Surtaxe sur les plus-values immobilières élevées en SCI : barème, lissage et seuil de 50 000 € (2026)

Dès que la plus-value nette imposable d'une SCI à l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 €, une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % vient se poser par-dessus les 19 % d'impôt sur le revenu et les 17,2 % de prélèvements sociaux. Elle porte un nom que personne ne retient : la taxe de l'article 1609 nonies G du CGI. Dans la vraie vie, on la découvre trois jours avant l'acte, quand le notaire envoie son décompte et qu'il manque 7 000 € au plan de trésorerie. Ce guide reprend le texte mot pour mot, le barème complet avec ses formules de lissage, l'assiette exacte — et surtout la règle d'appréciation du seuil en SCI, celle sur laquelle circulent le plus de bêtises.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (article 1609 nonies G du CGI sur Légifrance, BOI-RFPI-TPVIE-10 et BOI-RFPI-TPVIE-20, imprimés 2048-IMM-SD et 2048-M-SD sur impots.gouv.fr). Mis à jour le 31 juillet 2026.

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1. Le texte et le champ d'application de la surtaxe (art. 1609 nonies G)

Ce que dit exactement l'article

La taxe est née de la troisième loi de finances rectificative pour 2012 et frappe les cessions intervenues à compter du 1er janvier 2013. Sa rédaction actuelle date de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 (art. 9), en vigueur depuis le 1er janvier 2024. Depuis, plus rien : aucune retouche.

Le I dispose qu'il est institué une taxe sur les plus-values « réalisées dans les conditions prévues aux articles 150 U et 150 UB à 150 UD par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter et dans celles prévues à l'article 244 bis A par les contribuables non domiciliés fiscalement en France assujettis à l'impôt sur le revenu ». Son second alinéa ajoute, mot pour mot, que « la taxe ne s'applique pas aux plus-values réalisées lors de la cession de terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant ». Attention toutefois à la définition : la doctrine opposable précise que les terrains à bâtir visés par cette exclusion s'entendent de ceux mentionnés au 1° du 2 du I de l'article 257 du CGI, c'est-à-dire au sens de la TVA immobilière (BOI-RFPI-TPVIE-10, renvoyant au BOI-TVA-IMM-10-10-10-20). Ce n'est donc pas une notion autonome laissée à l'appréciation des parties : un terrain « constructible » au sens courant qui ne répond pas à cette définition reste dans le champ de la taxe.

Le II ajoute que la taxe est « assise sur le montant imposable des plus-values déterminé dans les conditions prévues, selon le cas, aux articles 150 V à 150 VE ou au II de l'article 244 bis A », qu'elle est due par le cédant et exigible lors de la cession.

Trois choses se lisent directement dans ce texte, et elles commandent tout le reste du guide :

• Une SCI à l'IR est visée en tant que telle, puisque le texte cite expressément « les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter ». Ici, la SCI translucide n'est pas un tuyau qui laisse passer l'impôt vers ses associés : c'est elle, le redevable désigné. Ce statut hybride est expliqué dans notre guide sur la translucidité fiscale de la SCI.
• La cession de parts est logée à la même enseigne que la cession d'immeuble : l'article 150 UB (parts de sociétés à prépondérance immobilière) figure dans le renvoi.
• L'assiette est celle des articles 150 V à 150 VE, c'est-à-dire la plus-value nette après abattement pour durée de détention. Rien d'autre, et surtout pas l'assiette sociale.

Qui est concerné, qui ne l'est pas

Les réformes annoncées à l'automne 2025 n'ont pas abouti

L'automne 2025 a été agité. Pendant l'examen du projet de loi de finances pour 2026, les amendements sur la fiscalité des plus-values immobilières se sont empilés : suppression ou refonte de l'abattement pour durée de détention de l'article 150 VC, remise en cause de l'exonération de la résidence principale, retouche de la taxe sur les plus-values élevées. Plusieurs ont été votés en séance, avec les titres de presse qui vont avec. Aucun n'est arrivé jusqu'au texte promulgué.

Résultat : la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) ne touche ni à l'article 1609 nonies G, ni à l'article 150 VC. Côté plus-values immobilières, elle se contente de proroger jusqu'au 31 décembre 2027 les exonérations attachées aux cessions au profit du logement social (art. 150 U, II, 7° et 8°) et l'abattement exceptionnel de l'article 150 VE. L'article 1609 nonies G en vigueur reste celui du 1er janvier 2024, avec un barème inchangé depuis 2013.

À retenir : un amendement adopté en première lecture n'est pas une loi. Les articles qui annoncent la « suppression de la surtaxe » en s'appuyant sur un vote de séance de l'automne 2025 se sont arrêtés au milieu du gué. La seule date qui compte pour vous, c'est celle de votre promesse de vente : c'est elle qui fige le texte applicable, et Légifrance vous le dira en trente secondes. Notre récapitulatif loi de finances 2026 et SCI reprend ce qui a réellement été voté.

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2. Le barème de la surtaxe : de 2 % à 6 %, et son mécanisme de lissage

Le barème intégral de la surtaxe, tranche par tranche

Le III de l'article 1609 nonies G pose un barème par tranches. Attention au piège : le taux frappe la totalité de la plus-value, pas seulement la fraction qui dépasse le seuil. Rien à voir avec la progressivité de l'impôt sur le revenu. C'est un barème en cascade, et pour éviter qu'un euro de plus ne fasse bondir la note à chaque changement de tranche, le législateur a glissé des formules de lissage à l'entrée de chacune.

Dans le tableau ci-dessous, PV désigne le montant total de la plus-value nette imposable.

La seule vraie marche d'escalier se situe à 50 000 €

À partir de 60 000 €, le lissage fait son travail : le barème est continu. Vérifions à 100 000 € — la taxe vaut 2 % × 100 000 = 2 000 €. Un euro plus haut, à 100 001 €, la formule de la tranche suivante donne 3 % × 100 001 − (110 000 − 100 001) × 1/10 = 3 000,03 − 999,90 = 2 000,13 €. Treize centimes d'écart. Pas de marche.

Sauf à un endroit. Le franchissement des 50 000 €, lui, n'est pas lissé du tout :

Un euro de plus-value en plus, 500 € de taxe. C'est le seul endroit du barème où il vaut vraiment la peine de se battre pour rester juste en dessous. Et c'est aussi le seul endroit où retrouver une facture de plomberie de 2014 dans un carton peut rapporter 500 € en dix minutes de recherche.

Deux exemples de calcul aux bornes

Le taux marginal caché des zones de lissage

Le lissage a une contrepartie que personne ne mentionne jamais. Pour rattraper le ressaut, il faut bien que la pente soit plus raide quelque part : dans les zones de lissage, chaque euro supplémentaire est frappé très au-delà du taux affiché. En développant les formules, on obtient le taux marginal réel de la surtaxe :

Traduction en euros : une SCI assise sur 258 000 € de plus-value nette imposable dont l'assiette augmente encore de 2 000 € nets rendra 620 € de surtaxe supplémentaire, avant même de compter l'IR et les prélèvements sociaux. Attention à ne pas raisonner en prix de vente : ces 2 000 € sont 2 000 € d'assiette nette, après abattement. Sur un bien détenu quinze ans, où l'abattement de 60 % a déjà joué, 2 000 € de prix supplémentaires n'ajoutent que 800 € d'assiette — soit 248 € de surtaxe. Sur ces plages-là, les derniers milliers d'euros négociés rapportent malgré tout beaucoup moins qu'ils n'en ont l'air.

Table de référence rapide

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3. L'assiette de la surtaxe : la plus-value nette imposable à l'impôt sur le revenu

Le chemin de calcul, étape par étape

Le II de l'article 1609 nonies G renvoie aux articles 150 V à 150 VE du CGI. Autrement dit, l'assiette de la surtaxe, c'est exactement la plus-value nette imposable à l'impôt sur le revenu : la ligne « plus-value imposable » de la déclaration 2048-IMM-SD. Ni celle d'avant, ni celle d'après.

L'ordre des opérations est écrit noir sur blanc dans la doctrine : « le seuil de 50 000 € s'apprécie après prise en compte de l'abattement pour durée de détention et, le cas échéant, de la fraction de la plus-value exonérée en application des dispositions du 1° bis du II de l'article 150 U du CGI en cas de remploi ou du 7° du II de l'article 150 U du CGI [...] et de l'abattement exceptionnel de 70 % ou de 85 % » (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 20). Retenez la conséquence : tout ce qui fait baisser l'assiette de l'impôt sur le revenu fait baisser la surtaxe dans le même geste. Et parfois, cela suffit à repasser sous le seuil.

Cas particulier du non-résident : lorsqu'un cédant non-résident bénéficie de l'exonération plafonnée à 150 000 € de plus-value nette imposable au titre de la cession d'un logement situé en France (art. 150 U, II, 2°), le seuil de 50 000 € ne s'apprécie que sur la fraction excédant ces 150 000 €. Le BOFiP en donne l'illustration : une plus-value nette de 190 000 € ne déclenche aucune taxe (190 000 − 150 000 = 40 000 €), tandis qu'une plus-value de 220 000 € est taxée sur une assiette de 70 000 € (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 20). Voir notre guide SCI et associés non-résidents.

Ce qui n'entre PAS dans l'assiette

• Les prélèvements sociaux. Leur assiette suit une cadence d'abattement bien plus lente (1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, puis 9 % de la 23e à la 30e). Sur un bien détenu quinze ou vingt ans, elle écrase l'assiette IR. La surtaxe, elle, se calcule sur la petite — jamais sur la grosse.
• La surtaxe elle-même. Elle ne vient en déduction ni de l'assiette de l'IR, ni de celle des prélèvements sociaux. Les trois impositions courent en parallèle, jamais l'une sur l'autre.
• Les moins-values dégagées sur d'autres ventes. L'article 150 VD interdit l'imputation des moins-values immobilières. Vendre un studio à perte le même mois ne rachètera rien sur l'immeuble vendu avec profit.
• Les revenus fonciers de l'exercice. La plus-value vit dans son propre monde : elle ne croise ni le résultat foncier de la SCI, ni un éventuel déficit foncier reportable.

Les deux cadences d'abattement, côte à côte

La conséquence qui vaut de l'or : dès 22 années révolues de détention, l'assiette de l'impôt sur le revenu tombe à zéro — et la surtaxe avec elle, quel que soit le montant de la plus-value brute. Une SCI qui cède un immeuble détenu depuis 24 ans en dégageant 600 000 € de plus-value brute ne paie ni les 19 %, ni les 6 %. Zéro. Restent les prélèvements sociaux, sur une assiette encore partiellement taxable. Le régime général est détaillé dans notre guide plus-value en SCI.

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4. Surtaxe en SCI : à quel niveau s'apprécie le seuil de 50 000 € ?

La règle : le seuil s'apprécie au niveau de la société

Le raisonnement qui égare tout le monde tient en deux lignes, et il est parfaitement logique. Une SCI à l'IR est translucide : elle ne paie pas l'impôt, ses associés sont imposés chacun sur leur quote-part (art. 8 du CGI). Donc la surtaxe devrait suivre le même chemin. C'est logique, et c'est faux.

Le texte dit exactement l'inverse. L'article 1609 nonies G désigne comme redevables « les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter ». Et la doctrine administrative enfonce le clou : « La taxe est due par la personne morale qui réalise une plus-value soumise à l'impôt sur le revenu d'un montant supérieur à 50 000 €. Le seuil de 50 000 € s'appréciant au niveau du cédant dans cette hypothèse, il doit être apprécié au niveau de la personne morale et non au niveau de chaque associé » (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 60). Difficile de faire plus clair.

L'indivision, elle, divise le seuil — et cela change tout

Le même document administratif passe en revue les autres modes de détention à plusieurs, et là, le traitement n'a plus rien à voir. Pour les indivisaires et les concubins, « l'appréciation du seuil de 50 000 € s'effectue individuellement au niveau de la quote-part de plus-value réalisée par chacun » (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 30) ; les partenaires de PACS sont assimilés à des indivisaires (§ 50) ; pour un couple marié cédant un bien commun, l'administration admet d'apprécier le seuil « comme en matière d'indivision », et donne l'exemple d'une plus-value de 90 000 € qui échappe à la taxe parce que la quote-part de chaque époux s'élève à 45 000 € (§ 40).

Prenons la mesure de l'écart. Un couple marié qui détient l'immeuble en direct et sort 90 000 € de plus-value ne paie pas un centime de surtaxe. La même plus-value réalisée par leur SCI : 1 800 €. C'est un vrai coût de structure, sur cette taxe précise. Cela ne suffit évidemment pas à trancher entre les deux modes de détention — la SCI gagne sur bien d'autres terrains, et le comparatif complet est dans notre guide indivision ou SCI. Mais autant le savoir avant de signer les statuts, pas dix ans après, chez le notaire.

Le cas de l'« associé unique » n'existe pas juridiquement

Rappel qu'on oublie souvent en cours de route : une SCI ne peut pas avoir un associé unique. L'article 1832 du Code civil impose deux associés au minimum, et la réunion de toutes les parts dans une seule main ouvre la porte à la dissolution judiciaire de l'article 1844-5 si rien n'est régularisé dans l'année.

Ce que l'on rencontre en pratique, c'est la SCI 99 % / 1 % : un investisseur et son conjoint, ou un investisseur et un enfant. Pour la surtaxe, cela ne change strictement rien par rapport à une SCI à parts égales. La taxe frappe la plus-value sociale ; l'associé à 99 % en supporte 99 %. Les contraintes de ce montage sont détaillées dans créer une SCI seul.

Les deux tempéraments admis par le BOFiP

Le § 60 du BOI-RFPI-TPVIE-20 admet que le seuil de 50 000 € soit apprécié au regard du montant de la plus-value imposable correspondant aux droits des seuls associés redevables de l'impôt sur le revenu. Sont donc écartés de l'assiette du seuil :

1. La quote-part des associés soumis à l'impôt sur les sociétés. Leur part de résultat est déterminée selon les règles de l'IS en application du I de l'article 238 bis K du CGI : elle échappe au régime des plus-values des particuliers, donc à la surtaxe.
2. La quote-part des associés personnes physiques bénéficiant d'une exonération liée, dans les termes exacts du BOFiP, « à la cession de la résidence principale ou à la cession d'un logement en vue de l'acquisition de celle-ci » (art. 150 U, II, 1° bis), dans les conditions exposées au IV-C § 280 à 300 du BOI-RFPI-TPVIE-10.

La mécanique n'est donc pas une division par le nombre d'associés, mais une soustraction des quotes-parts qui ne sont pas imposables à l'IR sur cette plus-value. Deux opérations très différentes, un même seuil de 50 000 € — et des milliers d'euros d'écart.

Cas A — Trois associés personnes physiques : aucun effet

Plus-value sociale nette : 120 000 €. Trois associés personnes physiques, aucune exonération. Assiette du seuil : 120 000 €. Surtaxe : 3 % × 120 000 = 3 600 €.

Cas B — Un associé soumis à l'IS à 50 %

Même plus-value sociale de 120 000 €, mais l'un des associés est une SASU soumise à l'IS détenant 50 % des parts.

• Quote-part relevant de l'IR : 120 000 × 50 % = 60 000 €
• Tranche 50 001 – 60 000 € : 2 % × 60 000 − (60 000 − 60 000) × 1/20 = 1 200 €
• Économie de surtaxe : 3 600 − 1 200 = 2 400 €

Sauf que c'est un faux bon calcul. La quote-part de la SASU est déterminée selon les règles de l'IS (art. 238 bis K, I) : pas d'abattement pour durée de détention, et réintégration des amortissements déjà pratiqués. Le surcoût d'IS avale presque toujours les 2 400 € gagnés sur la surtaxe. Sans compter la paperasse qui vient avec : déclaration 2072-C au lieu de la 2072-S, production d'un FEC. Le sujet est traité dans nos guides SCI avec un associé personne morale et SCI avec des associés à l'IR et à l'IS.

Cas C — Un associé occupe le bien en résidence principale

Plus-value sociale de 120 000 €. Un associé détenant 60 % des parts occupe gratuitement le logement à titre de résidence principale : sa quote-part est exonérée d'impôt sur le revenu.

• Quote-part exonérée écartée : 120 000 × 60 % = 72 000 €
• Assiette du seuil : 120 000 − 72 000 = 48 000 €
• 48 000 € ≤ 50 000 € → aucune surtaxe due

C'est le seul scénario dans lequel une plus-value sociale de 120 000 € passe entièrement au travers. À une condition : que l'occupation soit gratuite, effective et documentée. Un loyer, même symbolique, ou un avantage en nature déclaré quelque part, et l'exonération tombe. Les conditions sont détaillées dans notre guide SCI et résidence principale, et le cadre de la mise à disposition dans louer un bien de la SCI à un associé.

Cession de parts : là, le raisonnement s'inverse

Changeons d'opération. Ce n'est plus la SCI qui vend l'immeuble, c'est un associé qui vend ses parts. Alors la plus-value est réalisée par l'associé lui-même, au titre de l'article 150 UB du CGI — et le seuil de 50 000 € se mesure cédant par cédant.

Deux associés qui cèdent leurs parts le même jour, avec 45 000 € de plus-value nette chacun, ne déclenchent rien. La vente de l'immeuble sous-jacent, elle, aurait fait apparaître 90 000 € de plus-value sociale et coûté 1 800 €. Voilà la vraie différence entre les deux portes de sortie. À nuancer immédiatement : l'acquéreur de parts d'une société à prépondérance immobilière supporte 5 % de droits d'enregistrement (art. 726, I, 2° du CGI). Et l'assiette n'est pas celle que l'on croit. Le II du même article dispose que le droit est assis, à concurrence de la fraction des titres cédés, sur la valeur réelle des biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement, après déduction du seul passif afférent à leur acquisition, augmentée de la valeur réelle des autres éléments d'actif bruts après déduction du seul passif afférent à ces éléments (BOI-ENR-DMTOM-40-10-20). Ce n'est donc ni le prix des parts, ni leur valeur vénale : dans une SCI endettée dont le prêt est déjà largement remboursé, cette base dépasse souvent nettement le prix payé pour les titres. La contrepartie est plus lourde qu'il n'y paraît, et elle se retrouve toujours, d'une manière ou d'une autre, dans le prix négocié.

Formalisme obligatoire depuis le 27 juin 2026 : l'article 1865-1 du Code civil, créé par l'article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, impose que la cession de parts d'une personne morale à prépondérance immobilière soit constatée par acte notarié, par acte d'avocat contresigné (art. 1374 C. civ.) ou, dans les seuls cas où il y est légalement habilité, par acte sous seing privé rédigé par un expert-comptable — à peine de nullité. L'acte sous signature privée rédigé entre associés n'est plus valable. Voir cession de parts de SCI et sortir d'une SCI.

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5. Qui déclare et qui paie la surtaxe : notaire, 2048-IMM-SD et publicité foncière

Le notaire fait tout — et prélève sur le prix

Bonne nouvelle, en apparence : quand une SCI à l'IR vend un immeuble, le gérant ne remplit aucun formulaire. Le notaire rédacteur établit la déclaration au nom de la SCI, y calcule l'impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux et la taxe de l'article 1609 nonies G, puis se sert directement sur le prix de vente. Personne n'a de chèque à signer — ce qui explique aussi pourquoi personne ne l'anticipe.

La déclaration 2048-IMM-SD comporte un cadre dédié au calcul de la taxe sur les plus-values immobilières élevées, alimenté automatiquement par le montant de la plus-value nette imposable calculé quelques lignes plus haut.

Ne confondez pas les deux circuits. La 2048-IMM-SD suit la cession d'immeuble et se dépose au service de la publicité foncière, lors de la formalité fusionnée. Une cession de parts, elle, ne donne lieu à aucune publicité foncière : la 2048-M-SD se dépose au service des impôts au moment de l'enregistrement de l'acte, à peine de refus de la formalité d'enregistrement — ou, à défaut d'acte soumis à l'enregistrement obligatoire, au service des impôts du domicile du cédant dans le mois de la cession (3° du I de l'article 150 VG du CGI ; notice 2048-M-NOT-SD). Et le déclarant est le cédant, pas nécessairement un notaire, même si le passage par un acte notarié ou d'avocat est désormais imposé par l'article 1865-1 du Code civil.

Le paiement conditionne la formalité

Le circuit passe par les articles 150 VG (dépôt de la déclaration lors de la formalité) et 150 VH (paiement) du CGI, auxquels renvoient les IV et V de l'article 1609 nonies G. La taxe se paie au moment du dépôt, lors de la formalité fusionnée de publicité foncière. Pas de paiement, pas de formalité : le dépôt est refusé, la vente n'est pas publiée, donc pas opposable aux tiers. Même sanction si le montant déclaré et le montant versé ne coïncident pas.

Le II de l'article 150 VH prévoit bien quelques échappatoires, mais elles sont très étroites : le notaire qui ne dispose pas des fonds parce que des créances priment celle du Trésor, ou la cession à une personne publique qui n'a pas encore versé le prix. Pour une SCI ordinaire, il n'existe aucun étalement, aucun différé, aucun échéancier. C'est comptant.

Ce qui revient à la SCI, c'est donc un prix net d'impôt. Sur une vente à 800 000 € qui déclenche 106 000 € d'imposition, la caisse encaisse 694 000 € — et c'est avec ces 694 000 € qu'il faut rembourser le solde du prêt, solder les comptes courants et distribuer. Le séquencement complet est détaillé dans notre guide distribuer le prix de vente d'un bien en SCI, et la mécanique de la vente elle-même dans vendre un immeuble détenu par une SCI.

Et après la vente ?

• La SCI reporte l'opération dans sa comptabilité et, le cas échéant, sur sa déclaration 2072 — celle-ci recense les revenus fonciers, pas la plus-value, qui a déjà été soldée par le notaire.
• Chaque associé reporte sa quote-part de plus-value sur sa déclaration personnelle dans la case dédiée de la 2042-C, uniquement pour le calcul du revenu fiscal de référence : l'imposition, prélevée par le notaire, est libératoire. Sa quote-part de résultat foncier de l'année, elle, suit le circuit habituel : voir quote-part de résultat et déclaration 2044.
• L'administration dispose de son délai de reprise habituel pour contester le calcul. Une erreur du notaire n'exonère pas le cédant : c'est la SCI qui reste redevable du complément.

Le réflexe qui change tout : réclamez au notaire son projet de décompte fiscal avant de signer la promesse — pas quinze jours avant l'acte authentique. Entre les deux, il reste encore du temps pour fouiller les cartons de factures, arbitrer entre frais réels et forfaits, ou décaler la signature de six semaines afin d'attraper une année d'abattement de plus. Après, il ne reste plus qu'à encaisser.

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6. Réduire légalement la surtaxe (et où commence l'abus de droit)

Toutes les « astuces » qui circulent ne se valent pas, loin de là. Certaines relèvent de la gestion normale et ne peuvent être contestées par personne. D'autres exposent la SCI à l'abus de droit : article L64 du LPF pour le montage fictif ou à but exclusivement fiscal, article L64 A du LPF pour le montage à but principalement fiscal. Ces deux textes définissent la procédure, pas la sanction. Sur le fondement de l'article L64, la majoration du b de l'article 1729 du CGI s'applique — 80 %, ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'est ni l'instigateur principal ni le bénéficiaire principal du montage. Sur le fondement de l'article L64 A, en revanche, elle n'est pas automatique : « seules les majorations de droit commun sont applicables » (BOI-CF-IOR-30-20, § 130), l'administration devant justifier en fait le a (40 %, manquement délibéré) ou le c (80 %, manœuvres frauduleuses) de l'article 1729. Voici où passe la frontière.

Levier 1 — Le calendrier : une année d'abattement vaut 6 %

De la 6e à la 21e année, chaque année pleine de détention en plus retire 6 % de la plus-value brute de l'assiette de l'IR, donc de celle de la surtaxe. Sur 200 000 € de plus-value brute : 12 000 € d'assiette en moins par anniversaire franchi.

Près du seuil, l'effet devient spectaculaire. Prenons cette même plus-value brute de 200 000 €, sur un bien détenu 17 années révolues : l'abattement atteint 72 % (6 % × 12 années, de la 6e à la 17e), l'assiette tombe à 56 000 € et la surtaxe s'élève à 920 € — 2 % × 56 000 − (60 000 − 56 000) × 1/20. Une année de détention de plus (18 ans, abattement de 78 %) ramène l'assiette à 44 000 € : la surtaxe s'évapore intégralement, et l'IR baisse de 2 280 € (12 000 € × 19 %) par-dessus le marché. Six semaines de décalage sur l'acte authentique peuvent suffire, puisque l'abattement se compte par périodes de douze mois depuis la date d'acquisition et non par année civile. Encore faut-il connaître la date exacte de l'acte d'achat — et la retrouver le jour où l'acquéreur commence à s'impatienter.

Levier 2 — Reconstituer le prix d'acquisition majoré

C'est le gisement que presque personne n'exploite à fond, et c'est dommage, parce qu'il est légal, chiffrable et sans le moindre risque. L'article 150 VB du CGI autorise deux majorations du prix d'acquisition :

• Frais d'acquisition : montants réels justifiés, ou forfait de 7,5 % du prix d'acquisition (acquisition à titre onéreux).
• Travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration : montants réels justifiés par factures d'entreprises, ou forfait de 15 % du prix d'acquisition si le bien est détenu depuis plus de cinq ans. Les travaux d'entretien et de réparation, ainsi que les matériaux achetés par la SCI et posés par elle-même, ne sont pas retenus.

Le choix entre réel et forfait se fait poste par poste, dans le sens le plus favorable — rien n'oblige à prendre les deux forfaits ou les deux réels. Sur un bien acheté 285 000 € et détenu quinze ans, les deux forfaits ajoutent 64 125 € au prix d'acquisition ; après un abattement de 60 %, cela fait 25 650 € d'assiette imposable en moins. De quoi changer de tranche, parfois de quoi sortir du barème. Nos guides travaux en SCI et documents à conserver en SCI détaillent les justificatifs à archiver dès aujourd'hui.

Levier 3 — Vendre par lots réellement distincts

Le seuil de 50 000 € se mesure par cession. Une SCI propriétaire d'un immeuble déjà divisé en lots de copropriété qui vend trois appartements à trois acquéreurs, par trois actes, réalise trois plus-values distinctes. Chacune est comparée au seuil pour elle-même.

La limite, c'est la réalité de l'opération. Découper une vente unique en trois pour multiplier les seuils — même acquéreur, même jour, même étude, prix global négocié puis ventilé au prorata — c'est un montage à but principalement fiscal, et l'administration ne s'y trompe pas. Trois indices vous protègent : des lots juridiquement distincts qui existaient avant la mise en vente, des acquéreurs sans lien entre eux, des dates d'acte espacées correspondant à des négociations réellement séparées. À l'inverse, une division de l'immeuble décidée après la signature d'une promesse globale ne se défend pas. Voir abus de droit en SCI et principaux motifs de redressement.

Levier 4 — Ce qui ne fonctionne pas : faire entrer un associé avant la vente

C'est le conseil que l'on croise le plus souvent sur les forums, et il repose entièrement sur la prémisse fausse démontée au chapitre 4. Le seuil se mesure au niveau de la société : faire entrer un quatrième, un cinquième ou un dixième associé personne physique ne bouge pas le montant de la taxe d'un centime.

Le pire, c'est que l'opération n'est pas seulement inutile. Elle coûte, et elle expose.

• Depuis le 27 juin 2026, une cession de parts passe obligatoirement par un acte notarié ou d'avocat (art. 1865-1 C. civ.). Des honoraires, pour un gain nul.
• 5 % de droits d'enregistrement à la charge de l'acquéreur — assis, non pas sur le prix des parts, mais sur la valeur réelle des immeubles détenus par la société à proportion des titres cédés, après déduction du seul passif afférent à leur acquisition (art. 726, II du CGI).
• Une cession de parts signée quelques semaines avant une promesse déjà en négociation, sans autre motif que fiscal : difficile d'imaginer un meilleur candidat à l'article L64 A du LPF.
• Si l'entrant est une société à l'IS, l'économie de surtaxe existe vraiment (cas B ci-dessus), mais le coût de l'IS l'écrase presque toujours, faute d'abattement pour durée de détention. Voir holding immobilière et SCI et détenir des parts de SCI via une holding à l'IS.

Levier 5 — Les exonérations qui neutralisent l'assiette

Le raisonnement est simple : pas d'assiette IR, pas de surtaxe. Dès qu'une exonération joue, la taxe tombe avec elle. Les principales figurent au II de l'article 150 U du CGI et à l'article 150 VC :

• Détention d'au moins 22 ans — 22 années révolues suffisent, l'abattement atteignant alors 100 % (6 % × 16 ans de la 6e à la 21e, puis 4 % au terme de la 22e) : exonération d'IR, donc de surtaxe (les PS restent dus jusqu'à 30 ans).
• Résidence principale de l'associé : exonération de sa quote-part, admise pour les sociétés relevant de l'article 8 (voir cas C).
• Cession dont le prix n'excède pas 15 000 € (art. 150 U, II, 6°) — utile pour les dépendances, caves et emplacements de stationnement cédés isolément.
• Exonération au titre du remploi en vue de l'acquisition d'une résidence principale (art. 150 U, II, 1° bis) : le BOFiP prévoit expressément que la fraction ainsi exonérée est retranchée avant l'appréciation du seuil de 50 000 € (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 20). Ses conditions sont strictes et sa mise en œuvre lorsque le cédant est une société de l'article 8 doit être arbitrée avec le notaire, au cas par cas.
• Cessions au profit du logement social (art. 150 U, II, 7° et 8°) : la fraction exonérée est également écartée du seuil. Ces exonérations ont été prorogées jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2026.
• Abattement exceptionnel de l'article 150 VE : 70 %, porté à 85 % lorsque le cessionnaire s'engage à réaliser majoritairement des logements sociaux ou intermédiaires, dans les périmètres des grandes opérations d'urbanisme (GOU) et des opérations de revitalisation de territoire (ORT). Il réduit directement l'assiette de la surtaxe (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 20). Le dispositif a été prorogé par la loi de finances pour 2026, mais il reste enfermé dans des conditions de date strictes, appréciées à la date à laquelle la promesse a acquis date certaine et à celle de la cession : vérifiez son état exact à la source avant de bâtir un calcul dessus.
• Non-résidents : exonération plafonnée à 150 000 € de plus-value nette imposable sur un logement situé en France (art. 150 U, II, 2°), déduite avant la comparaison au seuil de 50 000 €.

Un mot pour finir sur les terrains à bâtir, purement et simplement hors champ. Une SCI qui cède un terrain constructible ne paiera jamais la surtaxe. Qu'elle ne se réjouisse pas trop vite : la TVA sur le prix ou sur la marge l'attend au tournant, et l'addition y est souvent plus salée. Voir notre guide dédié terrain à bâtir en SCI.

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7. Articulation de la surtaxe avec les 19 %, les 17,2 % et la CSG

Trois impositions parallèles, deux assiettes différentes

La surtaxe ne remplace rien du tout : elle s'ajoute. Une cession d'immeuble par une SCI à l'impôt sur le revenu déclenche trois prélèvements, calculés séparément et versés le même jour par le notaire. Deux partagent la même assiette, le troisième roule sur une base beaucoup plus large. C'est de là que viennent 90 % des simulations fausses.

Sur l'assiette IR, le cumul va de 36,2 % (19 + 17,2, sans surtaxe) à 42,2 % (19 + 17,2 + 6). Chiffre à manier avec précaution : les 17,2 % ne frappent pas la même base et, sur un bien détenu longtemps, ils pèsent en réalité bien plus lourd que les deux autres réunis.

Les prélèvements sociaux restent à 17,2 % en 2026

L'article 12 de la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 (LFSS pour 2026) a porté le taux global des prélèvements sociaux à 18,6 % par une hausse de la CSG de 9,2 % à 10,6 %. Cette hausse vise les revenus mobiliers et les produits de placement : dividendes, gains sur valeurs mobilières, etc.

Les plus-values immobilières et les revenus fonciers, eux, restent à 17,2 % (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %), grâce au taux dérogatoire maintenu par le IV de l'article L136-8 du code de la sécurité sociale. Depuis janvier, je vois passer des simulateurs en ligne qui ont appliqué 18,6 % partout : sur 376 000 € d'assiette, l'erreur coûte 5 300 € de faux calcul. Le détail figure dans notre guide prélèvements sociaux en SCI en 2026. En revanche, si la SCI est à l'IS et distribue des dividendes, c'est bien le PFU à 31,4 % (12,8 % d'IR + 18,6 % de PS) qui s'applique : voir PFU et SCI à l'IS et dividendes en SCI à l'IS.

La CSG payée sur la plus-value n'est jamais déductible

Un gérant habitué aux revenus fonciers, où 6,8 points de CSG viennent en déduction du revenu global de l'année suivante, cherche naturellement la même ligne après une vente. Elle n'existe pas.

La règle est écrite : « la CSG afférente aux revenus du patrimoine soumis à l'impôt sur le revenu à un taux proportionnel est exclue du champ d'application de la déductibilité partielle » (BOI-IR-BASE-20-20, § 50). Le § 210 du même document vise expressément « la CSG acquittée sur les plus-values immobilières, y compris celles soumises au prélèvement prévu à l'article 244 bis A du CGI » parmi les cas non déductibles.

La plus-value immobilière étant taxée au taux proportionnel de 19 %, les 9,2 % de CSG supportés sur elle sont définitivement perdus. Sur notre cas chiffré, cela représente 34 600 € de CSG qui ne reviendront jamais, sous aucune forme. Rien à reporter sur la déclaration de l'année suivante. La comparaison avec le régime des revenus fonciers est développée dans notre guide CSG déductible en SCI.

Et la SCI à l'IS ?

Aucune des trois. La plus-value d'une SCI soumise à l'IS est une plus-value professionnelle : on la calcule sur la valeur nette comptable — prix de revient moins amortissements pratiqués — puis elle rejoint le résultat imposable à 15 % puis 25 %. Ni abattement pour durée de détention, ni surtaxe. Le comparatif complet est dans plus-value en SCI à l'IS, et l'arbitrage entre les deux régimes dans SCI à l'IS ou à l'IR.

Le piège de l'arbitrage : échapper à la surtaxe ne fait pas de l'IS le bon choix. Sur un bien détenu vingt ans et amorti à fond, la plus-value professionnelle est mécaniquement énorme — les amortissements déduits chaque année reviennent tous dans le résultat au moment de la vente — et rien ne vient l'atténuer. Les 6 % de surtaxe sont souvent le moindre des deux maux. On ne choisit jamais son régime fiscal sur ce paramètre-là.

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8. Cas chiffré complet : une SCI qui cède un immeuble à 800 000 €

Les données

La SCI Belleville, à l'impôt sur le revenu, a acheté un immeuble de rapport en avril 2011 pour 285 000 €. Elle le vend en septembre 2026 pour 800 000 € : 15 années révolues de détention. Comme dans neuf dossiers sur dix, les factures de travaux ont disparu au fil des déménagements — la SCI se rabat sur les deux forfaits.

L'imposition totale

Le taux effectif ressort à 23,6 % de la plus-value brute. Sur le compte de la SCI, il atterrit 693 764 € — pas 800 000. Et c'est là-dessus qu'il faudra rembourser le capital restant dû, solder les comptes courants d'associés, puis seulement distribuer. La surtaxe, à elle seule, représente 7 214 € : le prix d'une belle salle de bains, évaporé parce que personne n'avait entendu parler de l'article 1609 nonies G.

Configuration 1 — SCI 99 % / 1 %

M. et Mme Belleville détiennent respectivement 99 % et 1 % des parts.

Configuration 2 — Trois associés à parts égales

Mêmes chiffres, mais trois associés personnes physiques détiennent chacun un tiers des parts.

Verdict : 7 214 € dans les deux configurations, au centime près. Le nombre d'associés n'entre nulle part dans le calcul. Les 3 608 € d'écart entre ce que l'on croit et ce que l'on paie, c'est exactement la somme que des gérants découvrent chaque semaine sur le décompte du notaire, trois jours avant la signature.

Configuration 3 — Ce qui aurait vraiment changé la donne

• Attendre 2033 pour vendre (22 années révolues de détention) : assiette IR à zéro, donc IR à zéro et surtaxe à zéro. Il ne resterait que les prélèvements sociaux, sur une assiette ramenée à 72 % de la plus-value brute — l'abattement social atteint alors 28 % (1,65 % × 16 ans + 1,60 %), soit 324 630 € d'assiette et 55 836 € de prélèvements sociaux au lieu de 64 755 €. Total : 34 267 € d'IR + 7 214 € de surtaxe + 8 919 € de prélèvements sociaux, soit 50 400 € d'impôt en moins à prix de vente inchangé. Sept ans d'attente : le calcul mérite d'être posé.
• Retrouver 60 000 € de factures de travaux réels plutôt que le forfait de 42 750 € : prix d'acquisition majoré à 366 375 €, plus-value brute à 433 625 €, assiette IR à 173 450 €, assiette sociale à 362 077 €. La surtaxe descend à 6 938 €, l'IR à 32 956 € et les prélèvements sociaux à 62 277 €. Deux heures de fouille dans les archives, 4 065 € récupérés (1 311 € d'IR, 276 € de surtaxe et 2 478 € de prélèvements sociaux) : c'est le gisement le plus rentable du dossier.
• Vendre les parts au lieu de l'immeuble : chaque associé aurait alors été confronté seul au seuil de 50 000 €, ce qui, à trois, aurait fortement allégé la note. Contrepartie : 5 % de droits d'enregistrement pour l'acquéreur, assis sur la valeur réelle des immeubles à proportion des titres cédés et non sur le prix des parts (art. 726, II du CGI), et le passage obligé par l'acte notarié ou d'avocat de l'article 1865-1 du Code civil.

Ce que ce cas doit vous laisser : les vrais leviers se sont joués des années plus tôt, dans un classeur de factures et sur une date de signature. Aucun montage juridique de dernière minute ne rattrape une plus-value mal préparée — j'ai vu des gérants tenter, ils ont surtout payé des honoraires. Notre guide vendre un immeuble en SCI détaille le rétroplanning complet, de la décision d'AG à la distribution du prix.

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9. Les 8 erreurs fréquentes sur la surtaxe des plus-values en SCI

Ces huit-là reviennent dans presque tous les dossiers de vente qui passent entre nos mains. Les quatre premières faussent le calcul de la taxe ; les quatre suivantes font exploser le plan de trésorerie.

Erreur 1 — Diviser le seuil de 50 000 € par le nombre d'associés

L'erreur reine, reprise par une bonne partie du web et parfois même par des conseils peu spécialisés. Le seuil se mesure sur la plus-value sociale (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 60). Seules les quotes-parts non imposables à l'IR — associés à l'IS, associés exonérés — sortent du calcul.

Erreur 2 — Calculer la surtaxe sur l'assiette des prélèvements sociaux

Les deux assiettes s'écartent dès la sixième année, et le fossé se creuse ensuite très vite. Notre cas chiffré : 180 350 € d'un côté, 376 481 € de l'autre. Appliquer les 4 % à la mauvaise base, c'est annoncer 15 059 € au lieu de 7 214 €.

Erreur 3 — Appliquer le taux à la seule fraction dépassant 50 000 €

Non, ce barème n'est pas progressif comme l'impôt sur le revenu. À 180 350 €, les 4 % frappent tout — pas 4 % de 130 350 €. C'est justement parce que le procédé est brutal que le législateur a ajouté les formules de lissage.

Erreur 4 — Croire qu'une SCI à l'IS y échappe « gratuitement »

Elle y échappe, oui, mais parce qu'elle bascule dans les plus-values professionnelles : réintégration de tous les amortissements pratiqués et aucun abattement pour durée de détention. Sur un bien détenu vingt ans, la facture IS dépasse très souvent les 19 % + 6 % du régime des particuliers. Voir plus-value en SCI à l'IS.

Erreur 5 — Confondre exclusion des terrains à bâtir et exonération

Le terrain à bâtir sort du champ de la surtaxe, mais il reste soumis aux 19 % et aux prélèvements sociaux, et il traîne derrière lui une question de TVA — sur le prix ou sur la marge, art. 268 du CGI — dont l'enjeu dépasse souvent celui de la surtaxe. Voir terrain à bâtir en SCI.

Erreur 6 — Attendre l'acte authentique pour découvrir le montant

À ce stade, il n'y a plus rien à actionner. Les factures ne réapparaîtront pas, la date d'acquisition est gravée dans le marbre, et repousser la signature ferait capoter la vente. Le décompte fiscal se demande avant la promesse, pas après.

Erreur 7 — Oublier la surtaxe dans le plan de remboursement

Le scénario classique : une SCI signe à 800 000 € en pensant solder tranquillement un prêt de 700 000 €, sans avoir provisionné les 106 000 € que le notaire prélève à la source. Il manque 6 000 € le jour de l'acte, et il faut les trouver quelque part. Le décompte s'établit avant de fixer le prix plancher. Voir distribuer le prix de vente en SCI et piloter la trésorerie d'une SCI.

Erreur 8 — Croire que la CSG sera récupérée l'année suivante

Elle ne le sera pas : la CSG sur plus-value immobilière est totalement non déductible (BOI-IR-BASE-20-20, § 50 et § 210). Voir CSG déductible en SCI.

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10. FAQ — surtaxe sur la plus-value immobilière en SCI

Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé. Les montants indiqués résultent de l'application du barème de l'article 1609 nonies G du CGI en vigueur au 31 juillet 2026 ; vérifiez l'état du texte à la date de votre promesse de vente. Sources : article 1609 nonies G du CGI (Légifrance, version en vigueur depuis le 1er janvier 2024, issue de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023, art. 9), articles 150 U à 150 VH du CGI, BOI-RFPI-TPVIE-10 et BOI-RFPI-TPVIE-20 (§ 20 à 60), BOI-IR-BASE-20-20 (§ 50 et § 210), imprimés 2048-IMM-SD et 2048-M-SD (impots.gouv.fr).