Immeuble mixte en SCI : ventiler entre commerce et habitation (2026)

Une boutique au rez-de-chaussée, trois appartements au-dessus. Au cadastre, c'est un bien. À la banque, c'est un prêt. Au Trésor, c'est un avis de taxe foncière. Dans votre comptabilité, c'est quatre régimes juridiques et fiscaux qui cohabitent. Des baux qui n'ont ni la même durée ni le même indice. Une TVA récupérable sur 80 m² et sur aucun des 180 autres. Un amortissement à décomposer deux fois. Des charges dont une partie ne se refacture à personne. Tout cela découle d'une seule décision, prise le mois de l'achat et tenue vingt ans : la clé de ventilation. On la construit ici, puis on regarde poste par poste ce qu'elle commande.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Code civil, Code de commerce, CGI et son annexe II, BOFiP, Légifrance). Mis à jour le 8 août 2026.

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1. Immeuble mixte ou local mixte : la frontière à tenir

Deux expressions voisines, deux situations qui n'ont presque rien en commun. Je commence par là parce que la confusion revient sans arrêt, et qu'elle ne se rattrape pas en cours de route : on se trompe de bail, puis de régime de TVA, puis de déclaration.

L'immeuble mixte : plusieurs locaux, plusieurs destinations

Un immeuble mixte réunit, dans une même construction, des locaux distincts affectés à des usages différents : un commerce en pied d'immeuble et des logements aux étages, un cabinet médical au premier et des appartements au-dessus, des bureaux et un appartement de fonction. Chaque local a sa porte, son compteur, son locataire et son bail. La mixité est architecturale et locative : elle se traduit par une pluralité de contrats.

Le local mixte : un seul local, deux usages simultanés

Un local mixte est un seul et même local occupé à la fois pour habiter et pour travailler par la même personne : l'infirmière libérale qui reçoit dans une pièce de son appartement, le graphiste qui a transformé une chambre en atelier. Il y a un locataire, un bail, un loyer. La mixité est fonctionnelle : elle se joue à l'intérieur du même contrat. Les règles n'ont rien à voir : bail relevant de la loi du 6 juillet 1989 lorsque l'habitation domine, ventilation des charges à l'intérieur d'un même local, TVA le plus souvent hors jeu. Un guide entier y est consacré, SCI et location mixte habitation-professionnel ; celui-ci ne traite pas ce cas.

Le test en une question : combien de baux signez-vous ? Un seul contrat pour un occupant unique qui vit et travaille au même endroit, c'est un local mixte. Plusieurs contrats pour plusieurs occupants aux activités différentes, c'est un immeuble mixte — et c'est ici qu'il faut ventiler.

Trois configurations types d'immeuble mixte

La configuration A est de loin la plus répandue. C'est aussi la plus mal tenue. Sur les immeubles mixtes qui arrivent chez nous en reprise de comptabilité, le scénario ne varie presque jamais : une ligne « loyers », une ligne « travaux », et rien nulle part qui dise comment l'immeuble se décompose. Tant que personne ne demande rien, ça tient très bien. Le jour où quelqu'un demande, il n'y a rien à montrer. Si votre question du moment porte plutôt sur le choix d'investissement — rentabilité, financement, découpe — que sur le traitement comptable, commencez par notre guide immeuble de rapport en SCI.

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2. La clé de ventilation, socle de tout le reste

TVA, amortissement, charges, plus-value : tout ce qui suit découle d'une seule réponse. Dans quelle proportion cet immeuble est-il « commercial », dans quelle proportion est-il « habitation » ? Cette proportion porte un nom — la clé de ventilation — et elle a une date de naissance : celle de l'acquisition. Posée plus tard, elle restera soupçonnée d'avoir été calibrée pour arranger quelqu'un.

Trois clés possibles, une seule vraiment défendable

Prenez la surface. C'est la seule clé qu'un vérificateur ne peut pas vraiment discuter : il peut venir, mesurer, et retomber sur votre chiffre. La valeur vénale tient debout si vous avez un avis de valeur d'agence ou une expertise datée de l'achat — dans ce cas, elle va au dossier permanent, avec les autres pièces. Les loyers, non. Une vacance de six mois, une indexation, un renouvellement, et votre clé a changé alors que l'immeuble n'a pas bougé d'un centimètre.

L'exception qui n'en est pas une : en matière de TVA, la loi impose sa clé pour les dépenses utilisées simultanément par les deux parties. Le coefficient de taxation forfaitaire est un rapport de chiffres d'affaires, pas de surfaces (CGI, ann. II, art. 206, III-3). Votre clé de surface reste la clé comptable et juridique ; la clé TVA lui est superposée. Nous détaillons ce point au chapitre 4 — c'est là que la plupart des dossiers dérapent.

Mesurer les surfaces : ne pas mélanger les référentiels

Encore faut-il mesurer, et mesurer proprement. Trois référentiels circulent, on les confond en permanence, et ils ne servent pas à la même chose.

• La surface habitable (art. R156-1 du Code de la construction et de l'habitation) : surface de plancher construite, déduction faite des murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines et embrasures de portes et fenêtres. Les parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 m ne sont pas comptées. Sont exclus : combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas et dépendances. C'est la surface à mentionner dans un bail d'habitation.
• La surface « loi Carrez » (art. 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 4-1 et 4-2 du décret n° 67-223) : elle déduit les mêmes éléments et applique le même seuil de 1,80 m (art. 4-1). Elle ne concerne que les lots de copropriété et ne s'applique pas aux lots de moins de 8 m² (art. 4-2). Caves, garages et emplacements de stationnement sont hors champ du mesurage ; terrasses, loggias, balcons et séchoirs extérieurs le sont aussi, faute d'être clos et couverts. La divergence réelle avec la surface habitable ne porte en pratique que sur les combles non aménagés, les remises, les vérandas et les volumes vitrés clos et couverts.
• La surface d'exploitation ou de vente du local commercial : elle relève de l'usage et de la fiscalité propre au commerce, et ne se déduit d'aucun des deux référentiels précédents.

Peu importe, au fond, lequel des trois vous retenez. Ce qui compte, c'est d'appliquer le même à tous les lots. Mesurer les appartements en surface habitable et la boutique en surface au sol brute gonfle mécaniquement la part commerciale — donc la TVA déduite, donc l'amortissement accéléré. Un vérificateur qui ouvre le plan le repère en trente secondes.

Figer la clé par écrit dès l'acquisition

Une clé ne vaut que si elle est antérieure au litige. Dans le mois de l'acquisition, montez un document unique — appelez-le « note de ventilation de l'immeuble » — et rangez-y :

• Le plan coté de chaque niveau, avec la destination de chaque local.
• Le tableau des surfaces par lot, avec le référentiel employé et la date du mesurage.
• Le pourcentage retenu pour chaque destination, avec le calcul apparent.
• La ventilation du prix d'acquisition entre terrain et construction, puis entre commerce et habitation.
• Les justificatifs : acte notarié, avis de valeur, procès-verbal de mesurage, DPE, règlement de copropriété le cas échéant.
• Une décision de gérance datée qui valide la clé et la déclare applicable à l'ensemble des retraitements comptables et fiscaux.

Comptez une bonne heure pour le produire, et vingt ans de service rendu. C'est lui qui justifiera votre plan d'amortissement, votre coefficient de déduction TVA, votre répartition des charges, et le jour de la revente, la ventilation du prix. La ventilation entre terrain et construction est un sujet à elle seule : elle est traitée dans déterminer la valeur du terrain en SCI.

Un tableau de ventilation type

Une page. Elle pèse plus lourd, en vérification, que trois classeurs de factures empilées sans logique de répartition.

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3. Les baux : un statut par lot, pas par immeuble

Un principe commande tout ce chapitre : le statut locatif ne s'attache pas à l'immeuble, il s'attache au local loué. L'article L145-1 du Code de commerce subordonne l'application du statut des baux commerciaux à l'existence d'un fonds de commerce ou artisanal exploité dans les lieux loués ; la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne régit, elle, que les locaux à usage d'habitation ou à usage mixte habitation-professionnel constituant la résidence principale du preneur. Un même immeuble peut donc parfaitement abriter, en même temps, quatre régimes différents.

Le tableau des régimes possibles dans un immeuble mixte

La durée du bail d'habitation : le piège de la personne morale

Celle-là, je la vois passer tous les mois, et elle vient presque toujours d'un modèle de bail téléchargé pour un particulier. Quand le bailleur est une personne morale, le bail d'habitation est de six ans, pas de trois (art. 10 de la loi du 6 juillet 1989). Une SCI est une personne morale. Les trois ans ne redeviennent possibles que si la SCI est familiale, c'est-à-dire constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus (art. 13 de la même loi). Deux amis qui montent une SCI signent donc des baux de six ans, avec tout ce que cela emporte sur le congé et la reprise. Le point est déroulé dans bail d'habitation en SCI, et un contrat conforme vous attend dans notre modèle de bail pour SCI.

Ce que la coexistence des statuts change au quotidien

• Des échéanciers indépendants. Le bail commercial se renouvelle par périodes de neuf ans avec des sorties triennales ; les baux d'habitation se reconduisent tacitement tous les six ans ; le bail professionnel se dénoue sous six mois à l'initiative du preneur. Tenez un tableau d'échéances par lot, avec les dates de préavis. Un congé manqué de quinze jours coûte trois ans de loyer verrouillé.
• Des indexations qui divergent. L'IRL et l'ILC ne varient ni au même rythme ni à la même date. Chaque lot a sa date anniversaire d'indexation. Le sujet est traité en détail dans notre guide révision et indexation du loyer en SCI.
• Des congés aux régimes opposés. En habitation, le congé du bailleur n'est possible que pour vendre, pour reprendre ou pour motif légitime et sérieux, et la reprise par une SCI n'est ouverte qu'à la SCI familiale, au profit d'un associé (art. 13 et 15-I). En commercial, le refus de renouvellement ouvre en principe droit à une indemnité d'éviction « égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement » et comprenant notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession, augmentée des frais de déménagement, de réinstallation et des droits de mutation (art. L145-14 du Code de commerce). Selon l'activité, elle relève d'une évaluation d'expert, jamais d'un barème : la valeur marchande du fonds se détermine suivant les usages de la profession, le plus souvent en pourcentage du chiffre d'affaires annuel — de l'ordre de 30 % à 120 % selon l'activité —, à quoi s'ajoutent les indemnités accessoires. Sur un commerce bien implanté, la note se compte en dizaines voire en centaines de milliers d'euros : c'est le risque financier majeur d'un immeuble mixte, et il se chiffre au cas par cas.
• Des états des lieux différents. En habitation, l'état des lieux est régi par l'article 3-2 de la loi de 1989 et le décret n° 2016-382. En commercial, c'est l'article L145-40-1 du Code de commerce qui l'impose à l'entrée et à la sortie.
• Des charges récupérables selon des listes distinctes. Voir le chapitre 6.

Pour le volet commercial proprement dit — rédaction, destination, déspécialisation, révision — reportez-vous à notre guide SCI et bail commercial, et pour l'acquisition du lot commercial lui-même à acheter un local commercial en SCI.

La question de la destination des lieux

Deux niveaux se superposent et sont souvent confondus. La destination contractuelle est celle que le bail assigne au local : elle lie le preneur, qui ne peut en changer sans autorisation. La destination au sens de l'urbanisme relève du Code de l'urbanisme et du plan local d'urbanisme : transformer un logement en commerce, ou l'inverse, peut exiger une déclaration préalable, voire un permis, et se heurter aux règles locales de protection du commerce de proximité. S'y ajoute, dans les communes concernées, le régime du changement d'usage des locaux d'habitation. Ne modifiez jamais l'affectation d'un lot sans avoir vérifié ces trois niveaux — et les conséquences TVA du chapitre suivant.

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4. La TVA : option partielle, secteurs distincts, coefficient

Section technique, et la plus chère en cas de faux pas : ici, une décision mal prise ne se solde pas sur un exercice, elle se traîne sur vingt ans de régularisations. Autant la prendre dans l'ordre.

Le principe : la location nue est exonérée

La location de locaux nus est une activité économique située dans le champ de la TVA, mais exonérée par l'article 261 D 2° du CGI. Cette exonération vise aussi bien les logements que les locaux professionnels loués nus. L'exception notable concerne les emplacements de stationnement, taxés de plein droit à 20 % lorsqu'ils sont loués isolément — sujet traité dans notre guide location de parkings en SCI.

« Dans le champ mais exonéré » : la nuance a des allures de vocabulaire scolaire, elle ne l'est pas du tout. C'est elle qui décide lequel des trois coefficients de déduction va porter la ventilation, et c'est précisément là que la moitié des dossiers se trompent de coefficient. J'y reviens en détail deux paragraphes plus bas.

L'option de l'article 260-2° : ce qu'elle peut et ne peut pas couvrir

L'article 260, 2° du CGI permet au bailleur de soumettre volontairement à la TVA la location de locaux nus à usage professionnel. Quatre règles en dessinent le périmètre. Dans un immeuble mixte, aucune des quatre n'est anodine :

1. Les locaux d'habitation en sont exclus. « L'option ne peut pas être exercée si les locaux nus donnés en location sont destinés à l'habitation ou à un usage agricole » (BOI-TVA-CHAMP-50-10, § 20). Aucune rédaction de bail, aucune convention ne permet de contourner cette exclusion. Vos appartements resteront exonérés.
2. Le périmètre : une option distincte par immeuble, mais un choix possible local par local. Le BOFiP écrit encore qu'une option distincte doit être formulée pour chaque immeuble ou ensemble d'immeubles et qu'elle « couvre obligatoirement tous les locaux non exclus de son champ d'application qu'un bailleur possède dans un immeuble donné » (§ 110 et 120, version du 4 avril 2014). Cette lecture est dépassée : le Conseil d'État a jugé qu'une option exercée pour certains locaux d'un même immeuble n'a pas pour effet de soumettre à la TVA les autres locations du même immeuble (CE, 8^e et 3^e ch., 9 septembre 2020, n° 439143, SCI EMO), et l'administration s'est ralliée à cette solution (RM Grau, JOAN 16 novembre 2021, question n° 38389) : le bailleur peut mentionner « de façon expresse, précise et non équivoque » les locaux nus à usage professionnel qu'il entend soumettre à la TVA, sans que ce choix dépende d'une division juridique de l'immeuble. Vous pouvez donc opter pour la seule boutique et laisser le bureau du premier étage hors option — mais à la condition impérative que la lettre d'option le dise sans ambiguïté.
3. La forme est simple : une lettre adressée au service des impôts territorialement compétent (§ 210). L'option prend effet le premier jour du mois au cours duquel elle est formulée (§ 220) — donc pas de rétroactivité au 1^er janvier, ni à la date d'acquisition.
4. Elle vous engage durablement : elle ne peut être dénoncée qu'à compter du 1^er janvier de la neuvième année civile qui suit celle au cours de laquelle elle a été exercée (§ 260).

Avant d'opter, posez le calcul noir sur blanc. D'un côté la TVA récupérée sur les travaux affectés à la partie commerciale. De l'autre, la TVA à facturer au locataire, les déclarations qui vont avec, et neuf années d'engagement. Sur une boutique qui ne verra pas de chantier sérieux, le jeu n'en vaut pas toujours la chandelle. La mécanique complète est dans lever l'option TVA en SCI ; le cadre général, dans SCI et TVA.

Séquence à respecter : l'option prend effet au premier jour du mois de sa formulation. Si vous achetez un immeuble le 15 mars et que vous engagez des travaux commerciaux dès avril, l'option doit être adressée en mars. Une option envoyée en juin ne fera pas remonter la déduction sur les factures d'avril et mai autrement que par le jeu, plus étroit, des régularisations.

L'obligation de constituer des secteurs distincts d'activité

C'est une obligation légale, pas une commodité. L'article 209, I-2° de l'annexe II au CGI prévoit que les immeubles, ensembles d'immeubles ou fractions d'immeubles dont la location est imposée en application du 2° de l'article 260 du CGI constituent un secteur d'activité distinct. Le même article impose par ailleurs que les opérations situées hors du champ de la TVA et les opérations imposables soient comptabilisées dans des comptes distincts. La conséquence pratique est directe : la partie commerciale sous option doit être suivie dans des comptes distincts, avec ses recettes, ses dépenses et sa TVA déductible propres.

Dans un immeuble mixte, l'architecture comptable minimale ressemble à ceci :

Le coefficient de déduction, ligne à ligne

L'article 206, I de l'annexe II au CGI pose la formule : coefficient de déduction = coefficient d'assujettissement × coefficient de taxation × coefficient d'admission. Appliquée à un immeuble mixte loué nu :

• Coefficient d'assujettissement (art. 206, II) : proportion d'utilisation du bien pour la réalisation d'opérations situées dans le champ de la TVA. Un immeuble entièrement donné en location, même exonérée, est utilisé pour une activité économique dans le champ. Ce coefficient vaut donc en principe 1. C'est un point contre-intuitif que beaucoup manquent : ce n'est pas ici que la ventilation habitation / commerce se joue.
• Coefficient de taxation (art. 206, III) : il vaut 1 si le bien est utilisé exclusivement pour des opérations ouvrant droit à déduction, 0 s'il est utilisé exclusivement pour des opérations n'y ouvrant pas droit, et il devient forfaitaire en cas d'utilisation concurrente. Le forfait est un rapport de chiffres d'affaires : au numérateur, le montant annuel du chiffre d'affaires afférent aux opérations ouvrant droit à déduction ; au dénominateur, celui de l'ensemble des opérations imposables. Lorsque des secteurs distincts ont été constitués, le chiffre d'affaires à retenir est celui du ou des secteurs pour lesquels le bien est utilisé.
• Coefficient d'admission (art. 206, IV) : il traduit les exclusions générales du droit à déduction. Pour un immeuble locatif, il vaut normalement 1.

Règle d'arrondi à ne pas oublier : les quatre coefficients sont arrondis par excès à la deuxième décimale (art. 206, V). Un rapport de 0,3836 devient 0,39 — l'arrondi joue en votre faveur, mais il doit être appliqué à chaque coefficient et non au seul résultat final.

Pour aller plus loin sur la mécanique des trois coefficients, leur calcul provisoire et leur régularisation annuelle, notre guide prorata et coefficient de déduction TVA en SCI traite le sujet isolément et en détail.

Les travaux affectant tout l'immeuble : la clé d'affectation en pratique

Une facture affectée à un seul lot, une facture qui sert tout l'immeuble, une facture à cheval : trois cas, trois traitements. Toute la discipline tient dans un réflexe unique — classer la facture le jour où elle arrive, et pas en mars au moment du bilan, quand plus personne ne se rappelle de quel étage il s'agissait.

Ne confondez pas le taux et le coefficient. Avant même de savoir quelle fraction de la taxe est déductible, il faut savoir quelle taxe figure sur la facture. Sur un immeuble achevé depuis plus de deux ans, les travaux d'entretien, d'amélioration, de transformation ou d'aménagement portant sur les parties communes relèvent du taux réduit de 10 % (art. 279-0 bis du CGI) pour la seule quote-part afférente aux locaux d'habitation ; la part correspondant au local commercial reste à 20 %. Une facture de toiture d'immeuble mixte porte donc deux taux, avant que le coefficient de déduction ne s'applique au total. Le chapitre 9 le chiffre.

Deux habitudes changent tout, et elles ne coûtent rien. La première : exiger des factures ventilées quand un chantier touche plusieurs lots. Une facture de couvreur qui distingue « toiture partie commerce » et « toiture partie logements » transforme une dépense mixte en deux dépenses directement affectables — la déduction devient lisible, et surtout indiscutable. La seconde : garder la preuve physique de l'affectation, plan, photo, descriptif du devis. Une affectation, ça se prouve. Ça ne se déclare pas.

Sur le traitement comptable et la TVA des travaux eux-mêmes, y compris l'autoliquidation en sous-traitance, voyez travaux en SCI et autoliquidation de la TVA sur les travaux.

La régularisation par vingtièmes en cas de changement d'affectation

Voilà le mécanisme qui transforme la clé de ventilation en engagement de long terme. Pour un immeuble immobilisé, la TVA initialement déduite est révisable par vingtième pendant vingt années — celle de l'acquisition, de l'achèvement ou de la première utilisation, et les dix-neuf suivantes (CGI, ann. II, art. 207, II-3).

• Régularisation annuelle (art. 207, II) : chaque année, une régularisation est due, égale à un vingtième du produit de la taxe initiale par l'écart de coefficient — sauf si la différence entre le produit des coefficients d'assujettissement et de taxation de l'année et celui des coefficients de référence n'excède pas un dixième en valeur absolue (art. 207, II-4). Un immeuble dont le mix locatif se déforme durablement — la boutique reste vide deux ans, les loyers d'habitation progressent — peut déclencher ce mécanisme sans aucun changement matériel.
• Régularisation globale (art. 207, III) : elle intervient en cas d'événement affectant définitivement l'affectation — cession de l'immeuble non soumise à la TVA, local venant à être utilisé pour des opérations n'ouvrant pas droit à déduction, transfert entre secteurs, cessation d'activité. Elle solde en une fois les vingtièmes restant à courir.

L'exemple qui parle : vous déduisez 30 000 € de TVA sur des travaux affectés à la boutique en 2026. En 2032, vous transformez la boutique en deux studios. Il reste 14 vingtièmes à courir. La régularisation globale porte sur 30 000 × 14/20 = 21 000 € à reverser. Cette somme doit être anticipée avant de décider la transformation, pas découverte après les travaux.

Les obligations déclaratives

La SCI qui a opté devient assujettie redevable. Elle facture la TVA sur les loyers commerciaux, la mentionne sur ses quittances, la déclare, la reverse. Le formulaire dépend du régime — CA3 au réel normal, déclaration annuelle au simplifié — et la comptabilité doit permettre de justifier les bases et les déductions secteur par secteur. Le remplissage est détaillé dans déclaration de TVA en SCI. Détail souvent ignoré : les loyers commerciaux soumis à la TVA échappent à la contribution sur les revenus locatifs. Opter ne change donc pas que la TVA, cela redessine aussi le paysage des taxes annexes.

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5. L'amortissement à l'IS : terrain, composants, durées

Ce chapitre ne parle qu'aux SCI à l'impôt sur les sociétés, sur option ou de plein droit. À l'IR, il n'y a rien à amortir : le revenu foncier, c'est les recettes encaissées moins les charges déductibles, limitativement énumérées à l'article 31 du CGI, et l'amortissement n'y figure pas. Si le choix du régime n'est pas encore fait, voyez SCI à l'IS ou à l'IR.

Étape 1 — Sortir le terrain, qui ne s'amortit jamais

Avant même de parler commerce ou habitation, on sort le terrain, qui ne s'amortit jamais. On voit souvent 10 à 20 % en périphérie et en zone détendue, nettement davantage — 25 à 50 %, parfois plus dans les hypercentres — en zone urbaine dense, où c'est précisément la charge foncière qui fait le prix. Mais un pourcentage recopié sur un forum ne vaut rien : sous-évaluer le terrain d'un immeuble urbain, c'est gonfler la base amortissable, et c'est exactement le redressement qu'on cherche à éviter. Ce qui se défend, c'est un élément objectif : la mention portée à l'acte, des comparables de terrains nus, ou la méthode par le coût de reconstruction. Le sujet est déroulé dans valeur du terrain en SCI, et la comptabilisation dans les écritures d'achat d'un immeuble.

Étape 2 — Ventiler la construction entre les deux destinations

La clé entre en scène. À 30,77 % pour le commerce, une construction inscrite pour 480 000 € se coupe en deux : 147 700 € côté boutique, 332 300 € côté logements. Ce n'est pas une coquetterie de comptable. C'est ce qui vous autorisera, plus tard, à retenir des durées différentes de chaque côté, et à sortir un lot de l'actif le jour d'une vente partielle sans avoir à refaire le plan entier.

Étape 3 — Décomposer par composants, partie par partie

L'approche par composants oblige à isoler les éléments dont la durée d'utilisation s'écarte de celle de la structure. Les durées du tableau ci-dessous sont des ordres de grandeur courants, rien de plus : ce qui les justifie, c'est l'état réel de votre immeuble, constaté et documenté — pas la colonne d'un guide.

Pourquoi les durées peuvent différer. Un agencement commercial — devanture, vitrine, cloisonnement de surface de vente, enseigne — subit une usure et une obsolescence bien supérieures à celles d'une cuisine d'appartement : il est refait à chaque changement d'enseigne, tous les huit à dix ans en moyenne. Les installations techniques d'un local recevant du public sont soumises à des contraintes réglementaires qui imposent des remises à niveau plus fréquentes. À l'inverse, le gros œuvre est le même pour les deux parties : les écarts de durée y sont marginaux et doivent le rester, sous peine de paraître opportunistes.

Chaque composant a son guide dédié : gros œuvre, toiture, étanchéité, réseaux et aménagements intérieurs. Le cadre général se trouve dans l'amortissement en SCI à l'IS et la construction du tableau dans plan d'amortissement.

Étape 4 — Tenir huit lignes plutôt que deux

Au bout du compte, un immeuble mixte à l'IS, c'est huit lignes de composants amortissables — quatre côté habitation, quatre côté commerce —, plus le ou les terrains, qu'il est cohérent de ventiler eux aussi entre les deux destinations si vous voulez pouvoir sortir un lot de l'actif un jour. Oui, c'est quatre lignes de plus que ce que fait la moyenne des dossiers. C'est aussi la seule architecture qui permette, sans tout reconstruire, de sortir un lot lors d'une vente partielle, de constater une mise au rebut sur un composant refait, ou de défendre un amortissement rapide sur un agencement de boutique. Les écritures d'amortissement suivent la même logique, compte par compte.

À noter : l'amortissement se calcule sur le coût d'acquisition, frais d'acquisition inclus si la SCI a choisi de les immobiliser. La ventilation commerce / habitation doit alors porter aussi sur ces frais, avec la même clé — un point que beaucoup oublient et qui crée un écart durable entre le bilan et la note de ventilation.

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6. Charges et taxes : ce qui se ventile, ce qui se refacture

Pour chaque charge qui tombe, le même triage, toujours dans le même ordre. Est-elle affectable à un seul lot ? Sinon, quelle clé lui applique-t-on ? Et enfin : est-elle refacturable au locataire ? La dernière question n'a pas une réponse mais deux, selon le bail concerné. C'est là que l'immeuble mixte devient exigeant.

La taxe foncière : un avis unique, deux régimes de refacturation

Un immeuble, un avis. La ventilation interne, c'est votre clé qui la fait. La refacturation, en revanche, obéit à deux régimes qui n'ont rien à voir l'un avec l'autre :

• Baux d'habitation : la taxe foncière n'est pas récupérable. La liste des charges récupérables est limitative (art. 23 de la loi n° 89-462 et décret n° 87-713) et la taxe foncière n'y figure pas. Seule la taxe d'enlèvement des ordures ménagères est récupérable, dans les conditions du décret.
• Bail commercial : la taxe foncière peut être mise à la charge du preneur. L'article R145-35 du Code de commerce interdit d'imputer au locataire les impôts dont le bailleur est légalement redevable, mais réserve expressément la taxe foncière, ses taxes additionnelles, et les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement. Deux conditions : que le bail le prévoie, et que la charge figure dans l'inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances imposé par l'article L145-40-2 du Code de commerce.

Cet inventaire vient de la loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014 et vaut pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1^er septembre 2014. C'est une obligation à part entière, et la première victime des baux repris tels quels du vendeur : sans elle, votre refacturation ne tient qu'à la bonne volonté du preneur. Le même article impose un état récapitulatif annuel adressé au preneur, ainsi que la communication, à la conclusion du bail puis tous les trois ans, d'un état prévisionnel des travaux envisagés et d'un état récapitulatif des travaux réalisés avec leur coût. Le volet fiscal est traité dans taxe foncière en SCI, le mécanisme contractuel et comptable dans refacturer les charges au locataire.

Ce que l'article R145-35 interdit de refacturer, même en commercial

Une précision de date, souvent oubliée et pourtant décisive : cette liste résulte du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 et ne vaut que pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, date de sa publication. Un bail commercial en cours signé avant cette date et non renouvelé depuis — cas fréquent dans un immeuble de rapport repris avec ses locataires — reste régi par ses seules stipulations contractuelles. Vérifiez donc la date du bail avant de conclure quoi que ce soit sur une refacturation. Pour les baux postérieurs, ne peuvent jamais être imputés au preneur :

• Les dépenses relatives aux grosses réparations de l'article 606 du Code civil et, le cas échéant, les honoraires liés à leur réalisation.
• Les dépenses de mise en conformité relevant des grosses réparations, ou les travaux de remise en état de vétusté.
• Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers.
• Dans un immeuble multi-locataires — ce qui est le cas par définition d'un immeuble mixte —, les charges, impôts, taxes et travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

Le dernier point mérite qu'on s'y arrête, parce qu'il coûte de l'argent chaque année. La boutique reste vide six mois ? Sa quote-part de charges communes ne se reporte pas sur les locataires des étages : elle reste à la charge de la SCI, point final. Et c'est encore votre clé qui sert à la chiffrer — 30,77 % du ravalement, dans notre exemple, que personne ne remboursera.

Les charges de copropriété

Immeuble en copropriété ? Le travail est déjà fait, et pas par vous : le règlement a réparti au moyen des tantièmes généraux et des clés spéciales — ascenseur, chauffage collectif, nettoyage. Votre rôle se limite à reprendre la ventilation lot par lot telle qu'elle sort des appels de fonds. Surtout ne la recalculez pas avec votre clé de surface : les deux peuvent diverger en toute légitimité — une boutique en rez-de-chaussée ne supporte pas l'ascenseur — et c'est le règlement qui fait foi.

La distinction entre charges récupérables et charges de propriétaire, puis entre provisions et charges définitives, se traite ensuite selon les règles habituelles. Voyez charges de copropriété en SCI, appels de fonds, travaux de copropriété et fonds de travaux. Le partage entre charges locatives et charges du bailleur est détaillé dans charges locatives en SCI.

La taxe sur les bureaux : seulement dans deux zones

La taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement ne concerne que deux zones géographiques :

• L'Île-de-France (art. 231 ter du CGI) : Paris et les départements de l'Essonne, des Hauts-de-Seine, de la Seine-et-Marne, de la Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne, du Val-d'Oise et des Yvelines.
• Les Bouches-du-Rhône, le Var et les Alpes-Maritimes (art. 231 quater du CGI).

Le redevable est le propriétaire, l'usufruitier, le preneur à bail à construction, l'emphytéote ou le titulaire d'une autorisation d'occupation temporaire du domaine public constitutive d'un droit réel, apprécié au 1^er janvier de l'année d'imposition. Les seuils d'exonération de surface sont déterminants pour un immeuble mixte : la taxe ne s'applique pas aux bureaux d'une surface inférieure à 100 m², aux locaux commerciaux inférieurs à 2 500 m², aux locaux de stockage inférieurs à 5 000 m² ni aux surfaces de stationnement inférieures à 500 m² (art. 231 ter, V du CGI pour l'Île-de-France ; art. 231 quater, V pour les trois départements du Sud). Attention à la méthode : le seuil ne s'apprécie pas lot par lot mais en cumulant tous les locaux de même nature qu'un même propriétaire possède à une même adresse ou, en cas d'adresses multiples, dans un même groupement topographique. Deux plateaux de bureaux de 120 m² et 80 m² dans le même immeuble sont donc taxés sur 200 m², et non exonérés au titre du second.

Traduction pour notre immeuble : la boutique de 80 m², même en plein Paris, n'est pas taxée — on est à des kilomètres des 2 500 m². Un plateau de bureaux de 140 m² dans le même immeuble francilien, lui, l'est. Deux conséquences en comptabilité, et la première surprend toujours : la taxe francilienne n'est déductible ni de l'assiette de l'impôt sur le revenu ni de celle de l'impôt sur les sociétés (art. 231 ter, IX), il faut donc la réintégrer extra-comptablement. La seconde est plus récente : l'exonération dont bénéficiaient les locaux situés en zone franche urbaine-territoire entrepreneur a été supprimée par l'article 42 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, et pour les deux taxes. Attention à la date d'effet : la loi ayant été publiée après le 1^er janvier, l'exonération continue de s'appliquer aux impositions établies au titre de 2026 et ne disparaît qu'à compter de celles établies au titre de 2027. Catégories, tarifs et circonscriptions : tout est dans la taxe sur les bureaux en SCI.

CFE, CRL et assurance

• CFE : « une SCI qui loue ne paie pas de CFE » — l'idée circule beaucoup, et elle est fausse dès qu'il y a du commerce dans l'immeuble. L'article 1447, I du CGI répute exercée à titre professionnel l'activité de location ou de sous-location d'immeubles nus autres qu'à usage d'habitation : la location nue de la boutique place donc la SCI elle-même dans le champ. La CFE n'est toutefois pas due lorsque les recettes brutes hors taxes tirées de cette activité de location sont inférieures à 100 000 € sur la période de référence. Le commerçant reste, de son côté, redevable au titre de son propre établissement : les deux impositions ne s'excluent pas. Voyez la CFE en SCI.
• CRL : la contribution sur les revenus locatifs, au taux de 2,5 % (art. 234 nonies à 234 quindecies du CGI), vise les revenus tirés de la location de locaux situés dans des immeubles achevés depuis quinze ans au moins au 1^er janvier de l'année d'imposition. Depuis 2006, elle n'est plus due que par les personnes morales passibles de l'impôt sur les sociétés : une SCI restée à l'IR n'est donc pas concernée. Les revenus qui donnent lieu au paiement de la TVA en sont exonérés. Dans un immeuble mixte à l'IS sous option partielle, la CRL frappe donc typiquement les seuls loyers d'habitation — d'où l'importance d'une comptabilité qui les isole. Détail dans CRL et SCI.
• Assurance : une multirisque immeuble couvre l'ensemble, mais la prime se ventile comme le reste pour le résultat par secteur. Surtout, la police doit mentionner noir sur blanc l'activité commerciale exercée au rez-de-chaussée. Un contrat souscrit comme « immeuble d'habitation » vous sera opposé le jour où le feu part du commerce — et ce jour-là, l'économie de prime paraîtra dérisoire. Voyez assurance PNO et GLI en SCI.

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7. Les revenus : revenus fonciers à l'IR, résultat à l'IS

Bonne nouvelle, pour une fois dans ce guide. La ventilation gouverne l'actif, les charges et la TVA — elle ne gouverne pas la catégorie d'imposition des loyers. Sur ce terrain-là, un immeuble mixte se déclare beaucoup plus simplement qu'on ne l'imagine. Reste une ligne rouge, et on la franchit souvent sans s'en apercevoir.

À l'IR : tous les loyers sont des revenus fonciers

On me pose la question chaque semaine, alors autant l'écrire en gras : dans une SCI à l'IR, le loyer d'un local commercial loué nu est un revenu foncier, exactement comme celui d'un appartement. Ni la qualité du locataire — commerçant, société, professionnel libéral — ni la destination du local n'y changent rien. Le seul critère, c'est le caractère nu de la location. Il n'existe donc pas de « partie BIC » à côté d'une « partie foncière » dans votre déclaration.

En pratique, tout se simplifie : une seule déclaration 2072 pour toute la SCI, un seul résultat foncier, une seule répartition entre associés, puis une seule quote-part reportée sur la 2044 de chacun. Les charges déductibles sont celles, limitativement énumérées, de l'article 31 du CGI — pour tous les lots indistinctement. Un déficit éventuel suit le régime du déficit foncier, avec son plafond d'imputation sur le revenu global de 10 700 € par an — porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique permettant à un logement de passer d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, dispositif prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 par l'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026.

La ligne rouge : si un lot est loué meublé ou équipé, l'activité devient commerciale au sens fiscal et la SCI bascule à l'impôt sur les sociétés de plein droit (art. 206, 2 du CGI). Une tolérance administrative joue lorsque les recettes commerciales hors taxes n'excèdent pas 10 % des recettes totales hors taxes de l'exercice (BOI-IS-CHAMP-10-30, § 320) ; en cas de dépassement exceptionnel, l'IS n'est pas appliqué si la moyenne des recettes commerciales de l'année en cause et des trois années antérieures n'excède pas 10 % de la moyenne des recettes totales de la même période (§ 330). Louer le studio du dernier étage en meublé « parce que c'était plus simple » peut donc faire basculer tout l'immeuble à l'IS, avec imposition immédiate des plus-values latentes. Voyez SCI et location meublée.

À l'IS : un résultat unique, une analyse sectorielle

À l'IS, tous les loyers tombent dans le même résultat, les amortissements se déduisent, le barème s'applique. La ventilation ne déplace pas un euro d'assiette — elle sert à piloter, ce qui n'est pas rien :

• Le suivi de rentabilité par lot. Une boutique à 210 €/m²/an face à des logements à 150 €/m²/an : la comparaison ne veut rien dire tant que les charges ne sont pas ventilées en face. Les ratios sont dans indicateurs de pilotage d'une SCI et calcul de rendement.
• La cohérence avec les secteurs TVA. Si vous avez opté, la comptabilité doit de toute façon distinguer le secteur taxé : autant que le compte de résultat analytique s'appuie sur le même découpage.

Sur la mécanique déclarative, voyez la liasse fiscale 2033. Sur l'enregistrement des loyers, y compris ceux facturés avec TVA, les écritures de loyers.

Le cas du local commercial loué avec option TVA

Une fois l'option levée, la mécanique déclarative se dédouble :

• Le loyer commercial est facturé hors taxes plus TVA. Il faut émettre une facture ou une quittance mentionnant la TVA, son taux et son montant.
• Le loyer hors taxes constitue le revenu imposable — la TVA collectée n'est jamais un produit. C'est une erreur classique de déclarer le loyer TTC en revenu foncier ou en produit d'exploitation.
• La TVA collectée sur ce loyer et la TVA déductible du secteur se déclarent séparément du résultat, sur les formulaires de TVA.
• Les loyers d'habitation restent hors TVA et hors de ce circuit.

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8. La revente : prix ventilé, plus-value, TVA

La revente, c'est le moment où la note rédigée le mois de l'acquisition rembourse largement l'heure qu'elle a coûté — ou celui où son absence se paie, comptant. Tout s'enchaîne vite : ventiler le prix, calculer la plus-value, solder la TVA déduite pendant des années sur la partie commerciale.

Ventiler le prix de vente

Vendu en bloc à un acquéreur unique, l'acte peut se contenter d'un prix global. Faites quand même figurer une ventilation entre les lots, alignée sur la note rédigée à l'achat. L'acquéreur en a besoin pour bâtir sa propre comptabilité ; la TVA peut ne frapper qu'une partie du prix ; et surtout, si vous ne ventilez pas, quelqu'un d'autre le fera à votre place, un jour, et pas dans votre sens.

Vente lot par lot — au commerçant en place, à un investisseur, aux locataires ? La ventilation n'est plus une option : chaque cession a son prix, son acquéreur, son calcul. Et il vous faut alors le prix d'acquisition ventilé par lot, celui que vous avez figé dix ans plus tôt. Sans lui, on improvise, et on improvise mal.

La plus-value : globale ou par lot ?

À l'IR, rappelons la règle qui vaut pour toute plus-value immobilière des particuliers : l'impôt sur le revenu est dû au taux de 19 % (art. 200 B du CGI) et les prélèvements sociaux restent à 17,2 % — le 2 du IV de l'article L136-8 du code de la sécurité sociale maintient la CSG à 9,2 % pour ces plus-values, de sorte que la hausse portant les prélèvements sociaux à 18,6 % sur les autres revenus du patrimoine ne leur est pas applicable. La surtaxe des plus-values supérieures à 50 000 € (art. 1609 nonies G du CGI) s'apprécie, pour une société relevant de l'article 8 du CGI, au niveau de la société et non associé par associé (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 60). À l'IS, la plus-value intègre la reprise des amortissements déduits, ce qui gonfle mécaniquement l'assiette — c'est le revers du régime. Nos guides plus-value en SCI à l'IR et plus-value en SCI à l'IS détaillent les deux calculs, et vendre un immeuble détenu en SCI la procédure.

La TVA sur la cession

Une question avant toutes les autres : quel âge a l'immeuble ? Tout part de là.

• Immeuble achevé depuis moins de cinq ans : il s'agit d'un immeuble neuf au sens de l'article 257, I-2-2° du CGI, et sa livraison est soumise à la TVA de plein droit lorsqu'elle est réalisée par un assujetti agissant en tant que tel.
• Immeuble achevé depuis plus de cinq ans : la livraison est exonérée (art. 261, 5, 2° du CGI), avec possibilité d'option pour la taxation (art. 260, 5° bis du CGI). C'est la situation la plus courante.
• Conséquence sur les déductions antérieures : lorsque la cession intervient sans TVA avant la fin de la période de vingt ans, le cédant doit régulariser globalement la taxe déduite au titre des vingtièmes restants (CGI, ann. II, art. 207, III-1-1°). Opter pour la taxation de la vente permet d'éviter cette régularisation — c'est souvent l'argument décisif quand la SCI a déduit une TVA significative sur des travaux.
• Le cas particulier de la cession d'un immeuble loué sous option : lorsque l'acquéreur reprend l'activité locative taxée, la vente peut relever de la dispense de TVA de l'article 257 bis du CGI (transmission d'une universalité totale ou partielle de biens). L'acquéreur est alors réputé continuer la personne du cédant et reprend à son compte le solde de la période de régularisation. Ce point se vérifie avec le notaire avant la signature, pas après.

Retenez qu'en immeuble mixte, seule la fraction commerciale ayant ouvert droit à déduction entre dans ces mécanismes. La partie habitation, jamais entrée dans le champ de la déduction, ne génère ni TVA sur la vente ni régularisation. Autrement dit, votre clé cesse d'être un document d'archive et redevient un outil de calcul, le jour de la signature. Le sujet complet est traité dans TVA sur la cession d'un immeuble en SCI. Sur ce qu'il advient du produit de la vente au sein de la société, voyez distribuer le prix de vente.

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9. Cas complet : 600 000 €, une boutique et trois logements

Reprenons l'immeuble du chapitre 2 et déroulons tout, de l'acte notarié au résultat fiscal. SCI à l'IS, option TVA levée sur la seule boutique. Chiffres arrondis pour rester lisibles.

Données de départ

Étape 1 — La clé

Commerce : 80 ÷ 260 = 30,77 %. Habitation : 180 ÷ 260 = 69,23 %. Deux divisions, et le dossier est fait pour vingt ans — à condition d'acter le résultat par une décision de gérance du mois de l'acquisition, plan coté et procès-verbal de mesurage annexés.

Étape 2 — La ventilation du bilan

Étape 3 — Le plan d'amortissement

Étape 4 — Le coefficient de déduction TVA

Loyers annuels : boutique 1 400 × 12 = 16 800 € HT ; logements 750 × 3 × 12 = 27 000 €. Total des opérations imposables : 43 800 €.

Pour une dépense utilisée par les deux parties — une réfection de toiture, par exemple :

• Coefficient d'assujettissement : 1 (l'immeuble est intégralement utilisé pour une activité économique dans le champ de la TVA).
• Coefficient de taxation forfaitaire : 16 800 ÷ 43 800 = 0,3836, arrondi par excès à 0,39.
• Coefficient d'admission : 1.
• Coefficient de déduction : 1 × 0,39 × 1 = 0,39.

Toiture refaite pour 30 000 € HT. Premier réflexe, et il surprend souvent : le taux de TVA de la facture n'est pas uniforme. L'immeuble étant achevé depuis plus de deux ans, les travaux d'entretien et d'amélioration portant sur les parties communes relèvent du taux réduit de 10 % de l'article 279-0 bis du CGI pour la quote-part afférente aux locaux d'habitation, le solde restant à 20 %. La ventilation du taux suit ici l'affectation des travaux, donc la clé de surface :

• TVA figurant sur la facture : 30 000 × 10 % = 3 000 €, et non 6 000 €.
• Si l'habitation avait représenté moins de 50 % de l'immeuble, il aurait fallu ventiler : 10 % sur la seule quote-part d'habitation, 20 % sur le solde.
• Attention encore : si la réfection comporte une isolation thermique de la toiture, elle relève non plus du 10 % mais du taux de 5,5 % de l'article 278-0 bis A du CGI, auquel l'article 279-0 bis renvoie expressément.

C'est sur ce montant, et sur lui seul, que joue ensuite le coefficient de déduction. Déductible : 3 000 × 0,39 = 1 170 €. Les 1 830 € qui restent ne sont pas perdus pour autant, ils viennent grossir le coût de l'immobilisation — et donc la base amortissable. Le bénéfice du taux réduit repose désormais sur une simple mention portée sur le devis et la facture : l'attestation Cerfa 1300-SD / 1301-SD a été supprimée le 16 février 2025 par l'article 41 de la loi de finances pour 2025.

Deux enseignements sur une seule facture. D'abord, c'est le franchissement du seuil de 50 % d'habitation qui commande le taux, avant même que le coefficient n'intervienne : appliquer 20 % à tout aurait fait grimper la TVA de 3 000 € à 6 000 €, dont une bonne part non déductible. Ensuite, ne confondez pas la clé comptable — la surface — et la clé TVA — le rapport de chiffres d'affaires : 30,77 % de 3 000 € n'auraient donné que 923 €, soit environ 250 € de moins que les 1 170 € auxquels vous avez droit, parce que la boutique dégage proportionnellement plus de loyer que de surface. Utiliser la surface comme coefficient de déduction est une erreur de méthode, même quand elle vous défavorise.

Étape 5 — Le résultat de l'exercice

Une ligne volontairement absente : la contribution sur les revenus locatifs. Si l'immeuble est achevé depuis quinze ans au moins, la SCI étant à l'IS, la CRL frapperait les seuls loyers d'habitation — les loyers de la boutique étant soumis à la TVA en sont exonérés — soit 27 000 × 2,5 % = 675 €, à retrancher du résultat. Elle a été laissée de côté pour ne pas alourdir le tableau, mais elle doit figurer dans votre propre calcul.

Deux choses à retenir de ce tableau. L'amortissement absorbe à lui seul 41 % des loyers encaissés : voilà tout l'intérêt de l'IS sur ce type d'immeuble, et il est d'autant plus marqué que la part d'agencements commerciaux, amortis sur dix ans, est importante. Mais attention au décalage — le résultat fiscal et la trésorerie ne racontent pas la même histoire. Le remboursement du capital de l'emprunt ne passe pas par le compte de résultat ; l'amortissement, lui, ne sort pas un euro de la caisse. Deux suivis, donc : le résultat d'un côté, le cash-flow de l'autre.

Ce que ce cas ne dit pas : le taux réduit d'IS à 15 % n'est acquis que si les conditions de l'article 219, I-b du CGI sont remplies — plafond de bénéfice, chiffre d'affaires et détention du capital. Voyez le taux réduit d'IS en SCI avant de l'appliquer.

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10. Les cinq erreurs qui coûtent cher en contrôle

Ce sont les cinq que je retrouve le plus souvent en reprise de dossier. Elles ont un point commun : aucune ne se voit tant que rien ne bouge. Elles sortent toutes le même jour — celui de la vérification, de la vente, du départ d'un locataire — c'est-à-dire trop tard pour reconstituer quoi que ce soit.

Erreur 1 — N'avoir aucune clé écrite

L'erreur fondatrice, celle qui contamine tout le reste. Sans note datée de l'acquisition, chaque répartition n'est plus qu'une affirmation invérifiable : l'amortissement, la TVA déduite, la part de charges laissée à la SCI. Le vérificateur ne discute même pas votre chiffre. Il constate qu'il n'est adossé à rien, et il propose le sien. Le remède : une page, un plan, un tableau de surfaces, une décision de gérance. Une heure, au démarrage.

Erreur 2 — Changer de clé en cours de route

L'amortissement à la surface, les charges au loyer, la plus-value à la valeur vénale, et chaque fois celle qui arrange. Un vérificateur repère ce motif immédiatement, et il en tire la conclusion qui s'impose. Une clé unique appliquée fidèlement pendant vingt ans se défend, même imparfaite ; trois clés opportunistes ne se défendent pas. Une seule exception, et c'est la loi elle-même qui l'impose : le coefficient de taxation TVA, rapport de chiffres d'affaires par disposition expresse.

Erreur 3 — Croire que l'option TVA couvre tout l'immeuble

Déduire la TVA sur des travaux de logements parce que « la SCI est assujettie » : rectification quasi certaine, intérêts de retard en prime. L'option de l'article 260-2° ne peut jamais viser des locaux nus destinés à l'habitation, quelle que soit la rédaction du bail. L'erreur symétrique est plus subtile — laisser le périmètre de l'option dans le flou. Depuis l'arrêt SCI EMO (CE, 9 septembre 2020, n° 439143) et la réponse ministérielle du 16 novembre 2021, vous pouvez parfaitement opter local par local — mais précisément parce que le choix vous appartient, il doit être exprimé de façon expresse, précise et non équivoque dans la lettre d'option. Un courrier vague expose à des reconstitutions défavorables dans les deux sens. Le remède : écrire noir sur blanc, dans la lettre d'option puis dans la note de ventilation, quels lots sont dans le champ de l'option et lesquels n'y sont pas.

Erreur 4 — Refacturer au locataire commercial ce que le bail ne permet pas

La taxe foncière passe au preneur, oui — mais seulement si le bail le prévoit et si l'inventaire précis et limitatif de l'article L145-40-2 du Code de commerce la mentionne. Les grosses réparations de l'article 606 du Code civil, les honoraires de gestion des loyers et les charges des locaux vacants, jamais (art. R145-35, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014). Une refacturation irrégulière ne se voit pas pendant des années, puis se solde d'un coup, en restitution sur plusieurs exercices, le jour du contentieux ou du départ du locataire.

Erreur 5 — Transformer un lot sans anticiper la régularisation TVA

Transformer la boutique en logements, ou l'inverse, ce n'est pas qu'une affaire d'urbanisme et de devis. C'est un changement d'affectation : régularisation globale de la TVA déduite sur les vingtièmes restant à courir, clé de ventilation à refaire, et derrière elle les plans d'amortissement et la répartition des charges. Faites ce calcul avant d'arbitrer, chiffres en main, et posez-le en face du gain locatif attendu. Il arrive qu'il l'annule.

Le fil rouge de ces cinq erreurs est toujours le même : traiter un immeuble mixte comme un immeuble ordinaire dont on ventilerait « à peu près » deux ou trois postes. Un immeuble mixte n'est pas compliqué. Il réclame une décision structurante, prise tôt, et tenue longtemps.

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11. FAQ — Immeuble mixte en SCI

Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé. Les règles décrites reposent sur les textes en vigueur au 8 août 2026 : Code civil, Code de commerce, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, CGI et son annexe II, doctrine BOFiP. Chaque immeuble a ses particularités : faites valider votre clé de ventilation et votre position TVA avant de les appliquer.