Démembrement de parts de SCI : le calcul complet, et les deux montages qu'on confond

1. Démembrer les parts ou l'immeuble : deux montages qu'on confond

Le démembrement consiste à couper un droit de propriété en deux. L'usufruitier garde l'usage et les revenus (art. 578 du Code civil). Le nu-propriétaire détient le droit de devenir plein propriétaire quand l'usufruit prendra fin, sans rien avoir à faire à ce moment-là. Jusqu'ici, tout le monde suit.

La confusion commence après. On peut couper en deux les parts sociales — le titre de société — ou couper en deux l'immeuble lui-même. Ce ne sont pas deux façons de dire la même chose.

La ligne décisive est la deuxième. Une part sociale vaut ce que la société possède moins ce qu'elle doit. Un crédit en cours réduit donc l'assiette taxable euro pour euro, ce qu'aucun démembrement d'immeuble en direct ne permet. C'est de là que vient l'essentiel du gain. La section 5 le déroule sur un dossier complet.

L'autre sens du montage existe aussi : la SCI n'achète que l'usufruit d'un bien, ou seulement sa nue-propriété. Ce sont des stratégies d'investissement, pas de transmission familiale. Elles ont leurs pages : SCI usufruitière pour le premier cas, acheter la nue-propriété via une SCI pour le second, usufruit locatif social pour la variante avec un bailleur social. Si votre objectif est de transmettre à vos enfants, restez ici.

2. Ce que rapporte le montage : le calcul, tout de suite

Pas de suspense : voici le dossier complet, déroulé jusqu'à l'euro. Il servira de fil rouge dans toute la page.

Maintenant l'autre branche : ils ne font rien, et les parts sont transmises à leur décès, vingt ans plus tard. L'emprunt est remboursé et l'immeuble vaut 900 000 €. Actif net 900 000 €, décote 10 %, soit 810 000 € ; chaque enfant reçoit 405 000 €, dont 202 500 € de chaque parent ; après l'abattement de 100 000 €, la part taxable est de 102 500 € par couple parent-enfant.

Le barème de l'article 777 du CGI s'applique par tranches : 8 072 € à 5 % = 403,60 € ; 4 037 € à 10 % = 403,70 € ; 3 823 € à 15 % = 573,45 € ; les 86 568 € restants à 20 % = 17 313,60 €. Total : 18 694,35 € par couple parent-enfant. Multiplié par quatre — deux parents, deux enfants — cela fait 74 777 €.

Zéro contre 74 777 €. Et si l'immeuble ne prend aucune valeur pendant ces vingt ans, l'écart tombe à 20 777 € — ce qui reste très supérieur au coût de l'opération, chiffré en section 12. L'essentiel du gain ne vient pas du barème : il vient du fait que la valeur future du bien est déjà sortie de votre patrimoine.

3. Le barème de l'article 669, et ce que coûte un anniversaire

Le partage de valeur entre usufruit et nue-propriété n'est pas négociable en fiscalité : le I de l'article 669 du CGI l'impose par tranches de dix ans, selon l'âge de l'usufruitier au jour de la donation.

« Ans révolus » désigne l'âge atteint au dernier anniversaire. À 60 ans et onze mois, vous êtes encore dans la tranche 51-60. Le jour même de vos 61 ans, l'assiette taxable de la donation augmente de dix points d'un coup — la tranche se lit « moins de 61 ans révolus », et un anniversaire atteint vous en fait sortir. Ce n'est pas une nuance de spécialiste : c'est parfois toute la facture.

L'usufruit à durée fixe : la règle des 23 % par décennie

Le II du même article prévoit une autre méthode quand l'usufruit est consenti pour une durée déterminée. Il vaut alors 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans fractionnement et sans regard à l'âge. Un usufruit de dix ans vaut 23 %. Un usufruit de quinze ans en vaut 46 %, parce que la deuxième période est entamée. Vingt-cinq ans : 69 %.

Vient ensuite une limite que beaucoup passent sous silence, parce que le texte ne l'écrit pas. Quand l'usufruitier est une personne physique, l'administration plafonne la valeur ainsi obtenue à celle du barème par âge du I. Pour un usufruitier de 78 ans, un usufruit consenti pour vingt ans reste donc plafonné à 30 %, et non 46 %. C'est ce barème du II qui gouverne la donation temporaire d'usufruit. Elle répond à un tout autre besoin — faire baisser un impôt pendant quelques années, aider un enfant étudiant — et elle a sa page.

4. L'extinction de l'usufruit : le cœur économique du démembrement

Tout le montage tient sur une phrase du code : la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun droit de mutation quand elle résulte du décès de l'usufruitier ou de l'arrivée du terme (art. 1133 du CGI). Autrement dit, le jour de votre décès, vos enfants deviennent pleins propriétaires sans déclarer quoi que ce soit et sans payer un euro.

Reprenons le cas n° 1. L'usufruit avait été valorisé 162 000 € au jour de la donation. Vingt ans plus tard, il s'éteint sur une société qui détient un immeuble de 900 000 €. Ce ne sont pas 162 000 € qui échappent à l'impôt : c'est la reconstitution entière, avec vingt ans de plus-value latente et de capital remboursé. Le fisc ne perçoit rien sur cette reconstitution, alors que la même transmission par succession aurait coûté 74 777 €.

Deux précisions que presque personne ne donne. La première tient à une réserve du texte : l'article 1133 réserve l'article 1020, qui taxe 25 € les actes publiés au fichier immobilier. Cette réserve ne peut jouer que sur un immeuble démembré en direct. Des parts de société, elles, ne se publient nulle part. Il n'y a donc ni acte, ni formalité, ni euro à sortir : l'usufruit s'éteint tout seul, à la date du décès.

La seconde est plus rude. L'exonération ne couvre que l'usufruit, rien d'autre. Le reste de votre patrimoine entre normalement dans la succession, à commencer par votre compte courant d'associé — l'argent que vous avez avancé à la société et qu'elle vous doit. C'est l'angle mort de ces dossiers : on soigne la donation pendant des mois, et on laisse le compte courant se faire taxer plein pot.

Au décès de l'usufruitier : ce qu'il reste à faire, concrètement

• Mettre à jour le registre des mouvements de parts de la société : notre modèle de tableau de suivi des parts et des associés montre les colonnes à tenir quand la propriété est éclatée entre usufruit et nue-propriété.
• Déposer une déclaration modificative au registre des bénéficiaires effectifs si les droits de vote basculent au-dessus ou en dessous du seuil de 25 %.
• Signaler au notaire chargé de la succession que les parts ne figurent pas à l'actif successoral — mais que le compte courant, lui, y figure.
• Modifier les statuts seulement s'ils nomment les associés. Le déroulé de la succession d'un associé est détaillé dans décès d'un associé de SCI.

5. Le levier de l'emprunt sur la valeur des parts, et son revers

C'est le point le plus puissant du démembrement de parts et le plus mal expliqué. La valeur d'une part se calcule sur l'actif net. Tant que la société doit de l'argent à la banque, les parts valent peu — et c'est exactement le moment où il faut donner.

Deux effets se cumulent ici : la dette qui écrase l'assiette, et l'âge qui fait grimper la fraction taxable. Donner tôt les capture tous les deux.

Le revers, qu'il faut dire. Vos enfants ne reçoivent pas 480 000 € d'immeuble : ils reçoivent 78 000 € nets de dette. Et la qualité d'associé appartient au nu-propriétaire, pas à vous (Cass. 3e civ., 16 février 2022, n° 20-15.164). Ce sont donc eux qui répondent des dettes sociales. Cette responsabilité est indéfinie mais non solidaire : chacun n'est tenu qu'à proportion de ses parts (art. 1857 du Code civil), et seulement après que le créancier a vainement poursuivi la société (art. 1858). Le détail de cette responsabilité est dans responsabilité des associés de SCI.

Un dernier point à vérifier avant de prendre rendez-vous chez le notaire. La plupart des offres de prêt consenties à une société civile contiennent une clause de changement de contrôle. Au-delà d'un seuil de parts transmises, souvent 25 ou 33 %, l'accord préalable de la banque est requis, sous peine d'exigibilité immédiate du capital restant dû. Une donation mal préparée peut donc rendre l'emprunt exigible du jour au lendemain. Relisez cette clause avant, pas après.

6. Qui touche les loyers et qui paie l'impôt après la donation

Dans une SCI soumise à l'impôt sur le revenu (IR), la société ne paie pas d'impôt : ce sont les associés qui déclarent leur part du résultat. En cas de parts démembrées, la règle par défaut est simple : l'usufruitier est imposé sur le bénéfice courant, celui des loyers. Le nu-propriétaire, lui, ne déclare rien sur ces loyers-là. La règle n'est pourtant pas « il ne déclare rien » : la doctrine lui attribue les profits exceptionnels — une plus-value réalisée par la société, par exemple — et lui laisse la faculté d'imputer sa part des déficits. Tant que la société se contente d'encaisser des loyers, il n'a effectivement aucune ligne à porter. C'est cohérent avec l'idée du montage : vous donnez la valeur, vous gardez le revenu.

Un mot sur ce taux de 17,2 %, parce que la confusion s'est installée depuis janvier. La hausse de CSG votée fin 2025 porte bien les prélèvements sociaux à 18,6 %, mais sur les seuls revenus de capitaux mobiliers : dividendes, intérêts de compte courant. Les loyers et les plus-values immobilières des particuliers, eux, restent à 17,2 %. Si on vous applique 18,6 % sur un revenu foncier, c'est une erreur.

La répartition du résultat n'est pourtant pas figée. Usufruitier et nu-propriétaire peuvent convenir d'une répartition conventionnelle du résultat. Elle n'est opposable à l'administration qu'à une double condition. Il faut qu'elle soit conclue ou insérée dans les statuts avant la clôture de l'exercice, et qu'elle résulte d'un acte régulièrement enregistré ayant date certaine — une date qu'un tiers officiel a constatée et que l'on ne peut plus contester. La doctrine qui pose cette règle (BOI-BIC-CHAMP-70-20-10-20, n° 100) n'a pas été mise à jour depuis le 12 septembre 2012. Elle est ancienne, mais c'est toujours celle qu'oppose l'administration.

La quote-part, c'est la fraction du résultat qui vous revient en proportion de vos parts. Le mécanisme déclaratif lui-même — quelle case, quel formulaire, qui signe la 2072 — est traité dans déclarer sa quote-part de SCI sur la 2044 et dans répartir le résultat entre associés.

Si la société est à l'impôt sur les sociétés (IS), le raisonnement change du tout au tout. Il n'y a plus de résultat transparent, seulement des dividendes votés. Et la plus-value de revente se calcule sur la valeur nette comptable, c'est-à-dire le prix d'achat diminué des amortissements déjà passés, sans abattement pour durée de détention. Pour un objectif de transmission, l'IR reste le meilleur terrain. Nous voyons peu de dossiers familiaux où l'IS l'emporte, et ce sont presque toujours des dossiers à fort besoin de trésorerie. Le comparatif complet est dans SCI à l'IS ou à l'IR.

7. Qui vote quoi une fois les parts démembrées

La loi du 19 juillet 2019 a réécrit le troisième alinéa de l'article 1844 du Code civil. Le régime actuel se résume en quatre lignes, et il faut les lire dans le bon ordre.

Trois conséquences pratiques, dont deux qu'on lit rarement.

Le droit de participer aux assemblées — être convoqué, assister, poser des questions — n'est pas aménageable. Le quatrième alinéa de l'article 1844 n'autorise à déroger qu'à la répartition du droit de vote, jamais au droit de participation. Une clause qui écarterait un nu-propriétaire des convocations ne produirait aucun effet.

La répartition du vote, elle, se modèle librement : le quatrième alinéa autorise à déroger à la seconde phrase du troisième, celle qui distribue le droit de vote. Et la Cour de cassation va plus loin qu'on ne le lit d'ordinaire. Sa chambre commerciale a validé une clause attribuant la totalité du droit de vote à l'usufruitier, assemblées ordinaires et extraordinaires comprises (2 décembre 2008, n° 08-13.185). Une seule condition : que les statuts ne privent pas le nu-propriétaire de son droit de participer aux décisions collectives. Ce droit-là, c'est être convoqué, mais aussi assister, poser ses questions et être entendu. On lit souvent l'inverse en ligne — qu'il faudrait laisser au nu-propriétaire une matière à voter : ce n'est pas ce que dit l'arrêt. La censure joue dans l'autre sens, contre la clause qui priverait l'usufruitier de son mot à dire sur les bénéfices, donc sur les fruits auxquels il a droit (chambre commerciale, 31 mars 2004, n° 03-16.694).

Vous pouvez donc donner la nue-propriété et garder la main sur le vote. Et si vos statuts sont muets, une porte plus rapide encore reste ouverte, par la troisième phrase du même alinéa. Pour toutes les décisions autres que l'affectation des bénéfices, usufruitier et nu-propriétaire peuvent convenir entre eux que le vote sera exercé par l'usufruitier. Une convention signée le jour de la donation suffit. Ni assemblée, ni statuts à refaire.

Le levier le plus efficace n'est d'ailleurs pas dans les statuts. Il est dans la fonction : restez gérant. Le gérant engage la société par tous les actes entrant dans l'objet social (art. 1849 du Code civil), et l'assemblée ne tranche que ce qui excède ses pouvoirs. Attention au réflexe inverse : des statuts muets ne vous donnent pas les pleins pouvoirs, ils renvoient ces décisions à l'unanimité des associés (art. 1852 du Code civil), donc à l'accord de chacun de vos enfants. Écrivez dans les statuts l'étendue exacte des pouvoirs du gérant. Un usufruitier gérant garde alors la main sur la gestion courante, qu'il ait démembré 10 % ou 100 % de ses parts.

8. L'effet sur l'impôt sur la fortune immobilière : la déception

Contre-intuitif, et c'est la déception la plus fréquente : le démembrement n'allège pas votre impôt sur la fortune immobilière (IFI). L'article 968 du CGI pose que les actifs grevés d'usufruit sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. Vous avez donné la moitié de la valeur, vous continuez à déclarer la totalité.

Le même article prévoit une répartition entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème de l'article 669, mais dans trois cas seulement, et aucun ne correspond à une donation familiale volontaire :

• l'usufruit que la loi attribue elle-même au conjoint survivant (art. 757, 767, 1094 et 1098 du Code civil). La frontière est mince : l'usufruit issu d'une donation entre époux (art. 1094-1) et le legs en usufruit, eux, restent en dehors ;
• le démembrement issu d'une vente où le vendeur s'est réservé l'usufruit. Encore faut-il que l'acheteur ne soit pas l'une des personnes visées à l'article 751 du CGI : un héritier présomptif — celui qui hériterait de vous si vous mouriez aujourd'hui, vos enfants en pratique — ou un donataire ;
• l'usufruit réservé par le donateur d'un bien donné ou légué à l'État, à une collectivité, à un établissement public ou à une association reconnue d'utilité publique.

Et dans ces trois cas, la répartition suppose encore que l'usufruitier n'ait ni vendu ni donné son usufruit : le même article le précise expressément.

Dans le cas n° 1, Sylvie et Marc ne déclarent pas les 600 000 € de l'immeuble : ils déclarent la valeur de leurs parts en pleine propriété, soit les 324 000 € calculés en section 2. La dette bancaire de la société est déjà déduite dans ce chiffre. Avec ce seul actif immobilier, ils sont très en dessous du seuil d'imposition (1 300 000 € de patrimoine immobilier net taxable, art. 964 du CGI). Ils ne paient donc aucun IFI, et le démembrement n'y est pour rien. Il n'a pas fait baisser leur assiette d'un euro ; il a seulement empêché celle de leurs enfants de monter, puisque les nus-propriétaires ne déclarent rien. Les règles de valorisation des parts et de déduction des dettes à l'IFI sont détaillées dans SCI et IFI.

9. Les six pièges du démembrement, dans l'ordre de gravité

1. La présomption de l'article 751 du CGI

C'est le piège numéro un du démembrement familial, parce qu'il annule tout le montage d'un coup. Un bien dont le défunt avait l'usufruit et dont un héritier présomptif, un descendant, un donataire ou un légataire avait la nue-propriété est réputé faire partie de la succession en pleine propriété. Les parts que vous croyiez sorties de votre patrimoine y reviennent pour leur valeur totale.

Chiffrons-le, ce que personne ne fait. La présomption ramène les parts dans la succession en pleine propriété, pour leur valeur au jour du décès. Sur le dossier de Sylvie et Marc, vingt ans plus tard, c'est la branche « on ne fait rien » de la section 2 qui revient : 810 000 € de parts et 74 777 € de droits, exactement ce que la donation avait effacé. Les 5 400 € de facture notariale auront été payés pour rien. Deux causes suffisent : un acte sous seing privé, ou une signature intervenue moins de trois mois avant le décès.

La présomption cède devant la preuve contraire, et le texte en donne le mode d'emploi. Le texte ouvre deux portes. Soit une donation régulière consentie plus de trois mois avant le décès. Soit un démembrement à titre gratuit, réalisé lui aussi plus de trois mois avant le décès, constaté par acte authentique et dont la valeur de la nue-propriété a été fixée selon le barème de l'article 669. Pour des parts de SCI données devant notaire, les deux portes sont ouvertes en même temps. D'où la règle de conduite : passez par notaire, ne repoussez pas la signature, et ne montez pas ce dossier dans les semaines qui suivent un diagnostic médical grave.

2. Le quasi-usufruit et la dette de restitution

Si la société vend l'immeuble puis distribue le prix, ou si elle est dissoute, l'usufruit se reporte sur une somme d'argent. On parle alors de quasi-usufruit : l'usufruitier peut dépenser cet argent, à charge pour ses héritiers de le restituer au nu-propriétaire (art. 587 du Code civil). Cette créance de restitution vient normalement en déduction de l'actif successoral, ce qui réduit les droits.

Deux verrous ont été posés. D'abord l'article 773, 2° du CGI : une dette consentie au profit d'un héritier n'est déductible que si elle a date certaine avant l'ouverture de la succession. Ensuite l'article 774 bis, créé par la loi de finances pour 2024. Les dettes de restitution portant sur une somme d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit ne sont plus déductibles du tout, pour les successions ouvertes depuis le 29 décembre 2023. Le texte réserve deux échappatoires. La première : la dette née du prix de cession d'un bien dont le défunt s'était réservé l'usufruit, à condition de démontrer qu'elle n'a pas été contractée dans un objectif principalement fiscal. La seconde : les usufruits qui résultent des articles 757 ou 1094-1 du Code civil, c'est-à-dire l'usufruit légal du conjoint survivant et celui qu'il tient d'une donation entre époux.

Un chiffre pour mesurer l'enjeu, puisque ce piège ne se chiffre jamais. Vingt ans après la donation, la société vend l'immeuble et distribue 900 000 €. Chaque parent reçoit 450 000 € grevés de quasi-usufruit. Si l'article 774 bis écarte la dette de restitution, ces 450 000 € restent dans l'actif successoral. Chaque enfant reçoit alors 225 000 € par parent, soit 125 000 € taxables après abattement : 23 194 € de droits par couple parent-enfant, et 92 777 € pour la famille. C'est plus lourd que les 74 777 € que le montage devait éviter, parce qu'une somme d'argent ne supporte aucune décote d'illiquidité.

Traduction opérationnelle : ne laissez jamais un quasi-usufruit s'installer sans convention écrite, enregistrée, datée, et sans avoir vérifié dans quelle case de l'article 774 bis vous tombez. C'est un rendez-vous chez le notaire, pas une décision d'assemblée générale.

3. La réserve héréditaire

Le fisc n'est pas le seul arbitre. Vos enfants ont droit à une part minimale de votre succession — la réserve héréditaire — qui se calcule en remettant dans le total les donations déjà consenties. Une donation de nue-propriété consentie à un seul enfant, ou une répartition inégale entre eux, peut donc être remise en cause au décès par une action en réduction. La parade s'appelle la donation-partage, mais elle a un prix d'entrée. Elle ne fige la valeur des lots au jour de l'acte qu'à condition que tous vos enfants aient reçu un lot et l'aient expressément accepté (art. 1078 du Code civil). Donner à un seul enfant, même sous cette étiquette, ne gèle aucune valeur : le bien sera réévalué au jour du décès. Réserver l'usufruit des parts ne gêne pas, en revanche, tant que la réserve ne porte pas sur une somme d'argent. Les configurations sensibles ont leurs pages : famille recomposée, enfant en situation de handicap, saut de génération vers les petits-enfants.

4. La clause d'agrément mal calibrée

L'agrément est l'autorisation que les autres associés doivent donner pour qu'un nouveau venu entre dans la société. Deux erreurs symétriques se rencontrent. Trop souple, la clause laisse un gendre ou un créancier entrer dans le tour de table. Trop rigide, elle empêche vos propres enfants de recevoir les parts sans passer par un vote qu'un associé minoritaire peut bloquer. Point de droit que beaucoup de guides écrivent à l'envers : les cessions consenties aux ascendants ou descendants du cédant sont dispensées d'agrément de plein droit, sauf clause statutaire contraire (art. 1861, alinéa 2, du Code civil). C'est donc une clause à écrire en connaissance de cause, pas à recopier. Voir la clause d'agrément en SCI.

5. La forme de l'acte

Une donation de parts exige un acte notarié, à peine de nullité (art. 931 du Code civil). Le don manuel est exclu. La chambre commerciale de la Cour de cassation l'a jugé le 11 février 2026 (n° 24-18.103), à propos de parts de société à responsabilité limitée (SARL). Le motif : ces parts ne peuvent pas être représentées par des titres négociables, donc elles ne se transmettent pas par la remise matérielle qui fonde le don manuel. Le raisonnement vaut à l'identique pour une SCI, à laquelle l'article 1841 du Code civil interdit d'émettre des titres négociables. Une donation faite sous seing privé est nulle, et cette nullité peut être invoquée longtemps après.

Attention à ne pas transposer ici une autre règle, souvent citée à tort. L'article 1865-1 du Code civil, en vigueur depuis le 27 juin 2026, impose un acte notarié, un acte d'avocat contresigné ou un acte d'expert-comptable habilité pour les cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière. Il ne vise que la cession, c'est-à-dire la vente. La donation reste sous l'article 931, l'apport et la succession sous leurs propres régimes. Le point est développé dans cession de parts de SCI.

6. L'abus de droit, en trois lignes

L'administration peut écarter un montage dont le but est exclusivement ou principalement fiscal (art. L64 et L64 A du livre des procédures fiscales). Une transmission anticipée avec réserve d'usufruit n'est pas visée en elle-même : c'est l'usage normal de l'outil. Ce qui est attaqué, c'est la société sans vie — pas de compte bancaire, loyers encaissés sur le compte personnel du gérant, aucune assemblée jamais tenue. Les critères sont détaillés dans abus de droit et SCI et SCI fictive.

10. Les six clauses à écrire dans les statuts avant de signer

Rattraper des statuts mal écrits après la donation coûte une assemblée, une annonce légale et un dépôt au greffe. Les écrire correctement avant ne coûte rien. Voici les six lignes à relire — et si vous rédigez vos statuts cette semaine, faites-le en pensant au démembrement, même si vous n'y êtes pas encore.

• La répartition du droit de vote en cas de démembrement. Écrivez-la explicitement : quelles décisions restent à l'usufruitier, lesquelles vont au nu-propriétaire. Sans clause, c'est le partage par défaut de l'article 1844 qui s'applique, et il donne l'essentiel du vote à vos enfants.
• L'agrément. Distinguez les cessions, les donations, les transmissions par décès, et prévoyez le sort du démembrement lui-même.
• Le sort des parts au décès d'un associé, nu-propriétaire compris : c'est ce qui évite de se retrouver en indivision avec la belle-famille.
• La majorité requise pour révoquer le gérant. En société civile, le mode de nomination ne protège pas le gérant : statutaire ou nommé par acte séparé, il est révocable par les associés représentant plus de la moitié des parts (art. 1851 du Code civil). Ce qui protège, c'est la clause : les statuts peuvent exiger une majorité renforcée, ou l'unanimité, pour révoquer. Écrivez-la avant de donner, quand vous détenez encore toutes les parts.
• Une clause de répartition conventionnelle du résultat, si vous voulez que le nu-propriétaire perçoive une fraction des bénéfices. Elle doit être insérée avant la clôture de l'exercice pour être opposable.
• Ne nommez pas les associés dans les statuts. C'est l'erreur de rédaction la plus courante : elle transforme chaque donation en modification statutaire, avec assemblée, annonce légale et greffe à la clé. Une réserve depuis le 6 mai 2026 : la publicité de la donation au registre du commerce passe désormais par le dépôt des statuts mis à jour (voir section 12). Des statuts anonymes vous épargnent l'assemblée et l'annonce légale, pas ce dépôt.

Le détail de la rédaction est dans statuts de SCI, et la procédure de correction dans modifier les statuts. Prévoyez aussi, dans l'acte de donation lui-même, une éventuelle clause d'inaliénabilité et un droit de retour conventionnel.

11. Les cas où il ne faut pas démembrer ses parts

Un guide qui ne dit jamais non n'est pas un guide. Voici quatre situations où le démembrement de parts est le mauvais outil, avec ce que coûte l'erreur.

Le premier se dit sans détour. Si vous savez que vous vendrez l'immeuble dans les cinq à dix ans, ne démembrez pas. Vous transformeriez une décision de gestion en négociation familiale, et le prix de sortie serait de racheter à vos propres enfants ce que vous venez de leur donner. Donnez après la vente, sur le produit. Ou ne donnez pas encore.

Le deuxième se règle en changeant l'ordre des opérations : empruntez d'abord, donnez ensuite. Le détail des refus bancaires et de l'autorisation du juge des tutelles est dans SCI avec enfants mineurs.

Le troisième appelle un chiffre, puisque le tableau annonce un gain « souvent nul ». Un parent de 74 ans, veuf, avec 200 000 € de parts et deux enfants : la nue-propriété vaut 70 %, soit 140 000 €, donc 70 000 € par enfant — sous l'abattement, donc 0 € de droits. Mais une donation en pleine propriété des mêmes parts donnerait 100 000 € par enfant, également sous l'abattement, donc 0 € de droits elle aussi. Elle transmet pourtant 60 000 € de valeur en plus, soit 43 % de mieux, pour exactement le même acte et le même coût. À cet âge et à ce niveau de patrimoine, garder l'usufruit ne fait plus gagner d'impôt : cela ne se justifie plus que si vous avez besoin des loyers. Et l'acte, lui, se paie dans les deux cas — les émoluments se calculant toujours sur la pleine propriété. Ce parent est veuf : il n'y a qu'un donateur, donc un seul passage du barème. Sur 200 000 € d'assiette : 314,41 + 209,48 + 571,90 + (140 000 × 0,998 % = 1 397,20) = 2 492,99 € hors taxes, soit 2 992 € TTC, environ 3 300 € une fois les débours ajoutés.

Le quatrième est le plus douloureux, parce qu'il se découvre trop tard. Si votre priorité est de mettre votre conjoint à l'abri, commencez par lui : donation entre époux, testament, ou clause de tontine sur les parts. La nue-propriété donnée aux enfants, elle, ne revient pas. Sur le cas n° 1, le survivant qui voudrait la reprendre devrait la racheter 162 000 €. Il faut y ajouter 5 % de droits d'enregistrement sur une cession de parts de société à prépondérance immobilière, soit 8 100 € (art. 726 du CGI). Dans ce cas, ne démembrez pas encore.

Deux alternatives valent d'être comparées avant de trancher. La donation de parts en pleine propriété, d'abord : plus simple, et parfois aussi efficace. La donation directe du bien sans passer par une société, ensuite : elle reste préférable quand il n'y a qu'un bien, pas d'emprunt et pas de projet d'achat ultérieur.

12. Combien coûte l'opération : la facture ligne par ligne

Les émoluments du notaire sur une donation sont tarifés par l'article A444-67 du Code de commerce — barème donation, à ne pas confondre avec celui de la vente. Ils se calculent sur la valeur en pleine propriété des biens donnés par chaque donateur, même quand vous ne donnez que la nue-propriété. Le « par chaque donateur » n'est pas un détail : quand les deux parents donnent, le barème s'applique deux fois, une fois sur la part de chacun. C'est la mauvaise surprise classique du rendez-vous de signature.

Trois lignes qu'on vous facture parfois à tort. Il n'y a aucune annonce légale à publier : une donation de parts ne modifie pas les statuts, sauf s'ils nomment les associés. Il n'y a aucun droit d'enregistrement de 5 % : ce droit frappe les cessions à titre onéreux, pas les donations, qui relèvent des droits de mutation à titre gratuit. Et il n'y a pas d'inscription modificative au greffe tant que rien ne change à la gérance. Il reste en revanche deux formalités à ne pas sauter. La donation doit d'abord être rendue opposable à la société, par signification ou par acceptation dans l'acte. Elle doit ensuite être publiée au registre du commerce et des sociétés pour être opposable aux tiers (art. 1865 du Code civil) : le notaire s'en charge, pour quelques dizaines d'euros. Depuis le 6 mai 2026, cette publicité ne se fait plus en déposant l'acte, mais en déposant les statuts mis à jour, certifiés conformes par le gérant. C'est le décret n° 2026-340 du 30 avril 2026, qui a réécrit l'article 52 du décret du 3 juillet 1978. Vient ensuite le dépôt modificatif au registre des bénéficiaires effectifs, obligatoire seulement si la donation fait franchir à quelqu'un le seuil de 25 % du capital ou des droits de vote. Il coûte 33,80 € TTC — 28,17 € HT, plus la TVA à 20 % — et se dépose dans les trente jours. C'est la ligne n° 84-2 de l'article A743-10-1 du code de commerce, dans sa rédaction issue de l'arrêté du 25 février 2026. Il n'existe pas de tarif réduit quand la déclaration accompagne une autre formalité : le barème ne comporte que deux lignes.

La valorisation, elle, est le vrai terrain de discussion avec l'administration. Deux repères. Le premier est la décote d'illiquidité : la réduction admise parce qu'une part de société civile ne se revend pas comme un appartement. Aucun texte n'en fixe le taux. La chambre commerciale de la Cour de cassation en a validé le principe le 15 février 2023 (n° 20-19.451). L'affaire portait sur des parts de SCI valorisées pour l'impôt de solidarité sur la fortune, l'ancêtre de l'IFI. La solution vaut de la même façon aujourd'hui. Elle y a admis 10 % au titre de l'illiquidité et 10 % au titre de l'occupation effective du bien. Les deux décotes se cumulent en cascade et non par addition : 0,9 × 0,9, soit 19 % et non 20 %. Elle a en revanche refusé qu'une décote s'applique au seul motif du démembrement.

Le second repère tient en une phrase : l'assiette, c'est l'actif net réel, jamais le capital social. Une SCI au capital de 1 000 € qui détient un immeuble de 600 000 € a des parts qui valent 600 000 € moins ses dettes. Nous voyons pourtant encore des donations calculées sur le capital social. C'est une donation sous-évaluée, et elle se paie plus tard.

13. Vos questions sur le démembrement — 14 réponses

14. Pour aller plus loin : les pages qui prolongent celle-ci

Chacune des pages ci-dessous développe un point que nous n'avons fait qu'effleurer.

• Le dossier d'ensemble sur la transmission en famille, avec le choix de la structure et le calendrier des donations : SCI familiale.
• La donation de parts en pleine propriété, ses abattements et sa facture complète : donation de parts de SCI.
• La variante à durée fixe, valorisée à 23 % par décennie, utile pour aider un enfant sans se dépouiller : donation temporaire d'usufruit.
• Le montage inverse, où c'est la société qui détient l'usufruit d'un bien : SCI usufruitière.
• L'achat de la seule nue-propriété par une société, et son rendement réel : acheter la nue-propriété en SCI.
• Le calcul de la plus-value quand le bien vendu est lui-même démembré : plus-value d'un bien démembré.
• Le comparatif frontal entre créer une société et acheter directement en nue-propriété : SCI ou nue-propriété.
• La déclaration des parts et la valorisation retenue à l'impôt sur la fortune immobilière : SCI et IFI.
• Qui porte quelle ligne sur la déclaration de revenus fonciers après un démembrement : déclarer sa quote-part de SCI.
• La mécanique comptable de la répartition du résultat entre associés : répartir le résultat de la SCI.
• La clause qui décide qui peut entrer dans la société, et comment la calibrer : clause d'agrément.
• Comment empêcher un donataire de revendre, et jusqu'où c'est valable : clause d'inaliénabilité.
• Le saut de génération et l'abattement propre aux petits-enfants : transmettre à ses petits-enfants.
• Ce qui se passe si vous ne donnez pas de votre vivant : léguer ses parts par testament.
• Le déroulé complet d'une succession de parts non anticipée : décès d'un associé de SCI.
• Faire gérer les parts par un tiers de confiance si vos enfants sont trop jeunes : mandat à effet posthume.
• La formalité oubliée qui suit l'acte, et ce que coûte l'oubli : bénéficiaires effectifs d'une SCI.
• La vente de parts entre proches et le nouvel article 1865-1 : cession de parts de SCI.
• Ce que devient une donation quand les parts servent déjà de garantie à une banque : nantissement de parts de SCI.

Les textes du démembrement, à la source

• Article 669 du CGI — le barème usufruit / nue-propriété et la règle des 23 % par décennie.
• Article 1133 du CGI — l'extinction de l'usufruit sans droit de mutation.
• Article 751 du CGI — la présomption de propriété et son délai de trois mois.
• Article 968 du CGI — l'IFI en cas de démembrement et ses trois exceptions.
• Article 1844 du Code civil — la répartition du droit de vote depuis la loi du 19 juillet 2019.
• Article 774 bis du CGI — les dettes de restitution de quasi-usufruit et leurs deux exceptions.
• Cass. 3e civ., 16 février 2022, n° 20-15.164 — l'usufruitier de parts sociales n'est pas associé.
• Cass. com., 2 décembre 2008, n° 08-13.185 — les statuts peuvent donner tout le droit de vote à l'usufruitier.
• Cass. com., 31 mars 2004, n° 03-16.694 — la limite : on ne prive pas l'usufruitier du vote sur les bénéfices.
• Cass. com., 15 février 2023, n° 20-19.451 — décote d'illiquidité et décote d'occupation sur des parts de SCI.
• BOI-BIC-CHAMP-70-20-10-20 — la doctrine sur la répartition conventionnelle du résultat (mise à jour du 12 septembre 2012).
• Donations par acte notarié — la fiche officielle de l'administration fiscale.