Amortissement des Aménagements Intérieurs en SCI à l'IS : Peinture, Sols, Cuisine, Salle de Bain (Guide 2026)
Les aménagements intérieurs — peinture, sols, cuisine équipée, salle de bain, placards, cloisons, isolation — représentent 20 à 25 % du prix de revient d'une construction neuve selon le BOFiP (BOI-ANNX-000115), et jusqu'à 30-35 % de la base amortissable en pratique professionnelle lorsqu'on extrait le terrain et la toiture. C'est le composant le plus avantageux fiscalement en SCI IS : avec une durée de référence de 15 ans pour des aménagements neufs (BOI-BIC-AMT-10-40-10, §200) et une part élevée, il génère l'annuité de déduction la plus importante — surtout pour les biens anciens où les finitions sont datées.
Ce guide détaille le composant aménagements intérieurs en SCI à l'IS : base juridique (BOFiP, PCG art. 311-2), quels éléments en font partie (et les pièges : parquet flottant, électroménager, seuil 500 EUR), les durées selon l'état, le calcul avec exemples chiffrés, l'impact sur la plus-value à la revente, le traitement des rénovations (charge ou immobilisation, TVA réduite, sortie d'actif) et les obligations comptables (art. 39B CGI). Pour une vue d'ensemble, consultez notre guide amortissements en SCI IS. Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app.
Sommaire
- Place dans la décomposition par composants : BOFiP vs pratique
- Quels éléments sont inclus ? Aménagement, mobilier et zones grises
- Quelle durée d'amortissement selon l'état ?
- Exemples de calcul complets : appartement et maison
- Appartement vs maison : pourquoi la part diffère
- Impact sur la plus-value à la revente en SCI IS
- Rénovation intérieure : charge ou immobilisation ?
- Obligations comptables et erreurs fatales
- Justificatifs et bonnes pratiques
- FAQ — 15 questions fréquentes
1. Place dans la décomposition par composants : BOFiP vs pratique
L'article 311-2 du Plan Comptable Général (PCG) impose de décomposer une immobilisation en composants lorsque ses éléments ont des durées d'utilisation différentes. Pour un immeuble, le BOFiP (BOI-ANNX-000115) identifie 4 catégories de composants amortissables (hors terrain) :
Fourchettes officielles BOFiP (logements)
| Composant (BOFiP) | Quote-part | Durée | Source |
|---|---|---|---|
| Gros oeuvre / Structure | 40 à 50 % | 50+ ans | BOI-ANNX-000115 |
| Façades, étanchéité | 5 à 20 % | 20-50 ans | BOI-ANNX-000115 |
| IGT (réseaux) | 20 à 30 % | 15-30 ans | BOI-ANNX-000115 |
| Agencements intérieurs | 20 à 25 % | 7-15 ans | BOI-ANNX-000115 |
Ces pourcentages sont calculés « sur la base du prix de revient actuel d'une opération de construction neuve » (BOI-ANNX-000115). En pratique professionnelle, la décomposition est souvent plus fine : la toiture est extraite en composant séparé (200 EUR/m²), l'étanchéité est distinguée des façades, et le terrain est déduit en premier (non amortissable). Les pourcentages s'appliquent alors sur une base réduite (hors terrain et toiture), ce qui augmente mécaniquement la quote-part de chaque composant restant.
Répartition en pratique professionnelle (base hors terrain et toiture)
| Composant | % Appart. | % Maison | Durée neuf |
|---|---|---|---|
| Gros oeuvre | 35 % | 45 % | 80 ans |
| Réseaux (IGT) | 20 % | 15 % | 30 ans |
| Étanchéité | 10 % | 10 % | 15 ans |
| Aménagements intérieurs | 35 % | 30 % | 15 ans |
| Toiture | 200 EUR/m² ÷ étages | 25-35 ans | |
Les aménagements intérieurs sont le composant le plus avantageux fiscalement : leur part élevée combinée à une durée courte (15 ans neuf, souvent 8 ans ou moins en ancien) génère l'annuité d'amortissement la plus importante parmi tous les composants structurels.
2. Quels éléments sont inclus ? Aménagement, mobilier et zones grises
Le composant aménagements intérieurs regroupe les finitions et équipements fixés de manière permanente au bâtiment qui ne relèvent ni du gros oeuvre, ni des réseaux (IGT), ni de l'étanchéité. Le BOFiP les désigne comme « agencements intérieurs » dans la nomenclature officielle. Voici le détail par catégorie.
- • Peintures murales et plafonds
- • Papier peint, enduit décoratif
- • Parquet collé ou cloué
- • Carrelage sol et mural (scellé)
- • Moquette collée, lino collé
- • Meubles de cuisine fixés (hauts et bas)
- • Plan de travail intégré
- • Crédence collée ou vissée
- • Évier encastré
- • Baignoire, douche (receveur fixé)
- • Lavabo, vasque fixée
- • Faïence murale (carrelage scellé)
- • WC (cuvette scellée)
- • Meuble vasque intégré
- • Cloisons non porteuses (placo, briques)
- • Faux plafonds
- • Placards et dressings intégrés
- • Isolation intérieure (doublages, sous rampants)
- • Menuiseries intérieures (portes, plinthes)
La distinction aménagement / mobilier : la règle et les pièges
Principe : immeubles par destination (art. 524-525 Code civil)
Fixé = Aménagement (7-15 ans)
Retirer l'élément endommagerait le bâtiment ou laisserait une trace visible.
- • Cuisine équipée (meubles fixés au mur)
- • Parquet collé ou cloué
- • Placard encastré
- • Faïence murale
- • Carrelage scellé
Amovible = Mobilier (5-10 ans)
On peut retirer et emporter sans dégât.
- • Électroménager (four, frigo, lave-vaisselle)
- • Parquet flottant (clips, non collé)
- • Meubles libres (bibliothèque, armoire)
- • Rideaux, stores non fixés
- • Luminaires sur prise
Zones grises : 5 cas fréquents
| Élément | Classement | Durée | Justification |
|---|---|---|---|
| Parquet flottant (clips) | Mobilier | 5-10 ans | Amovible sans dégât, on peut le déclipser et l'emporter |
| Four encastré | Mobilier | 5-10 ans | Se débranche et se remplace sans toucher aux meubles |
| Hotte aspirante fixe | Aménagement | 15 ans | Raccordée à la gaine, retrait = travaux |
| Store vénitien intégré | Aménagement | 15 ans | Encastré dans le faux plafond ou la menuiserie |
| Isolation sous rampants | Aménagement | 15 ans | PAS toiture (35 ans) ni étanchéité |
3. Quelle durée d'amortissement selon l'état ?
Le BOFiP fournit deux références complémentaires pour les agencements intérieurs en logements :
- BOI-ANNX-000115 : fourchette de 7 à 15 ans
- BOI-BIC-AMT-10-40-10, §200 : 15 ans cité en exemple
- BOI-BIC-AMT-10-40-10, §80 : 10 à 20 ans généralement admis pour installations et agencements
En pratique, 15 ans est la durée de référence pour des aménagements neufs : c'est le haut de la fourchette officielle, soit l'approche la plus prudente et la moins risquée en cas de contrôle. Elle s'ajuste ensuite à l'état réel des finitions au moment de l'acquisition.
| État des aménagements | Coeff. | Durée | Annuité / 73 150 EUR | Économie IS (15 %) |
|---|---|---|---|---|
| Neuf (< 5 ans) | ×1.00 | 15 ans | 4 877 EUR/an | 732 EUR/an |
| Bon état (5-10 ans) | ×0.80 | 12 ans | 6 096 EUR/an | 914 EUR/an |
| État moyen (10-20 ans, daté) | ×0.50 | 8 ans | 9 144 EUR/an | 1 372 EUR/an |
| Mauvais état (> 20 ans, vétuste) | ×0.20 | 3 ans | 24 383 EUR/an | 3 657 EUR/an |
| Hors service | — | 1 à 2 ans | 36 575 à 73 150 EUR/an | 5 486 à 10 973 EUR/an |
Des aménagements en mauvais état génèrent 5 fois plus de déduction annuelle que des aménagements neufs. Un appartement des années 70 avec sa cuisine d'origine, son carrelage daté et sa salle de bain en faïence marron est donc fiscalement très avantageux sur ce composant.
Comment évaluer l'état de vos aménagements
- Neuf : moins de 5 ans, finitions contemporaines, aucune usure visible, matériaux standard ou supérieurs.
- Bon état : 5-10 ans, usure légère (quelques éclats de peinture, joints légèrement jaunis), fonctionnel et acceptable.
- État moyen : 10-20 ans, finitions datées mais fonctionnelles (cuisine années 2000, carrelage d'époque, peinture défraîchie).
- Mauvais état : plus de 20 ans non rénové, dégradation visible (carrelage cassé, peinture écaillée, cuisine vétuste, salle de bain inutilisable), rénovation nécessaire à court terme.
4. Exemples de calcul complets : appartement et maison
Appartement 70 m² — 250 000 EUR, état moyen
Étape 1 : Terrain (15 %) = 250 000 × 15 % = 37 500 EUR → calculer la vraie valeur
Construction = 250 000 − 37 500 = 212 500 EUR
Étape 2 : Toiture = 70 m² × 200 EUR ÷ 4 étages = 3 500 EUR
Étape 3 : Base composants = 212 500 − 3 500 = 209 000 EUR
Étape 4 : Aménagements intérieurs = 209 000 × 35 % = 73 150 EUR
Étape 5 : Annuité (état moyen, 8 ans) = 73 150 ÷ 8 = 9 144 EUR/an
Économie IS annuelle (15 %) = 9 144 × 15 % = 1 372 EUR/an
Prorata temporis : l'amortissement débute à la date de mise en service (pas d'achat). Si le 1er septembre : 4 mois / 12 = 33 %. Année 1 : 9 144 × 33 % = 3 018 EUR.
Les frais d'acquisition (notaire, agence) peuvent soit être déduits immédiatement en charges, soit être ajoutés au coût d'acquisition et amortis avec le bien. Le choix est irrévocable et impacte la base amortissable. L'intégration au coût augmente l'amortissement annuel mais aussi la PV à la revente.
Maison 100 m² — 200 000 EUR, aménagements neufs
Étape 1 : Terrain (15 %) = 30 000 EUR. Construction = 170 000 EUR
Étape 2 : Toiture = 100 m² × 200 = 20 000 EUR
Étape 3 : Base = 170 000 − 20 000 = 150 000 EUR
Étape 4 : Aménagements = 150 000 × 30 % = 45 000 EUR
Étape 5 : Annuité (neuf, 15 ans) = 45 000 ÷ 15 = 3 000 EUR/an
Économie IS annuelle (15 %) = 450 EUR/an
Comparaison des annuités par composant (appartement 250 000 EUR, état moyen)
| Composant | Valeur | Durée | Annuité | % du total |
|---|---|---|---|---|
| Aménagements | 73 150 EUR | 8 ans | 9 144 EUR/an | 56 % |
| Réseaux | 41 800 EUR | 15 ans | 2 787 EUR/an | 17 % |
| Étanchéité | 20 900 EUR | 8 ans | 2 613 EUR/an | 16 % |
| Gros oeuvre | 73 150 EUR | 50 ans | 1 463 EUR/an | 9 % |
| Toiture | 3 500 EUR | 18 ans | 194 EUR/an | 1 % |
| Total construction | 212 500 EUR | — | 16 201 EUR/an | 100 % |
Les aménagements intérieurs représentent à eux seuls 56 % de l'annuité totale d'amortissement. C'est le composant qui pèse le plus dans la réduction d'IS, loin devant le gros oeuvre (qui, malgré une valeur identique, s'amortit sur une durée 6 fois plus longue).
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5. Appartement vs maison : pourquoi la part diffère
| Critère | Appartement (35 %) | Maison (30 %) |
|---|---|---|
| Ratio finitions / surface | Plus élevé (surfaces compactes) | Plus faible (grandes pièces, dépendances) |
| Gros oeuvre | 35 % (béton armé, léger) | 45 % (fondations, murs porteurs épais) |
| Impact mécanique | Gros oeuvre léger → plus de place aux finitions | Gros oeuvre lourd → absorbe la base |
| Parties communes | Halls, cages d'escalier (hors lot privatif) | Non applicable |
L'écart s'explique par la structure du prix : en maison, le gros oeuvre (fondations, murs porteurs, charpente) représente 45 % de la base (vs 35 % en appartement), ce qui laisse mécaniquement moins de place aux aménagements. En appartement, la structure est plus légère (béton armé standardisé), et les finitions pèsent davantage.
Contrairement à la toiture (où la maison amortit 6 fois plus), les aménagements intérieurs sont légèrement plus avantageux en appartement. Mais l'écart reste modéré (5 points de pourcentage).
6. Impact sur la plus-value à la revente en SCI IS
L'amortissement réduit l'IS chaque année, mais il a une contrepartie à connaître en cas de revente. En SCI à l'IS, la plus-value n'est pas calculée sur le prix d'achat (comme pour les particuliers) mais sur la valeur nette comptable (VNC), c'est-à-dire le prix d'achat moins tous les amortissements déjà pratiqués. Concrètement : chaque euro d'amortissement déduit pendant la détention augmente la plus-value imposable d'autant au moment de la cession.
La règle à retenir
1 EUR amorti = 0,15 EUR d'IS économisé pendant la détention
mais 0,25 EUR d'IS supplémentaire à la revente*
*Au taux IS normal de 25 %. Au taux réduit PME de 15 % (jusqu'à 42 500 EUR de bénéfice), le coût est de 0,15 EUR — neutre. L'avantage réel existe quand l'économie est au taux 15 % et la PV au taux 25 %, ou inversement. Et surtout : si vous ne revendez jamais, le coût PV n'existe pas.
Amortissements cumulés (10 ans, tous composants) :
- • Aménagements : 73 150 EUR (intégralement amorti en 8 ans)
- • Étanchéité : 20 900 EUR (intégralement amorti en 8 ans)
- • Réseaux : 2 787 × 10 = 27 867 EUR
- • Gros oeuvre : 1 463 × 10 = 14 630 EUR
- • Toiture : 194 × 10 = 1 944 EUR
Total amortissements cumulés = 138 491 EUR
VNC = 250 000 − 138 491 = 111 509 EUR
Plus-value = 280 000 − 111 509 = 168 491 EUR
IS sur la PV : 42 500 × 15 % = 6 375 EUR + (168 491 − 42 500) × 25 % = 31 498 EUR
IS total sur la plus-value = 37 873 EUR
Sans amortissements : PV = 280 000 − 250 000 = 30 000 EUR → IS = 4 500 EUR. Différence d'IS liée aux amortissements : 33 373 EUR.
Économie d'IS pendant la détention (10 ans) ≈ 138 491 × 15 % = 20 774 EUR.
Bilan net : -12 599 EUR si on revend au même prix. L'amortissement est avantageux tant qu'on conserve le bien, ou si le prix de revente stagne ou baisse. En cas de réinvestissement sans cession (stratégie patrimoniale), le coût de la PV est reporté indéfiniment.
7. Rénovation intérieure : charge ou immobilisation ?
| Type de travaux | Traitement | Exemples |
|---|---|---|
| Rénovation / remplacement | Nouveau composant amortissable (15 ans) | Refaire cuisine complète, remplacement sols, rénovation salle de bain, pose cloisons |
| Entretien courant | Charge déductible immédiatement | Coup de peinture, remplacement joint, réparation carrelage cassé, changement poignée |
Le test BOFiP (BOI-BIC-CHG-20-20-20) : la dépense prolonge-t-elle la durée de vie au-delà de la durée d'amortissement restante ? Si oui, c'est une immobilisation. Sinon, c'est une charge.
Sortie d'actif de l'ancien composant (PCG art. 213-20)
L'article 213-20 du PCG prévoit que lors du remplacement d'un composant, les coûts du nouveau composant sont inscrits à l'actif, et la valeur nette comptable du composant remplacé est passée en charges. Concrètement : si l'ancien composant aménagements n'est pas totalement amorti au moment de la rénovation, sa VNC restante devient une charge déductible de l'exercice. Le nouveau composant démarre son propre plan d'amortissement (15 ans si neuf).
Exemple : ancien composant aménagements de 73 150 EUR, amorti depuis 5 ans sur 8 ans. VNC = 73 150 − (9 144 × 5) = 27 430 EUR. Cette VNC passe en charge de l'exercice. Parallèlement, la rénovation de 40 000 EUR est inscrite à l'actif et amortie sur 15 ans (2 667 EUR/an).
TVA réduite sur les travaux
| Type de travaux | Taux TVA | Base légale | Condition |
|---|---|---|---|
| Rénovation intérieure | 10 % | Art. 279-0 bis CGI | Logement achevé > 2 ans |
| Isolation thermique | 5,5 % | Art. 278-0 bis A CGI | Logement achevé > 2 ans |
| Travaux neufs / construction | 20 % | Taux normal | — |
8. Obligations comptables et erreurs fatales
Obligation de constater l'amortissement (art. 39B CGI)
L'article 39B du CGI impose de constater un amortissement minimum : à la clôture de chaque exercice, le cumul des amortissements pratiqués ne peut être inférieur au cumul des amortissements linéaires calculés depuis l'acquisition. Un amortissement non comptabilisé qui tombe sous ce minimum est qualifié d'amortissement irrégulièrement différé (AID) et définitivement perdu.
Concrètement : même si la SCI est déficitaire une année, elle doit constater l'amortissement de ses composants dans sa comptabilité. Ne pas le faire = perte définitive du droit de déduire cette fraction.
Prorata temporis : date de mise en service
L'amortissement débute à la date de mise en service du bien, pas à la date d'achat (BOI-BIC-AMT-20-10, §1). En pratique pour un bien locatif, c'est la date de première mise en location ou la date de signature de l'acte si le bien est déjà loué. Le BOFiP précise que le prorata temporis se calcule en nombre de jours réels pour l'amortissement linéaire (contrairement au dégressif, calculé en mois). En pratique, beaucoup d'experts-comptables simplifient au prorata mensuel (nombre de mois / 12). Les mois manquants sont reportés en fin de plan d'amortissement.
7 erreurs fatales à éviter
1. Appliquer les % sur le prix total au lieu de la base hors terrain/toiture.
2. Classer l'électroménager en aménagements (c'est du mobilier, 5-10 ans).
3. Classer l'isolation sous rampants en toiture (c'est un aménagement, 7-15 ans).
4. Oublier le prorata temporis la première année.
5. Choisir une durée courte (3 ans) sans justificatif de l'état dégradé.
6. Ne pas comptabiliser l'amortissement (AID définitivement perdu, art. 39B).
7. Croire que le seuil 500 EUR HT dispense d'immobiliser les agencements.
9. Justificatifs et bonnes pratiques
Documents à conserver
- Photos de visite et annonces : captures d'écran de l'annonce immobilière, photos de visite datées. Elles montrent objectivement l'état des finitions au moment de l'achat.
- Factures de travaux : si des aménagements ont été rénovés, les factures justifient la valeur et la durée du nouveau composant.
- Devis de rénovation : un devis obtenu avant l'achat atteste de l'état dégradé et du coût de remise en état.
- DPE et diagnostics : le DPE peut révéler l'absence d'isolation intérieure, justifiant une durée courte.
- PV d'AG de copropriété : en appartement, les PV mentionnent parfois l'état des parties communes intérieures.
Cohérence du plan d'amortissement
Le total des composants (hors terrain) doit correspondre au prix d'achat inscrit au bilan de la SCI. En cas de contrôle, le vérificateur vérifie cette cohérence globale et la cohérence entre les durées — des aménagements en « mauvais état » sur un bien dont le gros oeuvre est déclaré « neuf » serait incohérent (sauf réhabilitation lourde avec conservation du gros oeuvre).
10. FAQ — 15 questions fréquentes sur les aménagements intérieurs en SCI IS
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