SCI ou SAS immobilière : lequel choisir, et ce que l'autre vous coûte
Mis à jour le 19/09/2026
·Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app·Lecture ≈ 20 min
Pour détenir de l'immobilier locatif, la société civile immobilière (SCI) gagne presque toujours contre la société par actions simplifiée (SAS). Elle coûte moins cher à faire vivre et ne publie pas ses comptes. Surtout, elle laisse le choix entre l'impôt sur le revenu — celui du foyer, l'IR — et l'impôt sur les sociétés — celui de l'entreprise, l'IS. La SAS, elle, est à l'IS d'office et sans retour possible.
Le verdict s'inverse dans trois cas : vous achetez pour revendre, vous louez en meublé de façon habituelle, ou vous voulez que le dirigeant se rémunère et cotise. Les deux premiers sont commerciaux : une société civile ne peut pas les exercer. Le troisième n'est pas une interdiction, c'est un coût. Une SCI peut rémunérer son gérant ; simplement, la rémunération n'est pas déductible de ses revenus fonciers à l'impôt sur le revenu, et elle n'ouvre pas le statut d'assimilé salarié du président de SAS. Si la forme n'est pas encore arrêtée, commencez par les types de SCI et ce que chacun autorise.
Le verdictQuatre lignes, avant la démonstration
Le vrai arbitrage est IR ou IS, pas SCI ou SASÀ l'IS, les deux structures paient le même impôt, à l'euro. La SCI a en plus le droit de rester à l'IR ; la SAS immobilière ne l'a pas.
Les actions immobilières ne coûtent pas 0,1 % à céderElles supportent 5 % comme des parts de SCI (art. 726, I, 2° du CGI), et depuis le 27 juin 2026 le même acte obligatoire (art. 1865-1 du Code civil).
La SAS publie ses comptes, la SCI jamaisDépôt annuel au greffe (art. L. 232-23 du Code de commerce), confidentialité à redemander chaque année. Aucune SCI n'est concernée.
Le chiffre à retenirSur notre immeuble de 500 000 €, l'IS économise 141 000 € d'impôt en vingt ans, puis en reprend 107 732 € à la revente — 240 770 € si vous sortez le prix.
1. La SCI est civile par son objet, la SAS commerciale par sa forme
Tout part d'une différence de définition. Elle explique les deux tiers de ce qui suit. La société civile immobilière est civile par son objet : détenir et louer des immeubles, rien d'autre (articles 1832 et 1845 du Code civil). Le jour où elle fait du commerce de façon habituelle, elle sort de sa nature — et le fisc en tire les conséquences.
La société par actions simplifiée, elle, est commerciale par sa forme. Peu importe ce qu'elle fait. Elle est commerciale parce qu'elle est une société par actions (article L. 210-1 du Code de commerce, qui vise les sociétés par actions quel que soit leur objet — et la SAS en est une, article L. 227-1). Une SAS qui loue trois appartements nus est une société commerciale, avec le droit commercial et toutes ses obligations.
La conséquence, peu de guides la relèvent. En société civile, un acte du gérant hors de l'objet social n'engage pas la société, même face à un tiers de bonne foi (article 1849). En SAS, le président l'engage quand même. L'objet social d'une SCI protège donc ses associés ; celui d'une SAS ne protège personne. Sur sa rédaction : objet social de SCI.
Reste un cas où la forme décide seule : la SASU, version à associé unique, se crée seul là où une société civile suppose deux associés. C'est parfois la seule bonne raison de préférer la SAS. Elle n'a rien de fiscal.
2. SCI ou SAS immobilière : les dix lignes qui décident
Un comparatif utile tient en dix lignes. Les autres différences existent, mais elles n'ont jamais fait changer d'avis personne.
Ce qui se compare
SCI
SAS ou SASU immobilière
Nature juridique
Civile par l'objet. Le commerce habituel lui est interdit.
Commerciale par la forme, quel que soit son objet.
Fiscalité par défaut et option
Impôt sur le revenu (art. 8 du CGI). Option pour l'IS possible, irrévocable au-delà du 5e exercice (art. 239).
Impôt sur les sociétés de plein droit (art. 206, 1). Option IR réservée aux sociétés de moins de 5 ans, 5 exercices maximum, et fermée à la gestion de patrimoine (art. 239 bis AB).
Responsabilité des associés
Indéfinie, non solidaire, à proportion des parts (art. 1857), et subsidiaire : le créancier doit d'abord poursuivre vainement la société (art. 1858).
Limitée aux apports. Neutralisée par la caution personnelle dès qu'il y a un emprunt.
Statut social du dirigeant
Gérant non rémunéré : aucun statut, aucune cotisation, aucun droit.
Président assimilé salarié (art. L. 311-3, 23° du Code de la sécurité sociale). Rien s'il ne se verse rien, environ 85 % du net en cotisations sinon.
Droits sur la cession des titres
5 % sans abattement (art. 726, I, 2° du CGI).
5 % aussi, dès que la société est à prépondérance immobilière. Le taux de 0,1 % des actions ne s'applique pas.
Forme de l'acte de cession
Acte notarié, d'avocat ou d'expert-comptable habilité, à peine de nullité, depuis le 27 juin 2026 (art. 1865-1 du Code civil).
Même règle : le texte vise la personne morale à prépondérance immobilière, pas la seule société civile.
Publicité des comptes
Aucune. Une SCI n'est jamais tenue de déposer ses comptes au greffe, même détenue par des sociétés commerciales.
Dépôt annuel obligatoire (art. L. 232-23 du Code de commerce). Confidentialité du seul compte de résultat sur demande, à renouveler chaque année.
Dépôt du capital
Aucun texte ne l'impose. Le capital peut être souscrit sans être versé.
Obligatoire avant immatriculation, sur un compte bloqué (art. L. 225-5, rendu applicable par l'art. L. 225-12 puis par le renvoi de l'art. L. 227-1).
Commissaire aux comptes
Jamais, en gestion patrimoniale.
Au-delà de deux des trois seuils de l'art. D. 227-1, qui renvoie à l'art. D. 221-5 : 5 M€ de bilan, 10 M€ de recettes, 50 salariés. Seuils réduits de moitié pour une filiale de groupe (art. L. 821-43).
Souplesse statutaire
Encadrée par le Code civil, mais suffisante : agrément, gérance, répartition des résultats, démembrement.
Très large : inaliénabilité, exclusion, aménagement libre des droits de vote (art. L. 227-9 et suivants), et actions de préférence (art. L. 228-11).
Deux lignes contredisent ce qu'on lit le plus souvent : la responsabilité des associés de SCI n'est pas solidaire, et la cession d'actions d'une SAS immobilière ne coûte pas 0,1 % mais 5 %. Les sections 5 et 6 les chiffrent.
3. Fiscalité : la SCI choisit entre l'IR et l'IS, la SAS jamais
La comparaison qu'on lit partout présente deux structures ayant chacune deux options fiscales. C'est faux, et c'est le cœur du sujet.
La SCI est à l'impôt sur le revenu par défaut (article 8 du CGI) : elle ne paie rien elle-même, ce sont les associés qui déclarent leur part de bénéfice en revenus fonciers. Elle peut opter pour l'impôt sur les sociétés, et dénoncer cette option jusqu'au cinquième exercice suivant. Après, c'est définitif (article 239). La SCI a cinq ans pour se tromper.
La SAS est à l'impôt sur les sociétés de plein droit (article 206, 1). Une option pour l'impôt sur le revenu existe, fermée trois fois : cinq exercices au maximum, société de moins de cinq ans, et surtout exclusion expresse des sociétés qui gèrent leur propre patrimoine immobilier (article 239 bis AB). Donc de toute SAS qui loue des appartements. Elle n'a jamais le choix, ni au départ, ni ensuite.
L'arbitrage se déplace donc. La question n'est pas « SCI ou SAS », c'est « ai-je besoin de l'impôt sur le revenu, oui ou non ». Si non, les deux structures sont identiques et le choix se joue sur la confidentialité et le coût. Si oui, seule la SCI répond. Pour trancher entre les deux régimes : SCI à l'IS ou à l'IR.
Un garde-fou est propre à la SCI. À l'impôt sur le revenu, elle ne peut pas tirer plus de 10 % de ses recettes hors taxes d'une activité commerciale — du meublé, typiquement. Au-delà, elle bascule à l'impôt sur les sociétés de plein droit (article 206, 2 combiné à l'article 35), et ce seuil s'apprécie chaque année. La section 10 chiffre la bascule : 107 732 €.
4. Cas n° 1 : vingt ans de détention, 141 000 € d'écart d'impôt
Claire et Marc achètent un petit immeuble de rapport à 500 000 € : six logements loués nus, 30 000 € de loyers par an. Ils empruntent 400 000 € sur vingt ans à 3,5 %, soit 28 144 € d'annuité. Taxe foncière, assurance, entretien et comptabilité leur coûtent 6 000 € par an. Tous deux sont dans la tranche à 30 % — leur tranche marginale d'imposition, le taux qui frappe le dernier euro gagné.
À l'impôt sur les sociétés, la société amortit l'immeuble : chaque année, elle déduit une fraction de son prix pour tenir compte de son usure. Le terrain, lui, ne s'use pas et ne s'amortit jamais. On le retient à 15 %, soit 75 000 €. Restent 425 000 € de bâti, à ventiler par composants.
Composant
Part
Valeur
Durée
Amortissement annuel
Gros œuvre
60 %
255 000 €
50 ans
5 100 €
Toiture et façade
15 %
63 750 €
25 ans
2 550 €
Installations techniques
15 %
63 750 €
20 ans
3 188 €
Agencements intérieurs
10 %
42 500 €
15 ans
2 833 €
Total bâti
100 %
425 000 €
—
13 671 € par an
Méthode de ventilation et durées admises : amortissement en SCI à l'IS. Voici la première année, dans les trois configurations.
SCI à l'IR : 10 000 € × (30 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux) = 4 720 € d'impôt.
SCI à l'IS ou SAS : 10 000 € − 13 671 € d'amortissement = −3 671 €. Aucun impôt, et 3 671 € de déficit reportable sur les exercices suivants.
Trésorerie : 30 000 − 6 000 − 28 144 d'annuité = −4 144 €. À l'IR, les associés remettent 4 720 € de leur poche : l'effort réel passe à 8 864 € par an.
Sur vingt ans, le crédit coûte 162 880 € d'intérêts et les amortissements cumulés atteignent 259 250 €. Les agencements, épuisés à quinze ans, ne courent pas jusqu'au bout.
Cumul sur 20 ans
SCI à l'IR
SCI à l'IS
SAS (IS obligatoire)
Loyers encaissés
600 000 €
600 000 €
600 000 €
Charges courantes
−120 000 €
−120 000 €
−120 000 €
Intérêts d'emprunt
−162 880 €
−162 880 €
−162 880 €
Amortissements
non déductibles
−259 250 €
−259 250 €
Base imposable cumulée
317 120 €
57 870 €
57 870 €
Impôt total
149 681 €
8 681 €
8 681 €
Écart : 141 000 € en faveur de l'impôt sur les sociétés. Le taux réduit de 15 % court jusqu'à 42 500 € de bénéfice par exercice. Trois conditions, que Claire et Marc remplissent (article 219, I, b du CGI) : moins de 10 M€ de chiffre d'affaires, capital entièrement libéré, détention à 75 % par des personnes physiques. Côté IR, la CSG déductible allège la facture. Il faut la chiffrer : 6,8 % des 317 120 € de revenus fonciers cumulés viennent en déduction du revenu global, ce qui rend 6 469 € sur vingt ans, soit 323 € par an. L'impôt sur le revenu revient donc à 143 212 € et l'écart à 134 531 €. Nous gardons 141 000 € comme repère dans le reste du guide, parce que c'est l'écart d'impôt foncier stricto sensu ; retenez que ce correctif joue de 6 469 € en faveur de l'IR. Le mécanisme : CSG déductible des revenus de SCI.
Deux choses à retenir. Pendant la détention, l'impôt sur les sociétés écrase l'impôt sur le revenu. Et les colonnes SCI à l'IS et SAS sont identiques, ligne pour ligne : changer de forme ne rapporte rien. Ce compte s'arrête pourtant à la porte de la revente.
5. Responsabilité : celle de la SAS est limitée, la caution bancaire l'annule
C'est l'argument numéro un des partisans de la SAS, et il est réel — simplement plus petit qu'annoncé.
Dans une SAS, les associés ne perdent que ce qu'ils ont mis. Dans une SCI, ils répondent des dettes sur leur patrimoine personnel — avec deux garde-fous souvent oubliés. La dette se partage à proportion des parts et n'est pas solidaire : personne ne peut réclamer le tout à celui qui a de quoi payer (article 1857). Et le créancier doit d'abord avoir poursuivi la société sans succès (article 1858). responsabilité des associés de SCI.
Reprenons Claire (60 % des parts) et Marc (40 %). Cinq ans après l'achat, la copropriété vote un ravalement et deux locataires cessent de payer : 120 000 € de dettes que la société ne peut pas honorer. Restent aussi 324 000 € de capital restant dû — la part du prêt non encore remboursée —, que la banque a fait cautionner par les deux associés.
Ce que la responsabilité limitée protège vraiment
Passif total exposé : 324 000 € d'emprunt + 120 000 € de dettes d'exploitation = 444 000 €.
En SAS : les 324 000 € cautionnés restent dus par les associés, quoi qu'il arrive. La forme sociale ne les protège que sur les 120 000 € restants.
En SCI : Marc doit au maximum 40 % de 120 000 €, soit 48 000 €, et Claire 72 000 € — après poursuites vaines contre la société.
Écart réel de protection : 120 000 €, soit 27 % du passif. Pas 444 000 €.
27 %. C'est la réponse honnête. La responsabilité limitée mérite d'être payée quand le risque vient des tiers et non de la banque : chantier lourd, dommages à un voisin, contentieux avec un acquéreur. Face à un crédit cautionné, elle ne vaut rien. C'est-à-dire dans la quasi-totalité des projets locatifs. Ce que signe exactement une caution : la caution personnelle du gérant et des associés.
Un point propre à la SCI : celui qui vend ses parts reste tenu des dettes nées pendant qu'il était associé (article 1857). Sortir de la société ne solde pas le passé. En SAS, la cession solde tout — sauf la caution personnelle déjà signée, qui est un engagement distinct et survit à la vente des actions.
6. Céder ses parts ou ses actions : 5 % des deux côtés, et un acte obligatoire
On lit régulièrement que les actions de SAS se cèdent à 0,1 % quand les parts de SCI supportent 5 %, et que c'est un argument décisif. Pour de l'immobilier, cet argument n'existe pas.
Le taux de 0,1 % figure bien à l'article 726, I, 1° du CGI. Mais le 2° du même paragraphe impose 5 % sans abattement aux titres de personnes morales à prépondérance immobilière : celles dont l'actif est principalement fait d'immeubles français qui ne servent pas à leur propre exploitation. Une société qui loue ses murs en est une ; celle qui exploite un hôtel dans les siens, non. La SAS de Claire et Marc en est une, sans discussion.
Marc vend ses 40 % à un tiers
Dix ans après l'achat : 700 000 € − 234 000 € de capital restant dû = 466 000 €. Les 40 % de Marc valent 186 400 €.
Droits d'enregistrement dus par l'acquéreur : 186 400 € × 5 % = 9 320 €.
Les mêmes 186 400 € en actions d'une société non immobilière : 186 € seulement.
L'avantage supposé de la SAS vaut donc 0 € ici : 9 320 € des deux côtés, en parts comme en actions.
Deuxième point, plus récent et nettement moins connu. Depuis le 27 juin 2026, toute cession de titres d'une personne morale à prépondérance immobilière passe par un acte professionnel. Notaire, avocat contresignataire ou expert-comptable habilité, à peine de nullité (article 1865-1 du Code civil, créé par la loi du 25 juin 2026). Le texte dit « personne morale ». Il attrape donc les actions d'une SAS immobilière comme les parts d'une SCI, ce que presque personne n'a relevé du côté commercial.
La conséquence n'a rien de théorique. Un acte signé sous seing privé entre les parties encourt la nullité. L'acquéreur qui a versé 186 400 € détient un titre que n'importe quelle partie intéressée peut faire annuler en justice, tant que l'acte n'a pas été refait devant un professionnel. La régularisation est possible, mais elle se paie deux fois. Le texte ne vise en revanche que la cession — ni la donation, qui a son propre formalisme, ni l'apport, ni la succession, ni le rachat des parts par la société. La procédure complète : céder des parts de SCI.
Reste l'agrément : l'autorisation des autres associés à l'entrée d'un nouveau. En SCI, les cessions à des tiers y sont soumises. Deux nuances comptent, et on lit souvent l'inverse. Les cessions aux ascendants ou descendants en sont dispensées de plein droit, sauf clause contraire (article 1861) ; celles entre associés et au conjoint y restent soumises. En SAS, principe renversé : cession libre, agrément seulement si les statuts l'organisent (article L. 227-14). Pour rédiger la clause : clause d'agrément dans les statuts.
7. Cas n° 2 : à la revente, l'IS reprend ce qu'il avait donné
C'est là que tout se joue, et c'est là que la plupart des comparatifs s'arrêtent. Les deux régimes ne calculent pas la plus-value de la même manière.
À l'impôt sur le revenu, c'est le régime des particuliers. On majore le prix d'achat de deux forfaits — 7,5 % de frais, 15 % de travaux au-delà de cinq ans — puis un abattement grandit chaque année jusqu'à l'exonération. Prix d'achat corrigé : 500 000 + 37 500 + 75 000 = 612 500 €.
À l'impôt sur les sociétés, c'est le régime professionnel : on compare le prix de vente à la valeur nette comptable, soit le prix d'achat diminué des amortissements déjà déduits. Les 259 250 € économisés pendant la détention rentrent donc dans la base taxable. C'est la facture de l'avantage du cas n° 1.
Revente à 10 ans, 700 000 €
SCI à l'IR
SCI à l'IS ou SAS
Base de calcul
700 000 − 612 500 = 87 500 €
700 000 − 363 290 de valeur nette comptable = 336 710 €, moins 12 227 € de déficit reporté
Impôt sur la plus-value
11 638 € (19 % après 30 % d'abattement) + 13 808 € de prélèvements sociaux (17,2 %) + 1 225 € de surtaxe sur les plus-values élevées (art. 1609 nonies G du CGI) = 26 671 €
15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 % = 76 871 €
Impôt payé pendant les 10 ans
58 756 €
0 €
Total si le prix reste dans la société
85 427 €
76 871 €
Total si les associés sortent le prix
85 427 € (l'argent est déjà chez eux)
158 460 €
Le deuxième total demande une explication. À l'IS, le prix de vente appartient à la société, pas aux associés. Pour se le distribuer, il faut voter un dividende — qui supporte 12,8 % d'impôt plus 18,6 % de prélèvements sociaux, soit 31,4 %. Sur les 259 839 € restants après l'IS, 81 589 € de plus. Notez l'écart avec les loyers, taxés à 17,2 % : les prélèvements sociaux applicables en 2026.
Et à vingt ans, revente à 800 000 €
SCI à l'IR : plus-value de 187 500 €, abattie de 90 % pour l'impôt et de 24,75 % pour les prélèvements sociaux. Impôt 3 563 € (19 %) + prélèvements sociaux 24 268 € (17,2 %) + surtaxe 0 € = 27 831 €. Avec les 149 681 € payés pendant vingt ans : 177 512 €.
SCI à l'IS ou SAS : valeur nette comptable 240 750 €, plus-value 559 250 €, IS de 135 563 €. Avec les 8 681 € payés pendant vingt ans : 144 244 € si le prix reste dans la société.
Si les associés sortent les 423 687 € nets restants : 133 038 € de plus, soit 277 282 €.
Voilà le verdict complet. L'impôt sur les sociétés fait gagner 141 000 € pendant vingt ans de détention, puis en reprend 107 732 € à la revente si le prix reste dans la société — 240 770 € si vous le sortez. Solde : 33 268 € pour l'IS si vous capitalisez, 99 770 € pour l'IR si vous encaissez.
Et c'est là que la SAS perd. Elle n'a jamais accès à la colonne de gauche. Un projet destiné à être revendu puis encaissé se pilote à l'impôt sur le revenu, et seule une SCI peut y rester. Le calcul détaillé : plus-value d'une SCI à l'IS et plus-value d'une SCI à l'IR.
8. Rémunérer le dirigeant : 55 385 € en SAS, 0 € en SCI
Le président de SAS est assimilé salarié : il ne l'est pas vraiment, mais il cotise comme s'il l'était (article L. 311-3, 23° du Code de la sécurité sociale). Le gérant de SCI qui ne se verse rien n'a aucun statut social : pas de cotisation, pas de droit.
Tant que personne ne se rémunère, les deux structures coûtent la même chose : zéro. La différence apparaît au premier euro versé, et elle est spectaculaire.
Verser 30 000 € nets au dirigeant
Pour 30 000 € nets, il faut 38 462 € de brut : les cotisations salariales en absorbent 22 %, soit 8 462 €.
Cotisations patronales, de l'ordre de 44 % du brut : 16 923 €. Un dirigeant assimilé salarié n'ouvre pas droit à la réduction générale de cotisations.
Coût pour la société : 38 462 + 16 923 = 55 385 €, dont 25 385 € de cotisations, soit 85 % du net versé.
Le dirigeant paiera ensuite l'impôt sur le revenu sur 30 000 € moins 10 % de frais : à 30 %, environ 8 100 €.
Gérant de SCI non rémunéré : 0 €. Aucune cotisation, mais aucun trimestre de retraite ni couverture prévoyance.
Regardez ce que cela donne chez Claire et Marc. La société encaisse 30 000 € de loyers par an. Verser 30 000 € nets au dirigeant lui en coûterait 55 385 €. Dans ce cas, ne faites pas ça : l'argent n'y est pas, et la rémunération creuserait un déficit à combler par apport. Sur un patrimoine de cette taille, le dirigeant ne se rémunère pas, quelle que soit la forme sociale.
Le statut d'assimilé salarié n'est pas mauvais pour autant : il achète des droits — retraite, prévoyance, indemnités journalières. Il devient pertinent quand la société dégage assez pour le supporter : marchand de biens, exploitation commerciale. Précisément les cas où la SCI n'a pas sa place. Côté SCI, déductibilité et coût de la rémunération du gérant : rémunération du gérant de SCI.
9. La SAS publie ses comptes et bloque son capital, la SCI ni l'un ni l'autre
Pour un patrimoine familial, cette section pèse aussi lourd que la fiscalité. Elle est pourtant souvent expédiée en deux lignes.
Ce que la SAS montre au greffe, et ce que la SCI garde pour elle
Une SAS dépose ses comptes au greffe chaque année (article L. 232-23 du Code de commerce, qui vise toute société par actions). N'importe qui voit alors la valeur de l'immeuble et l'encours de la dette. Le locataire, le voisin, le concurrent, l'associé qu'on espérait faire entrer à un prix négocié.
Soyons honnête, une parade existe, mais elle est partielle. Une SAS qui reste sous deux des trois seuils de la petite entreprise peut demander que son compte de résultat ne soit pas rendu public (article L. 232-25). Ces seuils sont 7 500 000 € de bilan, 15 000 000 € de recettes et 50 salariés (article D. 123-200). Celle de Claire et Marc y a droit. Mais son bilan, lui, reste consultable : la valeur de l'immeuble et l'encours du prêt s'affichent. Seule une micro-entreprise, sous 450 000 € de bilan, 900 000 € de recettes et 10 salariés, obtient le silence complet — et un immeuble de 500 000 € fait sauter ce seuil-là dès le premier exercice. Et la demande se coche à chaque dépôt, donc elle s'oublie. Une SCI, elle, n'est jamais tenue de déposer ses comptes, même détenue à 100 % par des sociétés commerciales. L'écart n'est pas « public contre secret » : c'est « à redemander chaque année contre jamais concerné ».
Capital bloqué : la SCI n'a pas cette contrainte, mais elle a un piège
La SAS bloque son capital sur un compte avant d'être immatriculée (article L. 225-5, applicable par renvoi de l'article L. 227-1). Aucun texte n'impose cela à une société civile : son capital peut être souscrit puis libéré plus tard. D'où ces SCI à 1 000 € de capital, financées par des comptes courants d'associés — les avances de trésorerie que les associés font à leur société et qu'ils peuvent se faire rembourser. Sur le montant à retenir, voir capital social d'une SCI.
Cette liberté a un revers, à connaître avant d'opter pour l'impôt sur les sociétés. Le taux réduit de 15 % exige un capital entièrement libéré, c'est-à-dire réellement versé (article 219, I, b du CGI). Souscrit mais non versé, il fait payer 25 % dès le premier euro : sur les vingt ans de Claire et Marc, la note passe de 8 681 € à 14 468 €. 5 787 € pour un virement qu'on n'a pas fait. La SAS n'a jamais ce problème.
Créer une SCI coûte 16,95 € de plus que créer une SAS
Contre-intuitif, mais vérifié au barème du 1er mars 2026 : c'est la société civile qui paie le plus cher au greffe, le tarif réduit d'immatriculation étant réservé aux sociétés commerciales. Beaucoup de guides l'écrivent à l'envers.
Créer l'une ou l'autre, tout compris
Greffe : 79,71 € en SCI (44,27 € d'émolument + 6,05 € de dépôt d'actes, TVA et bénéficiaires effectifs compris) contre 53,16 € en SAS, dont l'émolument tombe à 22,14 €. Sur le même acte, 26,55 € de plus pour la société civile.
Ni droit affecté au registre national des entreprises, ni insertion au BODACC — le Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales, le journal officiel des greffes — à l'immatriculation : gratuits tous les deux. Toute ligne BODACC dans un devis de création est fausse.
Annonce légale, forfait 2026 : 191 € hors taxes en SCI, 199 € en SAS, 142 € en SASU.
Total : 308,91 € en SCI, 291,96 € en SAS, 223,56 € en SASU. L'écart entre les deux premières est de 16,95 € : cela ne décide rien.
Le coût récurrent ne se joue pas davantage au greffe : le dépôt annuel des comptes d'une SAS coûte 44,14 € TTC au barème du 1er mars 2026, émolument, part INPI, avis au BODACC et TVA compris. Sur vingt ans, 883 €. Il se joue sur la tenue comptable, plus lourde dès qu'un statut social de dirigeant et un dépôt public s'y ajoutent, et sur les cotisations de la section précédente. Les postes annuels d'une SCI : coût annuel d'une SCI.
10. Cas n° 3 : meublé et marchand de biens, là où la SCI est à proscrire
Jusqu'ici la SCI gagne. Voici les deux situations où elle perd, et où elle perd très cher.
Le meublé qui fait basculer la société
Claire et Marc louent meublé l'un des six logements : 12 000 € par an sur 30 000 € de loyers. Or le meublé est une activité commerciale (article 35 du CGI). À 40 % des recettes, la tolérance de 10 % est pulvérisée : la société passe à l'impôt sur les sociétés de plein droit, sans avoir rien signé, sans retour possible.
Le coût ne se voit pas la première année. Il apparaît à la revente. Reprenez le cas n° 2 : à vingt ans, l'imposition de la plus-value passe de 27 831 € à 135 563 €. 107 732 € d'impôt en plus sur la seule plus-value, pour 12 000 € de loyers meublés par an. Soyons exact : la bascule à l'IS apporte aussi les 141 000 € d'économie de la section 4, et le solde reste positif de 33 268 € tant que le prix de vente dort dans la société. Ce que le meublé coûte vraiment, c'est le choix. La bascule est de plein droit et sans retour possible : le jour où les associés voudront encaisser le prix, les 99 770 € qu'ils auraient gardés à l'impôt sur le revenu sont perdus. On ne subit pas ce basculement, on le décide. Si le meublé est au projet dès le départ, ne le logez pas dans une SCI à l'IR : SCI et location meublée.
L'achat-revente, que la SCI ne peut pas exercer
Trois investisseurs achètent une maison de maître 300 000 €, y font 150 000 € de travaux de division, revendent trois lots 650 000 € au bout de dix-huit mois. Marge : 200 000 €.
La même opération, deux structures
En SAS : impôt sur les sociétés de 42 500 × 15 % + 157 500 × 25 % = 45 750 €. Restent 154 250 € dans la société pour l'opération suivante.
À l'achat, l'engagement de revendre sous cinq ans ramène les droits de mutation de 6,32 % à 0,715 % (article 1115 du CGI) : 2 145 € au lieu de 18 960 €, soit 16 815 € économisés.
En SCI : acte de commerce habituel, que l'objet civil interdit. Requalification, impôt sur les sociétés rétroactif, majoration de 40 % pour manquement délibéré (article 1729 a) — 80 % si rien n'a jamais été déclaré (article 1728, 1, c). Puis la TVA. Sous le régime de la marge (article 268 du CGI), la base n'est pas le bénéfice de 200 000 € mais l'écart entre le prix de revente et le seul prix d'achat, travaux exclus. Soit 650 000 − 300 000 = 350 000 €, dont 58 333 € de taxe que personne n'a facturés. Si les travaux ont rendu l'immeuble neuf au sens fiscal, la taxe porte sur le prix total.
Coût de l'erreur, majoration de 40 % comprise : 18 300 € de pénalité qui s'ajoutent à l'impôt, plus les 16 815 € de droits qu'on n'a pas économisés.
Ici, pas d'arbitrage : pour du marchand de biens, la SAS ou la SARL sont les seules structures possibles, et la SCI est à écarter dès la première opération. Le cas limite — division et revente ponctuelle d'un bien détenu de longue date — est traité dans SCI et marchand de biens.
11. Transmettre parts ou actions : 0 € de droits des deux côtés
La transmission passe pour le grand atout de la SCI. Fiscalement, c'est faux : le mécanisme est identique des deux côtés. On donne des titres et non un immeuble, leur valeur est celle de l'actif net — donc diminuée de la dette —, et l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant se reconstitue tous les quinze ans.
Donner la société à deux enfants, cinq ans après l'achat
Immeuble estimé 591 000 € à cinq ans, sur la même courbe de valeur que la revente à 700 000 € de la section 7, capital restant dû 324 000 € : la société vaut 267 000 €.
Donation de la totalité à deux enfants : 133 500 € chacun, dont 80 100 € venant de Claire (60 % des parts) et 53 400 € de Marc (40 %).
Chaque fraction reste sous l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant. Droits de donation : 0 €, avec de la marge pour recommencer dans quinze ans. Identique en parts de SCI et en actions de SAS.
Le pacte Dutreil, lui, est fermé aux deux : la loi de finances pour 2024 a exclu du régime la gestion de son propre patrimoine immobilier.
Une différence joue contre la SCI. L'enfant qui reçoit des parts reçoit avec elles l'obligation aux dettes sociales ; celui qui reçoit des actions ne risque que leur valeur. Pour une donation à un mineur dans une société très endettée, c'est le seul argument patrimonial sérieux en faveur de la SAS. Les techniques, communes aux deux formes : donation de parts de SCI et démembrement en SCI.
Sa souplesse statutaire reste, elle, un vrai avantage : votes asymétriques, inaliénabilité, exclusion (articles L. 227-9 et suivants), actions de préférence (article L. 228-11). Une SCI y arrive par ses statuts et un pacte. Avec moins de liberté, et moins d'honoraires de rédaction.
12. Trois fois où il ne faut pas faire ça, et ce que ça coûte
Un guide qui ne dit jamais non n'est pas un guide, c'est une brochure. Voici trois décisions fréquentes, et ce qu'elles coûtent réellement.
La situation
Le réflexe à éviter
Coût estimé de l'erreur
Location nue familiale, entre parents et enfants, sans associé extérieur
Créer une SAS « pour la responsabilité limitée »
L'impôt sur le revenu devient inaccessible : 99 770 € sur notre immeuble à vingt ans, revente encaissée. Plus les comptes déposés au greffe chaque année, et une protection qui ne couvre que 27 % du passif.
Achat-revente, division, promotion
Loger l'opération dans la SCI existante
Requalification et IS rétroactif. Majoration de 40 % : 18 300 € sur 200 000 € de marge. Plus 58 333 € de TVA sur la marge à régulariser, et 16 815 € de droits d'achat perdus.
Un logement passé en meublé dans une SCI à l'IR
Se dire que 12 000 € sur 30 000 € « passeront »
Bascule à l'IS de plein droit et sans retour. À la revente, 107 732 € d'impôt supplémentaire sur la plus-value, et la porte de l'impôt sur le revenu fermée pour toujours.
Le premier cas est de loin le plus fréquent. Disons-le sans détour. Pour une location nue familiale, sans associé extérieur ni dirigeant rémunéré, la SAS coûte plus cher, publie vos comptes, ferme la porte de l'impôt sur le revenu et ne rapporte rien. La SCI est la réponse. Et si l'objectif était de ne pas détenir en direct, comparez d'abord avec SCI ou nom propre et indivision ou SCI : dans certains dossiers, la bonne réponse est de ne créer aucune société.
Un cas mixte revient souvent : la société d'exploitation qui achète ses murs. Le montage classique reste la SCI propriétaire qui loue à la société d'exploitation, sous une holding le cas échéant. Voir acheter les murs de son entreprise en SCI et holding immobilière et SCI.
13. SCI ou SAS immobilière : les questions qui reviennent
Quatorze questions que le corps de ce guide n'a pas traitées, et qui changent souvent une décision.
Oui. La transformation d'une société civile en société par actions simplifiée est une simple modification statutaire décidée par les associés (article 1844-3 du Code civil) : la personne morale survit, elle garde son numéro, ses baux et ses emprunts. Le coût n'est pas juridique, il est fiscal. En passant de civile à commerciale, la société change de régime : si elle était à l'impôt sur le revenu, l'opération produit les effets d'une cessation d'entreprise (article 202 ter du CGI) et la plus-value latente sur l'immeuble devient imposable immédiatement. Le même article prévoit une atténuation : rien n'est taxé tout de suite si l'immeuble est repris au bilan pour sa valeur d'origine et non pour sa valeur vénale, ce qui prive la société du surcroît d'amortissement qu'elle espérait. On ne transforme pas une SCI en SAS pour économiser des frais : on le fait quand l'activité est devenue commerciale et qu'il n'y a plus le choix.
Non. Une société civile suppose au moins deux associés (article 1832 du Code civil), alors que la société par actions simplifiée unipersonnelle, la SASU, se crée à une seule personne. C'est la seule différence de forme qui bloque vraiment un projet solo. La parade habituelle consiste à donner une part à un proche. Mais une SCI dont un associé détient 99,99 % et l'autre une part symbolique, sans jamais participer à rien, est une SCI fictive. L'administration peut alors lui refuser l'existence et réintégrer l'immeuble dans le patrimoine du seul maître de l'affaire.
Oui, et c'est un montage courant : une société d'exploitation détient les parts de la SCI qui possède ses murs. Attention à un effet peu connu : la SCI ne devient pas pour autant soumise à l'impôt sur les sociétés. Elle reste à l'impôt sur le revenu, mais la part de bénéfice qui revient à l'associé soumis à l'IS est calculée selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux, amortissements compris (article 238 bis K, I du CGI). Deux associés de la même SCI peuvent donc être imposés sur deux résultats différents pour le même immeuble.
Non. Le président de SAS est assimilé salarié (article L. 311-3, 23° du Code de la sécurité sociale) : ses cotisations sont assises sur sa rémunération. Pas de rémunération, pas de cotisation, et donc pas de coût. Mais pas de droit non plus : aucun trimestre de retraite validé, aucune couverture prévoyance, aucune indemnité journalière. Un président non rémunéré est, en pratique, dans la même situation sociale qu'un gérant de SCI bénévole.
Non, et c'est une confusion fréquente. La cotisation foncière des entreprises, ou CFE, suit l'activité, pas la forme sociale (article 1447 du CGI). La location nue de logements reste hors de son champ. La location nue de locaux professionnels y entre au-delà de 100 000 € de recettes brutes. La location meublée y entre dès qu'elle est exercée, avec une seule échappatoire : en deçà de 5 000 € de recettes annuelles, la cotisation minimale n'est pas due (article 1647 D du CGI). Une SAS qui loue des appartements nus n'est donc pas plus taxée qu'une SCI faisant la même chose. Ce qui déclenche la CFE, c'est le meublé ou le commercial, jamais le sigle.
Oui, à l'identique. La contribution sur les revenus locatifs, dite CRL, frappe les loyers d'immeubles achevés depuis quinze ans au moins perçus par une personne morale soumise à l'impôt sur les sociétés. Une SCI ayant opté pour l'IS et une SAS y sont donc logées à la même enseigne, au même taux de 2,5 %. Une SCI restée à l'impôt sur le revenu, et dont tous les associés sont des personnes physiques, y échappe. C'est un des rares postes où le choix du régime fiscal, et non de la forme, fait une différence de trésorerie chaque année.
Non. L'impôt sur la fortune immobilière taxe la valeur des titres à hauteur de la fraction représentative des immeubles détenus par la société (article 965 du CGI), que ces titres soient des parts sociales ou des actions. Choisir la SAS pour sortir de l'assiette de l'IFI ne fonctionne pas. L'exonération des biens professionnels, elle, suppose une activité opérationnelle : une société qui se borne à louer ses immeubles n'y a pas droit, quelle que soit sa forme.
Oui, mais pas longtemps. L'article 239 du CGI permet de renoncer à l'option jusqu'au cinquième exercice suivant celui au titre duquel elle a été exercée. Passé ce délai, l'option devient irrévocable et la société reste à l'impôt sur les sociétés pour toujours. Une SAS, elle, n'a jamais eu cette porte : elle est à l'IS de plein droit dès son immatriculation. C'est la raison pour laquelle une hésitation entre les deux régimes se règle mieux dans une SCI que dans une SAS.
Pas automatiquement, mais la règle de la filiale n'est pas celle de la mère et c'est là que se cache le piège. La holding qui contrôle doit nommer un commissaire aux comptes si l'ensemble qu'elle forme avec ses filiales dépasse deux des trois seuils cumulés de l'article L. 821-43 du Code de commerce. Ces seuils sont 5 millions d'euros de bilan, 10 millions de recettes et 50 salariés, les mêmes montants que pour une SAS isolée (art. D. 227-1, qui renvoie à D. 221-5). La filiale, elle, subit l'effet inverse de celui qu'on imagine. Dès lors que la tête de groupe est tenue d'en désigner un, la société contrôlée doit en nommer un à son tour (article L. 821-43). Condition : dépasser deux des trois seuils réduits de moitié, soit 2,5 millions de bilan, 5 millions de recettes et 25 salariés. Une SAS qui porte deux ou trois immeubles peut franchir ce seuil de bilan sans s'en apercevoir. Et sa vraie contrainte annuelle reste le dépôt de ses comptes au greffe (article L. 232-23), dont aucune SCI n'a jamais eu à s'occuper.
Tout dépend de ce que l'apporteur reçoit en échange. Si l'immeuble est apporté à titre pur et simple, c'est-à-dire rémunéré uniquement par des parts ou des actions, l'apport à une société soumise à l'impôt sur les sociétés supporte 5 % (2,20 % au titre de l'article 810, III du CGI, majoré des taxes additionnelles départementale et communale). Si la société reprend l'emprunt qui finançait l'immeuble, même partiellement, cette fraction est un apport à titre onéreux relevant du régime propre des apports (art. 683 bis), taxé à 5 % et non aux 6,32 % du droit commun des ventes. Sur un immeuble de 220 000 €, le coût des droits va de 0 € (apport pur et simple à une SCI à l'IR) à 11 000 € (fraction à titre onéreux, ou SCI à l'IS, à 5 %). C'est le cas le plus fréquent, et celui que les simulateurs oublient.
Non. Un établissement prêteur regarde trois choses : les revenus des emprunteurs, l'apport et la qualité du bien. La forme sociale n'entre dans l'analyse que par la garantie qu'elle permet, et cette garantie est la même des deux côtés : caution personnelle des associés, parfois doublée d'une hypothèque. Une SAS immobilière crée même une petite friction supplémentaire, parce qu'elle suppose de bloquer le capital sur un compte avant l'immatriculation, formalité qu'une société civile ignore.
Juridiquement oui, dans une SCI comme dans une SAS. Mais l'enjeu n'est pas le même. Dans une SAS, l'enfant ne risque que la valeur de ses actions. Dans une SCI, il devient tenu des dettes sociales à proportion de ses parts, et cette obligation le suit jusqu'à sa majorité et au-delà. Une donation de parts à un mineur suppose donc de regarder d'abord le passif de la société, ensuite l'avantage fiscal. Le mineur ne gère rien lui-même : ses parents administrent ses titres. Et une liste limitative d'actes graves suppose l'autorisation préalable du juge des tutelles des mineurs (article 387-1 du Code civil) : apporter un de ses biens à une société, emprunter en son nom, renoncer à un droit pour lui.
Oui. Le représentant légal peut domicilier la société chez lui (article L. 123-11-1 du Code de commerce). Sans limite de durée, sauf si le bail, le règlement de copropriété ou une règle d'urbanisme s'y oppose : dans ce cas, cinq ans au plus. La règle est la même pour les deux formes. Ce n'est donc pas un critère de choix, contrairement à ce qu'on lit parfois.
Non. La taxe sur la valeur ajoutée suit la nature du local et de la location, pas la forme de la société. La location nue de logements en est exonérée dans les deux cas. La location de locaux professionnels nus peut être soumise à la TVA sur option, également dans les deux cas. La location meublée avec services para-hôteliers y est soumise de plein droit. À noter pour 2027 : l'ordonnance du 17 décembre 2025 déplace les règles de TVA du Code général des impôts vers le code des impositions sur les biens et services, à droit constant. L'entrée en vigueur, d'abord fixée au 1er septembre 2026, a été reportée au 1er janvier 2027 par l'ordonnance du 27 juillet 2026. Ni les taux ni les conditions ne changent, seules les références.
14. Pour aller plus loin
Chacune prolonge un point que ce guide n'a fait qu'effleurer.
Fondateur de sci-ai.app et de lmnp.ai, spécialiste de la comptabilité et de la fiscalité immobilière depuis 15 ans. Investisseur immobilier, accompagne particuliers et dirigeants sur l'arbitrage entre détention directe et société.
ORIAS — CIFORIAS — COAORIAS — COBSPCarte T (CCI Savoie)
Tarifs. Greffe : arrêté du 25 février 2026, art. A. 743-8 à A. 743-18 du Code de commerce (1er mars 2026 au 29 février 2028). Annonces légales : arrêté du 19 novembre 2021 modifié le 19 novembre 2025. BODACC : arrêté du 9 novembre 2017, article 3.
Article informatif, non constitutif d'un conseil personnalisé. Votre tranche d'imposition, votre taux d'emprunt et la ventilation de votre immeuble changeront les montants — jamais le sens des écarts. Textes vérifiés au 26 août 2026.
Les 3 choses à retenir
À l'impôt sur les sociétés, les deux structures sont identiques. Même amortissement, même taux, même impôt sur nos vingt ans : 8 681 €. Ce qui distingue la SCI, c'est qu'elle peut rester à l'impôt sur le revenu. La SAS immobilière, jamais.
Le choix du régime vaut 141 000 € pendant la détention, et se renverse à la revente. L'IS reprend 107 732 € si le prix reste dans la société, 240 770 € si vous le sortez. Capitaliser : IS. Encaisser : IR, donc SCI.
Les deux avantages qu'on prête à la SAS n'existent pas ici. Ses actions se cèdent à 5 % comme des parts, avec le même acte obligatoire depuis le 27 juin 2026. Et sa responsabilité limitée ne couvre que 27 % du passif dès que la banque prend une caution.
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