Types de SCI : gestion, attribution, construction-vente, jouissance à temps partagé (2026)
« La SCI » n'existe pas. Il existe plusieurs types de SCI, chacun défini par son objet social, chacun doté de son propre régime fiscal. Confondre une SCI de gestion avec une société de construction-vente n'est pas une nuance de juriste : c'est choisir la mauvaise coquille, puis découvrir un an plus tard qu'on est imposé en BIC au lieu des revenus fonciers, ou basculé à l'IS sans l'avoir voulu. J'ai vu des dossiers arriver ainsi, mal aiguillés dès les statuts. Ce guide passe en revue les quatre grandes familles, ce qu'elles font, comment elles sont imposées, ce que risque l'associé, et pour quel projet chacune est faite.
Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Code civil, Code de la construction et de l'habitation, CGI, BOFiP). Mis à jour le 13 juillet 2026.
Sommaire
- Les 4 grandes familles de SCI en un tableau
- La SCI de gestion (ou de location) : la plus courante
- La SCI d'attribution (art. L212-1 CCH)
- La SCI de construction-vente (SCCV)
- La SCI de jouissance à temps partagé
- Les fausses catégories : familiale, holding, meublée
- Transparence, translucidité, IS : trois régimes à ne pas confondre
- Quel type de SCI choisir selon votre projet ?
- FAQ
1. Les 4 grandes familles de SCI en un tableau
Le socle est le même pour toutes. Ce sont des sociétés civiles régies par les articles 1832 et suivants et 1845 et suivants du Code civil, avec au moins deux associés (art. 1832 : pas de SCI unipersonnelle) et une responsabilité indéfinie mais non solidaire — chacun répond des dettes sur son patrimoine, à proportion de ses parts (art. 1857 C. civ.). Ce qui les sépare tient en un mot : l'objet social. Et l'objet commande le reste, à commencer par la fiscalité.
| Type | Objet | Fiscalité par défaut | Base légale |
|---|---|---|---|
| SCI de gestion / location | Détenir et louer nu des immeubles | IR translucide (art. 8), IS sur option | Art. 1845 C. civ. |
| SCI d'attribution | Construire/acheter pour diviser et attribuer aux associés | Transparence (art. 1655 ter) | Art. L212-1 CCH |
| SCI de construction-vente (SCCV) | Construire pour revendre (promotion) | BIC translucide (art. 239 ter) | Art. L211-1 CCH |
| SCI de jouissance à temps partagé | Attribuer un droit d'occupation par période | Translucide (art. 8), hors 1655 ter | Loi n° 86-18 du 6 janv. 1986 |
Le piège à connaître : l'objet social n'est pas un détail de rédaction. Une SCI qui « construit pour vendre » alors que ses statuts prévoient « acquérir et gérer » exerce une activité commerciale non prévue — et bascule à l'IS de plein droit (art. 206-2 CGI). Le type de SCI se décide avant la rédaction des statuts, pas après.
2. La SCI de gestion (ou de location) : la plus courante
C'est la SCI par défaut, celle à laquelle on pense quand on dit « je vais monter une SCI ». On la croise sous une demi-douzaine de noms — SCI de location, SCI patrimoniale, SCI d'investissement — mais derrière l'étiquette, c'est toujours le même objet : acquérir, détenir et louer nu des biens immobiliers, puis répartir les revenus entre les associés au prorata des parts.
Un objet civil de gestion patrimoniale
Tant qu'on reste sur de la location nue, l'objet demeure dans le champ civil de l'article 1845 du Code civil : gérer un patrimoine immobilier n'a rien de commercial. Le circuit est simple. Les associés apportent des fonds ou des biens, la SCI achète, encaisse les loyers, règle les charges et l'emprunt, puis distribue le résultat ou le met en réserve.
IR par défaut, IS sur option
Fiscalement, la SCI de gestion est translucide à l'impôt sur le revenu : elle n'est pas elle-même redevable de l'impôt. En application de l'article 8 du CGI, son résultat est imposé entre les mains des associés, dans la catégorie des revenus fonciers (art. 14 et suivants du CGI), à proportion de leurs droits. Chaque associé reporte sa quote-part sur sa déclaration 2044, la société déposant de son côté une déclaration 2072.
Rien n'oblige à rester à l'IR. La SCI de gestion peut opter pour l'impôt sur les sociétés (art. 206-3 CGI). En contrepartie, elle amortit le bâti et, si elle remplit les conditions de l'article 219-I-b du CGI (chiffre d'affaires inférieur à 10 M€, capital entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques), bénéficie du taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 % au-delà ; à défaut, l'intégralité du bénéfice est imposée à 25 %. Le revers arrive à la revente et à la sortie des liquidités, nettement plus lourdes qu'à l'IR. Ce choix, qui engage sur toute la durée de vie de la société, est disséqué dans notre guide SCI à l'IR ou à l'IS.
Exemple chiffré — SCI de gestion familiale à l'IR
Une SCI détient un immeuble loué nu. Elle encaisse 24 000 € de loyers, paie 6 000 € de charges déductibles et 4 000 € d'intérêts d'emprunt. Résultat foncier : 14 000 €.
Deux associés à parts égales (50/50). Chacun déclare 7 000 € de revenus fonciers sur sa 2044, imposés à sa tranche marginale d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux. La SCI, elle, ne paie aucun impôt : elle est un simple relais fiscal (translucidité de l'art. 8 CGI).
Quand la SCI de gestion bascule à l'IS de plein droit
C'est ici que les projets déraillent le plus souvent : la location meublée. Meubler un bien et le louer, c'est exercer une activité commerciale. Fait à titre habituel par une SCI, cela déclenche l'assujettissement à l'IS de plein droit (art. 206-2 CGI) — peu importe que les statuts aient prévu l'IR. Une réserve toutefois : l'administration tolère une part accessoire de recettes commerciales. Tant que les recettes commerciales HT (meublé compris) n'excèdent pas 10 % des recettes totales HT — moyenne appréciée sur l'année en cause et les trois années précédentes — la SCI conserve sa translucidité (BOI-IS-CHAMP-10-30). Au-delà de ce seuil, le basculement à l'IS est acquis : la société perd sa translucidité, se retrouve avec une comptabilité d'engagement complète et des plus-values imposées comme celles d'un professionnel. Pour du meublé, la plupart des investisseurs avertis restent en LMNP en nom propre ou passent par une SARL de famille. Tout le détail est dans notre guide SCI et location meublée.
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3. La SCI d'attribution (art. L212-1 CCH)
La société civile d'attribution a un objet radicalement différent : elle est constituée en vue de la division de l'immeuble par fractions destinées à être attribuées aux associés, en propriété ou en jouissance. C'est l'article L212-1 du Code de la construction et de l'habitation qui la définit ; elle est régie par les articles L212-1 à L212-17 du même code (les articles L212-14 à L212-17 relevant de dispositions transitoires propres aux sociétés d'attribution constituées avant le 31 décembre 1972).
Un outil de partage, pas de gestion durable
Le schéma type ? Plusieurs personnes veulent acquérir ou faire construire un immeuble ensemble, chacune sachant déjà quel lot elle récupérera — tel appartement, tel local. Elles montent une SCI d'attribution qui porte l'opération, puis attribue à chaque associé le lot correspondant à ses parts. Une fois l'attribution faite, la société n'a plus de raison d'être : on la dissout, ou on la bascule en copropriété. On la mobilise pour de l'auto-promotion, pour des groupes d'investisseurs, ou pour organiser une acquisition collective avant partage.
La transparence fiscale de l'article 1655 ter CGI
C'est sur le terrain fiscal que la SCI d'attribution s'écarte le plus des autres. Elle relève de la transparence fiscale de l'article 1655 ter du CGI. Traduction : les associés sont réputés personnellement propriétaires des locaux à la jouissance desquels leurs parts leur donnent vocation. Le fisc fait comme si la société n'existait pas. Chaque associé déclare lui-même les revenus, les charges et la plus-value éventuelle de son lot, exactement comme s'il le détenait en direct.
Transparence ≠ translucidité. La transparence de l'article 1655 ter (SCI d'attribution) efface totalement la société : l'associé est le propriétaire. La translucidité de l'article 8 (SCI de gestion à l'IR) maintient une société qui calcule un résultat, ensuite imposé chez les associés. Deux mécanismes voisins, mais aux conséquences différentes, notamment pour les droits de mutation et la plus-value.
Une variante sociale : la SCI d'accession progressive
Le CCH prévoit une déclinaison sociale de l'attribution : la SCI d'accession progressive à la propriété (articles L443-6-2 à L443-6-13 du CCH, issus de la loi ENL du 13 juillet 2006). Un organisme HLM y apporte un immeuble ; les locataires deviennent associés et acquièrent progressivement les parts correspondant à leur logement, jusqu'à en devenir pleinement propriétaires. C'est un dispositif de niche, réservé au logement social, mais il illustre la souplesse de la logique d'attribution.
4. La SCI de construction-vente (SCCV)
La société civile de construction-vente (SCCV), c'est l'outil du promoteur pour un coup précis. Régie par les articles L211-1 à L211-4 du CCH, elle n'a qu'un but : construire un ou plusieurs immeubles pour les vendre. On achète un terrain, on bâtit, on écoule les lots, on dissout. Un programme, une SCCV : dédier une société par opération permet de cloisonner les risques, un immeuble qui tourne mal ne contamine pas le suivant.
Une exception fiscale majeure : l'article 239 ter CGI
Construire pour revendre, c'est une activité commerciale par nature. Logiquement, une société civile qui s'y livre devrait basculer à l'IS de plein droit (art. 206-2 CGI). Sauf que l'article 239 ter du CGI pose une exception, et elle est décisive : la SCCV reste hors de l'IS. Ses bénéfices se calculent selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), puis remontent directement chez chaque associé, au prorata de ses droits.
À ne jamais écrire : « la SCCV est à l'IS de plein droit ». C'est faux. Le régime de l'article 239 ter CGI est précisément conçu pour l'en écarter. La SCCV est translucide : elle calcule un résultat en BIC, mais ce résultat est imposé chez les associés, pas au niveau de la société. Un associé personne physique l'intègre à son IR (BIC) ; un associé société soumise à l'IS l'intègre à son résultat IS.
Conditions et responsabilité
Ce régime a un prix d'entrée. Pour en profiter, la SCCV ne doit pas être constituée sous forme de société par actions ou de SARL, et ses statuts doivent prévoir la responsabilité indéfinie des associés au passif social. Cette responsabilité reste proportionnelle aux parts, jamais solidaire, et un créancier ne peut poursuivre un associé qu'après avoir mis en demeure la société sans succès (art. L211-2 CCH). Le point n'est pas théorique : quand une promotion dérape — un chantier qui explose son budget, des invendus — ce sont les associés qui règlent, sur leur patrimoine personnel.
Exemple chiffré — SCCV de promotion
Deux investisseurs créent une SCCV pour construire 4 logements. Coût total de l'opération : 800 000 €. Ventes : 1 000 000 €. Bénéfice BIC : 200 000 €, réparti 50/50.
Chaque associé personne physique déclare 100 000 € de BIC sur son IR (art. 239 ter CGI), imposés à sa tranche marginale + prélèvements sociaux. La SCCV, translucide, ne paie pas d'IS. Si un associé est une SASU soumise à l'IS, sa quote-part de 100 000 € entre dans le résultat IS de la SASU.
Rien à voir, donc, avec une SCI de gestion. La SCCV vit le temps d'une opération, assume sa vocation spéculative, relève des BIC et non des revenus fonciers, et ne cherche pas à conserver quoi que ce soit sur la durée. Pour arbitrer entre les structures d'opération, jetez aussi un œil à SCI ou SAS.
5. La SCI de jouissance à temps partagé
Beaucoup plus confidentielle, la SCI de jouissance à temps partagé est une société d'attribution d'un genre à part. Elle relève de la loi spéciale n° 86-18 du 6 janvier 1986, un texte autonome qui n'a jamais été codifié dans le Code de la construction et de l'habitation. Le principe : la société détient une résidence, le plus souvent touristique, et donne à chaque associé un droit de jouissance sur un logement pour une période fixe de l'année — une semaine, parfois deux ou trois — reconductible sur plusieurs décennies.
Ce n'est pas de la propriété
Vendues pendant des décennies sous l'étiquette trompeuse de « multipropriété », ces parts ne donnent aucun droit de propriété sur les murs. L'associé possède des parts sociales qui lui ouvrent un tour d'occupation, rien de plus, et il paie sa quote-part de charges d'entretien et de gestion. Le montage a nourri un contentieux considérable : des acheteurs se sont retrouvés ligotés à des charges à vie, impossibles à revendre. Le législateur a fini par muscler leur protection, avec notamment un droit de retrait qui permet, sous conditions, de sortir de la société.
Sur le plan fiscal, ces sociétés font exception. Contrairement aux sociétés d'attribution de l'article L212-1 du CCH, la transparence de l'article 1655 ter du CGI ne leur est pas applicable lorsque leurs statuts sont établis conformément à la loi du 6 janvier 1986. Elles relèvent alors du régime de droit commun des sociétés civiles : la translucidité de l'article 8 du CGI, l'associé étant imposé sur sa quote-part de résultat (sauf assujettissement à l'IS). Dans les faits, ces structures sont un objet de consommation touristique plus qu'un outil patrimonial : elles ne concernent quasiment jamais un projet d'investissement locatif classique.
6. Les fausses catégories : familiale, holding, meublée
Une bonne partie de la confusion vient d'appellations marketing qui ne recouvrent aucun type juridique. « Familiale », « holding », « meublée » : ce sont, presque toujours, des SCI de gestion qu'on décrit par leur usage plutôt que par leur forme.
| Appellation | En réalité | Ce qui la caractérise |
|---|---|---|
| SCI familiale | SCI de gestion | Associés d'une même famille, logique de transmission |
| SCI holding (immobilière) | SCI de gestion | Détient des parts d'autres sociétés / immeubles |
| SCI d'investissement | SCI de gestion | Détention locative à visée de rendement |
| SCI de location meublée | SCI de gestion… à l'IS de plein droit | Activité commerciale (art. 206-2 CGI) |
La SCI familiale est le meilleur exemple : ce n'est pas une forme sociale, mais une SCI de gestion dont les associés sont apparentés, souvent utilisée pour démembrer les parts et transmettre progressivement le patrimoine (voir aussi SCI familiale avec enfants mineurs). La SCI holding immobilière désigne une SCI de gestion qui détient d'autres actifs. Quant à la SCI « meublée », l'appellation est un piège : dès que le meublé devient habituel, la société bascule à l'IS (art. 206-2 CGI).
Un cas d'usage fréquent mérite d'être cité à part : la SCI qui détient les murs d'une entreprise (schéma OpCo/PropCo). Là encore, c'est une SCI de gestion, dont l'objet est de louer les locaux à la société d'exploitation. Le type ne change pas ; seul l'usage diffère.
7. Transparence, translucidité, IS : trois régimes à ne pas confondre
Le vrai enjeu, derrière les types de SCI, c'est le régime d'imposition. Trois mécanismes coexistent et sont trop souvent mélangés.
| Régime | Qui paie l'impôt ? | Concerne | Texte |
|---|---|---|---|
| Transparence | L'associé, réputé propriétaire direct du lot | SCI d'attribution (art. L212-1 CCH) | Art. 1655 ter CGI |
| Translucidité (IR) | L'associé, sur sa quote-part de résultat | SCI de gestion à l'IR ; temps partagé (loi 86-18) | Art. 8 CGI |
| Translucidité (BIC) | L'associé, sur sa quote-part de BIC | SCCV | Art. 239 ter CGI |
| Opacité (IS) | La société elle-même | SCI à l'IS (option ou plein droit) | Art. 206-2 et 206-3 CGI |
- Transparence (art. 1655 ter) : la société est ignorée fiscalement. L'associé déclare comme s'il détenait le bien en direct. Réservée aux sociétés d'attribution.
- Translucidité (art. 8 ou 239 ter) : la société existe, calcule un résultat (foncier ou BIC), mais ne paie pas l'impôt — ce sont les associés qui l'acquittent sur leur quote-part.
- Opacité (IS) : la société est le contribuable. Les associés ne sont taxés qu'en cas de distribution de dividendes.
Bien tenir ces trois régimes, c'est éviter l'erreur qui coûte cher : se croire en revenus fonciers quand on relève des BIC, ou se penser à l'abri de l'IS alors qu'une activité commerciale — meublé, marchand de biens — l'a déjà déclenché de plein droit.
8. Quel type de SCI choisir selon votre projet ?
Tout part de votre intention. Voulez-vous détenir et louer, vous partager un immeuble, construire pour revendre, ou occuper une résidence par périodes ? La réponse désigne le type presque à elle seule.
| Votre projet | Type recommandé | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Acheter et louer nu, transmettre | SCI de gestion (IR ou IS) | Arbitrer IR/IS selon l'horizon |
| Louer meublé de façon habituelle | LMNP ou SARL de famille | SCI = IS de plein droit |
| Construire/acheter pour se partager les lots | SCI d'attribution | Transparence 1655 ter, dissolution après partage |
| Construire pour revendre (promotion) | SCCV | BIC, responsabilité indéfinie des associés |
| Occuper une résidence par périodes | Jouissance à temps partagé | Pas de propriété, charges à vie |
Dans plus de neuf cas sur dix, la personne qui « veut créer une SCI » veut en fait une SCI de gestion : détenir un bien locatif, l'exploiter, le transmettre. Les autres formes répondent à des besoins pointus — partage, promotion, tourisme. Et avant même de trancher le type, posez-vous la vraie question : faut-il une SCI ? Comparez SCI ou nom propre et indivision ou SCI ; la société n'est pas toujours la bonne réponse.
Une fois le type arrêté, tout se joue dans les statuts : l'objet social, le capital, les pouvoirs du gérant. Et si un associé apporte un immeuble existant, l'acte doit être notarié (apport en nature soumis à publicité foncière). Pour la marche à suivre complète, consultez notre guide créer une SCI.
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9. FAQ — Types de SCI
Quels sont les différents types de SCI ?
Quatre grandes familles définies par leur objet : la SCI de gestion/location (détenir et louer, art. 1845 C. civ., IR ou IS), la SCI d'attribution (diviser et attribuer aux associés, art. L212-1 CCH, transparence 1655 ter CGI), la SCI de construction-vente ou SCCV (construire pour vendre, art. L211-1 CCH, BIC translucide art. 239 ter CGI) et la SCI de jouissance à temps partagé (loi n° 86-18 du 6 janvier 1986).
Une SCCV est-elle soumise à l'IS ?
Non. Bien que la construction-vente soit une activité commerciale, l'article 239 ter du CGI écarte expressément l'IS de plein droit. La SCCV est translucide : elle calcule un résultat en BIC, imposé chez chaque associé selon son propre régime (IR pour une personne physique, IS pour une société associée). Conditions : ne pas être une société par actions ou une SARL, et prévoir la responsabilité indéfinie des associés dans les statuts.
Quelle différence entre transparence et translucidité fiscale ?
La transparence (art. 1655 ter, SCI d'attribution) efface fiscalement la société : l'associé est traité comme propriétaire direct de son lot. La translucidité (art. 8 pour les revenus fonciers, art. 239 ter pour les BIC) maintient une société qui détermine un résultat, mais ce résultat est imposé chez les associés, jamais au niveau de la société. L'IS, à l'inverse, fait de la société le redevable de l'impôt.
La SCI familiale est-elle un type juridique à part ?
Non. C'est une SCI de gestion ordinaire dont les associés appartiennent à la même famille. Elle suit les mêmes règles (art. 1845 et s. C. civ.) et relève par défaut de l'IR. L'appellation décrit un usage patrimonial et successoral (transmission de parts, démembrement), pas une forme sociale distincte. Idem pour la « SCI holding » ou la « SCI d'investissement ».
Peut-on faire de la location meublée en SCI ?
Oui, mais la location meublée habituelle est commerciale et entraîne l'assujettissement de la SCI à l'IS de plein droit (art. 206-2 CGI), avec perte de la translucidité. Une tolérance existe tant que les recettes commerciales HT restent sous 10 % des recettes totales HT (moyenne sur l'année et les trois précédentes, BOI-IS-CHAMP-10-30). Pour du meublé significatif, le LMNP en nom propre ou la SARL de famille sont souvent préférés. Une SCI reste adaptée à la location nue.
Combien d'associés minimum pour créer une SCI ?
Deux au minimum (art. 1832 C. civ.). Il n'existe pas de SCI unipersonnelle, contrairement à l'EURL ou la SASU. Ce seuil vaut pour tous les types de SCI. Les associés peuvent être des personnes physiques ou morales.
Peut-on transformer une SCI de gestion en SCCV ?
Cela suppose de modifier l'objet social en assemblée, avec publicité. En pratique c'est rare car les objets sont trop éloignés : on crée plutôt une SCCV dédiée. Changer de régime fiscal sans changer de type est en revanche courant (option IS d'une SCI de gestion, art. 206-3 CGI), révocable jusqu'au cinquième exercice suivant celui de l'option (art. 239 CGI) puis définitive.
Le notaire est-il obligatoire pour créer une SCI ?
Pas pour les statuts, qui peuvent être sous seing privé. Il le devient dès qu'un associé apporte un bien immobilier à la société : l'apport en nature d'immeuble exige un acte authentique et une publicité foncière. Le notaire est aussi recommandé en présence d'enjeux successoraux ou de régime matrimonial.
Pour aller plus loin
Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé ; vérifiez votre situation auprès d'un professionnel. Sources : Code civil (art. 1832, 1845, 1857), Code de la construction et de l'habitation (art. L211-1 à L211-4, L212-1, L443-6-2), loi n° 86-18 du 6 janvier 1986, CGI (art. 8, 14, 206, 219, 239, 239 ter, 1655 ter), BOFiP.