Augmentation de capital par incorporation du compte courant d'associé en SCI (2026)

Au passif d'une SCI, le compte courant d'associé et le capital social se ressemblent beaucoup : dans les deux cas, c'est de l'argent mis par les associés. Juridiquement, tout les sépare. Le compte courant est une dette de la société. L'associé peut en réclamer le remboursement demain matin, sans formalité, sans préavis, sans avoir à motiver quoi que ce soit. Le capital social, lui, est un engagement définitif : il ne ressort que par une réduction de capital ou lors de la liquidation, et encore, une fois tous les créanciers payés.

Faire passer l'argent de la première ligne à la seconde, c'est donc échanger une créance disponible contre une part de propriété qui ne l'est pas. Les bénéfices sont réels : des capitaux propres négatifs redeviennent positifs, du passif exigible disparaît, et une banque qui bloquait un dossier sur un bilan décapitalisé accepte de le rouvrir. Mais deux conséquences ne sont presque jamais écrites noir sur blanc. L'opération ne se défait pas, en pratique. Et elle rebat les cartes du pouvoir — parfois brutalement, quand un seul associé convertit 80 000 € dans une SCI au capital de 1 000 €.

Le sujet de ce guide, c'est l'opération elle-même : ce qu'elle est juridiquement, les six étapes dans le bon ordre, son coût exact en 2026 (bien inférieur à ce qu'on lit encore un peu partout), les écritures, et la façon de la mener sans écraser un coassocié. Le cas chiffré de la section 8 est traité deux fois, avec les mêmes chiffres : une fois comme on le fait spontanément, une fois comme il faut le faire. L'écart pour l'associée diluée est de 19 556 €.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Code civil, décret n° 78-704 du 3 juillet 1978, CGI, BOFiP, plan comptable général). Mis à jour le 31 juillet 2026.

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1. Dette exigible ou capitaux propres : ce que l'incorporation change vraiment

Tout se joue au passif du bilan. D'un côté les capitaux propres : capital social, réserves, report à nouveau, résultat de l'exercice. De l'autre les dettes : l'emprunt bancaire, les fournisseurs, les dépôts de garantie, et le compte courant d'associé. L'incorporation fait passer un montant de la seconde colonne à la première. C'est tout. Le total du bilan ne bouge pas d'un centime, aucune trésorerie n'entre, aucune ne sort. Seule la nature juridique de la somme a changé.

Sauf que cette nature juridique, elle, change à peu près tout le reste.

La ligne qui saute aux yeux d'un banquier

Un analyste bancaire regarde deux chiffres au passif d'une SCI : le niveau des capitaux propres et le gearing, c'est-à-dire les dettes financières rapportées aux fonds propres. Prenez une SCI créée avec 1 000 € de capital, qui a acheté 400 000 € d'immeuble avec un emprunt et 80 000 € de compte courant. Cinq ou six exercices plus tard, les amortissements ont creusé le report à nouveau et les capitaux propres sont passés sous zéro. Sur le papier, la société paraît exsangue. Elle ne l'est pas du tout : les associés ont sorti 80 000 € de leur poche et la trésorerie est saine. Simplement, le bilan ne le raconte pas.

L'incorporation remet les comptes en phase avec la réalité économique. Les 80 000 € quittent la case « dette » pour la case « fonds propres » : le capital social passe de 1 000 € à 81 000 €, les capitaux propres augmentent de 80 000 € — ce qui les fait repasser largement en positif malgré le report à nouveau débiteur —, les dettes reculent d'autant et le gearing s'assainit sans qu'un euro ait bougé. Quand un dossier de prêt bancaire en SCI a été refusé au seul motif d'un bilan décapitalisé, c'est régulièrement le geste qui débloque tout.

Ce que l'associé abandonne en échange

Autant l'écrire aussi crûment que le bénéfice : l'associé qui incorpore perd trois choses, et aucune ne se récupère.

• La disponibilité. Un compte courant se rembourse par un virement, quand la trésorerie le permet et sans autre décision qu'un accord entre le gérant et l'associé. Le capital ne se rembourse que par une réduction de capital — décision collective modifiant les statuts, annonce légale, nouveau dépôt au guichet unique — ou lors de la liquidation. Précision utile : le droit d'opposition des créanciers organisé pour les sociétés commerciales par les articles L. 223-34 et L. 225-205 du Code de commerce n'a pas d'équivalent légal en société civile ; la protection des créanciers y passe par la responsabilité indéfinie des associés de l'article 1857 du Code civil.
• Le rang. Tant que la somme est en compte courant, l'associé est créancier de la SCI. Si la société est liquidée, il est payé avant tout partage entre associés ; si elle fait l'objet d'une procédure collective, il déclare sa créance comme n'importe quel créancier chirographaire. Une fois le montant incorporé, il ne récupérera rien tant que le dernier créancier n'aura pas été désintéressé.
• Les intérêts. Si la convention de compte courant prévoyait une rémunération, elle s'éteint avec la créance. L'associé échange un flux d'intérêts contractuel contre une espérance de dividendes, qui suppose un résultat distribuable et une décision d'assemblée.

La phrase à garder en tête avant tout le reste : à l'échelle de la vie normale d'une SCI, l'incorporation est un aller sans retour. Ne convertissez jamais un compte courant dont vous pourriez avoir besoin, personnellement, dans les cinq ans. Sur le fonctionnement, la rémunération et le remboursement du compte courant lui-même, tout est détaillé dans le guide compte courant d'associé en SCI.

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2. Pourquoi incorporer son compte courant — et pourquoi s'en abstenir

L'opération n'est bonne ni mauvaise en soi. Elle dépend de deux choses seulement : le besoin réel, et l'usage que vous comptez faire de cet argent dans les dix ans. Les deux colonnes, sans complaisance ni dans un sens ni dans l'autre.

Les cinq bonnes raisons

1. Des capitaux propres négatifs. Le cas de loin le plus fréquent en SCI à l'impôt sur les sociétés. Les amortissements de l'immeuble creusent un résultat comptable négatif année après année, alors même que la trésorerie se porte bien. Cinq ou six exercices plus tard, le report à nouveau débiteur a mangé le capital et les capitaux propres passent sous zéro. Aucune sanction n'est prévue pour une société civile : la procédure d'alerte des capitaux propres inférieurs à la moitié du capital ne concerne que les sociétés commerciales. Mais l'image, elle, existe bel et bien — devant un banquier comme devant un candidat au rachat de vos parts.

2. Une banque qui en fait une condition. Au deuxième ou au troisième financement, l'accord est souvent subordonné à un renforcement des fonds propres. L'incorporation coche exactement cette case, et elle a un mérite rare : elle ne demande pas un euro de trésorerie supplémentaire aux associés.

3. Un compte courant devenu illisible. Quinze ans d'avances jamais formalisées, des travaux réglés depuis le compte personnel d'un associé, deux ou trois loyers encaissés à côté : le compte 455 finit en fourre-tout dont plus personne ne sait justifier la composition. Reconstituer le solde, le faire valider par tous, puis l'incorporer, remet les compteurs à zéro une bonne fois. Si plusieurs associés sont concernés, commencez par le suivi de plusieurs comptes courants d'associés, sinon vous allez arrêter un solde global au lieu de trois soldes individuels.

4. Préparer une transmission. Un compte courant se transmet mal. Il entre dans la succession comme une créance ordinaire, à sa valeur nominale, sans décote d'aucune sorte, et il ne peut pas figurer dans une donation-partage de parts. Le capital, lui, se transmet en parts, avec les abattements de droit commun et le démembrement. Incorporer avant d'organiser une donation de parts, c'est faire porter la transmission sur toute la valeur au lieu d'une poignée d'euros de capital nominal.

5. Éteindre un argument de requalification. Un compte courant énorme en face d'un capital symbolique, c'est un signal que l'administration lit très bien. Financer une SCI par compte courant n'a évidemment rien d'illégal — c'est la norme —, mais 100 € de capital contre 300 000 € de compte courant, dans une SCI sans la moindre vie sociale, alimente le raisonnement de la société fictive. Remettre le capital à un niveau cohérent fait tomber l'argument.

Les quatre bonnes raisons de s'abstenir

1. Vous aurez besoin de cet argent. Un associé de 62 ans qui approche de la retraite, une famille qui vise l'achat d'une résidence principale, un chef d'entreprise dont la trésorerie personnelle peut se tendre du jour au lendemain : dans ces trois situations, la souplesse du compte courant vaut infiniment plus que l'esthétique d'un bilan. Se faire rembourser un compte courant, c'est un virement. Sortir du capital, c'est une procédure.

2. Le compte courant est rémunéré et cette rémunération compte pour vous. En SCI à l'IS, les intérêts servis à l'associé sont déductibles du résultat dans la limite du taux de l'article 39, 1, 3° du CGI, et imposés chez lui comme des revenus de créances. Pour un associé déjà lourdement imposé sur ses revenus fonciers, ce flux a parfois un vrai sens patrimonial. L'incorporation l'éteint.

3. Vous n'êtes pas seul et le calcul n'a pas été fait. Le meilleur motif de reporter l'assemblée de trois semaines. Tant que la répartition d'après incorporation n'a pas été modélisée, avec et sans prime d'émission, vous ne savez tout simplement pas ce que vous vous apprêtez à voter. Section 8 : une associée passe de 20 % à 0,25 % du capital en une réunion d'une demi-heure.

4. Une convention de blocage ferait l'affaire. Si l'unique objectif est de rassurer un prêteur, un engagement écrit de ne pas retirer le compte courant pendant la durée du crédit produit souvent le même effet, sans irréversibilité, sans formalité, sans un euro de frais. J'y reviens en section 10 ; le modèle de convention de compte courant d'associé contient la clause prête à adapter.

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3. Le mécanisme juridique : une augmentation de capital par compensation

Ce n'est pas un apport en numéraire nouveau

Ici, le vocabulaire n'est pas de la coquetterie : c'est lui qui commande les formalités. L'opération n'est pas un apport d'argent frais. Pas de virement, pas de dépôt de fonds sur un compte bloqué, pas d'attestation de dépôt à produire. Ce que fait l'associé tient en deux verbes : il souscrit l'augmentation de capital, puis il libère sa souscription par compensation avec la créance qu'il détient déjà sur la société.

Deux dettes réciproques s'annulent, tout simplement. La société doit 80 000 € à l'associé au titre du compte courant ; l'associé doit 80 000 € à la société au titre de sa souscription. L'article 1347 du Code civil organise cette extinction et l'article 1347-1 en fixe la condition : les deux obligations doivent être fongibles, certaines, liquides et exigibles. Toute la solidité de l'opération se joue sur ces quatre adjectifs.

Un apport en numéraire, pas un apport en nature

Voilà le point que l'on m'oppose le plus souvent, et il est faux. Non, il ne s'agit pas d'un apport en nature : la libération par compensation avec une créance liquide et exigible est traitée comme un apport en numéraire. Deux conséquences très concrètes. Aucun commissaire aux apports à désigner — la société civile ignore de toute façon cette institution, réservée aux sociétés commerciales. Et aucune évaluation à faire valider par un tiers : la créance vaut son montant nominal, l'arrêté de compte en fait foi.

Corollaire comptable : si les parts sont émises au-dessus du nominal, le supplément est une prime d'émission (compte 1041), et non une prime d'apport, réservée aux apports en nature.

Le cas du compte courant débiteur : impossible

La question revient assez souvent pour mériter une réponse écrite. Un compte courant débiteur, c'est l'associé qui doit de l'argent à la SCI, et non l'inverse. Il n'y a donc aucune créance à convertir en parts : la compensation jouerait à l'envers, ce qui ne veut rien dire. C'est un tout autre problème, avec ses propres risques, traité en détail dans le guide compte courant d'associé débiteur en SCI.

Le préalable absolu : une comptabilité à jour

On n'arrête pas un compte courant qu'on ne sait pas calculer. Les écritures doivent être complètes, lettrées, cohérentes : chaque avance identifiée, chaque remboursement pointé, chaque facture payée par l'associé rattachée à son justificatif. Rien d'insurmontable, mais rien qui s'improvise la veille de l'assemblée — la méthode est décrite dans les écritures comptables du compte courant d'associé. Si vous avez deux ou trois exercices de retard, passez par un rattrapage comptable avant de convoquer. Cela coûte toujours moins cher que la contestation du solde par un coassocié dix-huit mois plus tard.

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4. La procédure d'incorporation en six étapes

L'ordre compte, et il ne se rattrape pas. Une annonce légale publiée avant l'assemblée est bonne à jeter — et à repayer. Des statuts déposés sans procès-verbal reviennent en rejet. L'enchaînement correct, le voici.

Étape 1 — L'arrêté de compte courant

La pièce fondatrice de tout le dossier. C'est aussi celle qu'on expédie en trois lignes, neuf fois sur dix. L'arrêté de compte est pourtant un document simple : une page, signée par le gérant d'un côté et par l'associé titulaire du compte de l'autre, qui constate le solde à une date déterminée. Ce qu'il doit contenir :

• l'identité complète de l'associé et le rappel de sa qualité ;
• la date d'arrêté, qui doit être proche de l'assemblée — quelques semaines au maximum ;
• le solde créditeur en principal, en chiffres et en lettres ;
• le sort des intérêts courus : inclus dans le montant arrêté, ou laissés en compte ? Les deux sont possibles, mais le choix doit être écrit ;
• la mention expresse que la créance est certaine, liquide et exigible, et qu'elle n'est grevée d'aucune convention de blocage ni d'aucun nantissement ;
• l'accord de l'associé pour qu'elle soit affectée à la libération de sa souscription.

Agrafez-y le grand livre du compte 455 édité à la même date : la pièce devient très difficile à contester, y compris deux ans plus tard devant un juge ou un vérificateur. C'est exactement ce que sort en un clic un logiciel de comptabilité de SCI tenu à jour.

Étape 2 — Vérifier la majorité, puis convoquer

Avant d'envoyer la moindre convocation, ouvrez les statuts de la SCI et relisez la clause de modification statutaire. L'article 1836 du Code civil donne la règle par défaut : « Les statuts ne peuvent être modifiés, à défaut de clause contraire, que par accord unanime des associés. » Sans clause, donc, unanimité. Beaucoup de statuts de SCI aménagent le point et retiennent les deux tiers, les trois quarts, parfois la majorité simple des parts. Ce qui s'applique chez vous, c'est ce que disent vos statuts — pas un modèle glané sur un forum.

Deuxième garde-fou, celui-là presque toujours oublié : le second alinéa du même article 1836, aux termes duquel « en aucun cas, les engagements d'un associé ne peuvent être augmentés sans le consentement de celui-ci ». Règle d'ordre public, qu'aucune clause statutaire ne contourne. En clair : personne ne peut être forcé de souscrire l'augmentation. Chacun souscrit s'il le veut, pour le montant qu'il veut.

La convocation, elle, ne se négocie pas. L'article 40 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 impose, à peine de nullité en cas de grief, un envoi par lettre recommandée, quinze jours au moins avant la réunion — le délai se comptant de la date d'expédition et non de réception (Cass. ch. mixte, 16 décembre 2005, n° 04-10.986, qui a fixé le point de départ du délai à la date d'expédition de la lettre recommandée, le jour de l'envoi ne comptant pas). Contrairement à d'autres dispositions du décret, l'article 40 ne réserve aucune « clause contraire » : traitez le délai de quinze jours et la lettre recommandée comme un minimum, que les statuts peuvent allonger ou renforcer, jamais abaisser. Seule exception prévue par le texte : l'article 43 du même décret écarte l'application des articles 40 à 42 lorsque tous les associés sont gérants. Le texte exige en outre un ordre du jour rédigé « de telle sorte que le contenu et la portée des questions qui y sont inscrites apparaissent clairement sans qu'il y ait lieu de se reporter à d'autres documents ». Écrivez donc « augmentation du capital social par incorporation de compte courant d'associé et modification corrélative des statuts ». Pas « questions diverses » : une résolution votée hors ordre du jour ne tient pas. Les formes de convocation et de tenue sont reprises en détail dans l'assemblée générale de SCI.

L'alinéa 2 du même article 40 ajoute une obligation qu'on néglige : dès la convocation, le texte des résolutions proposées et tout document utile à l'information des associés doivent être tenus à leur disposition au siège, chaque associé pouvant en réclamer l'envoi. Le plus simple reste de tout joindre à la convocation — résolutions, arrêté de compte, projet de statuts modifiés. C'est le prolongement direct du droit d'information de l'associé, et c'est aussi du pur bon sens procédural. Un coassocié qui découvre en séance qu'il va tomber de 20 % à 0,25 % du capital repartira avec de très bons arguments pour attaquer la délibération.

Étape 3 — L'assemblée générale extraordinaire

Quatre résolutions distinctes, votées dans cet ordre. Ne les fusionnez pas en une seule : chacune sert à prouver quelque chose de différent.

1. Constatation de la créance : l'assemblée prend acte de l'arrêté de compte et constate que la créance de M. X sur la société s'élève à tel montant, et qu'elle est certaine, liquide et exigible.
2. Augmentation de capital : décision d'augmenter le capital d'un montant déterminé, par création d'un nombre déterminé de parts nouvelles d'une valeur nominale déterminée, assorties le cas échéant d'une prime d'émission d'un montant unitaire déterminé.
3. Souscription et libération : constatation que M. X souscrit l'intégralité des parts nouvelles et les libère intégralement par compensation avec sa créance, dont l'extinction est constatée à due concurrence.
4. Modification statutaire et pouvoirs : modification des articles des statuts relatifs au capital et à la répartition des parts, et pouvoirs donnés au gérant (ou au porteur d'un original) pour accomplir les formalités.

Étape 4 — Le procès-verbal et les statuts mis à jour

Le procès-verbal, c'est la pièce que liront le greffe aujourd'hui, un vérificateur dans quatre ans et un acquéreur de parts dans dix. Dix mentions, aucune facultative :

Restent les statuts, à refondre sur trois articles : celui des apports, qui mentionne l'apport nouveau libéré par compensation ; celui du capital, qui porte le nouveau montant et le nouveau nombre de parts ; et l'article ou l'annexe de répartition, à réécrire intégralement. Rien de spécifique à cette opération : la mécanique générale figure dans modifier les statuts d'une SCI.

Étape 5 — L'annonce légale

Le changement de capital se publie dans un support habilité à recevoir des annonces légales du département du siège, et il se publie avant le dépôt de la formalité, jamais après. L'avis reprend la dénomination, la forme, le capital ancien et nouveau, le siège, le numéro unique d'identification, l'organe qui a décidé et la date de la décision. Pour la rédaction mot à mot et le choix du support, direction l'annonce légale de SCI.

Étape 6 — Le dépôt au guichet unique de l'INPI

Toutes les modifications passent désormais par le guichet unique de l'INPI. Quatre pièces : le formulaire renseigné en ligne, le procès-verbal d'AGE, les statuts mis à jour certifiés conformes par le gérant, l'attestation de parution de l'annonce légale. L'article R. 123-66 du Code de commerce vous laisse un mois à compter de la décision pour demander l'inscription modificative. Formalité validée, le nouveau capital apparaît sur l'extrait d'immatriculation.

Ce qu'on oublie une fois sur deux : mettre à jour le registre des mouvements de parts et le tableau de répartition interne. Des statuts justes et un suivi de gestion faux, et vous appliquez deux ans plus tard une clé de répartition du résultat périmée sur vos déclarations — avec autant de rectificatives à la clé. Le modèle de suivi des parts de SCI règle la question en cinq minutes.

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5. Le coût réel d'une augmentation de capital en 2026

Les droits d'enregistrement sont nuls

Bonne nouvelle, et information étonnamment mal relayée. Depuis l'article 26 de la loi de finances pour 2019 (loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018), l'article 810, I du CGI prévoit que les apports sont enregistrés gratuitement. Les droits fixes de 375 €, portés à 500 € pour les sociétés au capital d'au moins 225 000 €, que prévoyait l'ancien article 810, I ? Remplacés par la gratuité par cette même réforme.

Conclusion pratique : si un article, un devis ou un prestataire vous annonce encore « 375 € de droit fixe », ou « 500 € au-delà de 225 000 € de capital », l'information a sept ans de retard. Vous ne devez rien à ce titre. Et il y a mieux. Depuis le 1^er janvier 2021, l'acte constatant une augmentation de capital en numéraire n'a même plus à être présenté à la formalité obligatoire de l'enregistrement : l'article 67 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 a réécrit l'article 635, 1, 5° du CGI en ce sens. Comme la libération par compensation d'une créance liquide et exigible est assimilée à un apport en numéraire, elle profite de la dispense — vous déposez directement au guichet unique. Seuls les apports en nature restent soumis à l'enregistrement obligatoire.

Attention à ne pas transposer à l'apport d'un immeuble. La gratuité vise l'apport pur et simple. L'apport à titre onéreux — typiquement l'immeuble apporté avec l'emprunt qui le finance — est soumis, pour sa fraction onéreuse, au régime des mutations à titre onéreux d'après la nature des biens apportés (BOI-ENR-AVS-10-20). Et même en apport pur et simple, l'article 809, I, 3° du CGI assimile à une mutation à titre onéreux l'apport d'un immeuble ou de droits immobiliers fait à une personne morale passible de l'IS par une personne qui ne l'est pas. On sort du sujet : tout est dans l'apport d'immeuble à une SCI.

Ce que vous paierez réellement

Une précision sur l'annonce légale, parce que le chiffre circule de travers. Le forfait de 191 € HT qu'on lit partout, c'est celui de la constitution d'une SCI en métropole. Il ne s'applique pas ici. Les avis de modification ont leurs propres forfaits, fixés par l'arrêté du 19 novembre 2021 relatif à la tarification et aux modalités de publication des annonces judiciaires et légales, dans sa rédaction issue de l'arrêté du 19 novembre 2025 en vigueur depuis le 1^er janvier 2026. Pour une modification du montant du capital social : 136 € HT en métropole, 158 € HT à La Réunion et à Mayotte. Une réserve, et elle a un coût. Le forfait suppose un avis portant sur cette seule modification. Regroupez capital et siège, ou capital et changement de gérant, et la tarification bascule au caractère — de 0,189 à 0,239 € HT selon le département. C'est une raison de plus pour ne pas empiler les sujets dans une même assemblée.

Faut-il un notaire ? Non. Une augmentation de capital de société civile par compensation de créance se constate par acte sous signature privée, point. La différence avec la cession de parts de SCI est majeure : depuis le 27 juin 2026, l'article 1865-1 du Code civil, créé par l'article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, exige que la cession de parts d'une personne morale à prépondérance immobilière soit constatée par acte notarié, par acte d'avocat contresigné ou, dans les seuls cas où il y est légalement habilité, par acte sous seing privé rédigé par un expert-comptable — à peine de nullité. Une augmentation de capital n'est pas une cession : elle crée des parts nouvelles, elle n'en transfère aucune, et le texte ne la vise pas. Réserve d'usage : si votre opération s'insère dans une réorganisation plus large qui déplace aussi des parts existantes, faites relire le montage. Ces mouvements-là, eux, tombent en plein dans l'article 1865-1.

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6. Les écritures comptables de l'incorporation et l'impact sur la liasse

Après tout ce formalisme, la partie comptable va vous paraître dérisoire : une écriture, un débit, un ou deux crédits. Voici comment la passer, puis ce qu'elle déplace, état par état, sur la liasse fiscale.

L'écriture de base

Date de comptabilisation : celle de l'assemblée générale extraordinaire. C'est ce jour-là que la compensation opère et que les parts sont réputées libérées — pas à la date du dépôt INPI, ni à celle de l'arrêté de compte.

Et c'est fini. Pas un compte de charge, pas un compte de produit : le compte de résultat n'est pas touché. Un virement interne au passif, rien d'autre. Le total du bilan est rigoureusement le même avant et après.

La variante avec prime d'émission

Quand les parts sont émises au-dessus du nominal — la section 8 explique pourquoi c'est presque toujours ce qu'il faut faire —, la contrepartie se ventile sur deux comptes au lieu d'un.

La prime d'émission loge dans les capitaux propres sans être du capital social au sens strict. Elle n'apparaît ni au registre, ni dans l'annonce légale comme capital ; elle pourra plus tard être incorporée au capital ou distribuée selon les règles des réserves. Pour un banquier, en revanche, la distinction est sans objet : prime ou capital, c'est du fonds propre, et le ratio s'améliore de la même façon.

Le sort des intérêts courus

Votre convention de compte courant prévoit des intérêts ? Alors il faut trancher, au moment de l'arrêté, entre deux options.

• Les intérêts sont inclus dans le montant incorporé. Ils ont alors été comptabilisés en charge (compte 6615) et portés au crédit du compte 455 avant l'incorporation. Ils suivent le sort du principal. Attention : ils restent imposables entre les mains de l'associé au titre de l'année de leur inscription en compte, l'incorporation n'y change rien.
• Les intérêts sont exclus et laissés en compte. Le compte 455 conserve alors un solde résiduel après l'opération, ce qui est parfaitement admissible. Il faut simplement que l'arrêté de compte et le procès-verbal le disent clairement, pour éviter que le solde résiduel soit un jour interprété comme une erreur d'écriture.

Un rappel qui a sa place ici. En SCI à l'IS, la déduction des intérêts de compte courant est plafonnée par l'article 39, 1, 3° du CGI : taux effectif moyen pratiqué par les établissements de crédit pour des prêts à taux variable aux entreprises d'une durée initiale supérieure à deux ans, publié trimestriellement au BOFiP (BOI-BIC-CHG-50-50-30). Pour un exercice de douze mois clos le 31 décembre 2025, le plafond ressort à 4,55 % ; pour les clôtures du 31 mai au 29 juin 2026, à 4,34 %. Pour les périodes suivantes, prenez le dernier taux effectivement publié — ne recalculez pas votre propre moyenne, elle ne vous protégera de rien. Et le plafond s'apprécie compte par compte : pas de compensation entre associés. En SCI à l'IR, on change de logique : article 31, I, 1°, d du CGI et condition d'emploi des fonds, détaillés dans les charges déductibles en SCI.

L'impact sur la liasse fiscale

Pour une SCI à l'IS, l'opération se lit sur plusieurs états de la liasse fiscale 2033 :

En SCI à l'IR, l'incorporation ne change rien à la déclaration 2072 de l'exercice : le résultat foncier est identique au centime près. En revanche elle modifie la clé de répartition entre associés à compter du jour de l'assemblée, et c'est là que les erreurs se logent. Suite dans la section 7, et pour le mécanisme complet, la répartition du résultat entre associés.

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7. Le vrai piège : la redistribution du pouvoir

La section que personne ne lit avant l'assemblée et que tout le monde relit après. Une incorporation de compte courant n'est pas une écriture neutre : quand un seul associé détient un compte courant, c'est une émission de parts nouvelles à son seul profit. Sa quote-part monte, celle des autres descend. Sans qu'aucun d'eux n'ait vendu quoi que ce soit.

Pourquoi l'effet est brutal en SCI, et pas ailleurs

Faites le test dans une SARL au capital de 50 000 € : incorporer 30 000 € fait passer un associé de 50 % à 68,75 %. Significatif, mais on discute. Maintenant faites-le dans une SCI au capital de 1 000 € — un capital symbolique, ce qui est la norme et rarement une erreur, comme l'explique le capital social d'une SCI. Incorporer 80 000 € y multiplie le capital par 81. Celui qui incorpore ressort avec 98,8 % du capital : 8 000 parts sur 8 100. Les autres ne pèsent plus rien. Le fondement est l'article 1843-2 du Code civil : les droits de chaque associé dans le capital sont proportionnels à ses apports, y compris lors d'une augmentation. Et puisque la proportionnalité se calcule sur les apports, c'est la valeur d'émission retenue qui décide de tout.

Rien d'accidentel là-dedans. C'est la conséquence arithmétique d'un choix parfaitement rationnel à la création : un capital minuscule, un financement par comptes courants. Sauf que ce choix transforme, dix ans plus tard, une opération présentée comme « technique » en prise de contrôle — le plus souvent sans que personne ne l'ait voulu.

Ce que la dilution emporte concrètement

• La répartition du résultat. L'article 1844-1 du Code civil rend la part de chaque associé dans les bénéfices et dans les pertes proportionnelle à sa part dans le capital social, sauf clause contraire — étant précisé que les clauses léonines, qui attribuent à un associé la totalité du profit ou l'exonèrent de toute contribution aux pertes, sont réputées non écrites. Diluer un associé, c'est donc réduire sa quote-part de revenus fonciers ou de dividendes.
• Le droit de vote. Attention à une idée reçue : en société civile, le droit de vote n'est pas légalement proportionnel aux parts. L'article 1852 du Code civil renvoie aux statuts et, à défaut de stipulation, à l'unanimité. En pratique, la quasi-totalité des statuts de SCI attribuent une voix à chaque part : c'est là que la dilution mord. Vérifiez ce que disent vos statuts.
• La valeur des parts. Chaque part existante représente désormais une fraction beaucoup plus faible de l'actif net. C'est arithmétique, et c'est le cœur du préjudice quand aucune prime d'émission n'a été prévue.
• La responsabilité aux dettes. L'article 1857 du Code civil rend les associés d'une SCI indéfiniment responsables des dettes sociales, à proportion de leur part dans le capital — responsabilité conjointe et non solidaire, et subsidiaire au sens de l'article 1858, le créancier devant d'abord poursuivre vainement la société. Celui qui incorpore monte donc sa part de risque personnel en même temps que sa part de capital. Le mécanisme complet est détaillé dans la responsabilité des associés de SCI.
• Les seuils statutaires. Franchir la barre des deux tiers ou des trois quarts change la nature du pouvoir : celui qui les atteint peut désormais modifier seul les statuts, si les statuts prévoient une majorité qualifiée. C'est un point à modéliser avant l'assemblée.

Les limites juridiques : jusqu'où peut-on aller ?

Diluer n'est pas illicite : une augmentation de capital régulièrement votée reste valable même si elle écrase un minoritaire. Deux garde-fous, tout de même.

L'abus de majorité. Est abusive la délibération prise contrairement à l'intérêt social et dans l'unique dessein de favoriser les majoritaires au détriment des minoritaires. Une augmentation massive, sans prime d'émission, votée alors que la société n'a aucun besoin de fonds propres et dans le seul but de neutraliser un associé encombrant : on est exactement dans la définition. Le contentieux et ses issues sont décrits dans l'abus de majorité et de minorité en SCI.

L'exigence d'unanimité. À ne pas perdre de vue : sans clause statutaire contraire, l'article 1836 du Code civil impose l'accord unanime pour modifier les statuts. Autrement dit, dans beaucoup de SCI, le minoritaire dispose d'un veto pur et simple. Le conflit glisse alors sur le terrain de l'abus de minorité, et je n'ai jamais vu ce terrain-là produire une issue rapide. Anticipez : la prime d'émission se négocie autour d'un café avant l'assemblée, pas au milieu du vote.

Les quatre parades

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8. Cas chiffré complet : trois associés, deux scénarios

La situation de départ

SCI Lauriers, à l'impôt sur les sociétés, trois associés, un immeuble. Rien d'exotique : c'est le profil le plus banal qui soit.

La banque exige un renforcement des fonds propres avant d'instruire le financement d'un second bien. Alice et Bruno décident donc d'incorporer la totalité de leurs comptes courants. Claire n'a jamais rien avancé : elle n'incorpore rien. Tout le monde est de bonne foi et personne ne cherche à léser personne. Regardons ce qui se passe.

Scénario 1 — Émission à la valeur nominale (la méthode spontanée)

L'assemblée crée les parts nouvelles à la valeur nominale historique : 10 € la part. C'est le réflexe de tout le monde — « nos parts font 10 €, on continue à 10 € ». Calcul : 80 000 € / 10 € = 8 000 parts nouvelles, 6 000 pour Alice et 2 000 pour Bruno.

Capital social après opération : 8 100 × 10 € = 81 000 €. Écriture : débit 455 pour 80 000 €, crédit 101 pour 80 000 €.

Maintenant, chiffrons ce que ça coûte à Claire. Après l'opération, l'actif net de la SCI vaut 400 000 − 220 000 = 180 000 €, puisque les comptes courants ont quitté le passif. Divisé par 8 100 parts : 22,22 € la part. Claire en détient 20, soit 444 €. La veille, ces mêmes 20 parts valaient 20 000 €.

Scénario 2 — Émission avec prime (la méthode qui tient)

Cette fois, l'assemblée commence par valoriser la part. Actif net revenant au capital avant opération : 100 000 € pour 100 parts, soit 1 000 € la part. Les parts nouvelles sont donc émises à 1 000 € : 10 € de nominal, 990 € de prime d'émission.

Alice souscrit 60 000 / 1 000 = 60 parts. Bruno souscrit 20 000 / 1 000 = 20 parts. Au total 80 parts nouvelles.

Capital social après opération : 180 × 10 € = 1 800 €. Prime d'émission : 80 × 990 € = 79 200 €. Total incorporé : 80 000 €, comme dans le scénario 1.

Les deux scénarios côte à côte

Ce qu'il faut en retenir. Les deux scénarios injectent exactement les mêmes 80 000 € de fonds propres. La banque est aussi satisfaite dans un cas que dans l'autre. Le seul écart, c'est la répartition — et 19 556 € qui changent de mains. Prendre le scénario 1 quand le scénario 2 était à portée de main, c'est s'exposer à un contentieux d'associés pour strictement aucun gain.

Valoriser la part sans payer une expertise ? Actif net réévalué = valeur vénale des immeubles (avis de valeur d'agence, comparables notariés) − dettes financières restant dues − comptes courants − autres dettes. Vous divisez par le nombre de parts, et c'est réglé. Pour une SCI patrimoniale classique, cette approche suffit — à une condition : datez la valeur retenue et justifiez-la dans le procès-verbal. Les méthodes plus fines sont développées à propos du rachat de parts par la SCI, où l'article 1843-4 du Code civil ouvre en outre le recours à un expert en cas de désaccord.

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9. La fiscalité de l'associé et de la société

Après trois sections de mises en garde, en voici une qui rassure : fiscalement, l'incorporation ne coûte rien. Ni à l'associé, ni à la société. Encore faut-il comprendre pourquoi, et surtout ne pas rater le seul effet différé qui compte — la majoration du prix de revient des parts, qui se manifestera dix ans plus tard.

Pour l'associé personne physique : aucun revenu imposable

Une incorporation n'est pas un revenu. Avant, l'associé détenait une créance de 60 000 €. Après, il détient des parts pour la même valeur. Il n'a rien encaissé, son patrimoine n'a pas grossi d'un euro, il n'y a aucun enrichissement à imposer. Ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux.

Une seule réserve, sur les intérêts. Inscrits en compte courant, ils sont des revenus de créances imposables au titre de l'année de leur inscription, que vous les incorporiez ensuite ou non. Ce n'est pas l'incorporation qui déclenche l'impôt : il était déjà dû.

L'effet différé : votre prix de revient augmente

Le point à noter quelque part et à ne jamais perdre, parce qu'il ne servira que dans très longtemps. Le prix de revient fiscal des parts est majoré du montant incorporé. Reprenons Alice : ses 50 parts d'origine avaient un prix de revient de 500 €. Après incorporation de ses 60 000 €, ses 110 parts affichent un prix de revient global de 60 500 €.

À la revente, la plus-value se calculera sur cette base majorée. Faisons la comparaison honnêtement : sans incorporation, Alice aurait cédé des parts à prix de revient quasi nul (500 €) tout en récupérant à côté 60 000 € de compte courant, en franchise totale d'impôt. Avec incorporation, les 60 000 € se retrouvent dans le prix de cession, mais son prix de revient les absorbe. Au bout du compte, l'addition fiscale est en principe la même.

Chaque régime est développé à part, du côté de la plus-value en SCI et de la plus-value en SCI à l'IS. La consigne opérationnelle, elle, tient en une ligne : archivez le procès-verbal avec le montant incorporé et sa date. C'est cette feuille de papier qui justifiera votre prix de revient dans dix ans, quand plus personne ne se souviendra de l'opération.

Pour la SCI : aucun produit imposable

La comparaison qui compte est celle avec l'abandon de créance. L'abandon est un produit, qui gonfle le résultat imposable d'une SCI à l'IS. L'incorporation, non : l'écriture reste cantonnée entre le compte 455 et les comptes 101 et 1041, aucun compte de produit n'est mouvementé. C'est d'ailleurs l'argument décisif quand un associé veut laisser son argent définitivement dans la société. Renoncer à sa créance lui coûte de l'impôt sur les sociétés. L'incorporer ne lui coûte rien.

Le cas de l'associé personne morale

Quand le compte courant appartient à une société — une holding, typiquement, comme dans les guides holding immobilière et parts de SCI détenues par une holding à l'IS —, deux points méritent un coup d'œil :

• La sortie d'actif de la créance. Chez l'associé personne morale, la créance sort de l'actif et des titres de participation y entrent pour la même valeur. L'opération est en principe neutre. Elle ne l'est plus si la créance avait fait l'objet d'une dépréciation : la reprise de provision est alors un produit imposable chez l'associé.
• La qualification des titres reçus. Les parts nouvelles s'inscrivent selon leur destination, en titres de participation ou en titres de placement, avec les conséquences que l'on sait sur les plus-values et l'imputation. Autre chantier connexe : la quote-part de résultat d'une SCI à l'IR détenue par une personne morale relève de l'article 238 bis K du CGI — sujet traité dans la SCI avec un associé personne morale.

Le point de vigilance : l'aller-retour capital / compte courant

Incorporer en mars pour réduire le capital en octobre, sans pertes à absorber, ressemble beaucoup à un montage artificiel — surtout si le seul intérêt de la séquence est fiscal, ou destiné à faire bonne figure devant un prêteur le temps d'un dossier. L'administration a la procédure de l'abus de droit pour ça, décrite dans l'abus de droit en SCI. Ma règle est simple : si vous incorporez, incorporez pour de bon.

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10. Les alternatives à l'incorporation du compte courant

Une modification statutaire irréversible mérite qu'on vérifie d'abord si quelque chose de plus léger ne ferait pas le même travail. Trois fois sur dix, la réponse est oui.

La convention de blocage, souvent suffisante

De loin la piste la plus négligée. L'associé s'engage par écrit — envers la société, et souvent directement envers la banque — à ne réclamer aucun remboursement de son compte courant pendant une durée déterminée, en général celle du prêt. La créance existe toujours, mais elle n'est plus exigible. Résultat : la plupart des analystes bancaires la retraitent en quasi-fonds propres dans leurs ratios.

Le bilan est flatteur : zéro euro, zéro formalité, réversible au terme, aucun effet sur la répartition du capital. Le défaut tient en une phrase : le retraitement dépend de la politique de l'établissement, et rien n'oblige une banque à s'en contenter. D'où le réflexe à avoir avant de lancer la machine lourde — un mail à votre conseiller, une réponse en deux jours, et vous savez. Le modèle de convention de compte courant d'associé contient la clause de blocage prête à adapter.

La fausse bonne idée : l'abandon de créance « pour faire simple »

Renoncer purement et simplement à son compte courant a l'air plus rapide qu'une modification statutaire. C'est en réalité la voie la plus chère du lot. Dans une SCI à l'IS, l'abandon est un produit imposable : abandonner 80 000 €, c'est créer 80 000 € de résultat imposable et payer l'IS correspondant — sur une opération qui n'a rapporté aucune trésorerie à personne. L'incorporation atteint exactement le même objectif de fonds propres, pour zéro impôt. Le choix ne se discute pas longtemps.

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11. Checklist et six erreurs fréquentes

Tout ce qui précède, ramené à deux listes à cocher. Puis les six erreurs que je vois revenir le plus souvent : toutes se règlent avant l'assemblée, aucune ne se rattrape après.

La checklist complète

Erreur 1 — Incorporer sans arrêté de compte

Le procès-verbal indique « le compte courant de M. X, soit environ 80 000 € ». Ce mot « environ » vous poursuivra. Deux ans après, un coassocié conteste le chiffre, ou un vérificateur demande la justification de la créance. Sans arrêté daté, signé et adossé au grand livre, la libération des parts n'est tout bonnement pas prouvée. Coût du remède : dix minutes et deux signatures, avant l'assemblée.

Erreur 2 — Créer les parts à la valeur nominale

La plus onéreuse de toutes, et pratiquement toujours commise de bonne foi. Émettre à 10 € des parts qui en valent 1 000, c'est transférer gratuitement du patrimoine des non-souscripteurs vers les souscripteurs. Entre membres d'une même famille pleinement d'accord, la discussion est ouverte — à condition d'avoir en tête que ce transfert de valeur peut s'analyser en libéralité, avec ce que cela emporte. Partout ailleurs : prime d'émission, sans exception.

Erreur 3 — Convoquer sans avoir relu la clause de majorité

On convoque, on vote à la majorité des parts, on dépose. Le greffe rejette — ou pire, il ne rejette pas, et la délibération reste attaquable pendant des années. L'article 1836 du Code civil impose l'unanimité à défaut de clause contraire. Relire vos statuts : deux minutes. Un contentieux entre associés : deux ans.

Erreur 4 — Ne pas répercuter l'opération sur le suivi des parts

Statuts corrects, dépôt INPI validé, dossier impeccable. Mais le tableau interne de répartition et le registre des mouvements n'ont pas bougé d'une ligne. L'exercice suivant, la clé de répartition appliquée sur la déclaration est encore celle d'avant l'opération : chaque associé se retrouve imposé sur une quote-part fausse, et il faut sortir les rectificatives. Le suivi annuel et l'approbation des comptes sont l'endroit où ce contrôle se fait.

Erreur 5 — Incorporer un compte courant dont on aura besoin

Aucune règle de droit n'est violée, et c'est pourtant celle qui fait le plus mal. L'argent au capital n'en sort plus. Une réduction de capital non motivée par des pertes, c'est une décision collective modifiant les statuts — donc l'unanimité si vos statuts n'ont rien aménagé —, une annonce légale, un nouveau dépôt au guichet unique. Et si un crédit est en cours, la banque n'a certes aucun droit d'opposition légal en société civile, mais sa convention peut parfaitement faire de la réduction de capital un cas d'exigibilité anticipée. Une seule question à se poser avant de signer : ai-je besoin de cette somme dans les cinq ans ?

Erreur 6 — Confondre incorporation et abandon de créance

Les deux font disparaître le compte courant du passif. Une seule est fiscalement neutre. En SCI à l'IS, l'abandon crée un produit imposable à hauteur de la somme abandonnée. Le raccourci « je renonce à mon compte courant, ça revient au même » coûte, sur 80 000 €, plusieurs milliers d'euros d'IS qui n'avaient aucune raison d'être payés.

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12. FAQ — Incorporation du compte courant au capital d'une SCI