SCI familiale et succession : quatre exemples chiffrés jusqu'aux droits payés

Vous avez compris le principe. Reste la question qui compte : combien, pour une famille comme la vôtre ? Cette page ne réexplique rien. Elle déroule quatre familles : un couple de 55 ans avec un emprunt, un veuf de 70 ans sans dette, une famille recomposée, deux enfants dont un seul veut reprendre l'immeuble. Chaque dossier va jusqu'au dernier euro : droits payés, frais de notaire, et coût de l'inaction. Trois de ces quatre familles finissent à 0 € de droits. La quatrième paie 20 983 €, et c'est la plus instructive.

Le montage lui-même est ailleurs : ce qu'apporte une société civile immobilière (SCI), ce qu'elle coûte, quand elle ne sert à rien. C'est notre guide de la SCI familiale : transmettre sans (presque) payer de droits. Ici, on ne fait que compter.

Mis à jour le 27 août 2026. Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app. Chaque montant est recalculé sur les barèmes des articles 777 et 669 du CGI et sur les émoluments de donation de l'article A444-67 du Code de commerce.

1. Quatre familles, quatre additions : le tableau des droits payés

La réponse d'abord, la démonstration ensuite. Chaque ligne est recalculée plus bas.

Ce que ce tableau dit, et qu'on lit rarement : ce qui fait basculer l'addition n'est pas la SCI, c'est le nombre de donateurs et la dette de la société. Le veuf du cas 2 paie 20 983 € alors qu'il a plus d'enfants que le couple du cas 1 : il est seul, donc un abattement par enfant au lieu de deux, et sa société n'a aucun emprunt à déduire.

Une réserve sur la colonne des frais : ce sont les seuls émoluments proportionnels du notaire, sa rémunération tarifée par décret. S'y ajoutent les émoluments de formalités et les débours, de 300 à 500 € par acte, qui dépendent des pièces à produire.

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2. Les cinq nombres qui commandent une succession en SCI familiale

Cinq données suffisent à prédire l'ordre de grandeur. Les quatre cas qui suivent ne font que les faire varier.

1. La valeur nette des parts. Une part ne vaut pas l'immeuble : elle vaut l'actif moins le passif. Immeuble à 400 000 €, emprunt de 180 000 € : 220 000 €, soit une base presque divisée par deux. Méthode d'évaluation : la donation de parts de SCI.

2. Le nombre de donateurs. L'abattement de 100 000 € de l'article 779 I du CGI joue par parent et par enfant : 400 000 € pour un couple avec deux enfants, 200 000 € pour un parent seul. La moitié, pour le même patrimoine.

3. L'âge du donateur, s'il garde l'usufruit. La nue-propriété, c'est la propriété sans les revenus ni l'usage ; l'usufruit, les revenus et l'usage jusqu'au décès. Donner la première en gardant le second ne transmet qu'une fraction de la valeur : la nue-propriété vaut 60 % tant que le donateur a moins de 71 ans révolus, 70 % ensuite (art. 669 du CGI). Le barème ne glisse pas, il saute : franchir une tranche coûte dix points d'un coup. Sur 720 000 € et trois enfants, ces dix points font 72 000 € de base en plus, soit 14 400 € de droits — et pour un donateur de 70 ans, cela se joue à son prochain anniversaire, pas dans dix ans. Voir le démembrement de parts de SCI.

4. Le nombre d'enfants. Chaque enfant ouvre son propre abattement chez chaque parent : 300 000 € par parent pour trois enfants, 200 000 € pour deux. C'est aussi ce qui fixe la réserve héréditaire.

5. La date de la dernière donation. L'abattement se reconstitue en entier quinze ans après l'acte précédent, de date à date (art. 784 du CGI). En deçà, la donation antérieure est rappelée et s'impute sur l'abattement restant.

Un contresens à écarter : rien de tout cela ne vaut pour la cession, la vente. Vendre déclenche un droit d'enregistrement de 5 % et une plus-value ; donner, les seuls droits de donation. Détail dans céder des parts de SCI.

Convention retenue dans les quatre cas : les biens se revalorisent de 1,6 % par an, l'ordre de grandeur de l'inflation longue. C'est une hypothèse, pas une prévision : à 3 % par an, tous les écarts de cette page doublent.

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3. Cas 1 — Couple de 55 ans, deux enfants, 400 000 € dont 180 000 € d'emprunt : 0 € de droits

La fiche d'entrée

Marc et Hélène ont 55 ans, deux enfants majeurs. Ils travaillent, et les loyers remboursent l'emprunt. En 2026, leur SCI achète un immeuble de rapport à 400 000 €, financé par un emprunt de 180 000 € sur quinze ans. Parts à parts égales, Marc gérant.

Valeur des parts en 2026 : 400 000 − 180 000 = 220 000 € d'actif net. Les statuts posent un agrément à l'unanimité et une inaliénabilité de dix ans : une part ainsi verrouillée ne se revend pas librement, d'où une décote d'illiquidité de 10 % et une valeur retenue de 198 000 €.

Donation 2026 : la moitié des parts en pleine propriété

Marc et Hélène donnent la moitié des parts, soit 99 000 €. Deux donateurs, deux donataires : quatre couples, chacun pour 99 000 ÷ 4 = 24 750 €.

• Droits de donation : 0 €. Abattement consommé : 24,75 %.
• Émoluments du notaire, où la plupart des estimations se trompent : l'article A444-67 du Code de commerce assied l'émolument sur les biens donnés par chaque donateur. Deux assiettes de 49 500 €, pas une de 99 000 €. Par donateur (4,837 % jusqu'à 6 500 €, 1,995 % jusqu'à 17 000 €, 1,330 % jusqu'à 60 000 €, 0,998 % au-delà) : 314,41 + 209,48 + 432,25 = 956,13 € HT. Pour les deux : 1 912,26 € HT, soit 2 294,71 € TTC, hors débours.
• Contribution de sécurité immobilière : 0 €. On donne des parts, pas un immeuble : pas de publicité foncière, pas de taxe de 0,10 %.

Donation 2041 : la seconde moitié, quinze ans plus tard

Quinze ans passent. L'emprunt est soldé, l'immeuble a pris 1,6 % par an et vaut 507 500 €. Après décote, les parts valent 456 750 €, la moitié restante 228 375 €. On signe le lendemain du quinzième anniversaire de l'acte de 2026 : quinze ans tout juste ne suffisent pas, l'article 784 du CGI ne rendant l'abattement entier que passé ce délai.

• Base par couple donateur/donataire : 228 375 ÷ 4 = 57 094 €, sous l'abattement de 100 000 €. Droits : 0 €.
• Émoluments, toujours par donateur, sur 114 187,50 € chacun : 1 095,78 (trois premières tranches) + 540,79 = 1 636,57 € HT, soit pour les deux 3 273,14 € HT ou 3 927,77 € TTC.

Et s'ils n'avaient rien fait ?

Ils gardent les parts jusqu'au bout. Second décès en 2056, à 85 ans. L'immeuble vaut 644 000 € (toujours 1,6 % par an), soit 579 600 € de parts après décote. Hypothèse retenue : les deux décès en 2056, et à chaque fois la moitié du défunt aux deux enfants. Chaque parent transmet donc 289 800 €, soit 144 900 € par enfant : 44 900 € de base taxable après l'abattement de 100 000 €. Si le conjoint survivant exerce son option (art. 757 du Code civil) et recueille l'usufruit ou le quart en propriété, la facture se décale mais ne disparaît pas : elle se reporte sur la seconde succession, à une valeur plus élevée.

Barème de l'article 777 du CGI : 5 % sur 8 072 € (403,60 €), puis 10 % jusqu'à 12 109 € (403,70 €), puis 15 % jusqu'à 15 932 € (573,45 €). Restent 28 968 € à 20 %, soit 5 793,60 €. Total : 7 174,35 € par enfant et par succession. Deux enfants, deux successions : 28 697 €.

Ce qui aurait pu mal tourner

Le découpage en deux donations n'a rien rapporté et a coûté 2 658 €. Une donation unique de la totalité en 2026, sur 198 000 €, donnait le même résultat : 0 € de droits, l'abattement n'étant consommé qu'à 49,5 %. Coût : 1 485,00 € HT par donateur, soit 3 564,00 € TTC au lieu de 6 222,48 €. Fractionner sert dans deux cas, et un seul est fiscal : quand la base dépasse l'abattement, et quand les parents ont besoin de garder une partie des revenus — c'est 10 000 € par an sur ce dossier. Marc et Hélène travaillent, et la base est à 24 750 € par couple donateur/donataire : ni l'un ni l'autre. Ici, on paie le notaire deux fois pour rien.

L'écart, lui, ne vient pas de la forme sociétaire mais de l'emprunt de 180 000 € déduit de la base. Le débat est tranché dans SCI familiale ou donation directe.

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4. Cas 2 — Veuf de 70 ans, trois enfants, 800 000 € sans dette : 20 983 € de droits

La fiche d'entrée

Jean a 70 ans, veuf depuis quatre ans, trois enfants majeurs. Sa SCI détient deux appartements valorisés 800 000 €, sans emprunt. Il vit des loyers : il ne peut pas s'en séparer. Agrément à l'unanimité dans les statuts, donc décote de 10 % : les parts valent 720 000 €.

C'est le cas le plus défavorable de cette page, et l'un des plus fréquents. Un seul donateur, donc un abattement par enfant. Aucune dette à déduire. Ici, on paie.

Donation 2026 : la nue-propriété des parts, usufruit réservé

Jean donne la nue-propriété de toutes les parts à ses trois enfants et garde l'usufruit : loyers et affectation du résultat restent à lui jusqu'à sa mort.

• Barème de l'article 669 du CGI : à 70 ans, Jean relève de la tranche « moins de 71 ans révolus », lue à l'âge atteint au jour de l'acte. L'usufruit vaut 40 %, la nue-propriété 60 %.
• Assiette taxable : 720 000 × 60 % = 432 000 €, soit 144 000 € par enfant, ramenés à 44 000 € après l'abattement de 100 000 €.
• Droits par enfant : 403,60 + 403,70 + 573,45 + (28 068 × 20 % = 5 613,60) = 6 994,35 €. Pour les trois : 20 983 €.

Jean a 70 ans, et c'est cette année-là que tout se joue. S'il signe après son 71e anniversaire, la nue-propriété passe à 70 % : 504 000 € d'assiette, 168 000 € par enfant, 68 000 € de base, 11 794,35 € de droits chacun — 35 383 € pour la fratrie. Douze mois d'attente coûtent 14 400 €.

Le piège d'assiette qui coûte 3 449 €. Les émoluments ne se calculent pas sur la nue-propriété donnée, mais sur la valeur en pleine propriété, réserve d'usufruit comprise (art. A444-67 du Code de commerce). Sur 720 000 € : 1 095,78 + 6 586,80 = 7 682,58 € HT, soit 9 219,10 € TTC. Sur les 432 000 €, on aurait trouvé 5 770,01 € TTC : les estimations rapides oublient ces 3 449 €.

Le décès, à 84 ans

En 2040, Jean meurt. L'usufruit s'éteint et se réunit à la nue-propriété sans aucun droit (art. 1133 du CGI). Les trois enfants deviennent pleins propriétaires, quelle que soit la valeur qu'a prise l'immeuble. Le gain réel est là, et il n'apparaît sur aucune facture. Agrément des héritiers, évaluation, indivision : voir le décès d'un associé de SCI.

Et s'il n'avait rien fait ?

Jean garde tout et meurt en 2040. Les biens valent 999 086 € (1,6 % par an pendant quatorze ans), soit 899 177 € de parts après décote, donc 299 726 € par enfant. Base après abattement : 199 726 €. Droits : 1 380,75 (trois premières tranches) + (183 794 × 20 % = 36 758,80) = 38 139,55 € par enfant, soit 114 419 € pour la fratrie.

Ce qui aurait pu mal tourner

Un décès dans les trois mois de la donation aurait coûté 57 600 € de plus. L'article 751 du CGI répute transmis en pleine propriété le bien dont le défunt avait l'usufruit et son héritier présomptif — celui qui hériterait s'il mourait aujourd'hui — la nue-propriété. La présomption tombe passé trois mois. Jean mort deux mois après l'acte, les parts auraient été taxées sur 720 000 € : 240 000 € par enfant, 140 000 € de base, 26 194,35 € de droits chacun, 78 583 € pour la fratrie. Déduction faite des 20 983 € déjà versés, le supplément est de 57 600 €.

Dernier point, souvent mal compris. Jean reste redevable de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) sur la valeur en pleine propriété des parts, 720 000 €, quand il n'en détient plus que 40 % de la valeur économique (art. 968 du CGI). Le passif ne s'y déduit pas aussi librement qu'aux droits de donation — voir SCI et IFI.

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5. Cas 3 — Famille recomposée : protéger le conjoint sans léser les enfants du premier lit

La fiche d'entrée

Paul a 62 ans. Deux enfants d'un premier mariage, Léa (34) et Hugo (31), et Camille (22), née de son second mariage avec Sophie, 55 ans. Sa SCI détient un immeuble de 550 000 € grevé d'un emprunt résiduel de 100 000 €, soit 450 000 € d'actif net. Paul a 99 % des parts, Sophie 1 %. Ce que Paul peut donner vaut donc 445 500 € : c'est l'assiette, pas les 450 000 € de la société.

Ici, aucune décote : les statuts sont standards, et une décote sans clause pour la justifier est le premier point qu'un contrôle remet en cause.

Ce que Paul veut : que Sophie garde les loyers jusqu'à sa mort et que ses trois enfants héritent à égalité. Ce que la loi lui impose : avec trois enfants, la réserve héréditaire — la part garantie aux enfants — est de trois quarts, et la quotité disponible, ce dont il dispose librement, d'un quart (art. 912 et 913 du Code civil). Sur 445 500 €, cela fait 334 125 € de réserve et 111 375 € de disponible. Réserve, droits du conjoint et action en retranchement : SCI et famille recomposée.

La solution : donation-partage de la nue-propriété, usufruit réversible au profit de Sophie

En 2026, Paul consent une donation-partage sur la nue-propriété de ses parts, à égalité entre ses trois enfants, en se réservant l'usufruit. Une donation-partage est un acte unique qui donne et qui partage : les lots de chaque enfant y sont composés. L'acte porte une clause de réversion d'usufruit : à sa mort, son usufruit s'éteint et celui de Sophie s'ouvre — un droit qui lui est acquis dès la signature, dont seul l'exercice est reporté (Cass. ch. mixte, 8 juin 2007, n° 05-10.727). C'est une donation faite aujourd'hui, pas une décision différée : elle ne se reprend pas.

• Paul a 62 ans : même tranche « moins de 71 ans révolus », donc nue-propriété à 60 % (art. 669 du CGI). Soit 445 500 × 60 % = 267 300 €, donc 89 100 € par enfant.
• Après abattement de 100 000 € : 0 € de droits pour chacun des trois.
• Émoluments de donation-partage (art. A444-68 du Code de commerce, mêmes taux que l'A444-67). Paul donne seul, et le 2° retient la valeur en pleine propriété : 445 500 €, pas les 267 300 € de nue-propriété. Soit 1 095,78 + 3 847,29 = 4 943,07 € HT, ou 5 931,68 € TTC.
• Réversion d'usufruit au conjoint survivant : 0 €. L'article 796-0 quater du CGI la soumet aux mutations par décès, dont le conjoint est exonéré (art. 796-0 bis).

Résultat : Sophie touche les loyers jusqu'à sa mort ; les trois enfants, nus-propriétaires dès 2026, deviennent pleins propriétaires à l'extinction de l'usufruit sans aucun droit (art. 1133 du CGI). C'est la clause d'agrément qui décide si Sophie entre comme associée : clause d'agrément en SCI.

Et s'il n'avait rien fait ?

Paul meurt en 2042, à 78 ans. L'immeuble vaut 709 000 € (toujours 1,6 % par an), l'emprunt est soldé : ses 99 % de parts valent 701 910 €. Face à des enfants qui ne sont pas ceux du couple, le conjoint survivant ne recueille qu'un quart en pleine propriété (art. 757 du Code civil), soit 175 477,50 €, exonérés (art. 796-0 bis du CGI). Les trois enfants se partagent le reste : 175 477,50 € chacun, dont 100 000 € d'abattement. Base : 75 477,50 €. Droits : 1 380,75 + (59 545,50 × 20 % = 11 909,10) = 13 289,85 € par enfant, soit 39 870 €.

Et Sophie n'a pas les loyers : elle a un quart des parts en indivision avec trois enfants dont deux ne sont pas les siens. Le vrai coût de l'inaction n'est pas fiscal.

Ce qui aurait pu mal tourner

Paul aurait pu vouloir avantager Camille : 60 % des parts pour elle, 20 % à chacun des aînés, par trois donations séparées. La société ne sécurise rien. Hors donation-partage, rien n'est figé : au décès, les donations sont réunies fictivement — recomptées dans le patrimoine, sur le papier — à leur valeur de ce jour-là (art. 922 du Code civil), soit 701 910 €. La réserve de chaque enfant est d'un quart, 175 477,50 € ; Léa et Hugo n'ont reçu que 140 382 €. Il manque 35 095,50 € à chacun : Camille leur doit 70 191 €, seize ans après, sur un immeuble qu'elle ne peut pas vendre seule.

Dans ce cas, ne faites pas ça. Pour avantager un enfant, la seule voie sûre est la quotité disponible, chiffrée dans l'acte. Une SCI ne crée aucun droit de disposer que le Code civil refuse.

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6. Cas 4 — Deux enfants, un seul repreneur : la donation-partage avec soulte

La fiche d'entrée

Bernard et Françoise ont 60 ans. Thomas, 33 ans, s'occupe déjà de l'immeuble ; Clara, 30 ans, vit à l'étranger. La SCI détient un immeuble de 480 000 € grevé de 80 000 € d'emprunt, soit 400 000 € d'actif net, parts égales entre les parents.

Pas de décote ici non plus, mais pour une autre raison. L'acte prévoit une soulte : la somme que verse l'enfant qui reçoit plus à celui qui reçoit moins. Décoter appauvrirait Clara au profit de Thomas. Valeur retenue : 400 000 €.

L'opération : une donation-partage, pas deux donations

En 2026, Bernard et Françoise consentent à leur tour une donation-partage.

• Lot de Thomas : la totalité des parts, 400 000 €, à charge de verser 200 000 € de soulte à sa sœur. Lot de Clara : cette soulte.
• Chaque enfant reçoit donc 200 000 € nets, apportés par deux donateurs : 100 000 € par couple donateur/donataire, exactement l'abattement.
• Droits de donation : 0 €.
• La soulte ne supporte aucun droit de vente : dans une donation-partage, elle n'est pas translative de propriété (BOI-ENR-DMTG-20-20-10, § 260). Un partage ordinaire, lui, la taxerait.
• Émoluments (art. A444-68 du Code de commerce). La donation-partage est ici conjonctive — deux donateurs — et le 1° assied l'émolument sur les biens donnés par chaque donateur : deux assiettes de 200 000 €, pas une de 400 000 €. Par donateur : 1 095,78 + 1 397,20 = 2 492,98 € HT. Pour les deux : 4 985,96 € HT, soit 5 983,15 € TTC.

L'intérêt décisif n'est pas dans les droits : l'article 1078 du Code civil fige les valeurs au jour de l'acte dès lors que chaque réservataire a reçu un lot et l'a accepté. Si l'immeuble triple, Clara ne réclamera rien de plus.

Le pacte Dutreil ne joue pas ici : la loi de finances pour 2024 a exclu de l'article 787 B du CGI la gestion de son propre patrimoine immobilier (SCI et pacte Dutreil). Pour organiser l'entente entre héritiers : le pacte d'associés.

Et s'ils n'avaient rien fait ?

Décès des deux parents en 2046. L'immeuble vaut 659 000 € (toujours 1,6 % par an), l'emprunt est soldé. Chaque parent transmet 329 500 €, soit 164 750 € par enfant. Base après abattement : 64 750 €. Droits : 1 380,75 + (48 818 × 20 % = 9 763,60) = 11 144,35 € par enfant et par succession, soit 44 577 € au total.

Et surtout, Thomas et Clara se retrouvent copropriétaires de titres dont un seul veut s'occuper. Pour sortir, Thomas rachète la moitié de sa sœur : 329 500 €, au droit d'enregistrement de 5 % de l'article 726 du CGI, soit 16 475 €. Sortie complète : 44 577 + 16 475 = 61 052 €, hors émoluments.

Ce qui aurait pu mal tourner

Le risque le plus coûteux de ce dossier n'est pas fiscal : il tient à trois lignes sur la soulte. Clara reçoit 200 000 €, valeur du jour. Vingt ans plus tard, les parts de Thomas en valent 659 000 : il a capté toute la hausse, et c'est le principe du partage anticipé. Une règle corrige cela, en partie. Le débiteur de la soulte a obtenu des délais, et la valeur de son lot a bougé de plus d'un quart ? Les sommes restant dues varient dans la même proportion (art. 828 du Code civil). En donation-partage, cette variation est d'ordre public. L'article 1075-4 rend l'article 828 applicable aux soultes nonobstant toute convention contraire : la clause qui prétend l'écarter est réputée non écrite (Cass. 1re civ., 6 juillet 2011, n° 10-21.134). C'est la seule protection de l'enfant non repreneur qu'on ne puisse pas lui retirer. Thomas paie comptant : Clara a 200 000 €, rien de plus. Il obtient des délais, paie sur dix ans, et les parts ont pris 50 % : les 100 000 € restant dus deviennent 150 000 €. Cette règle-là ne se négocie pas ; ce qui se négocie, c'est le calendrier de paiement.

Le second risque est juridique. Le figement de l'article 1078 suppose que chaque réservataire ait accepté son lot dans l'acte. Si Clara ne signe pas, il tombe : la réserve se recalcule en 2046 sur une masse de 659 000 €, ce que les parents ont réellement donné. Avec deux enfants, la réserve individuelle est d'un tiers (art. 913 du Code civil), soit 219 667 €. Clara n'ayant reçu que 200 000 €, Thomas lui doit 19 667 €, vingt ans après. L'écart reste modeste parce que la soulte fait la moitié des lots ; il devient lourd si l'enfant non repreneur reçoit moins d'un tiers.

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7. Les trois cas où ces exemples de succession en SCI ne marchent pas

Quatre dossiers qui finissent bien ne font pas une règle : changez une donnée d'entrée et le montage se retourne. Trois configurations où il faut refermer cette page.

1. La résidence principale est le patrimoine

Mettre sa résidence principale dans une SCI pour la transmettre fait perdre l'abattement de 20 % de l'article 764 bis du CGI. Ce texte vise le logement qu'occupe encore, au décès, le conjoint survivant, le partenaire de pacte civil de solidarité (PACS) ou un enfant mineur ou protégé. Il ne s'étend aux titres que pour les sociétés d'attribution de l'article 1655 ter du CGI — ce qu'une SCI de location n'est jamais. Sur une maison de 400 000 €, cela fait 80 000 € de base taxable en plus par héritier concerné, soit 16 000 € de droits au taux marginal de 20 %. Au-delà de 552 324 € de part taxable, la tranche passe à 30 % : 24 000 €. Dans ce cas, ne faites pas ça : voir SCI et résidence principale.

L'idée fausse inverse circule autant : la SCI ne fait pas perdre l'exonération de plus-value sur la résidence principale. Société à l'impôt sur le revenu (art. 8 du CGI), associé logé gratuitement : l'exonération lui reste acquise à hauteur de sa part (BOI-RFPI-PVI-10-40-10 § 140, 27 juin 2023). C'est l'option pour l'impôt sur les sociétés qui la fait tomber.

2. Un enfant donataire est mineur

Un mineur peut être associé, mais ses parts sont administrées par ses parents, sous contrôle du juge pour les actes graves. La conséquence est bancaire : une banque refuse presque toujours de prêter à une SCI dont un associé est mineur. Le cas 1, qui repose sur 180 000 € d'emprunt déductible, devient impossible à monter. Voir SCI familiale et enfants mineurs.

3. Les parents ont besoin des loyers

C'est la limite du cas 1. Marc et Hélène travaillent : donner la pleine propriété de la moitié des parts ne les prive de rien. Un couple qui vit du rendement de l'immeuble, lui, perd la moitié de ses revenus le jour de la signature. Sur 400 000 € rapportant 20 000 € bruts, cela fait 10 000 € par an, soit 150 000 € sur quinze ans — cinq fois les 28 697 € de droits économisés. Reste la nue-propriété avec usufruit réservé, celle des cas 2 et 3 : voir SCI, retraite et revenus.

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8. Transposer à votre SCI familiale : les huit données à réunir

Aucun des quatre cas ne sera exactement le vôtre. Ces huit données suffisent à refaire les calculs sur le vôtre. Réunissez-les avant le rendez-vous.

1. La valeur vénale des biens, au jour où vous comptez donner. Un avis de valeur écrit, pas une estimation en ligne.
2. Le capital restant dû de chaque emprunt au 31 décembre, sur le tableau d'amortissement de la banque.
3. Le solde de chaque compte courant d'associé : ces créances ne suivent pas les parts et restent taxables à la succession.
4. Le nombre de parts et leur répartition entre pleine propriété, usufruit et nue-propriété : le registre de suivi des parts est fait pour ça.
5. La date de naissance de chaque donateur : le barème de l'article 669 bascule de dix points d'un anniversaire à l'autre.
6. La date et le montant de chaque donation des quinze dernières années, dons de sommes d'argent compris.
7. Les clauses d'agrément et d'inaliénabilité, qui commandent l'entrée des donataires et la décote défendable : à relire dans vos statuts de SCI avant de donner, pas après.
8. Le nombre d'enfants par lit et la situation matrimoniale, qui fixent la réserve et le disponible.

Le moment de voir un notaire. Pas quand vous avez décidé : quand l'une de ces trois lignes est vraie. La base par couple donateur/donataire dépasse 100 000 €. Il y a des enfants de lits différents, un conjoint à protéger ou un enfant vulnérable. Un enfant recevra plus que les autres. Sinon, l'acte reste obligatoire (art. 931 du Code civil) mais la conversation sera courte.

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9. SCI familiale et succession : vos questions fréquentes