Vendre l'immeuble de la SCI : la procédure complète, étape par étape (2026)

Vendre le bien de sa SCI, ce n'est pas vendre son bien. Le propriétaire, ce n'est pas vous : c'est une personne morale. Elle ne décide pas toute seule. Elle ne signe pas toute seule. Elle encaisse sur son compte à elle, et le lendemain de l'acte, cet argent ne vous appartient toujours pas. Entre le moment où l'on se dit « on vend » et celui où les fonds sont réellement disponibles, il faut formaliser une décision collective, vérifier des pouvoirs, signer un mandat, faire signer un compromis par la bonne personne, justifier un prix, puis affecter le produit.

Ce que fait ce guide. Il déroule la procédure de bout en bout, dans l'ordre réel des opérations, avec à chaque étape la question qui bloque et la pièce qu'il faut avoir sous la main. Il ne recalcule pas votre impôt de plus-value et n'écrit pas vos écritures : ces deux sujets ont leurs guides dédiés, je vous y renvoie au bon moment. Ici, on pilote.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, à jour du Code civil, du Code de commerce, du CCH, du Code de l'urbanisme et du CGI au 30/07/2026. La question du pouvoir du gérant a son guide à part : le gérant peut-il vendre le bien de la SCI tout seul ?. Le calcul de l'impôt aussi — plus-value en SCI à l'IR et plus-value en SCI à l'IS.

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1. La décision de vendre l'immeuble de la SCI : qui décide, et comment on le prouve

Tout part de là, et l'ordre compte. La faute la plus fréquente n'est pas juridique, elle est chronologique : on met le bien en vente, on trouve un acheteur, on signe un compromis — et c'est le notaire qui, en réclamant le procès-verbal d'autorisation, apprend au gérant que ses statuts en exigeaient un. La vente ne s'écroule pas forcément. Elle prend trois semaines, l'acheteur commence à poser des questions, et la position de négociation du vendeur s'abîme.

On prend donc la question dans le bon sens. Avant le premier rendez-vous d'agence, on ouvre les statuts.

1.1 — Ce que dit la loi par défaut

Le Code civil raisonne sur deux plans qu'il ne faut jamais confondre. C'est précisément là que la plupart des explications trouvées en ligne dérapent.

Le plan interne, c'est l'article 1848 du Code civil. Dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l'intérêt de la société — mais le texte se referme sur une réserve décisive, que l'on cite rarement : « Le tout, à défaut de dispositions des statuts sur le mode d'administration. » Autrement dit : les statuts commandent, la loi ne fait que combler leur silence.

Le plan externe, c'est l'article 1849 du Code civil. Dans ses rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social. Et l'alinéa 3 précise que les clauses statutaires limitant ses pouvoirs sont inopposables aux tiers. Une clause d'autorisation préalable protège donc les associés entre eux ; elle ne suffit pas, à elle seule, à faire tomber une vente conclue avec un acquéreur.

1.2 — Les quatre configurations qu'on rencontre en pratique

Le tableau se lit de haut en bas : d'abord la clause d'autorisation, ensuite l'objet, enfin le poids du bien dans le patrimoine social. Trois lectures, trois minutes chrono. Si la première ligne s'applique, les suivantes n'ajoutent qu'un supplément de prudence.

1.3 — L'assemblée et le procès-verbal : comment on les tient vraiment

L'article 1853 du Code civil pose que les décisions collectives se prennent en assemblée, sauf si les statuts autorisent la consultation écrite. L'article 1854 ouvre une troisième porte, souvent la plus commode en SCI familiale : la décision peut résulter du consentement de tous les associés exprimé dans un acte. En clair, un document unique daté et signé par chacun, sans convocation ni réunion. Sa limite saute aux yeux dès qu'un associé traîne des pieds : il faut la signature de tous, sans exception.

Le procès-verbal d'autorisation de vente n'est pas un exercice de style. Cinq mentions, au minimum :

• L'identification précise du bien : adresse, références cadastrales, numéro de lot en copropriété. « Autoriser la vente d'un bien de la société » ne vaut rien.
• Un prix plancher, ou une fourchette. C'est votre garde-fou : sans lui, l'autorisation est un chèque en blanc et le gérant peut vendre à n'importe quel prix sans violer formellement le PV.
• Un mandat exprès au gérant de signer le mandat de vente, le compromis, l'acte authentique, de recevoir le prix, de consentir aux conditions suspensives usuelles et de donner mainlevée. Cette liste évite d'avoir à revoter à chaque étape.
• Le résultat du vote, associé par associé, avec le nombre de parts. C'est ce que le notaire recompte pour vérifier que la majorité statutaire est atteinte.
• La date, antérieure à la signature du mandat et du compromis. Un PV daté après le compromis se voit et se discute.

Le PV se consigne dans le registre des décisions de la société. La mécanique complète — convocation, quorum, rédaction — est détaillée dans notre guide sur l'assemblée générale de SCI. Et si la vente ne fait pas l'unanimité chez vous, lisez abus de majorité et abus de minorité : un blocage systématique et contraire à l'intérêt social n'est pas une fatalité.

1.4 — Le cas particulier du bien qui est l'unique actif

La majorité des SCI que je vois ne détiennent qu'un seul immeuble. Vendre cet immeuble, c'est vider la société de sa substance, et cela soulève une question que presque personne n'anticipe : l'objet social survit-il à la vente ?

L'article 1844-7, 2° du Code civil prévoit que la société prend fin par la réalisation ou l'extinction de son objet. Une SCI dont les statuts visent « l'acquisition et la gestion d'un immeuble sis 12 rue des Lilas à Rennes » et qui vend précisément cet immeuble n'a plus d'objet : la dissolution guette. Rédigez au contraire l'objet de façon générique — acquisition, gestion, administration et disposition de tous biens immobiliers — et la société reste parfaitement vivante après la vente. Elle peut réinvestir, placer, ou ne rien faire du tout.

Trois issues s'ouvrent le jour où l'unique actif part. Mieux vaut avoir tranché avant de signer :

Chacune de ces voies a son guide : modifier les statuts, mettre une SCI en sommeil, dissolution et liquidation d'une SCI. Retenez surtout ceci : la décision sur l'avenir de la société se prend en même temps que celle de vendre, idéalement dans le même procès-verbal. Faute de quoi la SCI s'installe pour deux ou trois ans dans un entre-deux qui ne rapporte rien et coûte quand même — comptabilité à tenir, déclaration annuelle à déposer, et plus aucun loyer en face.

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2. Le mandat de vente : qui signe, quelle durée, quel coût

La décision est prise et formalisée. Reste à choisir : vendre par vos propres moyens, ou confier la commercialisation à un professionnel. Dans le second cas, un contrat très encadré entre en scène — et il est presque toujours signé trop vite : le mandat de vente.

2.1 — Un mandat écrit, signé par le gérant ès qualités

La loi Hoguet du 2 janvier 1970 et son décret d'application du 20 juillet 1972 imposent un mandat écrit, établi en autant d'exemplaires que de parties, portant un numéro d'inscription au registre des mandats de l'agence et une durée déterminée. L'agent immobilier qui fait visiter avant d'avoir un mandat signé travaille gratuitement : aucune commission ne lui est due.

Côté SCI, une seule règle, mais elle est absolue : c'est le gérant qui signe, ès qualités. Le bloc signature fait apparaître la dénomination sociale, le siège, le SIREN, la mention « représentée par [nom], gérant » et, si les statuts l'exigeaient, la référence au procès-verbal d'autorisation. Un mandat signé par un associé qui n'est pas gérant ? Une bombe à retardement. Un mandat signé par un gérant révoqué mais resté inscrit au registre parce que personne n'a déposé la formalité ? La même bombe, avec une mèche plus courte. Régularisez avant de commercialiser : changer de gérant en SCI explique la procédure.

2.2 — Simple, exclusif, semi-exclusif : ce que ça change

L'exclusivité, elle, obéit à l'article 78 du décret du 20 juillet 1972. La clause doit résulter d'une stipulation expresse, en caractères très apparents, dans un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Surtout : passé trois mois à compter de la signature, chacune des parties peut dénoncer le mandat à tout moment, en avisant l'autre au moins quinze jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception. Voilà votre porte de sortie quand la commercialisation s'enlise. Encore faut-il savoir qu'elle existe, et respecter le formalisme à la lettre.

2.3 — Les honoraires et leur traitement fiscal

Les honoraires d'agence sont libres. Dans les faits, on tourne entre 3 % et 7 % du prix selon la région, le montant et le type de bien : plutôt 3 à 4 % sur un appartement parisien à 600 000 €, plutôt 6 à 7 % sur une maison de 150 000 € en zone détendue, parce que le travail est le même et l'assiette plus faible. Le mandat doit préciser qui les supporte, vendeur ou acquéreur — cela change le prix affiché, et donc l'assiette des droits de mutation.

Leur sort fiscal dépend du régime de la SCI. C'est un point que je vois régulièrement traité de travers :

• SCI à l'impôt sur le revenu. Les honoraires de vente ne sont pas une charge déductible des revenus fonciers : la liste de l'article 31 du CGI est limitative et ne les vise pas. En revanche, l'article 150 VA, III du CGI permet de réduire le prix de cession des frais supportés par le vendeur à l'occasion de la cession, sur justificatifs et selon la liste limitative de l'article 41 duovicies H de l'annexe III au CGI — commission versée à un intermédiaire ou à un mandataire, coût des diagnostics rendus obligatoires, indemnité d'éviction versée au preneur pour vendre libre d'occupation, honoraires d'architecte, frais de mainlevée d'hypothèque. Ils réduisent donc la plus-value imposable, pas le revenu foncier de l'année.
• SCI à l'impôt sur les sociétés. Les honoraires sont une charge de l'exercice, déductible dans les conditions de droit commun de l'article 39 du CGI, dès lors qu'ils sont engagés dans l'intérêt de la société et justifiés. Ils viennent donc mécaniquement en diminution du résultat imposable de l'exercice de la vente.

Dans les deux cas, exigez la facture au nom de la SCI. Établie au nom du gérant à titre personnel, elle n'est ni déductible ni imputable — erreur banale, coûteuse, et parfaitement évitable en relisant l'en-tête avant de payer. La logique d'ensemble de ce qui se déduit et de ce qui ne se déduit pas est dans notre guide des charges déductibles en SCI.

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3. Le compromis ou la promesse : ce qui change quand le vendeur est une SCI

C'est l'étape de l'engagement. Le compromis signé, la SCI est tenue. L'acheteur, lui, garde son délai de rétractation. Cette asymétrie vaut la peine d'être comprise avant de tendre le stylo.

3.1 — Compromis ou promesse unilatérale ?

Le compromis de vente, ou promesse synallagmatique, lie les deux parties : le vendeur à vendre, l'acquéreur à acheter, sous réserve des conditions suspensives. La promesse unilatérale de vente n'engage que le vendeur, qui réserve le bien à un bénéficiaire pendant un délai d'option, moyennant une indemnité d'immobilisation. Plus souple pour l'acheteur, moins protectrice pour vous. Et un formalisme redoutable : l'article 1589-2 du Code civil frappe de nullité toute promesse unilatérale de vente d'immeuble qui n'est ni reçue en la forme authentique, ni enregistrée dans les dix jours de son acceptation par le bénéficiaire.

Aucune règle spéciale ne s'impose à la SCI sur ce choix. Sur le terrain, le compromis l'emporte très largement, et il est le plus souvent signé chez le notaire plutôt que sous seing privé. Ce n'est pas un hasard : il y a des pouvoirs à contrôler, et mieux vaut les contrôler tôt.

3.2 — Le dossier de pièces sociales : la check-list du notaire

Une vente par une personne morale déclenche une collecte de pièces qu'une vente entre particuliers ignore totalement. Anticipez-la. Quand une date d'acte glisse, c'est presque toujours là que ça a coincé.

Deux mots sur la dernière ligne du tableau. La SCI doit disposer d'un compte bancaire à son nom. Aucune obligation légale au sens strict pour une société civile — mais une nécessité pratique absolue le jour de la vente : aucun notaire ne virera 300 000 € sur le compte personnel du gérant. Quant aux bénéficiaires effectifs, souvenez-vous que le notaire est assujetti aux obligations de vigilance anti-blanchiment. Il compare ce que vous déclarez avec ce qui figure au registre tenu à l'INPI. Une déclaration jamais actualisée depuis une cession de parts de 2019, et c'est un aller-retour, une régularisation au guichet unique, une semaine perdue.

3.3 — La signature ès qualités, mot pour mot

La mention type tient en deux paragraphes. Recopiez-la telle quelle, il n'y a aucune raison de faire preuve d'originalité ici :

Trois vérifications avant de parapher ce bloc. Le SIREN correspond-il bien à celui du Kbis ? Le gérant nommé est-il celui en fonction ce jour-là ? La décision citée existe-t-elle vraiment, et porte-t-elle la bonne date ? Cela paraît trivial, presque insultant. Ce sont pourtant ces trois lignes qui bloquent des ventes à quinze jours de l'acte.

3.4 — Les conditions suspensives, côté vendeur

Les conditions suspensives protègent d'abord l'acquéreur : obtention du prêt, absence de servitude d'urbanisme, purge d'un droit de préemption. Le vendeur a néanmoins quelques lignes à surveiller de près.

• La condition de prêt. Chiffrez-la : montant maximal emprunté, taux maximal, durée. Rédigée en termes vagues, elle offre à l'acheteur une sortie trop facile — il lui suffit de solliciter une banque à des conditions qu'aucune n'accepterait. Fixez un délai bref, quarante-cinq à soixante jours, et exigez la production des lettres de refus.
• Le délai de réalisation. C'est votre horloge. Fixez-le en tenant compte du temps de purge des préemptions et de collecte des pièces sociales, pas sur un optimisme d'agence.
• La clause pénale. Elle sanctionne la défaillance fautive d'une partie, en général à hauteur de 10 % du prix. Vérifiez qu'elle joue dans les deux sens et que son montant correspond au séquestre.
• La condition de purge du droit de préemption urbain ou du droit de préférence du locataire commercial. Elle n'est pas facultative : sans elle, vous vous engagez sur un calendrier que vous ne maîtrisez pas.
• La condition de mainlevée des inscriptions. Elle rassure l'acquéreur et vous oblige à sortir votre décompte bancaire tôt, ce qui est une bonne chose.

3.5 — Le séquestre : ni chez vous, ni sur le compte de la SCI

L'acquéreur verse en général un dépôt de garantie de 5 à 10 % du prix à la signature du compromis — 21 000 à 42 000 € sur un bien à 420 000 €, ce n'est pas anecdotique. Cette somme est séquestrée chez le notaire rédacteur ou chez l'agent immobilier titulaire d'une garantie financière. Elle ne transite jamais par le compte de la SCI, pour une raison simple : à ce stade, elle n'appartient encore à personne. Elle s'imputera sur le prix le jour de l'acte, ou repartira chez l'acquéreur si une condition suspensive défaille.

J'insiste, parce que la tentation est réelle — surtout quand la trésorerie sociale est courte et qu'une échéance d'emprunt tombe le 5 du mois. Encaisser un séquestre sur le compte de la SCI, c'est prendre le risque de devoir le restituer sans l'avoir. Et si les fonds ont été dépensés entre-temps, on ne parle plus de risque civil.

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4. Fixer le prix : valeur vénale, prix minoré et risque fiscal

Entre particuliers, le prix est libre et personne ne vient le discuter. Dès que le vendeur est une société, le raisonnement bascule : la SCI a un patrimoine propre, des associés, parfois des créanciers — et l'administration fiscale part du principe qu'une personne morale ne s'appauvrit pas sans raison. Vendre trop bas n'est plus seulement une mauvaise affaire. C'est un risque juridique.

4.1 — Établir la valeur vénale, avec des sources opposables

La valeur vénale, c'est le prix qu'accepterait de payer un acquéreur ordinaire, dans un marché normal, pour un bien de mêmes caractéristiques, à la date de la cession. Trois sources permettent de l'objectiver. Elles se cumulent :

• La base DVF (« Demandes de valeurs foncières »), publiée par la direction générale des finances publiques et librement consultable en ligne : elle recense les mutations réelles avec adresse, surface et prix. C'est la même source que celle utilisée par les vérificateurs.
• Le service Patrim, accessible depuis votre espace personnel sur impots.gouv.fr, qui permet de rechercher des termes de comparaison pour une estimation. Il est prévu pour les besoins de déclaration et de contentieux fiscal.
• Une expertise immobilière écrite, réalisée par un expert indépendant. C'est le seul document qui vous met vraiment à l'abri en cas de discussion, parce qu'il est daté, motivé et opposable.

Deux ou trois avis de valeur d'agences ne valent pas une expertise. Mais deux avis écrits et concordants valent infiniment mieux que rien du tout. Archivez tout dans le dossier de vente. Le jour où l'on vous demandera de justifier ce prix, on sera en 2029, l'agence aura fermé et plus personne ne se souviendra de l'état du marché en 2026.

4.2 — Le prix minoré : le risque n'est pas le même à l'IR et à l'IS

À l'impôt sur le revenu, la théorie de l'acte anormal de gestion ne s'applique pas telle quelle : elle a été bâtie pour les entreprises relevant des BIC et de l'IS, tandis qu'une SCI à l'IR relève des revenus fonciers. Le danger vient d'ailleurs. Il porte deux noms : la donation déguisée, avec droits de mutation à titre gratuit pouvant atteindre 60 % entre personnes non parentes, lorsque l'écart de prix trahit une intention libérale ; et l'abus de droit de l'article L64 du LPF, si le montage n'a d'autre motif que d'éluder l'impôt.

Quand l'acquéreur est un associé ou un proche, les risques s'empilent. Dans une SCI à l'IS, l'avantage consenti se requalifie en revenus réputés distribués sur le fondement de l'article 111, c du CGI, et l'impôt frappe le bénéficiaire. Dans toutes les SCI, un prix de faveur voté par la majorité contre l'intérêt social et au détriment des minoritaires ouvre une action pour abus de majorité — et met en jeu la responsabilité personnelle du gérant au titre de l'article 1850 du Code civil. Une seule décision, trois angles d'attaque.

Le pouvoir de signer une telle vente — le gérant qui vend à lui-même, ou à une société qu'il contrôle — relève d'un autre débat, traité dans notre guide le gérant peut-il vendre le bien de la SCI ?. Ne mélangez pas les deux. Pouvoir et prix sont deux contrôles distincts, et il faut passer les deux.

4.3 — Vendre plus cher que la valeur : le risque symétrique

On y pense rarement, et pourtant l'excès inverse existe. Une SCI qui achète trop cher, ou qui vend trop cher à une société liée pour y loger un profit, s'expose au même raisonnement retourné. Dans un groupe familial où trois ou quatre sociétés se cèdent des biens entre elles, la vigilance doit être maximale : l'administration regarde ces flux à la loupe. Et l'argument « tout le monde était d'accord » n'a jamais convaincu personne. Le seul argument recevable, c'est la valeur de marché, documentée.

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5. Diagnostics, information du locataire et droits de préemption

Trois obligations d'information se superposent ici. Ni les mêmes destinataires, ni les mêmes délais, ni les mêmes sanctions. On les prend une par une : ce que vous devez à l'acquéreur, ce que vous devez à l'occupant, ce que vous devez à la collectivité.

5.1 — Le dossier de diagnostic technique

L'article L271-4 du CCH impose d'annexer à la promesse puis à l'acte un dossier de diagnostic technique. Son contenu varie selon la nature du bien, sa date de construction et sa localisation. Le tableau ci-dessous couvre le cas standard du logement.

Deux lignes de ce tableau font rater des ventes chaque semaine. Arrêtons-nous dessus.

Le DPE d'abord. Tous les diagnostics de performance énergétique établis sous l'ancienne méthode, avant le 1^er juillet 2021, sont morts. Si le vôtre date de la mise en location du bien il y a huit ans, il faut le refaire — et préparez-vous : la nouvelle méthode est plus sévère et a dégradé une majorité de logements d'une classe, surtout les petites surfaces et les logements chauffés à l'électricité. Un bien classé D en 2018 ressort fréquemment en E aujourd'hui, parfois en F. Or un E, et a fortiori un F ou un G, change la valeur, déclenche l'audit énergétique et donne un levier de négociation à l'acheteur. Notre guide SCI et passoire thermique mesure l'ampleur du sujet.

L'audit énergétique ensuite. Article L126-28-1 du CCH : il vise les bâtiments à usage d'habitation appartenant à un seul et même propriétaire — logement individuel ou immeuble collectif en monopropriété — mis en vente. Le calendrier est déjà bien avancé : classes F et G depuis le 1^er avril 2023, classe E depuis le 1^er janvier 2025, classe D à partir du 1^er janvier 2034. Traduction pour une SCI qui détient un petit immeuble de rapport en entier : vous êtes très probablement concerné. L'audit se remet dès la première visite, donc il se commande avant la mise en vente. Tout est dans audit énergétique en SCI.

Pour un local commercial ou professionnel, le dossier s'allège : amiante, état des risques, DPE tertiaire lorsqu'il est requis, termites selon la zone. En revanche l'information due au preneur en place, elle, s'alourdit franchement. On y arrive.

5.2 — Vendre libre : le congé pour vendre

Le logement est loué et vous le voulez libre d'occupation ? Il faut délivrer un congé pour vendre au titre de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989. Trois choses à savoir — et une contrainte de calendrier qui commande tout le reste du projet.

• Le congé se donne six mois avant le terme du bail, jamais en cours de bail. Si votre bail expire dans dix-huit mois, votre vente libre ne peut pas intervenir avant. Et attention à la durée : lorsque le bailleur est une personne morale, le bail d'habitation nue est en principe de six ans (article 10 de la loi de 1989) — seule la SCI familiale, au sens de l'article 13, peut consentir un bail de trois ans. Une SCI classique attend donc statistiquement plus longtemps qu'un bailleur particulier.
• Le congé vaut offre de vente au profit du locataire, au prix et aux conditions qui y sont indiqués. Le locataire dispose des deux premiers mois du préavis pour l'accepter ; s'il accepte, il a deux mois pour réaliser, portés à quatre s'il indique recourir à un prêt.
• Un second droit de préemption se déclenche si vous vendez ensuite à des conditions ou à un prix plus avantageux que ceux notifiés. Le notaire doit alors, à peine de nullité de la vente, notifier ces nouvelles conditions au locataire ; cette notification vaut offre de vente, valable un mois à compter de sa réception. Conséquence très concrète : après un refus du locataire à 300 000 €, vous ne pouvez pas signer à 280 000 € avec un tiers sans repasser par lui.

Un point propre aux SCI, qu'on confond sans arrêt. La loi de 1989 ne traite pas les personnes morales comme les particuliers. Le congé pour reprise n'est ouvert à une SCI que si elle est familiale, et au seul profit d'un associé. Le congé pour vendre, lui, appartient à tout bailleur, SCI comprise. Le premier sert à récupérer le logement pour l'habiter, le second à le vendre libre : ce ne sont pas deux variantes du même outil. Procédure, formalisme de la notification, pièges de délai — notre guide le congé pour vendre en SCI les passe en revue, et le congé pour reprise traite l'autre branche.

5.3 — Vendre occupé : plus simple qu'on ne croit

Vendre occupé n'exige aucun congé, aucune notification préalable au locataire d'habitation et aucun droit de préemption à purger — sous deux réserves importantes, prévues par la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 : la première vente d'un logement consécutive à la division ou à la subdivision de l'immeuble ouvre au locataire ou à l'occupant de bonne foi un droit de préemption (article 10), et la vente en bloc d'un immeuble de plus de cinq logements en ouvre un autre (article 10-1). Hors ces cas, le bail se poursuit de plein droit avec l'acquéreur — l'article 1743 du Code civil le protège dès lors que son bail a date certaine — et le dépôt de garantie lui est transféré, la restitution incombant au nouveau bailleur en application de l'article 22 de la loi de 1989 : il faut donc le décompter du prix ou le virer, et l'acte doit le mentionner.

La décote d'un bien vendu occupé tourne autour de 10 à 20 % par rapport au même bien libre. Sur 300 000 €, cela fait 30 000 à 60 000 € de moins. L'écart se creuse encore quand le bail est ancien, le loyer sous le marché et le locataire protégé par son âge et ses ressources. La contrepartie n'est pas négligeable pour autant : vous vendez plus vite, sans mois de vacance, sans avoir à jouer la partie du congé. Faites l'arbitrage avec le guide vacance locative en SCI ouvert à côté.

Détail pratique que presque tout le monde néglige : préparez le dossier locatif destiné à l'acquéreur. Bail signé, avenants, états des lieux, trois dernières quittances, décompte du dépôt de garantie, historique des révisions de loyer, attestation d'assurance du locataire. Un dossier complet rassure l'acheteur et coupe court aux renégociations de dernière minute. Nos guides quittances de loyer et révision du loyer détaillent le contenu attendu. Et si le bail est en impayé, ne le dissimulez pas — cela finit toujours par se savoir : lisez gérer les impayés de loyer en SCI et traitez le sujet dans le compromis.

5.4 — Le locataire commercial et son droit de préférence

La SCI vend un local commercial ou artisanal loué ? L'article L145-46-1 du Code de commerce lui impose d'informer d'abord son locataire de l'intention de vendre, par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre. Cette notification vaut offre de vente — ce n'est pas une simple information de courtoisie.

• Le locataire dispose d'un mois à compter de la réception pour se prononcer.
• En cas d'acceptation, il a deux mois à compter de l'envoi de sa réponse pour réaliser la vente.
• S'il indique dans sa réponse vouloir recourir à un prêt, son acceptation est subordonnée à l'obtention du financement et le délai de réalisation est porté à quatre mois. À défaut de réalisation dans ce délai, l'acceptation devient caduque.

Le texte prévoit plusieurs échappatoires : cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, cession unique de locaux commerciaux distincts, cession d'un local commercial à un copropriétaire d'un ensemble commercial, cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux, et cession au conjoint du bailleur ou à un ascendant ou descendant du bailleur ou de son conjoint. L'article écarte aussi expressément le droit de préférence lorsqu'il est fait application d'un droit de préemption des chapitres I^er et II du titre I^er du livre II du code de l'urbanisme, ou à l'occasion d'une aliénation fondée sur l'article L213-11 du même code — cette exclusion n'est pas nouvelle, elle remonte à la loi ELAN du 23 novembre 2018. Ce que la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a apporté, c'est une définition : le local à usage commercial s'entend de tout local destiné à titre principal au commerce de détail ou de gros ou à une prestation de service à caractère commercial, réserves et emplacements attenants compris, à l'exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts ; le local à usage artisanal renvoie à une liste fixée par décret en Conseil d'État, entrepôts exclus. Cette définition ne vaut que pour les mutations postérieures à la promulgation de la loi, soit le 26 mai 2026. Sur le terrain, cette notification s'imbrique donc avec la déclaration d'intention d'aliéner : le notaire purge d'abord le droit de préemption d'urbanisme, dont l'exercice prive de tout objet le droit de préférence du preneur. Cas fréquent : votre SCI détient un immeuble mixte, commerces au rez-de-chaussée et logements au-dessus, et le vend en bloc — l'exception de cession globale joue souvent. Faites trancher par le notaire plutôt que de décider seul : une notification omise à tort ouvre au locataire une action en nullité. Le cadre général est dans SCI et bail commercial et dans acheter un local commercial en SCI.

5.5 — Le droit de préemption urbain et les autres purges

Quand le bien se trouve dans un périmètre de droit de préemption urbain, le notaire adresse à la commune une déclaration d'intention d'aliéner. L'article L213-2 du Code de l'urbanisme laisse alors deux mois au titulaire du droit pour notifier sa décision ; passé ce délai, son silence vaut renonciation. Attention au mécanisme de suspension : une demande unique de communication de documents, ou une demande de visite du bien, arrête le compteur, qui repart à la réception des pièces — et si le temps restant est inférieur à un mois, le titulaire retrouve un mois plein pour se prononcer. Voilà, très concrètement, le premier facteur d'allongement imprévu du calendrier.

D'autres purges peuvent s'ajouter selon le bien : droit de préemption de la SAFER pour un terrain à usage ou à vocation agricole — sujet traité dans SCI ou GFA —, droit de préemption dans un espace naturel sensible, servitude de préemption commerciale. Le notaire les repère à la lecture des documents d'urbanisme. Votre rôle se limite à deux choses : accepter que la condition suspensive correspondante figure au compromis, et ne pas promettre à l'acquéreur une date d'acte que la purge rend matériellement impossible.

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6. L'acte authentique et l'encaissement du prix

Entre le compromis et l'acte, c'est le notaire qui travaille. Il purge les préemptions, sollicite les documents d'urbanisme, interroge l'état hypothécaire, réclame le décompte de remboursement à la banque, réunit les pièces sociales, relance le syndic en copropriété. Vous, vous fournissez et vous attendez. Puis arrive le jour de la signature.

6.1 — Qui signe, et comment quand on n'est pas là

Le gérant signe au nom de la SCI, ès qualités, avec exactement la même mention que sur le compromis. Empêché ? Deux solutions : la procuration authentique reçue par un autre notaire, ou l'acte authentique électronique à distance, devenu banal. L'une comme l'autre s'anticipent d'une bonne semaine. Une procuration réclamée l'avant-veille de l'acte, c'est un report pur et simple.

Statuts prévoyant plusieurs gérants ? Relisez la clause. Certaines cogérances exigent la signature conjointe pour les actes de disposition. C'est rare, mais cela existe — et cela se découvre invariablement au pire moment. Notre guide le gérant de SCI couvre le statut et les obligations du dirigeant.

6.2 — Ce qui se passe sur le prix, ligne par ligne

Le prix ne tombe pas d'un bloc sur le compte de la SCI. Le notaire opère une série de prélèvements avant de virer le solde. L'ordre ci-dessous est aussi celui de votre plan de trésorerie.

Le calcul proprement dit n'a pas sa place ici. Abattements, exonérations, surtaxe : tout est détaillé dans nos guides plus-value immobilière en SCI à l'IR et plus-value en SCI à l'IS. Vente rapprochée de l'acquisition ? Ajoutez vendre moins de 5 ans après l'achat à votre lecture : la durée de détention change beaucoup de choses à l'IR, presque rien à l'IS.

6.3 — Les comptes de répartition entre vendeur et acquéreur

Le notaire arrête plusieurs prorata dans l'acte. Petits montants, grandes discussions — c'est souvent là que la tension monte à quinze jours de la signature.

• La taxe foncière. L'article 1400 du CGI l'établit au nom du propriétaire et l'article 1415 la fixe pour l'année entière d'après les faits existants au 1^er janvier : le redevable légal reste le propriétaire au 1^er janvier, c'est-à-dire la SCI, même si elle vend le 2 janvier. Le prorata inscrit dans l'acte n'est qu'une convention entre les parties, parfaitement inopposable au Trésor. D'usage courant, il n'a rien d'obligatoire, et il se négocie. Notre guide sur la taxe foncière en SCI creuse le sujet.
• Les charges de copropriété. L'article 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 met le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel à la charge du vendeur et celui des provisions hors budget prévisionnel à la charge de celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de leur exigibilité. Le syndic établit un état daté (article 5 du même décret), dont les honoraires sont plafonnés à 380 € TTC par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020 pris pour l'application de l'article 10-1 de la loi de 1965 — plafond confirmé par le Conseil d'État en mars 2026. Le syndic peut former opposition sur le prix dans les quinze jours de la réception de l'avis de mutation, pour les sommes restant dues. À creuser dans charges de copropriété en SCI et appels de fonds.
• Le fonds de travaux. Mauvaise nouvelle pour le vendeur : les sommes versées au fonds de travaux sont attachées au lot et définitivement acquises au syndicat. Aucun remboursement. C'est l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, et c'est la déception classique du gérant qui a alimenté ce fonds pendant six ans. La parade consiste à l'intégrer au prix de vente plutôt qu'à espérer le récupérer. Détails dans le fonds de travaux ALUR.
• Le loyer et le dépôt de garantie en cas de vente occupée : prorata du loyer du mois de la vente, et transfert du dépôt de garantie à l'acquéreur.

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7. Le calendrier réaliste de la procédure et la facture des frais annexes

Les six étapes précédentes s'enchaînent rarement aussi proprement qu'on l'imagine au départ. Avant de promettre une date à un acquéreur, ou pire, d'engager le remploi des fonds sur un autre projet, posez deux choses à plat : le temps que prend réellement la procédure, et ce qu'elle coûte au vendeur avant même que l'on parle d'impôt.

7.1 — Combien de temps, vraiment

Les délais annoncés au démarrage sont optimistes d'un bon tiers, presque toujours. Le calendrier ci-dessous est calé sur des ventes réelles, pour un bien standard sans difficulté particulière.

Ce que dit ce tableau : la contrainte lourde, ce n'est presque jamais l'acheteur. C'est le terme du bail quand on veut vendre libre, et la collecte des pièces sociales quand on s'y prend la veille. Deux facteurs entièrement sous votre contrôle — à condition de les attaquer en premier, pas en dernier.

7.2 — La facture des frais annexes

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8. Après la vente : que devient l'argent ?

C'est la question que tout le monde pose en premier, et celle qu'il faut traiter en dernier — parce que la réponse dépend de tout ce qui précède. Un principe ne bouge jamais : le prix appartient à la SCI, pas à ses associés. Des chemins existent pour le faire descendre jusqu'à eux. Chacun a son coût fiscal et son formalisme. Aucun ne ressemble à un virement improvisé un dimanche soir.

8.1 — Le cas chiffré, de bout en bout

Prenons la SCI Les Tilleuls : impôt sur le revenu, deux associés à 50/50, un immeuble vendu 420 000 € en 2026. Voici la cascade telle qu'elle apparaît sur le décompte du notaire.

Attention à la lecture de ces 209 410 €. Une partie n'est pas du bénéfice : c'est le remboursement de sommes que les associés avaient avancées. Mettons que l'associé A dispose d'un compte courant créditeur de 30 000 €, constitué au fil des années pour financer une toiture et une chaudière. Lui rendre cet argent, c'est éteindre une dette, sans aucune fiscalité. Restent 179 410 € de trésorerie sociale, dont le sort dépend du régime fiscal de la société.

8.2 — Les quatre chemins pour faire descendre l'argent

Le sort du produit de la vente vaut un guide à lui seul — nous lui consacrons un article distinct, « distribuer le prix de vente de la SCI », qui compare les voies et chiffre leur coût. En synthèse, quatre canaux, et ce qu'ils impliquent.

L'ordre de priorité est évident, et pourtant : on rembourse d'abord les comptes courants. C'est gratuit fiscalement, et c'est de l'argent que la SCI doit à ses associés. Encore faut-il que ces comptes courants existent en comptabilité, chiffre par chiffre, pièce par pièce. La scène que je vois trop souvent : une SCI qui n'a jamais tenu ses comptes découvre le jour de la vente qu'elle ne peut pas justifier les 60 000 € avancés par le gérant en 2018. Ce qui aurait été un remboursement en franchise totale d'impôt se transforme en distribution taxable. Nos guides compte courant d'associé et écritures du compte courant expliquent comment le construire et le prouver ; côté affectation, lisez l'affectation du résultat, et à l'IS les dividendes de SCI à l'IS.

8.3 — Les écritures comptables de la cession

La vente d'un immeuble est l'opération comptable la plus lourde de la vie d'une SCI à l'IS : sortie de l'immobilisation par composants, solde des comptes d'amortissement, constatation du produit de cession, solde de l'emprunt et des intérêts courus, comptabilisation des frais. Ce n'est pas le sujet de cet article, et je préfère ne pas le survoler que le survoler mal. Tout est détaillé, écriture par écriture et numéro de compte par numéro de compte, dans notre guide les écritures de vente d'un immeuble en SCI. Lisez-le avant la clôture, pas après.

Le reflet dans les comptes annuels est spectaculaire. Le bilan perd son actif principal et se remplit de trésorerie ; le compte de résultat encaisse la plus-value d'un seul coup. Prévenez vos associés en amont : un résultat multiplié par dix sur un exercice, cela se commente en assemblée, et mieux vaut avoir préparé le commentaire. La clôture comptable et l'approbation des comptes déroulent la marche à suivre.

8.4 — Et si la SCI ne conserve rien ?

Si la vente marque la fin du projet, enchaînez proprement : dissolution décidée en assemblée, nomination d'un liquidateur, réalisation de l'actif, apurement du passif, comptes de liquidation, partage, radiation. Comptez plusieurs mois. C'est long, mais c'est linéaire et sans surprise. Le guide dissolution et liquidation d'une SCI déroule chaque étape. Autre configuration, autre solution : un seul associé veut sortir tandis que les autres continuent — la dissolution n'est alors pas la voie, il faut passer par le retrait ou la cession de parts. Lisez sortir d'une SCI et le rachat de parts par la SCI.

Un dernier mot, et il compte : ne laissez pas la SCI en sommeil de fait, sans décision formelle. Tant qu'elle existe, elle doit déclarer chaque année. Une SCI qui cesse de déclarer accumule les difficultés en silence pendant trois ans, puis reçoit du courrier — SCI jamais déclarée et que faire en cas de retard décrivent la sortie de crise. Une mise en sommeil formalisée coûte quelques centaines d'euros et évite tout cela.

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9. Les 9 erreurs qui font dérailler la vente d'un immeuble en SCI

Terminons par les neuf fautes que l'on retrouve, toujours les mêmes, dans les ventes qui s'enlisent. Prise isolément, aucune n'est irrattrapable. Empilées, elles ajoutent des mois de délai et parfois cinq chiffres d'impôt. Elles suivent l'ordre de la procédure : lisez-les comme une check-list de relecture avant de signer quoi que ce soit.

Erreur 1 — Mettre en vente avant d'avoir lu les statuts

Trois minutes de lecture contre trois semaines de retard : le calcul est vite fait. Deux choses à chercher, pas une de plus — une clause soumettant la vente d'un immeuble à autorisation, et la présence du mot « disposition » ou « vente » dans l'objet social. Tout le reste en découle.

Erreur 2 — Un procès-verbal daté après le compromis

Une autorisation postérieure à l'engagement ressemble à une régularisation de circonstance. C'en est une, et cela se voit. Tenez l'assemblée avant de signer le mandat, et inscrivez dans le PV un prix plancher ainsi qu'un mandat exprès de signer tous les actes de la vente.

Erreur 3 — Signer en son nom personnel

Le gérant signe pour la SCI, jamais pour lui-même. Un mandat, un compromis ou un acte dépourvu de la mention ès qualités jette un doute sur l'identité du vendeur. Or le vendeur, c'est la personne morale inscrite au fichier immobilier — pas le monsieur qui tient le stylo.

Erreur 4 — Découvrir le classement énergétique en cours de commercialisation

Le DPE se fait avant la première annonce, pas après la troisième visite. Un F ou un G déclenche l'audit énergétique, modifie la valeur, arme la négociation de l'acquéreur, et peut vous contraindre à baisser le prix en pleine commercialisation — la pire position qui soit. Autant le savoir dès le premier jour : la rénovation énergétique en SCI aide à anticiper.

Erreur 5 — Promettre une vente libre sans regarder le terme du bail

Le congé pour vendre se donne six mois avant le terme du bail, pas au moment qui vous arrange. Un bail qui court encore deux ans interdit la vente libre à court terme, point final. Reste la vente occupée, avec sa décote de 10 à 20 %.

Erreur 6 — Oublier de notifier le locataire commercial

Le droit de préférence de l'article L145-46-1 du Code de commerce est d'ordre public : le méconnaître ouvre une action au locataire. Des exceptions existent, à commencer par la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux. Mais elles se vérifient auprès du notaire. Elles ne se supposent pas au coin d'une table.

Erreur 7 — Faire un prix d'ami à un associé sans expertise

La plus coûteuse du lot, de loin. Acte anormal de gestion à l'IS, donation déguisée à l'IR, requalification en revenus distribués, abus de majorité : un prix de faveur non documenté coche toutes les cases à la fois. Une expertise à 1 200 € neutralise le sujet. Faites le rapport coût/risque.

Erreur 8 — Virer le prix sur un compte personnel

Même « en attendant ». Même « parce que la SCI n'a pas encore de compte ». C'est l'un des indices les plus caractéristiques de la SCI fictive, et cela fragilise l'ensemble de la construction patrimoniale, pas seulement la vente. Les critères sont détaillés dans SCI fictive : les critères et les risques.

Erreur 9 — Distribuer avant d'avoir provisionné l'impôt

Propre à l'IS, et redoutable. Le notaire ne prélève rien, le solde paraît généreux, on rembourse les comptes courants, on distribue le reste — et l'impôt sur la plus-value professionnelle tombe au solde de l'exercice, quand les fonds sont partis. Estimez-le le jour de l'acte, isolez la somme sur un support dédié, ne distribuez que le reliquat. Nos guides cash-flow en SCI et placer la trésorerie de la SCI aident à organiser cette attente.