personnelle, valeur des parts, autorisation de construire à son nom, reprise des matériaux et amortissement. Elles se déplient juste en dessous.