SCI ou GFA : quel véhicule pour détenir du foncier agricole ?
Pour de l'immobilier classique, on pense SCI par réflexe. Pour des terres agricoles qu'on veut louer puis transmettre, ce réflexe est presque toujours une erreur : il existe un véhicule taillé pour ça, le groupement foncier agricole (GFA). C'est une société civile spécialisée, née du Code rural, qui débloque deux avantages fiscaux que la SCI n'aura jamais : une exonération de 75 % des droits de succession sur les parts (article 793 bis du CGI) et un régime d'IFI de faveur. La contrepartie est réelle — objet restreint aux seuls biens agricoles, associés uniquement personnes physiques, obligation de louer par bail rural à long terme. Voici, poste par poste, ce qui sépare les deux structures et comment trancher.
Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Code rural et de la pêche maritime, CGI, BOFiP). Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé. Mis à jour le 24 juillet 2026.
Sommaire
- SCI et GFA : deux sociétés civiles, deux vocations
- L'objet du GFA : un cadre strict (Code rural)
- Le bail rural, clé de voûte du dispositif
- Transmission : l'exonération 793 bis, avantage décisif
- IFI : le régime de faveur des biens ruraux
- Pacte Dutreil et variantes de GFA
- Quand la SCI reste le bon choix
- Coûts, gouvernance et cas chiffré
- FAQ
1. SCI et GFA : deux sociétés civiles, deux vocations
Sur le papier, les deux se ressemblent : ce sont des sociétés civiles, avec le même moteur juridique — les articles 1832 et suivants du Code civil (associés, gérance, parts sociales, et une responsabilité des associés indéfinie et proportionnelle aux parts, jamais solidaire). C'est là que la ressemblance s'arrête. Sur l'objet, sur les associés, sur la fiscalité, tout diverge.
La SCI est un couteau suisse : elle achète, gère, loue, revend n'importe quel immeuble — appartements, bureaux, murs de boutique, terrain à bâtir, parking. Généraliste, souple, aucune spécialisation, mais aussi aucun régime de faveur en cadeau. Elle accepte au capital aussi bien des personnes physiques qu'une holding ou une autre société.
Le GFA, lui, ne fait qu'une chose, mais il la fait bien. C'est une société civile spécialisée, codifiée aux articles L322-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime, dont l'objet se limite à la propriété et à la gestion de biens à vocation agricole. Ce corset, le législateur l'a payé en avantages fiscaux : l'idée est de garder les terres dans la famille et de faciliter leur transmission d'une génération à l'autre.
| Critère | SCI | GFA |
|---|---|---|
| Cadre légal | Art. 1832 s. C. civ. | Art. L322-1 s. C. rural + C. civ. |
| Objet | Immobilier civil, large | Biens agricoles uniquement |
| Associés | Personnes physiques ou morales | Personnes physiques (principe) |
| Exploitation directe | Selon l'objet | Interdite (GFA bailleur) : bail rural |
| Régime fiscal par défaut | IR (translucidité) | IR (translucidité) |
| Exonération transmission | Aucune (droit commun) | 75 % / 50 % (art. 793 bis) |
| Régime IFI | Imposable | Faveur (art. 976 CGI) |
Résumons le troc : le GFA vous fait renoncer à de la souplesse pour vous offrir de la fiscalité ; la SCI fait l'inverse. Reste à savoir de quel côté penche votre situation — du foncier agricole à louer et à transmettre, ou un patrimoine plus bigarré à gérer. Si vous voulez d'abord situer la SCI parmi les autres formes de sociétés civiles, notre guide sur les types de SCI pose le décor.
2. L'objet du GFA : un cadre strict (Code rural)
Un objet limité aux biens agricoles
L'article L322-6 du Code rural ne laisse pas de marge : un GFA ne détient que des immeubles à destination agricole. Terres, prés, vignes, vergers, bâtiments d'exploitation, plans d'eau, bois attenants — et rien d'autre. Il en assure la propriété et la gestion, mais dans sa forme classique il ne cultive rien lui-même : il loue à un exploitant, qui peut être un fermier, un GAEC, une EARL, ou tout simplement l'agriculteur de la famille.
Cette clôture autour de l'objet change tout. Une maison d'habitation sans lien avec la ferme, un local commercial, un gîte, une revente d'électricité photovoltaïque : rien de cela n'a sa place dans un GFA. Le jour où votre patrimoine déborde du champ agricole, l'outil ne suit plus — et c'est exactement là que la SCI reprend la main.
Des associés personnes physiques
Autre verrou : le GFA classique se réserve en principe aux personnes physiques (article L322-1 du Code rural), sauf poignée d'entités agréées (art. L322-3). Oubliez donc la holding au capital, oubliez la société d'exploitation comme associée. C'est le prix de sa vocation familiale et patrimoniale. La SCI, elle, ouvre grand la porte aux personnes morales — d'où son rôle central dès qu'un montage fait intervenir une holding.
À retenir : le GFA n'est pas une « SCI pour les champs ». C'est un régime à part entière, avec ses propres règles d'objet, d'associés et de fiscalité. Et on ne bascule pas une SCI existante en GFA d'un coup de baguette : les conditions du Code rural doivent être réunies dès la constitution, sinon les avantages ne suivent pas.
3. Le bail rural, clé de voûte du dispositif
Retenez une chose : sans bail rural, le GFA n'est qu'une coquille sans intérêt fiscal. Tout le dispositif tient à ce contrat. Le GFA bailleur confie ses terres à un exploitant sous le statut du fermage (articles L411-1 et suivants du Code rural), un régime taillé pour protéger le preneur : durée plancher, loyer encadré (le fermage), droit au renouvellement, et un droit de préemption qui permet à l'exploitant de racheter en priorité si le bailleur vend (art. L412-1 du Code rural).
Bail de 9 ans et bail à long terme
Un bail rural ordinaire court sur 9 ans au minimum. C'est bien, mais ça ne suffit pas : pour ouvrir le coffre-fort fiscal du GFA, il faut signer un bail rural à long terme. Trois formes principales :
- Bail à long terme de 18 ans minimum (art. L416-1 s. du Code rural) : c'est la durée de référence qui ouvre l'exonération partielle de droits de succession et le régime IFI de faveur.
- Bail de 25 ans ou bail de carrière : engagement encore plus long, parfois exigé pour certains avantages renforcés.
- Bail cessible hors du cadre familial : variante permettant au preneur de céder son bail, elle aussi éligible aux régimes de faveur.
Je le répète parce que c'est le piège classique : bail de 9 ans, aucun avantage. Le GFA a beau détenir de belles terres agricoles, s'il les loue par un simple bail de neuf ans, ni l'exonération 793 bis ni le régime IFI ne s'appliquent. Le bail à long terme est le ticket d'entrée du dispositif — et trop de familles s'en aperçoivent le jour de la succession, quand il est déjà trop tard pour corriger.
Vigilance : le droit de préemption du preneur et celui de la SAFER limitent la liberté de céder les terres. Depuis la loi Sempastous du 23 décembre 2021, les cessions de parts de sociétés détenant du foncier agricole (GFA comme SCI) font l'objet d'un contrôle renforcé, avec autorisation préalable au-delà de certains seuils. Anticipez ces contraintes avant tout arbitrage.
4. Transmission : l'exonération 793 bis, avantage décisif
On arrive à la vraie raison d'être du GFA, celle qui justifie tout le reste. L'article 793 bis du CGI offre une exonération partielle de droits de mutation à titre gratuit — que la transmission passe par donation ou par succession — sur les parts d'un GFA dont les biens sont loués par bail à long terme.
Le mécanisme 75 % / 50 %
- La valeur des parts transmises bénéficie d'un abattement de 75 % jusqu'à 600 000 € par bénéficiaire (régime de base, sous condition de conservation des parts pendant 5 ans).
- Au-delà de ce seuil, l'abattement tombe à 50 %, sans plafond.
- Condition centrale : l'héritier ou le donataire doit conserver les parts pendant au moins 5 ans et le bail à long terme doit être maintenu. Le non-respect entraîne la remise en cause de l'avantage.
Bonne nouvelle récente : la loi de finances pour 2025 (art. 70) a musclé le dispositif. Attention toutefois : les plafonds rehaussés ne concernent que les baux à long terme conclus à compter du 1er janvier 2025. Pour ces baux, le plafond du taux de 75 % passe de 300 000 € à 600 000 € pour un engagement de conservation de 5 ans, et grimpe jusqu'à 20 000 000 € si l'on porte cet engagement à 18 ans (soit 13 ans de plus). Au-delà, on retombe sur 50 %. Pour un GFA dont le bail à long terme a été conclu avant le 1er janvier 2025, ce sont les anciens seuils qui demeurent : 75 % jusqu'à 300 000 € (conservation 5 ans) ou 500 000 € (conservation 10 ans), puis 50 %. Ces montants bougent au gré des lois de finances : faites-les valider par votre notaire le jour où vous transmettez.
Cas chiffré simplifié — transmission de 400 000 € de parts à un enfant
Un père donne à sa fille des parts de GFA valorisées 400 000 €, terres louées par un bail à long terme conclu à compter du 1er janvier 2025, engagement de conservation de 5 ans (seuil de 75 % de 600 000 € pour ces baux récents ; avec un bail antérieur à 2025, le plafond resterait à 300 000 €). Comparaison avec les mêmes 400 000 € de parts de SCI de droit commun.
| Valeur des parts | GFA : 400 000 € | SCI : 400 000 € |
| Abattement 793 bis | 75 % sur la totalité (400 000 € < 600 000 €) | Aucun |
| Base taxable avant abattement familial | 100 000 € | 400 000 € |
| Économie d'assiette | 300 000 € de base en moins pour le GFA | |
Calcul illustratif. L'abattement en ligne directe (100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans, art. 779 CGI) peut ensuite absorber la base résiduelle du GFA, jusqu'à la ramener à zéro. Seuils 793 bis pour les transmissions intervenant depuis le 15 février 2025, quelle que soit la date du bail : 600 000 € (conservation 5 ans) / 20 000 000 € (18 ans). Chiffrage à confirmer avec un notaire.
Regardez le résultat : à valeur de foncier identique, le GFA divise ici la base taxable par quatre pendant que la SCI la laisse pleine. Et ce n'est pas un choix « ou bien ». L'exonération se superpose aux leviers habituels — l'abattement en ligne directe et la donation de parts, ou encore le démembrement (on donne la nue-propriété, on garde l'usufruit) — qui fonctionnent aussi bien sur des parts de GFA que sur des parts de SCI. Empilés, ils peuvent ramener la note de droits à presque rien.
5. IFI : le régime de faveur des biens ruraux
Le deuxième argument du GFA se joue sur l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Détenez vos terres via une SCI : leurs parts entrent dans l'assiette IFI pour la pleine valeur des immeubles, point final. Aucun rabais, aucun régime spécial.
Passez par un GFA à bail long terme, et l'article 976 du CGI change complètement la donne :
- Exonération totale lorsque les biens sont qualifiés de biens professionnels (par exemple, le preneur est l'associé exploitant ou un membre de son cercle familial, et l'activité agricole constitue son activité principale).
- Exonération partielle à défaut : 75 % de la valeur jusqu'à 101 897 € par redevable (seuil propre à l'IFI, distinct — et bien inférieur — de celui des droits de succession), puis 50 % au-delà.
Pour qui frôle ou dépasse le seuil de l'IFI, l'écart n'a rien d'anecdotique : le même hectare compte pour 100 % de sa valeur dans une SCI, mais souvent pour 25 % seulement — parfois zéro — dans un GFA à bail long terme. Sur un vignoble ou de bonnes terres, cela peut faire basculer un patrimoine sous le seuil d'imposition. Pour le détail de l'assiette IFI d'une société civile, direction notre guide SCI et IFI.
6. Pacte Dutreil et variantes de GFA
GFA et pacte Dutreil : deux logiques distinctes
Le pacte Dutreil (art. 787 B et 787 C du CGI) abat lui aussi 75 % des droits de transmission, mais sur les entreprises et sociétés qui exercent une vraie activité opérationnelle. La tentation de le marier au GFA est fréquente ; c'est là qu'on trébuche, car les deux régimes ne visent pas la même chose :
- Un GFA bailleur (qui se borne à louer ses terres) est patrimonial, pas opérationnel. Il relève de l'article 793 bis, pas du pacte Dutreil.
- Un groupement qui exploite directement une activité agricole peut, lui, prétendre au pacte Dutreil si les conditions d'activité et d'engagement de conservation sont réunies.
Impossible de faire jouer les deux sur la même transmission : c'est l'un ou l'autre, selon que la structure loue (793 bis) ou exploite (Dutreil). Notre guide pacte Dutreil et SCI détaille justement la condition d'activité qui manque aux structures purement patrimoniales — et qui explique pourquoi un GFA bailleur reste, lui, du côté du 793 bis.
Les variantes de GFA
- GFA familial (bailleur) : la forme la plus courante, réservée à un cercle de personnes physiques, destinée à conserver et transmettre le foncier dans la famille.
- GFA mutuel : forme historique regroupant des exploitants pour la mise en valeur commune de terres ; usage aujourd'hui résiduel.
- GFA d'investissement (GFAI) : catégorie récente ouverte à l'épargne, permettant à des investisseurs de financer du foncier agricole loué à des exploitants, sous un encadrement de l'Autorité des marchés financiers. Il se rapproche d'un produit d'investissement diversifié, à distinguer nettement du GFA familial.
7. Quand la SCI reste le bon choix
Après tous ces avantages, on pourrait croire le match plié. Il ne l'est pas. Dans plusieurs configurations, la SCI reprend nettement l'avantage — voire s'impose :
- Patrimoine mixte : dès que vos biens mêlent terres agricoles et immeubles non agricoles (maison d'habitation, gîte, local commercial, hangar reconverti, installation photovoltaïque de revente), le GFA ne peut pas tout héberger. La SCI, à l'objet civil large, accueille l'ensemble.
- Associés personnes morales : si vous voulez faire entrer une holding ou une société d'exploitation au capital, le GFA classique l'interdit. La SCI le permet.
- Souplesse de cession : la SCI offre une plus grande liberté d'aménagement statutaire (clauses d'agrément, gouvernance sur mesure) sans les contraintes du statut du fermage et du contrôle SAFER attaché au foncier agricole exploité.
- Absence de bail rural : si vous ne souhaitez pas louer par bail à long terme (terres exploitées en direct, projet de valorisation, terrain constructible à terme), les avantages du GFA tombent — la SCI redevient un choix cohérent.
D'où une approche que je conseille souvent : ne pas choisir, mais faire cohabiter les deux. Un GFA pour les terres louées par bail à long terme, qui va chercher l'exonération 793 bis et le régime IFI ; une SCI à côté pour les bâtiments non agricoles et le reste du patrimoine. Chacun héberge ce qu'il sait le mieux porter. Et si la vraie question, en amont, est plutôt « société ou pas », notre comparatif indivision ou SCI traite cet arbitrage-là.
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8. Coûts, gouvernance et cas chiffré
Constitution et fonctionnement
Côté facture de départ, GFA et SCI jouent dans la même cour : statuts, dépôt du capital, immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS) via le guichet unique de l'INPI, annonce légale. Le poste qui creuse l'écart, c'est le notaire. Comme le GFA détient par nature du foncier, il passe souvent par un acte notarié — dès qu'on apporte des immeubles à la constitution — et la note grimpe. Une SCI, elle, peut naître sans notaire tant qu'aucun immeuble n'est apporté au capital de départ.
| Poste | SCI | GFA |
|---|---|---|
| Statuts + immatriculation | Quelques centaines d'€ | Quelques centaines d'€ |
| Annonce légale | ~ 185 € à 200 € | ~ 185 € à 200 € |
| Notaire (apport d'immeuble) | Si apport d'immeuble | Fréquent (foncier) |
| Gouvernance | Souple (statuts) | Encadrée (C. rural) |
| Comptabilité annuelle | Recettes-dépenses (IR) | Recettes-dépenses (IR) |
Gouvernance
Le fonctionnement, lui, est jumeau : un gérant, des parts sociales, une assemblée annuelle pour approuver les comptes. La nuance tient à la liberté d'écriture. Le GFA vit sous la surveillance du Code rural — objet borné, associés triés, mise en valeur par bail rural imposée. La SCI, elle, laisse au rédacteur des statuts une marge bien plus large : clauses d'agrément, répartition des pouvoirs, organisation des cessions, tout se négocie.
Fiscalité courante : la même translucidité
Sur les loyers de tous les jours, en revanche, les deux se comportent pareil : même translucidité fiscale par défaut (art. 8 du CGI), chaque associé déclarant sa quote-part de résultat. Pour un GFA bailleur, les fermages encaissés sont des revenus fonciers, exactement comme les loyers d'une SCI qui loue nu. Comptabilité de recettes-dépenses, suivi des comptes courants d'associés, tenue des assemblées : d'un véhicule à l'autre, le quotidien comptable se ressemble comme deux gouttes d'eau.
Côté comptabilité : sci-ai.app gère la comptabilité et les déclarations d'une société civile immobilière de bout en bout. La logique comptable d'un GFA bailleur (fermages, charges déductibles, comptes courants) est très proche de celle d'une SCI à l'IR — faites toutefois valider le traitement fiscal des fermages et des régimes de faveur agricoles avec votre notaire ou votre conseil.
9. FAQ — SCI ou GFA
Quelle est la différence de fond entre une SCI et un GFA ?
Les deux sont des sociétés civiles, mais leur objet diffère radicalement. La SCI a un objet civil large : détenir et gérer tout immeuble. Le GFA a un objet strictement limité par l'article L322-6 du Code rural : la propriété et la gestion de biens agricoles, qu'il donne à bail rural. Le GFA est le véhicule spécialisé du foncier agricole ; la SCI est le véhicule généraliste de l'immobilier.
Un GFA peut-il avoir des associés personnes morales ?
Non, en principe. Le GFA classique bailleur est réservé aux personnes physiques (art. L322-1 du Code rural), sauf exceptions agréées (art. L322-3). C'est une différence majeure avec la SCI, dont les associés peuvent être des personnes physiques comme des sociétés. Cette restriction reflète la vocation familiale et patrimoniale du GFA.
Le GFA doit-il obligatoirement louer par bail rural ?
Le GFA classique ne peut pas exploiter lui-même : il donne ses biens à bail rural (statut du fermage, art. L411-1 s. du Code rural). Pour ouvrir les avantages fiscaux (droits de succession et IFI réduits), ce bail doit être un bail rural à long terme de 18 ans minimum. Sans bail à long terme, le GFA perd l'essentiel de son intérêt fiscal.
Quel est l'avantage fiscal principal du GFA à la transmission ?
L'exonération partielle de droits de mutation à titre gratuit de l'article 793 bis du CGI. Les parts de GFA dont les biens sont loués par bail à long terme bénéficient d'un abattement de 75 % jusqu'à un seuil légal, puis 50 % au-delà, à condition de conserver les parts au moins 5 ans. Cet avantage n'existe pas pour une SCI de droit commun.
Quel est le seuil de l'exonération de 75 % en 2026 ?
Depuis la loi de finances pour 2025 (art. 70), l'abattement est de 75 % jusqu'à 600 000 € par bénéficiaire (conservation de 5 ans), puis 50 % au-delà ; le seuil de 75 % est porté à 20 000 000 € en cas d'engagement de conservation de 18 ans. Ces seuils s'appliquent aux transmissions intervenant à compter du 15 février 2025, même lorsque le bail a été conclu avant le 1er janvier 2025 (BOFiP du 13 août 2025, extension confirmée par la loi de finances pour 2026). Ces seuils valent pour les droits de mutation à titre gratuit (art. 793 bis du CGI) ; le seuil IFI est distinct (101 897 €). Faites confirmer votre situation par votre notaire.
Le GFA est-il exonéré d'IFI ?
Les biens ruraux loués par bail à long terme et les parts de GFA bénéficient d'un régime de faveur à l'IFI (art. 976 du CGI) : exonération totale s'ils sont qualifiés de biens professionnels, sinon exonération partielle de 75 % jusqu'à 101 897 € par redevable puis 50 % au-delà. Les parts de SCI, elles, sont pleinement imposables à l'IFI à hauteur des immeubles détenus.
Peut-on cumuler le GFA et le pacte Dutreil ?
Le pacte Dutreil (art. 787 B et 787 C du CGI) suppose une activité opérationnelle. Un GFA qui se borne à louer ses terres est patrimonial : il relève du régime de l'article 793 bis, pas du Dutreil. Un groupement qui exploite directement une activité agricole peut, sous conditions, relever du pacte Dutreil. Les deux dispositifs ne se cumulent pas sur la même transmission.
Une SCI peut-elle détenir des terres agricoles ?
Oui, juridiquement : une SCI peut acquérir et louer des terres agricoles. Mais elle n'ouvre aucun des avantages fiscaux réservés au GFA (exonération 793 bis, régime IFI de faveur). Elle reste soumise au droit de préemption de la SAFER et au statut du fermage si elle loue à un exploitant. Pour du foncier purement agricole destiné à être transmis, le GFA est presque toujours plus avantageux.
Qu'est-ce que le droit de préemption du preneur ?
Le fermier en place dispose d'un droit de préemption légal (art. L412-1 du Code rural) : si le propriétaire vend, l'exploitant peut se porter acquéreur en priorité aux mêmes conditions. Ce droit s'applique que le bailleur soit un GFA ou une SCI. Il faut en tenir compte dès qu'on loue à un exploitant, car il limite la liberté de vendre à un tiers.
La SAFER peut-elle préempter des parts de GFA ou de SCI ?
La SAFER dispose d'un droit de préemption sur les ventes de terres agricoles et, depuis la loi Sempastous du 23 décembre 2021, d'un contrôle sur les cessions de parts de sociétés détenant du foncier agricole. Ce contrôle vise autant les GFA que les SCI à vocation agricole. Une cession de parts importante peut nécessiter une autorisation préalable.
Quel est le coût de création d'un GFA par rapport à une SCI ?
Les coûts de base sont comparables : statuts, capital, immatriculation, annonce légale. Le GFA impose souvent un passage chez le notaire car il détient du foncier (apports d'immeubles), ce qui ajoute des frais d'acte. Comptez quelques centaines d'euros pour une constitution simple, davantage en cas d'apport d'immeubles avec intervention notariale.
Qu'est-ce qu'un GFA d'investissement (GFAI) ?
Le GFA d'investissement est une variante récente ouverte à l'épargne : il permet à des investisseurs de financer du foncier agricole loué à des exploitants, avec un cadre encadré par l'Autorité des marchés financiers. Il se rapproche d'un produit d'investissement diversifié, à la différence du GFA familial classique réservé à un cercle restreint de personnes physiques.
Le GFA convient-il si je détiens aussi des bâtiments non agricoles ?
Non. L'objet du GFA est limité aux biens à vocation agricole. Si votre patrimoine mêle terres, habitation, gîte, local commercial ou photovoltaïque de revente, le GFA ne peut pas tout héberger. La SCI, à l'objet civil large, est alors préférable pour la partie non agricole, quitte à combiner GFA (pour les terres) et SCI (pour le reste).
La transmission par démembrement est-elle possible avec un GFA ?
Oui. Comme pour une SCI, on peut donner la nue-propriété des parts de GFA tout en conservant l'usufruit, ce qui réduit l'assiette des droits de donation. Le démembrement se combine avec l'exonération de 793 bis : c'est l'un des montages les plus efficaces pour transmettre du foncier agricole à moindre coût fiscal.
Un GFA peut-il opter pour l'impôt sur les sociétés ?
Comme toute société civile, un GFA relève par défaut de l'impôt sur le revenu (translucidité, art. 8 du CGI) : chaque associé déclare sa quote-part, généralement des revenus fonciers issus des fermages. Une option pour l'IS est théoriquement possible mais rare et contre-productive : elle ferait perdre l'articulation avec les régimes de faveur agricoles.
Comment tenir la comptabilité d'un GFA ou d'une SCI agricole ?
À l'IR, une comptabilité de recettes-dépenses suffit en principe (fermages encaissés, charges déductibles), avec un registre des assemblées et un suivi des comptes courants d'associés. Un logiciel comme sci-ai.app gère la comptabilité et les déclarations d'une société civile immobilière ; pour un GFA, la logique comptable est proche mais faites valider le traitement des fermages avec un professionnel.
Le bon véhicule, puis la comptabilité qui suit
Que vous choisissiez une SCI, un GFA ou un montage combiné, sci-ai.app automatise la comptabilité et les déclarations de votre société civile immobilière. Un expert-comptable partenaire vous accompagne si votre situation le justifie.