Antenne-relais, affichage, tournage : la fiscalité des revenus accessoires en SCI (2026)

Un opérateur de téléphonie vous propose 4 800 € par an pour poser une antenne sur votre toit. Sur douze ans, votre société civile immobilière (SCI) encaissera 57 600 €. Il en restera 23 126 € dans la poche des associés, soit 40,1 %. Premier chiffre à connaître. Le second est plus rude. Mal rédigé, le même contrat fait basculer la SCI de l'impôt sur le revenu (IR) à l'impôt sur les sociétés (IS) : 20 612 € de plus à la revente, soit 98 % des 21 000 € que la clause aura rapportés. Tout tient à un mot du contrat.

Nous traitons ici les recettes qui ne sont pas des loyers. Pour les dépenses de la même opération, ouvrez notre guide de la liste complète des charges déductibles en SCI, à l'IR comme à l'IS.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (CGI, BOFiP, Légifrance). Mis à jour le 1er septembre 2026.

1. Un opérateur veut louer votre toit : les trois questions à poser avant de signer

Le scénario ne varie pas. Un opérateur, un afficheur ou une société de production appelle le gérant, contrat prêt à signer. La tentation est d'envoyer le document au comptable une fois signé. C'est l'ordre inverse qu'il faut suivre : ce guide chiffre ce qui se joue à cette minute-là.

Ces contrats produisent une recette accessoire : une somme encaissée en contrepartie d'un droit attaché à l'immeuble, sans qu'aucun local ne soit loué. Ce n'est pas un loyer. D'où la question de sa catégorie fiscale, que personne ne pose avant de signer.

Trois questions suffisent à cadrer le dossier, et elles se posent dans cet ordre :

• Quelle catégorie de revenu ? Un revenu foncier — tiré d'un immeuble, imposé chez chaque associé au barème de l'impôt sur le revenu. Ou une recette commerciale, qui menace le régime fiscal de la société.
• Quelle prestation reste à ma charge ? C'est la seule variable qui décide de la réponse précédente. Elle se lit dans le contrat, pas dans la nature du bien.
• Pour combien de temps ? Un bail d'antenne se signe couramment pour douze ans. Plus longtemps que la durée moyenne de détention d'un immeuble de rapport.

---

2. Ce que dit le texte : l'article 29 nomme le droit d'affichage, la doctrine y ajoute l'antenne

Le fondement est plus explicite qu'on ne l'imagine. Le second alinéa de l'article 29 du code général des impôts dit une chose simple : ce que vous encaissez parce que vous êtes propriétaire est un revenu foncier, même sans local loué. Il cite « la location du droit d'affichage ou du droit de chasse », puis les « redevances tréfoncières ou autres redevances analogues » nées du droit de propriété. Rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2005 (Légifrance).

L'antenne-relais, elle, n'est pas dans la loi mais dans la doctrine. Le BOI-RFPI-CHAMP-10-10, § 60 vise les redevances tirées des « balcons, toitures ou pignons » à fins d'affichage, et y ajoute un exemple qui ne laisse rien à interpréter : « location de toit pour des antennes de téléphonie mobile ». Commentaire du 12 septembre 2012, toujours en vigueur (BOFiP). Terrain nu supportant un pylône : pas d'exemple dédié dans la doctrine, mais la formule générale des redevances accessoires des propriétés non bâties le couvre (BOI-RFPI-CHAMP-10-20, § 90).

Deux limites, aussi importantes que la règle. La première : le § 70 du même document réserve le revenu foncier aux recettes qui ne sont pas incluses dans des bénéfices professionnels. C'est la porte d'entrée de la section 4.

Seconde limite : la règle vise la SCI à l'IR, celle dont le résultat n'est pas taxé chez elle mais réparti entre les associés (voir la translucidité fiscale des SCI). Une SCI à l'IS n'a pas de revenus fonciers : tout son résultat est un résultat de société. Côté déclaration, la redevance ne se met pas avec les loyers : elle a sa ligne propre sur la déclaration 2072, puis suit dans la quote-part de chaque associé. Numéros de ligne en FAQ.

---

3. Antenne, affichage, tournage : le tableau de qualification recette par recette

Voici les huit contrats qu'on rencontre réellement. La colonne de droite est la plus importante : c'est celle que les opérateurs activent sans le dire.

Deux frontières. Louer un toit à un exploitant photovoltaïque n'est pas vendre soi-même l'électricité : mise à disposition d'emplacement d'un côté, activité commerciale par nature de l'autre (article 34 du CGI). Trois guides s'en chargent — la commercialité du photovoltaïque, la fiscalité des panneaux, la borne de recharge. Et le droit de chasse, que l'article 29 nomme à côté de l'affichage, a ses propres règles : hors tableau.

Deux cases portent la mention « aucune doctrine spécifique ». Ce n'est pas une facilité de rédaction : l'administration n'a rien publié sur la redevance de passage isolée ni sur l'emplacement de distributeur. Le raisonnement par l'article 29 tient ; il n'est pas confirmé. Au-delà de quelques milliers d'euros par an, un rescrit coûte moins cher qu'un redressement.

---

4. Le seul mot qui décide : « prestation »

Toutes les lignes du tableau basculent pour la même raison. Ni le montant, ni la durée, ni la nature du bien, ni l'identité du cocontractant. C'est la présence, à la charge de la SCI, d'une prestation.

La règle tient en une phrase. La mise à disposition nue d'un espace — vous laissez poser, vous n'intervenez pas — reste un revenu foncier. Dès que la SCI s'oblige à faire quelque chose en plus, elle vend un service. Et un service est une recette commerciale.

Les obligations qui font basculer sont toujours les mêmes, et elles se lisent dans la clause « obligations du bailleur » du contrat d'opérateur :

• entretien, maintenance ou remise en état du dispositif lui-même ;
• nettoyage périodique, éclairage, alimentation électrique fournie par la SCI ;
• gardiennage, surveillance, astreinte d'accès ;
• mise à disposition de personnel, même occasionnelle.

Le piège, c'est que ces obligations ne se présentent jamais comme telles. Elles arrivent en majoration de redevance : « 1 500 € pour la mise à disposition, et 3 500 € de plus si vous prenez l'entretien ». Ça ressemble à un cadeau. C'est le prix d'un service — et ce service compte dans le seuil de la section suivante.

Un cas voisin, à ne pas confondre. Une redevance indexée sur les résultats de l'exploitant n'ajoute aucune prestation à votre charge, mais elle fait perdre à la mise à disposition son caractère de simple gestion patrimoniale — c'est l'une des exceptions à l'exonération de TVA (BOI-TVA-CHAMP-30-10-50, § 40). Indexez sur un indice public.

Un effet que personne n'écrit. Requalifiées en bénéfices industriels et commerciaux chez un associé personne physique, ces recettes changent aussi de prélèvements sociaux : 17,2 % en revenu foncier, 18,6 % ici depuis les revenus 2026. Sur 3 500 €, cela fait 49 € par an. Négligeable seul ; mais tout va dans le même sens (voir nos prélèvements sociaux 2026).

Une précision, la confusion étant fréquente : la bascule décrite ici est fiscale. Elle change l'impôt, pas le statut juridique. Ni l'objet social de la SCI ni le risque de requalification en marchand de biens ne bougent.

---

5. Combien de commercial pouvez-vous encaisser ? La formule du neuvième

Une société civile qui se livre à une exploitation commerciale relève de l'impôt sur les sociétés : c'est le 2 de l'article 206 du CGI (Légifrance). L'administration tempère : pas d'IS tant que les recettes commerciales hors taxes restent sous 10 % des recettes totales hors taxes (BOI-IS-CHAMP-10-30, § 320). Le seuil s'apprécie chaque année, avec un correctif au § 330 pour l'année de dépassement, calculé sur la moyenne de cette année et des trois précédentes. Mécanisme complet dans notre guide du risque de commercialité.

Ce que personne n'écrit, c'est l'arithmétique. « 10 % des recettes totales » n'est pas « 10 % des loyers » : les recettes commerciales se comptent dans le total. Posons R pour les recettes non commerciales hors taxes et x pour le maximum de commercial admissible. La condition s'écrit x / (R + x) = 10 %, soit 10x = R + x, soit 9x = R. D'où :

x = R / 9. Le maximum de recettes commerciales que peut encaisser une SCI à l'IR est le neuvième de ses recettes non commerciales — pas le dixième.

La dernière ligne est la vraie mauvaise surprise. Le seuil ne se lit pas poste par poste mais sur l'ensemble des recettes commerciales. Une SCI qui loue déjà un studio meublé (voir SCI et location meublée) a déjà mangé une part de sa marge. Faites l'addition avant de signer.

---

6. Ce que la bascule à l'IS coûte réellement

Voici le calcul que personne ne fait. La SCI Étoile, à l'IR, loue un petit local commercial 9 000 € par an. Elle signe un contrat d'affichage pour son pignon : 1 500 € par an pour la seule mise à disposition. Six mois plus tard, l'afficheur propose 3 500 € de plus par an si la SCI assure l'entretien, l'éclairage et le nettoyage.

Le seuil. Recettes non commerciales : 9 000 + 1 500 = 10 500 €. Marge autorisée : 10 500 / 9 = 1 167 €. La majoration proposée en fait trois fois plus. Recettes totales 14 000 €, dont 3 500 € de nature commerciale : ratio 25 % pour un seuil de 10 %. Le correctif du § 330 vise un franchissement occasionnel, pas un dépassement reconduit chaque année. Conséquence : toute la SCI passe à l'impôt sur les sociétés, de plein droit.

La facture, à la revente. L'immeuble a été acheté 180 000 € en 2010 ; il est revendu 320 000 € en 2032, après 22 ans de détention. La bascule intervient en 2027.

Sans bascule, la SCI reste à l'IR et la vente relève des plus-values immobilières des particuliers. Plus-value brute : 320 000 − 180 000 = 140 000 €. Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement pour durée de détention atteint 96 % au terme de la 21^e année (6 % par an de la 6^e à la 21^e), plus 4 % la 22^e. Soit 100 %, donc 0 €. Pour les prélèvements sociaux, l'abattement plafonne à 26,4 % au terme de la 21^e année, plus 1,60 % la 22^e, soit 28 %. Base taxable : 140 000 × 72 % = 100 800 €, à 17,2 % → 17 338 €.

Avec bascule à l'IS en 2027, la vente relève des plus-values de société. Autre monde. L'immeuble entre au bilan pour 180 000 €, dont 20 % de terrain non amortissable (36 000 €), soit une base amortissable de 144 000 € sur 30 ans = 4 800 € par an. Six exercices, de 2027 à 2032 : 28 800 € d'amortissements cumulés. La valeur nette comptable — le prix d'achat diminué des amortissements pratiqués — tombe à 151 200 €.

Plus-value : 320 000 − 151 200 = 168 800 €. Nous n'imposons ici que cette plus-value : les recettes de l'exercice existent aussi dans le scénario resté à l'IR, les inclure d'un seul côté gonflerait l'écart. L'impôt se liquide en deux tranches (art. 219, I-b) : 42 500 € à 15 % = 6 375 €, puis 126 300 € à 25 % = 31 575 €. Total : 37 950 €. Les conditions de la première tranche sont dans notre guide du taux réduit d'IS à 15 %.

Écart : 37 950 − 17 338 = 20 612 €. La clause qui a provoqué la bascule a rapporté 3 500 € par an pendant six années, de 2027 à 2032, soit 21 000 €. Autrement dit : 98 % de la recette est repris à la sortie. Et ce n'est que le premier étage. Les fonds sont désormais dans une société à l'IS, dont la sortie sera taxée une seconde fois.

Ce chiffrage suppose l'atténuation conditionnelle de l'article 202 ter : l'immeuble reste au bilan pour son prix d'achat. Les plus-values latentes ne sont donc pas taxées le jour de la bascule — elles le sont à la sortie, dans les 168 800 €. Les autres conséquences du changement de régime — cessation fiscale, bilan d'ouverture, obligations comptables — ont leur guide : passer sa SCI de l'IR à l'IS.

---

7. Louer son toit 4 800 € par an : du brut au net sur douze ans, à l'IR puis à l'IS

À l'impôt sur le revenu : 23 126 € nets sur 57 600 € encaissés

Passons au cas normal, celui où rien ne bascule. La SCI Panorama est à l'IR, deux associés à parts égales, chacun dans une tranche marginale de 30 % — la tranche du barème qui frappe le dernier euro gagné. Avec 17,2 % de prélèvements sociaux : 47,2 % au total. L'immeuble rapporte 42 000 € de loyers. Bail d'antenne : 4 800 € par an, douze ans, aucune prestation à la charge de la SCI.

Charges rattachables à l'antenne : 6 000 € de travaux d'accès et de sécurisation la première année, puis 400 € d'entretien et 250 € d'assurance complémentaire chaque année, la première comprise.

• Année 1 : 4 800 − 6 000 − 400 − 250 = − 1 850 €. Le poste est déficitaire et vient réduire le revenu foncier global de la SCI. Économie d'impôt : 1 850 × 47,2 % = 873 €.
• Années 2 à 12 : 4 800 − 650 = 4 150 € de revenu foncier net supplémentaire. Impôt et prélèvements sociaux : 4 150 × 47,2 % = 1 959 €. Reste pour les deux associés : 2 191 € par an.
• Sur douze ans : redevances encaissées 4 800 × 12 = 57 600 € ; charges 6 650 + (11 × 650) = 13 800 €. Revenu foncier net cumulé : 57 600 − 13 800 = 43 800 €. Impôt et prélèvements sociaux : 43 800 × 47,2 % = 20 674 €, économie de l'année 1 comprise.

Reste dans la poche des associés : 57 600 − 13 800 − 20 674 = 23 126 €. Soit un taux de conservation de 40,1 % de la redevance brute. C'est le chiffre à garder en tête quand un opérateur annonce « 4 800 € par an » : près de six euros sur dix partent en impôt et en charges.

À l'impôt sur les sociétés : 2 350 € contre 2 191 €, soit 159 € d'écart

Et si la même SCI était à l'IS ? Comparons sur une année de croisière. L'année 1 ne se compare pas : à l'IS, les travaux d'accès s'immobilisent et s'amortissent au lieu de se déduire d'un coup.

• CRL : la SCI à l'IS est redevable de la contribution sur les revenus locatifs. Assiette 46 800 € (42 000 de loyers + 4 800 de redevance) × 2,5 % = 1 170 €, dont 120 € imputables à la seule antenne.
• Impôt sur les sociétés au taux réduit de 15 % : (4 150 − 120) × 15 % = 605 €. Ne confondez pas les deux conditions : les quinze ans d'achèvement commandent la CRL, pas le taux réduit. Celui-ci suppose moins de 10 millions d'euros de chiffre d'affaires. Et un capital entièrement libéré à la clôture, détenu de manière continue pour 75 % au moins par des personnes physiques, ou par une société qui remplit elle-même cette condition (art. 219, I-b). Une SCI familiale dont le capital n'a été appelé que pour moitié perd le taux réduit sans le savoir.
• Reste en réserve : 4 150 − 120 − 605 = 3 425 €.
• Sortie en dividende, pour des sommes mises en paiement en 2026 : prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % (12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux) → 3 425 × 31,4 % = 1 075 €. Net pour les associés : 2 350 €.

2 191 € à l'IR contre 2 350 € à l'IS : 159 € d'écart, soit 3,3 % de la redevance brute. C'est la leçon la plus utile de ce guide, et elle va contre ce qu'on lit partout : sur une recette accessoire, le régime fiscal de la société ne change presque rien. Ce qui change tout, c'est la qualification de la recette — 20 612 € à la section 6, cent trente fois l'écart entre les deux régimes.

Les travaux d'accès, pour finir : déductibles à l'IR selon le régime des dépenses de l'immeuble, immobilisés et amortis à l'IS (voir l'amortissement d'une toiture en SCI).

---

8. Contribution sur les revenus locatifs, TVA, CFE, taxe foncière, imposition forfaitaire sur les stations radio : cinq impôts, quatre idées reçues et un point non tranché

Une recette accessoire ne touche pas qu'à l'impôt sur le revenu. Elle en croise cinq autres : contribution sur les revenus locatifs (CRL), taxe sur la valeur ajoutée (TVA), cotisation foncière des entreprises (CFE), taxe foncière, imposition forfaitaire sur les entreprises de réseaux (IFER), dont relèvent les stations radioélectriques. Chacun a sa page ici : nous nous en tenons à la redevance.

La CRL : une SCI à l'IR entre personnes physiques ne la doit pas

Première idée reçue. Cette taxe de 2,5 % compte bien les recettes accessoires dans son assiette. Mais avant de la calculer, posez la seule question qui vaille : qui la doit ? Une SCI à l'IR n'est redevable que si l'un de ses associés au moins est soumis à l'impôt sur les sociétés au taux de droit commun à la clôture. Une SCI à l'IR entre personnes physiques ne doit rien. Pour la SCI Panorama : 0 € à l'IR, 120 € à l'IS. Le reste — dont la condition des quinze ans, souvent prise pour une exonération — est dans notre guide de la CRL.

La TVA sur une redevance d'affichage ou d'antenne-relais

Deuxième idée reçue, et une zone d'ombre. Pour l'affichage, la réponse est documentée : la location du droit d'affichage compte parmi les démembrements de la location exonérés par le 3° de l'article 261 D du CGI. Deux conditions : que son produit entre dans les revenus fonciers, et qu'il ne soit pas une recette d'entreprise commerciale (BOI-TVA-CHAMP-30-10-50, § 70). Pour l'antenne-relais, aucune position publiée ne tranche. Nous le disons plutôt que d'inventer : la solution de l'affichage est transposable par analogie, pas confirmée. Voir SCI et TVA et la franchise en base.

La CFE : votre redevance entre dans le seuil de 100 000 €

Troisième idée reçue, et celle qui coûte. On lit souvent qu'une redevance accessoire « ne compte pas ». Faux — mais un filtre passe avant, et il est décisif : la location d'immeubles nus à usage d'habitation n'est jamais réputée professionnelle. Une SCI qui ne loue que du logement nu est hors champ, sans condition de montant. Pour les autres locations nues — locaux commerciaux, professionnels —, la cotisation n'est pas due tant que la location procure des recettes brutes hors taxes, au sens de l'article 29, inférieures à 100 000 € (art. 1447, I du CGI). Une location meublée, elle, ne bénéficie pas de ce plancher : elle est imposable sans condition de montant, sous les seules exonérations de l'article 1459. Or ces recettes-là comprennent les recettes accessoires : votre redevance entre dans le seuil. Une SCI à 97 000 € de loyers professionnels plus 4 800 € de redevance est à 101 800 €, donc au-dessus. Le reste est dans notre guide de la CFE.

La taxe foncière : le point non tranché

On lit parfois qu'une antenne augmente la valeur locative cadastrale, donc la taxe foncière. Nous n'avons trouvé aucune source qui l'établisse, et la doctrine va plutôt en sens contraire : les pylônes métalliques sont en principe exclus de la taxe sur le bâti, faute d'être des constructions en maçonnerie. Nous ne tranchons pas. Une revalorisation constatée après l'installation se conteste, elle ne se subit pas (voir la taxe foncière en SCI).

L'IFER : le propriétaire du toit n'est jamais redevable

Quatrième idée reçue, et la plus chère. Cette imposition frappe les stations radioélectriques, et elle est due par la personne qui dispose de la station pour les besoins de son activité professionnelle. Or gérer un patrimoine n'est pas une activité professionnelle au sens de ce texte (BOI-TFP-IFER-50, §§ 90 et 100). Le propriétaire du toit n'est jamais redevable de l'IFER. Le redevable, c'est l'opérateur ou le diffuseur. Tarif de droit commun : 1 884 € par station en 2026. Un contrat peut en revanche vous en faire supporter la charge par une clause de refacturation : elle est licite, et c'est avant de signer qu'elle se refuse. Si un conseil vous propose de « régulariser » une IFER que vous n'avez jamais due, demandez le fondement écrit — il n'y en a pas.

---

9. Les quatre clauses à négocier avant de signer

Un contrat d'opérateur se lit en quatre points. Aucun ne concerne le montant.

Clause 1 — l'indemnité forfaitaire d'entrée

Beaucoup de contrats proposent un versement unique à la signature, présenté comme une prime de bienvenue. Fiscalement, une somme versée en sus du loyer et en contrepartie de la mise à disposition est imposable l'année de son encaissement. En totalité — de quoi vous faire changer de tranche. Autrement rédigée : préférez une redevance annuelle plus élevée à une prime d'entrée (voir notre guide du pas-de-porte).

Clause 2 — la prise en charge des travaux par l'opérateur

Si l'opérateur finance lui-même le renforcement de charpente et le chemin d'accès, vous n'avez ni la dépense ni la déduction — et l'ouvrage devient un point d'attention à la revente. Autrement rédigée : faites préciser qui reste propriétaire des ouvrages en fin de contrat, et à qui incombe la remise en état.

Clause 3 — l'indexation de la redevance

Une redevance fixe sur douze ans perd du pouvoir d'achat ; une redevance indexée sur les résultats du preneur pose le problème vu à la section 4. Autrement rédigée : indexez sur un indice public (voir la révision du loyer en SCI).

Clause 4 — l'indemnité de résiliation

C'est le sujet de la section suivante, et 10 476 € s'y jouent sur une phrase.

Dans ce cas, ne faites pas ça : ne signez pas la clause d'entretien. C'est le seul vrai danger du sujet, et il est bien caché. La majoration paraît confortable : 3 500 € de plus sur une redevance de 1 500 €. Mais elle change la nature de la recette, et vaut 20 612 € d'impôt supplémentaire à la revente pour 21 000 € encaissés. La parade : que l'entretien reste à la charge de l'opérateur, quitte à accepter moins. 1 500 € en revenu foncier valent mieux que 5 000 € qui font changer de régime fiscal.

---

10. Quand le contrat s'arrête : les 18 000 € et la phrase qui en décide

Reprenons la SCI Panorama. Au bout de sept ans, l'opérateur résilie et verse une indemnité de 18 000 €. Les deux associés sont cette fois dans une tranche marginale de 41 %, soit 58,2 % avec les prélèvements sociaux. Deux issues, et un écart considérable.

Écart : 10 476 €, et il se joue sur la rédaction de la clause. Libellée « en compensation des redevances restant à courir », l'indemnité tombe en branche A sans discussion : elle remplace des loyers, elle est imposée comme des loyers. Libellée « en réparation des désordres causés à la toiture », elle relève d'une autre logique — avec un retour de bâton : si elle finance des travaux eux-mêmes déductibles, elle redevient imposable. Comment se démontre la dépréciation du capital, condition de la branche B : notre guide du droit d'entrée.

Une réserve d'honnêteté. Cette grille est solidement établie par la doctrine et la jurisprudence, mais aucune source ouverte ne l'applique à une indemnité versée par un opérateur d'antenne. Nous donnons le raisonnement et ses deux branches ; nous ne garantissons pas l'issue. Sur 18 000 €, un avis écrit vaut son coût.

Une piste, qu'il ne faut pas surestimer. En branche A, le quotient de l'article 163-0 A du CGI atténue la progressivité du barème — à une condition que peu de dossiers remplissent : le revenu exceptionnel doit dépasser la moyenne des revenus nets des trois années précédentes. Ici, 9 000 € par associé en tranche à 41 % : il ne joue pas. Il jouerait pour un associé aux revenus modestes (voir le revenu foncier exceptionnel en SCI).

Et là encore, abstenez-vous : ne signez pas une indemnité libellée « en compensation des redevances restant à courir ». Ce n'est pas une astuce d'optimisation : c'est savoir ce que l'on indemnise, et le dire. Si l'indemnité couvre une remise en état de toiture, elle doit la chiffrer.

---

11. Douze ans d'engagement : ce que ça fait à votre immeuble

La durée est le point que les guides oublient et que les propriétaires découvrent trop tard. Douze ans, reconduction tacite, et une faculté de résiliation ouverte à l'opérateur bien plus largement qu'au propriétaire.

À la revente : le contrat suit l'immeuble, mais sous condition de forme

Le contrat suit l'immeuble — mais pas tout seul. L'article 1743 du code civil n'oblige l'acquéreur à respecter un bail que s'il est notarié ou porte une date certaine. Un contrat sous seing privé sans date certaine lie la SCI et l'opérateur, mais il n'est pas opposable à l'acquéreur : celui-ci peut refuser de le reprendre. La date certaine s'acquiert par l'enregistrement, par le décès d'un signataire ou par la reprise de l'acte dans un acte authentique (art. 1377 du code civil). Faites-le enregistrer, et annexez-le à la promesse avec ses servitudes d'accès. L'acquéreur reprend alors le contrat pour sa durée restante. À une réserve près, que l'article 1743 pose lui-même : sur un bien non rural, l'acquéreur peut malgré tout expulser le preneur si le contrat de bail lui a réservé ce droit. Vérifiez qu'aucune clause de ce type n'y figure. Négociation à double tranchant : un investisseur y voit du rendement, un acquéreur qui achète pour habiter y voit une contrainte.

Pendant douze ans : la toiture est en pratique bloquée

Refaire une couverture n'est plus une décision libre : il faut déposer puis reposer le matériel, souvent aux frais du propriétaire, ou obtenir l'accord de l'opérateur. Sur un immeuble ancien, douze ans, c'est l'horizon exact auquel une réfection devient nécessaire.

Le conseil qu'on ne lit nulle part : ne signez pas douze ans sans ouvrir votre plan de travaux. Une redevance qui laisse 23 126 € nets sur douze ans ne compense pas une réfection de toiture repoussée de dix ans, payée au prix fort, infiltrations comprises. Couverture de plus de trente ans ? Travaux d'abord, signature ensuite.

Deux confusions à écarter. Un contrat d'antenne de longue durée n'est ni un bail emphytéotique ni un bail à construction : ces contrats-là confèrent un droit réel sur l'immeuble (voir le bail emphytéotique en SCI). Et louer un pignon n'est pas vendre un droit de surélévation : la location produit un revenu foncier récurrent, la vente est une cession soumise aux plus-values immobilières et à leur exonération sous 15 000 €.

---

12. Questions fréquentes