Indemnité d'éviction : refuser le renouvellement du bail commercial en SCI (2026)

Refuser le renouvellement d'un bail commercial a un prix. Ce prix — l'indemnité d'éviction — dépasse souvent dix ans de loyer. Le statut des baux commerciaux ne donne pas au bailleur le droit de reprendre son local à l'échéance. Il lui donne le droit de le racheter au locataire, en réparant intégralement le préjudice causé par le non-renouvellement (article L. 145-14 du code de commerce). La nuance a l'air théorique ; elle vaut des centaines de milliers d'euros. Pour une SCI propriétaire d'un local commercial, la vraie question n'est donc jamais « ai-je le droit de donner congé ? » — vous l'avez — mais « combien ça coûte, et est-ce que la société peut le payer ? ».

J'ai vu des associés délivrer un congé un vendredi soir, convaincus de récupérer leurs murs six mois plus tard, et découvrir trois ans après qu'ils devaient 400 000 € avant d'obtenir la moindre clé. Ce guide prend le sujet par le seul bout utile — celui du bailleur SCI — et répond dans l'ordre : quand l'indemnité n'est pas due, comment elle se chiffre, ce qui reste déductible une fois payée. Le mécanisme du 3-6-9, les échéances triennales, l'architecture générale du statut : tout cela est déjà traité dans notre guide du bail commercial en SCI. Ici, on entre directement dans le refus de renouvellement et dans son chiffrage.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (code de commerce, CGI, BOFiP, Légifrance). Mis à jour le 28 juillet 2026. Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé.

Point de mise à jour 2026. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a réformé le statut des baux commerciaux sur plusieurs points — mensualisation du loyer à la demande du preneur (nouvel art. L. 145-32-1), clauses « tunnel » d'encadrement des variations d'indice (nouvel art. L. 145-38-1), plafonnement et restitution du dépôt de garantie (art. L. 145-40), suspension judiciaire de la clause résolutoire (art. L. 145-41), recentrage du droit de préférence (art. L. 145-46-1). En revanche, elle n'a modifié ni le régime du congé (art. L. 145-9), ni celui du refus de renouvellement et de l'indemnité d'éviction (art. L. 145-14 à L. 145-30), ni le droit d'option et le repentir (art. L. 145-57 à L. 145-59), ni la prescription biennale (art. L. 145-60). Tout ce qui suit reste donc applicable en l'état.

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1. Le droit au renouvellement du preneur : la propriété commerciale

Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, tient dans une idée simple et redoutable : le locataire qui a créé une clientèle attachée à un emplacement est propriétaire d'une valeur. Cette valeur, c'est le fonds de commerce, et il ne se déplace pas comme un carton. Retirer le local, c'est souvent retirer le fonds. D'où le nom que la pratique a donné à ce droit : la propriété commerciale.

Pour un bailleur SCI, cette logique retourne l'économie de l'opération. Quand vous achetez un local commercial loué, vous n'achetez pas un bien libre dont vous disposerez à l'échéance. Vous achetez un bien grevé d'un droit au renouvellement quasi perpétuel, dont la sortie a un prix — un prix que vous ne fixez pas. Ce coût latent devrait figurer dans le calcul de rendement dès la signature chez le notaire, au même titre que la taxe foncière. Il n'y figure presque jamais. Nous le détaillons dans le guide acheter un local commercial en SCI.

Les conditions d'application du statut

Le statut ne s'applique pas à tous les baux portant sur un local professionnel. Il suppose la réunion de conditions cumulatives posées par l'article L. 145-1 du code de commerce :

À ces conditions légales s'ajoute une porte d'entrée volontaire : un bail professionnel ou un bail de droit commun peut être soumis conventionnellement au statut des baux commerciaux. Le preneur récupère alors tout le paquet — droit au renouvellement et indemnité d'éviction compris. C'est une clause qu'on recopie souvent d'un modèle trouvé en ligne, sans y prêter attention. Elle se paie dix ans plus tard, en centaines de milliers d'euros.

Le droit au renouvellement, et à qui il appartient

L'article L. 145-8 réserve le droit au renouvellement au propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux. Ce n'est pas un droit attaché au contrat, c'est un droit attaché à l'exploitation. Retenez la nuance, elle commande trois situations très concrètes :

• Le sous-locataire n'a de droit au renouvellement contre le bailleur principal que dans les cas et limites prévus par le statut, ce qui suppose notamment une sous-location régulièrement autorisée.
• Le preneur qui a cessé d'exploiter — local fermé, activité mise en sommeil sans motif légitime — se met en difficulté au moment du renouvellement.
• Le preneur radié du RCS à la date du congé ou de la demande de renouvellement perd son droit au renouvellement, donc son droit à indemnité.

Le réflexe à avoir douze mois avant l'échéance : commandez un extrait d'immatriculation à jour du preneur, et faites constater par commissaire de justice l'état réel d'exploitation du local. Deux pièces, quelques centaines d'euros. Elles conditionnent l'existence même du droit à indemnité, et elles se collectent à froid — jamais dans la panique du congé, quand le preneur a déjà régularisé sa situation.

Pourquoi une SCI n'est jamais « chez elle » à l'échéance

La plupart des associés découvrent le statut le jour où ils veulent récupérer les murs. Les motifs reviennent toujours : loger l'activité d'une société du groupe, vendre l'immeuble libre, relouer nettement plus cher. Excellents motifs de gestion. Zéro effet juridique : l'indemnité reste due, intégralement, dans les trois cas. Si vous détenez les murs de votre propre entreprise, la partie se joue ailleurs — dès la rédaction du bail — et notre guide sur les murs d'entreprise détenus en SCI détaille comment.

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2. Le congé avec refus de renouvellement : forme, délai, mentions

Un bail commercial ne s'arrête jamais tout seul. Il faut un congé ou une demande de renouvellement pour y mettre fin (art. L. 145-9, alinéa 1). Sans acte, le bail écrit se prolonge tacitement au-delà du terme, parfois pendant dix ans, sans que personne ne s'en émeuve. Gardez ce point en tête : cette tacite prolongation, qu'on présente souvent comme un oubli de gestion, est en réalité l'arme la plus rentable du bailleur. J'y reviens au chapitre 9.

Qui prend l'initiative : congé du bailleur ou demande du preneur

Relisez la dernière ligne du tableau. C'est celle qui fait le plus de dégâts. Quand le preneur signifie une demande de renouvellement, le bailleur a trois mois pour répondre, par acte extrajudiciaire, en motivant son refus. Passé ce délai, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement. Une réponse par recommandé ne le sauve pas davantage qu'un silence. Ici, ne rien faire, c'est signer. Le délai court à compter de la signification de la demande : une demande signifiée le 20 juillet doit être refusée, par acte extrajudiciaire, au plus tard le 20 octobre. Un pli reçu au siège social de la SCI le 20 juillet et ouvert le 10 novembre, c'est neuf ans de bail de plus et l'option de l'éviction refermée. J'en vois deux ou trois par an.

La forme : acte de commissaire de justice, à peine de nullité

L'article L. 145-9 est sans ambiguïté : « Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. » Autrement dit par commissaire de justice. Contrairement au congé triennal du preneur, qui peut depuis la loi Pinel du 18 juin 2014 emprunter la voie de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception (art. L. 145-4), le congé du bailleur ne supporte aucune alternative. Une lettre recommandée avec accusé de réception, même parfaitement motivée et adressée dans les délais, est inefficace.

Un peu plus de mille euros d'économisés sur l'acte, une échéance entière perdue : le congé ne produit aucun effet, le bail se prolonge, et il faut attendre. Le rapport coût/risque est difficile à battre en matière d'idée fausse. L'acte est signé par le gérant agissant au nom de la société — sur la question de savoir qui engage valablement la SCI dans les actes relatifs aux baux, voyez qui signe le bail dans une SCI et notre guide sur les pouvoirs du gérant de SCI.

Les mentions obligatoires à peine de nullité

Toujours à l'article L. 145-9, le congé doit, à peine de nullité :

• préciser les motifs pour lesquels il est donné — un congé « pour convenance » ou non motivé est nul ;
• indiquer que le locataire qui entend soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Le premier point est celui qu'on néglige. Si vous donnez congé sans offre d'indemnité en invoquant un motif grave et légitime, ce motif doit figurer noir sur blanc dans l'acte. Impossible d'en changer en cours d'instance, ni d'en ajouter un meilleur trouvé entre-temps par votre avocat. À l'inverse, le congé délivré avec offre d'indemnité reconnaît le droit du preneur : il ne reste plus qu'à se battre sur le montant, ce qui est déjà un autre débat — et un autre budget.

Le droit d'option du bailleur (art. L. 145-57)

Le statut ménage au bailleur une sortie tardive. Lorsqu'une instance a été engagée sur le prix du bail renouvelé, le dernier alinéa de l'article L. 145-57 prévoit que dans le mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail aux conditions fixées judiciairement — à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur le refuse, la partie qui manifeste son désaccord supportant les frais. Pendant toute l'instance, le locataire reste tenu de verser le loyer au prix ancien ou au prix provisoirement fixé, sauf compte à faire entre les parties après fixation définitive.

C'est le fameux droit d'option. Un exemple vaut mieux qu'une définition. Vous offrez le renouvellement en visant un loyer déplafonné à 45 000 €. Le juge des loyers commerciaux en retient 31 000 €. À ce niveau-là, repartir pour neuf ans avec ce preneur ne vous intéresse plus. Vous avez un mois — pas deux — pour basculer vers le refus de renouvellement, donc vers l'indemnité d'éviction. Et l'article L. 145-59 vous prévient : c'est irrévocable.

Le droit de repentir (art. L. 145-58)

Le mécanisme symétrique existe. Le bailleur qui a refusé le renouvellement peut se soustraire au paiement de l'indemnité en consentant finalement au renouvellement, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la décision passée en force de chose jugée, à charge de supporter les frais de l'instance. Deux limites strictes encadrent ce repentir :

• il ne peut être exercé que tant que le locataire est encore dans les lieux ;
• il est fermé dès lors que le locataire a déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

Le repentir sauve le bailleur mal conseillé : quand l'expertise sort une indemnité au double de l'estimation initiale, il permet de faire machine arrière et de renouveler. Sauf qu'il se joue en quinze jours, à un moment où le preneur a en général déjà visité, négocié et signé ailleurs. Autant le dire clairement : le repentir est un airbag, pas un itinéraire. Personne ne conduit en comptant dessus.

Le calendrier réel du refus de renouvellement

Entre le congé et la remise des clés, comptez deux à quatre ans. C'est long, et c'est à double tranchant. Ce délai vous donne le temps de constituer la trésorerie — c'est la bonne nouvelle. Il rend aussi parfaitement suicidaire toute promesse de vente signée avec un acquéreur pressé et une clause de livraison libre.

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3. Les cas où l'indemnité d'éviction n'est pas due

Voilà le chapitre que tout le monde vient chercher. Posons le cadre : l'indemnité est le principe, les exonérations sont l'exception, et elles s'interprètent strictement. Pire — la plupart supposent un formalisme accompli avant le congé. Ce qui n'a pas été fait à temps ne se rattrape pas.

Le motif grave et légitime (art. L. 145-17, 1°)

Le bailleur peut refuser le renouvellement sans rien payer s'il justifie d'un motif grave et légitime contre le locataire sortant. Le texte ajoute aussitôt un garde-fou que beaucoup découvrent trop tard : quand le motif tient à l'inexécution d'une obligation ou à la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, l'infraction n'est invocable que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après une mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser.

Et cette mise en demeure obéit elle-même, à peine de nullité, à trois exigences : acte extrajudiciaire, énoncé du motif invoqué, reproduction des termes de la disposition. Trois exigences, trois façons de tout perdre. Le scénario classique — une lettre recommandée de rappel à l'ordre en janvier, un congé sans indemnité en juillet « pour manquements répétés » — ne passe jamais. Jamais.

La règle à graver : une faute réparée dans le mois de la mise en demeure ne fonde plus rien. Le motif grave et légitime ne sanctionne pas le passé, il constate une situation qui dure. Conséquence paradoxale : le bailleur patient, celui qui a supporté trois ans d'impayés sans jamais faire délivrer d'acte, est précisément celui qui n'a plus d'arguments. Si c'est votre cas, commencez par notre guide sur les impayés de loyer en SCI.

L'immeuble insalubre ou devant être démoli (art. L. 145-17, 2°)

Le refus est également possible sans indemnité si l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative, ou s'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. Deux points d'attention :

• L'insalubrité doit être reconnue par l'autorité administrative : un rapport d'expert privé commandé par la SCI ne suffit pas. Il faut un acte administratif.
• Si le bailleur reconstruit ensuite un immeuble comprenant des locaux commerciaux, l'ancien locataire bénéficie d'un droit de priorité pour louer dans l'immeuble reconstruit, dans les conditions des articles L. 145-19 et L. 145-20. Le locataire doit, en quittant les lieux ou au plus tard dans les trois mois qui suivent, notifier au bailleur sa volonté d'user de ce droit en indiquant son nouveau domicile (art. L. 145-19) ; le propriétaire doit ensuite l'aviser des locaux disponibles avant de louer à un tiers, l'article L. 145-20 réglant les cas de concurrence entre plusieurs anciens locataires.

Traduction : l'insalubrité n'est pas un blanc-seing pour transformer un immeuble fatigué en programme neuf sans contrepartie. Le prix existe, il est simplement différé — et il prend la forme d'un preneur qui revient s'installer dans votre immeuble reconstruit.

Le défaut d'immatriculation et l'absence d'exploitation

Attention au vocabulaire : ce ne sont pas des exonérations. Ce sont des hypothèses où le droit au renouvellement n'a jamais existé, donc où l'indemnité n'a rien sur quoi se fonder. La distinction n'est pas académique : elle change la charge de la preuve et le raisonnement du juge.

• Défaut d'immatriculation : l'article L. 145-1 vise le commerçant ou l'industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés et le chef d'une entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat immatriculée au registre national des entreprises — le « répertoire des métiers » a disparu au 1er janvier 2023 et ne doit plus être visé dans les actes. La date d'appréciation est celle du congé ou de la demande de renouvellement.
• Absence de fonds exploité : un local vide, une activité arrêtée, une société en sommeil sans reprise, une enseigne déposée mais aucune clientèle réelle. L'article L. 145-8 exige, sauf motifs légitimes, que le fonds ait été effectivement exploité au cours des trois années qui ont précédé la date d'expiration du bail ou de sa prolongation. Le constat par commissaire de justice est ici la pièce maîtresse.
• Absence de clientèle propre : hypothèse plus rare, mais réelle dans les configurations où l'exploitant dépend entièrement de l'activité du bailleur ou d'un donneur d'ordre.

La reprise des locaux d'habitation (art. L. 145-22 et L. 145-23-1)

Deux dispositifs distincts permettent au bailleur de récupérer, sans indemnité d'éviction, des locaux à usage d'habitation compris dans un bail commercial mixte :

Cette dernière ligne mérite qu'on s'y arrête, parce qu'elle est mal comprise neuf fois sur dix. La reprise pour habiter a été écrite pour des personnes physiques : une société ne dort nulle part. Une SCI ne peut donc pas s'en prévaloir pour son propre compte. C'est exactement le raisonnement du congé pour reprise en bail d'habitation, où seule une SCI familiale peut reprendre, et au seul profit d'un associé.

Reconstruction et surélévation : l'indemnité change de nature

Deux régimes voisins méritent d'être distingués de l'exonération pure :

• Construction ou reconstruction (art. L. 145-18) : le bailleur peut refuser le renouvellement pour construire ou reconstruire l'immeuble existant, mais il doit l'indemnité d'éviction. Il peut s'en soustraire en offrant au locataire un local de remplacement correspondant à ses besoins et possibilités et situé à un emplacement équivalent ; le locataire dispose alors de trois mois pour notifier son acceptation ou saisir la juridiction compétente. Dans ce cas, il ne reçoit plus qu'une indemnité compensatrice de sa privation temporaire de jouissance et de la moins-value de son fonds, augmentée du remboursement des frais normaux de déménagement et d'emménagement. Attention : contrairement à ce que l'on lit souvent, l'article L. 145-18 ne comporte aucun plafond de trois ans de loyer — ce plafond n'existe que pour la surélévation de l'article L. 145-21.
• Surélévation (art. L. 145-21) : lorsque la surélévation rend nécessaire l'éviction temporaire du locataire, le propriétaire peut différer le renouvellement pendant une durée maximale de trois ans ; le locataire a droit à une indemnité égale au préjudice subi, sans pouvoir excéder trois ans de loyer. Le texte vise la seule surélévation de l'immeuble loué et ne s'applique pas à sa démolition suivie de reconstruction.

Pour une SCI patrimoniale qui veut restructurer un actif, ces deux régimes sont souvent les seules portes réellement praticables. Ils ne suppriment pas l'indemnité — ils en changent l'assiette. Une simple indemnité de privation temporaire de jouissance quand un local de remplacement est offert (art. L. 145-18) ; une indemnité plafonnée à trois ans de loyer en cas de surélévation (art. L. 145-21). Quand le fonds du preneur vaut 400 000 €, l'écart est colossal. Le prix d'entrée, en revanche, est élevé : il faut un projet réel, financé, autorisé. Un permis dans le dossier, pas une intention dans un procès-verbal. Si votre opération embarque des travaux lourds, croisez ce point avec notre guide travaux en SCI.

Ce qui ne marche jamais

Dans la grande majorité des dossiers que je vois passer, aucun cas d'exonération ne s'applique. Reste alors une seule question, et elle est arithmétique : combien ? Les deux chapitres qui suivent y répondent — d'abord l'indemnité principale, qui pèse 80 % de la facture, puis les accessoires, qu'on oublie systématiquement de budgéter.

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4. Calculer l'indemnité d'éviction : l'indemnité principale (art. L. 145-14)

L'article L. 145-14 pose le principe suivant : le bailleur qui refuse le renouvellement doit payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Le texte ajoute que cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur — sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Il faut lire cette phrase mot à mot, parce que chacun porte. « Égale au préjudice » : réparation intégrale, ni punition ni cadeau. « Notamment » : la liste n'est pas fermée, le preneur peut ajouter des postes. « Suivant les usages de la profession » : des pratiques d'évaluation, pas un barème opposable. Quant à la réserve finale — la preuve d'un préjudice moindre —, c'est le seul levier de réduction que la loi laisse au bailleur. Un seul. Autant s'en servir.

Perte du fonds ou simple déplacement : la question qui décide de tout

Tout le dossier tient à une question, et une seule : l'éviction fait-elle disparaître le fonds, ou le preneur peut-il le transférer ailleurs sans perdre l'essentiel de sa clientèle ? Selon la réponse, l'écart de facture va de un à cinq.

En pratique, l'expert calcule les deux valeurs et retient la plus élevée. Le droit au bail fait office de plancher : le preneur ne sera jamais indemnisé moins que ce que vaut sur le marché le droit d'occuper ce local à ce loyer. Prenez une seconde pour mesurer ce que cela implique. Plus votre loyer est bas par rapport au marché, plus l'indemnité grimpe. Vingt ans de gentillesse sur le loyer, c'est vingt ans de valeur accumulée dans le patrimoine du locataire — et que vous lui rachèterez au prix fort le jour où vous voudrez le voir partir.

Évaluer la valeur marchande du fonds

Les usages professionnels privilégient trois approches, souvent combinées et pondérées par l'expert :

• Méthode par le chiffre d'affaires. On applique au chiffre d'affaires annuel TTC moyen des trois derniers exercices un coefficient propre à la profession. Ces coefficients, publiés par les barèmes professionnels et l'administration en matière d'évaluation, varient très fortement d'une activité à l'autre. Ils constituent des références indicatives, jamais un droit.
• Méthode par la rentabilité. On capitalise l'excédent brut d'exploitation ou le résultat retraité, après réintégration de la rémunération normale de l'exploitant. Cette méthode est privilégiée quand la marge diverge fortement des standards du secteur.
• Méthode par comparaison. On s'appuie sur des cessions de fonds comparables dans le même secteur géographique et le même créneau d'activité. C'est la plus solide quand des références existent, la plus contestable quand elles sont rares.

Aucun barème n'est opposable. Ni au bailleur, ni au preneur, ni au juge. Les fourchettes qui circulent partout — « 2 à 3 ans de loyer », « un an de chiffre d'affaires » — sont des raccourcis de dîner en ville. L'article L. 145-14 exige la réparation du préjudice réel, appréciée par le juge sur rapport d'expert. Dans notre cas chiffré du chapitre 7, le « barème » de trois ans de loyer donnerait 54 000 € ; l'expert en retient 340 000 €. Voilà ce que coûte une décision prise sur un ordre de grandeur entendu quelque part.

Évaluer la valeur du droit au bail

Le droit au bail vaut d'autant plus que l'écart entre le loyer payé et la valeur locative de marché est important et durable. Deux méthodes dominent :

• La capitalisation du différentiel de loyer. On calcule l'économie annuelle procurée au preneur — valeur locative de marché moins loyer contractuel — et on la capitalise sur un nombre d'années reflétant la durée pendant laquelle cet avantage se serait maintenu, en tenant compte des perspectives de déplafonnement. C'est la méthode la plus utilisée.
• La comparaison directe. On se réfère aux prix constatés lors de cessions de droit au bail dans le même environnement commercial. Ces transactions existent sur les artères marchandes et sont alors très parlantes.

D'où cette conclusion, qui n'a rien d'évident quand on la découvre : le meilleur outil de prévention de l'indemnité d'éviction, c'est la révision du loyer. Chaque indexation appliquée, chaque révision obtenue rapproche le loyer de la valeur locative et grignote d'autant la valeur du droit au bail — donc le plancher de l'indemnité. Ce n'est pas de la mesquinerie de bailleur, c'est de la gestion de risque. Voyez notre guide sur la révision du loyer en SCI.

Le rôle de l'expertise judiciaire

Dans presque tous les dossiers contentieux, le tribunal ordonne une expertise judiciaire avant de statuer. L'expert visite, épluche les comptes du preneur, réunit des références de marché, écoute les parties, dépose son rapport. Le juge n'est pas lié par ce document. Dans les faits, il s'en écarte rarement, et jamais beaucoup.

Ce que cela veut dire pour la SCI, en trois points concrets :

• Le dire technique se paie, et il rapporte. Un bailleur qui arrive avec des cessions de fonds comparables, des relevés de loyers du quartier et une démonstration sérieuse de la transférabilité de la clientèle fait bouger l'évaluation. Celui qui se contente de contester « le montant paraît excessif » ne fait rien bouger du tout.
• La procédure a son propre budget. Consignation, honoraires d'expert, avocat : sur un dossier moyen, plusieurs dizaines de milliers d'euros. Cette ligne ne figure jamais dans les prévisionnels que je vois arriver.
• Le temps travaille sur la trésorerie. Pendant toute l'instance, la SCI n'encaisse plus un loyer mais une indemnité d'occupation — et ce n'est pas forcément une mauvaise nouvelle, comme on le verra au chapitre 6.

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5. Les indemnités accessoires : remploi, trouble commercial, licenciements

L'indemnité principale n'est jamais le chiffre final. C'est le socle sur lequel on empile. L'article L. 145-14 vise déjà les frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation nécessaires pour racheter un fonds de même valeur ; et son « notamment » ouvre la porte à tout autre préjudice que le preneur démontrera. Sur un dossier moyen, ces accessoires pèsent 15 à 30 % de l'indemnité principale. Sur 300 000 €, cela fait 45 000 à 90 000 € que personne n'avait provisionnés.

Les postes indemnisables, un par un

Ce que le bailleur peut réellement discuter

Ces ordres de grandeur ne sont pas des droits. Ils décrivent ce qu'on lit dans les rapports d'expertise, rien de plus. Chaque poste doit être prouvé par le preneur, et chaque poste se discute. C'est même là que la contradiction technique du bailleur rapporte le plus : un trouble commercial calculé sur un résultat opportunément gonflé, des licenciements qui étaient de toute façon programmés, des agencements amortis depuis six ans et pourtant valorisés à neuf. Ligne par ligne, il y a du gras.

Le poste que les bailleurs sous-estiment presque toujours, en revanche, c'est l'indemnité de remploi. Elle se calcule sur l'indemnité principale : plus vous perdez le débat sur le fonds, plus le remploi enfle mécaniquement. Sur une principale de 340 000 €, 10 % de remploi font 34 000 € de plus — soit près de deux ans du loyer que vous encaissiez.

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6. Maintien dans les lieux et indemnité d'occupation (art. L. 145-28)

S'il ne fallait retenir qu'un article de ce guide, ce serait celui-là. C'est la disposition que les bailleurs découvrent en dernier, et celle qui fait s'effondrer le plus de montages. L'article L. 145-28 tient en une phrase : « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. » Jusqu'au paiement, il reste dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré. Pas d'exception pour bonne foi, pas d'exception pour urgence bancaire.

Ce que cela signifie concrètement

• Aucune expulsion possible tant que l'indemnité n'a pas été effectivement versée — ou consignée entre les mains d'un séquestre. Le texte ne prévoit qu'une seule exception, et elle est étroite : le « seul cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 145-18 », c'est-à-dire les travaux qui nécessitent l'évacuation des lieux et sont compris dans un secteur ou périmètre des articles L. 313-4 et L. 313-4-2 du code de l'urbanisme — les opérations de restauration immobilière. Le locataire doit alors partir contre versement d'une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal judiciaire après expertise. Attention au contresens : la démolition-reconstruction ordinaire du premier alinéa de l'article L. 145-18 n'ouvre aucune dérogation. Une SCI porteuse d'un projet de reconstruction ne récupère son local qu'après paiement intégral de l'indemnité, comme tout le monde.
• Le bail expiré continue de régir la relation : mêmes obligations d'entretien, même répartition des charges, mêmes clauses.
• Le bailleur ne peut pas relouer, ni livrer un immeuble libre à un acquéreur, ni engager de travaux incompatibles avec l'occupation.

Résumons brutalement : une SCI sans trésorerie ne récupère jamais son local. Peu importe la qualité de son congé, la solidité de son avocat ou la justesse de son projet. Ce n'est pas le droit qui décide de la faisabilité d'une éviction, c'est le solde du compte bancaire de la société.

L'indemnité d'occupation

Pendant cette période, le locataire n'est plus tenu au loyer contractuel mais à une indemnité d'occupation, déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7 du chapitre — les règles de fixation du loyer — et compte tenu de tous éléments d'appréciation (art. L. 145-28). Les experts partent de la valeur locative de marché et appliquent un abattement de précarité destiné à tenir compte de la situation instable de l'occupant, fréquemment situé entre 10 et 20 % selon les circonstances.

Et là, surprise : la mécanique joue en faveur du bailleur. Quand le loyer du bail expiré est très en dessous du marché — c'est-à-dire dans la situation même qui pousse à évincer —, l'indemnité d'occupation dépasse l'ancien loyer. La SCI encaisse plus pendant le procès qu'avant le congé. C'est l'un des rares endroits du statut où le temps ne coûte pas d'argent au propriétaire.

Le délai de paiement et la sortie effective

Une fois la décision définitive rendue et le délai de repentir de quinze jours expiré sans que le bailleur l'ait exercé, l'article L. 145-30 impose que l'indemnité d'éviction soit versée au locataire ou, éventuellement, à un séquestre, dans un délai de trois mois à compter de la date d'un commandement fait par acte extrajudiciaire, cet acte devant reproduire l'alinéa à peine de nullité. Le même texte prévoit qu'en cas de non-remise des clés à la date fixée et après mise en demeure, le séquestre retient 1 % par jour de retard sur le montant de l'indemnité et restitue cette retenue au bailleur sur sa seule quittance.

Le séquestre est le mécanisme qui sécurise la sortie, et c'est presque toujours la voie retenue : le bailleur consigne, le locataire libère, les fonds partent contre remise des clés. Personne ne fait confiance à personne, et c'est très bien ainsi.

Financer l'indemnité : le vrai sujet de gestion

Trois leviers, qu'on combine le plus souvent :

• Le compte courant d'associé. Le plus rapide et le plus souple, à condition que les associés disposent des liquidités. Les modalités, la rémunération éventuelle et le remboursement obéissent à des règles précises : voyez le guide compte courant d'associé en SCI.
• Le crédit bancaire. Les banques financent volontiers une éviction lorsque le dossier démontre la revalorisation attendue du bien libéré. Le nantissement ou l'hypothèque sur l'immeuble sert de garantie : voyez obtenir un prêt bancaire en SCI.
• La négociation amiable. Un protocole prévoyant un départ anticipé contre une indemnité inférieure mais payée rapidement, ou étalée, satisfait souvent les deux parties.

Dans tous les cas, le pilotage de la trésorerie prévisionnelle est la clé — c'est exactement l'exercice décrit dans nos guides cash-flow d'une SCI et indicateurs de pilotage.

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7. Cas chiffré : combien coûte une indemnité d'éviction en SCI ?

Assez de principes. Déroulons un dossier complet, chiffre après chiffre. Précision utile avant de commencer : les montants ci-dessous sont des hypothèses de travail. Elles servent à montrer la structure du calcul et le poids relatif de chaque masse, pas à prédire ce qu'un expert retiendrait chez vous.

Les données de départ

Le projet des associés : récupérer le local pour le relouer à une enseigne nationale, à 32 000 €/an. Économiquement, on ne peut pas leur donner tort — 14 000 € de loyer supplémentaire par an, un preneur solide, un bail neuf. Juridiquement, cela ne pèse rien : l'indemnité sera due en totalité.

Étape 1 — l'indemnité principale

Regardez bien l'écart entre les deux dernières lignes. Si le bailleur avait réussi à démontrer que l'activité se transférait sans perte de clientèle — un traiteur travaillant sur commande plutôt qu'un restaurant de passage —, l'indemnité serait retombée à la valeur du droit au bail : 96 000 €. Le débat sur la transférabilité du fonds vaut 244 000 € dans ce dossier. Tout le reste est du détail. C'est là, et nulle part ailleurs, qu'il faut mettre l'argent de l'expertise technique.

Étape 2 — les indemnités accessoires

Étape 3 — le coût complet pour la SCI

Ce chiffre est encore un plancher. Il n'intègre pas les travaux de remise en état du local avant relocation — dépose d'une cuisine professionnelle, reprise des sols et des réseaux, mise aux normes de l'enseigne entrante —, dont le montant dépend entièrement de l'état des lieux de sortie et du preneur suivant. Sur un restaurant de 120 m², la fourchette va de quelques milliers d'euros à plusieurs dizaines de milliers. Ajoutez-la à votre prévisionnel dès l'audit, pas au moment du devis.

Étape 4 — l'échéancier réel

Le verdict, sans fard. Environ 444 000 € décaissés, hors travaux de remise en état, pour transformer un loyer de 18 000 € en un loyer de 32 000 €. Comparé au loyer actuel, le gain est de 14 000 € par an avant impôt : trente-deux ans de flux pour rembourser l'opération. Sauf que ce n'est même pas la bonne comparaison. Le vrai point de référence, ce n'est pas le loyer d'aujourd'hui — c'est ce que la SCI encaisserait sans rien débourser, en laissant courir la tacite prolongation jusqu'au déplafonnement du chapitre 9 : 30 000 €. Face à ce contrefactuel-là, l'éviction ne rapporte que 2 000 € de plus par an. Le rapport devient absurde.

L'opération ne tient donc debout que si l'on intègre la revalorisation du bien lui-même — un local libre, reloué 32 000 € à une enseigne nationale avec un bail neuf, vaut à taux de capitalisation constant nettement plus qu'un local occupé par un preneur installé depuis 2010, dont le droit au bail est valorisé dans son patrimoine et dont chaque renouvellement sera un contentieux. C'est ce raisonnement-là qu'il faut poser noir sur blanc, chiffres à l'appui, avant de faire délivrer le congé. Pas après. Croisez-le avec notre guide calculer le rendement d'une SCI.

Comparatif des trois stratégies possibles

Sur un dossier de ce profil, le déplafonnement bat l'éviction neuf fois sur dix. Le chapitre 9 explique comment le déclencher.

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8. Déductibilité de l'indemnité d'éviction en SCI à l'IR et à l'IS

Le chèque est parti, le local est libre, et c'est à ce moment-là que la question tombe : « c'est déductible, au moins ? » Trop tard. Le sort fiscal de l'indemnité ne dépend pas de sa nature juridique, qui ne varie jamais. Il dépend du motif pour lequel vous avez évincé. Ce qui veut dire que la déductibilité s'est jouée le jour du congé, pas le jour du paiement.

SCI à l'IR : la règle du BOI-RFPI-BASE-20-20

Dans une SCI aux revenus fonciers, les charges déductibles sont énumérées limitativement par l'article 31 du CGI. Cherchez l'indemnité d'éviction dans cette liste : vous ne la trouverez pas. Sa déductibilité vient d'ailleurs — de la jurisprudence du Conseil d'État et de la doctrine administrative, rassemblées au BOI-RFPI-BASE-20-20, « Charges déductibles — Indemnité d'éviction et frais de relogement ». C'est ce document qu'il faut avoir sous les yeux avant de signer le congé.

Le principe, posé au § 1 de ce document, est le suivant : l'indemnité d'éviction est admise en déduction lorsqu'elle constitue une charge engagée en vue de la perception du revenu. Il en est ainsi, notamment, lorsque la somme versée au locataire sortant a pour objet de libérer les locaux en vue de les relouer dans de meilleures conditions — c'est-à-dire d'augmenter le revenu tiré de l'immeuble. L'administration précise au passage que le caractère déductible de l'indemnité n'est pas conditionné par le caractère déductible des travaux dont l'éviction est le préalable.

À l'inverse, le § 10 exclut la déduction lorsque l'indemnité présente le caractère d'une dépense personnelle ou d'une dépense engagée en vue de la réalisation d'un gain en capital : reprise pour usage personnel, vente des locaux libérés, démolition, transformation de locaux commerciaux en logements. Le Conseil d'État retient dans ces hypothèses que l'indemnité ne constitue pas le remboursement d'un loyer et qu'elle trouve sa contrepartie dans la libération de l'immeuble loué et dans l'accroissement du capital immobilier qui en résulte : elle ne peut alors être regardée comme une dépense effectuée en vue de l'acquisition ou de la conservation du revenu.

Une nuance utile, elle aussi issue de la doctrine, et qui sauve pas mal de dossiers : quand les locaux libérés ne sont reloués que pour partie dans des conditions améliorant le revenu, l'indemnité reste déductible à proportion de la surface donnée en location. Un immeuble mixte ne se traite donc pas en tout ou rien, mais au prorata. Encore faut-il avoir les surfaces documentées le jour où on vous les demande.

Traduction opérationnelle : si vous évincez pour relouer, dites-le, écrivez-le, prouvez-le. Le motif du congé, le mandat de commercialisation signé avec un agent, le projet de bail préparé en amont : c'est ce faisceau qui fera tenir la déduction devant un vérificateur. À l'inverse, la SCI qui évince « pour voir » et revend dix-huit mois plus tard perdra sa déduction, et elle l'aura cherché. Pour le cadre général des charges admises, voyez notre guide charges déductibles en SCI.

SCI à l'IS : charge de l'exercice ou élément du coût de l'actif

À l'IS, la question devient d'abord comptable avant d'être fiscale. Le raisonnement de fond ne change pas — c'est celui du Conseil d'État en revenus fonciers — mais il s'exprime dans le vocabulaire de la distinction charge / immobilisation :

• Charge de l'exercice lorsque l'indemnité est versée pour préserver ou améliorer le revenu locatif d'un immeuble que la société conserve et reloue. Elle est alors déductible du résultat imposable au titre de l'exercice au cours duquel elle est engagée, dans les conditions de droit commun de l'article 39 du CGI.
• Élément du coût de l'actif lorsqu'elle est la contrepartie d'un accroissement de la valeur du bien : éviction préalable à une vente libre d'occupation, à une démolition-reconstruction, à une restructuration lourde changeant la destination de l'immeuble. Elle est alors immobilisée et ne se déduit qu'à travers l'amortissement des composants concernés, ou lors du calcul de la plus-value de cession.

Un point qu'on oublie sur cette seconde branche : l'indemnité immobilisée majore la valeur nette comptable et réduit donc la plus-value taxable le jour de la revente. Ce n'est pas de l'argent perdu, c'est de l'argent décalé. Mais le décalage se compte parfois en décennies, et il faut le financer entre-temps sans aucune contrepartie fiscale immédiate. Les mécanismes de plus-value professionnelle sont détaillés dans notre guide plus-value d'une SCI à l'IS.

Un dernier mot sur le classement : il doit être arbitré, documenté, et surtout cohérent avec le reste du dossier — procès-verbal d'assemblée autorisant l'opération, motif énoncé dans le congé, projet de relocation ou promesse de vente. Une charge démentie par les faits, c'est le redressement le plus facile à établir qui soit. Le vérificateur n'a même pas besoin de discuter le droit : il compare vos écritures à vos actes.

Peut-on provisionner ?

Seulement à l'IS. Une SCI à l'IR est imposée sur une base de trésorerie en revenus fonciers : elle ne déduit rien tant que l'indemnité n'est pas sortie du compte, provision ou pas. C'est l'un des écarts les plus structurants entre les deux régimes, détaillé dans comptabilité de trésorerie ou d'engagement et dans SCI à l'IS ou à l'IR.

À l'IS, en revanche, la comptabilité d'engagement ouvre la porte à la provision — sous trois conditions classiques : une obligation née à la clôture, un événement rendant la sortie de ressources probable, une évaluation suffisamment fiable. Traduit en situations réelles, cela donne ceci :

Une provision dotée puis reprise l'année suivante sans explication attire l'œil en contrôle : elle raconte qu'on a voulu réduire un résultat, pas couvrir un risque. Mieux vaut une provision tardive et documentée qu'une provision précoce et bancale. Le mécanisme général des provisions en SCI est traité dans notre guide provisions pour gros entretien — la logique de constitution y est la même.

TVA : hors champ en principe, sauf montage particulier

L'indemnité d'éviction versée en application du statut répare un préjudice ; elle ne rémunère aucune prestation individualisable rendue par le preneur au bailleur. À ce titre, elle se situe en principe hors du champ de la TVA, et ce quel que soit le régime du bail — y compris lorsque la SCI a opté pour la TVA sur les loyers de locaux professionnels au titre de l'article 260, 2° du CGI. L'administration cite d'ailleurs expressément l'indemnité d'éviction de l'article L. 145-14 du code de commerce parmi les sommes qui, ayant pour seul objet de réparer un dommage, ne sont pas soumises à la TVA (BOI-TVA-BASE-10-10-50).

Tout bascule, en revanche, quand la somme devient la contrepartie d'un engagement du preneur. Le cas d'école : un protocole de résiliation amiable anticipée où le locataire s'oblige à libérer les lieux à une date convenue moyennant un versement. Là, on n'est plus dans la réparation d'un dommage mais potentiellement dans le prix d'un service — avec la TVA et la facturation qui vont avec. La frontière est mince et elle se joue entièrement dans la rédaction du protocole. Faites relire ce document avant de le signer ; après, il n'y a plus rien à négocier. Pour le cadre général, voyez notre guide SCI et TVA ainsi que celui sur la déclaration de TVA.

Les écritures dans une SCI à l'IS

Schématiquement, deux traitements possibles selon le classement retenu :

Le passage du résultat comptable au résultat fiscal — retraitements, réintégrations, provisions non déductibles — est un exercice à part entière : notre guide du résultat comptable au résultat fiscal détaille la mécanique, et le guide écritures de travaux en SCI montre la même logique charge / immobilisation appliquée aux travaux.

Chez sci-ai.app, vous suivez vos baux, vos échéances, vos provisions et votre trésorerie prévisionnelle au même endroit, et la liasse fiscale est générée automatiquement à partir de vos écritures. C'est ce que couvre notre offre Autonomie à 229 €/an. Pour un dossier d'éviction, l'accompagnement par un expert-comptable dédié se justifie pleinement : c'est l'offre à 349 €/an.

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9. Les alternatives à l'éviction : déplafonnement, déspécialisation, rachat amiable

Disons-le franchement : l'éviction est rarement la bonne décision. Dans la plupart des dossiers, l'objectif réel du bailleur n'est pas de voir partir son locataire — c'est de capter la valeur locative réelle de son bien. Or il existe au moins trois façons d'y arriver pour une fraction du prix.

Le déplafonnement du loyer renouvelé (art. L. 145-34)

Pour les baux d'une durée n'excédant pas neuf ans, le loyer du bail renouvelé est en principe plafonné : sa variation ne peut excéder celle de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou des loyers des activités tertiaires intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. Mais ce plafonnement tombe dans plusieurs hypothèses :

• Modification notable des éléments de la valeur locative visés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 : caractéristiques du local, destination des lieux, obligations des parties, facteurs locaux de commercialité.
• Durée effective du bail supérieure à douze ans, ce qui survient mécaniquement après trois ans de tacite prolongation d'un bail de neuf ans. C'est la situation de très nombreux baux anciens, et elle est extraordinairement favorable au bailleur. Corollaire tactique pour la SCI Les Tilleuls, dont le bail conclu au 1^er janvier 2017 n'atteint douze ans qu'au 1^er janvier 2029 : il faut laisser courir la tacite prolongation jusque-là avant de donner congé avec offre de renouvellement, faute de quoi le déplafonnement devra être fondé sur une modification notable des éléments de l'article L. 145-33, beaucoup plus discutée.
• Déspécialisation plénière intervenue en cours de bail.

Le loyer est alors fixé à la valeur locative. Reste une question que presque tous les articles traitent de travers : celle du lissage à 10 %. Le dernier alinéa de l'article L. 145-34 prévoit bien que la variation de loyer « ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente » — mais seulement dans deux hypothèses, limitativement énoncées par le texte : en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, ou lorsqu'il est fait exception au plafonnement « par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail », c'est-à-dire pour un bail conclu contractuellement pour plus de neuf ans.

Le déplafonnement par tacite prolongation au-delà de douze ans échappe donc au lissage. Il ne résulte pas d'une clause du contrat, mais de la loi. La Cour de cassation l'a jugé expressément : le dernier alinéa de l'article L. 145-34 « ne s'applique que dans le cas d'une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l'effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans » (Cass. 3^e civ., 16 octobre 2025, n° 23-23.834, publié au Bulletin). Dans cette hypothèse, le loyer rejoint la valeur locative en une seule fois. Précision utile, qui ne vient pas de cet arrêt mais du texte : l'article L. 145-34 ne figure pas dans la liste des dispositions réputées non écrites par l'article L. 145-15, il n'est donc pas d'ordre public. Le lissage est supplétif, et cela joue dans les deux sens — les parties peuvent l'écarter, mais aussi l'étendre par une clause du bail aux cas que la loi ne couvre pas, y compris la tacite prolongation au-delà de douze ans. Relisez votre bail avant de compter sur un rattrapage en une fois.

Retour aux Tilleuls : 18 000 € de loyer, 30 000 € de valeur locative. Le bail a été conclu pour neuf ans, sa durée n'excède douze ans que par l'effet de la tacite prolongation : le lissage ne joue pas. À la prise d'effet du renouvellement, le loyer passe directement de 18 000 € à 30 000 €. Comparé à une relocation à 32 000 € après éviction, le manque à gagner se réduit à 2 000 € par an — et il est obtenu sans avancer un euro d'indemnité, sans trois ans de procédure et sans risque d'expertise. Face aux quelque 444 000 € de l'éviction, la comparaison ne se discute même pas. Notre guide sur les valeurs locatives détaille les paramètres que les experts retiennent.

La déspécialisation : une opportunité déguisée

Quand le preneur veut changer d'activité, il doit passer par les articles L. 145-47 à L. 145-55 : déspécialisation partielle pour adjoindre des activités connexes ou complémentaires, plénière pour basculer sur une activité différente. Le réflexe du bailleur, c'est de dire non. Le réflexe est souvent mauvais :

• La déspécialisation partielle (art. L. 145-47) suppose une notification par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec avis de réception ; le bailleur dispose de deux mois, à peine de déchéance, pour contester le caractère connexe ou complémentaire des activités.
• La déspécialisation plénière (art. L. 145-48 et L. 145-49) suppose une demande formelle du preneur, justifiée par la conjoncture économique ou les nécessités de l'organisation rationnelle de la distribution ; le bailleur dispose de trois mois pour répondre et son silence vaut acquiescement.
• Elle peut ouvrir droit, au profit du bailleur, au paiement d'une indemnité égale au montant du préjudice dont il établirait l'existence (art. L. 145-50).
• Elle constitue surtout un motif classique de déplafonnement lors du renouvellement suivant, puisqu'elle modifie la destination des lieux.

Autrement dit, un refus réflexe peut vous coûter plus cher qu'un oui réfléchi : la déspécialisation acceptée aujourd'hui, c'est le déplafonnement obtenu au renouvellement suivant.

Le rachat amiable du bail

La voie la plus rapide, et souvent la plus rentable. Le principe est simple : on négocie le départ du preneur contre une somme convenue, actée dans un protocole transactionnel. Ce qui se met sur la table :

Arrêtez-vous sur la dernière ligne, c'est la plus élégante des solutions. Autoriser le preneur à céder son droit au bail à un repreneur que vous avez choisi, avec un bail neuf au loyer de marché, permet parfois d'atteindre l'objectif sans sortir un euro. Le sortant monétise son fonds auprès du cessionnaire, la SCI encaisse un loyer revalorisé, et personne n'a mis les pieds au tribunal. Quand c'est jouable, c'est presque toujours la meilleure sortie.

Vendre l'immeuble occupé

Reste une option qu'on écarte trop vite : vendre le bien avec son locataire dedans. Oui, la décote d'occupation est réelle. Elle est aussi presque toujours inférieure au coût d'une éviction, et surtout elle est encaissable dans l'année, pas dans quatre ans. La décision appartient aux associés réunis en assemblée : voyez nos guides assemblée générale de SCI et le gérant peut-il vendre un bien de la SCI.

Le sort fiscal de la plus-value dépend alors du régime : plus-value des particuliers pour une SCI à l'IR, plus-value professionnelle avec réintégration des amortissements pour une SCI à l'IS.

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10. Prescription biennale (art. L. 145-60) et erreurs à ne pas commettre

La prescription de deux ans (art. L. 145-60)

L'article L. 145-60 est d'une brièveté redoutable : « Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. » Ce délai gouverne l'essentiel du contentieux du bail commercial, et notamment :

• l'action du preneur en contestation du congé ou en paiement de l'indemnité d'éviction, qui doit être engagée dans les deux ans de la date pour laquelle le congé a été donné — c'est précisément ce que l'acte de congé doit lui rappeler à peine de nullité ;
• l'action du preneur qui conteste un refus de renouvellement opposé à sa demande, dans les deux ans de la signification de ce refus ;
• les actions relatives à la fixation du loyer, à l'indemnité d'occupation, aux clauses du bail.

Pour une fois, le délai joue pour le bailleur. Un congé régulier, motivé, portant toutes ses mentions, devient définitif si le preneur ne bouge pas dans les deux ans. La SCI qui a délivré un congé sans indemnité pour motif grave et légitime et qui n'a jamais été assignée ne doit plus rien. Le silence du locataire vaut alors abandon — c'est la seule fois où le statut fonctionne dans ce sens.

Les erreurs qui coûtent le plus cher

Ce qui suit n'est pas une liste théorique. Ce sont les huit fautes que je retrouve, presque toujours les mêmes, dans les dossiers d'éviction qui tournent mal.

Erreur 1 — Donner congé par lettre recommandée

Nul. Sans discussion : le congé du bailleur passe par acte extrajudiciaire (art. L. 145-9), point final. Un peu plus de mille euros économisés — le coût de l'acte dans notre cas chiffré —, une échéance entière perdue, et une fenêtre stratégique qui se rouvrira dans neuf ans.

Erreur 2 — Ne pas répondre à une demande de renouvellement

Trois mois de silence et le renouvellement est acquis dans son principe (art. L. 145-10). C'est l'erreur la plus fréquente, et la seule qui soit totalement irrattrapable. Une SCI dont le courrier atterrit chez un associé en déplacement est structurellement exposée. Réglez ce point une bonne fois : adresse de réception fiable, et quelqu'un qui ouvre le courrier chaque semaine.

Erreur 3 — Invoquer un motif grave sans mise en demeure préalable

La mise en demeure de l'article L. 145-17 exige trois choses à peine de nullité : acte extrajudiciaire, motif précisé, termes du texte reproduits. Le mail sec du mois de mars et le recommandé du mois de juin n'en cochent aucune.

Erreur 4 — Signer une promesse de vente d'un bien libre avant d'avoir payé

Tant que l'indemnité n'est pas versée, le preneur reste (art. L. 145-28). Promettre une livraison libre à date fixe, c'est s'engager sur un événement dont vous n'avez pas la maîtrise — et financer les pénalités qui vont avec.

Erreur 5 — Se fier à un barème

« Deux ans de loyer » ne veut rien dire. L'indemnité répare un préjudice réel et se mesure d'abord à la valeur d'un fonds de commerce. Décider sur un barème, c'est décider sans information — et découvrir le vrai chiffre trois ans plus tard, quand il est trop tard pour changer d'avis.

Erreur 6 — Laisser le loyer dériver pendant quinze ans

Chaque année de loyer sous-évalué gonfle la valeur du droit au bail, donc le plancher de votre future indemnité. Indexer et réviser n'est pas une manie de propriétaire tatillon : c'est le seul moyen d'éviter de racheter un jour, très cher, l'avantage qu'on a offert gratuitement pendant quinze ans.

Erreur 7 — Ne pas anticiper le traitement fiscal

La déductibilité se joue au congé, à travers le motif énoncé et les preuves d'intention de relouer. Un dossier reconstitué après le paiement ne convainc personne, et surtout pas un vérificateur. Traitez la question avec votre conseil pendant la phase d'audit, en même temps que le chiffrage.

Erreur 8 — Sous-estimer le temps

Deux à quatre ans entre le congé et les clés : c'est la norme, pas le pire scénario. Toute planification patrimoniale bâtie sur un calendrier plus court — donation, cession de parts, restructuration, apport — viendra buter sur l'article L. 145-28.

Une dernière chose sur la gouvernance. Un gérant qui engage seul une procédure de cette ampleur, sans mandat des associés, prend un risque personnel réel : voyez nos guides litige avec le gérant et mésentente entre associés. Et si votre preneur part en redressement judiciaire en cours de route, toutes les règles changent : voyez SCI et procédure collective.

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11. FAQ — Indemnité d'éviction et refus de renouvellement