SCI et retraite : compléter ses revenus et préparer la transmission

À 60 ans, la question n'est plus « comment acheter ». C'est « combien tombe réellement sur mon compte chaque mois, et que se passe-t-il pour mes enfants quand je ne serai plus là ». Ce n'est pas la même conversation, et ce ne sont pas les mêmes calculs. La SCI que vous avez montée à 40 ans pour vous constituer un patrimoine change de métier : elle devient une machine à produire du revenu net et à organiser une transmission. Il faut donc refaire l'arbitrage fiscal — la tranche marginale a baissé, le calcul de 2010 ne vaut plus rien —, décider quels biens on garde, et commencer à donner. Ce dernier point est le plus urgent, parce qu'il se compte en cycles de quinze ans : un cycle raté ne se rattrape pas.

Ce guide s'adresse à vous si vous avez entre 55 et 70 ans et que vous détenez déjà une SCI. On y chiffre le revenu qui reste une fois l'impôt et l'échéance de crédit payés, on rejoue le match IR contre IS à tranche marginale basse, on dit sans détour ce que la SCI ne vous donnera jamais (aucun trimestre de retraite, aucune couverture maladie), et on déroule le calendrier des dix années qui décident de tout le reste.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Code civil, CGI, code de la sécurité sociale, BOFiP, Légifrance). Mis à jour le 5 août 2026.

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1. Ce qui change à la retraite : quatre bascules simultanées

Aucune règle applicable à votre SCI ne change le jour où vous partez à la retraite. Ce sont les chiffres que ces règles utilisent qui changent, tous en même temps, et c'est exactement pour cette raison qu'un montage impeccable à 45 ans devient bancal à 62. Quatre bascules, généralement étalées sur trois ou quatre exercices.

La tranche marginale d'imposition baisse

Le salaire s'arrête, la pension prend le relais — autour de 50 à 60 % du dernier revenu pour un cadre du privé, contre environ 75 % pour un salarié non cadre. Deux réserves sur ces ordres de grandeur : ils proviennent de carrières-types simulées, et ces deux profils sont les extrémités de l'échelle, un cadre médian se situant nettement au-dessus du bas de la fourchette. L'écart ne vient pas non plus d'un « plafonnement de la pension » : seule la retraite de base est plafonnée, à 50 % du plafond annuel de la sécurité sociale, tandis que l'Agirc-Arrco fait cotiser jusqu'à huit fois ce plafond. Le mécanisme réel, c'est un rendement plus faible sur la fraction de salaire située au-delà du plafond. La tranche marginale suit mécaniquement. Un foyer à 41 % en fin de carrière atterrit souvent à 30 % ; un foyer à 30 % bascule à 11 %. Ce n'est pas un détail : c'est la moitié de la fiscalité de vos loyers qui disparaît.

Barème applicable aux revenus de 2025 (imposition 2026). Les limites de tranches de l'article 197 du CGI ont été indexées de 0,9 % par le I de l'article 4 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026.

Conséquence immédiate : l'arbitrage entre impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés doit être entièrement refait. Le raisonnement qui justifiait une option pour l'IS quand vous étiez à 41 % s'effondre à 11 %. Tout le chapitre 3 y est consacré.

La capacité d'emprunt se referme

Passé 62 ou 63 ans, l'assurance emprunteur devient chère, puis inaccessible sur les durées longues. Et les banques raisonnent sur une fin de prêt plafonnée autour de 75 à 80 ans. Traduction : l'effet de levier, ce moteur qui fait toute la phase d'accumulation que je décris dans le guide destiné au jeune investisseur en SCI, n'est plus à votre disposition.

Ce n'est pas qu'une contrainte de financement. C'est un renversement de logique. Tant qu'on peut emprunter, une trésorerie négative se supporte très bien : le capital remboursé chaque mois, c'est de l'épargne forcée qu'on se verse à soi-même. Le jour où la banque ferme le robinet, la même opération devient un boulet.

On ne capitalise plus, on veut du revenu qui tombe

Pendant la vie active, la SCI transforme un revenu en patrimoine. À la retraite, il faut faire tourner la machine dans l'autre sens : transformer un patrimoine en revenu, régulièrement, sans surprise. Le réflexe à prendre, c'est de regarder la trésorerie disponible plutôt que le résultat fiscal. En SCI, les deux chiffres n'ont presque rien à voir l'un avec l'autre — j'y consacre un guide entier sur le cash-flow d'une SCI.

C'est aussi le moment de trancher une question que tout le monde repousse : que fait-on des liquidités qui dorment sur le compte de la société ? Voir 40 000 € stationner sur un compte courant bancaire non rémunéré pendant six ans, cela arrive plus souvent qu'on ne croit. Les solutions existent, avec leurs limites, et je les détaille dans placer la trésorerie d'une SCI.

On entre dans la zone de la transmission

La bascule la plus lourde de conséquences, et celle que personne ne voit venir. Le rappel fiscal de l'article 784 du CGI porte sur quinze ans : un abattement consommé aujourd'hui ne redevient disponible qu'après ce délai. Faites votre première donation à 60 ans, vous en referez une à 75, puis une à 90. Attendez 80 ans, vous n'en aurez qu'une seule dans votre vie. C'est aussi bête que ça, et c'est irréversible.

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2. Combien votre SCI rapporte vraiment : du loyer brut au revenu net

« Ma SCI me rapporte 2 000 € par mois. » Cette phrase, je l'entends toutes les semaines, et elle est presque toujours fausse. Entre le loyer que le locataire vire et l'euro que vous pouvez dépenser, il y a quatre étages à descendre : les charges, l'impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux, l'échéance de crédit. Aucun n'est facultatif. Le troisième est celui qui fait le plus mal, parce qu'il tombe même les années où la société n'a plus un euro en caisse.

Les quatre étages du calcul

Le bon taux de prélèvements sociaux sur un loyer nu : 17,2 %, pas 18,6 %

Depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, une bonne moitié des articles publiés sur le sujet se trompent. Voici la mécanique exacte. L'article 12 de la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 a bien porté la CSG de droit commun sur les revenus du patrimoine et de placement à 10,6 %, ce qui donne 18,6 % de prélèvements sociaux au total. Le II du même article 12 en fixe l'entrée en vigueur : à compter de l'imposition des revenus de l'année 2025 pour les revenus du patrimoine, et à compter du 1^er janvier 2026 pour les produits de placement. Mais ce même article 12 a rétabli, au sein de l'article L136-8 du code de la sécurité sociale, un IV qui maintient la CSG à 9,2 % — donc 17,2 % — pour cinq catégories de revenus. Deux d'entre elles nous concernent directement :

• les revenus fonciers, donc les loyers d'une SCI à l'impôt sur le revenu ;
• les plus-values immobilières des particuliers, donc la revente d'un immeuble détenu par une SCI à l'IR.

Les trois autres catégories maintenues à 9,2 % par ce IV visent des produits d'épargne logement et d'assurance-vie : elles n'ont rien à voir avec une SCI, mais autant savoir qu'elles existent, parce que la liste n'est pas celle de deux exceptions taillées pour l'immobilier.

Le 18,6 % existe bien, mais il vise les revenus que le IV de l'article L136-8 ne maintient pas à 9,2 % : dividendes, intérêts, revenus de capitaux mobiliers — et, attention, les BIC de location meublée, qui ne figurent pas dans la liste limitative du IV. Précision qui compte : cela vaut pour le loueur en meublé non professionnel ; le loueur professionnel relève du 6° de l'article L611-1 du code de la sécurité sociale, donc de cotisations de travailleur indépendant et non de prélèvements sociaux. Il frappe donc une distribution de dividendes de SCI à l'IS, et il frappe aussi un loyer meublé ; il ne frappe jamais un loyer de location nue. Le guide sur les prélèvements sociaux en SCI en 2026 reprend la ventilation ligne par ligne si vous voulez le détail.

Petit bonus pour le calcul de trésorerie : sur les 9,2 % de CSG qui frappent vos revenus fonciers, 6,8 points se déduisent de votre revenu global l'année où vous les payez (article 154 quinquies du CGI). L'effet arrive avec un an de retard, il est modeste, mais à 30 % de TMI il vaut quand même quelques centaines d'euros. Détail dans CSG déductible en SCI.

Exemple : une SCI à deux appartements, avant et après la dernière échéance

Prenons du concret. SCI à l'IR, deux appartements loués nus, 24 000 € de loyers encaissés dans l'année. Les charges : 2 400 € de taxe foncière, 600 € d'assurance PNO, 1 800 € de charges de copropriété non récupérables, 500 € de comptabilité et de frais divers. Total 5 300 €. Le crédit tourne encore, avec 13 200 € d'échéances annuelles dont seulement 3 000 € d'intérêts — c'est une fin de prêt, l'essentiel de la mensualité part en capital.

Regardez bien la dernière ligne. Trois choses en sortent, et il faut les avoir en tête avant de prendre la moindre décision.

Tant que le crédit court, la SCI vous coûte de l'argent et vous génère de l'impôt en même temps. Les 10 200 € de capital remboursé ne sont pas déductibles : ils sortent du compte sans alléger d'un centime l'assiette imposable. D'où ce −1 910 € accompagné de 7 410 € d'impôt et de prélèvements. Ce n'est pas une anomalie, c'est le prix de l'épargne forcée, et c'est ce fossé entre résultat fiscal et trésorerie que détaille le guide comptabilité de trésorerie ou d'engagement.

La dernière échéance vaut une augmentation de salaire. Passer de −1 910 € à 9 874 €, c'est presque 11 800 € de trésorerie annuelle qui apparaissent sans qu'un seul loyer ait bougé. C'est le vrai départ à la retraite de votre SCI. Il ne tombe pas forcément la même année que le vôtre, et cela vaut la peine de regarder le tableau d'amortissement avant de fixer une date.

La baisse de TMI, elle, vaut 3 553 € par an. C'est l'écart exact entre 30 % et 11 % sur un revenu foncier net de 18 700 €. Retenez ce chiffre, il va servir au chapitre suivant : c'est très précisément ce que vous jetez à la poubelle en optant pour l'IS, puisque l'IS se moque complètement de la tranche marginale de ses associés.

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3. IR ou IS à la retraite : rejouer l'arbitrage

IR ou IS : c'est le sujet le plus discuté en SCI, et celui où les réponses toutes faites font le plus de dégâts, parce que tout dépend du contexte de la personne qui pose la question. À la retraite, deux des trois paramètres du calcul se déplacent d'un coup : la tranche marginale s'effondre, l'horizon de détention se raccourcit. Le troisième, lui, ne bouge jamais — l'option est irréversible en pratique. Et c'est justement celui-là qui doit commander la décision.

Rappel du mécanisme

À l'IR, la SCI est translucide au sens de l'article 8 du CGI : elle ne paie pas d'impôt, chaque associé est imposé sur sa quote-part de résultat, dans la catégorie des revenus fonciers. À l'IS, la société devient redevable de son propre impôt (taux normal de 25 %, taux réduit de 15 % dans la limite de 42 500 € de bénéfice par période de douze mois, sous les conditions du b du I de l'article 219 du CGI : chiffre d'affaires inférieur à 10 M€, capital entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques), déduit les amortissements de l'immeuble, et vous n'êtes personnellement imposé que sur ce que vous vous distribuez. Le comparatif poste par poste est dans SCI à l'IS ou à l'IR.

Pourquoi l'IS perd de son intérêt quand la TMI baisse

Commençons par tuer un malentendu : l'amortissement n'efface pas l'impôt, il le décale. Pendant quinze, vingt ou trente ans, le résultat imposable est écrasé, parfois ramené à zéro. Puis vient la revente, et la facture tombe d'un bloc : la plus-value professionnelle se calcule sur la valeur nette comptable, si bien que tout l'amortissement pratiqué vient gonfler le montant taxable. Le mécanisme complet est dans le guide plus-value d'une SCI à l'IS.

Un décalage d'impôt, ça se monnaie. Sa valeur dépend d'une seule chose : l'écart entre votre taux marginal et le taux de l'IS. Voici comment cet écart se comporte, toujours sur les 18 700 € de revenu foncier net de notre exemple.

Taux faciaux, obtenus par addition de la TMI et des prélèvements sociaux. Le taux effectivement supporté est légèrement inférieur, la CSG étant déductible du revenu global à hauteur de 6,8 points l'année suivante (article 154 quinquies du CGI).

Arrêtons-nous sur la troisième ligne. À 28,2 %, ce que vous supportez à l'IR est déjà très proche du taux normal de l'IS, et nettement en dessous du coût de sortie réel à l'IS. Parce qu'à l'IS, il y a deux péages, pas un : la société paie son impôt sur le bénéfice, puis vous payez le prélèvement forfaitaire unique quand vous récupérez l'argent — 31,4 % en 2026, soit 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux depuis le 1^er janvier 2026, date d'entrée en vigueur du nouveau taux pour les produits de placement (article 12, II, de la LFSS pour 2026). Voir PFU en SCI à l'IS et distribution de dividendes en SCI à l'IS.

L'option est irrévocable en pratique

L'article 239 du CGI vous laisse renoncer à l'option jusqu'au cinquième exercice suivant celui où vous l'avez exercée. Après, c'est fini : l'option devient irrévocable. Et même dans la fenêtre des cinq ans, la marche arrière se paie. La renonciation emporte les conséquences fiscales d'une cessation d'entreprise au sens du 2 de l'article 221 du CGI — et non de l'article 202 ter, qui régit le mouvement inverse, la sortie du régime des sociétés de personnes. Ces conséquences sont atténuées par l'article 221 bis du CGI lorsque aucune modification n'est apportée aux écritures comptables et que l'imposition des plus-values latentes demeure possible sous le nouveau régime ; à défaut, les plus-values latentes sont imposées immédiatement. Dans les deux cas, les bénéfices et réserves accumulés sous le régime de l'IS sont réputés distribués aux associés en application de l'article 111 bis du CGI (BOI-IS-CHAMP-20-20-30). Ce n'est pas une porte de sortie, c'est une sortie de secours.

Dit autrement : à 62 ans, cocher la case IS vous engage pour le reste de votre vie et pour celle de la société. Les deux sens du mouvement sont chiffrés dans passer sa SCI de l'IR à l'IS et revenir de l'IS à l'IR.

Les trois situations où l'IS garde du sens à la retraite

1. Vous n'avez pas besoin des loyers pour vivre. Pension confortable, autres revenus par ailleurs : la société encaisse, ne distribue rien, et capitalise. L'IS redevient alors ce qu'il est réellement — un outil d'accumulation pour la génération suivante.
2. La SCI porte un projet lourd de travaux. À l'IS, les travaux d'amélioration s'immobilisent et s'amortissent sans limite de report, quand le déficit foncier à l'IR est plafonné à 10 700 € par an sur le revenu global (3° du I de l'article 156 du CGI) — plafond rehaussé jusqu'à 21 400 € pour les déficits provenant de travaux de rénovation énergétique, à concurrence du montant des dépenses déductibles éligibles, et à la condition que ces travaux permettent au logement d'atteindre une classe A, B, C ou D : il ne suffit pas de sortir des classes E, F ou G, il faut arriver quelque part. Applicable aux dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027 (article 47 de la loi de finances pour 2026).
3. Vous détenez déjà la SCI via une holding. La structure est déjà à l'IS de plein droit ou par cohérence de groupe ; voir holding immobilière et SCI.

En dehors de ces trois cas — donc pour l'immense majorité des SCI familiales détenues par un couple de retraités qui veut simplement du revenu — la bonne réponse est de rester à l'IR. Optez pour l'IS et vous aurez payé cher, définitivement, un avantage que vous n'utiliserez jamais.

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4. Cotisations et droits à la retraite : ce que la SCI ne donne pas

Le régime fiscal est arbitré. Reste une question que beaucoup de gérants découvrent bien trop tard, et sur laquelle circule à peu près tout et n'importe quoi : qu'est-ce que la SCI apporte, socialement ? Réponse courte : une SCI de location nue ne construit aucun droit à la retraite. Zéro. Elle produit du revenu, elle ne produit pas de carrière.

Le gérant associé non rémunéré n'est en pratique affilié à aucun régime

Commençons par écarter un raisonnement qu'on lit partout : « l'article L611-1 du code de la sécurité sociale ne vise que les activités commerciales, artisanales ou libérales ; gérer un patrimoine loué nu est une activité civile, donc rien ne s'applique ». Ces termes-là étaient ceux de l'ancien article L613-1, abrogé avec le RSI par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2018. Le 1° de l'article L611-1 aujourd'hui en vigueur est une catégorie résiduelle — « les travailleurs non salariés qui ne sont pas affiliés au régime mentionné au 3° de l'article L. 722-8 du code rural » — et ne permet donc plus de trancher par nature d'activité.

Le résultat pratique, lui, ne change pas : un gérant associé d'une SCI de location nue qui ne perçoit rien au titre de son mandat n'est, en pratique, affilié à aucun régime à ce titre, ne cotise pas un centime et n'acquiert aucun droit à la retraite. Mais ce n'est pas une règle écrite, et une réserve mérite d'être connue : la Cour de cassation a affilié d'office un gérant égalitaire non rémunéré de société civile, en retenant sa participation « effective à la gestion et au contrôle » « même si cette activité n'occupait qu'une part minime de son temps » (Cass. 2^e civ., 15 mars 2018, n° 17-12042). L'arrêt a été rendu à propos d'une SCI de construction-vente : il n'est pas directement transposable à une SCI de location nue, mais il montre que l'absence de rémunération n'est pas, en elle-même, exonératoire. Au moindre doute, demandez une position écrite à l'Urssaf plutôt que de vous fier à un article de blog.

Bonne nouvelle pour le portefeuille, mauvaise pour les droits : pas un trimestre validé, pas un point acquis, aucune couverture maladie ouverte par la société. Le périmètre exact du mandat est décrit dans gérant de SCI : rôle, pouvoirs et responsabilités.

Les prélèvements sociaux ne sont pas des cotisations

C'est de là que vient toute la confusion. Vos revenus fonciers supportent 17,2 % de prélèvements sociaux — CSG, CRDS, prélèvement de solidarité. Ces contributions financent bien la protection sociale du pays, mais elles ne vous ouvrent aucun droit personnel en retour. Vous pouvez verser 3 216 € cette année : cela ne vous vaudra pas un seul trimestre de retraite.

Une cotisation est contributive : elle achète des droits. Une contribution, non : c'est de l'impôt affecté. Aucune SCI de location nue ne fait passer la frontière entre les deux.

Le cas particulier de la retraite anticipée : la cotisation subsidiaire maladie

Ce paragraphe concerne ceux qui arrêtent de travailler avant d'avoir liquidé leur pension — le cas est plus fréquent qu'on ne l'imagine, entre rupture conventionnelle à 58 ans et carrière longue mal calée. L'article L380-2 du code de la sécurité sociale institue une cotisation subsidiaire maladie, assise sur les revenus du capital, revenus fonciers compris. Elle vise les personnes affiliées à la protection universelle maladie dont les revenus d'activité passent sous un seuil fixé par l'article D380-1, l'assiette n'étant retenue qu'au-delà d'un second seuil de revenus du patrimoine.

Bonne nouvelle : le 2° du même article écarte du dispositif quiconque a perçu dans l'année une pension de retraite ou d'invalidité, une rente, ou un montant quelconque d'allocation de chômage. Une fois la pension liquidée, le sujet disparaît. Il n'existe que dans la fenêtre étroite où l'on ne travaille plus, où l'on ne touche pas encore de pension, et où la SCI sert des revenus fonciers substantiels. Si vous êtes dans ce trou d'air, ne pariez pas sur un article de blog : demandez une position à l'Urssaf avant d'arrêter votre activité.

Le cas du gérant rémunéré

« Et si je me versais une rémunération de gérance ? » La question revient souvent, la réponse dépend entièrement du régime de la société — et à l'IR, elle déçoit.

À l'IR, le jeu n'en vaut donc pas la chandelle : la société ne déduit rien, et vous êtes imposé exactement comme si vous aviez simplement encaissé votre quote-part. Se verser une rémunération de gérance « pour compléter sa retraite » dans une SCI à l'IR ne fait gagner strictement rien sur le plan fiscal, cela ajoute juste une ligne de paperasse. Le détail est dans rémunération du gérant de SCI.

Et si la SCI passe en meublé ?

Là, tout change d'un coup. La location meublée est une activité commerciale : pour une SCI à l'IR, elle entraîne l'assujettissement d'office à l'IS (2 de l'article 206 du CGI), sous réserve de la tolérance administrative qui admet le maintien à l'IR tant que les recettes commerciales n'excèdent pas 10 % des recettes totales (BOI-IS-CHAMP-10-30). Côté social, le 6° de l'article L611-1 du code de la sécurité sociale affilie au régime des travailleurs indépendants les personnes exerçant une activité de location de locaux d'habitation meublés dont les recettes dépassent le seuil mentionné au 2° du 2 du IV de l'article 155 du CGI — soit 23 000 €, montant que le code de la sécurité sociale ne reprend pas lui-même puisqu'il renvoie au seuil — lorsque les locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois sans y élire domicile, ainsi que les loueurs professionnels au sens du 2 du IV du même article 155, qui peuvent par ailleurs opter pour le régime général (35° de l'article L311-3 du code de la sécurité sociale). Troisième effet, celui qu'on oublie systématiquement : les bénéfices industriels et commerciaux de location meublée ne figurent pas dans la liste limitative du IV de l'article L136-8 du code de la sécurité sociale, qui maintient la CSG à 9,2 %. Ils relèvent donc de la CSG de droit commun à 10,6 %, soit 18,6 % de prélèvements sociaux au lieu de 17,2 % en location nue : 1,4 point de plus à mettre dans la balance, et cela dès les revenus de l'année 2025, l'article 12, II, de la LFSS pour 2026 ayant fixé l'entrée en vigueur à l'imposition des revenus du patrimoine de cette année-là. Réserve importante : cette comparaison ne vaut que pour le loueur en meublé non professionnel. Le loueur professionnel, lui, relève du 6° de l'article L611-1 précité — cotisations de travailleur indépendant, pas prélèvements sociaux — et la comparaison n'est alors plus celle de 17,2 % contre 18,6 %. Fiscal d'un côté, social de l'autre : ce virage se prend avec un chiffrage sur la table, jamais sur une intuition de fin de repas de famille. Deux guides le traitent : SCI et location meublée et LMNP ou SCI.

Le point aveugle : les aides soumises à conditions de ressources

Vos revenus fonciers alimentent le revenu fiscal de référence, et le revenu fiscal de référence sert de porte d'entrée à quantité de dispositifs sous conditions de ressources. Si l'un de vos associés — un enfant, un parent âgé — perçoit une aide, ne touchez pas à la répartition du résultat avant d'avoir lu le règlement du dispositif concerné, ligne à ligne. Le guide SCI et aides sociales liste les questions à poser.

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5. Vendre, garder ou arbitrer son patrimoine à la retraite

À 65 ou 70 ans, l'envie de « faire du cash » monte : on vend un appartement, on arrête de courir après les locataires, on place le produit et on n'y pense plus. Parfois c'est le bon calcul. Souvent, non — et pour une raison que peu de gens vous diront clairement, parce qu'elle est un peu macabre : le décès efface la plus-value latente, la vente ne l'efface pas, elle la paie.

L'abattement pour durée de détention (article 150 VC du CGI et 2 du VI de l'article L136-7 du CSS)

Dans une SCI à l'IR, vendre un immeuble relève du régime des plus-values des particuliers (article 150 U du CGI). L'abattement pour durée de détention avance à deux vitesses différentes, l'une pour l'impôt sur le revenu, l'autre pour les prélèvements sociaux — et c'est cette désynchronisation qui piège tout le monde. Attention à ne pas se tromper de texte : le I de l'article 150 VC du CGI ne porte que la cadence de l'impôt sur le revenu ; la cadence propre aux prélèvements sociaux figure au 2 du VI de l'article L136-7 du code de la sécurité sociale, l'article 150 VC n'y étant visé que pour le décompte de la durée de détention.

Deux choses à en tirer. La première : entre la 22^e et la 30^e année, l'impôt sur le revenu est déjà à zéro mais les prélèvements sociaux courent encore. La fameuse « exonération à 22 ans » n'exonère donc qu'à moitié : à 22 ans de détention, l'abattement de prélèvements sociaux n'atteint que 28 %, si bien que sur une plus-value de 160 000 € il reste 115 200 € taxables à 17,2 %, soit près de 20 000 € à payer l'année même où l'on croyait être exonéré. La seconde : dès que la plus-value imposable dépasse 50 000 €, la surtaxe de l'article 1609 nonies G du CGI s'ajoute. Attention, ce n'est pas une franchise : les 50 000 € sont un simple seuil de déclenchement, et une fois ce seuil franchi, le barème frappe la plus-value totale dès le premier euro. Elle s'apprécie en outre au niveau de la société, pas associé par associé (BOI-RFPI-TPVIE-20 § 60). Beaucoup se croient sous le seuil parce qu'ils raisonnent sur leur quote-part : c'est faux. Le calcul complet est dans plus-value immobilière en SCI.

Pourquoi vendre à 70 ans est souvent le mauvais calcul

Voici la disposition qui change tout, et qu'on ne cite jamais assez. Le I de l'article 150 VB du CGI dit qu'en cas d'acquisition à titre gratuit, le prix d'acquisition retenu est la valeur retenue pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit. Concrètement : le jour où vos héritiers reçoivent le bien ou les parts par décès, le compteur de la plus-value est remis à zéro sur la valeur du jour. Trente ans de valorisation s'évaporent, définitivement, sans qu'un euro d'impôt de plus-value ait été payé.

Mettons deux trajectoires côte à côte. Un immeuble acheté 180 000 € il y a dix-huit ans, qui en vaut 340 000 € aujourd'hui, détenu par un propriétaire de 70 ans.

Les cinq bonnes raisons de vendre quand même

Attention, « ne jamais vendre » n'est pas une religion. Il y a des situations où la vente est clairement la bonne décision, et il faut savoir les reconnaître sans se raconter d'histoires.

• Le bien est énergivore et le calendrier réglementaire se referme. Une passoire thermique dont le coût de rénovation dépasse la capacité de la SCI se vend mieux avant l'échéance que sous la contrainte — voir SCI et passoire thermique.
• Le bien est structurellement difficile à louer : vacance récurrente, zone détendue, copropriété dégradée avec des appels de fonds qui s'enchaînent.
• Vous ne pouvez plus gérer, et le coût d'une gestion déléguée absorbe la rentabilité.
• Vos héritiers n'en veulent pas. C'est une raison légitime et rarement dite : transmettre un bien dont personne ne veut, c'est transmettre un contentieux.
• Vous avez un besoin de liquidité identifié — dépendance, aide à un enfant, rééquilibrage entre héritiers. Voir distribuer le prix de vente aux associés.

L'arbitrage intermédiaire : vendre un bien, garder la SCI

La question est presque toujours posée en tout ou rien : je vends, je ne vends pas. Il existe pourtant une troisième voie, sous-utilisée : vendre le lot le moins performant et garder la SCI avec le reste. La société encaisse le prix, solde au passage les comptes courants d'associés s'il y en a, et distribue ce qui reste. Le sort exact du produit dépend du régime fiscal ; c'est expliqué dans vendre un immeuble détenu en SCI et affectation du résultat en SCI.

Cela dit, vendre ou garder ne représente que la moitié du sujet. Quelle que soit votre réponse, une autre décision vous attend, et c'est celle qui produit le plus d'effets sur vingt ans : quand commencer à donner.

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6. Commencer à donner : le calendrier des quinze ans

S'il ne fallait lire qu'un chapitre de ce guide, ce serait celui-ci. C'est aussi celui que la plupart des gérants ouvrent dix ans trop tard. La transmission progressive de parts de SCI est, à ma connaissance, le seul mécanisme qui permette de transmettre beaucoup, sans payer de droits, tout en gardant les revenus et le pouvoir. Trois choses s'emboîtent pour produire ce résultat : un abattement qui repousse, le barème de l'usufruit, et vos statuts.

L'abattement de 100 000 € qui repousse tous les quinze ans

Le I de l'article 779 du CGI donne 100 000 € par parent et par enfant, en donation comme en succession. L'article 784 du CGI y ajoute le rappel fiscal : toute donation de moins de quinze ans vient s'additionner à la nouvelle transmission pour calculer les droits. Passé quinze ans, elle est oubliée et l'abattement repart à neuf, intégralement.

Faites le compte pour un couple avec deux enfants : deux parents × deux enfants × 100 000 €, soit 400 000 € transmissibles sans un euro de droits, tous les quinze ans. À partir de là, le calendrier n'a plus rien de mystérieux — c'est une simple table de multiplication.

Lecture : montants d'abattement théoriquement mobilisables. La transmission effective dépend de la valeur des parts au jour de chaque donation et de l'espérance de vie réelle du donateur.

Le démembrement : transmettre en n'étant taxé que sur 60 % de la valeur

C'est le cœur du réacteur. Vous donnez la nue-propriété des parts et vous gardez l'usufruit. Les droits de donation ne portent alors que sur la nue-propriété, dont la valeur est fixée forfaitairement par le barème de l'article 669 du CGI, en fonction de votre âge au jour de l'acte.

Barème du I de l'article 669 du CGI. L'usufruit constitué pour une durée fixe est évalué à 23 % de la valeur en pleine propriété par période de dix ans, sans égard à l'âge (II du même article).

Ce tableau contient une règle d'or : chaque anniversaire qui vous fait changer de tranche coûte dix points de nue-propriété. Signer à 70 ans plutôt qu'à 71 ans, c'est 60 % d'assiette taxable au lieu de 70 %. Sur 400 000 € de parts, cela fait 40 000 € d'assiette en moins et, une fois l'abattement consommé, environ 8 000 € de droits économisés. Pour une signature avancée de quelques mois. J'ai vu des dossiers se jouer là-dessus.

Le meilleur reste à venir. Le jour où l'usufruitier décède, l'usufruit rejoint la nue-propriété sans ouvrir droit à aucun impôt ni taxe (article 1133 du CGI). Vos enfants deviennent pleins propriétaires de tout — y compris de la valorisation encaissée depuis la donation, qui n'a jamais été taxée nulle part. Les modalités et les pièges sont détaillés dans démembrement de parts de SCI.

Les statuts : garder les revenus, et surtout le pouvoir

Voilà où les choses se gâtent quand on va trop vite. Un démembrement mal préparé transmet le pouvoir avec la valeur, et on ne s'en aperçoit qu'à la première assemblée tendue. Trois points doivent être verrouillés avant la donation — après, la moindre retouche des statuts suppose l'accord des nus-propriétaires, devenus associés à part entière.

• La répartition du droit de vote. C'est le point le plus mal compris, et il joue contre vous par défaut. Depuis la loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019, le troisième alinéa de l'article 1844 du Code civil dispose que le nu-propriétaire et l'usufruitier ont tous deux le droit de participer aux décisions collectives, mais que le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l'affectation des bénéfices, où il est réservé à l'usufruitier. Autrement dit : le vote sur l'affectation du résultat vous revient de plein droit, vous n'avez pas à le prévoir ; en revanche, une fois la nue-propriété donnée, ce sont vos enfants qui votent tout le reste — révocation du gérant, modification des statuts, autorisation de vendre l'immeuble. Le dernier alinéa du même article permet aux statuts de déroger à cette répartition (seconde phrase du troisième alinéa) : si vous voulez conserver le vote, la clause doit être écrite, et écrite avant la donation. Le droit de participer aux décisions, lui, ne se supprime pas. Voir rédiger les statuts d'une SCI.
• La gérance. Nommer le parent gérant dans les statuts ne le protège pas par soi-même : l'article 1851 du Code civil énonce que, sauf disposition contraire des statuts, le gérant est révocable par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales — sans distinguer selon que la nomination figure ou non dans les statuts. Ce qui protège, c'est une clause expresse : révocation à l'unanimité ou à majorité renforcée, ou subordonnée à une modification des statuts. Sans elle, des enfants nus-propriétaires devenus majoritaires en voix peuvent révoquer le gérant. Voir changer de gérant en SCI.
• L'agrément des cessions. Verrouillez l'entrée d'un tiers, y compris d'un gendre ou d'une belle-fille, avec une clause d'agrément adaptée. Rappel : l'article 1861 du Code civil impose de plein droit l'agrément unanime pour une cession à un tiers, mais dispense d'agrément les cessions aux ascendants et descendants du cédant, sauf clause contraire des statuts.

En complément, un pacte d'associés permet de régler ce que les statuts ne disent pas : préemption entre branches, engagement de conservation, modalités de sortie si un enfant veut partir. Profitez de cette relecture pour tout reprendre à la lumière du projet familial — les rédactions les plus utiles sont rassemblées dans le guide SCI familiale.

Le formalisme : notaire obligatoire, mais pas pour la raison qu'on croit

Deux règles cohabitent ici, et on les confond en permanence depuis l'été 2026.

Mesurez bien le changement de nature. L'article 1865 posait une condition de preuve et d'opposabilité : mal fait, l'acte restait valable entre les parties. L'article 1865-1 pose une condition de validité pour toute société à prépondérance immobilière au sens du 2° du I de l'article 726 du CGI. Le modèle Word de cession que les associés remplissent eux-mêmes autour de la table de la cuisine ne vaut plus rien : il faut un acte authentique, un acte contresigné par avocat, ou l'acte sous signature privée d'un expert-comptable dans les seuls cas où il est légalement habilité à le rédiger. La nouvelle procédure est décrite dans cession de parts de SCI ; le circuit notarial d'une transmission gratuite est dans donation de parts de SCI.

Ce que coûte réellement l'acte

Parlons argent, puisque c'est souvent ce qui bloque. Les émoluments du notaire sur une donation sont fixés par l'article A444-67 du code de commerce, et il y a un point que presque personne ne comprend du premier coup : l'assiette est la valeur en pleine propriété des biens donnés par chaque donateur, même quand vous ne donnez que la nue-propriété. Le barème d'une donation acceptée : 4,837 % jusqu'à 6 500 €, puis 1,995 % jusqu'à 17 000 €, 1,330 % jusqu'à 60 000 €, et 0,998 % au-delà.

Un donateur qui transmet la nue-propriété de parts valant 224 700 € en pleine propriété paiera donc 2 739,49 € HT d'émolument proportionnel, soit 3 287 € TTC, avant formalités et débours. Pour un couple, tablez sur 6 500 à 7 500 € TTC pour sortir toute la nue-propriété d'une SCI du patrimoine taxable, sans un euro de droits de donation. Comparé aux dizaines de milliers d'euros que coûterait la même transmission au décès, ce n'est pas une dépense : c'est le meilleur placement de votre décennie.

Et si l'on ne donne rien : le coût de l'inaction

Regardons maintenant le scénario inverse : vous ne faites rien. Les parts tombent dans la succession et sont taxées au barème du tableau I de l'article 777 du CGI, une fois l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant appliqué.

Une seule ligne compte vraiment dans ce tableau : la tranche à 20 % démarre dès 15 932 € de part nette taxable. Autrement dit, une fois l'abattement de 100 000 € épuisé, vous grimpez à 20 % en quelques milliers d'euros et vous y restez jusqu'à 552 324 €. Voilà pourquoi chaque cycle de quinze ans vaut de l'or. Voir aussi léguer des parts de SCI et décès d'un associé de SCI.

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7. IFI et retraite : ce que la SCI change et ne change pas

La transmission est calée. Reste un impôt qui frappe le patrimoine lui-même, tous les ans, que ce patrimoine rapporte ou non. Et là, une croyance très solide traîne partout : « mettre ses biens en SCI, ça réduit l'IFI ». Non. La SCI ne fait pas disparaître l'immobilier de votre patrimoine, elle change juste l'emballage. Ce qui réduit l'IFI, ce n'est jamais la structure — c'est ce que vous décidez d'en faire.

La règle de base

L'IFI frappe les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1^er janvier (articles 964 et suivants du CGI). Les parts de société y entrent à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des biens immobiliers détenus directement ou indirectement. Une SCI qui ne détient que des immeubles locatifs est donc dans l'assiette à 100 %. Pas de porte dérobée.

L'abattement de 30 % du I de l'article 973 du CGI ne concerne que l'immeuble occupé à titre de résidence principale par son propriétaire. Il ne s'applique ni aux immeubles donnés en location, ni aux résidences secondaires — et, point décisif, il ne s'applique pas non plus aux parts de SCI, même lorsque l'immeuble détenu par la société constitue la résidence principale de l'associé (BOI-PAT-IFI-20-30-20 § 50). Seules les sociétés d'attribution de l'article 1655 ter du CGI, dont les associés sont réputés propriétaires directs, y ouvrent droit. Loger sa résidence principale dans une SCI fait donc perdre l'abattement. Le Conseil constitutionnel a validé cette différence de traitement dans sa décision n° 2019-820 QPC du 17 janvier 2020 — rendue sur l'article 885 S du CGI, donc sur l'ancien ISF et non sur l'article 973 : la solution est transposable, mais il ne s'est pas prononcé sur le texte IFI lui-même.

Le piège du II de l'article 973

Beaucoup de dossiers basculent sur ce point technique. Pour valoriser des parts de société, vous ne déduisez pas le passif comme bon vous semble : le II de l'article 973 du CGI neutralise certaines dettes selon leur origine, en particulier celles que la société a contractées, directement ou indirectement, auprès du redevable ou de son cercle familial pour acquérir un actif imposable.

Traduction concrète : une SCI financée par un apport en compte courant d'associé au lieu d'un prêt bancaire risque de voir cette dette écartée de la valorisation de ses parts — mais seulement si elle entre dans l'un des quatre cas énumérés par ce II, et sous réserve des clauses de sauvegarde que le texte prévoit lui-même. Pour les 1°, 2° et 4°, la neutralisation tombe si le redevable justifie que le prêt n'a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal ; pour le 3°, s'il justifie du caractère normal des conditions du prêt, notamment du respect du terme des échéances. Le vieux montage « je me prête à moi-même pour gonfler le passif et effacer l'IFI » n'est donc pas neutralisé d'office — mais il reste risqué, parce que la charge de la preuve pèse sur vous : un compte courant sans échéancier, jamais remboursé et mis en place l'année d'un franchissement de seuil se défend très mal en contrôle.

Le passif bancaire, et la limite des prêts in fine

Une dette qui finance un actif imposable est en principe déductible. Deux tempéraments, posés par l'article 974 du CGI. Les prêts in fine ne sont déductibles qu'à hauteur d'un capital théoriquement amorti de façon linéaire sur la durée du prêt : dire qu'ils sont « partiellement déductibles » est trompeur, puisque la première année la déduction est quasi intégrale et qu'elle ne se réduit que progressivement, année après année. Les prêts sans terme prévu pour le remboursement du capital, eux, sont déductibles sous déduction d'un vingtième par année écoulée depuis leur versement.

À la retraite, le sujet ne se pose presque jamais, et pour une raison assez cruelle : votre crédit est soldé. Votre assiette IFI atteint donc son maximum à l'instant précis où vos revenus atteignent leur minimum. Ce ciseau-là, personne ne le voit venir, et il produit parfois des premières déclarations d'IFI à 65 ans chez des gens qui n'y avaient jamais été soumis.

Ce qui réduit réellement l'IFI d'un retraité

1. Ce n'est surtout pas la donation de la nue-propriété. L'article 968 du CGI dispose que les actifs grevés d'un usufruit sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. Le texte prévoit bien des cas où l'imposition se répartit entre usufruitier et nu-propriétaire — usufruit légal du conjoint survivant, vente de la nue-propriété avec réserve d'usufruit, libéralité consentie à l'État ou à un organisme d'intérêt général —, mais aucun ne couvre la donation de nue-propriété aux enfants avec réserve d'usufruit. Et il faut connaître le piège du 1°, qui exclut expressément l'usufruit recueilli en application de l'article 1094-1 du Code civil : l'usufruit issu d'une donation au dernier vivant ou d'un legs n'ouvre donc pas droit à la répartition, et le conjoint survivant est imposé sur la valeur en pleine propriété. Tant que vous êtes en vie, votre assiette IFI ne bouge donc pas d'un euro. Le gain du démembrement est successoral ; il n'est pas IFI. Si un interlocuteur vous vend l'inverse, changez d'interlocuteur.
2. La donation en pleine propriété, elle, sort réellement les parts de votre assiette — mais vous perdez les revenus avec, ce qui est rarement l'objectif à la retraite.
3. La cession d'un actif immobilier et le replacement du produit en actifs non immobiliers, qui sortent de l'assiette IFI.
4. Le plafonnement de l'article 979 du CGI, qui limite la somme de l'IFI et des impôts dus au titre des revenus de l'année précédente à 75 % de ces revenus, l'excédent venant en diminution de l'IFI (sans pouvoir s'imputer sur l'impôt sur le revenu ni donner lieu à restitution). Mécanisme d'autant plus utile qu'à la retraite les revenus baissent alors que le patrimoine reste.

Pour le détail de l'assiette, des exonérations et du calcul, tout est dans SCI et IFI. Et si votre retraite se passe au Portugal, en Espagne ou ailleurs, lisez plutôt IFI des non-résidents détenant une SCI : les règles ne sont pas les mêmes.

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8. Cas chiffré : un couple de 62 ans sur dix ans

Assez de principes. Reprenons la SCI du chapitre 2, mettons-y un couple réel, et déroulons dix années. Toutes les hypothèses sont posées noir sur blanc : remplacez-les par les vôtres, le raisonnement tiendra quand même.

La situation de départ

Année 1 (62 ans) : la donation de nue-propriété

Premier geste, et il est fait tout de suite : la donation. Valeur des parts, 480 000 € d'immobilier moins 30 600 € de dette restante, soit 449 400 € net, dont 224 700 € pour chacun des deux. Marc et Hélène ont 62 ans, donc 61 ans révolus et moins de 71 : la nue-propriété vaut 60 % au barème du I de l'article 669 du CGI.

Bilan de l'année 1 : 269 640 € transmis, zéro euro de droits, environ 6 600 € d'acte. Marc et Hélène gardent l'usufruit, donc la totalité des loyers. Ils gardent aussi le pouvoir, mais parce qu'ils ont fait le nécessaire trois mois avant la signature : les statuts ont été modifiés pour déroger à la répartition légale du droit de vote de l'article 1844 du Code civil et pour soumettre la révocation du gérant à l'unanimité des associés, par exception à l'article 1851. Sans ces deux clauses, la donation aurait transféré aux enfants le vote sur tout ce qui n'est pas l'affectation du résultat. Détail qui a son importance : il leur reste encore 32 590 € d'abattement par enfant et par parent, qu'ils pourront utiliser plus tard pour un don d'argent — un apport personnel pour un achat, par exemple.

Années 1 à 3 (62-64 ans) : la traversée du désert

Le crédit tourne toujours, Marc travaille encore, TMI à 30 %. Résultat : −1 910 € de trésorerie par an, exactement comme au chapitre 2. La SCI ne leur verse rien. Elle rembourse 10 200 € de capital chaque année — de l'épargne, donc — mais leur coûte 7 410 € d'impôt et de prélèvements sociaux pris sur leurs revenus par ailleurs. Trois ans à serrer les dents. Il n'y a rien d'autre à faire que de les traverser.

Année 4 (65 ans) : le double basculement

Puis tout arrive la même année. Marc liquide sa pension, et la troisième et dernière échéance de crédit ayant été payée à 64 ans, la SCI aborde l'exercice sans dette. Deux effets se cumulent :

• l'échéance de 13 200 € disparaît du budget ;
• la TMI passe de 30 % à 11 %, faisant chuter l'impôt sur le revenu de 5 610 € à 2 057 €.

La trésorerie saute de −1 910 € à 13 427 € par an, soit 1 120 € par mois pour le couple. Ce n'est plus un appoint, c'est un vrai complément de pension. Et notez le paradoxe : leur revenu foncier imposable a augmenté, passant de 15 700 € à 18 700 €, puisqu'il n'y a plus d'intérêts à déduire. Le résultat fiscal monte pendant que la trésorerie explose. Si vous ne deviez retenir qu'une illustration de la divergence expliquée dans cash-flow en SCI, ce serait celle-là.

Années 4 à 10 (65-71 ans) : le régime de croisière

Hypothèses : loyers, charges et barème constants, aucune vacance locative, aucun gros travaux, TMI de 11 % à compter de la 4^e année. Par simplification, la part d'intérêts est maintenue à 3 000 € sur chacune des trois dernières échéances ; en pratique elle décroît d'une année sur l'autre, ce qui augmente légèrement le revenu imposable et creuse un peu la trésorerie négative des années 2 et 3. Une vacance de deux mois sur l'un des deux lots ramènerait la trésorerie annuelle autour de 12 000 € : les 2 000 € de loyer perdus réduisent aussi l'impôt et les prélèvements sociaux, le coût net n'est donc que de 2 000 × (1 − 11 % − 17,2 %) ≈ 1 436 €.

Où en est le couple à 71 ans

• Revenu : environ 1 120 € par mois de complément net, indexé sur les loyers.
• Transmission : 269 640 € de nue-propriété déjà sortis du patrimoine taxable, sans droits.
• Contrôle : conservé, mais par clause et non par magie. Marc est toujours gérant parce que les statuts soumettent sa révocation à l'unanimité (par exception à l'article 1851 du Code civil) ; Hélène et lui votent l'affectation du résultat, qui leur revient de plein droit comme usufruitiers (troisième alinéa de l'article 1844), et ils votent le reste grâce à la clause dérogatoire adoptée avant la donation. Sans ces clauses, la majorité des voix serait passée aux enfants nus-propriétaires dès la signature.
• Prochain rendez-vous : 77 ans. Le rappel fiscal de quinze ans sera purgé, un second cycle d'abattement s'ouvrira. Comme la nue-propriété est déjà partie, ce cycle servira à autre chose : de l'argent, un autre bien, ou des parts acquises entre-temps. À noter dans l'agenda dès maintenant, parce que personne ne s'en souviendra.
• Au décès : l'usufruit s'éteint sans droit ni taxe (article 1133 du CGI). Les enfants deviennent pleins propriétaires de la totalité, y compris de la valorisation postérieure à la donation.

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9. Checklist : les dix ans avant et après la retraite

L'ordre compte autant que le contenu. Certaines opérations ne se font qu'avant d'autres — réécrire les statuts après avoir donné, par exemple, c'est déjà trop tard. Voici la séquence.

Dix à cinq ans avant la retraite (52-60 ans)

Cinq ans avant à cinq ans après (60-70 ans)

• Refaire l'arbitrage IR/IS avec la TMI projetée, pas la TMI actuelle. Dans la grande majorité des cas, la conclusion est « rester à l'IR ».
• Modéliser la trésorerie année par année jusqu'à la dernière échéance, pour savoir quand le revenu apparaît réellement.
• Arbitrer le patrimoine : céder le lot le moins performant, garder les autres. Un audit annuel structuré aide — voir l'audit annuel d'une SCI.
• Désigner un gérant successeur et prévoir la continuité en cas d'incapacité ou de décès, y compris via un mandat à effet posthume.
• Mettre la comptabilité au propre. Une SCI dont les exercices sont à jour se transmet ; une SCI dont personne ne retrouve les comptes se subit — voir les documents à conserver et le rattrapage comptable.

Cinq à quinze ans après (70-80 ans)

• Second cycle de donation dès que le délai de quinze ans est purgé (article 784 du CGI).
• Vérifier chaque année l'assiette IFI, désormais à son maximum puisque la dette a disparu.
• Simplifier : réduire le nombre de lots, privilégier les biens sans gestion lourde, éviter les copropriétés à gros programmes de travaux.
• Informer les enfants. Un nu-propriétaire qui découvre la SCI au décès n'a ni les comptes, ni les baux, ni les codes d'accès. Organisez la transmission de l'information autant que celle de la valeur — voir le droit d'information de l'associé.
• Vérifier la cohérence avec le régime matrimonial et le sort du conjoint survivant : voir SCI et régime matrimonial.

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10. Les cinq erreurs qui coûtent le plus cher à la retraite

Erreur 1 : opter pour l'IS « pour payer moins d'impôt » à TMI basse

La plus chère de toutes, parce qu'elle ne se rattrape pas : passé le cinquième exercice, l'option est définitive (article 239 du CGI). Un retraité à 11 % qui a besoin de ses loyers pour vivre paiera l'IS, puis le PFU à 31,4 % — soit plus cher que les 28,2 % qu'il supportait tranquillement à l'IR, avec en prime une plus-value de revente alourdie par les amortissements. Faites le calcul avant de signer, pas trois ans après.

Erreur 2 : attendre 75 ans pour la première donation

À 62 ans : nue-propriété à 60 %, deux cycles de quinze ans devant vous. À 75 ans : 70 %, et un seul cycle. Mais la perte fiscale n'est même pas le pire. Une transmission préparée sur vingt ans se discute autour d'une table, avec les enfants, tranquillement. Une transmission subie se règle entre héritiers, chez le notaire, dans les six mois d'un décès. Ce n'est pas la même famille qui en sort.

Erreur 3 : donner sans avoir réécrit les statuts

La nue-propriété est donnée : vos enfants sont associés. À partir de cet instant, toute modification des statuts — gérance, droit de vote, agrément — passe par eux. Donner d'abord et « voir ensuite » revient à leur remettre le pouvoir en même temps que la valeur, ce qui n'était sans doute pas le projet. Voir modifier les statuts d'une SCI.

Erreur 4 : appliquer 18,6 % de prélèvements sociaux à des loyers de location nue

Oui, la CSG de droit commun est montée à 10,6 % avec la LFSS pour 2026. Non, cela ne concerne pas vos loyers de location nue : le IV de l'article L136-8 du code de la sécurité sociale, rétabli par cette même loi, maintient 9,2 % pour les revenus fonciers et pour les plus-values immobilières des particuliers. Appliquer 18,6 % à un loyer nu, c'est se surestimer de 1,4 point et fausser tous les arbitrages qui suivent. Le bon taux est 17,2 %, et il l'est encore en 2026. L'erreur symétrique existe aussi : appliquer 17,2 % à des recettes de location meublée, alors que les BIC ne figurent pas dans la liste du IV et supportent bien 18,6 % dès l'imposition des revenus de 2025 — pour un loueur en meublé non professionnel, le loueur professionnel relevant de cotisations de travailleur indépendant et non de prélèvements sociaux.

Erreur 5 : rédiger une cession de parts entre associés sur un modèle trouvé en ligne

Depuis le 27 juin 2026, l'article 1865-1 du Code civil impose, pour céder des parts d'une société à prépondérance immobilière et à peine de nullité, un acte authentique, un acte contresigné par avocat, ou — dans les seuls cas où un expert-comptable est légalement habilité à le rédiger — un acte sous signature privée rédigé par celui-ci. L'acte sous seing privé que le père et le fils rédigent eux-mêmes est donc nul. Et une nullité, cela se découvre souvent des années plus tard, au pire moment possible : une revente, un divorce, une succession. Précision utile, parce que je vois passer l'affirmation inverse : le texte ne vise expressément que la cession. Pour un rachat de parts par la société elle-même, la question n'est pas tranchée à ce jour — raison de plus pour confier l'acte à un professionnel rédacteur plutôt que de trancher soi-même. Voir cession de parts de SCI.

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11. FAQ — SCI et retraite