Plus-value en SCI : l'abattement exceptionnel des zones tendues (article 150 VE du CGI)

Vingt-deux ans pour effacer l'impôt sur le revenu, trente ans pour les prélèvements sociaux. Les abattements pour durée de détention font leur travail, mais ils le font lentement. Face à eux, un second mécanisme existe, autrement plus brutal : l'abattement exceptionnel de plus-value, qui ampute d'un coup la base imposable d'une SCI — 60 %, 75 %, parfois 85 %. Sa contrepartie tient en une phrase. Vendre en zone tendue, à un acquéreur qui s'engage par acte authentique à construire du logement collectif, et dans une fenêtre de temps qui a déjà été refermée puis rouverte trois fois depuis 2018.

Pour un gérant de SCI en 2026, une seule question compte vraiment : quelle fenêtre est ouverte, et jusqu'à quand. Autant y répondre tout de suite. L'abattement exceptionnel de l'article 150 VE du CGI est bien vivant : l'article 54 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) l'a prorogé aux promesses de vente ayant acquis date certaine jusqu'au 31 décembre 2027. En revanche, l'abattement de 70 % ou 85 % que l'on croise encore dans quantité d'articles — celui de l'article 28 de la loi de finances rectificative pour 2017 — est mort le 31 décembre 2020 pour la signature des promesses. Je le vois pourtant encore cité dans des notes de promoteur. Confondre les deux, c'est promettre à un vendeur un avantage qui n'existe plus depuis six ans.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (CGI, Légifrance, BOFiP, arrêté de zonage). Mis à jour le 5 août 2026. Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé.

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1. Le point de départ : comment se calcule la plus-value d'une SCI à l'IR

On ne comprend pas ce que fait l'abattement exceptionnel tant qu'on ne sait pas sur quoi il mord. Dix lignes de rappel, donc, avant d'entrer dans le vif ; le détail complet est dans notre guide de la plus-value en SCI.

La plus-value brute

Une SCI soumise à l'impôt sur le revenu qui vend un immeuble relève du régime des plus-values des particuliers : l'article 150 U du CGI vise expressément les cessions réalisées « par des sociétés qui relèvent des articles 8 à 8 ter ». La SCI n'est donc pas transparente — elle est translucide — mais son résultat de cession est calculé comme si un particulier vendait.

• Prix de cession (art. 150 VA) : le prix stipulé à l'acte, majoré des charges et indemnités imposées à l'acquéreur, diminué des frais supportés par le vendeur sur justificatifs (diagnostics obligatoires, mainlevée d'hypothèque, commission d'agence si elle est à la charge du vendeur).
• Prix d'acquisition (art. 150 VB) : le prix payé, augmenté des frais d'acquisition — réels sur justificatifs ou forfait de 7,5 % — et des travaux, réels ou forfait de 15 % si le bien bâti est détenu depuis plus de cinq ans.

La différence donne la plus-value brute. Un piège classique ici : les travaux déjà déduits des revenus fonciers ne se reprennent pas une seconde fois dans le prix d'acquisition. On ne déduit pas deux fois la même facture. D'où l'arbitrage permanent avec le déficit foncier, qui se joue des années avant la vente.

Les abattements pour durée de détention (art. 150 VC du CGI et art. L. 136-7, VI-2, du CSS)

C'est ici que le temps travaille pour vous. Deux cadences distinctes, jamais alignées — et c'est précisément ce décalage qui explique les résultats contre-intuitifs du cas chiffré plus bas. Précision d'attribution que presque personne ne fait : l'article 150 VC du CGI ne fixe que la cadence applicable à l'impôt sur le revenu (6 % de la 6^e à la 21^e année, 4 % la 22^e) ; la cadence propre aux prélèvements sociaux (1,65 %, 1,60 % puis 9 %) est fixée par le 2 du VI de l'article L. 136-7 du code de la sécurité sociale, qui ne renvoie à l'article 150 VC que pour le décompte de la durée de détention.

Les taux d'imposition

La plus-value nette est imposée à l'impôt sur le revenu au taux proportionnel de 19 % (art. 200 B du CGI) et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Ne jamais écrire 18,6 % ici. La CSG de droit commun est portée à 10,6 %, soit 18,6 % de prélèvements sociaux. Attention à l'attribution, souvent renvoyée à la seule LFSS pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025) : la version en vigueur de l'article L136-8 du code de la sécurité sociale est celle applicable depuis le 27 juin 2026, issue de l'article 65 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026. Son IV maintient expressément la CSG à 9,2 %, donc les prélèvements sociaux à 17,2 %, pour les revenus fonciers et pour les plus-values immobilières des particuliers. Le taux de 18,6 % concerne les dividendes et autres revenus mobiliers. Le détail est dans notre guide des prélèvements sociaux en SCI en 2026.

Dernière couche, quand la plus-value imposable franchit 50 000 euros : la taxe sur les plus-values immobilières élevées de l'article 1609 nonies G du CGI, barème progressif de 2 % à 6 % (taux maximal atteint au-delà de 260 000 euros de plus-value). Retenez ce seuil, il va resservir. Deux précisions qui comptent pour la suite : le I de l'article 1609 nonies G exclut expressément les cessions de terrains à bâtir du champ de la taxe — vendre une parcelle constructible n'y expose donc jamais ; et pour une SCI, la taxe est due par la société, sur la plus-value qu'elle réalise, et non par chaque associé sur sa quote-part (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 60). Une tolérance existe cependant, on y revient au chapitre 5.

Deux voisins restent hors sujet ici, exprès : la revente rapide, traitée dans vendre moins de cinq ans après l'achat, et la SCI à l'impôt sur les sociétés, dont le régime n'a plus rien à voir — voir plus-value d'une SCI à l'IS.

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2. L'abattement exceptionnel de plus-value (article 150 VE) : le dispositif en vigueur en 2026

Nous y voilà. Cet abattement ne se mérite pas par la durée de détention : il se mérite par la destination du bien vendu. L'État renonce à une partie de l'impôt parce que le propriétaire livre son terrain ou son immeuble à un opérateur qui va produire du logement. Rien d'autre. Le prix à payer, c'est un empilement de conditions cumulatives, trois taux différents et une fenêtre de temps qui a bougé à presque chaque loi de finances depuis huit ans.

D'où vient ce texte, et pourquoi il faut se méfier de ce qu'on lit

C'est précisément de cet empilement que viennent presque toutes les erreurs publiées en ligne. Trois strates successives, chacune avec son champ d'application et ses taux :

Test de fraîcheur en une seconde : si un article, un simulateur ou une note de conseil vous parle en 2026 d'un abattement de « 70 % ou 85 % », il décrit une génération périmée. Les taux du jour sont 60 %, 75 % et 85 %. Même une doctrine BOFiP pas encore actualisée peut commenter l'ancienne rédaction — dans ce cas, c'est le texte de l'article sur Légifrance, version en vigueur, qui fait foi.

Les conditions cumulatives, une par une

Le mécanisme s'énonce en deux lignes et se rate sur un détail. Cinq verrous, tous obligatoires : il suffit qu'un seul saute pour que l'abattement disparaisse en entier.

Verrou 1 — La nature du bien. Sont éligibles les terrains à bâtir définis au 1° du 2 du I de l'article 257 du CGI, les biens immobiliers bâtis et les droits relatifs à ces mêmes biens. C'est l'apport majeur de la génération 2024 : le terrain nu constructible est entré dans le champ, là où la version 2021 ne connaissait que le bâti. Une subtilité passe souvent à la trappe. Le terrain à bâtir n'est éligible que dans le premier cas de figure, celui de la zone tendue. Le second cas, celui des périmètres d'aménagement, reste réservé au bâti et aux droits qui s'y rapportent. Pour une SCI qui détient depuis vingt ans une parcelle devenue constructible au dernier PLU, la nuance vaut de l'argent — voir notre guide terrain à bâtir en SCI.

Verrou 2 — La localisation. Le bien doit être situé, pour tout ou partie de sa surface :

• Cas n° 1 (1° du A du I) — le bien est situé dans une commune classée en zone tendue, c'est-à-dire dans une zone géographique « se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements ». La liste est fixée par l'arrêté du 5 juin 2025 pris pour l'application des articles 150 U et 150 VE du CGI, qui renvoie aux communes classées en zones A bis, A et B1 telles que définies par l'arrêté prévu à l'article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation ;
• Cas n° 2 (2° du A du I) — le bien est situé dans le périmètre d'une grande opération d'urbanisme fixé par l'acte mentionné au second alinéa de l'article L. 312-4 du code de l'urbanisme, dans celui d'une opération d'intérêt national mentionnée au premier alinéa de l'article L. 102-13 du même code, ou dans le périmètre délimité par une convention d'opération de revitalisation de territoire au sens du II de l'article L. 303-2 du code de la construction et de l'habitation. Attention : ce cas n° 2 ne vise que le bâti et les droits s'y rapportant, pas les terrains à bâtir.

Exception territoriale à connaître : le VI de l'article 150 VE, issu de l'article 86 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025), écarte le 1° du A du I — donc le cas « zone tendue » et son abattement de 60 % — pour les biens situés en Corse. Le cas n° 2 (grande opération d'urbanisme, opération d'intérêt national, opération de revitalisation de territoire) n'est pas concerné par cette exclusion.

Le réflexe à avoir avant toute promesse : vérifier le classement exact de la commune, pas celui de l'agglomération. Deux rues plus loin, en B2, l'abattement de 60 % tombe — sauf si le bien, bâti, se trouve dans un périmètre de grande opération d'urbanisme, d'opération d'intérêt national ou de revitalisation de territoire, qui ouvre alors le taux de 75 % quel que soit le zonage. Autre point : le classement a pu bouger depuis votre acquisition. Le zonage A / B / C est révisé périodiquement, et seul celui en vigueur à la date de la cession compte.

Verrou 3 — Le calendrier. La cession doit être précédée d'une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente :

• signée et ayant acquis date certaine à compter du 1^er janvier 2024 et au plus tard le 31 décembre 2027 (date issue de la prorogation par la loi de finances pour 2026) ;
• suivie d'une cession réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse a acquis date certaine.

Concrètement : promesse en 2026, acte au plus tard le 31 décembre 2028. Promesse en 2027, acte au plus tard le 31 décembre 2029. Ajoutons un mot sur le trou de calendrier du début 2026, parce qu'il a fait paniquer quelques vendeurs. La fenêtre précédente s'arrêtait aux promesses du 31 décembre 2025 et la loi de finances pour 2026 n'a été promulguée que le 19 février. L'administration a comblé l'intervalle par un rescrit de publication urgente (BOI-RES-RFPI-000242, publié le 31 décembre 2025), maintenant le bénéfice du dispositif pour les promesses ayant acquis date certaine entre le 1^er janvier 2026 et la promulgation — un rescrit jumeau, BOI-RES-RFPI-000243, a fait de même pour les exonérations de l'article 150 U en faveur du logement social. Le texte voté a ensuite validé cette position. Une promesse de janvier 2026 n'est donc pas perdue.

Le vrai point technique, celui sur lequel je vois passer des dossiers mal ficelés, c'est la date certaine. Elle s'acquiert par l'enregistrement de l'acte, par sa constatation dans un acte authentique, ou par le décès de l'un des signataires. Trois voies, pas quatre. Une promesse sous seing privé qui dort dans un tiroir n'a pas date certaine : elle ne prouve rien à l'égard de l'administration, et tout l'abattement s'évapore avec elle. Pour une formalité à quelques dizaines d'euros.

Verrou 4 — L'engagement de l'acquéreur. Le cessionnaire s'engage personnellement, par une mention portée dans l'acte authentique d'acquisition, à réaliser et à achever, dans un délai de quatre ans à compter de la date d'acquisition, un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs au sens du 6° de l'article L. 111-1 du code de la construction et de l'habitation. Le texte ouvre trois voies, au choix selon la nature du bien : la construction, la démolition des constructions existantes suivie d'une reconstruction, ou la réhabilitation complète de ces constructions « concourant à la production d'immeubles neufs » au sens de la TVA. Dans tous les cas, le programme doit atteindre un gabarit au moins égal à 75 % du gabarit maximal autorisé par les règles d'urbanisme applicables.

Dans cette phrase, trois expressions font tomber des dossiers à elles seules. Je les relis toujours mot à mot :

• « Collectifs » : une maison individuelle, même neuve, même en zone A bis, ne coche pas la case. Ce que l'État achète ici, c'est de la densité, pas du pavillon.
• « 75 % du gabarit » : interdit de poser un petit programme sur un terrain qui en permettait un grand. C'est ce seuil qui justifie l'avantage consenti au vendeur. Et la réponse, c'est l'acquéreur qui l'a — vous ne pouvez que la lui réclamer par écrit.
• « Dans l'acte authentique » : noir sur blanc, dans l'acte de vente. Une clause restée dans la promesse et jamais reprise à l'acte ne vaut rien fiscalement.

Verrou 5 — L'absence de lien familial. Exit les cessions au profit du conjoint, du partenaire lié par un PACS, du concubin notoire, d'un ascendant ou d'un descendant du cédant, et exit également la personne morale dont l'un de ces proches est associé ou le devient à l'occasion de l'opération. Vendre l'immeuble de la SCI à la SCI de ses enfants pour capter 60 % d'abattement : le texte a prévu le coup. Pour transmettre, ce sont d'autres outils qu'il faut sortir — donation de parts ou démembrement.

Les trois taux

Le piège du taux de 85 % : le III de l'article 150 VE exige que la surface habitable des logements sociaux, BRS ou intermédiaires réalisés atteigne « au moins 50 % de la surface totale des constructions du programme immobilier ». Ce n'est pas 50 % de la surface habitable. La surface totale des constructions du permis étant toujours supérieure à la seule surface habitable — circulations, locaux communs, stationnements couverts, commerces en pied d'immeuble —, le seuil réel est nettement plus exigeant qu'il n'y paraît. Réclamez le calcul au promoteur, chiffres du permis à l'appui, avant de tabler sur 85 %.

Verrou supplémentaire en commune SRU déficitaire : lorsque le bien est situé dans une commune mentionnée au I de l'article L. 302-5 du CCH qui n'atteint pas les seuils fixés aux I et II du même article, le cessionnaire doit en outre s'engager à ce que la part de surface habitable de logements sociaux représente un seuil minimal de 25 % de la surface totale des constructions du programme immobilier. Cette exigence est écartée dans les quartiers faisant l'objet d'une convention prévue à l'article 10-3 de la loi n° 2003-710 du 1^er août 2003.

Attention au faux calcul : 85 % ne s'ajoute pas à 60 %. Le taux majoré remplace le taux de base dès que la condition de mixité sociale est remplie. On ne cumule jamais deux taux de l'article 150 VE.

Où l'abattement s'insère dans le calcul

L'article 150 VE ne crée aucune assiette parallèle. Il s'applique sur les plus-values déterminées dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VD — donc après les abattements pour durée de détention de l'article 150 VC, sur une base déjà rabotée. L'ordre des opérations, dans le détail :

Cette séquence n'est pas un détail de forme, elle pèse sur le chèque final. Parce que l'abattement exceptionnel arrive en dernier, il ampute aussi l'assiette de la surtaxe. Et ce n'est pas une lecture d'auteur : le II de l'article 1609 nonies G assoit la taxe sur « le montant de la plus-value imposable déterminée dans les conditions prévues, selon le cas, aux articles 150 V à 150 VE ». Le 150 VE est nommément dans le renvoi. Résultat, un immeuble qui aurait supporté 3 000 ou 4 000 euros de surtaxe repasse sous les 50 000 euros et n'en paie plus un centime. C'est exactement ce qui se produit dans le cas chiffré du chapitre 6.

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3. Les dispositifs voisins de l'article 150 VE : ceux qui vivent, ceux qui sont clos

L'article 150 VE ne joue pas seul. Juste à côté, le II de l'article 150 U du CGI abrite plusieurs exonérations, qui suppriment l'assiette au lieu de la réduire. Attention au mot « exonération », d'ailleurs : depuis la loi de finances pour 2024, plusieurs d'entre elles ne jouent qu'au prorata de la surface réellement consacrée au logement social. Une exonération à 40 % du prorata reste une exonération, mais elle peut rapporter moins qu'un abattement bien placé. Ajoutez à cela que chaque dispositif tourne à son propre rythme, avec des échéances jamais synchronisées. État vérifié en 2026, texte par texte.

Cession en faveur du logement social ou intermédiaire (150 U, II, 7°)

La plus-value est exonérée lorsque le bien est cédé jusqu'au 31 décembre 2027 — date issue de la prorogation par l'article 52 de la loi de finances pour 2026 :

• a) à l'un des organismes limitativement énumérés, qui s'engage à achever le programme dans un délai de dix ans : organisme d'habitations à loyer modéré, société d'économie mixte gérant des logements sociaux, association mentionnée à l'article L. 313-34 du CCH et sociétés civiles immobilières qu'elle détient, organisme agréé au titre de la maîtrise d'ouvrage d'insertion, organisme de foncier solidaire. Le raccourci « bailleur social » est trompeur : la catégorie est plus large ;
• b) à tout autre cessionnaire qui s'engage, par une mention portée dans l'acte authentique, à réaliser et achever des logements sociaux, des logements en bail réel solidaire au sens de l'article L. 255-1 du CCH — ou, en zone tendue, des logements locatifs intermédiaires au sens de l'article L. 302-16 du CCH — dans un délai de quatre ans.

La loi de finances pour 2024 a glissé là deux conditions techniques qu'on lit trop vite. Le programme doit porter sur des bâtiments d'habitation collectifs dont le gabarit atteint au moins 75 % du gabarit maximal autorisé — exactement la même exigence que dans l'article 150 VE. Et lorsque le bien se situe dans une commune mentionnée au I de l'article L. 302-5 du CCH qui n'atteint pas les seuils fixés aux I et II du même article, le cessionnaire s'engage également à ce que la part de surface habitable de logements sociaux représente un seuil minimal de 25 % de la surface totale des constructions du programme immobilier.

L'erreur la plus répandue sur ce texte : écrire que l'exonération est « totale ». Elle est en principe calculée au prorata de la surface habitable des logements sociaux ou intermédiaires destinés à être construits, rapportée à la surface totale des constructions figurant sur le permis de construire du programme. Elle n'est totale que pour les cessions au profit des organismes visés au a lorsque ce prorata dépasse 80 %. Le manquement à l'engagement expose le cessionnaire à une amende de 10 % du prix de cession.

C'est le dispositif le plus puissant du lot, et une SCI y a pleinement accès. Il faut donc systématiquement le mettre en face de l'abattement de 85 % de l'article 150 VE. Dans une opération mixte, tout se joue sur deux paramètres : qui achète, et quelle proportion de surface sociale sort réellement du permis. Prenons une plus-value imposable de 200 000 euros. Exonération au prorata de 45 % : 110 000 euros restent taxables. Abattement de 85 % : il n'en reste que 30 000. L'exonération, sur le papier plus séduisante, coûte ici près de 30 000 euros d'impôt supplémentaire. Ce calcul se fait chiffres en main avant la promesse — après, il n'y a plus rien à arbitrer.

Cession à une collectivité territoriale ou à un établissement public foncier (150 U, II, 8°)

Même horizon — jusqu'au 31 décembre 2027, également par l'article 52 de la loi de finances pour 2026 — pour les cessions consenties à une collectivité territoriale, à un établissement public de coopération intercommunale compétent ou à un établissement public foncier en vue de leur rétrocession selon les modalités du 7°. L'exonération est là encore calculée au prorata de la surface habitable des logements sociaux ou intermédiaires destinés à être construits. Le délai de revente est d'un an suivant l'acquisition, porté à dix ans pour un établissement public foncier.

Scénario fréquent quand une SCI détient un immeuble dans un périmètre d'aménagement : la collectivité préempte ou achète, puis rétrocède à l'opérateur. Le vendeur, lui, n'a souvent pas conscience que ce montage lui ouvre une exonération.

Cession d'un droit de surélévation (150 U, II, 9°)

Peu de gérants savent qu'ils détiennent cet actif. Une SCI propriétaire d'un immeuble en zone dense peut vendre le droit de surélever sans se séparer de l'immeuble : elle encaisse un capital, et elle continue de percevoir ses loyers comme la veille. La plus-value correspondante est exonérée pour les cessions réalisées au plus tard le 31 décembre 2026 — date issue de la prorogation de deux ans opérée par l'article 85 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) —, à charge pour l'acquéreur de réaliser et achever des locaux d'habitation dans les quatre ans. La sanction du non-respect est ici plus lourde : 25 % de la valeur de cession du droit.

Fenêtre la plus courte du guide. Le 9° s'éteint, en l'état du texte, le 31 décembre 2026. Une SCI qui envisage de valoriser un droit de surélévation a donc quelques mois, pas quelques années. À vérifier bien sûr au moment de la signature : ce type de date a déjà été prorogé plusieurs fois en loi de finances.

Cession de faible montant (150 U, II, 6°)

Exonération lorsque le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 euros. Le BOFiP précise que ce seuil s'apprécie bien par bien, et non annuellement, en retenant la valeur en pleine propriété (BOI-RFPI-PVI-10-40-70). En indivision, il s'apprécie au regard de chaque quote-part indivise ; lorsque le cédant est une société, c'est la société qui vend, et le prix de cession du bien est celui stipulé à l'acte. La doctrine ne tranche pas expressément le cas des sociétés relevant de l'article 8. Sur une opération limite, faites confirmer la position par le notaire plutôt que de compter dessus. Utile pour un lot de parking ou de cave ; sans objet pour un immeuble.

Expropriation (150 U, II, 4°)

Exonération en cas de cession consécutive à une déclaration d'utilité publique, à condition de remployer l'intégralité de l'indemnité dans les douze mois en acquisition, construction, reconstruction ou agrandissement d'immeubles. Cela surprend toujours, mais c'est une piste sérieuse quand une opération d'aménagement se dessine : dans certaines configurations, mieux vaut se laisser exproprier que vendre de gré à gré.

Ce qui est clos, et qu'il ne faut plus invoquer

• L'abattement exceptionnel de 70 % / 85 % en zones A bis et A (art. 28 de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017) : fenêtre de signature des promesses fermée le 31 décembre 2020. Toutes les ventes correspondantes sont réalisées depuis longtemps.
• La première version codifiée de l'article 150 VE (art. 38 de la loi de finances pour 2021), limitée au bâti en périmètre de grande opération d'urbanisme ou d'opération de revitalisation de territoire, taux de 70 % ou 85 % : promesses jusqu'au 31 décembre 2023 seulement. Elle a été réécrite, et non simplement prolongée, par l'article 9 de la loi de finances pour 2024 : les périmètres de grande opération d'urbanisme et de revitalisation de territoire ont été conservés, les opérations d'intérêt national, les zones tendues et les terrains à bâtir ajoutés, mais les taux de base ont été abaissés à 60 % et 75 %.

Deux autres exonérations, enfin, reviennent souvent dans les questions alors qu'elles n'ont aucun rapport avec la construction de logements : celle de la résidence principale (1° du II de l'article 150 U) et celle liée au remploi dans une résidence principale (1° bis). On lit partout qu'une SCI en serait exclue « parce qu'elle n'habite nulle part ». C'est faux, et la nuance vaut de l'argent : ces deux exonérations sont attachées à la personne de l'associé, pas à la société.

• Résidence principale (1°). Lorsqu'une société relevant des articles 8, 8 bis ou 8 ter du CGI met gratuitement un logement à la disposition d'un associé qui l'occupe à titre de résidence principale, cet associé bénéficie de l'exonération dans les mêmes conditions qu'un propriétaire direct. Elle est doublement limitée : à la fraction de l'immeuble qu'il occupe et à sa quote-part dans la société (BOI-RFPI-PVI-10-40-10).
• Remploi (1° bis). Même logique : lorsque la cession est réalisée par une société de l'article 8, l'exonération s'applique aux associés personnes physiques fiscalement domiciliés en France qui remplissent les conditions, à hauteur de leur quote-part. Les conditions s'apprécient associé par associé, et le remploi peut être effectué par l'associé lui-même ou par la société qui acquiert la résidence principale de l'un d'eux (BOI-RFPI-PVI-10-40-30).

La formule exacte est donc : la SCI comme telle n'est pas exonérée, mais la quote-part de l'associé concerné peut l'être. Cela reste, en pratique, moins large qu'une détention directe — un seul associé, une seule fraction de l'immeuble —, ce qui en fait l'un des arbitrages les plus structurants entre détention en SCI et détention en nom propre.

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4. Tableau récapitulatif : abattements et exonérations de plus-value en SCI

Neuf mécanismes, deux logiques seulement — l'abattement réduit l'assiette, l'exonération la supprime — et presque autant de fenêtres temporelles différentes. Le tableau ci-dessous est celui que je garde sous les yeux avant de relire une promesse : base légale, condition centrale, effet, calendrier, état vérifié en 2026.

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5. Le cas de la SCI : abattement au niveau de la société ou de l'associé ?

Tout ce qui précède vaut pour n'importe quel vendeur, particulier compris. Une question demeure, et c'est celle qui nous occupe : quand le vendeur est une SCI, à quel étage se calcule l'abattement ? Celui de la société, ou celui de chaque associé ? Le montant final n'est pas le même, et la réponse se déduit du texte lui-même.

La plus-value se calcule au niveau de la société

C'est le point sur lequel je reprends le plus souvent mes interlocuteurs. Quand une SCI translucide vend un immeuble, la plus-value est calculée une seule fois, au niveau de la société. Prix d'acquisition payé par la SCI. Durée de détention de la SCI. Forfaits de 7,5 % et de 15 % appréciés chez la SCI. Et abattement de l'article 150 VE appliqué à cette plus-value sociale.

Le raisonnement tient en deux renvois. Le I de l'article 150 U soumet au régime des plus-values des particuliers les cessions réalisées « par des sociétés qui relèvent des articles 8 à 8 ter » : c'est donc la cession opérée par la société qui est le fait générateur, et la plus-value se détermine chez elle. Et l'article 150 VE s'applique « sur les plus-values déterminées dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VD », c'est-à-dire sur cette même plus-value sociale. Précision d'honnêteté : je n'ai trouvé aucun paragraphe du BOFiP énonçant la règle en ces termes pour l'abattement de l'article 150 VE — la conclusion se déduit du texte, elle n'est pas reprise telle quelle par la doctrine. Sur un dossier à fort enjeu, faites-la confirmer par le notaire rédacteur.

Le résultat net n'est réparti entre les associés qu'ensuite, selon leurs droits dans les bénéfices, l'impôt étant acquitté par le notaire pour le compte des associés personnes physiques. Conséquence que peu de vendeurs anticipent : un associé entré dans la SCI il y a deux ans profite exactement des mêmes abattements que le fondateur. Ce qui compte, c'est la date d'acquisition de l'immeuble par la société, jamais celle des parts. Sur ce terrain, la SCI s'écarte franchement de la détention directe.

Corollaire pratique : l'abattement exceptionnel n'a pas à être « demandé » par chaque associé. Il se matérialise dans la déclaration déposée par le notaire au nom de la société. La répartition entre associés intervient après, sur un montant déjà abattu.

La surtaxe de l'article 1609 nonies G aussi

Même logique pour la taxe sur les plus-values immobilières élevées : elle est due par la société, sur la plus-value qu'elle réalise, et non par chaque associé sur sa quote-part (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 60). Prenons une SCI de quatre associés personnes physiques qui dégage 120 000 euros de plus-value imposable. Elle est taxée sur 120 000 euros. Pas exonérée au motif que chaque quote-part de 30 000 euros resterait sous le seuil de 50 000. L'illusion de la division par quatre coûte cher.

La tolérance qu'il faut connaître. Le même BOFiP admet que « le seuil de 50 000 € soit apprécié au regard du montant de la plus-value imposable correspondant aux droits des seuls associés redevables de l'impôt sur le revenu » (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 60 et exemple 3 du § 75). Sont donc neutralisées, pour le franchissement du seuil, la quote-part revenant à un associé soumis à l'IS — cohérent avec l'article 238 bis K évoqué ci-dessous — et celle d'un associé personne physique bénéficiant d'une exonération propre, par exemple au titre de sa résidence principale. Dans une SCI comportant une holding, le seuil ne s'apprécie donc pas mécaniquement sur la totalité de la plus-value sociale.

D'où l'utilité double de l'abattement exceptionnel : en écrasant la plus-value imposable, il peut faire disparaître la surtaxe purement et simplement. La section suivante le montre en euros.

Les associés personnes morales sortent du régime

Glissez une holding dans le tour de table, et la mécanique se dédouble. L'article 238 bis K du CGI veut que la quote-part de résultat de cet associé soit déterminée selon les règles de l'IS : plus-value professionnelle, reprise des amortissements théoriques, zéro abattement pour durée de détention, donc zéro abattement exceptionnel. Sur la même vente, deux calculs parallèles. Les associés personnes physiques encaissent le bénéfice de l'article 150 VE, la holding paie plein pot — je n'ai jamais vu personne l'anticiper avant le rendez-vous de signature. Le mécanisme est détaillé dans SCI avec un associé personne morale et SCI avec associés à l'IR et à l'IS.

Et si la SCI est à l'impôt sur les sociétés ?

Alors rien de ce qui précède ne s'applique. Une SCI à l'IS relève des plus-values professionnelles des articles 39 duodecies et suivants du CGI : le résultat de cession est égal au prix de vente diminué de la valeur nette comptable, c'est-à-dire du prix d'acquisition minoré de tous les amortissements pratiqués. Il n'existe ni abattement pour durée de détention, ni abattement exceptionnel, ni exonération au bout de vingt-deux ou trente ans. C'est l'inconvénient structurel de l'IS, à mettre en balance avec ses avantages annuels — arbitrage traité dans SCI à l'IS ou à l'IR.

Une SCI à l'IS qui vend à un promoteur en zone tendue ne touche aucun des dispositifs de ce guide. Zéro. C'est un paramètre à poser sur la table très en amont, avant même de signer l'option pour l'IS, dès lors qu'une revente à dix ou quinze ans fait partie du plan.

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6. Cas chiffré : la plus-value d'une SCI avec et sans abattement exceptionnel

Une SCI familiale à l'impôt sur le revenu, deux associés à parts égales. Elle a acheté en juin 2009 un petit immeuble de rapport pour 400 000 euros. En septembre 2026, un promoteur pose 900 000 euros sur la table. La commune est classée zone A bis, et le projet consiste à démolir pour reconstruire un collectif de vingt-deux logements au gabarit maximal du PLU. Promesse reçue en la forme authentique en septembre 2026, acte de vente réitéré en décembre 2026 — bien avant l'échéance du 31 décembre 2028 ouverte par la fenêtre. Le dossier tient en cinq lignes ; la facture fiscale, elle, varie du simple au septuple selon la rédaction de l'acte. Déroulons-le trois fois : sans abattement, avec 60 %, avec 85 %.

Étape 1 — La plus-value brute

Étape 2 — Les abattements pour durée de détention

Achat en juin 2009, acte de vente en décembre 2026 : 17 années révolues de détention, donc 12 années au-delà de la cinquième. La durée se décompte de date à date et à la date de l'acte authentique, jamais à celle de la promesse — un acte qui glisserait au-delà du 20 juin 2027 ferait basculer le dossier à 18 ans révolus et changerait tous les montants qui suivent. Et c'est là que les deux cadences divergent brutalement. À durée de détention identique, l'assiette des prélèvements sociaux pèse près de trois fois celle de l'impôt sur le revenu.

• Impôt sur le revenu : 12 × 6 % = 72 % d'abattement. Assiette IR = 410 000 × 28 % = 114 800 €.
• Prélèvements sociaux : 12 × 1,65 % = 19,80 % d'abattement. Assiette PS = 410 000 × 80,20 % = 328 820 €.

Étape 3 — Scénario A : sans abattement exceptionnel

Le scénario par défaut : commune hors zone tendue, ou promoteur qui refuse l'engagement à l'acte, ou promesse sans date certaine dans la fenêtre. Un seul de ces trois éléments suffit.

Étape 4 — Scénario B : abattement de 60 % (zone tendue)

Cette fois, le promoteur s'engage dans l'acte : démolition, puis achèvement sous quatre ans d'un immeuble d'habitation collectif dépassant 75 % du gabarit autorisé. L'abattement de 60 % vient après ceux pour durée de détention, et il frappe les deux assiettes.

Économie : 50 465 euros. Près de 62 % de la facture fiscale initiale, effacés par une clause de deux paragraphes dans l'acte. Et l'effet de seuil sur la surtaxe pèse à lui seul 3 444 euros de ce total.

Étape 5 — Scénario C : abattement de 85 % (programme social ou intermédiaire)

Même opération, à un détail près : le programme comporte une part sociale telle que la surface habitable des logements sociaux, en bail réel solidaire ou intermédiaires atteint au moins 50 % de la surface totale des constructions figurant au permis. Ce n'est pas une hypothèse d'école — en zone A bis, les PLU imposent très souvent une part sociale minimale — mais ce n'est pas non plus acquis d'avance : le dénominateur étant la surface totale des constructions et non la seule surface habitable, un programme annoncé « à 50 % de social » peut échouer à quelques points près et retomber sur le taux de 60 %. Faites vérifier le ratio sur les surfaces du permis avant de signer.

Une réserve, en zone A bis : si la commune est mentionnée au I de l'article L. 302-5 du CCH sans atteindre les seuils fixés aux I et II du même article, le taux de 85 % suppose en outre que le cessionnaire s'engage à ce que la part de surface habitable de logements sociaux représente au moins 25 % de la surface totale des constructions du programme — sauf dans les quartiers couverts par une convention de l'article 10-3 de la loi n° 2003-710 du 1^er août 2003. Les chiffres ci-dessous supposent cette condition remplie.

Synthèse des trois scénarios

À lire comme un levier de négociation. Ces 50 000 à 70 000 euros ne tombent pas du ciel : ils se négocient. Un promoteur qui refuse d'insérer l'engagement dans l'acte vous coûte ici l'équivalent de 5 à 8 % du prix de vente — dites-le-lui comme cela, en euros. Et l'inverse est vrai : un vendeur averti peut concéder un prix légèrement inférieur contre un engagement ferme assorti d'une clause de garantie, et encaisser davantage au net. Le sort du prix, ensuite, se règle en assemblée : voir comment distribuer le prix de vente d'un immeuble de SCI.

Reste la comptabilité, qu'on oublie dans l'euphorie de la signature. Même en SCI à l'IR, la cession appelle un jeu d'écritures précis : sortie du bien, solde de l'emprunt, encaissement du net vendeur. Le pas-à-pas est dans les écritures comptables de la vente d'un immeuble en SCI.

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7. Mode d'emploi de l'abattement exceptionnel : promesse, clauses, notaire, 2048-IMM

Le droit est acquis sur le papier ; reste à ne pas le perdre en chemin. L'abattement exceptionnel se gagne ou se perd sur trois documents seulement : la promesse, l'acte authentique et la déclaration déposée par le notaire. Voici l'ordre dans lequel je les traite quand une SCI s'apprête à vendre son immeuble à un opérateur.

Avant la promesse : trois vérifications, dans cet ordre

1. Le classement de la commune. Zone A bis, A ou B1 au sens de l'arrêté prévu à l'article D. 304-1 du CCH, par référence à l'arrêté du 5 juin 2025 — et hors Corse. À défaut, vérifier l'existence d'un périmètre de grande opération d'urbanisme, d'opération d'intérêt national ou de revitalisation de territoire, qui ouvre le taux de 75 % pour un bien bâti.
2. La qualité et le projet de l'acquéreur. Promoteur, aménageur ou bailleur social : l'engagement ne pose aucun problème, c'est leur quotidien. Particulier ou investisseur patrimonial : n'y comptez pas. Si l'acquéreur ne construit pas, le dispositif est hors sujet, retour au droit commun.
3. Le gabarit du projet. Réclamez au promoteur une note écrite comparant le gabarit projeté au gabarit maximal du PLU. En dessous de 75 %, l'abattement tombe. Et cette information, c'est lui qui l'a, pas vous.

La promesse : date certaine, et rien d'autre ne compte

Toute l'éligibilité temporelle tient à la date certaine de la promesse. Trois voies l'établissent, pas une de plus : la promesse est reçue en la forme authentique chez le notaire, elle est enregistrée auprès du service des impôts, ou l'un des signataires décède. Pour une promesse unilatérale sous seing privé, l'enregistrement dans les dix jours est de toute façon exigé à peine de nullité par l'article 1589-2 du code civil. Mon conseil reste néanmoins la forme notariée : quelques centaines d'euros pour sécuriser plusieurs dizaines de milliers, l'arbitrage est vite fait.

Dans la promesse elle-même, quatre clauses méritent leur place :

• une clause d'engagement de l'acquéreur décrivant précisément le programme (nature collective, nombre de logements, gabarit visé, part éventuelle de logement social, BRS ou intermédiaire) ;
• l'obligation de reprise de cet engagement dans l'acte authentique, rédigée comme une condition essentielle et déterminante du consentement du vendeur ;
• une clause de garantie financière : si l'acquéreur ne reprend pas l'engagement à l'acte, ou en modifie la portée, le vendeur perd l'abattement ; l'indemnisation correspondante doit être chiffrable et prévue à l'avance ;
• un calendrier de réitération compatible avec la fenêtre : rappelons que l'acte doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la promesse. Une promesse de 2026 dont la réitération glisserait à 2029 fait tout perdre.

L'acte authentique : l'engagement doit y figurer

C'est la condition de forme la plus rigide du dispositif, et la plus bête à rater. Le texte exige que le cessionnaire s'engage « personnellement, par une mention portée dans l'acte authentique d'acquisition ». Ni annexe, ni courrier séparé, ni promesse seule. Dans l'acte de vente, point. Le notaire rédacteur en est le garant, et c'est lui qui appliquera ensuite l'abattement dans la déclaration.

Le jour de la signature, je relis systématiquement deux choses :

• La substitution d'acquéreur. Les promoteurs se substituent presque toujours une société de programme créée pour l'opération. Le texte a prévu la situation : le second alinéa du V de l'article 150 VE dispose qu'« en cas d'acquisitions successives ou de fusion de sociétés, les engagements souscrits par le cessionnaire ne sont pas rompus lorsque le nouvel acquéreur ou la société absorbante s'engage, dans l'acte authentique d'acquisition ou de fusion, à se substituer respectivement au cédant ou à la société absorbée pour le respect des engagements pris par celui-ci dans le délai restant à courir ». Autrement dit, la reprise est possible, mais elle suppose un engagement de substitution écrit dans l'acte authentique et un délai qui continue de courir. Le conseil pratique reste donc le même : vérifier noir sur blanc, le jour de la signature, que le substitué reprend bien l'engagement.
• La qualité du vendeur. C'est la SCI qui vend, donc c'est la SCI qui doit être partie à l'acte, représentée par son gérant dûment habilité. Si les statuts exigent une décision collective pour vendre un actif immobilier, faites voter l'assemblée générale avant la promesse : un gérant qui vend sans pouvoir fragilise toute l'opération.

La déclaration n° 2048-IMM

La plus-value d'une SCI translucide part sur l'imprimé n° 2048-IMM, établi par le notaire et déposé au service de la publicité foncière en même temps que l'acte, impôt sur le revenu, prélèvements sociaux et surtaxe éventuelle payés dans la foulée. Ce circuit a des conséquences très concrètes pour la SCI :

• La SCI n'a rien à télédéclarer au titre de la plus-value — le notaire est le payeur. Chaque associé doit en revanche reporter le montant sur sa déclaration de revenus, ligne dédiée, à titre informatif.
• Une erreur d'abattement se rattrape par réclamation contentieuse auprès du service des impôts, dans le délai de l'article R*196-1 du LPF. Et cela arrive : l'article 150 VE n'est pas du quotidien pour tous les offices, surtout dans sa version 2024.
• Les revenus fonciers de l'année de cession restent, eux, à déclarer normalement sur la déclaration 2072 de la SCI.

Et si l'acquéreur ne construit pas ?

C'est la bonne nouvelle du dispositif, et elle rassure tous les vendeurs à qui je l'explique : la sanction pèse sur l'acquéreur, jamais sur le cédant. Manquement à l'engagement pris dans l'acte, et le cessionnaire doit, au titre du V de l'article 150 VE, une amende égale à 10 % du prix de cession. Précision utile sur le champ de cette amende : le V vise le non-respect des engagements mentionnés au II et au dernier alinéa du III. Elle ne sanctionne donc pas seulement l'engagement de construire : le manquement à l'engagement de mixité sociale qui ouvre le taux de 85 % l'expose à la même amende. Le vendeur, lui, a acquis son abattement au vu de l'engagement porté à l'acte, point final. Le 7° du II de l'article 150 U fonctionne à l'identique, même amende de 10 % à la charge du cessionnaire ; le 9° monte à 25 % de la valeur de cession du droit de surélévation.

Ce n'est pas une raison pour bâcler la promesse. Du côté du vendeur, il reste deux façons de tout perdre : l'engagement non repris à l'acte — auquel cas l'abattement n'a jamais existé — et l'opération qui déborde de la fenêtre temporelle. Aucune des deux n'est un risque fiscal. Ce sont des risques contractuels, et ils se traitent avec des clauses, pas avec une réclamation.

Ce que le dispositif ne fait pas

• Il ne transforme pas une SCI en marchand de biens. Vendre à un promoteur un immeuble détenu dix-sept ans, c'est de la gestion patrimoniale, rien d'autre. La requalification naît de l'achat pour revendre exercé à titre habituel — sujet traité dans SCI et marchand de biens.
• Il ne couvre pas la TVA. Une cession d'immeuble achevé depuis plus de cinq ans est en principe hors champ ou exonérée, mais un terrain à bâtir vendu par un assujetti relève de règles propres, éventuellement de la TVA sur la marge de l'article 268 du CGI : voir TVA sur la cession d'un immeuble par une SCI.
• Il ne règle pas le sort du produit de vente. Rembourser l'emprunt, distribuer, réinvestir ou placer la trésorerie de la SCI sont des décisions distinctes, à préparer avant la signature.
• Il ne dispense pas de purger le droit de préemption urbain, ni les droits éventuels des locataires en place au titre du congé pour vendre lorsque l'immeuble est loué en habitation.

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8. Les six erreurs qui font perdre l'abattement exceptionnel en SCI

On ne perd presque jamais l'abattement sur le fond. On le perd sur une date, sur une mention oubliée, ou sur un taux périmé recopié d'un article de 2019. Les six fautes ci-dessous sont celles qui reviennent dans les dossiers de vente à promoteur, par ordre de fréquence décroissante.

Erreur 1 — Citer les taux de 70 % et 85 %

Ils datent des générations 2018-2020 et 2021-2023. Les taux du jour sont 60 %, 75 % et 85 %. Un simulateur en ligne, un article de presse, parfois même une doctrine administrative pas encore rafraîchie afficheront les anciens. En cas de doute, le texte de l'article 150 VE dans sa version en vigueur tranche seul.

Erreur 2 — Signer une promesse sans date certaine

Une promesse sous seing privé non enregistrée n'a pas date certaine. Pas de date certaine entre le 1^er janvier 2024 et le 31 décembre 2027, pas d'abattement — et le projet aurait beau être exemplaire, cela ne changerait rien.

Erreur 3 — Laisser filer le délai de réitération

L'acte doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la promesse. Or les recours contre le permis de construire font régulièrement déraper les calendriers de plusieurs trimestres. Si le promoteur conditionne son achat à un permis purgé de tout recours, calez le calendrier en conséquence dès la promesse — ou sachez que vous jouez l'abattement à pile ou face.

Erreur 4 — Oublier la mention dans l'acte authentique

L'engagement doit être souscrit personnellement par l'acquéreur, dans l'acte de vente. Une clause restée dans la promesse, un courrier d'intention, un protocole en annexe : rien de tout cela ne remplace la mention que le texte exige.

Erreur 5 — Vendre à sa famille

Conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire, ascendants, descendants, et les sociétés dans lesquelles ils sont associés : tous exclus. L'idée de céder à la SCI des enfants qui portera le projet vient naturellement à l'esprit. Le législateur y avait pensé avant nous. Pour transmettre, il existe des outils faits pour cela.

Erreur 6 — Appliquer 18,6 % de prélèvements sociaux

La plus-value immobilière des particuliers reste à 17,2 %. Le passage à 18,6 % vise les dividendes et les autres revenus mobiliers, pas les revenus fonciers ni les plus-values immobilières. Sur l'assiette de 328 820 euros de notre cas chiffré, la confusion coûte plus de 4 600 euros de faux impôt dans la simulation — de quoi fausser toute une négociation de prix.

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9. FAQ — Abattement exceptionnel et plus-value en SCI

Les questions qui reviennent le plus dans les échanges sur l'abattement exceptionnel. La liste complète, cas particuliers compris, se déplie en bas de page.