Passer une SCI de l'IR à l'IS : délai, coût réel et retour en arrière (2026)

Une société civile immobilière — une SCI — est par défaut soumise à l'impôt sur le revenu, l'IR. Elle peut opter pour l'impôt sur les sociétés, l'IS : une lettre, aucun frais, et une facture annuelle divisée par six, dividende compris, sur le cas déroulé en section 5 — mais très lourde le jour où l'immeuble est vendu. Ce qui tranche n'est ni votre tranche d'imposition, ni la taille de vos loyers : c'est de savoir si vous vendrez cet immeuble, ou s'il restera dans la société jusqu'à la transmission. Si le principe n'est pas arbitré, lisez d'abord notre comparatif SCI à l'IR ou à l'IS : lequel choisir. Cette page-ci traite l'exécution : le délai, le jour J, le coût différé, le retour arrière.

Mis à jour le 25 août 2026. Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, sur textes consolidés vérifiés à la source (Légifrance, BOFiP).

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1. Ce que « passer sa SCI à l'IS » veut dire exactement

Une SCI à l'impôt sur le revenu est translucide : elle calcule un résultat, mais elle ne paie pas d'impôt dessus. Ce résultat est réparti entre les associés au prorata de leurs parts — leur quote-part — et chacun l'ajoute à ses propres revenus. Un associé dont la tranche marginale d'imposition, c'est-à-dire le taux qui frappe son dernier euro de revenu, est à 41 % supporte donc 41 % d'impôt plus 17,2 % de prélèvements sociaux sur sa part de loyers, soit 58,2 %.

Opter pour l'impôt sur les sociétés fait de la SCI un contribuable à part entière. Elle paie son propre impôt : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà (art. 219, I-b du CGI). Surtout, elle peut amortir l'immeuble : déduire chaque année une fraction de son prix, ce qui est impossible en location nue à l'impôt sur le revenu. En contrepartie, l'argent qui ressort de la société devient un dividende, taxé une seconde fois.

Le taux de 15 % n'est pas automatique, et c'est la première chose qu'on oublie. Il suppose un chiffre d'affaires sous 10 millions d'euros — jamais un problème ici. Il suppose aussi un capital entièrement libéré, détenu à 75 % au moins par des personnes physiques. Or beaucoup de SCI ont un capital souscrit sans jamais l'avoir versé : promis, mais jamais appelé. Tout le bénéfice passe alors à 25 %. Sur une SCI qui dégage 42 500 € de bénéfice, l'écart se chiffre à 4 250 € par an — 6 375 € d'impôt d'un côté, 10 625 € de l'autre. Versez le capital avant la clôture.

Ce qui ne change pas mérite d'être dit, parce que beaucoup l'ignorent : la société reste une société civile immobilière. Mêmes statuts, même objet, même SIREN, mêmes associés, même responsabilité. Il ne s'agit pas d'une transformation en société commerciale — cela, c'est un autre sujet, traité dans notre guide sur la transformation d'une SCI en SARL ou en SAS, qui exige un acte, un greffe et une annonce légale. L'option à l'IS ne coûte pas un euro de formalité.

La seule question qui tranche vraiment

L'IS ne supprime pas l'impôt : il le déplace. Chaque euro d'amortissement déduit aujourd'hui réapparaît dans la plus-value du jour où l'immeuble sera vendu. Tant que l'immeuble reste dans la société, ce report est un cadeau. Le jour où il en sort, il se retourne.

D'où la question à se poser avant toute simulation : cet immeuble sera-t-il vendu, ou gardé jusqu'à la transmission des parts ? Une SCI patrimoniale qui destine son bien aux enfants et une SCI de rendement qui revendra dans huit ans n'ont pas le même arbitrage, même avec des associés à la même tranche d'imposition. La section 6 chiffre les deux, jusqu'à l'euro.

Question secondaire, mais qui compte : l'argent doit-il sortir chaque année ? Si les loyers financent votre vie courante, il faudra distribuer, donc payer la seconde couche. S'ils remboursent un emprunt, elle n'arrive jamais.

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2. Comment opter pour l'IS, et la seule date qui compte

L'option est ouverte à toute société civile qui n'est pas déjà soumise à l'impôt sur les sociétés, par le 3 de l'article 206 du CGI. Aucune condition de taille, de patrimoine ni de chiffre d'affaires. Une seule contrainte, mais elle est stricte : la date.

L'option doit être notifiée avant la fin du troisième mois de l'exercice au titre duquel elle s'applique (art. 239, 1 du CGI). Ce n'est pas trois mois avant l'exercice, ni trois mois après sa clôture : trois mois après son ouverture. L'option rétroagit alors au premier jour de cet exercice.

Trois conséquences pratiques. La première : une SCI à exercice civil qui n'a pas écrit avant le 31 mars ne peut plus rien pour l'année en cours. La prochaine échéance utile est le 31 mars de l'année suivante, pour un effet rétroactif au 1^er janvier de cette même année. La deuxième : rien ne se rattrape après coup. Une lettre du 2 avril 2027 ne vaut pas pour 2027 ; elle ne vaut pour rien. La troisième : il s'agit d'une date limite, pas d'une date d'ouverture. Rien n'interdit donc d'écrire en avance, à condition de désigner sans ambiguïté l'exercice visé. Envoyer la notification en décembre 2026 pour l'exercice 2027 est plus sûr que de l'envoyer le 30 mars.

Qui signe, et ce que contient la lettre

L'article 350 F de l'annexe III au CGI fixe le contenu exact de la notification. Il est plus exigeant qu'on ne le croit : désignation de la société, adresse de son siège, puis les nom, prénoms et adresse de chacun des associés et la répartition du capital entre eux. La lettre s'adresse au service des impôts du lieu du principal établissement. Le texte n'impose pas d'y mentionner l'exercice de prise d'effet. Écrivez-le quand même, en toutes lettres : c'est cette phrase qui prouvera plus tard à partir de quand l'option joue. La signature obéit aux statuts et, à défaut de clause, réunit l'ensemble des associés.

Sur le plan sociétaire, l'option excède la gestion courante : à défaut de clause statutaire l'attribuant au gérant ou à une majorité qualifiée, elle relève de l'unanimité des associés (art. 1852 du Code civil). Et attention au sens de ce mot. La Cour de cassation a jugé, le 5 janvier 2022, que l'unanimité de l'article 1852 vise tous les associés de la société, et non les seuls présents ou représentés en assemblée (Cass. 3^e civ., 5 janvier 2022, n° 20-17.428, publié). Une décision votée à l'unanimité des seuls présents, en l'absence d'un associé, est donc attaquable — mais plus automatiquement annulable. Depuis le 1^er octobre 2025, l'article 1844-12-1 du Code civil, issu de l'ordonnance n° 2025-229 du 12 mars 2025, soumet toute nullité à un triple test. Le demandeur doit avoir un intérêt personnel à agir, l'irrégularité doit avoir réellement pesé sur la décision, et l'annulation ne doit pas entraîner de conséquences excessives pour la société. L'action se prescrit désormais par deux ans (art. 1844-14). Lisez vos statuts avant de convoquer quoi que ce soit : beaucoup prévoient une majorité pour les décisions fiscales, ce qui simplifie considérablement les choses. Notre guide sur l'assemblée générale de SCI détaille la convocation et le procès-verbal.

L'option ne se déduit jamais d'un comportement. Une SCI qui aurait déposé des liasses 2065 pendant des années sans jamais notifier son option n'est pas à l'IS : elle est restée à l'impôt sur le revenu, et ses déclarations sont à refaire. La chambre criminelle de la Cour de cassation l'a rappelé le 8 mars 2023 (n° 22-82.404) en refusant de retenir la fraude fiscale contre un gérant dans cette situation, faute d'option valablement exercée. Conservez la preuve de la notification aussi longtemps que la société existe.

Coût des formalités, pour clore le sujet : 0 €. Ni droit d'enregistrement, ni greffe, ni annonce légale. Vos seuls euros iront aux honoraires du premier bilan.

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3. Ce que coûte le jour du passage : 33 450 € en théorie, 0 € en pratique

Le principe fait peur, et il est souvent servi tel quel : le changement de régime fiscal est traité comme une cessation d'entreprise (I de l'article 202 ter du CGI). La logique est de solder le régime qui s'arrête. Sont imposés les bénéfices non encore taxés, les provisions devenues sans objet, et surtout les plus-values latentes : la valeur prise par l'immeuble depuis son achat, alors même que personne ne l'a vendu.

Le second alinéa du même texte écarte cette imposition immédiate à deux conditions cumulatives : qu'aucune modification ne soit apportée aux écritures comptables, et que l'imposition de ces plus-values reste possible sous le nouveau régime. Une SCI qui bascule à l'IS et inscrit ses immeubles pour ce qu'elle les a payés remplit les deux. C'est le cas de la quasi-totalité des dossiers.

Cas chiffré — la SCI Kléber, 33 450 € de facture théorique, 0 € payé

Nadia et son frère détiennent une SCI à parts égales. Elle a acheté en 2010 un immeuble 200 000 €, avec 14 000 € de frais d'acquisition réels. En 2027, il en vaut 420 000 €. Ils optent pour l'IS au titre de l'exercice 2027.

Ce que coûterait l'imposition immédiate. Le calcul suit le régime des plus-values immobilières des particuliers, celui qui s'appliquait encore la veille. Prix d'acquisition retenu : 200 000 € majorés du forfait de frais de 7,5 % (15 000 €) et du forfait de travaux de 15 % ouvert au-delà de cinq ans de détention (30 000 €), soit 245 000 €. Plus-value brute : 420 000 − 245 000 = 175 000 €. Après dix-sept ans de détention, l'abattement atteint 72 % pour l'impôt (12 années à 6 %, art. 150 VC du CGI). Les prélèvements sociaux suivent une cadence plus lente, écrite dans un autre texte : 19,8 % ici (12 années à 1,65 %, VI de l'art. L136-7 du code de la sécurité sociale). Impôt : 49 000 × 19 % = 9 310 €. Prélèvements sociaux : 140 350 × 17,2 % = 24 140 €. La base imposable restant sous 50 000 €, la surtaxe de l'article 1609 nonies G ne s'applique pas. Total théorique : 33 450 €.

Ce qu'ils paient réellement le jour de l'option : 0 €. L'immeuble entre au bilan pour 214 000 €, son prix de revient, les écritures ne sont pas retouchées, l'atténuation joue de plein droit.

Il n'y a pourtant aucun cadeau là-dedans, et c'est le point que l'on lit rarement ailleurs. L'atténuation ne fait pas disparaître les 206 000 € de plus-value accumulés depuis 2010. Elle les fait changer de camp : ils quittent le régime des particuliers, avec ses abattements et son exonération à 22 et 30 ans, pour celui des plus-values professionnelles, qui n'a aucun abattement. Nadia n'a donc pas évité 33 450 € d'impôt. Elle a échangé cette facture contre une autre, bien plus lourde, exigible le jour de la vente. La section 6 la chiffre.

Ce qui fait sauter l'atténuation

Deux situations, l'une volontaire, l'autre subie. La première : réévaluer l'immeuble à sa valeur de marché pour amortir sur une base plus haute. Cela modifie les écritures, fait tomber la condition, et rend toute la plus-value latente immédiatement imposable. La seconde : une opération qui empêcherait d'imposer cette plus-value ensuite, comme un transfert à une entité hors du champ de l'impôt français.

Dans ce cas précis, ne faites pas ça, et voici le calcul complet plutôt que l'intuition. Payer 33 450 € au comptant relève la valeur d'entrée de 206 000 €. Mais le terrain, qui ne s'amortit jamais, absorbe une part de cette revalorisation : sur une répartition de 20 % de terrain, seuls 164 800 € s'ajoutent réellement à la base amortissable. Au taux de 15 %, cela rapporte 24 720 € d'économie d'impôt ; au taux de 25 %, 41 200 €. Dans les deux cas, l'économie s'étale sur quarante ans. Elle vaut donc bien moins que son montant affiché, et elle disparaît d'un coup si vous vendez tôt ou si vous renoncez à l'IS. Payer 33 450 € aujourd'hui pour récupérer 24 720 € sur quarante ans est une perte sèche. Le calcul ne devient gagnant que si la société reste durablement dans la tranche à 25 % et garde l'immeuble très longtemps.

Le résultat courant de la dernière période à l'impôt sur le revenu, lui, reste imposable normalement chez les associés. Et le changement de régime déclenche deux obligations distinctes, toutes les deux à soixante jours, qu'il ne faut confondre ni entre elles ni avec le délai d'option.

• La déclaration de résultat de la période qui s'arrête : soixante jours (art. 201, 3 du CGI, sur renvoi du I de l'article 202 ter). Pour une SCI, c'est la déclaration 2072, et la doctrine le dit expressément (BOI-IS-CHAMP-40 n° 40, rescrit RES n° 2011/23, à jour du 23/11/2022).
• Le bilan d'ouverture du premier exercice à l'IS : soixante jours également. C'est une obligation distincte, posée par le III de l'article 202 ter, qui impose de « produire le bilan d'ouverture de la première période d'imposition ou du premier exercice au titre duquel le changement prend effet ».

Prenons une SCI à exercice civil qui opte au titre de 2027. La 2072 de 2026 et le bilan d'ouverture au 1^er janvier 2027 sont tous deux dus vers le 1^er mars 2027 — au lieu de mai pour la première, en temps ordinaire. C'est ce délai de soixante jours que beaucoup de pages confondent avec celui de l'option. Le premier compte les jours depuis le changement, le second les mois depuis l'ouverture de l'exercice. Et c'est le premier qui commande le calendrier réel : soixante jours ne suffisent pas à découper un immeuble en composants. D'où la règle : commencez l'évaluation avant de signer la lettre.

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4. Le premier bilan à l'IS : ce qui entre, et à quelle valeur

La SCI n'avait jusqu'ici qu'un cahier de recettes et de dépenses. Elle doit désormais tenir une comptabilité d'engagement : les loyers se comptabilisent quand ils sont dus, pas quand ils sont encaissés. Le résultat se détermine désormais d'après le I de l'article 209 du CGI, qui renvoie aux règles des bénéfices industriels et commerciaux (art. 34 à 45). Quant à l'obligation de tenir cette comptabilité, elle est fiscale et non commerciale — elle vient de l'article 54 du CGI et de l'article 38 quater de l'annexe III, qui impose le plan comptable général. Une SCI n'étant jamais commerçante, les articles L123-12 et suivants du code de commerce ne la visent pas, contrairement à ce qu'on lit souvent : d'où l'absence de tout dépôt des comptes au greffe, même à l'IS.

Ce bilan d'ouverture est dû dans les soixante jours du changement de régime (III de l'art. 202 ter, vu plus haut). Trois décisions le structurent, et elles se prennent une seule fois :

• La valeur d'entrée : le prix de revient d'origine, c'est-à-dire le prix payé augmenté des frais d'acquisition. C'est la conséquence directe de l'atténuation vue plus haut.
• La ventilation terrain / construction : le terrain ne s'amortit jamais. Sa part varie de 10-15 % en zone rurale à 40-50 % dans Paris intra-muros, et c'est le premier poste redressé en contrôle. Notre guide sur la valeur du terrain en SCI détaille les trois méthodes admises et les justificatifs à conserver.
• Le découpage en composants : gros œuvre, toiture et façade, installations techniques, agencements, chacun avec sa propre durée. La durée à retenir est la durée réelle d'utilisation du composant. Le BOFiP publie une grille de référence (BOI-ANNX-000115, à jour du 13 octobre 2014). Son origine mérite d'être connue : c'est une étude sectorielle réalisée par les organismes de logements sociaux. Elle est couramment reprise, mais le BOFiP la donne pour ce qu'elle est — un repère auquel « il est possible de se référer » (BOI-BIC-CHG-20-10-10), jamais un barème imposé. Une SCI peut s'en prévaloir, elle n'est pas tenue de la suivre. La méthode complète est traitée dans notre guide de l'amortissement en SCI à l'IS et le plan d'amortissement pas à pas.

Un point contre-intuitif pour les immeubles anciens : les durées se comptent à partir de l'entrée dans le régime, sur la durée d'utilisation qui reste, et non sur la durée d'origine. Un immeuble des années 1990 qui bascule à l'IS en 2027 amortit son gros œuvre sur ce qu'il lui reste à vivre, pas sur cinquante ans. La base est plus faible qu'une valeur de marché, mais elle s'écoule plus vite. Pour la mécanique complète de ce premier exercice, voyez notre page dédiée au bilan d'ouverture d'une SCI.

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5. Ce que le passage à l'IS change ensuite, poste par poste

Cas chiffré — la SCI Marbeuf, première année

Karim et sa sœur, tous les deux dans la tranche à 41 %. Leur SCI achète en 2027 un petit immeuble récent : 280 000 € dans l'acte, 20 000 € de frais, soit 300 000 € de prix de revient, dont 60 000 € de terrain. Loyers 21 000 € par an, charges 4 000 €, intérêts d'emprunt 5 000 €. Ils notifient l'option le 12 février 2027, pour l'exercice 2027.

À l'impôt sur le revenu : résultat foncier de 21 000 − 4 000 − 5 000 = 12 000 €, réparti entre les deux associés. Chacun supporte 41 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 58,2 %. Impôt total : 12 000 × 58,2 % = 6 984 €.

À l'impôt sur les sociétés, les 240 000 € de bâti se découpent en quatre composants. Gros œuvre : 120 000 € sur 50 ans, soit 2 400 €/an. Toiture et façade : 36 000 € sur 25 ans, 1 440 €/an. Installations techniques : 48 000 € sur 20 ans, 2 400 €/an. Agencements : 36 000 € sur 12 ans, 3 000 €/an. Annuité totale : 9 240 €. Résultat imposable : 12 000 − 9 240 = 2 760 €. Impôt à 15 % : 414 €. Ce taux de 15 % suppose ici, comme dans tous les calculs de cette page, un capital entièrement libéré. Si la SCI tombe à 25 %, l'impôt passe à 690 € et l'écart brut annuel à 6 294 € au lieu de 6 570 €.

Écart brut : 6 570 € par an, et il tient douze ans, jusqu'à la fin de l'amortissement des agencements. L'annuité tombe ensuite à 6 240 €, puis 3 840 € à partir de la vingt et unième année, puis 2 400 €.

Trois réserves d'honnêteté, dont la dernière joue contre nous. Les intérêts d'emprunt sont figés, alors qu'ils diminuent en réalité : le résultat monte donc progressivement des deux côtés. Les 2 346 € qui restent après impôt ne sont pas non plus dans la poche des associés. Pour les en sortir, il faut un dividende, taxé à 31,4 % : 12,8 % de prélèvement forfaitaire, la « flat tax », et 18,6 % de prélèvements sociaux depuis l'imposition des revenus 2025. Il reste alors 1 609 €.

La troisième mérite son propre calcul, parce qu'elle allège la colonne « impôt sur le revenu » et que presque aucun comparatif ne la pose. Une partie de la CSG payée sur les revenus fonciers se déduit du revenu global de l'année suivante : 6,8 points sur les 17,2 % (art. 154 quinquies, II du CGI). Sur 12 000 € de résultat foncier, cela fait 816 € de CSG déductible, donc 335 € d'impôt en moins à la tranche de 41 %. Le vrai coût annuel à l'impôt sur le revenu n'est pas 6 984 € mais 6 649 €. Le taux réel de ponction est de 55,4 %, pas 58,2 %.

Le solde, une fois les deux corrections posées : 6 649 € d'un côté, 1 151 € de l'autre. L'écart annuel réel est donc de 5 498 €, et non de 6 570 €. C'est ce chiffre-là qu'il faut retenir : il compare deux montants effectivement sortis de la poche des associés.

Les tableaux qui suivent restent à 58,2 %, par souci de lisibilité. Voici l'effet exact de la correction sur trente ans : l'impôt cumulé à l'impôt sur le revenu tombe de 209 520 € à 199 470 €. Le gain de l'IS sans revente se réduit donc de 139 481 € à 129 431 €, et son surcoût avec revente s'aggrave de 115 890 € à 125 940 €. Dans les deux scénarios, la correction pousse vers l'impôt sur le revenu. Elle ne renverse aucune conclusion. Le mécanisme est détaillé dans notre page sur la CSG déductible des revenus de SCI.

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6. Le vrai coût du passage à l'IS est à la revente : 10, 20 et 30 ans

On reprend la même SCI et on la suit jusqu'au bout, dans les deux régimes. Hypothèses : l'immeuble vaut 400 000 € au bout de dix ans, 520 000 € au bout de vingt, 640 000 € au bout de trente. Aucun composant n'est remplacé — dans la vraie vie il l'est, ce qui recrée de la base amortissable et déplace un peu le trait, en faveur de l'IS.

Côté impôt sur le revenu

La plus-value se calcule sur un prix d'acquisition majoré des forfaits : 280 000 + 21 000 (frais, 7,5 %) + 42 000 (travaux, 15 % au-delà de cinq ans) = 343 000 €.

• 10 ans : plus-value de 57 000 €. Abattement de 30 % pour l'impôt, 8,25 % pour les prélèvements sociaux. 39 900 × 19 % = 7 581 €, plus 52 298 × 17,2 % = 8 995 €. Total 16 576 €.
• 20 ans : plus-value de 177 000 €. Abattement de 90 % et 24,75 %. 17 700 × 19 % = 3 363 €, plus 133 193 × 17,2 % = 22 909 €. Total 26 272 €.
• 30 ans : exonération totale, d'impôt comme de prélèvements sociaux. Total 0 €.

Côté impôt sur les sociétés

La plus-value professionnelle se calcule sur la valeur nette comptable, c'est-à-dire ce qui reste de l'immeuble au bilan une fois retranchés tous les amortissements déjà déduits. Amortissements cumulés : 92 400 € à dix ans, 160 800 € à vingt ans, 192 000 € à trente ans. La valeur nette comptable tombe donc à 207 600 €, puis 139 200 €, puis 108 000 €.

• 10 ans : 400 000 − 207 600 = 192 400 € de plus-value. Impôt : 42 500 × 15 % + 149 900 × 25 % = 43 850 €.
• 20 ans : 520 000 − 139 200 = 380 800 €. Impôt : 6 375 + 84 575 = 90 950 €.
• 30 ans : 640 000 − 108 000 = 532 000 €. Impôt : 6 375 + 122 375 = 128 750 €.

Deux précisions de méthode, parce qu'elles reviennent en commentaire. Il n'existe plus, pour une société soumise à l'IS, de régime de faveur des plus-values à long terme sur les immeubles : la totalité du gain entre dans le résultat courant et suit les taux de l'article 219. Et l'année de la vente, le résultat d'exploitation consomme une part de la tranche à 15 %. Sur notre SCI, il pousse 2 760 € de plus-value du taux de 15 % vers celui de 25 %, soit 276 € d'impôt en plus la première année. À vingt ans, l'annuité ayant baissé, le résultat monte à 5 760 € et le supplément à 576 € ; à trente ans, 9 600 € et 960 €. Nous l'avons négligé : cela ne déplace aucune conclusion.

Il reste à faire remonter ce prix de vente aux associés, sinon il dort dans une société vide. Cette remontée est un dividende, taxé à 31,4 % : 12,8 % de prélèvement forfaitaire et 18,6 % de prélèvements sociaux.

Une hypothèse commande les deux tableaux qui suivent, et il faut la poser. Les lignes « dividendes compris » supposent que la SCI distribue chaque année la totalité de son résultat après impôt. C'est le scénario le plus défavorable à l'IS. La SCI qui réinvestit, décrite au profil n° 2 de la section 9, ne paie jamais cette seconde couche tant que l'argent reste dans la société.

Le tableau, si vous vendez

Le résultat est le contraire de ce qu'on lit partout : plus la SCI garde longtemps un immeuble qu'elle finira par vendre, plus l'IS coûte cher. Non parce que l'IS s'alourdit, mais parce que le régime des particuliers, lui, s'allège jusqu'à disparaître à trente ans. Le point de bascule n'existe pas dans le temps : il n'y en a pas.

Le même tableau, si vous ne vendez pas

Changez une seule hypothèse — l'immeuble n'est jamais vendu, les parts sont données ou transmises — et tout s'inverse.

Aucun de ces tableaux n'intègre deux coûts pourtant bien réels, qui jouent l'un comme l'autre contre l'IS. La contribution sur les revenus locatifs, 2,5 % des loyers une fois l'immeuble achevé depuis quinze ans, soit 525 € par an et 7 875 € sur l'horizon de trente ans. Et le surcoût de comptabilité : de 1 000 à 2 500 € par an à l'IS contre 300 à 600 € à l'impôt sur le revenu, soit 21 000 à 57 000 € sur trente ans. Réintégrés, ils ramènent le gain de l'IS sans revente de 139 481 € à une fourchette de 75 000 à 110 000 €, et portent le surcoût avec revente de 115 890 € à 145 000-181 000 €. Ils resserrent l'écart, ils ne l'inversent jamais. Ajoutez-y les 10 050 € de CSG déductible calculés en section 5, qui jouent eux aussi en faveur de l'impôt sur le revenu, et vous avez la fourchette honnête.

La conclusion tient en une phrase : l'IS convertit un impôt annuel en impôt de sortie. Excellent tant que la sortie n'a pas lieu, désastreux le jour où elle a lieu. Un avertissement rarement formulé : donner les parts ne purge pas cet impôt latent. Il reste dans la société et ressortira quand l'immeuble sera vendu, fût-ce par vos enfants. Nos guides plus-value en SCI à l'IS et distribution du prix de vente détaillent cette sortie.

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7. Revenir de l'IS à l'IR : la fenêtre de cinq exercices, et son prix

Jusqu'à la loi de finances pour 2019, l'option était irrévocable dès la lettre postée. L'article 50 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 a ouvert une porte de sortie : la renonciation peut prendre effet au plus tard au titre du cinquième exercice qui suit celui de l'option (art. 239, 1 du CGI). Au-delà, l'IS est définitif pour la durée de vie de la société.

Le décompte se fait exercice par exercice, et c'est là que les erreurs se logent. Option exercée au titre de 2027 : les exercices qui suivent sont 2028, 2029, 2030, 2031 et 2032. La dernière renonciation possible prend donc effet au titre de 2032. Elle se notifie avant la fin du mois qui précède la date limite de versement du premier acompte d'impôt sur les sociétés de cet exercice. Pour une clôture au 31 décembre, ce premier acompte tombe le 15 mars : la lettre doit donc partir le 29 février 2032 au plus tard.

Une précision qui contredit ce qu'on lit presque partout, y compris dans la version précédente de cette page : il ne faut pas rester cinq ans à l'IS avant de pouvoir sortir. Le texte ouvre la renonciation « jusqu'au » cinquième exercice suivant, pas « à partir du » cinquième. Une SCI qui a opté au titre de 2027 peut donc en sortir avec effet au 1^er janvier 2028, en écrivant avant fin février 2028. L'administration l'illustre par un exemple. Une société qui a opté au titre de l'exercice clos le 31 décembre 2017 peut renoncer au titre de l'exercice clos le 31 décembre 2019, en écrivant avant fin février 2019. Son option ne devient irrévocable qu'à défaut de renonciation avant fin février 2022 (BOI-IS-CHAMP-20-20-30 n° 40, à jour du 23/11/2022). Cet exemple sort au titre du deuxième exercice suivant l'option, soit le troisième à l'IS : c'est un cas d'espèce, pas un plancher. Ni le texte ni la doctrine ne fixent d'exercice minimal avant de pouvoir sortir. Ce qui compte n'est pas une durée minimale de séjour à l'IS, mais la date butoir de février de la sixième année.

Avant d'écrire cette lettre, mesurez deux conséquences définitives. La première : une société qui a renoncé ne peut plus jamais réopter pour l'IS. La seconde est presque toujours passée sous silence.

Cas chiffré — la SCI Vauban, 12 560 € pour revenir en arrière

Sophie et Marc ont opté au titre de 2027. Quatre exercices plus tard, ils veulent vendre : l'impôt de sortie les a rattrapés. La SCI a mis 40 000 € en réserves, c'est-à-dire des bénéfices après impôt jamais distribués.

Ils renoncent au titre de 2032. L'article 111 bis du CGI prévoit que lorsqu'une société cesse d'être soumise à l'impôt sur les sociétés, ses bénéfices et réserves sont réputés distribués aux associés à proportion de leurs droits. Les 40 000 € sont donc taxés comme un dividende : 40 000 × 31,4 % = 12 560 €, à payer alors qu'aucun euro n'est sorti de la société.

Un point favorable, en revanche, que les pages sur le sujet passent sous silence. Cette distribution ne résulte d'aucune décision d'assemblée. L'administration admet pourtant qu'elle ouvre droit à l'abattement de 40 %, si les associés optent pour le barème progressif plutôt que pour le prélèvement forfaitaire (BOI-RPPM-RCM-20-10-30-10). Cela ne change rien au chiffre ci-dessus, calculé au forfait, mais mérite d'être simulé pour un associé faiblement imposé — notre page dividendes de SCI à l'IS déroule l'arbitrage.

S'y ajoute une seconde cessation d'entreprise, dans l'autre sens. Elle est régie par le 2 de l'article 221 du CGI, et non par l'article 202 ter, qui ne joue que dans le sens IR vers IS. Même atténuation à double condition, cela dit : écritures comptables inchangées et imposition ultérieure encore possible (art. 221 bis).

Reste le plateau que personne ne pose : ce que la renonciation rapporte. Mettons que Sophie et Marc vendent à dix ans. En restant à l'IS : 43 850 € d'impôt sur la plus-value professionnelle, puis 46 645 € sur le dividende qui fait remonter le net, soit 90 495 € (section 6). En renonçant d'abord : 12 560 € de distribution réputée, puis une plus-value de particuliers à 16 576 €, soit 29 136 €. Renoncer fait gagner 61 359 € — à condition de notifier avant fin février de l'exercice de la vente, et non l'année d'après.

Le verdict suit la même ligne que tout le reste de cette page : la renonciation se juge sur la sortie. S'ils ne vendent pas, les 12 560 € sont payés pour rien, et ils retrouvent 6 649 € d'impôt annuel au lieu de 1 151 €. Dans ce cas, ne faites pas ça. Deux réserves avant de recopier ce calcul. La société qui a renoncé ne pourra plus jamais réopter. Et une renonciation décidée à la veille d'une vente déjà engagée, dans le seul but d'échapper à l'impôt de sortie, s'expose à la procédure d'abus de droit. La procédure elle-même est traitée dans notre page revenir de l'IS à l'IR en SCI.

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8. La bascule subie à l'IS : quand elle tombe sans que vous ayez opté

Une SCI à l'impôt sur le revenu qui encaisse des recettes commerciales bascule à l'IS de plein droit : sans lettre, sans décision, sans le savoir. Le seuil de tolérance est de 10 % des recettes totales hors taxes, apprécié chaque année (BOI-IS-CHAMP-10-30, n° 320, à jour du 04/07/2018 ; le fondement légal est l'art. 206, 2 combiné à l'art. 35 du CGI). Sont commerciales la location meublée, la location saisonnière avec services, la revente d'électricité photovoltaïque et la sous-location meublée. La sous-location d'un local nu, elle, relève des bénéfices non commerciaux (art. 92 du CGI) : elle n'entre pas dans le numérateur et ne fait pas basculer la société.

Le n° 330 de la même doctrine ajoute un correctif, souvent présenté à tort comme un lissage permanent sur quatre ans. Ce n'en est pas un. C'est une soupape, applicable à la seule année de dépassement. Elle compare la moyenne des recettes commerciales de l'année en cause et des trois années antérieures à 10 % de la moyenne des recettes totales de ces mêmes années. Quatre années au total, jamais « les quatre années antérieures », et jamais un lissage permanent. Pour une SCI créée depuis moins de quatre ans, seule la période écoulée depuis la création entre dans la moyenne.

Cas chiffré — la SCI Loubet, trois ans de sursis puis l'IS

Thomas gère une SCI qui encaisse 30 000 € de loyers nus par an. En 2027, il meuble un studio, qui rapporte 4 200 € de plus. Le ratio de l'année est de 4 200 / 34 200 = 12,3 % : le seuil est franchi. La soupape joue-t-elle ?

La moyenne achète exactement trois exercices, pas un de plus. Au quatrième, la SCI est à l'IS de plein droit, avec toutes les conséquences vues plus haut — et sans avoir rien signé.

Le coût de la découverte tardive est le vrai sujet, et il se chiffre. Admettons que l'affaire remonte lors d'un contrôle, trois exercices plus tard, sur un résultat reconstitué de 20 000 € par an. L'impôt sur les sociétés dû est de 3 000 € par exercice, soit 9 000 €. S'y ajoutent :

• L'intérêt de retard, 0,20 % par mois (art. 1727 du CGI), qui court depuis chaque échéance manquée. Pour une proposition de rectification notifiée fin 2030, cela fait 31, 19 et 7 mois d'intérêts, soit environ 186 €, 114 € et 42 € pour les trois exercices — au total 342 €.
• La majoration pour défaut de déclaration (art. 1728) : 10 % si la SCI dépose ses liasses dans les trente jours de la mise en demeure, soit 900 € — mais 40 % si elle laisse passer ce délai, soit 3 600 €.

Total : 10 242 € en régularisant vite, 12 942 € en traînant. Ajoutez 2 000 à 4 000 € d'honoraires pour reconstituer trois bilans et trois liasses. En parallèle, les associés doivent réclamer l'impôt sur le revenu payé à tort, que le délai de réclamation ne permet pas toujours de récupérer en entier. Le studio meublé rapportait 4 200 € par an : trois ans de loyers meublés partent dans la régularisation.

Comment l'éviter, si vous voulez du meublé sans passer à l'IS : loger l'activité commerciale dans une structure séparée, ou surveiller le ratio chaque 31 décembre. Nos guides SCI et location meublée et une SCI par bien ou plusieurs traitent les deux options.

Une note de datation, pour finir. Une activité commerciale entraîne des obligations de TVA. Or l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 sort ces règles du code général des impôts pour les transférer au livre II du code des impositions sur les biens et services. L'échéance était fixée au 1^er septembre 2026 ; l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026 l'a reportée au 1^er janvier 2027. Recodification à droit constant : seules les références changent, ni les taux ni les conditions. Les anciennes références au CGI restent admises sur les factures et les contrats jusqu'au 30 juin 2028.

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9. Trois profils pour qui l'option est évidente, trois pour qui c'est une faute

Les trois cas où l'option se justifie

1. La SCI patrimoniale qui achète maintenant et ne vendra pas. Associés à 41 ou 45 % de tranche marginale, horizon de vingt ans et plus, transmission des parts prévue. C'est le cas du second tableau de la section 6 : 106 662 € d'impôt évités sur vingt ans, 139 481 € sur trente. Optez dès la création si vous le pouvez : aucune plus-value latente ne s'est encore formée, les durées d'amortissement partent de zéro, et l'option ne coûte alors littéralement rien.
2. La SCI qui réinvestit. Le résultat après impôt ne sort pas : il rembourse l'emprunt ou finance l'acquisition suivante. Payer 15 % au lieu de 58,2 % sur un bénéfice qui reste dans la société, c'est 43 points de capacité d'investissement en plus chaque année. Ici, l'IS ne diffère pas un impôt, il finance un patrimoine.
3. La SCI qui porte les murs d'une société d'exploitation. Loyer élevé, associés déjà fortement imposés, gérant qui veut se rémunérer, immeuble destiné à être conservé jusqu'à la retraite du dirigeant. La déductibilité de la rémunération et l'amortissement se cumulent. Voyez nos guides acheter les murs de son entreprise en SCI et rémunération du gérant de SCI.

Les trois cas où c'est une faute

Le premier cas mérite d'être détaillé, parce qu'il se rencontre souvent et qu'il coûte le plus cher. Prenez une SCI restée à l'impôt sur le revenu qui loge gratuitement l'un de ses associés. Celui-ci occupe le logement comme résidence principale. À la vente, il bénéficie de l'exonération de plus-value de la résidence principale, pour sa quote-part et pour la fraction qu'il occupe. La doctrine l'admet expressément : « comme s'il avait été lui-même propriétaire » (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, n° 140, à jour du 27/06/2023).

Passer à l'IS anéantit cette exonération, et le chiffre fait mal. Logement acheté 250 000 €, revendu 500 000 € quinze ans plus tard. La plus-value professionnelle est d'au moins 250 000 € — au moins, parce qu'elle grimpe de chaque euro d'amortissement déduit entre-temps. L'impôt sur les sociétés est alors de 42 500 × 15 % + 207 500 × 25 % = 58 250 €, contre zéro à l'impôt sur le revenu. Et il faut encore sortir l'argent : les 191 750 € restants supportent 31,4 %, soit 60 209 €. À l'impôt sur les sociétés, l'addition est de 118 459 €. À l'impôt sur le revenu, elle n'est pas nulle pour autant : l'exonération ne couvre que la quote-part de l'occupant, et une SCI compte au moins deux associés. S'il détient 80 % des parts, 200 000 € de plus-value sortent de l'impôt. Les 50 000 € restants subissent l'abattement de quinze ans de détention, soit 60 % pour l'impôt et 16,5 % pour les prélèvements sociaux. Reste 20 000 × 19 % = 3 800 €, plus 41 750 × 17,2 % = 7 181 €, c'est-à-dire 10 981 €. Coût de l'option : 107 478 €. Dans ce cas, ne faites pas ça : gardez l'impôt sur le revenu et organisez la transmission autrement. Notre guide SCI et résidence principale détaille les conditions.

Reste une voie médiane qui règle la moitié des dossiers : ne rien changer à la SCI historique, et créer une seconde SCI, à l'IS dès sa constitution, pour les acquisitions à venir. L'ancien patrimoine conserve ses abattements ; le nouveau amortit dès le premier euro. Prix à payer : une deuxième comptabilité et environ 309 € de formalités. Le détail : 229,20 € TTC d'annonce légale de constitution, sur le forfait de 191 € HT en vigueur au 1^er janvier 2026, 60,38 € TTC d'immatriculation au greffe et 19,33 € TTC de dépôt des bénéficiaires effectifs. L'insertion au BODACC, que certains devis facturent encore, est gratuite à la constitution. Voyez combien de SCI créer avant de trancher.

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10. Le calendrier du passage à l'IS et les quatre erreurs qui coûtent

Pour une prise d'effet au 1^er janvier 2027, voici la chronologie réaliste. Elle commence plus tôt qu'on ne le croit, parce que la seule étape incompressible est l'évaluation des composants.

Les quatre erreurs qui reviennent le plus souvent :

1. Confondre le délai de l'option avec celui des déclarations. Trois mois depuis l'ouverture de l'exercice pour la lettre d'option ; soixante jours depuis le changement pour la 2072 et le bilan d'ouverture. Deux compteurs, deux points de départ. Une lettre en retard fait perdre un an entier.
2. Bâcler la ventilation terrain / construction. Un terrain sous-évalué gonfle l'amortissement et se redresse avec intérêts et majoration. Deux ou trois ventes comparables documentées valent mieux qu'un pourcentage tiré d'un forum.
3. Notifier sans respecter les conditions de signature de l'article 350 F. La lettre doit être signée dans les conditions prévues par les statuts ou, à défaut, par tous les associés. Signée par le seul gérant quand les statuts ne le permettent pas, l'option est irrégulière — et une option irrégulière n'existe pas : retour rétroactif à l'impôt sur le revenu, amortissements annulés, déclarations à refaire. La voie sociétaire, elle, s'est refermée : depuis le 1^er octobre 2025, la violation des statuts n'est plus une cause de nullité (art. 1844-10, al. 4 du Code civil).
4. Laisser filer la fenêtre de renonciation. Elle se ferme à la fin du mois qui précède le premier acompte du cinquième exercice suivant l'option — fin février 2032 pour une option au titre de 2027. Passé ce jour, l'IS est définitif. Notez-le dans votre agenda dès la première année, et rappelez-vous que la sortie est possible bien avant : dès le deuxième exercice.

Pour les échéances courantes une fois l'option prise, voyez notre calendrier fiscal de la SCI et notre page sur l'acompte et le solde d'impôt sur les sociétés. Le service des impôts met aussi en ligne une fiche sur l'imposition des SCI à l'impôt sur le revenu et met les formulaires 2072 en téléchargement direct.

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