Acheter en VEFA au nom d'une SCI : le parcours et son coût réel

Le promoteur affiche 250 000 €. Sur les vingt-quatre mois de chantier, la société civile immobilière qui achète ce logement sortira plus de 42 000 € de trésorerie avant d'encaisser son premier loyer. C'est le chiffre que personne ne donne, et c'est celui qui fait échouer les projets. La VEFA — la vente en l'état futur d'achèvement, autrement dit l'achat sur plan — est une opération très encadrée. Le calendrier des paiements est plafonné par la loi, les garanties du promoteur sont obligatoires. Mais deux protections tombent quand l'acheteur est une SCI : le délai de rétractation de dix jours et la condition suspensive de prêt automatique. Ce guide déroule le parcours dans l'ordre où vous allez le vivre, avec le calendrier et les euros.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app. Mis à jour le 24 août 2026, sur textes consolidés (Code civil, Code de la construction et de l'habitation, Code général des impôts, jurisprudence de la Cour de cassation). Pour le cadre général de la société, voyez d'abord notre guide complet de la SCI en 2026 : régime fiscal, création, comptabilité.

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1. Ce que la VEFA change quand l'acheteur est une SCI

Commençons par le droit d'acheter, pour l'écarter tout de suite : il n'y a aucun obstacle. Une SCI — société civile immobilière — peut signer une VEFA. Son régime fiscal est indifférent : impôt sur le revenu, où le résultat est imposé directement chez les associés, ou impôt sur les sociétés, où la société paie l'impôt elle-même. L'article 1601-3 du Code civil définit la VEFA comme le contrat par lequel l'acquéreur devient propriétaire du sol immédiatement, et des constructions au fur et à mesure qu'elles s'élèvent. Le promoteur, lui, conserve les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux — c'est lui qui commande les travaux et reçoit l'immeuble des entreprises. Cette réception, qu'il prononce avec ses entreprises, précède la livraison de vos clés.

Quand le bien est à usage d'habitation — ou à usage professionnel et d'habitation — on entre dans ce que les praticiens appellent le secteur protégé (art. L261-10 du Code de la construction et de l'habitation, en abrégé le CCH). Ce statut impose au promoteur un formalisme lourd : acte notarié obligatoire, échéancier de paiement plafonné, garantie d'achèvement. La SCI en profite intégralement. Un point à connaître avant de raisonner par analogie : une VEFA de bureaux ou de local commercial pur n'y est pas. Elle relève du secteur libre, sans échéancier plafonné ni garantie d'achèvement obligatoire.

Ce qu'elle ne reçoit pas, en revanche, ce sont les protections attachées à la qualité de consommateur. Et là, deux idées fausses circulent.

La rétractation de dix jours ne joue pas

L'article L271-1 du CCH ouvre dix jours de rétractation à « tout acquéreur non professionnel » d'un logement. La Cour de cassation a jugé qu'une SCI dont l'objet social est l'acquisition, l'administration et la gestion d'immeubles n'a pas cette qualité, dès lors que l'achat présente un rapport direct avec cet objet (Cass. 3e civ., 24 octobre 2012, n° 11-18.774, publié au Bulletin). L'arrêt visait le délai de sept jours d'alors, porté à dix par la loi ELAN du 23 novembre 2018 : c'est la durée qui a changé, pas la qualification de l'acheteur. Comme c'est la rédaction type de l'objet social de toutes les SCI patrimoniales, la conclusion pratique est simple : considérez que votre SCI n'a pas de délai de rétractation. Le caractère familial de la société n'y change rien — le juge regarde les statuts, pas la famille.

Il reste une sécurité, souvent ignorée : le promoteur doit notifier à la SCI le projet d'acte de vente au moins un mois avant la signature (art. R261-30 du CCH). Ce mois n'est pas un délai de rétractation, c'est un délai de lecture. Servez-vous-en. Ne cherchez pas cette obligation à l'article L261-15, qui ne traite que du contrat préliminaire et du dépôt de garantie.

La condition suspensive de prêt n'est pas automatique

Deuxième perte, plus coûteuse. La condition suspensive légale d'obtention du prêt (art. L313-41 du Code de la consommation) ne s'applique qu'aux crédits relevant du régime protecteur du crédit immobilier. Or la Cour de cassation en exclut l'emprunteur dont l'objet social est professionnel. La SCI dont les statuts visaient l'acquisition, la rénovation, la reconstruction, la division par lots et la location a été jugée hors du régime protecteur (Cass. 1re civ., 14 octobre 2015, n° 14-24.915), l'argument de l'usage familial réel étant expressément écarté. Attention à ne pas élargir la portée de cet arrêt : un particulier qui emprunte pour un investissement locatif, lui, reste dans le champ du crédit immobilier. C'est la rédaction de vos statuts qui vous en sort, pas la destination du logement.

Conséquence : ni délai de réflexion de dix jours sur l'offre de prêt, ni condition suspensive de droit. Dans ce cas, ne faites pas ça : ne signez jamais un contrat de réservation au nom d'une SCI sans y faire figurer noir sur blanc le prêt que vous allez solliciter. C'est cette mention, et elle seule, qui rend le dépôt de garantie restituable si la banque dit non — nous y venons.

Le tableau se lit dans un sens : la SCI garde tout ce qui relève du droit de la construction, et perd tout ce qui relève du droit de la consommation. Votre projet n'est pas encore arbitré entre achat en nom propre et achat par la société ? Notre guide SCI avant ou après l'achat compare les deux calendriers. Il chiffre aussi le coût d'un apport ultérieur, qui est loin d'être neutre.

Et si l'arbitrage porte sur le neuf lui-même : acheter en VEFA n'est pas la seule façon d'obtenir un logement neuf en SCI. La société peut acquérir un terrain et faire construire, en devenant elle-même maître d'ouvrage. Elle y gagne la maîtrise du programme et l'absence de marge de promoteur, elle y perd la garantie d'achèvement, l'échéancier plafonné et la sécurité du secteur protégé décrits dans ce guide. Les deux étapes de cette voie sont traitées à part. Acheter un terrain à bâtir en SCI couvre la fiscalité du foncier nu, très différente de celle du logement neuf. Faire construire en SCI couvre les contrats de travaux et la TVA du chantier.

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2. Le contrat de réservation : ce qu'il faut y faire écrire

Le contrat de réservation, ou contrat préliminaire (art. L261-15 du CCH), est le seul avant-contrat autorisé en VEFA dans le secteur protégé. Il décrit le lot, fixe un prix prévisionnel, annonce une date de livraison et autorise le promoteur à demander un dépôt de garantie. Cette somme est bloquée sur un compte spécial ou chez un séquestre, c'est-à-dire un tiers neutre qui la conserve sans pouvoir y toucher.

Ce dépôt est plafonné par l'article R261-28 du CCH, et le plafond dépend du délai annoncé pour signer l'acte définitif :

Un promoteur qui annonce une signature dans dix-huit mois et réclame 5 % sort du texte. Le calcul est immédiat : sur 250 000 €, il demande 12 500 € là où il ne peut exiger que 5 000 €. L'écart tient sur une seule ligne du contrat, celle que personne ne relit. Faites corriger avant de signer, pas après.

Les cinq cas où le dépôt vous revient

Puisque la SCI n'a pas de rétractation, sa sortie de secours est ailleurs. L'article R261-31 du CCH impose la restitution du dépôt sans retenue ni pénalité, dans un délai maximum de trois mois à compter de la demande. Les cas sont limitativement énumérés :

• la vente n'est pas conclue dans le délai prévu, du fait du vendeur ;
• le prix de vente excède de plus de 5 % le prix prévisionnel, révisé le cas échéant ;
• le prêt prévu au contrat préliminaire n'est pas obtenu ou transmis, ou son montant est inférieur de 10 % aux prévisions du contrat ;
• un élément d'équipement annoncé n'est pas réalisé ;
• le lot présente une réduction de valeur supérieure à 10 % dans sa consistance ou la qualité des ouvrages.

Relisez le troisième : « le prêt prévu au contrat préliminaire ». Si le contrat ne dit rien du financement, ce cas de restitution n'existe pas pour vous. C'est exactement le piège dans lequel tombe une SCI qui croit bénéficier de la condition suspensive légale. Faites inscrire le montant, le taux plafond et la durée du prêt recherché : cette ligne vaut 12 500 € le jour où la banque refuse. Sur les motifs de refus les plus fréquents et la manière de les anticiper, voyez refus de prêt en SCI.

SCI en formation : le contrat de réservation est souvent signé avant l'immatriculation de la société. Celui qui signe pour le compte d'une société en formation est tenu personnellement tant que la SCI immatriculée n'a pas repris l'engagement (art. 1843 du Code civil). Faites figurer la mention « agissant pour le compte de la SCI X en formation » et faites voter la reprise dès la première assemblée. Sans reprise, l'engagement reste sur la tête d'une personne physique.

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3. L'acte notarié et les frais réduits : 5 414 € au lieu de 19 924 €

La vente est reçue par acte notarié (art. L261-11 du CCH) : c'est le jour où la SCI devient propriétaire du terrain et où l'échéancier des paiements se déclenche. C'est aussi le jour où les « frais de notaire » se règlent — et dans le neuf, ils sont réellement réduits, pour une raison précise.

Un logement neuf est vendu sous le régime de la TVA, la taxe sur la valeur ajoutée, au taux normal de 20 %. Comme l'État perçoit déjà cette taxe, il n'applique pas en plus les droits de mutation de l'ancien. La vente ne supporte qu'une taxe de publicité foncière, l'impôt perçu lors de l'inscription de la vente au fichier immobilier. Son taux réduit est de 0,70 % (art. 1594 F quinquies A du CGI), majoré des 2,14 % de frais d'assiette et de recouvrement, soit 0,715 % en pratique. Les taxes additionnelles communale et départementale ne sont pas perçues. Et l'assiette est le prix hors TVA, à une condition que personne ne rappelle : que le montant de la TVA due par le vendeur soit mentionné distinctement dans l'acte. À défaut, les droits se liquident sur le prix TVA comprise (BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-20). Vérifiez cette ligne dans le projet d'acte.

Cas chiffré : 250 000 € en VEFA contre 250 000 € dans l'ancien

Reprenons le T3 de notre exemple, acheté 250 000 € TTC, soit 208 333 € hors taxe et 41 667 € de TVA. Les émoluments du notaire suivent le barème de vente de l'article A444-91 du Code de commerce. Quatre tranches : 3,870 % jusqu'à 6 500 €, puis 1,596 % jusqu'à 17 000 €, puis 1,064 % jusqu'à 60 000 €, et 0,799 % au-delà. Ils se calculent, eux, sur le prix stipulé dans l'acte, TVA comprise : l'article A444-54 du Code de commerce assoit l'émolument sur le capital énoncé dans l'acte. Seule la taxe de publicité foncière a une assiette hors taxe. Sur 250 000 € TTC, les émoluments ressortent donc à 2 874 € TTC — les mêmes que dans l'ancien. On lit souvent le contraire, y compris sous la plume de professionnels : faites confirmer la ligne sur le projet d'acte.

L'écart est de 14 510 € sur une seule opération, et il vient presque entièrement d'une seule ligne : la taxe de publicité foncière. Les émoluments, la contribution de sécurité immobilière et les débours, eux, se calculent sur le prix énoncé à l'acte et ne baissent pas dans le neuf. C'est le principal avantage financier du neuf, et il tombe le jour de la signature, pas dans dix ans. Le taux de 6,32 % retenu pour l'ancien est celui de la grande majorité des départements depuis la majoration ouverte par la loi de finances pour 2025 ; une minorité reste à 5,81 %. Et il est le même que l'acheteur soit une SCI ou une personne physique : contrairement à ce qu'on lit parfois, la société ne paie ni plus ni moins de droits.

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4. Les appels de fonds : l'échéancier que le promoteur ne peut pas dépasser

En VEFA, on ne paie jamais tout à la signature. Le prix tombe par tranches, appelées appels de fonds : des courriers du promoteur réclamant un pourcentage du prix parce qu'une étape du chantier est franchie, généralement accompagnés d'une attestation d'architecte. L'article R261-14 du CCH fixe trois plafonds de cumul, plus le solde.

Deux précisions que l'on oublie souvent. D'abord, ce sont des plafonds cumulés, pas un calendrier imposé. Le contrat peut découper plus finement : un appel à l'ouverture du chantier, un autre à la mise hors d'air. La seule limite est de ne franchir aucun cumul avant l'étape qui le déclenche. Ensuite, le dépôt de garantie versé à la réservation s'impute sur le premier appel : il ne s'ajoute pas au prix.

Le contrôle à faire avant chaque virement : l'étape facturée est-elle réellement atteinte ? Un appel de 70 % alors que la toiture n'est pas posée est hors du texte. Le gérant de la SCI engage sa responsabilité s'il paie sans vérifier — c'est lui qui signe, pas les associés. Une visite de chantier ou une photo datée suffisent à trancher.

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5. Le plan de trésorerie du chantier, mois par mois

C'est le cœur du sujet, et le point où presque tous les plans de financement dérapent : pendant deux ans, la SCI paie et n'encaisse rien. Voici le calendrier complet d'une opération réelle, du contrat de réservation au premier loyer.

Les données. Un couple et leurs deux enfants majeurs, associés d'une SCI familiale à l'impôt sur les sociétés. Un T3 neuf à 250 000 € TTC, livraison annoncée à 24 mois, loyer attendu de 850 € par mois. Financement : apport de 35 500 € versé par les associés en compte courant d'associé — une avance de trésorerie qu'ils prêtent à la société et qui leur sera remboursée. S'y ajoute un prêt de 220 000 € sur 20 ans à 3,60 %, assurance emprunteur 0,25 % l'an du capital initial. Ressources mobilisables : 255 500 €. Emplois : 250 000 € de prix et 5 414 € de frais, soit 255 414 €, dont 219 914 € seulement seront tirés sur le prêt. Notez tout de suite ce que ce plan de financement ne couvre pas : les intérêts et l'assurance dus pendant le chantier. Aucune des deux ressources ne les finance, et la SCI n'encaisse rien. Il faudra donc un second apport en compte courant, que nous chiffrons juste après.

Le détail des intérêts intercalaires — les intérêts dus sur les seules sommes déjà débloquées, avant que le remboursement du capital ne commence — se calcule tranche par tranche, à 3,60 % l'an :

• de M8 à M14, sur 57 414 € pendant 6 mois : 1 033 € ;
• de M14 à M20, sur 144 914 € pendant 6 mois : 2 608 € ;
• de M20 à M24, sur 207 414 € pendant 4 mois : 2 489 € ;
• assurance emprunteur, 550 € l'an sur 16 mois : 733 €.

Le chiffre à retenir : 35 500 € d'apport initial plus 6 863 € d'intérêts et d'assurance, soit 42 363 € que les associés doivent mettre dans la société avant son premier euro de loyer. Le budget « frais de notaire réduits à 5 400 € » est vrai et complètement trompeur : le vrai coût d'entrée est près de huit fois supérieur.

Et l'économie d'impôt sur ces 6 863 € ? Elle n'existe pas tout de suite, ce qui est l'autre mauvaise surprise. À l'impôt sur les sociétés, ils créent un déficit reportable en avant sans limite de durée : la SCI économisera 15 % d'impôt dessus, soit environ 1 030 €, mais seulement l'année où elle dégagera un bénéfice. À l'impôt sur le revenu, c'est plus rude : les intérêts d'emprunt ne créent jamais un déficit imputable sur le revenu global. Si les associés ont d'autres revenus fonciers, la charge s'impute immédiatement et vaut 3 239 € pour des associés dont la dernière tranche de revenu est à 30 %. C'est 6 863 € × 47,2 %, soit 30 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux : les prélèvements sont déjà dans le montant. S'ils n'en ont pas, la charge attend les premiers loyers. Elle n'est pas perdue pour autant : elle s'impute sur les revenus fonciers des dix années suivantes, à commencer par ceux de la SCI elle-même. Sur notre calendrier, elle sert dès la première année d'exploitation, mais s'écoule lentement au rythme de quelques centaines d'euros de résultat foncier. L'économie n'est pas annulée, elle est repoussée de plusieurs années. Le mécanisme complet est dans notre guide du déficit foncier en SCI.

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6. Financement : ce que la banque exige, et le prix du différé

Une VEFA se finance par un prêt à déblocages progressifs : la banque ne verse pas le capital en une fois, elle libère exactement le montant de chaque appel de fonds, sur présentation du courrier du promoteur. Vous ne payez donc des intérêts que sur ce qui est sorti.

Face à une SCI, les banques ajoutent trois exigences quasi systématiques. La caution personnelle et solidaire des associés, à hauteur de leur participation ou du prêt entier. Un apport couvrant au minimum les frais d'acquisition, et souvent le premier appel de fonds. La domiciliation des loyers. Ajoutons un point de vigilance propre à la VEFA : les banques bornent la validité de l'offre, généralement à douze ou dix-huit mois de déblocages possibles. Sur un chantier de deux ans, vérifiez cette durée avant de signer, sous peine de devoir renégocier en cours de route. Le détail du dossier attendu est dans notre guide prêt bancaire en SCI, et les engagements que signent les associés dans caution personnelle du gérant et des associés.

Cas chiffré : le différé total coûte 2 481 €

Beaucoup de banques proposent un différé total : la SCI ne verse rien pendant le chantier, les intérêts intercalaires étant capitalisés, c'est-à-dire ajoutés au capital à rembourser. C'est confortable, et ce n'est pas gratuit. Comparons les deux scénarios sur notre dossier, mensualité calculée sur 20 ans à 3,60 % :

Le confort de ne presque rien sortir pendant seize mois se paie 2 481 €. Ce n'est pas une raison de le refuser : si la SCI n'a pas 6 863 € de trésorerie disponible, le différé est la bonne décision et 2 481 € étalés sur vingt ans sont un prix raisonnable. Mais il faut le décider en connaissant le chiffre, pas en cochant une case sur une offre. Sur les autres montages de crédit et leurs effets en SCI, voyez le prêt in fine en SCI — celui où la société ne rembourse que les intérêts pendant toute la durée, puis le capital en une seule fois à l'échéance.

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7. La TVA sur le logement neuf : 20 %, 10 % ou 5,5 %

Le prix affiché par un promoteur est un prix TTC, TVA à 20 % comprise. Vous n'avez pas de chèque de TVA à sortir en plus — mais la vraie question est de savoir si la SCI peut la récupérer, et si un taux réduit est atteignable.

La récupération : pour l'immense majorité des SCI, non

La location nue à usage d'habitation est une activité exonérée de TVA : la SCI ne facture pas de TVA sur ses loyers, donc elle ne déduit pas celle qu'elle supporte. Les 41 667 € de TVA du prix ne se récupèrent pas. Ils ne sont pas perdus pour autant : ils entrent dans le coût d'entrée du bien à l'actif, donc dans la base amortissable si la société est à l'impôt sur les sociétés. Vous ne les touchez pas en trésorerie, vous les déduisez lentement.

La TVA redevient déductible dans quatre configurations. Location de parkings ou emplacements. Location meublée assortie d'au moins trois services para-hôteliers : petit déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge, réception. Location de locaux professionnels avec option pour la TVA. Et acquisition d'un local commercial neuf destiné à une activité taxée. Le régime d'ensemble, seuils et coefficient de déduction compris, est traité dans notre guide SCI et TVA : nous ne le refaisons pas ici.

Cas chiffré : le logement locatif intermédiaire à 10 %

Voici le levier que presque personne ne mentionne sur une VEFA en SCI. L'article 279-0 bis A du CGI applique une TVA à 10 % aux livraisons de logements locatifs intermédiaires (LLI) — des logements loués sous plafonds de loyer et de ressources, à mi-chemin entre le social et le libre. Et la première condition est que l'acquéreur soit une personne morale : une SCI y répond par définition, un particulier non.

Les conditions sont cumulatives et exigeantes :

• le logement est loué à des personnes physiques comme résidence principale — nu, ou meublé depuis l'élargissement de 2024, les plafonds de loyer du meublé étant fixés par décret ;
• le loyer et les ressources du locataire respectent les plafonds du III de l'article 199 novovicies du CGI ;
• le bien est situé dans une commune classée en zone tendue, ou dans l'un des périmètres que le texte ajoute depuis 2024. Ces périmètres sont au nombre de trois : commune de réindustrialisation, périmètre de grande opération d'urbanisme, commune ayant signé un contrat de projet partenarial d'aménagement ou une convention d'opération de revitalisation de territoire ;
• la condition de mixité sociale est remplie : les logements sociaux représentent plus de 25 % de l'ensemble formé par les logements sociaux et les logements intermédiaires de l'opération. Ce n'est donc pas 25 % de tous les logements construits, et l'écart est décisif (BOI-TVA-IMM-30 n° 90, 8 juillet 2026, après l'art. 98 de la loi de finances pour 2026). Une résidence de 285 logements dont 25 sociaux et 60 intermédiaires échoue au premier calcul (8,8 %) et réussit au second (29 %). Cette condition tombe si la commune dépasse elle-même 25 % de logements sociaux, ou si le terrain est en quartier prioritaire de la politique de la ville.

Le taux de 10 % n'est pas acquis pour toujours. L'article 284 II bis du CGI réclame le complément de taxe si la SCI cesse de louer dans les vingt ans qui suivent le fait générateur, c'est-à-dire la livraison de l'immeuble. À partir de la onzième année, une revente n'appelle plus le complément — dans la limite de la moitié des logements concernés entre la onzième et la quinzième année, sans limite ensuite. La doctrine applicable a été mise à jour le 8 juillet 2026 (BOI-TVA-IMM-30). Elle intègre l'article 98 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026), qui a réécrit la condition de mixité avec effet rétroactif au 1^er janvier 2021.

L'enjeu chiffré, sur notre lot à 208 333 € hors taxe :

20 834 € : c'est près de quatre fois les frais de notaire de l'opération, et une fois et demie l'économie que le neuf procure déjà sur l'ancien. Cela se demande au promoteur au moment de la réservation, pas après. Quant au taux de 5,5 % de l'article 278 sexies, il vise le logement locatif social et l'accession sociale à la propriété. Une SCI patrimoniale ne l'obtiendra pas. Ne bâtissez aucun plan de financement dessus.

Datation, à lire si vous consultez les textes vous-même : l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 recodifie toutes les règles de TVA du Code général des impôts. Elles partent vers le livre II du code des impositions sur les biens et services (CIBS), dont l'entrée en vigueur est fixée au 1^er septembre 2026. Les taux et les assiettes ne changent pas, la numérotation si : les articles 256, 257, 260, 261 D, 278 sexies et 293 B quittent le CGI. L'abrogation est échelonnée, et c'est le détail qui piège. Le gros des articles tombe au 1^er septembre 2026. Mais l'article 279-0 bis A, celui du logement locatif intermédiaire, n'est abrogé qu'au 1^er janvier 2027, d'autres dispositions suivant en 2028 et 2030. Les références citées ici sont celles en vigueur au 24 août 2026. Pour la suite, l'administration a confirmé que sa doctrine antérieure reste opposable, avec renvoi automatique vers le CIBS (BOI-RES-TVA-000253, 18 février 2026).

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8. Les garanties du promoteur, et qui peut les faire jouer en SCI

Le secteur protégé empile cinq garanties. Elles jouent pour la SCI exactement comme pour un particulier, avec une différence de titulaire qui a des conséquences concrètes.

La garantie d'achèvement, à vérifier avant le prix

La garantie financière d'achèvement (GFA) est celle qu'il faut chercher en premier dans le projet d'acte. Son objet : si le promoteur dépose le bilan en plein chantier, une banque ou un assureur prend le relais et paie ce qu'il faut pour terminer l'immeuble. Le texte laisse au vendeur le choix entre cette garantie d'achèvement et une garantie de remboursement des versements en cas de résolution du contrat (art. L261-10-1 du CCH). En pratique, c'est presque toujours la première, et c'est tant mieux : la seconde vous rend votre argent, pas votre appartement. L'ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013 a fait le ménage. Pour toute opération dont le permis a été déposé depuis le 1^er janvier 2015, la garantie est nécessairement extrinsèque : elle émane d'un garant extérieur. L'ancienne garantie intrinsèque, adossée aux seuls fonds propres du promoteur, ne valait rien le jour d'une faillite. Les modalités de la garantie extrinsèque figurent aux articles R261-17 et suivants du CCH, réécrits par le décret n° 2016-359 du 25 mars 2016. Dernier réflexe : l'attestation du garant doit être annexée à l'acte de vente (art. L261-11 du CCH). Son absence entache le contrat de nullité — une nullité que seul l'acquéreur peut invoquer, et seulement avant l'achèvement des travaux. Si vous ne la trouvez pas dans le projet d'acte, ne signez pas.

Un mot sur sa durée, souvent mal comprise. La garantie prend fin à l'achèvement constaté dans les formes de l'article R261-24 du CCH, c'est-à-dire à la déclaration d'achèvement remise au garant. Elle ne couvre donc pas la période pendant laquelle vous attendez encore vos clés. Sur notre dossier, elle vaut cher. Si le promoteur dépose le bilan à la mise hors d'eau, la SCI a déjà versé 175 000 €. Ce sont alors les 75 000 € restants que le garant, banque ou assureur, met sur la table pour achever l'immeuble. Pas les associés.

Quant à l'assurance dommages-ouvrage, elle est souscrite par le promoteur en VEFA et vous ne recevez aucune facture à ce titre. Vous la payez quand même, parce que sa prime est dans le prix : comptez 0,3 à 0,5 % du coût de construction, soit 650 à 1 100 € pour un lot comme le nôtre. Autant vérifier qu'elle existe bien.

Le titulaire est la société, pas les associés

C'est la SCI, personne morale propriétaire de l'ouvrage, qui est titulaire de toutes ces garanties. Trois conséquences pratiques :

• Seul le gérant peut agir. Un associé, même majoritaire, n'a aucune action directe contre le constructeur : il doit passer par la société. Si le gérant reste inerte devant un désordre, l'action se prescrit sans que les autres associés puissent la déclencher eux-mêmes sans mandat.
• Les délais courent depuis la réception, pas depuis votre entrée en jouissance. Un désordre signalé au procès-verbal de livraison est couvert par le parfait achèvement ; un désordre découvert quatorze mois après ne l'est plus et bascule sur la biennale ou la décennale selon sa nature.
• Les garanties suivent l'ouvrage. Si la SCI revend, elles se transmettent de plein droit à l'acquéreur pour la durée restant à courir.

Sur la mise en jeu concrète d'un sinistre relevant de ces couvertures, voyez nos guides garantie décennale en SCI et assurance dommages-ouvrage en SCI. Rangez l'attestation de dommages-ouvrage avec les statuts : c'est elle qui vous fait indemniser vite, et elle vous sera réclamée à la revente.

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9. Livraison, réserves et retard : le solde de 5 % est votre seul levier

La livraison est le rendez-vous le plus important du parcours, et le plus bâclé. On visite le logement, on dresse un procès-verbal de livraison qui liste les réserves — les défauts et non-conformités constatés — et on remet les clés. Tout ce qui n'est pas écrit ce jour-là devient beaucoup plus difficile à obtenir.

Le solde de 5 % est votre seul moyen de pression. L'article R261-14 du CCH permet de le consigner — le confier à un tiers séquestre, notaire ou Caisse des dépôts — en cas de contestation sur la conformité du logement à ce qui était promis. Sur notre dossier, cela représente 12 500 € qui restent hors de portée du promoteur tant que les réserves ne sont pas levées. Ma règle, sans exception : la SCI ne libère jamais ces 12 500 € avant d'avoir visité le logement fini, pièce par pièce, et fait lever les réserves. Beaucoup d'acquéreurs signent par politesse, devant un conducteur de travaux pressé, un trousseau de clés à la main. C'est le pire moment pour être poli.

Cas chiffré : trois mois de retard

Le délai de livraison est une mention obligatoire de l'acte (art. L261-11 du CCH), et le promoteur en répond : la jurisprudence y voit une obligation de résultat, pas une date de principe. Ce que les contrats prévoient, ce sont des causes légitimes de suspension — intempéries, défaillance d'entreprise, grève — que le juge contrôle une par une. Un retard de trois mois est banal. Voici ce qu'il coûte à la SCI de notre exemple :

Sans clause d'indemnité, la SCI doit prouver son préjudice sur le fondement de l'article 1231-1 du Code civil — ce qu'elle fait plus facilement qu'un particulier, puisqu'elle a un projet locatif documenté et un prêt en cours. Avec une clause d'un trois-millième du prix par jour de retard, la plus répandue sur le marché, l'indemnité est due sans discussion et dépasse le préjudice réel. Négociez cette clause à la réservation : elle ne coûte rien à demander et vaut 7 500 € le jour venu.

Deux formalités s'imposent dès la remise des clés. La première est la déclaration d'achèvement auprès du service des impôts fonciers, à déposer dans les 90 jours suivant l'achèvement (art. 1383 et 1406 du CGI). Elle conditionne l'exonération de taxe foncière de deux ans, et le retard se paie. En cas de dépôt hors délai, l'exonération ne joue plus que pour la période restant à courir après le 31 décembre de l'année qui suit celle du dépôt (art. 1406 II du CGI). Une déclaration déposée l'année suivante fait donc perdre une année d'exonération, une déclaration encore plus tardive les deux. La seconde est la souscription d'une assurance propriétaire non occupant, à effet du jour de la remise des clés et sans attendre le locataire. Détails dans nos guides taxe foncière en SCI et assurance propriétaire non occupant et garantie des loyers impayés en SCI.

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10. Comptabiliser et amortir une VEFA en SCI

Tout ce qui suit vise la SCI à l'impôt sur les sociétés. Elle seule tient une comptabilité d'engagement complète et amortit son immeuble. À l'impôt sur le revenu, on reste sur une logique de recettes encaissées et de dépenses payées, sans amortissement. Les bases sont dans notre guide comptabilité de SCI.

Le principe tient en une phrase : tant que l'immeuble n'est pas livré, il n'existe pas comme bien en service. Chaque appel de fonds s'enregistre au compte 238 (avances et acomptes versés sur commandes d'immobilisations corporelles) ou, selon l'école retenue, directement au compte 231 (immobilisations corporelles en cours). Les deux sont admises ; ce qui compte est de ne pas changer de méthode en cours de chantier. À la livraison, le cumul est ventilé entre le compte 211 (terrain, jamais amortissable) et le compte 213 (construction). Cette ventilation n'a rien de cosmétique : chaque point de valeur basculé du côté du terrain sort définitivement de la base amortissable, et c'est l'un des premiers postes qu'un vérificateur regarde. La méthode de valorisation défendable, appuyée sur les ventes comparables du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières), le fichier public des prix de vente réellement pratiqués, est détaillée dans calculer la valeur du terrain en SCI. Le schéma d'écritures complet est déroulé dans écritures d'achat d'immeuble en SCI, et le suivi du prêt dans écritures d'emprunt en SCI.

Une option à ne pas laisser passer : les intérêts intercalaires

L'article 38 undecies de l'annexe III au CGI ouvre un choix. Les coûts d'emprunt supportés jusqu'à la mise en état d'utilisation du bien peuvent être déduits en charges de l'exercice. Ou bien incorporés au coût d'entrée de l'immobilisation. L'option est irrévocable et vaut pour tous les actifs éligibles. Faisons le calcul sur nos 6 130 € d'intérêts intercalaires, hors assurance.

En charges. Les 6 130 € sont déduits dans les exercices du chantier, qui n'ont aucune recette. Le déficit reportable atteint 6 130 € avant même la livraison, puis 10 165 € à la fin de la première année d'exploitation. L'économie est de 920 €, soit 15 % de 6 130 €. Mais elle n'arrive que l'année où la SCI dégagera un bénéfice. Tard, sur ce dossier : avec 10 200 € de loyers, 2 700 € de charges et 5 428 € de dotation annuelle, le résultat reste négatif tant que les intérêts dépassent 2 072 € par an.

Incorporés. Le coût d'entrée passe à 261 544 €. La ventilation reste la même, donc 85 % rejoignent la construction : 5 211 € de base amortissable en plus. Cela fait 130 € de dotation supplémentaire par an pendant quarante ans, et 20 € d'impôt économisé chaque année, dès la première.

En cumul nominal, la charge l'emporte : 920 € contre 782 €, parce que la fraction affectée au terrain ne s'amortira jamais. Et le déficit se reporte en avant sans limite de durée à l'impôt sur les sociétés : il finira par servir, au plus tard sur la plus-value de revente. Notre arbitrage sur ce dossier : passez-les en charges. L'incorporation ne se défend que si vous tenez à présenter un résultat comptable proche de l'équilibre à votre banque. Le cas chiffré ci-dessous retient la déduction en charges.

Cas chiffré : la première année d'exploitation

L'amortissement démarre à la mise en service, c'est-à-dire à la livraison suivie de la mise en location effective — ni à la signature de l'acte, ni au premier appel de fonds. Coût d'entrée : 250 000 € de prix (TVA incluse, puisqu'elle n'est pas récupérable en location nue) plus 5 414 € de frais immobilisés, soit 255 414 €. Ventilation classique en immeuble collectif : 15 % de terrain (38 312 €) et 85 % de construction (217 102 €). Livraison en mars, dix mois d'exploitation la première année, dotation moyenne de 2,5 % l'an :

L'écart de la première année est nul : les deux régimes paient zéro. Il se creuse à partir de la troisième année, quand le déficit foncier reporté commence à manquer, puis chaque année davantage, parce que la part d'intérêts dans la mensualité diminue tandis que l'amortissement reste constant. Vers la sixième ou septième année, la SCI à l'impôt sur le revenu commence à payer sérieusement quand celle à l'impôt sur les sociétés reste à zéro. Cet avantage se rembourse à la revente : les amortissements déduits sont réintégrés — réajoutés au bénéfice imposable — dans la plus-value taxable, sans abattement pour durée de détention. Les deux mécaniques sont comparées dans SCI à l'IS ou à l'IR, et le calcul de sortie dans plus-value en SCI à l'IS et plus-value en SCI à l'IR. Le découpage par composants, qui augmente sensiblement la dotation des premières années, est détaillé dans le plan d'amortissement en SCI.

Point de départ, à ne pas rater : le délai de détention qui commande les abattements de plus-value court depuis la date de l'acte notarié de VEFA, pas depuis la livraison. L'administration retient la date de l'acte qui constate l'acquisition (BOI-RFPI-PVI-20-20 n° 40, version du 18 juillet 2023). Sur notre calendrier, cela fait gagner vingt mois d'ancienneté. Attention quand même : l'avantage ne joue qu'à l'impôt sur le revenu. À l'impôt sur les sociétés, la plus-value est professionnelle et ignore tout abattement pour durée de détention. Le point de départ n'y change rien.

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11. Les cas où il ne faut pas acheter sur plan via une SCI

Un guide qui ne dit jamais non est une brochure. Voici cinq situations dans lesquelles, sur un dossier réel, je conseille de renoncer au montage ou de le reporter. Les quatre premières figurent au tableau, avec le coût de l'erreur quand on passe outre.

La cinquième est moins définitive, et bien plus fréquente : la SCI n'a pas les 42 363 € de trésorerie du chantier. Un montage qui suppose que les associés remettront au pot en cours de route sans que personne ne l'ait écrit finit en mésentente. Chiffrez le plan de trésorerie de la section 5 avec vos vrais chiffres et faites signer les associés dessus avant la réservation, pas après le deuxième appel de fonds.

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12. Questions fréquentes sur la VEFA en SCI

Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé adapté à votre situation. Les montants chiffrés sont des exemples pédagogiques calculés sur les hypothèses indiquées. Vérifiez les taux et seuils en vigueur à la date de votre opération.