Travaux déductibles en SCI : réparation, amélioration ou construction ?
Vous avez un devis sous les yeux et une seule question : est-ce que je peux le déduire ? La réponse tient en une phrase. Prenez une SCI — une société civile immobilière — qui loue des logements nus, et dont les associés paient l'impôt sur le revenu. Tout ce qui remet le bien en état ou le rend plus confortable se déduit l'année où vous payez. Tout ce qui crée de la surface ou touche à la structure ne se déduit jamais. Entre les deux, c'est là que se jouent les redressements. Cette page trace la frontière sur 18 chantiers réels. Elle traite à part la SCI à l'impôt sur les sociétés, où la question posée n'est plus du tout la même. Et elle pousse cinq exemples jusqu'au solde d'impôt, en euros.
Écrit par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, vérifié sur texte consolidé le 25 août 2026. Il prolonge notre guide sur ce qu'une SCI doit vraiment déclarer, à l'impôt sur le revenu comme à l'impôt sur les sociétés, qui pose le cadre comptable dans lequel ces travaux viennent s'inscrire.
La règle, en trois lignes
- SCI à l'impôt sur le revenu (IR) : réparation et entretien toujours déductibles ; amélioration déductible dans un logement, pas dans un local professionnel ; construction, reconstruction et agrandissement jamais déductibles.
- SCI à l'impôt sur les sociétés (IS) : la frontière change de place. Ce qui prolonge la durée de vie du bien ou augmente sa valeur passe à l'actif et s'amortit ; le reste est une charge.
- Le piège commun aux deux : des travaux déductibles réalisés à l'occasion d'un chantier de reconstruction perdent leur déductibilité et suivent le sort du chantier.
Sommaire
- Les trois cases où tombe votre facture de travaux
- Déductible ou non déductible : 18 chantiers classés un par un
- La même facture à l'IR et à l'IS : 24 000 € de travaux
- Locaux professionnels : l'amélioration n'est pas déductible
- En copropriété, deux lignes du même appel de fonds, deux régimes
- Déficit foncier : 10 700 €, 21 400 €, et l'engagement de trois ans
- Trois chantiers où il ne faut surtout pas déduire
- TVA (taxe sur la valeur ajoutée) : 20, 10 ou 5,5 % sur vos travaux
- À l'IS : amortir aujourd'hui, payer à la revente
- Les preuves qui font tenir une déduction de travaux
- Pour aller plus loin : 16 guides pour creuser chaque poste
- Questions fréquentes
1. Les trois cases où tombe votre facture de travaux
Le droit fiscal ne connaît que trois catégories de travaux immobiliers, et chaque euro dépensé tombe dans l'une d'elles. La réparation et l'entretien remettent le bien dans l'état où il devrait être : refaire une toiture qui fuit, traiter des termites, remplacer une chaudière par une chaudière équivalente. L'amélioration apporte un confort ou un équipement que le bien n'avait pas, sans toucher à sa structure ni à sa surface : poser un ascenseur, installer une climatisation, créer une salle de bains dans une pièce existante. La construction, la reconstruction et l'agrandissement créent de la surface ou refont la structure : une extension, une surélévation, l'aménagement de combles en pièce habitable.
Ces trois catégories viennent du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts (CGI), dans sa version en vigueur depuis le 21 février 2026. Le a) vise la réparation et l'entretien, le b) l'amélioration des logements, le b bis) une exception très étroite pour les locaux professionnels. La construction n'est pas oubliée, elle est écartée : le b) réserve la déduction aux dépenses d'amélioration « à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ». Quant au b ter, encore invoqué ici ou là comme une exception : il est abrogé.
| Catégorie | SCI à l'IR — logement | SCI à l'IR — local pro | SCI à l'IS |
|---|---|---|---|
| Réparation, entretien | Déduit l'année du paiement | Déduit l'année du paiement | Charge de l'exercice |
| Amélioration | Déduit l'année du paiement | Non déductible, sauf amiante et accueil des handicapés | À l'actif, amorti |
| Construction, reconstruction, agrandissement | Jamais déductible | Jamais déductible | À l'actif, amorti |
Deux mots à poser tout de suite, parce qu'ils reviendront partout. Immobiliser une dépense, c'est l'inscrire à l'actif du bilan au lieu de la passer en charge : elle ne réduit pas le résultat de l'année. Amortir, c'est ensuite en déduire une fraction chaque année, pendant la durée d'utilisation du bien. Ces deux mots n'ont de sens qu'à l'impôt sur les sociétés : une SCI à l'impôt sur le revenu n'a ni bilan ni amortissement. Une dépense non déductible n'y est donc pas « immobilisée » : elle est simplement perdue pour le revenu foncier. Elle est mise de côté jusqu'à la revente, où elle majorera le prix d'acquisition et réduira la plus-value imposable — à condition d'avoir été facturée par une entreprise.
2. Déductible ou non déductible : 18 chantiers classés un par un
Les définitions ne servent à rien devant un devis. Voici donc les chantiers les plus courants, classés. La colonne « SCI à l'IR » suppose un logement loué nu ; le cas des locaux professionnels est traité à la section suivante.
| Le chantier | Catégorie | SCI à l'IR (logement) |
|---|---|---|
| Refaire la couverture d'une toiture existante | Réparation | Déductible |
| Ravalement de façade | Réparation | Déductible |
| Remplacer une chaudière gaz par une chaudière gaz équivalente | Réparation | Déductible |
| Traitement des termites, de la mérule, de l'humidité | Réparation | Déductible |
| Peintures, sols, réfection d'un carrelage | Entretien | Déductible |
| Mise aux normes de l'installation électrique | Réparation | Déductible |
| Créer une salle de bains dans une pièce existante | Amélioration | Déductible |
| Installer un ascenseur dans la cage d'escalier existante | Amélioration | Déductible |
| Isolation par l'extérieur, remplacement des fenêtres | Amélioration | Déductible |
| Remplacer une chaudière fioul par une pompe à chaleur | Amélioration | Déductible |
| Climatisation réversible, interphone, alarme | Amélioration | Déductible |
| Borne de recharge dans un parking existant | Amélioration | Déductible |
| Aménager des combles perdus en chambre | Agrandissement | Non déductible |
| Surélever d'un étage | Agrandissement | Non déductible |
| Construire une véranda chauffée | Agrandissement | Non déductible |
| Abattre un mur porteur et reprendre la structure | Reconstruction | Non déductible |
| Diviser un grand appartement en trois studios | Reconstruction si la restructuration est complète | Non déductible dans ce cas |
| Transformer un local commercial en logement | Reconstruction | Non déductible |
Arrêtons-nous sur deux lignes. Ce sont celles qui surprennent tout le monde, et celles qui coûtent le plus cher quand on se trompe.
Aménager des combles. On croit souvent que l'agrandissement suppose de bâtir quelque chose de nouveau. Non : ce qui compte est la surface habitable. Des combles perdus n'en sont pas ; une chambre en est. Créer cette chambre augmente la surface habitable et suffit à qualifier l'agrandissement, même si aucun mur extérieur n'a bougé et même si la facture ne comporte que de l'isolation, du placo et un plancher. La doctrine range d'ailleurs explicitement les combles parmi les locaux qui « constituaient des dépendances d'un local d'habitation sans être eux-mêmes habitables » : les rendre habitables, c'est agrandir.
Diviser un appartement. Ici, la surface ne change pas, elle diminue même une fois les cloisons posées. Mais l'opération crée des locaux qui n'existaient pas : trois logements autonomes avec leurs compteurs, leurs points d'eau et leurs entrées. La doctrine y voit une reconstruction — à une condition qu'il faut lire de près : elle vise la restructuration complète des locaux existants (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 140, version du 3 février 2014, toujours en vigueur). Poser une cloison et un second compteur dans un grand appartement pour en tirer deux studios, sans toucher ni aux réseaux ni à la structure, ne suffit pas à faire basculer le chantier. Refaire les fluides, les entrées et l'ensemble des cloisonnements, si — et les travaux de second œuvre tombent alors avec le reste. C'est un montage courant en SCI, et l'un des plus mal traités fiscalement.
Les trois questions à poser avant de signer
- Est-ce que je touche à la structure ? Murs porteurs, planchers, charpente, fondations. Si oui, reconstruction, et rien n'est déductible.
- Est-ce que je crée de la surface habitable ? Extension, surélévation, combles aménagés, véranda fermée et chauffée. Si oui, agrandissement, et rien n'est déductible.
- Le reste du chantier tient-il debout tout seul ? Si les travaux d'amélioration ne peuvent pas être réalisés indépendamment de ce qui précède, ils suivent le sort du chantier principal et perdent leur déductibilité.
Deux « non » aux deux premières questions et un « oui » à la troisième : vous êtes en terrain déductible.
3. La même facture à l'IR et à l'IS : 24 000 € de travaux
C'est ici que la plupart des guides mélangent tout. Les deux régimes ne posent pas la même question. À l'impôt sur le revenu, on demande : de quelle nature sont les travaux ? À l'impôt sur les sociétés, on demande : cette dépense augmente-t-elle la valeur du bien ou prolonge-t-elle sa durée d'utilisation ? Ce sont deux tests différents, et ils ne donnent pas le même résultat sur la même facture.
Conséquence pratique, qui prend la plupart des gérants à contre-pied. Une pompe à chaleur, une salle de bains neuve : c'est de l'amélioration de logement. Elle est intégralement déductible l'année du paiement dans une SCI à l'impôt sur le revenu. Dans la même SCI passée à l'impôt sur les sociétés, elle est immobilisée puis étalée sur quinze ou vingt ans. Le régime ne change pas seulement le taux : il change la date.
Cas chiffré n° 1 — la même facture, les deux régimes
La SCI Les Tilleuls détient un appartement loué nu à Nantes. Loyers encaissés : 13 200 € par an. Charges courantes (taxe foncière, assurance, copropriété) : 2 900 €. Pas d'emprunt en cours. Le bien est classé D, il n'est donc pas concerné par le régime des passoires énergétiques. Chantier 2026 : 24 000 € payés, soit 11 000 € de pompe à chaleur, 7 500 € de salle de bains refaite et 5 500 € de peintures et sols.
À l'impôt sur le revenu, SCI détenue par un couple marié — un seul foyer fiscal, donc un seul plafond de 10 700 € — au taux marginal de 30 %
Le taux marginal d'imposition est celui qui frappe votre dernier euro de revenu. Les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers s'y ajoutent, à 17,2 %.
- Les 24 000 € sont entièrement déductibles : entretien pour les peintures, amélioration de logement pour le reste.
- Résultat foncier : 13 200 − 2 900 − 24 000 = − 13 700 € de déficit.
- Sans travaux, la SCI aurait dégagé 10 300 € imposables, taxés à 30 % + 17,2 % = 47,2 %, soit 4 862 € d'impôt évités.
- Le déficit s'impute ensuite sur le revenu global à hauteur de 10 700 € : 10 700 × 30 % = 3 210 €.
- Reste 3 000 € reportés sur les revenus fonciers des dix années suivantes : 1 416 € à venir.
- Économie l'année du chantier : 8 072 €. Économie totale : 9 488 €. Coût net des travaux : 14 512 €.
À l'impôt sur les sociétés, taux de 15 %
Le taux de 15 % vaut jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 % au-delà. Il suppose un chiffre d'affaires sous 10 millions d'euros et un capital entièrement libéré, détenu à 75 % au moins par des personnes physiques.
- Seuls les 5 500 € de peintures et sols sont une charge de l'exercice.
- La pompe à chaleur (11 000 €, amortie sur 20 ans) et la salle de bains (7 500 €, sur 15 ans) partent à l'actif : 550 + 500 = 1 050 € de dotation la première année. Une dotation, c'est la fraction d'amortissement déduite sur l'exercice.
- Avec 4 000 € d'amortissement annuel de l'immeuble lui-même, le résultat passe de 6 300 € à − 250 €.
- L'impôt sur les sociétés tombe de 945 € à zéro : 945 € économisés l'année du chantier.
- Économie totale sur les 24 000 € : 3 600 €, étalés sur vingt ans.
L'écart : 9 488 € contre 3 600 €, soit 5 888 € en faveur de l'impôt sur le revenu sur ce dossier. En trésorerie, il est plus net encore : 8 072 € encaissés tout de suite d'un côté, 945 € de l'autre.
Ce résultat ne signifie pas que l'impôt sur les sociétés est un mauvais choix. Il signifie que ses avantages sont ailleurs. D'abord l'amortissement de l'immeuble lui-même, qui n'existe pas à l'impôt sur le revenu : ici 4 000 € de base déductible chaque année sans avoir rien dépensé. Ensuite l'absence d'imposition sur des bénéfices que l'on ne distribue pas. La comparaison complète dépend de votre horizon de revente : nous la déroulons dans le guide SCI à l'IS ou à l'IR, et le mécanisme du basculement dans passer une SCI de l'IR à l'IS.
Sur la mécanique comptable de la ventilation — quel compte pour quelle facture, et comment justifier une décomposition — voyez travaux en SCI : charge ou immobilisation, qui donne les écritures ligne à ligne.
4. Locaux professionnels : l'amélioration n'est pas déductible
Voici la règle la plus mal connue du sujet. C'est aussi la plus coûteuse, pour toutes les SCI à l'impôt sur le revenu qui détiennent des bureaux, des commerces ou des entrepôts loués nus. L'article 31 du CGI ouvre la déduction de l'amélioration aux seuls locaux d'habitation. Pour les locaux professionnels et commerciaux, le b bis) n'en laisse passer que deux : le traitement de l'amiante et l'aménagement destiné à faciliter l'accueil des personnes handicapées. Tout le reste — moderniser des bureaux, climatiser un magasin, refaire un éclairage, poser des cloisons neuves — n'est pas déductible.
La réparation et l'entretien, eux, restent déductibles quelle que soit la destination du local : le a) ne fait aucune distinction. C'est là que se joue la qualification. Remplacer des convecteurs défaillants par des convecteurs équivalents est une réparation ; les remplacer par une climatisation réversible est une amélioration, donc perdue.
Cas chiffré n° 2 — 74 000 € de travaux sur des bureaux
La SCI Bureaux du Port, à l'impôt sur le revenu, loue 320 m² de bureaux à un cabinet d'expertise. Loyers : 42 000 € par an, charges courantes 6 500 €. Elle est détenue par un couple marié : un seul foyer fiscal, donc un seul plafond de 10 700 €. Taux marginal : 41 %.
- Retrait d'un faux plafond amianté : 18 000 € — déductible (b bis).
- Rampe d'accès et sanitaires adaptés : 9 000 € — déductible (b bis).
- Peintures, sols, remplacement des convecteurs à l'identique : 21 000 € — déductible (réparation et entretien).
- Climatisation réversible, éclairage LED, cloisons vitrées neuves : 26 000 € — non déductible.
Déductible : 48 000 €. Résultat foncier : 42 000 − 6 500 − 48 000 = − 12 500 €. Les 35 500 € qui auraient été imposés à 41 % + 17,2 % = 58,2 % ne le sont plus, soit 20 661 €. Puis 10 700 € s'imputent sur le revenu global à 41 %, soit 4 387 €. Et 1 800 € sont reportés sur les revenus fonciers des dix années suivantes, soit 1 048 € à venir. Économie de l'année : 25 048 €. Économie totale : 26 096 €, pour 48 000 € déduits.
Les 26 000 € perdus. Ils ne disparaissent pas tout à fait : ils viendront majorer le prix d'acquisition à la revente et réduiront la plus-value imposable. Au taux plein de 36,2 % (19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux), cela représente 9 412 € au mieux. Encore ce gain est-il raboté chaque année par les abattements pour durée de détention, et n'arrive-t-il qu'au jour de la vente. Si la SCI garde l'immeuble plus de trente ans, ces 26 000 € ne rapporteront strictement rien.
Dans ce cas, ne faites pas ça. Votre SCI est à l'impôt sur le revenu, elle détient des locaux professionnels et vous envisagez un programme de modernisation lourd ? Ne signez pas le devis en comptant sur une déduction. Elle n'existe pas, et aucune formulation habile sur la facture ne la créera. Deux sorties honnêtes. Soit vous limitez le chantier à ce qui relève réellement de la remise en état, et vous le documentez comme tel. Soit vous regardez sérieusement l'impôt sur les sociétés, où ces 26 000 € seront immobilisés et amortis — et où l'immeuble lui-même s'amortit. Pour une SCI qui détient des murs professionnels et rénove régulièrement, l'impôt sur les sociétés n'est pas une optimisation : c'est le régime naturel.
Le bail commercial ouvre deux questions que cette page ne traite pas. La répartition des travaux entre bailleur et locataire est encadrée depuis la loi Pinel. Certaines charges ne peuvent plus être refacturées au locataire : charges du bail commercial en SCI. Et lorsque le locataire paie lui-même des travaux qui incombaient au bailleur, la SCI doit constater un revenu : c'est l'objet de refacturer les charges au locataire.
5. En copropriété, deux lignes du même appel de fonds, deux régimes
Quand le bien est en copropriété, la SCI ne paie pas des factures d'artisan mais des appels de fonds du syndic. Le mécanisme de déduction change, et deux lignes du même appel de fonds suivent des règles opposées.
Les provisions ordinaires. Le a quater) du 1° du I de l'article 31 permet de déduire l'intégralité des provisions versées au syndic dans l'année, sans se demander à quoi elles serviront. Retenez la lettre : a quater. On lit très souvent a ter, y compris sous des plumes sérieuses. La régularisation vient l'année suivante, quand les comptes de la copropriété sont approuvés. Vous réintégrez alors — comprenez : vous rajoutez à vos recettes — la part qui correspondait à des dépenses non déductibles ou récupérables sur le locataire. C'est un régime de trésorerie, pas de rattachement, et il est plutôt favorable.
La cotisation au fonds de travaux. Elle a été rendue obligatoire par la loi ALUR de 2014 — pour l'accès au logement et un urbanisme rénové — et figure aujourd'hui à l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété. Depuis le 1er janvier 2023, la dispense ouverte aux immeubles de moins de dix lots a disparu. Deux cas restent pourtant en dehors, et ils sont fréquents en SCI. L'immeuble à destination totale autre que d'habitation — bureaux, centre commercial — n'est pas visé par l'article 14-2-1. Et l'immeuble dont la réception des travaux de construction remonte à moins de dix ans ne l'est pas encore : le fonds ne se constitue qu'au terme de ce délai. Partout ailleurs, la cotisation figure sur le même appel de fonds que les provisions ordinaires, et se déduit pourtant tout autrement. La doctrine administrative l'exclut expressément des provisions du a quater. Ces cotisations ne se déduisent pas quand vous les versez, mais quand la copropriété les emploie. Et seulement si les travaux financés sont eux-mêmes déductibles. La référence est logée dans une série inattendue, celle du prélèvement à la source : BOI-IR-PAS-50-20-10, remarque du § 30, dans sa version du 4 juillet 2018. C'est la seule, et elle n'a pas bougé depuis.
Sur un appel de fonds trimestriel de 3 200 € comportant 480 € de cotisation au fonds de travaux, la SCI déduit donc 2 720 € cette année-là. Les 480 € restants attendent, dans un suivi tenu à part, le jour où le fonds sera employé. Beaucoup de SCI déduisent les 3 200 € : c'est un rehaussement facile à trouver, et il se répète chaque trimestre.
Le sujet se creuse ailleurs. Vous trouverez ce qui est déductible dans les charges de copropriété ligne par ligne, les écritures et la régularisation des appels de fonds, et le traitement comptable et fiscal du fonds ALUR. Pour un ravalement voté en assemblée générale et étalé sur trois exercices, voyez travaux de copropriété en SCI.
6. Déficit foncier : 10 700 €, 21 400 €, et l'engagement de trois ans
Quand les charges dépassent les loyers, la SCI à l'impôt sur le revenu dégage un déficit foncier. Il ne reste pas dans la société : il est réparti entre les associés au prorata de leurs parts, et chacun le traite dans sa propre déclaration. C'est une différence structurante avec l'impôt sur les sociétés, où le déficit reste enfermé dans la société.
Ce déficit s'impute sur le revenu global de l'associé — salaires, pensions, bénéfices — dans la limite de 10 700 € par an et par foyer fiscal. Le surplus n'est pas perdu : il est reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Deux réserves, souvent omises. D'abord, la fraction du déficit qui provient des intérêts d'emprunt n'est jamais imputable sur le revenu global : elle est cantonnée aux revenus fonciers. Ensuite, l'imputation n'est définitive que si le bien reste loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l'imputation. Vendre ou reprendre le logement avant cette date fait reconstituer les revenus des années concernées.
Un plafond intermédiaire de 15 300 € existe aussi, réservé aux logements qui bénéficient de certaines déductions spécifiques anciennes. Il concerne peu de SCI.
Le plafond majoré de 21 400 € : ce que la doctrine n'a pas encore rattrapé
Pour la rénovation énergétique, le plafond double : 21 400 €. Une condition, une seule. Il faut faire sortir le logement des classes E, F ou G du diagnostic de performance énergétique (DPE) et l'amener en A, B, C ou D. Le dispositif, créé fin 2022, était borné au 31 décembre 2025. Il a été prorogé par la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026). Dans la version de l'article 156 du CGI en vigueur depuis le 1er juillet 2026, le nouveau classement énergétique doit être justifié au plus tard le 31 décembre 2027. Le devis doit avoir été accepté à compter du 5 novembre 2022, et les dépenses payées entre 2023 et 2027.
Le point que personne ne signale : le commentaire officiel du dispositif, BOI-RFPI-BASE-30-20, porte encore la date du 16 septembre 2025 et décrit un dispositif qui s'arrête fin 2025. Ne vous en servez pas pour dater le régime : c'est la loi qui fait foi, et elle a changé après. La doctrine reste en revanche utile pour tout le reste — validité des diagnostics, caractère optionnel du rehaussement, pièces à produire.
Cas chiffré n° 3 — une passoire sortie du F, et une surprise
Michel et son épouse détiennent une SCI à l'impôt sur le revenu qui loue un appartement lyonnais classé F. Loyers : 14 400 €, charges courantes 2 800 €, taux marginal 41 %. Chantier 2026 : isolation par l'extérieur 18 000 €, isolation des combles 4 500 €, pompe à chaleur 12 500 €, étude thermique 1 200 €. Total payé : 36 200 €. Diagnostic après travaux : classe C.
- Résultat foncier : 14 400 − 2 800 − 36 200 = − 24 600 €.
- Les 11 600 € qui auraient été imposés à 58,2 % ne le sont plus : 6 751 €.
- Imputation sur le revenu global au plafond majoré : 21 400 × 41 % = 8 774 €.
- Report de 3 200 € sur les revenus fonciers futurs : 1 862 € à venir.
- Économie l'année du chantier : 15 525 €. Coût net final des travaux : 18 813 €, soit 52 % du devis.
La surprise. Comparons au plafond ordinaire. Avec le rehaussement : 21 400 € imputés à 41 % (8 774 €) et 3 200 € reportés à 58,2 % (1 862 €), soit 10 636 €. Sans lui : 10 700 € imputés à 41 % (4 387 €) et 13 900 € reportés à 58,2 % (8 090 €), soit 12 477 €. Le rehaussement avance 4 387 € de trésorerie, mais coûte 1 841 € de valeur fiscale totale — à supposer que le report soit effectivement absorbé. C'est bien le cas ici : la SCI dégage 11 600 € de revenu foncier net par an, elle épongera 13 900 € en deux exercices. La raison est simple : un euro imputé sur le revenu global ne vaut que le taux marginal, quand un euro reporté sur des revenus fonciers vaut ce taux plus les 17,2 % de prélèvements sociaux.
Dans ce cas, ne faites pas ça. Ne construisez pas votre chantier autour du plafond de 21 400 €. Il est une option, pas une obligation. La doctrine l'écrit noir sur blanc : le rehaussement du déficit imputable sur le revenu global « est optionnel », et « le choix s'opère à l'occasion du dépôt de la déclaration n° 2044 » de l'année du déficit (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 300). Si vous détenez d'autres biens locatifs qui produiront des revenus fonciers dans les dix ans, le report ordinaire rapporte davantage. Le rehaussement se justifie dans trois cas : vous avez besoin de la trésorerie tout de suite, vous n'aurez pas de revenus fonciers pour absorber le report, ou votre taux marginal va baisser. Un départ à la retraite, typiquement.
Le mécanisme complet du déficit, ses interactions et ses reports sont traités dans déficit foncier SCI : calcul, report et optimisation. La reprise en cas de vente prématurée, avec le calcul du rappel d'impôt, est détaillée dans vente avant trois ans et remise en cause. Et si votre logement est classé F ou G, la question n'est pas seulement fiscale : l'interdiction progressive de louer fixe déjà votre calendrier.
7. Trois chantiers où il ne faut surtout pas déduire
La doctrine est explicite : les travaux d'amélioration n'ouvrent pas droit à déduction lorsqu'ils sont réalisés à l'occasion de travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement dont ils sont indissociables. Autrement dit, le chantier s'apprécie comme un tout, pas facture par facture. Sur ce point, le BOFiP — le bulletin officiel qui publie la doctrine de l'administration fiscale — cite trois situations types, toutes tirées d'arrêts du Conseil d'État. Une toiture refaite à la suite de la construction d'un étage supplémentaire (15 octobre 1980). L'électricité, le sanitaire et le chauffage repris en même temps que les sols, les planchers et les cloisons (17 mars 1982). La menuiserie, la plomberie et les revêtements de sol exécutés à la suite d'une reconstruction (8 juillet 2005). Dans les trois cas, la dépense aurait été déductible isolément. Elle ne l'est pas.
Cas chiffré n° 4 — 180 000 € et zéro déduction
Trois frères détiennent à parts égales une SCI à l'impôt sur le revenu qui porte une maison de famille en Provence, louée 18 000 € par an, 3 400 € de charges, héritée en 2020. Taux marginal des trois : 30 %. Chantier 2026, en une seule opération, pour 180 000 €. Gros œuvre : ouverture d'un mur porteur (20 000 €) et véranda chauffée de 18 m² (45 000 €). Second œuvre : cuisine et trois salles de bains (40 000 €), électricité refaite (15 000 €), peintures et sols (28 000 €), climatisation réversible (32 000 €).
Sur le papier, 115 000 € relèvent de l'amélioration ou de l'entretien. Mais le mur porteur est une reconstruction et la véranda un agrandissement : maîtrise d'œuvre unique, calendrier unique, volumes modifiés. L'ensemble bascule. Rien n'est déductible.
Ce que la déduction aurait valu
- Déficit foncier : 18 000 − 3 400 − 115 000 = − 100 400 €, soit 33 467 € par frère.
- Chacun impute 10 700 € sur son revenu global à 30 % : 3 210 €, soit 9 630 € pour la fratrie.
- Les 14 600 € de revenu foncier de l'année échappent à 47,2 % : 6 891 €.
- Et 68 300 € de report, absorbés en cinq ans environ par les loyers de la SCI, à 47,2 % : 32 238 €.
- Valeur totale de la déduction perdue : 48 759 €, soit 27 % du chantier.
Et la consolation de la plus-value ? Les 180 000 € majoreront le prix d'acquisition à la revente. Sauf que la maison est détenue depuis 2020 : à vingt-deux ans de détention l'impôt sur la plus-value est nul, et à trente ans les prélèvements sociaux le sont aussi. Si la famille garde le bien, comme c'est l'intention, ces 180 000 € ne serviront jamais.
Et si les 115 000 € avaient été déduits malgré tout ? Au redressement s'ajouteraient l'intérêt de retard de 0,20 % par mois et, en cas de manquement délibéré, une majoration de 40 % des droits rappelés. Les motifs de rehaussement les plus fréquents en SCI sont recensés dans ce guide des redressements.
Dans ce cas, ne faites pas ça. Ne cherchez pas à sauver la déduction en demandant des devis séparés à des entreprises différentes sur le même chantier. L'administration raisonne par opération, pas par facture, et un dossier découpé artificiellement se voit. La seule parade qui tienne est réelle. Faites d'abord le gros œuvre. Laissez passer un ou deux exercices, puis engagez les travaux d'amélioration comme une opération autonome, avec sa propre décision d'assemblée, son propre financement et son propre calendrier. Si vous n'êtes pas prêt à attendre, l'autre voie honnête consiste à renoncer aux travaux de structure : conserver le mur porteur et la surface existante préserve l'intégralité du périmètre déductible.
| L'erreur | Ce qu'elle coûte, sur les cas de cette page |
|---|---|
| Mêler gros œuvre et amélioration dans une seule opération | 48 759 € de déduction perdue sur un chantier de 180 000 € (cas n° 4) |
| Déduire une amélioration dans un local professionnel loué nu | Rappel des droits, plus 0,20 % d'intérêt par mois et jusqu'à 40 % de majoration |
| Déduire l'appel de fonds en entier, cotisation au fonds de travaux comprise | 1 920 € de base déduite trop tôt chaque année, soit 906 € d'impôt rappelés à 47,2 %, plus 0,20 % d'intérêt par mois. La déduction n'est pas perdue : elle est reportée au jour où la copropriété emploie le fonds, et seulement si les travaux financés sont eux-mêmes déductibles. |
| Accepter un taux de taxe de 20 % au lieu de 5,5 % sur un chantier énergétique | 5 800 € sur 40 000 € hors taxes, jamais récupérables en location nue |
| Vendre avant le 31 décembre de la troisième année | 8 774 € d'impôt rappelés dans le cas n° 3, le déficit ne restant que reportable |
Pour un programme de rénovation d'ampleur, la question du séquencement se pose dès le plan de financement : c'est l'objet de SCI et rénovation globale. Et si l'opération inclut vraiment de la construction, construire via une SCI traite du permis, de la taxe d'aménagement et de la TVA sur immeuble neuf.
8. TVA (taxe sur la valeur ajoutée) : 20, 10 ou 5,5 % sur vos travaux
Trois taux coexistent. Sur un chantier de logement, l'écart entre le plus haut et le plus bas dépasse souvent le montant du déficit foncier gagné dans l'année. Pour une SCI qui loue des logements nus, la location est exonérée de TVA (article 261 D, 2° du CGI). Elle n'ouvre donc aucun droit à déduction : la taxe payée aux artisans n'est jamais récupérée, elle est un coût sec. Raison de plus pour vérifier le taux avant de signer.
- 10 % — travaux d'entretien, d'amélioration, de transformation et d'aménagement dans des locaux à usage d'habitation achevés depuis plus de deux ans (article 279-0 bis du CGI). C'est le taux par défaut d'un chantier de rénovation classique.
- 5,5 % — travaux d'amélioration de la qualité énergétique et travaux indissociablement liés (article 278-0 bis A) : isolation, menuiseries performantes, pompes à chaleur, équipements utilisant une énergie renouvelable.
- 20 % — tout le reste : construction neuve, locaux professionnels, immeuble achevé depuis moins de deux ans, entretien des espaces verts. Et, depuis le 1er mars 2025, la fourniture ou l'installation d'une chaudière à énergie fossile, gaz ou fioul, même en appoint : l'article 32 de la loi de finances pour 2025 l'a sortie des deux taux réduits. L'entretien et la réparation d'une chaudière existante, eux, restent à 10 %.
Deux exclusions font tomber le taux de 10 % là où on l'attendait. La première : des travaux qui augmentent la surface de plancher de plus de 10 %, appréciés sur une période maximale de deux ans. La seconde : la part correspondant à la fourniture de certains gros équipements, qui reste à 20 % même si la pose bénéficie du taux réduit. Cette liste est fermée, et bien plus étroite qu'on ne le croit. L'article 30-00 A de l'annexe IV au CGI n'y range que quatre postes. Les ascenseurs. Les systèmes de climatisation et les pompes à chaleur air/air. Les équipements de chauffage collectifs d'un immeuble comportant plusieurs locaux. Et les cabines de hammam ou de sauna prêtes à poser. Une salle de bains, une chaudière individuelle ou une pompe à chaleur air/eau qui dessert un seul logement n'en font pas partie : elles restent à 10 %. Sur la climatisation, en revanche, cette seconde exclusion vient de perdre beaucoup de sa portée.
Une nouveauté de l'été 2026 change le calcul sur ce poste très courant. La climatisation réversible était jusque-là doublement pénalisée : exclue du taux de 5,5 %, et exclue du taux de 10 % pour sa fourniture, au titre des gros équipements. Depuis le 18 juillet 2026, une pompe à chaleur air/air réversible fixe relève du taux de 5,5 % lorsqu'elle satisfait aux critères de l'arrêté du 13 juillet 2026. Le principe vient de l'article 92 de la loi de finances pour 2026 ; l'arrêté n'a fait qu'en fixer les caractéristiques.
Trois conditions cumulatives. La performance d'abord. En dessous de 12 kW, il faut la classe A+ pour une multi-split et A++ pour une mono-split, en chaud comme en froid. Au-delà de 12 kW, l'arrêté ne raisonne plus en classes mais en efficacité énergétique saisonnière. Il exige alors 145 % en chauffage et 250 % en refroidissement, ou 130 % et 150 % pour un rooftop intégrant ventilation, rafraîchissement nocturne et filtration. Le fluide frigorigène ensuite, conforme au règlement (UE) 2024/573 à la date de signature du devis. Le pilotage connecté enfin : une machine capable de recevoir des consignes de température par plages horaires. Le seuil de 12 kW n'est donc pas un plafond d'éligibilité, seulement la frontière entre deux jeux de critères. Sur 30 000 € hors taxes de climatisation réversible, passer de 20 % à 5,5 % vaut 4 350 €. Demandez la fiche technique de la machine avant de signer : c'est elle qui décide du taux.
Sur un chantier de 40 000 € hors taxes d'isolation et de pompe à chaleur dans un logement de 1998, l'addition change du tout au tout : 48 000 € à 20 %, 44 000 € à 10 %, 42 200 € à 5,5 %. Entre le taux normal et le taux énergétique, 5 800 € d'écart, définitivement acquis ou définitivement perdus.
L'attestation client n'existe plus
C'est la nouveauté que beaucoup de pages n'ont pas encore intégrée. Les attestations cerfa 1300-SD et 1301-SD ont été supprimées le 16 février 2025 par l'article 41 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025). Le client devait jusque-là les remettre à l'entreprise avant le début des travaux. Elles sont remplacées par une simple mention, portée sur le devis ou sur la facture, par laquelle le client certifie que les conditions du taux réduit sont réunies. L'administration en publie des modèles officiels. Si votre artisan vous réclame encore un cerfa, il travaille avec une documentation périmée — et la mention reste obligatoire, sa disparition ne dispense de rien.
À noter pour la suite. L'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 recodifie l'ensemble des règles de TVA du CGI vers le livre II du code des impositions sur les biens et services. Entrée en vigueur : le 1er janvier 2027. La bascule était fixée au 1er septembre 2026 ; l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026 l'a reportée, pour ne pas la faire coïncider avec la généralisation de la facturation électronique. Les taux et les conditions ne changent pas, mais les articles 279-0 bis et 278-0 bis A cités ici quitteront le CGI à cette date. Les anciennes références au CGI restent utilisables jusqu'au 30 juin 2028. L'administration a déjà publié un rescrit sur les dispositions transitoires (BOI-RES-TVA-000253, 18 février 2026). Nous gardons ces références tant qu'elles sont en vigueur.
Votre chantier peut sortir de ce cadre par trois portes, et chacune a sa page. Si votre SCI facture elle-même de la TVA sur ses loyers et fait appel à un sous-traitant du bâtiment, c'est elle qui déclare la taxe : voyez l'autoliquidation de la TVA sur les travaux. Si elle loue des locaux professionnels et veut récupérer la taxe sur un gros chantier, il faut d'abord lever l'option TVA, dont les conditions et le coût réel sont détaillés dans SCI et TVA. Et pour une borne de recharge, le régime combine taux réduit, aides spécifiques et obligations de pré-équipement : borne de recharge en SCI.
9. À l'IS : amortir aujourd'hui, payer à la revente
Dans une SCI à l'impôt sur les sociétés, tout ce qui est immobilisé doit être décomposé. On ne pose pas un chantier en bloc à l'actif : on l'éclate en composants, chacun avec sa propre durée. Gros œuvre, façade et étanchéité, toiture, installations techniques, agencements intérieurs. Chacun s'amortit à son rythme, et le total des dotations vient réduire le résultat imposable chaque année. Nous ne détaillons pas ici les durées ni les écritures : elles ont leurs pages dédiées, listées plus bas.
Cas chiffré n° 5 — 180 000 € de travaux sur des bureaux, à l'IS
Thomas et sa sœur détiennent une SCI à l'impôt sur les sociétés qui porte 550 m² de bureaux, acquis 720 000 € en 2018 dont 90 000 € de terrain. Le terrain ne s'amortit jamais. Loyer perçu : 38 500 €, charges courantes 6 800 €, dotation annuelle sur l'immeuble d'origine 15 750 €. En 2026, rénovation complète : 180 000 € hors taxes.
- Toiture et étanchéité : 35 000 € sur 25 ans, soit 1 400 € par an.
- Installations techniques : 95 000 € sur 20 ans, soit 4 750 € par an.
- Agencements intérieurs : 50 000 € sur 12 ans, soit 4 167 € par an.
- Dotation nouvelle : 10 317 € par an pendant douze ans.
- Résultat fiscal : 38 500 − 6 800 − 15 750 − 10 317 = 5 633 €, soit 845 € d'impôt sur les sociétés contre 2 393 € avant travaux.
- Économie annuelle : 1 548 €. Économie totale sur la durée des composants : 27 000 €, soit 15 % des 180 000 €.
Puis vient la revente. À l'impôt sur les sociétés, la plus-value ne se calcule pas sur le prix payé mais sur la valeur nette comptable : le prix de revient diminué de tous les amortissements déjà déduits. Imaginons une revente début 2036 pour 1 000 000 €. L'ensemble a coûté 900 000 € et a été amorti de 386 670 € : dix-huit annuités de 15 750 € sur l'immeuble d'origine, soit 283 500 €, et dix annuités de 10 317 € sur les travaux, soit 103 170 €. La valeur nette comptable tombe à 513 330 €, et la plus-value taxable est donc de 486 670 €, et non de 100 000 €. L'impôt s'établit à 117 418 € : 42 500 € à 15 %, soit 6 375 €, et 444 170 € à 25 %, soit 111 043 €. Une hypothèse mérite d'être écrite, parce qu'elle porte le plus gros chiffre de cette page. La tranche à 15 % ne s'apprécie pas sur la plus-value, mais sur le bénéfice total de l'exercice (article 219, I-b du CGI). Elle reste ici disponible parce que la vente intervient en début d'année, avant les loyers. Si la SCI avait exploité l'immeuble toute l'année avant de vendre, son résultat courant aurait entamé cette tranche, et jusqu'à 121 668 € d'impôt si elle l'avait consommée en entier. Les amortissements avaient été déduits à 15 % et sont repris pour l'essentiel à 25 % : ce seul différentiel de taux coûte 34 417 € ici, 38 667 € au maximum.
Ce n'est pas un argument contre l'impôt sur les sociétés : c'est un argument contre l'idée qu'il « efface » l'impôt. Il le décale, et le décalage a un prix qui dépend entièrement de ce que vous ferez du bien. Une SCI qui conserve son immeuble et transmet les parts n'acquittera jamais cette plus-value ; une SCI qui revend à dix ans la paiera en entier. Le calcul complet est dans plus-value d'une SCI à l'IS, à comparer avec le régime des particuliers et ses abattements.
À l'impôt sur les sociétés, deux erreurs de méthode reviennent sans arrêt. La première : amortir la totalité du chantier sur une durée unique, ce qui n'est pas conforme et se corrige mal a posteriori. La seconde : oublier que les honoraires d'architecte, de maître d'œuvre et de bureau d'études suivent le sort du chantier — immobilisés si le chantier l'est, et répartis entre les composants au prorata.
10. Les preuves qui font tenir une déduction de travaux
La qualification des travaux se défend sur pièces, et la pièce manquante est presque toujours la même : celle qui prouve la nature de l'ouvrage, pas son montant. Une facture qui dit « travaux de rénovation, 42 000 € » ne prouve rien. Une facture qui détaille les postes, les surfaces et les matériaux prouve tout.
À conserver, dans l'ordre d'utilité :
- les factures détaillées poste par poste, et les devis acceptés et datés ;
- les diagnostics énergétiques avant et après travaux, si vous invoquez le plafond majoré ;
- les plans ou le descriptif du bureau d'études, dès que le chantier approche de la structure ;
- les autorisations d'urbanisme ;
- les procès-verbaux d'assemblée de copropriété et les décomptes du syndic ;
- les preuves de mise en location — mandat, annonces, baux — pour les périodes sans loyer.
Deux horizons de conservation, et le second est celui qu'on oublie. Pour le contrôle du revenu foncier, l'administration dispose jusqu'à la fin de la troisième année suivant celle de l'imposition. Mais les travaux non déduits majoreront le prix d'acquisition le jour de la revente. À une condition, que la loi pose expressément : avoir été réalisés par une entreprise. La justification sera demandée ce jour-là, quinze ou vingt ans après le chantier. À défaut de factures, un forfait de 15 % du prix d'acquisition s'applique aux biens détenus depuis plus de cinq ans — parfois plus favorable que la réalité, souvent bien moins. Gardez les factures jusqu'à la vente, puis trois ans encore. Sur la façon d'organiser tout cela, voyez contrôle fiscal d'une SCI.
Enfin, la déclaration. Les travaux déductibles d'une SCI à l'impôt sur le revenu transitent par la déclaration n° 2072 de la société, qui répartit ensuite le résultat entre les associés — le mode d'emploi est dans la déclaration 2072. Une SCI qui n'encaisse encore aucun loyer et n'a que des travaux reste tenue de la déposer : c'est par elle que le déficit remonte aux associés. Seule échappe au dépôt annuel la société civile qui met son bien gratuitement à la disposition de ses associés et n'encaisse strictement aucun revenu — mais celle-là ne déduit rien non plus.
11. Pour aller plus loin : 16 guides pour creuser chaque poste
Cette page trace la frontière. Les pages ci-dessous traitent chacune un morceau du sujet en profondeur.
Charges déductibles en SCI : la liste complète — au-delà des travaux, tout ce qui se déduit à l'IR et à l'IS, avec les colonnes séparées et les charges qui ne passent que dans un seul régime.
Déficit foncier en SCI — le calcul complet, l'ordre d'imputation, le report sur dix ans et les cas où le déficit se perd.
Travaux en SCI : charge ou immobilisation — les écritures comptables ligne à ligne, les comptes à utiliser et la ventilation d'une facture mixte.
Amortissement d'une SCI à l'IS — la décomposition par composants, les durées retenues et un plan complet sur un immeuble réel.
Construire un plan d'amortissement — le tableau année par année, le prorata de première année et les corrections en cours de route.
Quatre leviers d'amortissement — comment une SCI à l'IS ramène légalement son résultat à zéro, et ce que cela coûte à la sortie.
Valoriser le terrain d'un immeuble — la part non amortissable, les méthodes admises et le risque d'une ventilation trop favorable.
Travaux de copropriété en SCI — un ravalement voté en assemblée, appelé sur trois exercices : charge ou immobilisation, et à quelle date.
Fonds de travaux ALUR — pourquoi la cotisation n'est pas déductible au versement, et comment la suivre jusqu'à son emploi.
Provision pour gros entretien — l'outil qui permet d'anticiper un ravalement dans les comptes d'une SCI à l'IS, et ses conditions strictes.
SCI et rénovation énergétique — les aides réellement ouvertes aux personnes morales, leur cumul et leur effet sur la base déductible.
Diagnostic énergétique et interdiction de louer — le calendrier des classes interdites et ce qu'il impose au propriétaire d'une passoire.
SCI déficitaire — que faire d'un déficit qui s'installe, à l'IR comme à l'IS, et quand il devient un signal d'alerte.
Revenu foncier exceptionnel et système du quotient — l'inverse de ce guide : que faire quand une année concentre les recettes plutôt que les charges.
Acheter un terrain à bâtir en SCI — la fiscalité du foncier nu, sur laquelle aucun travail ne se déduit tant qu'il n'y a pas de location.
Comptabilité d'une SCI — le guide parent : ce qu'il faut vraiment tenir et déclarer, à l'IR comme à l'IS.
Avertissement. Cette page a une visée informative. Elle ne remplace pas l'examen de votre dossier. Les montants et les taux cités sont vérifiés sur texte consolidé au 25 août 2026 ; la qualification d'un chantier dépend de faits que seules vos pièces établissent. Avant un chantier significatif, faites confirmer votre classification par un professionnel.
Trois repères avant de signer
- Posez les trois questions avant le devis, pas après. Structure, surface, autonomie du chantier. Une fois la facture payée, la qualification ne se négocie plus.
- Ne mélangez jamais gros œuvre et amélioration dans une même opération. Le cas chiffré n° 4 coûte 48 759 € à une fratrie sur un chantier de 180 000 €, pour une erreur de séquencement.
- Le plafond de 21 400 € est une avance, pas un cadeau. Sur le cas de Michel, il apporte 4 387 € de trésorerie immédiate et coûte 1 841 € de valeur fiscale totale. C'est une option : levez-la en connaissance de cause.
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