Locataire en redressement judiciaire : les quatre délais qui décident de ce que votre SCI récupère

Non, vous ne résiliez rien. Le jugement qui place votre locataire commercial en redressement ou en liquidation judiciaire ne tue pas le bail, et la clause qui prétend le contraire est réputée non écrite. Votre vrai problème n'est pas la résiliation : c'est un calendrier. Deux mois pour déclarer votre créance, trois mois d'attente en redressement, trois mois pour agir en liquidation — pas un jour de plus —, un an pour garder votre rang sur les loyers d'après. Rater le premier coûte tout l'arriéré — et, si un plan est arrêté puis exécuté, le recours contre la caution du dirigeant.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app. Textes cités : code de commerce et code civil, version consolidée au 1^er septembre 2026. Une procédure collective, c'est le traitement judiciaire d'une entreprise en difficulté, réglé par le livre VI du code de commerce. Votre société civile immobilière (SCI) n'y est pas jugée : elle y entre comme créancière d'une entreprise qui l'est. Sur le bail lui-même, commencez par le guide SCI et bail commercial ; pour un impayé hors procédure, voyez SCI et impayés de loyer.

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1. Le jour du jugement : le bail ne tombe pas, votre calendrier démarre

Ouvrez votre bail. Vous y trouverez presque à coup sûr une clause du type : « le présent bail sera résilié de plein droit en cas de redressement ou de liquidation judiciaire du preneur ». Cette clause ne vaut rien. L'article L. 145-45 du code de commerce dit que le redressement et la liquidation judiciaires n'entraînent pas, de plein droit, la résiliation du bail des immeubles affectés à l'industrie, au commerce ou à l'artisanat du débiteur. Puis il ajoute : toute stipulation contraire est réputée non écrite.

La même règle est écrite deux fois de plus, pour tous les contrats en cours cette fois. En sauvegarde et en redressement, c'est l'article L. 622-13, I : aucune indivisibilité, résiliation ou résolution ne peut résulter du seul fait de l'ouverture de la procédure, nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle. En liquidation, c'est l'article L. 641-11-1, I, dans les mêmes termes.

Trois interdits en découlent, immédiats. Vous ne délivrez pas de congé. Vous ne changez pas les serrures. Vous ne relouez pas le local à un autre. Un bailleur qui fait l'un des trois se met dans son tort et perd le bénéfice de tout ce qui suit.

Le même texte porte une contrepartie qu'on lit rarement : le cocontractant doit remplir ses obligations malgré le défaut d'exécution des engagements antérieurs. Traduction pour vous : vous continuez à fournir la jouissance des lieux, à entretenir, à assurer, même si le locataire vous doit six mois de loyer. Ce que vous obtenez en échange, c'est un droit d'être payé à l'échéance sur tout ce qui court après le jugement. Et, si vous ne l'êtes pas, un privilège : le droit de passer avant les autres créanciers dans la file d'attente des paiements.

Ce qui démarre le jour du jugement, ce n'est donc pas une résiliation. C'est un compte à rebours à quatre branches, dont personne n'a le devoir de vous avertir.

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2. Les quatre délais, sur une seule frise

Voici le tableau de bord de la page. Chaque ligne est un délai distinct, avec son propre point de départ et sa propre sanction. Lisez la troisième colonne avant les autres : c'est elle qui dit ce que coûte l'oubli.

Deux lignes portent le même chiffre, trois mois, et jouent en sens inverse. Le deuxième délai est une attente, le troisième est une forclusion : passé la date, le droit d'agir est éteint. C'est la confusion la plus coûteuse de tout le dossier.

Un mot sur le point de départ de la dernière ligne. La période d'observation, c'est la phase pendant laquelle le tribunal laisse l'entreprise tourner, le temps de dire si elle peut être sauvée.

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3. Antérieur ou postérieur : la coupure d'où tout découle

Le jugement d'ouverture coupe votre créance en deux, et les deux moitiés ne suivent aucune règle commune. Tout ce qui suit dans cette page dépend de cette ligne.

Une précision compte en pratique, et elle n'est pas tranchée. Un terme payable d'avance et échu avant le jugement est traité, selon la lecture dominante, en créance antérieure pour sa totalité. Y compris pour la part de jouissance qui déborde sur l'après : un loyer du 1^er mars encaissable d'avance, avec un jugement le 12 mars, se déclare en entier. Cette lecture, celle qui fait naître la créance à l'échéance convenue, n'est consacrée par aucun texte. Celle qui fait naître la créance au fil de la jouissance se défend aussi.

D'où la conduite prudente, que le code autorise. Déclarez la totalité. La déclaration porte le montant dû au jour du jugement, avec l'indication des sommes à échoir et de la date de leurs échéances (article L. 622-25). Celles dont le montant n'est pas encore définitivement fixé se déclarent sur la base d'une évaluation (article L. 622-24, alinéa 4). Une créance déclarée en trop se réduit ; une créance non déclarée ne se rattrape pas.

Le gel n'est pas symbolique. L'article L. 622-21, I interrompt ou interdit toute action tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent, et toute action tendant à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement. Le II arrête ou interdit toute procédure d'exécution sur les meubles comme sur les immeubles. Votre commandement de payer, votre assignation, votre saisie-vente : tout s'arrête au jour du jugement. Les créances postérieures visées au I de l'article L. 622-17, elles, échappent expressément à ce gel — c'est écrit dans le texte même.

Une conséquence directe, souvent mal comprise : une procédure d'expulsion en cours s'éteint. Le sujet est développé dans le guide sur l'expulsion d'un locataire en SCI ; ici, retenez seulement que l'ouverture de la procédure vous renvoie devant un autre juge, avec d'autres délais.

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4. Déclarer les loyers antérieurs : deux mois, un courrier, huit mentions

C'est l'acte le plus simple de toute la page, et celui qui coûte le plus cher quand on l'oublie. L'article L. 622-24 impose aux créanciers antérieurs d'adresser la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire. Pas au tribunal. Pas au greffe. Pas au locataire. Son nom figure sur l'annonce BODACC.

Le délai est fixé par l'article R. 622-24 : deux mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales. Le point de départ n'est donc ni la date du jugement, ni la date à laquelle vous l'avez appris. Il est augmenté de deux mois — donc porté à quatre — pour les créanciers qui ne demeurent pas sur le territoire où siège le tribunal. Ce territoire, c'est la France métropolitaine quand la procédure y est ouverte, et le département ou la collectivité d'outre-mer concerné dans le cas contraire. Un bailleur installé dans un autre département métropolitain n'y a pas droit : ce n'est pas le ressort du tribunal qui compte, c'est le territoire.

Votre courrier doit porter huit choses. Cinq sont imposées par les articles L. 622-25 et R. 622-23. Les trois autres relèvent de la bonne pratique, mais leur oubli se paie.

1. Le montant échu, toutes taxes comprises. Si le bail est soumis à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) par option, la créance se déclare TTC. Déclarer le seul montant hors taxes ampute la créance d'un sixième du total. Sur l'arriéré du cas n° 3 plus bas — 19 200 € TTC —, déclarer 16 000 € hors taxes abandonne 3 200 € de créance, définitivement.
2. Le décompte terme par terme. Date d'échéance, loyer, charges, indexation, solde. C'est ce décompte que le mandataire compare à la comptabilité du débiteur.
3. Le dépôt de garantie et la compensation invoquée. L'article L. 622-7, I interdit tout paiement d'une créance antérieure, à l'exception du paiement par compensation de créances connexes. Le dépôt que vous détenez et l'arriéré que vous réclamez naissent du même bail : la compensation s'invoque. Déclarez le montant brut de l'arriéré et invoquez-la dans le courrier, sans la déduire vous-même. Ce lien entre les deux créances se discute devant le juge-commissaire, et beaucoup de baux interdisent d'imputer le dépôt sur les loyers en cours de bail. Une créance déclarée nette d'une compensation ensuite refusée est perdue pour la différence.
4. Le cautionnement, s'il existe. Mentionnez l'acte, son montant, l'identité de la caution. Une déclaration régulière conditionne, on va le voir, votre recours contre elle.
5. La nature privilégiée de la créance, avec son fondement : l'article 2332, 1° du code civil, privilège du bailleur sur le mobilier garnissant les lieux. Nommez l'assiette en entier, mobilier d'exploitation compris — machines, matériel, agencements. Dans un local commercial, c'est là qu'est la valeur.
6. Les créances à échoir, avec la date de leurs échéances (article L. 622-25). Celles dont le montant n'est pas encore définitivement fixé se déclarent sur la base d'une évaluation (article L. 622-24, alinéa 4). L'omission est fréquente.
7. La certification de sincérité. « Je certifie sincère la présente créance » : l'article L. 622-25, alinéa 3 impose cette formule dès lors que la créance ne résulte pas d'un titre exécutoire. Son absence est un moyen de contestation classique.
8. Les modalités de calcul des intérêts dont le cours n'est pas arrêté (article R. 622-23, 2°). Cette seule indication vaut déclaration pour le montant arrêté plus tard. Elle rapporte de l'argent, et presque personne ne l'écrit.

La déclaration peut être faite par vous, par un préposé ou par un mandataire de votre choix — un avocat, votre gestionnaire. Une déclaration faite en votre nom sans pouvoir régulier peut être ratifiée jusqu'à ce que le juge statue sur l'admission de la créance. Ce filet existe : utilisez-le si vous découvrez tardivement qu'un tiers a déclaré pour vous.

Joignez enfin vos pièces sous bordereau — une liste numérotée des documents transmis. L'article R. 622-23, dernier alinéa l'impose, et les copies suffisent. Un détail qui protège : gardez la preuve d'envoi. Recommandé avec avis de réception, ou le portail dédié des mandataires. Le jour où la créance est contestée, c'est cette date qui décide.

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5. Personne ne vous préviendra : le piège du BODACC

Voici pourquoi tant de bailleurs découvrent la procédure trop tard. L'article L. 622-24 prévoit un avertissement personnel, mais pour deux catégories seulement : les créanciers titulaires d'une sûreté publiée, et ceux qui sont liés au débiteur par un contrat publié. Une sûreté, c'est une garantie attachée à la dette — hypothèque, nantissement, gage. Publiée, elle figure dans un registre que le mandataire peut consulter. Pour ces deux catégories, et pour elles seules, le délai de deux mois ne court qu'à compter de la notification de cet avertissement.

Or le bailleur ordinaire n'entre dans aucune des deux cases. Son privilège de l'article 2332, 1° est un privilège occulte : il ne s'inscrit nulle part, il n'est publié nulle part. Et un bail 3-6-9 — le bail commercial de neuf ans que le locataire peut quitter tous les trois ans — n'est pas un contrat publié. La publicité foncière n'impose la publication que de deux choses en matière de baux. D'abord les baux d'une durée de plus de douze années. Ensuite, même pour un bail plus court, la quittance ou la cession d'une somme équivalente à trois années de loyers non échus. C'est l'article 28, 1° b du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955.

Le résultat tient en une phrase : sauf bail de plus de douze ans publié, votre délai court depuis la seule publication au BODACC, et rien ne le décalera. Une nuance à connaître, car elle circule à l'envers : le mandataire judiciaire doit bien avertir les créanciers connus d'avoir à déclarer, dans les quinze jours du jugement, et l'article R. 622-21 le lui impose. Mais « connus » veut dire portés sur la liste que le débiteur lui a remise. Si votre locataire vous a oublié, personne ne vous écrira. Et surtout, cet avertissement ne repousse pas le point de départ du délai : seule la notification faite au titulaire d'une sûreté publiée ou d'un contrat publié le fait. Les deux mois passent donc pendant que vous attendez une lettre qui ne viendra peut-être jamais.

La parade coûte zéro euro. Le BODACC est consultable gratuitement en ligne et propose une veille par alerte sur un numéro SIREN. Enregistrez le SIREN de chacun de vos locataires personnes morales le jour de la signature du bail. Une SCI qui détient trois locaux commerciaux met un quart d'heure à couvrir tout son portefeuille, une fois pour toutes.

Deuxième réflexe, gratuit lui aussi : quand un locataire commence à payer avec deux semaines de retard, consultez ses comptes annuels et vérifiez l'absence de procédure en cours. Le décalage entre les premiers impayés et le jugement d'ouverture se compte souvent en mois. C'est la fenêtre pendant laquelle un impayé se traite encore en droit commun, avec un commandement et une clause résolutoire. Après le jugement, cette fenêtre est fermée.

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6. Les deux mois sont passés : deux bouées, et le coût réel de la forclusion

Rien n'est encore perdu, mais tout devient plus difficile. Deux mécanismes peuvent vous sauver.

La première bouée, la présomption de déclaration. L'article L. 622-24, alinéa 3 dispose que lorsque le débiteur a porté une créance à la connaissance du mandataire judiciaire, il est présumé avoir agi pour le compte du créancier tant que celui-ci n'a pas déclaré. Le débiteur remet en effet au mandataire la liste de ses créanciers et le montant de ses dettes (article L. 622-6, alinéa 2). Si votre loyer y figure, vous n'avez plus qu'à ratifier. Premier coup de téléphone à passer : demandez au mandataire si vous êtes sur la liste, et à quel montant.

La seconde bouée, le relevé de forclusion. Le juge-commissaire est le juge que le tribunal désigne pour suivre la procédure au jour le jour. L'article L. 622-26 lui permet de vous relever de la forclusion. À une condition : établir que votre défaillance n'est pas due à votre fait, ou qu'elle tient à une omission du débiteur lors de l'établissement de cette liste. L'action ne peut être exercée que dans un délai de six mois à compter de la publication du jugement d'ouverture. Passé ce délai, c'est terminé. Deux réserves figurent au même alinéa. Pour le titulaire d'une sûreté publiée ou d'un contrat publié, les six mois courent de la réception de l'avis. Et le créancier qui justifie avoir été placé dans l'impossibilité de connaître l'obligation du débiteur voit le délai courir du jour où il ne pouvait plus ignorer l'existence de sa créance. Un bailleur qui connaît son loyer impayé n'entre en pratique dans aucune des deux. Relevé, vous ne concourez qu'aux distributions postérieures à votre demande.

Le prix du silence, maintenant. L'article L. 622-26 ne dit pas que la créance est éteinte — cette formule circule, elle est fausse. Il dit deux choses. D'abord, les créanciers non déclarants ne sont pas admis dans les répartitions et les dividendes. Ensuite, les créances non déclarées sont inopposables au débiteur : vous ne pouvez plus rien lui réclamer, pendant l'exécution du plan et après elle lorsque les engagements ont été tenus. Et, dans les mêmes conditions, elles sont inopposables aux personnes physiques coobligées — celles qui se sont engagées à côté du débiteur — ou ayant consenti une sûreté personnelle. Autrement dit : votre caution est protégée aussi longtemps que le plan est respecté. Si le plan est résolu, l'inopposabilité tombe.

Et une réserve qui vaut de l'argent, parce qu'elle change la conduite à tenir quand la forclusion est déjà acquise : cette inopposabilité est adossée au plan. En liquidation judiciaire, faute de plan, elle ne joue pas. La caution personne physique y reste poursuivable, même si vous n'avez rien déclaré. Ne renoncez donc pas à ce recours sur la seule foi d'une déclaration manquée : vérifiez d'abord dans quelle procédure vous êtes.

Ce cas explique pourquoi la déclaration est la seule ligne de cette page qui ne souffre aucun arbitrage. Elle ne coûte rien, elle ne vous engage à rien, et son omission détruit à la fois la créance et sa garantie.

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7. Les loyers postérieurs et le second délai que personne ne connaît

Les loyers correspondant à une occupation postérieure au jugement ne se déclarent pas. Ils relèvent du I de l'article L. 622-17 : les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture, pour les besoins de la procédure ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance. Vous fournissez la jouissance des lieux ; le loyer est votre contrepartie.

Quand elles ne sont pas payées à l'échéance, ces créances sont payées par privilège avant toutes les autres. Le II réserve trois exceptions : les super-privilèges de salaires, les frais de justice postérieurs, et le privilège de conciliation de l'article L. 611-11.

Le III classe ensuite ces créances privilégiées entre elles, et il faut lire son 3° jusqu'au bout. Il vise les créances nées de l'exécution des contrats poursuivis « et dont le cocontractant accepte de recevoir un paiement différé ». Le bailleur qui n'a rien accepté et qu'on ne paie pas ne relève donc pas du 3° mais du 4°, « les autres créances, selon leur rang » — là où joue son privilège mobilier. Beaucoup de fiches pratiques rangent le loyer au 3° en oubliant la condition : elles se trompent. Conséquence contre-intuitive : le paiement différé accepté fait bien monter du 4° au 3°, mais à une condition que le même texte pose juste après le 4°. Les délais de paiement du 3° sont autorisés par le juge-commissaire, dans la limite nécessaire à la poursuite de l'activité pendant la période d'observation, et ils font l'objet d'une publicité. Un protocole signé de gré à gré avec l'administrateur ne vous fait donc pas changer de rang : il ne fait que vous priver de la demande de résiliation du 2° de l'article L. 622-14. Si vous acceptez un échéancier, exigez qu'il passe par une ordonnance. Le même alinéa ajoute une exclusion utile à connaître : en cas de résiliation d'un contrat régulièrement poursuivi, les indemnités et pénalités ne bénéficient pas de l'article.

Vient alors le IV, et c'est le piège du guide. Les créances impayées perdent ce privilège si elles n'ont pas été portées à la connaissance de l'administrateur et, à défaut, du mandataire judiciaire, dans l'année qui suit la fin de la période d'observation. L'administrateur, c'est le professionnel qui gère l'entreprise avec son dirigeant, quand le tribunal en désigne un. Le texte prévoit lui-même le cas où ces organes ont cessé leurs fonctions : la lettre part alors au commissaire à l'exécution du plan — celui qui veille ensuite au respect de l'échéancier — ou au liquidateur. C'est presque toujours la situation, puisque l'année court après la fin de l'observation. En liquidation, l'article L. 641-13, III retient six mois à compter de la publication du jugement qui ouvre ou prononce la liquidation ou, à défaut, un an à compter de la publication du jugement arrêtant le plan de cession. L'information part au mandataire judiciaire, à l'administrateur lorsqu'il en est désigné, ou au liquidateur. Le texte réserve les frais et dépens de la procédure, qui ne perdent pas leur rang.

Notez la nuance, elle est décisive : vous perdez le rang, pas la créance. La dette reste due. Elle change simplement de file d'attente, et passe derrière tout le monde.

Le geste à retenir : dès qu'un loyer postérieur reste impayé plus de trente jours, envoyez un courrier de signalement à l'administrateur, avec copie au mandataire, en visant expressément le IV de l'article L. 622-17. Deux paragraphes, un décompte, un recommandé. Répétez-le à chaque trimestre. C'est le meilleur ratio effort-rendement de tout ce dossier.

Un mot sur le suivi. Une SCI qui possède plusieurs locaux a besoin d'un état de ses créances par âge pour savoir, à tout moment, ce qui est dû et depuis quand ; la méthode est décrite dans le guide sur la balance âgée des loyers. Sans ce document, ni les deux mois ni l'année ne se pilotent.

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8. Résilier en redressement : les trois mois d'attente

L'article L. 622-14 règle la résiliation du bail en sauvegarde, et l'article L. 631-14 l'étend au redressement judiciaire. Trois branches, dans cet ordre.

Première branche : la décision de ne pas continuer. La résiliation intervient au jour où le bailleur est informé de la décision de l'administrateur de ne pas continuer le bail. Vous ne décidez rien ; vous êtes informé. L'inexécution qui en résulte peut donner lieu à des dommages et intérêts, dont le montant se déclare au passif. Et il y a là un délai propre, très court, que presque personne ne cite. L'article R. 622-21, alinéa 2 vous laisse un mois pour déclarer cette créance-là, à compter de la résiliation ou de la notification de la décision qui la prononce. Ces dommages et intérêts existent, et ils se chiffrent. Nommez les postes : loyers perdus jusqu'à la relocation, remise en état, frais de recommercialisation. Sur le bail du cas n° 3 ci-dessous, loué 4 000 € hors taxes par mois : six mois de vacance et 6 000 € de remise en état font 6 × 4 000 + 6 000 = 30 000 € à déclarer. Dans le mois de la résiliation, et non dans les deux mois de l'article L. 622-24. Beaucoup de bailleurs découvrent ce poste après l'échéance.

Précision utile pour les petites structures, où aucun administrateur n'est désigné. En sauvegarde, l'article L. 627-2 confie au débiteur lui-même, après avis conforme du mandataire judiciaire, la faculté ouverte à l'administrateur de poursuivre les contrats en cours et de demander la résiliation du bail. En cas de désaccord, tout intéressé saisit le juge-commissaire. En redressement, le rattachement est moins net qu'on ne l'écrit : ce texte appartient au chapitre VII du titre II, que l'article L. 631-21 ne rend applicable qu'« au plan de redressement », et que l'article L. 631-14 ne vise pas. C'est néanmoins la même mécanique qui se pratique pendant l'observation, et c'est la situation la plus fréquente des procédures de commerçants et d'artisans.

Deuxième branche : votre demande, pour les loyers d'après. Le cas visé est le défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture. Le texte pose alors une condition d'attente : vous ne pouvez agir qu'au terme d'un délai de trois mois à compter du jugement. Et il ajoute que si le paiement des sommes dues intervient avant l'expiration de ce délai, il n'y a pas lieu à résiliation.

Troisième branche : le local vide ne suffit pas. Nonobstant toute clause contraire, le défaut d'exploitation pendant la période d'observation n'entraîne pas résiliation du bail. Une clause d'exploitation continue, très courante dans les baux de centre commercial, est neutralisée pendant toute l'observation.

La voie procédurale est la requête au juge-commissaire. L'article R. 622-13, alinéa 2 lui donne un pouvoir précis : constater, sur la demande de tout intéressé, la résiliation de plein droit des contrats et sa date. Les cas visés sont ceux du III de l'article L. 622-13 et de l'article L. 622-14. La pratique connaît encore des saisines du juge des référés, et il serait excessif d'affirmer qu'elles sont toujours irrecevables. La requête reste la voie sûre.

Deux remarques d'honnêteté sur ce cas. Le règlement du 22 juin intervient après l'expiration des trois mois : ce n'est donc pas le texte qui écarte la résiliation, c'est la disparition de la dette qui vide la demande. Si le paiement était tombé le 8 juin, le texte l'aurait dit lui-même. Et le taux de 5 % retenu ici est celui d'un plan d'apurement ordinaire : votre privilège sur le mobilier ne produit d'effet que si ce mobilier est vendu, ce qui n'arrive pas dans un plan de continuation.

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9. Résilier en liquidation : le même « trois mois », à l'envers

C'est la section la plus mal traitée sur le web, et celle qui fait perdre le plus d'argent. On lit partout, en substance, qu'« en liquidation, c'est le liquidateur qui décide de résilier ». C'est très en dessous du texte. L'article L. 641-12 organise trois cas, et le deuxième vous appartient.

1°. La résiliation intervient au jour où le bailleur est informé de la décision du liquidateur de ne pas continuer le bail. Rien de neuf par rapport au redressement.

2°. La branche qui change tout. Le bailleur peut demander la résiliation judiciaire, ou faire constater la résiliation de plein droit du bail, pour des causes antérieures au jugement de liquidation. Si la liquidation suit une sauvegarde ou un redressement, la référence remonte au jugement d'ouverture de la procédure qui l'a précédée. Et le texte ajoute : il doit, s'il ne l'a déjà fait, introduire sa demande dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire.

3°. Pour les impayés postérieurs, renvoi aux troisième à cinquième alinéas de l'article L. 622-14 : c'est le même régime qu'en redressement, avec la même attente de trois mois et la même règle du paiement libératoire.

Lisez maintenant les deux « trois mois » l'un à côté de l'autre. En redressement, l'arriéré d'avant le jugement est gelé et ne peut plus fonder une résiliation. En liquidation, ce même arriéré redevient une cause de résiliation, et vous avez trois mois pour vous en servir. Un bailleur qui applique à la liquidation le réflexe du redressement — « tout est gelé, j'attends » — laisse passer sa seule fenêtre.

Le juge à saisir est le même, par requête. Mais le 2° ouvre deux actions, et elles ne se logent pas au même endroit. Pour faire constater une résiliation de plein droit — clause résolutoire acquise avant l'ouverture —, la voie est donnée par l'article R. 641-21, alinéa 2 : le juge-commissaire constate, sur la demande de tout intéressé, la résiliation et sa date. Le texte précise même que cela vaut lorsque le maintien de l'activité n'a pas été autorisé. Pour une résiliation judiciaire proprement dite, la compétence est discutée comme elle l'est pour l'article L. 622-14, 2°. En pratique : saisissez le juge-commissaire par requête et, si le doute subsiste, doublez la démarche avant l'expiration des trois mois plutôt qu'après.

Dans ce cas, ne faites pas ça : ne « laissez pas la liquidation suivre son cours » en pensant récupérer les murs plus vite. Si vous ne saisissez pas le juge-commissaire dans les trois mois de la publication, votre bail survit à la liquidation. Le liquidateur peut alors le céder à un repreneur que vous n'avez pas choisi, et vous n'avez plus prise sur l'identité de votre futur locataire. La section 11 chiffre ce scénario.

N'en concluez pas pour autant que tout est verrouillé. Passé les trois mois, vous perdez la cause antérieure, pas toute action. Le défaut de paiement des loyers postérieurs au jugement de liquidation reste ouvert par le 3° du même article, qui renvoie aux troisième à cinquième alinéas de l'article L. 622-14. Et le liquidateur peut lui-même décider de ne pas continuer le bail (1°). Ce que vous perdez, c'est la maîtrise du calendrier.

Un dernier point, contre-intuitif : la résiliation n'est pas toujours la bonne décision. Un local commercial vide se reloue rarement en trois mois. Avant de saisir, comparez le manque à gagner d'une vacance au dividende espéré du repreneur : le cas n° 4 fait cette comparaison, chiffres à l'appui. Le guide sur la vacance locative en SCI donne les ordres de grandeur, et la fiscalité d'un local vide.

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10. La clause résolutoire engagée avant le jugement : morte, gelée ou sans objet

Beaucoup de bailleurs arrivent au jugement d'ouverture avec une procédure déjà lancée : un commandement de payer visant la clause résolutoire, parfois une assignation. Trois situations, trois sorts opposés. On lit souvent que « la clause résolutoire acquise avant le jugement est paralysée » : c'est inexact, et l'inverse peut être vrai.

Situation A — le bail est déjà mort. Si une décision de justice a constaté ou prononcé la résiliation et acquis l'autorité de la chose jugée avant l'ouverture, il n'y a plus de bail au jour du jugement. Il n'y a donc pas de contrat en cours, et rien à geler. L'ancrage textuel se lit à l'article L. 145-41. Les juges ne peuvent accorder des délais et suspendre les effets d'une clause résolutoire que « lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée ».

Situation B — l'action est gelée. Commandement délivré, mois écoulé, mais aucune décision définitive au jour du jugement : l'action tombe sous l'article L. 622-21, I, 2°, qui interdit toute action tendant à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement. Vous ne pouvez plus rien en redressement. En liquidation, cette même action redevient recevable, dans les trois mois de l'article L. 641-12, 2°.

Situation C — la clause est sans objet. Si votre clause vise l'ouverture de la procédure elle-même, elle est réputée non écrite par l'article L. 145-45. Elle ne produit rien, ni avant, ni après.

Un texte récent mérite d'être signalé, même s'il ne relève pas du livre VI. L'article L. 145-41 a été complété par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dans sa version en vigueur depuis le 28 mai 2026. Son nouvel alinéa ajoute deux exigences. L'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire sont conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative. Ils le sont aussi à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Le même article précise qu'il s'applique aux demandes de suspension introduites à compter de l'entrée en vigueur de la loi.

Ce texte joue en droit commun, pas dans la procédure collective, mais il change votre calcul en amont : un preneur qui ne reprend pas le loyer courant n'obtiendra plus de délais. Il vaut la peine d'agir vite avant l'ouverture, tant que ce terrain reste disponible. Le pilotage des échéances du bail, commandement compris, est détaillé dans le guide sur les échéances du 3-6-9 en SCI.

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11. Le bail cédé sans vous : deux solidarités effacées en sens contraire

Le bail d'un local commercial est souvent l'actif le plus vendable d'une entreprise en difficulté. Deux mécanismes permettent de le céder, et tous deux effacent une garantie — mais pas la même, et pas dans le même sens.

Cession par le liquidateur, hors plan. L'avant-dernier alinéa de l'article L. 641-12 autorise le liquidateur à céder le bail dans les conditions prévues au contrat conclu avec le bailleur, avec tous les droits et obligations qui s'y rattachent. Vos clauses contractuelles survivent donc, agrément compris. Mais le texte ajoute : toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire est réputée non écrite. Vous perdez la garantie du preneur sortant, celle-là même que votre bail avait pris soin de stipuler.

Cession dans un plan de cession. Le régime est tout autre, et bien plus brutal pour vous. L'article L. 642-7 permet au tribunal de déterminer les contrats de location nécessaires au maintien de l'activité, et dispose que le jugement qui arrête le plan emporte cession de ces contrats. Ils doivent être exécutés aux conditions en vigueur au jour de l'ouverture de la procédure, nonobstant toute clause contraire. Puis, par dérogation : toute clause imposant au cessionnaire d'un bail des dispositions solidaires avec le cédant est réputée non écrite.

La symétrie est parfaite, et elle est à votre détriment dans les deux sens. Hors plan, le cédant est libéré. Dans un plan, le cessionnaire est libéré. Dans les deux cas, c'est le bailleur qui absorbe.

Deux conséquences pratiques. La clause d'agrément de votre bail ne vous protège pas contre un plan de cession : le jugement opère la cession, sans votre accord. Et le repreneur ne reprend jamais l'arriéré : votre créance reste dans la procédure, avec les autres. Le tribunal peut en outre autoriser le repreneur à adjoindre des activités connexes ou complémentaires à celle prévue au bail. Il doit alors vous entendre ou vous appeler. Ce n'est d'ailleurs pas votre seule prise : le tribunal détermine les contrats cédés « au vu des observations des cocontractants du débiteur transmises au liquidateur ou à l'administrateur », et c'est le premier alinéa du même article. Adressez ces observations par écrit dès que vous apprenez qu'un plan de cession est envisagé. Cette adjonction ressemble à une déspécialisation — l'ajout d'une activité que le bail n'autorisait pas —, mais elle ne vient pas du preneur : elle vous est imposée par le tribunal. Le mécanisme ordinaire, lui, est décrit dans le guide sur la déspécialisation du bail commercial.

C'est le genre d'arbitrage où l'intuition trompe. Un bailleur furieux veut « récupérer ses murs ». Le calcul dit souvent l'inverse : un locataire médiocre payant vaut mieux qu'un local vide. La question n'est pas de savoir si le repreneur vous plaît, mais s'il paiera le loyer du mois prochain.

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12. Votre rang, vos garanties, et le cas où le locataire est votre propre société

Votre rang. Le bailleur a un privilège sur le mobilier qui garnit les lieux et appartient au débiteur, pour toutes les sommes dues en exécution du bail ou de l'occupation. Le texte ajoute une précision décisive : « y compris, le cas échéant, le mobilier d'exploitation et la récolte de l'année ». C'est l'article 2332, 1° du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, en vigueur depuis le 1^er janvier 2022. Lisez la phrase jusqu'au bout : la version réécrite conserve l'assiette large. Pour un local commercial, c'est justement le mobilier d'exploitation — machines, matériel, agencements — qui porte l'essentiel de la valeur, et c'est lui qu'il faut nommer dans la cinquième mention de votre déclaration. En revanche, le « 2332, 3° » qu'on lit partout est une référence périmée : le 3° vise aujourd'hui le prix de vente d'un meuble.

En procédure collective, ce privilège est plafonné. L'article L. 622-16 le limite aux deux dernières années de loyers avant le jugement d'ouverture. Si le bail est résilié, il couvre en outre l'année courante, l'exécution du bail et les dommages et intérêts alloués. Si le bail n'est pas résilié, vous ne pouvez pas exiger le paiement des loyers à échoir tant que les sûretés constituées tiennent. Ce texte joue en redressement par l'article L. 631-14, et en liquidation par le dernier alinéa de l'article L. 641-12, qui renvoie à ses trois premiers alinéas.

Une précision, parce que le chiffre circule : la limite de six mois de loyer qu'on lit parfois n'est pas un plafond général du privilège du bailleur. Elle figure au 1 de l'article 1920 du code général des impôts (CGI), et elle ne régit que le rang du Trésor pour les créances dont le recouvrement suit les règles des contributions indirectes. La transposer à votre créance est une erreur de lecture.

Vos garanties. Trois leviers, de force très inégale.

Un démenti qui vaut de l'argent, parce que beaucoup de contenus en ligne disent encore l'inverse. On lit couramment qu'en redressement, la caution ne peut pas se prévaloir du plan. C'était vrai sous l'ancien article L. 631-20, qui écartait pour le redressement la règle de l'article L. 626-11. Cet article a été réécrit par l'ordonnance n° 2021-1193 du 15 septembre 2021 : il porte désormais sur la résolution du plan et ne dit plus rien des cautions. Le I de l'article L. 631-19 rend applicable au plan de redressement tout le chapitre VI du titre II, à deux alinéas près. La caution personne physique peut donc se prévaloir du plan de redressement, comme de celui de sauvegarde. Concrètement : si le plan étale la dette sur dix ans, vous ne pouvez pas réclamer à la caution ce que le plan n'a pas encore rendu exigible. Les modalités d'engagement d'une caution sont traitées dans les guides sur la caution du locataire et la sortie d'un engagement de caution.

Quand le locataire est votre propre société d'exploitation

C'est le montage classique : une SCI détient les murs, une société d'exploitation les occupe, le même dirigeant est aux deux bouts. Le jour où l'exploitation tombe, le réflexe naturel — « je ne vais pas me déclarer contre moi-même » — détruit la créance de la SCI. Le gérant de la SCI a un mandat social distinct : il doit déclarer, dans les deux mois, contre sa propre société. S'abstenir est une faute de gestion opposable par les autres associés, et l'associé unique n'existe pas en SCI.

Deux choses à ne pas faire dans ce montage. Ne signez pas d'avenant de suspension amiable du loyer après le jugement : vous ne réglez rien et vous fabriquez la preuve d'une gestion complaisante. Et n'abandonnez pas la créance d'un trait de plume. L'article 39, 13 du code général des impôts exclut des charges déductibles les aides consenties à une autre entreprise. Il réserve deux cas : les aides à caractère commercial, et, pour les autres, l'entreprise en procédure collective. Dans ce second cas, la déduction reste plafonnée à la situation nette négative du bénéficiaire — le montant par lequel ses dettes dépassent ce qu'il possède —, puis à la part détenue par les autres associés. Une remise peut donc se déduire, mais pas librement. Un acte anormal de gestion, c'est une décision prise contre l'intérêt de la société, et le fisc l'écarte. Une remise consentie par le même dirigeant des deux côtés, sans la moindre contrepartie, y ressemble beaucoup. Les limites du loyer intragroupe sont traitées dans le guide sur le loyer versé par sa société d'exploitation, et le montage lui-même dans SCI et murs de son entreprise.

Ce que ça change dans vos comptes

Deux régimes, deux traitements. Une SCI à l'impôt sur le revenu (IR) déclare ses revenus fonciers à l'encaissement : un loyer impayé n'est pas imposé, et il n'y a rien à provisionner. Une SCI à l'impôt sur les sociétés tient une comptabilité d'engagement : le loyer est un produit dès sa facturation, imposé même s'il n'entre jamais en banque. La correction passe par une provision pour dépréciation de la créance, déductible sur le fondement de l'article 39, 1, 5° du CGI. La TVA, elle, ne se récupère que si vous avez opté pour les débits. Dans ce cas seul, la taxe est sortie de votre trésorerie sans que le loyer y entre. L'article 272 du CGI permet alors de l'imputer ou de s'en faire rembourser, sur créance devenue définitivement irrécouvrable et après rectification de la facture initiale. Sous le régime de droit commun, la taxe n'étant exigible qu'à l'encaissement, il n'y a rien à récupérer. Le détail des écritures, des justificatifs à réunir et de la reprise de provision est traité dans le guide dédié à la provision pour créance douteuse en SCI ; il n'y a rien à répéter ici. Pour le sort du dépôt de garantie compensé, voyez les écritures du dépôt de garantie.

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13. Les textes, pour ceux qui veulent vérifier

Chaque règle citée ici a été relue sur le texte consolidé du code de commerce et du code civil dans sa version au 1^er septembre 2026. Les articles sont donnés en clair, sans lien : un identifiant Légifrance recopié de mémoire pointe une fois sur deux ailleurs, et une référence fausse est pire qu'une référence absente.

• Article L. 145-45 du code de commerce — le redressement et la liquidation judiciaires n'entraînent pas de plein droit la résiliation du bail ; toute stipulation contraire est réputée non écrite.
• Articles L. 622-13, I et L. 641-11-1, I — aucune résiliation d'un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l'ouverture, nonobstant toute clause.
• Article L. 622-14 — résiliation du bail en sauvegarde : décision de l'administrateur, délai d'attente de trois mois, paiement libératoire, défaut d'exploitation sans effet.
• Article L. 627-2 (sauvegarde ; chapitre VII du titre II rendu applicable au plan de redressement par l'article L. 631-21) — en l'absence d'administrateur, le débiteur exerce la faculté après avis conforme du mandataire judiciaire.
• Article L. 641-12 — résiliation en liquidation : décision du liquidateur (1°), demande du bailleur pour causes antérieures dans les trois mois de la publication (2°), causes postérieures (3°), cession du bail et solidarité du cédant réputée non écrite.
• Articles R. 622-13, alinéa 2 et R. 641-21, alinéa 2 — le juge-commissaire constate, sur demande de tout intéressé, la résiliation de plein droit et sa date.
• Article L. 622-24 — déclaration adressée au mandataire judiciaire, avertissement personnel réservé aux titulaires d'une sûreté ou d'un contrat publié, présomption de déclaration par le débiteur, déclaration sur évaluation des créances dont le montant n'est pas encore définitivement fixé.
• Articles L. 622-25 et R. 622-23 — contenu de la déclaration. Montant dû au jour du jugement, sommes à échoir et dates de leurs échéances, nature et assiette de la sûreté, certification de sincérité, modalités de calcul des intérêts non arrêtés, pièces jointes sous bordereau.
• Article R. 622-24 — délai de deux mois à compter de la publication au BODACC, augmenté de deux mois pour le créancier qui ne demeure pas sur le territoire où siège la juridiction saisie.
• Article R. 622-21 — avertissement des créanciers connus par le mandataire dans les quinze jours, et délai d'un mois pour déclarer la créance née de la résiliation du bail.
• Article L. 622-26 — non-admission aux répartitions. Inopposabilité au débiteur et aux personnes physiques coobligées pendant l'exécution du plan, et après elle si les engagements ont été tenus. Relevé de forclusion dans les six mois de la publication. Report du point de départ pour le titulaire d'une sûreté publiée, et pour le créancier placé dans l'impossibilité de connaître sa créance.
• Article L. 622-6, alinéa 2 — liste des créanciers et du montant des dettes remise par le débiteur au mandataire.
• Article L. 622-17 — paiement à l'échéance des créances postérieures utiles, et privilège du II. Ordre du III : 3° pour le cocontractant qui accepte un paiement différé, 4° pour les autres créances selon leur rang. Les délais de paiement du 3° sont autorisés par le juge-commissaire et font l'objet d'une publicité. Les indemnités et pénalités sont exclues du bénéfice de l'article. Perte du privilège au IV, faute d'information dans l'année de la fin de l'observation.
• Article L. 641-13, III — même perte du privilège en liquidation, hors frais et dépens de la procédure, dans les six mois de la publication du jugement ou, à défaut, l'année de la publication du jugement arrêtant le plan de cession.
• Article L. 622-7, I — interdiction de payer les créances antérieures, sauf paiement par compensation de créances connexes.
• Article L. 622-21, I et II — interruption des actions en paiement et en résolution, pour les seuls créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17. Arrêt des procédures d'exécution sur meubles et immeubles, sans préjudice des droits de ces mêmes créanciers postérieurs.
• Article L. 622-16 — privilège du bailleur limité aux deux dernières années de loyers avant le jugement d'ouverture.
• Article 2332, 1° du code civil (ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021) — privilège sur le mobilier garnissant les lieux et appartenant au débiteur, y compris, le cas échéant, le mobilier d'exploitation et la récolte de l'année.
• Articles L. 622-28, L. 626-11 et L. 631-19, I — arrêt du cours des intérêts, suspension des poursuites contre les cautions personnes physiques, faculté de se prévaloir du plan.
• Articles L. 631-14, L. 631-21 et L. 641-3 — extension des textes de la sauvegarde au redressement et à la liquidation. Le périmètre de chaque renvoi diffère. L. 631-14 vise les articles L. 622-3 à L. 622-9 et L. 622-13 à L. 622-33. L. 631-21 rend le chapitre VII du titre II applicable au plan de redressement. L. 641-3 ne reprend de l'article L. 622-28 que sa première phrase.
• Article L. 642-7 — cession des contrats par le jugement arrêtant le plan, conditions du jour de l'ouverture, solidarité du cessionnaire réputée non écrite, adjonction d'activités connexes après audition du bailleur.
• Articles L. 621-3 et L. 631-7 — durée de la période d'observation et prolongation exceptionnelle en redressement.
• Article L. 145-41 (loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, en vigueur le 28 mai 2026) — clause résolutoire de droit commun, suspension par le juge, nouvel alinéa 3 conditionnant les délais de paiement.
• Article 28, 1° b du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 — publicité obligatoire du bail de plus de douze années. Et, même pour un bail plus court, de la quittance ou de la cession d'une somme équivalente à trois années de loyers non échus.
• Article 1920, 1 du CGI — limite de six mois de loyer propre au rang du Trésor, souvent transposée à tort au privilège du bailleur.
• Articles 39, 1, 5° et 272 du CGI — provision pour créance douteuse ; imputation ou remboursement de la seule taxe « qui a été perçue », sur créance devenue définitivement irrécouvrable et après rectification de la facture. Développés dans le guide dédié.
• Article 39, 13 du CGI — aides consenties à une autre entreprise : exclusion des charges déductibles, exception des aides à caractère commercial, exception et plafond en cas de procédure collective ouverte.

Deux points restent discutés, et cette page ne prétend pas les trancher. Le premier : la date de naissance de la créance quand un terme de loyer chevauche le jugement, faute de texte. Le second : la juridiction compétente pour une demande de résiliation judiciaire, à l'article L. 622-14, 2° comme au 2° de l'article L. 641-12, la requête au juge-commissaire étant la voie sûre sans que le référé soit toujours irrecevable. Le constat d'une résiliation de plein droit, lui, relève sans discussion du juge-commissaire. Signalons enfin que la procédure de votre locataire peut relever du tribunal de commerce ou, dans douze ressorts, du tribunal des activités économiques ouvert à titre expérimental.

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14. FAQ — 14 questions de bailleur

Quatorze questions que le corps du guide ne traite pas : la sauvegarde, le bail dérogatoire, la relocation anticipée, la saisie des meubles, l'assurance loyers impayés, l'échéancier du plan, le local abandonné, et sept autres.