Frais et honoraires de notaire en SCI : le coût réel d'un achat

Non, acheter en société civile immobilière (SCI) ne coûte pas plus cher en frais de notaire qu'acheter en son nom propre. Sur un appartement ancien de 300 000 € à Paris, la facture est de 23 109,85 € dans les deux cas, soit 7,70 % du prix. Dont 18 955,50 € de droits de mutation, qui ne vont pas au notaire. Une seule exception, réservée au primo-accédant : elle est chiffrée en section 3. Deux lignes manquent à tous les simulateurs : la garantie du prêt, 1 054,44 €, et l'acte de société — payé une fois, hors facture du notaire. Voici le décompte au centime, texte à l'appui.

Ces frais sont ponctuels : on les paie une fois, le jour de la signature. Ils n'ont rien à voir avec ce que la société coûte chaque année — c'est l'objet de notre guide sur le coût annuel réel d'une SCI en 2026, qui chiffre le budget de fonctionnement poste par poste.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (code de commerce, CGI, BOFiP, Légifrance). Dernière mise à jour : 31 août 2026.

---

1. Frais, émoluments, honoraires : ce que vous payez vraiment, et à qui

« Frais de notaire », « honoraires du notaire » : deux abus de langage, et ils faussent la lecture de n'importe quel devis. Un honoraire, au sens strict, rémunère une prestation qui ne figure dans aucun tarif. Sur une vente ordinaire en société civile immobilière, il n'y en a normalement aucun.

Sur les 23 109,85 € du dossier, 19 255,50 € sont de l'impôt : 18 955,50 € de droits de mutation et 300 € de contribution de sécurité immobilière, reversés au Trésor sans qu'un centime reste à l'étude. Ce qui revient au notaire, c'est 3 201,96 € hors taxes — 2 794,25 € sur l'acte de vente, 407,71 € d'émoluments de formalité. Moins de 14 % de l'addition. Restent 640,39 € de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) et 12 € avancés pour votre compte. Ces quatre montants font 23 109,85 € pile.

Un devis sérieux distingue quatre familles de lignes. Les taxes, qui vont au Trésor ; les émoluments, part réglementée de la rémunération du notaire, identique partout en France ; les honoraires, libres et soumis à convention écrite ; les débours, avancés à des tiers et refacturés à l'euro près. Un devis qui les fond en un forfait unique se renvoie.

D'où la seule conséquence qui compte : on ne négocie pas 80 % d'une facture de notaire, parce que ces 80 % ne sont pas une facture de notaire. La section 9 dit ce qui reste à aller chercher.

---

2. Les frais de notaire d'un achat de 300 000 € en SCI, ligne par ligne

Le dossier : une SCI familiale à l'impôt sur le revenu (IR) achète un appartement ancien de 300 000 € à Paris, département passé à 5,00 %. Financement : 240 000 € d'emprunt, garanti par une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers — la sûreté que la banque prend sur le bien, à hauteur de ce qu'elle a payé au vendeur.

Le détail, tranche par tranche, puisque personne ne le montre. L'article A444-91 du code de commerce tarife « la vente ou cession de gré à gré » en quatre tranches dégressives, depuis le 1^er mars 2020. Sur 300 000 € : 6 500 × 3,870 % = 251,55 € ; 10 500 × 1,596 % = 167,58 € ; 43 000 × 1,064 % = 457,52 € ; 240 000 × 0,799 % = 1 917,60 €. Soit 2 794,25 € hors taxes, TVA 20 % de 558,85 €, 3 353,10 € TTC.

Attention à l'arrondi. 6,32 % × 300 000 = 18 960 €. Ce n'est pas le montant dû. Les droits de mutation ne sont pas un taux unique : trois prélèvements distincts, liquidés séparément, dont la somme fait 18 955,50 € et le taux réel 6,3185 %. Dernière étape, celle que le taux global escamote : chaque droit s'arrondit à l'euro le plus proche, la fraction de 0,50 € comptant pour 1 (art. 1724 du CGI). Le prélèvement d'État passe de 355,50 € à 356 €, et ce sont 18 956 € qui sont portés à l'acte. Un devis qui annonce 18 960 € a appliqué un taux global au lieu de liquider trois prélèvements. L'écart est dérisoire ; ce qu'il révèle de la méthode ne l'est pas.

Une nuance si la SCI achète un immeuble entier. Le barème est dégressif : un acte unique de 900 000 € coûte 9 105,90 € d'émoluments TTC, contre 10 059,30 € pour trois actes de 300 000 € — 953,40 € d'économie. En sens inverse, les lignes « par immeuble » se comptent une fois par immeuble. Voir notre guide de l'immeuble de rapport en SCI.

---

3. Achat en SCI ou en nom propre : l'écart exact sur la facture

Même appartement, même prix, même département, même emprunt. Un acheteur personne physique.

Zéro. Et ce n'est pas une approximation : aucune assiette de cette facture ne contient la qualité de l'acheteur. Droits de mutation et émoluments sont assis sur le prix, la contribution de sécurité immobilière sur la valeur publiée. Personne morale ou personne physique, c'est le même montant.

Il existe une exception, et elle joue contre la SCI. Le relèvement départemental au-delà de 4,50 % ne s'applique pas au primo-accédant qui achète sa résidence principale. C'est le B du II de l'article 116 de la loi de finances pour 2025, qui renvoie à l'article L. 31-10-3 du code de la construction et de l'habitation. Le I du même article crée en outre l'article 1594 F septies du CGI : un département peut supprimer ce droit entièrement, contre un engagement d'occupation de cinq ans. Un primo-accédant paie donc 17 419,95 € de droits — 13 500 + 3 600 + 319,95, soit 5,81 % — contre 18 955,50 € pour la SCI. 1 535,55 € de moins, sur cette seule ligne. Une société n'a pas de résidence principale. Elle n'y aura jamais droit.

C'est le seul écart réel entre les deux voies, et il ne vaut que pour un premier achat destiné à l'habitation du propriétaire. Jamais pour un investissement locatif. Le vrai arbitrage se joue ailleurs : fiscalité des loyers, capacité d'emprunt, transmission, plus-value. Notre comparatif SCI ou nom propre tranche ces quatre terrains sur trois cas chiffrés.

---

4. Ce que le taux de 6,32 % cache : les droits de mutation de votre département

Le 6,32 % qu'on lit partout n'est pas un taux national. C'est une addition à trois termes, dont le premier est voté par chaque conseil départemental :

• Le droit départemental : 3,80 % par défaut, modifiable entre 1,20 % et 4,50 % (art. 1594 D du CGI). Dérogation temporaire de l'article 116, II de la loi de finances pour 2025 : jusqu'à 5,00 % pour les actes passés entre le 1^er avril 2025 et le 31 mars 2028. Retour au taux du 31 janvier 2025 le 1^er avril 2028 (IV du même article).
• La taxe communale : 1,20 % (art. 1584 du CGI) dans les communes de plus de 5 000 habitants ; ailleurs, un prélèvement au même taux pour le fonds de péréquation départemental (art. 1595 bis).
• Le prélèvement d'État : 2,37 % du seul droit départemental, au titre des frais d'assiette et de recouvrement (art. 1647, V-a du CGI).

D'où trois taux pour un achat ordinaire en 2026. 6,32 % dans la grande majorité des départements : 5,00 + 1,20 + 0,1185. 5,81 % dans les onze restés à 4,50 % : 4,50 + 1,20 + 0,1067. Et 5,09 % dans l'Indre, seul département resté au taux de droit commun de 3,80 %. Sur 300 000 €, l'écart entre les deux premiers est de 1 535,55 €.

Les onze en question : les Hautes-Alpes, les Alpes-Maritimes, l'Ardèche, la Charente, la Drôme, la Lozère, l'Oise, les Hautes-Pyrénées, la Saône-et-Loire, la Guadeloupe et Mayotte. Partout ailleurs, dont Paris, les Bouches-du-Rhône et les Hauts-de-Seine, c'est 6,32 %. Vérifiez le vôtre avant de signer : la table à jour est sur impots.gouv.fr. Un taux de 2024 fausse votre plan de financement de 1 535,55 €.

Ce mouvement figure dans notre synthèse de la loi de finances 2026 côté SCI, avec les autres dispositifs modifiés et leurs dates d'entrée en vigueur.

---

5. La ligne que les simulateurs oublient : les frais de garantie du prêt

Aucun simulateur grand public ne la chiffre : elle dépend du prêt, pas du prix. Elle est pourtant due le même jour, au même notaire, sur le même chèque. Sur notre dossier, l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers coûte 1 054,44 €, là où une hypothèque conventionnelle en coûterait 2 770,39 €.

Le détail du prêteur de deniers. Émolument de l'acte de prêt : 771,16 € hors taxes. Bordereau d'inscription en suite immédiate, n° 191 du tarif des formalités : 7,54 € hors taxes. Soit 778,70 € hors taxes, 934,44 € TTC. S'y ajoute la contribution de sécurité immobilière sur l'inscription, 0,05 % de la créance garantie (taux de l'art. 881 H du CGI, minimum de 8 € de l'art. 881 M) : 240 000 × 0,05 % = 120,00 €. Total 1 054,44 €.

Cet écart de 1 715,95 € n'a rien à voir avec la rémunération du notaire, identique des deux côtés. L'article 844 du code général des impôts ne soumet à la taxe de publicité foncière que les hypothèques judiciaires ou conventionnelles : 0,70 %, soit 0,715 % avec le prélèvement d'État de l'article 1647, V-b. Le prêteur de deniers n'est ni l'une ni l'autre. La contrepartie est réelle : il ne garantit que la fraction du prêt payée au vendeur, ni les travaux ni la trésorerie.

Le point sur lequel la moitié des devis se trompe. L'émolument de la sûreté relève de l'article A444-143 du code de commerce (1,290 / 0,532 / 0,355 / 0,266 %), soit 771,16 € hors taxes sur 240 000 €. Le barème majoré de l'article A444-139 (2,128 / 0,878 / 0,585 / 0,439 %) ne vise que le prêt finançant une activité professionnelle. Sur les mêmes 240 000 € : 6 500 × 2,128 % + 10 500 × 0,878 % + 43 000 × 0,585 % + 180 000 × 0,439 % = 1 272,26 € HT, soit 1 526,71 € TTC — contre 925,39 € TTC au barème A444-143. Le critère est la destination des fonds, pas la forme sociale de l'emprunteur. On lit l'inverse partout : une SCI serait « professionnelle », donc au barème majoré. La preuve tient en une ligne : l'article A444-142 taxe les prêts viticole, agricole et maritime au barème bas. L'erreur coûte donc 601,32 € TTC sur un seul acte. Pour des murs d'exploitation, en revanche, la question redevient discutable : tranchez-la avec l'étude. Voir notre guide de l'achat d'un local commercial en SCI.

Le choix entre les deux, avec la caution bancaire en troisième option : notre guide du prêt bancaire en SCI y consacre une section.

---

6. L'acte de société : quand un notaire s'ajoute à la facture, quand il ne s'ajoute pas

Créer une SCI n'exige pas de notaire. Des statuts sous seing privé — signés entre associés, sans officier public — suffisent. Le socle officiel tient en trois lignes. L'annonce légale de constitution, au forfait de 191 € HT (arrêté du 19 novembre 2021, modifié le 19 novembre 2025). L'immatriculation au guichet unique. Le dépôt du registre des bénéficiaires effectifs, ces deux dernières au tarif de greffe. Rien à voir avec la facture du jour de la vente.

Le notaire ne devient obligatoire que dans un cas : lorsqu'un immeuble est apporté au capital. L'apport doit être publié au fichier immobilier, ce qui suppose un acte authentique. C'est la section 7.

Un montant circule encore et il faut le refuser : la ligne « BODACC », alors que l'insertion est gratuite à la constitution.

Le budget à jour et le comparatif des trois voies sont dans créer sa SCI soi-même ou passer par un notaire ; les étapes et les pièces, dans créer une SCI en 7 étapes.

---

7. Acheter en nom propre puis apporter à la SCI : le calcul que personne ne fait

C'est le réflexe de ceux qui découvrent la SCI après coup : « j'achète en mon nom, je basculerai le bien dans la SCI plus tard ». Dans ce cas, ne faites pas ça. Voici pourquoi, en euros.

L'apport d'un immeuble relève de l'article A444-158 du code de commerce : moitié moins que le barème de vente. Sur 300 000 €, 1 395,93 € HT, soit 1 675,12 € TTC. C'est la seule bonne nouvelle du scénario.

Puis viennent les droits d'enregistrement. C'est là que l'addition dérape. Une question décide de tout : l'apport est-il pur et simple, ou à titre onéreux ? Pur et simple, quand il est rémunéré uniquement par des parts sociales : l'enregistrement est alors gratuit (art. 810, I du CGI). Une réserve, qui tient à deux conditions et non à une seule. Si l'apporteur n'est pas soumis à l'impôt sur les sociétés (IS) et que la société bénéficiaire l'est, le droit remonte à 2,20 % — 6 600 € ici (art. 809, I, 3° et art. 810, III du CGI).

Dès que la société reprend l'emprunt, en revanche, la fraction correspondant à ce passif devient un apport à titre onéreux. Elle est taxée comme une vente, à 5,00 % : 2,20 % pour l'État (art. 683 bis), 1,60 % pour le département (art. 1595), 1,20 % pour la commune (art. 1584).

Le calcul complet, sur le cas réel : la SCI reprend le prêt. Une SCI à l'IR reçoit l'appartement de 300 000 € avec 240 000 € d'emprunt restant dû. La fraction onéreuse porte sur l'intégralité du passif repris : 240 000 × 5,00 % = 12 000 €. Le surplus de 60 000 €, rémunéré en parts, reste pur et simple : enregistrement gratuit. Ajoutez 1 675,12 € d'émoluments et 300,00 € de contribution de sécurité immobilière. Total : 13 975,12 €. Après avoir déjà payé 23 109,85 € à l'achat. Cumul : 37 084,97 €, soit 12,4 % du prix — et la plus-value d'apport n'est pas comptée.

Acheter en nom propre puis apporter coûte 60 % de plus que d'acheter directement en SCI. Créer la société d'abord prend trois semaines et le prix d'une annonce légale, 191 € hors taxes. C'est le meilleur rendement de ce guide.

Que faire quand le compromis est déjà signé en nom propre : SCI avant ou après l'achat. La mécanique de l'apport — évaluation, engagement de conservation de trois ans, sort de la plus-value : apporter un immeuble à une SCI.

---

8. Neuf contre ancien : le même prix, deux factures de notaire

Même SCI, même 300 000 €. Mais un logement neuf acheté en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) : sur plan, payé au fil de la construction. La vente est soumise à la TVA de 20 %, donc le prix affiché est TTC — 250 000 € hors taxe.

L'écart avec l'ancien est de 17 168,05 € sur le même prix affiché. Il tient entièrement aux droits ; les autres lignes sont identiques. Avec la garantie du prêt, 1 054,44 €, le neuf ressort à 6 996,24 €, soit 2,33 % du prix. La fourchette « 2 à 3 % » du neuf, démontrée plutôt qu'affirmée.

Deux précisions absentes des plaquettes. Les émoluments, eux, ne baissent pas : assis sur le prix de l'acte, TVA comprise, ils font 56 % de la facture du neuf. Et la TVA de 20 % est déjà dans le prix : 50 000 € sur 300 000 € TTC, qu'une SCI louant nu à usage d'habitation ne récupère pas. Le neuf n'est pas moins cher. Il est taxé autrement.

Échéancier des appels de fonds, garantie d'achèvement, réserves à la livraison, cas où la TVA se récupère : notre guide acheter en VEFA via une SCI.

---

9. Les quatre postes négociables — et les trois sur lesquels vous perdez votre temps

Sur 23 109,85 €, deux postes chiffrables rendent 965,70 €, soit 4,2 % de la facture. Deux autres se contrôlent plutôt qu'ils ne se négocient. Voici les quatre, dans l'ordre de rendement.

1. La remise sur les émoluments. L'article A444-174 du code de commerce autorise jusqu'à 20 % de remise sur la part de l'émolument assise au-delà de 100 000 €. Ici : (300 000 − 100 000) × 0,799 % = 1 598,00 € HT, remise maximale 319,60 € HT, soit 383,52 € TTC. Le dernier alinéa de l'article L444-2 impose un taux fixe, identique pour tous les clients de l'étude. La bonne question n'est pas « pouvez-vous faire un geste », mais « quel est votre taux de remise ». Par écrit, avant de choisir.

2. Le mobilier sorti de l'assiette. Cuisine équipée, placards, meubles de salle de bains : valorisés 8 000 € dans un inventaire estimatif annexé à l'acte, ils sortent de l'assiette des droits et de celle des émoluments. 8 000 × 6,3185 % = 505,48 € de droits, plus 8 000 × 0,799 % × 1,20 = 76,70 € d'émoluments TTC. 582,18 € économisés. Au prix d'occasion, jamais au prix neuf : une surévaluation manifeste se redresse.

3. La provision sur débours. Appelée large, par sécurité. Le décompte définitif doit vous être adressé et le trop-perçu restitué : quelques dizaines à quelques centaines d'euros, selon les pièces réellement avancées. Réclamez-le, la restitution est rarement spontanée.

4. Les honoraires libres. Ce qui n'est pas au tarif — audit d'un règlement de copropriété, montage particulier, rendez-vous de conseil facturé — suppose une convention écrite préalable. Pas de convention signée avant la prestation, pas d'honoraire dû. Sur une vente ordinaire, le montant légitime est de 0 € — et c'est celui à exiger si une ligne apparaît sans convention écrite préalable.

Et les trois sur lesquels il ne faut rien tenter. Les droits de mutation, 18 955,50 € : le taux est voté par le conseil départemental, le notaire ne fait que l'encaisser. Ne perdez pas votre temps à le négocier. Le plus gros poste est aussi le seul totalement fermé. La contribution de sécurité immobilière, 300,00 € : taxe d'État à taux unique. La TVA sur les émoluments, 640,39 € : elle suit l'émolument.

---

10. Le glossaire du devis : émolument, honoraire, débours, taxe

Les quatre familles de la section 1, plus le mot que presque aucun devis n'explique : la contribution de sécurité immobilière.

Une règle de lecture : si une ligne de votre devis ne se rattache à aucun de ces cinq mots, elle n'existe pas au tarif. Demandez son fondement.

---

11. Questions fréquentes sur les frais de notaire en SCI