SCI 2026 : Guide Complet — Fiscalité, Comptabilité et Stratégie pour l'Investisseur Immobilier

La Société Civile Immobilière (SCI) reste en 2026 l'un des outils juridiques et fiscaux les plus utilisés par les investisseurs immobiliers français. Contrairement aux idées reçues, elle n'est pas réservée aux grandes fortunes : toute personne détenant de l'immobilier à plusieurs — en famille, en couple ou avec des associés — peut bénéficier de ses avantages en matière de gestion, de fiscalité et de transmission patrimoniale.

Concrètement, une SCI c'est quoi ? C'est une société créée entre au moins deux personnes dont l'unique but est de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Au lieu que chacun soit propriétaire d'un morceau du bien (comme dans une indivision), chaque associé détient des parts sociales de la société — et c'est la société qui est propriétaire des murs.

Ce guide a pour vocation de fournir une analyse exhaustive du fonctionnement d'une SCI en 2026 : choix du régime fiscal (IS ou IR), comptabilité, liasse fiscale, TVA, création, dissolution et stratégies de transmission. Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (CGI, BOFiP, service-public.gouv.fr). Mis à jour le 24 mars 2026.

---

1. Fondamentaux juridiques de la SCI

La SCI est une société civile dont l'objet est la gestion d'un patrimoine immobilier. Elle est régie par les articles 1845 et suivants du Code civil. Contrairement aux sociétés commerciales (SARL, SAS), elle ne peut pas exercer une activité commerciale à titre principal — comme l'achat-revente habituel de biens — sous peine de requalification en société de fait avec des conséquences fiscales lourdes (imposition à l'IS d'office, remise en cause des avantages fiscaux passés).

En clair : la SCI est faite pour acheter et détenir de l'immobilier dans le temps, pas pour faire du marchand de biens. Si vous achetez un appartement pour le louer pendant 15 ans, c'est le véhicule idéal. Si vous achetez pour revendre 6 mois plus tard, ce n'est pas la bonne structure.

Les caractéristiques fondamentales d'une SCI :

• Minimum 2 associés : personnes physiques ou morales (y compris une autre société, ce qui ouvre la voie aux montages avec holding)
• Responsabilité illimitée mais subsidiaire : les dettes de la SCI engagent le patrimoine personnel des associés proportionnellement à leurs parts — mais uniquement si la SCI ne peut pas payer elle-même (les créanciers doivent d'abord poursuivre la société)
• Objet civil obligatoire : location nue ou meublée, gestion de patrimoine immobilier
• Capital libre : aucun minimum légal (mais un capital trop faible peut inquiéter les banques et fragiliser la société juridiquement)
• Parts sociales cessibles : sous conditions statutaires, la cession déclenche l'agrément des autres associés (sauf si les statuts prévoient la libre cession entre associés existants)

SCI vs indivision : pourquoi créer une société ?

Quand plusieurs personnes achètent un bien ensemble sans créer de société, elles sont en indivision. C'est plus simple à mettre en place, mais beaucoup plus rigide :

Autrement dit : l'indivision, c'est « nul ne peut être contraint à rester dans l'indivision » — n'importe quel co-propriétaire peut forcer la vente du bien. En SCI, les statuts organisent les règles du jeu et protègent la stabilité du patrimoine.

Les différents types de SCI

Attention à la location meublée en SCI : une SCI qui loue en meublé exerce une activité commerciale. Si l'activité meublée dépasse 10 % du chiffre d'affaires total ou est exercée de manière habituelle, la SCI peut être requalifiée à l'IS d'office par l'administration fiscale. Pour combiner SCI et meublé sans risque, l'option pour l'IS dès le départ est recommandée.

---

2. SCI à l'IS vs SCI à l'IR : le choix décisif

Le choix du régime fiscal est la décision la plus structurante pour une SCI. Il conditionne l'imposition des revenus, la déductibilité des charges, le calcul des plus-values et les stratégies de transmission. En 2026, il n'existe pas de réponse universelle : tout dépend de votre situation personnelle, de vos objectifs et de votre horizon d'investissement.

Le principe est simple : à l'IR, c'est comme si la société n'existait pas fiscalement — les loyers remontent directement dans votre déclaration personnelle. À l'IS, la société paie elle-même son impôt, et vous n'êtes taxé que si vous vous distribuez des dividendes.

La SCI à l'IR : transparence fiscale

Par défaut, une SCI est transparente fiscalement (on dit aussi « semi-transparente ») : elle n'est pas elle-même imposable. Chaque associé déclare sa quote-part des résultats dans ses revenus personnels, dans la catégorie des revenus fonciers, que les bénéfices soient distribués ou non.

Concrètement : si votre SCI génère 20 000 € de bénéfice foncier et que vous détenez 50 % des parts, vous déclarez 10 000 € sur votre déclaration personnelle — même si la SCI n'a rien versé sur votre compte personnel. Ces 10 000 € sont imposés à votre TMI (tranche marginale d'imposition, c'est-à-dire le taux de la dernière tranche de votre barème d'impôt sur le revenu) + 17,2 % de prélèvements sociaux (PS).

La SCI à l'IS : une entité fiscale autonome

En optant pour l'IS, la SCI devient une personne fiscale à part entière. Elle est imposée sur son résultat à des taux fixes :

• 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice (taux réduit PME, sous conditions : CA < 10 M€, capital détenu à 75 % minimum par des personnes physiques, entièrement libéré)
• 25 % au-delà de 42 500 €

LFI 2026 — à surveiller : un amendement adopté dans le cadre de la loi de finances 2026 prévoit de relever le seuil du taux réduit de 42 500 € à 100 000 € de bénéfice. À la date de mise à jour de cet article, la page officielle service-public.gouv.fr indique toujours 42 500 €. Nous mettrons à jour dès confirmation de l'entrée en vigueur effective.

L'associé n'est imposé personnellement que lorsqu'il se verse des dividendes. Depuis le 1er janvier 2026, le prélèvement forfaitaire unique (PFU, ou « flat tax ») sur les dividendes est de 31,4 % (12,8 % d'IR + 18,6 % de prélèvements sociaux — la hausse de 1,4 point résulte de l'augmentation de la CSG votée en loi de finances 2026).

Tableau comparatif IS vs IR

Exemple chiffré : même bien, deux régimes

Hypothèse : un appartement acheté 250 000 € (dont 50 000 € de terrain), générant 12 000 € de loyers annuels avec 4 000 € de charges déductibles (intérêts d'emprunt, assurance, taxe foncière, entretien). L'associé principal est à une TMI de 30 %.

En clair : dans cet exemple, la SCI à l'IS conserve 7 625 € de trésorerie contre 4 224 € à l'IR — soit 3 401 € de plus par an à réinvestir. Mais attention : cette économie d'impôt est « temporaire » car le jour où vous distribuerez les bénéfices ou vendrez le bien, la taxation rattrapera (PFU sur dividendes ou plus-value sur valeur nette comptable amortie).

Règle empirique : la SCI à l'IR est souvent préférable si vous êtes à une TMI faible (0-11 %) ou si vous envisagez une revente à moyen terme (abattements pour durée de détention). La SCI à l'IS est avantageuse si vous êtes à une TMI élevée (30 % et plus), si vous souhaitez réinvestir les bénéfices sans les distribuer, ou si vous prévoyez de transmettre les parts plutôt que de vendre le bien.

Le piège de l'IS à la revente : une SCI à l'IS ayant amorti son bien pendant 20 ans aura une valeur nette comptable (VNC) très faible. Si l'appartement acheté 250 000 € est revendu 300 000 €, la plus-value taxable ne sera pas 50 000 € mais environ 240 000 € (300 000 € − VNC résiduelle après amortissements). Et cette plus-value est imposée à l'IS (15 %/25 %) sans abattement pour durée de détention, puis le produit distribué aux associés est soumis au PFU de 31,4 %. Ce « retour de bâton fiscal » est souvent sous-estimé par les investisseurs.

Plus-values à l'IR : les détails qui comptent

Quelques règles souvent méconnues sur les plus-values immobilières en SCI à l'IR :

• Surtaxe sur les grosses plus-values : si la plus-value nette (après abattements) dépasse 50 000 €, une surtaxe progressive de 2 % à 6 % s'applique en plus du taux de 19 %. Exemple : une plus-value nette de 150 000 € entraîne une surtaxe de 6 %, soit 9 000 € en plus
• Forfaits pour frais : si vous n'avez pas conservé les justificatifs de frais d'acquisition, vous pouvez majorer forfaitairement le prix d'achat de 7,5 %. De même, si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, vous pouvez majorer de 15 % pour les travaux (sans justificatif). Ces forfaits réduisent la plus-value taxable
• Exonération petits montants : si le prix de cession du bien est inférieur à 15 000 €, la plus-value est totalement exonérée

Le micro-foncier : une option simplifiée à connaître

Si vous êtes en SCI à l'IR et que vos revenus fonciers bruts (tous biens confondus, y compris les biens détenus en direct) ne dépassent pas 15 000 € par an, vous pouvez bénéficier du régime micro-foncier. Ce régime applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts, sans avoir à détailler vos charges réelles.

Attention : le micro-foncier n'est accessible que si l'associé perçoit également des revenus fonciers provenant d'un bien détenu en direct (hors SCI). Si tous vos revenus fonciers proviennent uniquement de la SCI, le micro-foncier n'est pas applicable — vous relevez obligatoirement du régime réel.

Conseil pratique : si vos charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, assurances…) dépassent 30 % de vos loyers bruts, le régime réel est plus avantageux. C'est très souvent le cas les premières années d'un investissement à crédit.

---

3. Amortissements et comptabilité SCI à l'IS

L'amortissement est le principal avantage d'une SCI à l'IS. Il permet de constater comptablement la dépréciation du bien immobilier au fil du temps et de déduire cette charge — sans aucune sortie de trésorerie — du résultat imposable.

Concrètement, c'est comme si l'État vous autorisait à déduire chaque année un morceau du prix d'achat de votre bien. Vous avez acheté un appartement 200 000 € (hors terrain) ? Chaque année, vous pouvez déduire environ 5 000 à 6 000 € de votre résultat imposable, simplement parce que le bien « vieillit ». Cette déduction réduit votre impôt, tout en conservant votre trésorerie intacte.

Contrairement au LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), la SCI à l'IS n'a pas de plafonnement des amortissements : ils peuvent créer un déficit reportable sur les 10 exercices suivants, sans limite de montant. Consultez notre guide dédié aux amortissements en SCI IS pour aller plus loin.

La méthode par composants : obligatoire

Toute SCI à l'IS doit appliquer la méthode par composants (PCG Art. 214-9 et règlement CRC 2002-10). Le principe est simple : au lieu d'amortir le bien en un seul bloc, on le découpe en éléments ayant des durées de vie différentes. Une toiture ne dure pas aussi longtemps que les fondations — l'amortissement reflète cette réalité.

Le terrain n'est jamais amortissable : la valeur du terrain doit être exclue de la base amortissable. Elle représente entre 10 et 50 % de la valeur du bien selon sa localisation (10-15 % en zone rurale, 30-50 % à Paris ou dans les grandes métropoles). sci-ai.app calcule automatiquement cette quote-part en s'appuyant sur les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières publiées par la DGFiP) et les références cadastrales de votre bien.

Exemple chiffré d'amortissement par composants

Hypothèse : appartement acheté 300 000 € frais inclus, dont 60 000 € de terrain (20 %). Base amortissable : 240 000 €.

En clair : chaque année, vous déduisez 11 120 € de votre résultat imposable, sans dépenser un centime. Si vos loyers nets de charges sont de 10 000 €, l'amortissement efface la quasi-totalité du résultat imposable — votre SCI à l'IS ne paie quasiment pas d'impôt. C'est l'effet de levier fiscal de l'IS.

---

4. Déclarations fiscales : liasse 2033 (IS) et déclaration 2072 (IR)

Les obligations déclaratives dépendent du régime fiscal de votre SCI. C'est un point qui effraie beaucoup de propriétaires, mais qui est en réalité très accessible avec les bons outils.

SCI à l'IS : la liasse fiscale 2033

La liasse fiscale 2033 est l'obligation comptable centrale d'une SCI soumise à l'IS. Elle regroupe l'ensemble des états financiers et fiscaux à télétransmettre chaque année aux impôts, accompagnée de la déclaration de résultat 2065 (le formulaire principal qui résume le résultat fiscal).

La SCI à l'IS doit également produire un FEC (Fichier des Écritures Comptables) — un fichier normalisé de toutes les écritures comptables de l'exercice, exigible en cas de contrôle fiscal (art. L47 A du Livre des procédures fiscales). sci-ai.app génère ce fichier automatiquement. Vous avez des exercices en retard ? Découvrez notre service de rattrapage comptable SCI.

SCI à l'IR : la déclaration 2072

La SCI à l'IR a des obligations plus légères. Elle dépose la déclaration 2072 (déclaration des sociétés immobilières non soumises à l'IS) qui récapitule les revenus fonciers et les charges de la société. Chaque associé reporte ensuite sa quote-part sur sa déclaration personnelle 2044 (revenus fonciers) puis sur la 2042.

Délais et sanctions

Sanctions en cas de retard (art. 1728 CGI) : majoration de 10 % des droits en cas de dépôt tardif spontané. Portée à 40 % si la déclaration n'est pas déposée dans les 30 jours suivant une mise en demeure. Et 80 % en cas d'activité occulte (revenus non déclarés). S'ajoutent des intérêts de retard de 0,20 % par mois (art. 1727 CGI). Si la déclaration fait apparaître un déficit (pas d'impôt dû), une amende forfaitaire de 150 € s'applique. Une liasse non déposée peut également déclencher une procédure de taxation d'office.

Besoin d'aide pour votre prochaine déclaration ? Réservez un créneau d'aide à la déclaration avec notre équipe, ou demandez une démo gratuite pour découvrir comment sci-ai.app télétransmet votre liasse en quelques clics.

---

5. TVA et SCI : règles, options et régimes

La TVA en SCI est un sujet qui effraie beaucoup d'investisseurs, mais les règles sont en réalité assez logiques une fois qu'on les comprend. La règle de base est simple : les locations à usage d'habitation sont exonérées de TVA. Mais dès qu'on sort de la location nue résidentielle, des cas de TVA obligatoire ou optionnelle apparaissent.

Cas de TVA obligatoire

En clair : si votre SCI ne fait que de la location nue à des particuliers qui y habitent, vous n'avez pas à vous soucier de la TVA. Les cas ci-dessous concernent les SCI qui ont une activité « un peu plus que la simple location nue » :

• Para-hôtellerie avec ≥ 3 services sur 4 : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, réception de la clientèle → TVA à 10 % (art. 261 D 4° du CGI). Précision BOFiP du 26/03/2025 : une simple boîte à clés sans alternative d'accueil physique ne constitue pas une réception de la clientèle. Pour les séjours courts (< 1 semaine), un accueil même non personnalisé + nettoyage + fourniture de linge en début de séjour suffisent à caractériser la para-hôtellerie
• Location de locaux professionnels meublés ou équipés : soumis à TVA à 20 % de plein droit
• Livraison d'immeuble neuf (achevé depuis moins de 5 ans) : TVA à 20 % sur le prix de vente
• Parking isolé (non rattaché à un logement d'habitation) : TVA à 20 % (art. 261 D 2° du CGI)

L'option TVA sur loyers de locaux nus professionnels

Une SCI peut opter pour la TVA sur les loyers de locaux nus à usage professionnel (art. 260-2° du CGI). Autrement dit, si vous louez un bureau ou un local commercial à un professionnel, vous pouvez choisir de facturer la TVA — et ainsi récupérer la TVA sur vos investissements et travaux.

La procédure : l'option s'exerce par courrier au service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend la SCI. Elle prend effet le 1er jour du mois suivant. L'option est exercée immeuble par immeuble et ne peut être révoquée avant la 9e année civile suivant celle de l'option.

---

6. Créer une SCI : étapes, coûts et obligations

La création d'une SCI comporte plusieurs étapes obligatoires. Cela peut sembler technique, mais la procédure est aujourd'hui largement simplifiée grâce au Guichet Unique (formalites.entreprises.gouv.fr) et aux outils en ligne.

Budget total de création en 2026

Création offerte avec sci-ai.app : pour tout premier abonnement annuel à notre logiciel de gestion comptable, nous prenons en charge l'intégralité des formalités de création de votre SCI — statuts, publication légale, dépôt au greffe. Consultez notre guide de création SCI pour connaître les étapes. En savoir plus →

---

7. Gérer une SCI au quotidien : obligations et bonnes pratiques

Créer une SCI ne suffit pas — encore faut-il la faire vivre. L'administration fiscale et les tribunaux attendent un minimum de formalisme, faute de quoi la SCI pourrait être considérée comme « fictive » (avec requalification en indivision et perte des avantages fiscaux).

L'assemblée générale annuelle

L'assemblée générale ordinaire (AGO) doit se tenir chaque année pour approuver les comptes de l'exercice écoulé et décider de l'affectation du résultat (mise en réserve, distribution, report à nouveau). Un procès-verbal (PV) doit être rédigé et conservé dans le registre des assemblées.

Concrètement : même si vous êtes en SCI familiale avec votre conjoint et que vous êtes d'accord sur tout, cette formalité est obligatoire. L'absence d'assemblée générale peut fragiliser les décisions de la SCI en cas de litige (entre associés, avec l'administration fiscale, ou avec les créanciers) et peut constituer un indice de fictivité de la société. Consultez notre guide complet sur l'assemblée générale de SCI.

Le compte courant d'associé

Lorsqu'un associé avance de l'argent à la SCI (par exemple pour financer des travaux ou compléter un apport), cette somme est inscrite en compte courant d'associé (CCA) au passif du bilan. Ce n'est pas du capital : c'est une dette de la SCI envers l'associé, remboursable à tout moment (sauf convention contraire).

En clair : c'est comme si vous prêtiez de l'argent à votre propre société. Ce mécanisme est très utilisé en SCI pour éviter d'augmenter le capital social (opération lourde et coûteuse). Les intérêts versés sur le CCA sont déductibles du résultat de la SCI, dans la limite du taux moyen des emprunts bancaires publié chaque trimestre par l'administration.

Conservation des documents

• Statuts et PV d'assemblées : conservation illimitée (recommandé)
• Documents comptables et pièces justificatives : 10 ans (art. L123-22 du Code de commerce)
• Déclarations fiscales et avis d'imposition : 6 ans (délai de reprise de l'administration, art. L186 du LPF)
• Baux et quittances de loyer : 5 ans après la fin du bail

---

8. Dissolution et liquidation de SCI

La dissolution d'une SCI peut être volontaire (décision unanime des associés, ou à la majorité si les statuts le prévoient), statutaire (terme fixé dans les statuts, objet social réalisé) ou judiciaire (mésentente grave entre associés rendant le fonctionnement impossible). La procédure se déroule en deux temps : dissolution puis liquidation.

Autrement dit : la dissolution, c'est la décision d'arrêter la société. La liquidation, c'est la phase concrète où l'on vend les biens, rembourse les dettes, et distribue ce qui reste aux associés.

Procédure de dissolution-liquidation

1. Décision de dissolution en assemblée générale extraordinaire et nomination d'un liquidateur
2. Publication de la dissolution dans un journal d'annonces légales
3. Liquidation : vente des actifs, paiement des dettes, établissement du bilan de liquidation
4. Assemblée de clôture : approbation des comptes de liquidation et constatation de la clôture
5. Radiation au registre du commerce et des sociétés (RCS)

Alternative à connaître : la mise en sommeil. Si vous ne souhaitez pas dissoudre immédiatement votre SCI mais qu'elle n'a plus d'activité, vous pouvez la mettre en sommeil pour une durée maximale de 2 ans. La SCI reste immatriculée mais ne dépose que des déclarations « néant ». Cela laisse le temps de décider de la suite. Pour plus de détails, consultez nos pages fermeture d'établissement et clôture d'activité.

Conséquences fiscales de la dissolution

• SCI à l'IR : la cession ou l'attribution des biens aux associés lors de la dissolution déclenche les plus-values immobilières des particuliers, avec les abattements pour durée de détention (exonération IR après 22 ans, PS après 30 ans)
• SCI à l'IS : la dissolution entraîne l'imposition du boni de liquidation — c'est-à-dire l'excédent de l'actif net (valeur des biens − dettes) sur le capital social et les apports. Ce boni est imposé à l'IS au niveau de la société, puis distribué aux associés et soumis au PFU de 31,4 %

Exemple de boni de liquidation

Hypothèse : SCI à l'IS, capital 10 000 €, compte courant d'associé 50 000 €. Le bien est vendu 400 000 € (VNC après amortissements : 150 000 €). Emprunt restant : 100 000 €.

• Plus-value IS : 400 000 − 150 000 = 250 000 € → IS : 42 500 × 15 % + 207 500 × 25 % = 58 250 €
• Actif net après IS et remboursement dettes : 400 000 − 100 000 − 58 250 = 241 750 €
• Remboursement CCA : − 50 000 €. Remboursement capital : − 10 000 €
• Boni de liquidation : 241 750 − 50 000 − 10 000 = 181 750 €
• PFU sur boni : 181 750 × 31,4 % = 57 070 €
• Net distribué aux associés : 181 750 − 57 070 = 124 680 € (+ restitution CCA 50 000 € + capital 10 000 €)

En clair : sur les 400 000 € de vente, après remboursement de l'emprunt (100 000 €), de l'IS (58 250 €) et du PFU (57 070 €), il reste environ 184 680 € dans la poche des associés. C'est le « double frottement fiscal » de l'IS : impôt sur la plus-value + impôt sur la distribution.

---

9. Stratégies de transmission patrimoniale

La SCI est un outil particulièrement efficace pour organiser la transmission de patrimoine immobilier, notamment grâce au démembrement de propriété et à la donation de parts. C'est même souvent la raison principale de la création d'une SCI familiale.

Le principe est simple : plutôt que de transmettre un immeuble entier (indivisible, difficile à partager, soumis à des droits de mutation élevés), vous transmettez des parts sociales — qui sont par nature divisibles, fractionnables et valorisables avec des décotes.

La donation de parts de SCI

Donner des parts de SCI bénéficie d'abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans (art. 779 et suivants du CGI) :

Exemple : un couple avec 2 enfants peut transmettre jusqu'à 400 000 € en franchise de droits tous les 15 ans (2 parents × 2 enfants × 100 000 €).

L'avantage clé de la SCI : la valeur des parts peut être minorée par une décote d'illiquidité (généralement 10 à 20 %). Pourquoi ? Parce qu'une part de SCI n'est pas aussi facile à vendre qu'un bien immobilier sur le marché libre — il faut obtenir l'agrément des autres associés, trouver un acquéreur pour une quote-part minoritaire, etc. L'administration fiscale accepte cette décote, qui réduit d'autant la base taxable de la donation.

Décès d'un associé : que se passe-t-il ?

La SCI ne se dissout pas au décès d'un associé. Les parts du défunt entrent dans la succession et sont transmises aux héritiers. Deux cas de figure :

• Sans clause d'agrément dans les statuts : les héritiers deviennent automatiquement associés
• Avec clause d'agrément : les héritiers doivent être approuvés par les autres associés dans un délai de 6 mois à compter de la notification du décès (art. 1870-1 du Code civil — les statuts peuvent prévoir un délai plus court). Le silence vaut acceptation. En cas de refus, les associés restants doivent racheter les parts dans les 6 mois suivant la notification du refus

Conseil : en SCI familiale, prévoyez toujours une clause d'agrément dans les statuts et les modalités de rachat en cas de décès. C'est essentiel pour éviter les blocages, notamment dans les familles recomposées. Un notaire est obligatoire pour les donations de parts de SCI.

Le démembrement de propriété des parts

C'est comme si vous transmettiez un appartement à vos enfants tout en continuant à percevoir les loyers. Les parents conservent l'usufruit des parts (perception des revenus, droit de vote en assemblée ordinaire) et donnent la nue-propriété à leurs enfants. À leur décès, les enfants récupèrent automatiquement la pleine propriété sans droit de succession supplémentaire sur la valeur de l'usufruit — c'est ce qu'on appelle l'extinction de l'usufruit.

La valeur de la nue-propriété donnée est calculée selon le barème fiscal de l'article 669 du CGI, en fonction de l'âge de l'usufruitier (le donateur) :

Exemple de transmission optimisée

Hypothèse : un couple (55 et 57 ans) détient une SCI valorisée à 800 000 €, avec un emprunt résiduel de 200 000 €. Ils ont 2 enfants. La valeur nette des parts est donc de 600 000 € (800 000 − 200 000).

Ils donnent la nue-propriété de la totalité des parts à parts égales entre les 2 enfants :

• Valeur nue-propriété (usufruitier 51-60 ans) : 600 000 × 50 % = 300 000 €
• Décote d'illiquidité (15 %) : 300 000 × 85 % = 255 000 € de base taxable
• Par enfant : 255 000 / 2 = 127 500 €
• Abattement par parent par enfant : 2 × 100 000 = 200 000 € par enfant
• Base taxable par enfant après abattement : 127 500 − 200 000 = 0 €

Résultat : un patrimoine immobilier de 800 000 € transmis aux enfants avec 0 € de droits de donation. À terme (au décès des parents), les enfants récupèrent la pleine propriété sans aucun droit de succession sur la valeur de l'usufruit. C'est la puissance de la combinaison SCI + démembrement + donation progressive.

Pour un accompagnement personnalisé sur votre stratégie de transmission, prenez rendez-vous avec nos conseillers.

---

10. Charges déductibles : liste complète IR et IS

La déductibilité des charges est un levier majeur pour réduire l'imposition de votre SCI. En clair : chaque euro de charge déductible est un euro de moins dans votre résultat imposable — et donc moins d'impôt à payer. Mais la liste des charges déductibles diffère sensiblement entre l'IR et l'IS.

Charges déductibles communes (IR et IS)

• Intérêts d'emprunt et frais de dossier bancaire, frais de garantie (hypothèque, caution)
• Assurance emprunteur (décès, invalidité, perte d'emploi)
• Assurance PNO (propriétaire non occupant) — obligatoire en copropriété depuis la loi ALUR 2014
• Assurance GLI (garantie loyers impayés)
• Taxe foncière (hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères, récupérable auprès du locataire)
• Travaux d'entretien et de réparation : peintures, plomberie, isolation, remplacement à l'identique
• Travaux d'amélioration : nouvelle cuisine équipée, chaudière, double vitrage (attention : pas de construction neuve ni d'agrandissement)
• Charges de copropriété non récupérables auprès du locataire
• Frais de gestion : honoraires de l'administrateur de biens, frais de syndic
• Indemnités d'éviction et frais de relogement (baux commerciaux)

Charges déductibles uniquement à l'IS

L'IS offre un périmètre de déduction plus large :

• Amortissement du bien immobilier (par composants — voir chapitre 3)
• Frais de notaire liés à l'acquisition (immobilisés puis amortis)
• Commissions d'agence immobilière à l'achat
• Rémunération du gérant (si justifiée et raisonnable — voir chapitre 11)

Charges non déductibles (aucun régime)

• Impôt sur le revenu des associés
• Prélèvements sociaux des associés
• Travaux de construction, reconstruction ou agrandissement
• Taxes d'urbanisme

Conseil pratique : à l'IR, les intérêts d'emprunt ne sont déductibles que des revenus fonciers (pas du revenu global). Si vos intérêts dépassent vos loyers, l'excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes — mais ne crée pas de déficit foncier imputable sur le revenu global.

---

11. Le gérant de SCI : rôle, rémunération et régime social

Le gérant est le représentant légal de la SCI. Il assure la gestion courante : encaissement des loyers, paiement des charges, relations avec les locataires, tenue de la comptabilité, convocation des assemblées.

Qui peut être gérant ?

• Un associé (cas le plus fréquent en SCI familiale)
• Un tiers non associé (personne physique ou morale)
• Plusieurs co-gérants (chacun peut agir séparément, sauf clause contraire des statuts)
• Exclu : un mineur non émancipé, un majeur sous tutelle ou curatelle

Rémunération du gérant

La rémunération du gérant n'est pas obligatoire — la plupart des gérants de SCI familiale ne sont pas rémunérés. Si elle est prévue, elle doit être autorisée par les statuts ou votée en assemblée générale.

Attention : si la rémunération est jugée excessive par l'administration, la partie excédentaire est requalifiée en revenus de capitaux mobiliers pour le gérant et réintégrée dans le résultat imposable de la SCI — créant un risque de double imposition.

---

12. Cession de parts sociales de SCI

Concrètement : vendre ou donner des parts de SCI, c'est comme vendre des actions d'une entreprise — sauf qu'il y a des règles spécifiques liées au caractère « fermé » de la SCI (les parts ne sont pas cotées en bourse).

Les 5 étapes d'une cession de parts

1. Évaluation des parts : (valeur immobilière + trésorerie − dettes) ÷ nombre de parts. Appliquer une décote d'illiquidité de 5 à 20 %
2. Obtenir l'agrément des associés : sauf si les statuts l'excluent (transfert entre associés existants, transmission aux ascendants/descendants). Délai de réponse : 6 mois maximum — le silence vaut acceptation
3. Rédiger l'acte de cession (sous seing privé ou notarié)
4. Modifier les statuts si le cessionnaire est un tiers extérieur
5. Enregistrer auprès du SIE dans le mois suivant la cession

Fiscalité de la cession

• Droits d'enregistrement : 5 % du prix de cession (minimum 25 €) — à la charge de l'acheteur
• Plus-value (SCI IR) : régime des plus-values immobilières des particuliers avec abattements pour durée de détention (cf. chapitre 2)
• Plus-value (SCI IS) : régime des plus-values professionnelles (VNC après amortissements, sans abattement)

---

13. SCI et IFI, CFE, assurances

SCI et IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Ce n'est pas la SCI qui paie l'IFI — ce sont les associés personnes physiques, sur la fraction de la valeur des parts correspondant aux actifs immobiliers de la SCI. Le seuil de déclenchement est de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net taxable.

En clair : si vous détenez 50 % d'une SCI dont le patrimoine immobilier vaut 2 M€ avec 500 000 € de dettes, votre base IFI est de (2 000 000 − 500 000) × 50 % = 750 000 €. Si votre patrimoine total dépasse 1,3 M€, vous êtes imposable.

Décotes applicables :

• 10-20 % de décote pour illiquidité des parts (parts non cotées, difficiles à vendre)
• Attention : la décote de 30 % sur la résidence principale ne s'applique pas si elle est détenue via une SCI

SCI et CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)

La CFE est un impôt local dû par les entreprises. Pour les SCI :

• Location nue à usage d'habitation : généralement exonérée de CFE (gestion patrimoniale passive)
• Location meublée : soumise à CFE (activité commerciale)
• Seuil : exonération totale si le CA annuel est ≤ 5 000 €
• Seuil location nue professionnelle : si les loyers de locaux nus à usage professionnel dépassent 100 000 €/an, la CFE s'applique. En revanche, la location nue à usage d'habitation reste exonérée quel que soit le montant des loyers
• Première année : exonération totale l'année de création

Assurances obligatoires et recommandées

Toutes les primes d'assurance (PNO, GLI, emprunteur, dommages-ouvrage) sont intégralement déductibles du résultat de la SCI, tant à l'IR qu'à l'IS.

---

14. Les erreurs fréquentes à éviter en SCI

Après avoir accompagné des centaines de SCI chez sci-ai.app, voici les erreurs que nous voyons le plus souvent — et comment les éviter.