Hypothèque sur un bien détenu en SCI : 1 114 € ou 2 805 €, le devis ligne par ligne

L'hypothèque est le droit que la banque prend sur l'immeuble de la société civile immobilière — pas sur vous. Sur un prêt de 240 000 €, les deux garanties possibles ne coûtent pas le même prix : 1 114 € pour l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, 2 805 € pour l'hypothèque conventionnelle. L'écart, 1 691 €, ne vient pas des honoraires du notaire, identiques dans les deux cas, mais d'une seule taxe. Ce guide décompose les deux devis, dit qui a le pouvoir de signer et quand la mainlevée ne coûte rien.

Cette page commence après l'accord de la banque. Si vous en êtes encore au dossier, aux taux ou à un refus, lisez d'abord notre guide obtenir un prêt bancaire en SCI en 2026.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app. Chaque montant a été recalculé sur le tarif applicable (Code civil, Code de commerce, CGI). Mis à jour le 31 août 2026.

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1. Ce qu'une hypothèque donne à la banque, et ce qu'elle ne touche pas

La SCI ne perd ni la propriété du bien, ni les loyers, ni la libre gestion. Les juristes parlent de sûreté réelle : une garantie attachée à une chose (du latin res), non à une personne. Tant que les échéances tombent, rien ne change. Le jour où elles cessent, la banque fait vendre et se paie avant les autres créanciers.

La banque en tire deux pouvoirs. Droit de préférence : sur le prix de vente, elle passe devant les créanciers non inscrits — à une exception près, et elle est fréquente (chapitre 2). Droit de suite : si la SCI vend, l'hypothèque suit l'immeuble chez l'acquéreur, tenu dans la limite de l'inscription (art. 2454 du Code civil).

L'hypothèque n'engage pas le patrimoine personnel des associés : c'est un droit sur une chose, pas une obligation de plus. Leur responsabilité reste celle de l'article 1857 du Code civil — indéfinie, non solidaire, à proportion des parts — et subsidiaire (art. 1858).

Deux garanties voisines circulent en SCI. La caution personnelle expose le patrimoine privé du signataire ; le nantissement de parts frappe les titres, et le défaut s'y joue autrement.

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2. Vos deux options, et pourquoi le mot « privilège » est mort le 1er janvier 2022

Une banque qui finance l'achat propose l'une des deux garanties suivantes.

L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers. Elle naît de la loi, sous deux conditions : l'acte de prêt authentique constate que la somme servait à acquérir, et la quittance du vendeur, le paiement avec les fonds empruntés (art. 2402, 2° du Code civil). Elle ne garantit donc qu'un prix d'acquisition, le jour de l'acquisition.

L'hypothèque conventionnelle. Elle naît d'un contrat passé devant notaire (art. 2409 du Code civil, qui soumet le mandat d'hypothéquer à la même forme). Elle garantit n'importe quelle dette, sur n'importe quel immeuble détenu.

Jusqu'au 31 décembre 2021, la première s'appelait privilège de prêteur de deniers — le « PPD » qui traîne encore dans les offres de prêt. L'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 l'a converti en hypothèque légale spéciale au 1er janvier 2022, en renumérotant le droit des sûretés.

Le mot a changé, et le fond avec. L'ancien privilège prenait rang rétroactivement au jour de la vente, s'il était publié vite. Fini : le rang se prend désormais au jour de l'inscription (art. 2418 du Code civil). Entre la signature et la publication, un autre créancier peut s'intercaler — au risque du notaire, tenu de publier sans délai.

Le même article 2418 tranche un cas que les guides ignorent : deux inscriptions prises le même jour. L'hypothèque légale l'emporte sur la judiciaire et la conventionnelle. Entre légales, elles concourent — sauf celle du vendeur, qui passe avant celle du prêteur de deniers. Face à un crédit-vendeur, la banque n'est donc pas première.

Une exception échappe même à l'inscription, et elle est fréquente. L'hypothèque légale du syndicat des copropriétaires, pour les charges impayées, en est dispensée (art. 2418, al. 2, et 2402, 3°). Elle prime toutes les autres pour l'année courante et les deux dernières années échues. Pour les années antérieures, elle vient en concours avec le vendeur et le prêteur de deniers. Sur un lot en copropriété — le cas le plus courant en SCI — des charges impayées passent donc avant la banque.

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3. Le tableau au centime : 240 000 € garantis, les deux sûretés ligne par ligne

Une SCI achète un immeuble ancien et emprunte 240 000 €. Voici les deux devis, avec l'article qui fonde chaque ligne.

Le détail de l'émolument, tranche par tranche, puisque personne ne le montre. Un émolument est la part réglementée de la rémunération du notaire, fixée par arrêté pour toute la France. Barème de l'article A444-143 du Code de commerce, en vigueur depuis le 1er mars 2020 : 1,290 % jusqu'à 6 500 €, 0,532 % jusqu'à 17 000 €, 0,355 % jusqu'à 60 000 €, 0,266 % au-delà. Sur 240 000 € : 6 500 × 1,290 % = 83,85 € ; 10 500 × 0,532 % = 55,86 € ; 43 000 × 0,355 % = 152,65 € ; 180 000 × 0,266 % = 478,80 €. Soit 771,16 € hors taxes, 925,39 € TTC.

Les deux dernières lignes sont celles que les devis noient sous « frais et débours ». Le notaire perçoit un émolument par prestation nommée au tableau 5. Ici deux : la réquisition de publication (n° 188), 18,87 €, et le bordereau d'inscription (n° 191), 7,54 €. Soit 26,41 € HT, 31,69 € TTC (article A444-171 du Code de commerce). Plus un débours : les renseignements hypothécaires, 12 € par immeuble (art. 881 D du CGI). Le tarif ne prévoit aucun forfait « frais divers » : si votre devis en porte un, demandez son numéro.

L'écart entre les deux colonnes est de 1 691,00 €, et il tient à une seule taxe. L'article 844 du CGI taxe à 0,70 % « les inscriptions d'hypothèques judiciaires ou conventionnelles », et elles seules. L'hypothèque légale spéciale ne supporte donc qu'une taxe fixe de 25 €, que les simulateurs oublient en annonçant zéro. S'y greffe le prélèvement pour frais d'assiette de 2,14 % (art. 1647, V-b du CGI) : 0,70 % × 1,0214 = 0,715 %, soit 1 716,00 € sur 240 000 €.

Un détail à vérifier sur l'offre de prêt. La taxe se liquide sur « les sommes garanties en capital, intérêts et accessoires » portées au bordereau, et beaucoup de banques y majorent le capital d'environ 20 %. À 288 000 €, la taxe passe à 2 059,20 € et la contribution de sécurité immobilière à 144,00 € : l'hypothèque conventionnelle atteint 3 172,28 €, soit 367,20 € de plus. Les émoluments, eux, ne bougent pas.

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4. Frais d'hypothèque : le devis qu'il faut savoir contester

Le tarif comporte deux barèmes voisins. L'article A444-143 vise les prêts et ouvertures de crédit ordinaires, aux taux ci-dessus ; l'article A444-139 vise les « prêts hypothécaires destinés à financer une activité professionnelle », à un barème presque doublé : 2,128 % / 0,878 % / 0,585 % / 0,439 %.

Sur le même prêt de 240 000 € : 6 500 × 2,128 % = 138,32 € ; 10 500 × 0,878 % = 92,19 € ; 43 000 × 0,585 % = 251,55 € ; 180 000 × 0,439 % = 790,20 €. Soit 1 272,26 € HT, 1 526,71 € TTC, contre 925,39 € TTC au barème ordinaire. Une erreur de barème coûte 601,32 € TTC sur un seul acte.

Le raisonnement qui y mène est séduisant, et faux : une SCI qui achète pour louer échappe au crédit immobilier du Code de la consommation, donc son prêt serait professionnel, donc barème majoré. Deux codes, deux notions, aucun renvoi. Le critère du tarif est la destination des fonds, jamais la forme sociale de l'emprunteur.

La preuve est dans le tarif. L'article A444-142 vise les prêts viticole, agricole et maritime — professionnels sans discussion — et les taxe à son propre barème, identique au barème bas de l'article A444-143 : 1,290 / 0,532 / 0,355 / 0,266 %. Le tarif n'oppose donc pas « professionnel » à « particulier ». Réserve d'honnêteté : il ne définit nulle part l'« activité professionnelle », et pour des murs loués à une société qui y exploite, la ligne redevient discutable.

Autre point : on ne paie pas deux fois, sauf quand on garantit pour autrui. L'article A444-136 tarife l'acte d'affectation hypothécaire (n° 123 du tableau 5). Il appelle un quart des émoluments de l'acte principal quand l'affectation est consentie par un tiers dans cet acte, la totalité s'il n'y a pas d'acte principal, la moitié dans les autres cas. La ligne de partage n'est donc pas l'acte séparé, mais le tiers. Pour la SCI qui affecte son propre immeuble, la réponse est dans l'article A444-143, qui tarife « le prêt, l'obligation avec ou sans garantie » : l'émolument est le même avec l'hypothèque et sans elle. Un seul est dû, et un devis qui en facture deux doit s'expliquer.

Et voici ce que presque personne ne demande. L'article A444-174 du Code de commerce autorise une remise allant jusqu'à 20 % sur la part de l'émolument assise au-delà de 100 000 €. Ici, (240 000 − 100 000) × 0,266 % = 372,40 € HT, d'où une remise maximale de 74,48 € HT, soit 89,38 € TTC. Ce n'est pas un marchandage : le dernier alinéa de l'article L444-2 du Code de commerce impose que le taux de remise d'un notaire soit fixe et identique pour tous ses clients, dans la limite des 20 % de l'article R444-10. La bonne question n'est donc pas « pouvez-vous faire un geste », mais « quel est votre taux de remise » — demandez-le par écrit.

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5. Ce que le prêteur de deniers ne peut pas garantir — et le calcul du panachage

L'hypothèque légale spéciale ne garantit que le prix payé au vendeur. Tout le reste en est exclu : travaux, construction, part d'une vente en état futur d'achèvement appelée après la signature, refinancement, trésorerie. Sur ces montants, restent l'hypothèque conventionnelle et sa taxe de 0,715 %.

D'où la question que pose tout projet de rénovation : une hypothèque conventionnelle sur l'ensemble, ou deux garanties panachées ? Projet de 400 000 € : 310 000 € d'acquisition dans l'ancien, 90 000 € de travaux. Hypothèse du tableau : deux prêts distincts, donc deux actes — ce que fait toute banque qui sépare le prêt d'acquisition du prêt travaux.

Le panachage fait économiser 1 988,50 €. Il coûte 159,31 € de plus en émoluments, chacun des deux actes repartant de la première tranche, et 43,69 € de plus en formalités. Mais la taxe tombe de 2 860,00 € à 668,50 € : 2 191,50 € gagnés. Et l'écart se creuse encore avec un prêt unique portant les deux sûretés. L'émolument de l'article A444-143 est assis sur le prêt, pas sur la garantie (n° 137 du tableau 5) : il ne se compte alors qu'une fois. Le panachage revient à 2 391,99 €, et l'économie à 2 147,81 €.

Deux réserves. La banque doit accepter deux garanties — elle le fait volontiers, son risque est identique. Et le montage n'a de sens que si l'acquisition domine : quand les travaux pèsent plus que le prix, l'économie fond. Pour des murs d'entreprise, l'arbitrage se pose entre l'emprunt et le crédit-bail immobilier, dont nous comparons le coût à celui d'un prêt.

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6. Qui peut hypothéquer l'immeuble de la SCI, et avec quelle autorisation

Hypothéquer l'immeuble social est l'acte le plus lourd qu'un gérant puisse signer seul. Ses pouvoirs (art. 1849 du Code civil) sont traités dans notre guide le gérant peut-il vendre un bien de la SCI sans les associés ?. Appliqués à la garantie, ils donnent trois conséquences.

Un. La question n'est pas « le gérant a-t-il le droit », mais « l'objet social couvre-t-il l'hypothèque ». Beaucoup d'objets se limitent à « l'acquisition, la gestion et la location d'immeubles ». Un notaire prudent y verra l'hypothèque qui finance l'acquisition, mais discutera toute autre. La rédaction qui ferme le débat vise la faculté d'emprunter et de consentir toutes garanties — voir notre guide sur la rédaction de l'objet social d'une SCI.

Deux. Ce que le notaire et la banque vont réclamer. Les statuts à jour, un extrait d'immatriculation récent, et, si les statuts imposent une autorisation, le procès-verbal qui l'a donnée. Ce procès-verbal n'est pas du confort : c'est la seule pièce qui protège le gérant. Il ne coûte rien — ni dépôt au greffe, ni annonce légale, une feuille signée et datée avant l'acte. Zéro euro contre un engagement de 240 000 € et, à défaut, la responsabilité personnelle du gérant sur ses biens. Notre guide sur l'assemblée générale de SCI et la rédaction des procès-verbaux donne la décision à voter.

Trois, et c'est le nœud : opposable à la banque n'est pas opposable entre associés. Si l'acte entre dans l'objet social, la société est engagée envers la banque, même si le gérant a passé outre une autorisation statutaire : la banque n'a pas à lire vos statuts. À l'intérieur, la clause violée produit tous ses effets — responsabilité, révocation, réparation. L'associé mécontent ne fera pas tomber l'hypothèque : il se retournera contre le gérant.

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7. Hypothéquer l'immeuble pour la dette d'un tiers : ne faites pas ça

Le montage revient souvent. Une SCI détient les murs, une société d'exploitation les occupe, la banque prête à l'exploitation et demande l'hypothèque. Variante familiale : la SCI garantit l'emprunt d'un associé. Les juristes appellent cela une sûreté réelle pour autrui, et le Code civil lui a donné un régime en 2022 (art. 2325) : une garantie prise sur le bien de quelqu'un qui ne doit rien.

Le créancier n'a d'action que sur le bien affecté. La SCI n'est pas débitrice, elle risque son immeuble et rien d'autre. Sauf que « rien d'autre » vaut tout son actif quand elle ne détient qu'un bien. Chiffrez-le avant de signer : un immeuble de 600 000 € affecté à un prêt de 180 000 € consenti à l'exploitation, c'est 3,3 fois la dette mise en jeu. À l'impayé, le bien est vendu en entier ; la SCI touche le solde du prix et a perdu son seul actif. L'acte coûte aussi plus cher : l'affectation étant consentie par un tiers, elle appelle un quart des émoluments de l'acte principal (art. A444-136, 1°), soit environ 183 € TTC ici.

Le texte renvoie à des règles du cautionnement : articles 2299, 2302 à 2305-1, 2308 à 2312 et 2314. Trois sont utiles. Le recours de la SCI contre le débiteur après paiement (art. 2308 et 2309). Le bénéfice de discussion, qui l'autorise à exiger que la banque poursuive d'abord l'exploitation avant de saisir l'immeuble (art. 2305 et 2305-1). Sa décharge, enfin, quand le créancier a laissé perdre un droit dans lequel elle aurait pu être subrogée, c'est-à-dire prendre sa place pour se faire payer (art. 2314). Le renvoi donne pourtant moins qu'il n'y paraît : l'article 2299, devoir de mise en garde du prêteur professionnel, ne protège que la caution personne physique. Une SCI, personne morale, est traitée comme un professionnel du risque.

Deux fragilités propres à la société civile s'ajoutent. L'acte doit entrer dans l'objet social, et garantir la dette d'une autre société n'a rien d'évident pour une SCI qui acquiert et loue. Il doit aussi respecter l'intérêt social — l'intérêt propre de la société, distinct de celui de ses associés. La sanction n'est pas théorique. Pour la Cour de cassation, n'est pas valide la sûreté accordée par une société civile en garantie de la dette d'un associé lorsqu'elle est de nature à compromettre l'existence même de la société. Elle est alors contraire à l'intérêt social, et il en est ainsi même lorsque l'acte entre dans l'objet statutaire (Cass. com., 23 septembre 2014, n° 13-17.347, publié au Bulletin). Un objet social bien rédigé ne sauve donc pas le montage : l'hypothèque tombe.

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8. Durée de l'inscription hypothécaire et coût réel de la mainlevée

L'inscription n'est pas éternelle. Quand le capital se rembourse à échéances déterminées, elle s'éteint au plus tard un an après la dernière, dans la limite de cinquante ans (art. 2429 du Code civil). Passé ce terme, faute de renouvellement, elle cesse de produire effet (art. 2430) : c'est la péremption. Automatique, gratuite, sans avertissement.

La mainlevée est l'acte par lequel le créancier accepte la radiation avant cette date. Aucun texte ne l'impose : c'est l'acquéreur qui l'exige.

Le chiffrage, sur notre dossier. Prêt de 240 000 € sur 20 ans souscrit en 2026, immeuble revendu en 2034 : l'inscription court jusqu'en 2047, et aucun acquéreur ne signera sans mainlevée. Son émolument (art. A444-141 du Code de commerce) n'est pas proportionnel, malgré le mot employé par le texte : 78 € jusqu'à 77 090 € inscrits, 150 € au-delà. Ici 150 € HT, soit 180 € TTC. S'ajoute la contribution de sécurité immobilière de radiation. Le principe est un taux de 0,10 % sur les sommes radiées (art. 881 J du CGI, alinéa 1), soit 240,00 €. Le troisième alinéa du même article ouvre par dérogation un taux de 0,05 %, soit 120,00 €, quand la radiation est requise selon l'article 2436, alinéa 3, du Code civil : dépôt d'une copie authentique de l'acte notarié constatant l'accord du créancier. Restent la mention en marge (n° 188, art. A444-171) à 22,64 € TTC et les renseignements hypothécaires à 12,00 € (art. 881 D du CGI). Total : 454,64 € au tarif de principe, 334,64 € par la voie dérogatoire.

Retenez l'ordre de grandeur, il contredit ce qui circule : 455 € sur 240 000 €, soit 0,19 % du capital, et 335 € si la dérogation joue. Les fourchettes de « 0,3 à 0,7 % » lues partout donneraient 720 à 1 680 €. Elles surestiment le coût d'un facteur un et demi à quatre.

Le cas où vous ne devez rien, et où personne ne le dira. Une SCI a emprunté en 2004 sur 15 ans, dernière échéance en 2019 : l'inscription a cessé de produire effet en 2020 au plus tard. Elle vend en 2026 : rien à radier, rien à payer. D'où le réflexe : demandez l'état hypothécaire avant de signer un devis de mainlevée. C'est l'extrait du fichier immobilier qui liste les inscriptions grevant le bien, leur montant et leur date de péremption. Douze euros (art. 881 D du CGI) pour en économiser 455.

Notre guide sur la vente d'un immeuble détenu en SCI replace la mainlevée parmi les frais de sortie.

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9. Vendre, refinancer ou inscrire une seconde hypothèque sur le bien

Vendre est possible, et courant. Le notaire séquestre le prix, paie le créancier inscrit, obtient son accord à la radiation, puis remet le solde. Si le prix ne solde pas le prêt, la banque doit donner son accord — parfois contre un remboursement partiel.

Une seconde hypothèque prend rang après la première. Le second prêteur regarde la valeur disponible : la valeur vénale du bien — son prix de marché à la revente — moins le capital restant dû. Sur un bien estimé 400 000 € avec 240 000 € dus, elle vaut 160 000 €. Mais avec une décote de sécurité de 20 %, il raisonne sur 320 000 €, donc sur 80 000 €. C'est ce calcul, pas un interdit, qui bloque la plupart des demandes.

Le refinancement déclenche presque toujours une nouvelle inscription. Deux voies évitent pourtant la double dépense, et aucun simulateur ne les propose. La subrogation du nouveau prêteur dans l'hypothèque existante (art. 1346-2 du Code civil), qui suppose un acte d'emprunt et une quittance notariés. Le rechargement ensuite, si l'acte constitutif l'a prévu et si l'hypothèque a été prise à des fins professionnelles (art. 2416). À défaut, le nouveau prêteur inscrit la sienne et l'ancienne est levée : 2 805 € plus 455 €, soit 3 260 € à intégrer à la rentabilité d'un rachat. Notre guide sur la renégociation et le rachat de crédit d'une SCI compare les deux voies.

Et si la SCI ne paie plus ? La banque exige tout le capital d'un coup, puis fait vendre le bien aux enchères sous le contrôle du juge, le prix étant réparti selon le rang des créanciers. Le détail est ailleurs : la SCI ne peut plus payer son emprunt et la saisie immobilière d'un bien détenu en SCI.

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10. Hypothèque ou caution d'organisme : le seuil de bascule

La banque propose parfois une caution délivrée par un organisme spécialisé : plutôt qu'inscrire une garantie sur l'immeuble, elle achète celle d'un tiers. Ni acte notarié, ni taxe, ni mainlevée. Réserve immédiate : certains organismes refusent les personnes morales, et réclament alors la caution personnelle du gérant.

Le coût mêle une commission acquise et une participation à un fonds mutuel, partiellement restituée à la fin. Les barèmes varient et nous ne publions pas de chiffres non vérifiés. Voici en revanche les seuils à ne pas dépasser, sur toute la durée du prêt de 240 000 € :

Confrontez ce coût net à deux jeux de seuils, selon ce que vous comptez faire du bien. Prêt mené jusqu'à son terme : sous 1 114 € — 0,46 % du capital — la caution bat le prêteur de deniers, et sous 2 805 € — 1,17 % — elle bat la conventionnelle. Revente anticipée probable : la mainlevée s'ajoute à l'hypothèque, et les seuils montent à 1 569 € et 3 260 €. Entre les deux seuils, si le prêteur de deniers est possible, il gagne.

Voici où notre conseil se retourne contre le réflexe habituel. Pour des travaux, une construction ou un refinancement, le prêteur de deniers est hors jeu et la conventionnelle coûte 1,17 % du capital. Une caution correctement tarifée devient le meilleur choix, même s'il faut changer de banque. Refuser par principe, parce qu'« une hypothèque, c'est du solide », coûte de l'argent pour rien.

La déductibilité pèse aussi dans l'arbitrage : la question est traitée en fin de page. Poste par poste dans nos charges déductibles en SCI, écritures dans comptabiliser un emprunt en SCI.

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11. Les erreurs qui coûtent le plus cher, chiffrées une à une

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12. Questions fréquentes sur l'hypothèque en SCI