Garantie de paiement des travaux : ce que votre SCI doit à l'entreprise (article 1799-1)
L'entreprise réclame une garantie avant d'ouvrir le chantier, ou menace de l'arrêter en cours de route. Elle est dans son droit. L'article 1799-1 du Code civil oblige le maître de l'ouvrage — celui qui commande les travaux et les paie, ici votre société civile immobilière (SCI) — à garantir le paiement de son entrepreneur au-delà de 12 000 € hors taxes. Trois voies, pas une : un crédit versé directement à l'entreprise, un cautionnement solidaire — l'engagement d'une banque ou d'un assureur agréé de payer à la place de la SCI —, ou une garantie déjà stipulée au marché. Aucune clause ne permet à l'entreprise d'y renoncer, et elle obtient l'engagement en quelques semaines devant le juge des référés, sous astreinte. Ce guide dit ce que ça coûte vraiment — 465 à 2 280 € sur les cas chiffrés ici — et ce que coûte le refus.
Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, à partir des textes consolidés consultés le 3 septembre 2026 et des décisions vérifiées une à une. Si le chantier n'a pas démarré, lisez d'abord construire une maison en SCI : son chapitre 3 recense les garanties que la SCI reçoit. Cette page est le miroir, ce qu'elle doit. Pour une rénovation, partez plutôt des travaux déductibles en SCI.
La réponse en 30 secondes
Oui, c'est obligatoire — mais seulement au-delà de 12 000 € HT de sommes dues, marché par marché, acomptes de signature déduits. En dessous, l'entreprise ne peut rien exiger.
Trois voies : un crédit affecté exclusivement et en totalité au paiement de cette entreprise, un cautionnement solidaire d'un établissement agréé, ou une garantie déjà stipulée au marché (séquestre notarié, garantie à première demande). Votre prêt travaux versé sur le compte de la SCI n'est aucun des trois.
Une exception, et une seule : la SCI qui fait faire les travaux pour son propre compte, hors activité professionnelle en rapport avec ce marché — typiquement pour loger ses associés — échappe au cautionnement (alinéa 4). C'est à elle de le prouver, et une SCI qui rénove pour louer a déjà perdu sur ce terrain (section 7).
Si vous refusez : l'entreprise obtient la caution en référé, sous astreinte — de quelques centaines d'euros à 1 000 € par jour de retard sur les dossiers que nous voyons. Et si elle est en plus impayée de travaux déjà faits, elle peut arrêter le chantier quinze jours après une mise en demeure.
Ce que ça coûte : de l'ordre de 1 % l'an du montant garanti, plus des frais de dossier. Sur les cas chiffrés de cette page, entre 465 € et 2 280 €. Ajoutez le portage de la contre-garantie quand la banque en exige une : 1 861 € au cas n° 3, davantage que la commission elle-même. Un chantier arrêté trois mois coûte 12 960 € — notre cas n° 2, soit 5,7 fois la caution qui l'aurait évité.
Sommaire
- Ce que l'article 1799-1 oblige vraiment la SCI à faire — et le tableau de décision
- Le seuil de 12 000 € HT : comment on le calcule vraiment
- Voie n° 1 : le crédit spécifique, que votre prêt n'est probablement pas
- Voie n° 2 : le cautionnement solidaire, qui le délivre et ce qu'il coûte
- Ce que l'entreprise peut faire si la SCI ne fournit rien
- Après la réception, après la résiliation, malgré la contestation
- L'exception de l'alinéa 4 : la seule porte de sortie
- Ce que cette garantie n'est pas : cinq confusions à lever
- Écriture comptable et sort fiscal de la commission
- Sept erreurs qui coûtent cher
- Les textes, pour ceux qui veulent vérifier
- FAQ — 16 questions sur la garantie de paiement
1. Ce que l'article 1799-1 oblige vraiment la SCI à faire
Le texte tient en cinq alinéas et personne ne les lit jusqu'au bout. C'est dommage : la réponse à votre question se trouve dans leur articulation, pas dans le premier d'entre eux.
Les cinq alinéas, traduits
| Alinéa | Ce qu'il dit, en clair |
|---|---|
| 1 — l'obligation | Le maître de l'ouvrage d'un marché de travaux privé doit garantir à l'entrepreneur le paiement des sommes dues, dès que celles-ci dépassent un seuil fixé par décret en Conseil d'État. |
| 2 — le crédit spécifique | Si la SCI finance par un crédit dédié, la banque ne peut verser le prêt à une autre personne que celles du 3° de l'article 1779 — architectes, entrepreneurs, techniciens — tant qu'elles n'ont pas reçu l'intégralité de leur créance. Les versements se font sur l'ordre écrit et sous la responsabilité exclusive du maître d'ouvrage. Une garantie par le circuit de l'argent, pas par un acte. |
| 3 — le cautionnement | À défaut de crédit spécifique, ou en cas de crédit partiel, et sauf garantie déjà prévue au contrat, le paiement est garanti par un cautionnement solidaire. Et tant qu'aucune garantie n'est fournie et que l'entrepreneur demeure impayé de travaux exécutés, celui-ci peut suspendre le chantier après quinze jours de mise en demeure. |
| 4 — l'exception | L'alinéa 3 ne joue pas quand le maître d'ouvrage conclut le marché pour son propre compte et pour des besoins « ne ressortissant pas à une activité professionnelle en rapport avec ce marché ». |
| 5 — les logements sociaux | Tout l'article est écarté pour les marchés d'un organisme mentionné à l'article L. 411-2 du Code de la construction et de l'habitation — les organismes d'habitations à loyer modéré — ou d'une société d'économie mixte, portant sur des logements locatifs aidés par l'État et réalisés par cet organisme ou cette société. |
Trois mots de vocabulaire, parce qu'ils commandent la suite. Un marché de travaux privé est le contrat par lequel une entreprise s'engage à exécuter des travaux pour un client qui n'est pas une personne publique. Le texte renvoie au 3° de l'article 1779 du Code civil, qui vise « les architectes, entrepreneurs d'ouvrages et techniciens ». Le mot solidaire, accolé au cautionnement, n'est pas décoratif : il dispense l'entreprise de poursuivre la SCI avant d'appeler le garant — elle frappe directement à la porte de la banque. Et les quatre derniers mots de l'alinéa 4, « en rapport avec ce marché », sont presque toujours coupés dans les citations de seconde main : ils changent tout.
Trois conséquences, développées plus bas
De cette architecture découlent trois règles que le reste du guide déroule. L'exception ne neutralise qu'un alinéa, le troisième : le cautionnement tombe, mais la règle du crédit spécifique de l'alinéa 2 continue de s'appliquer (section 7). L'obligation naît à la signature du marché et ne s'éteint qu'au paiement intégral, pas à la réception (section 6). La suspension du chantier suppose deux conditions réunies, pas une seule (section 5). Cette dernière est l'une des rares cartes du maître d'ouvrage, et presque personne ne la joue.
À retenir
L'article ne dit nulle part qu'il est d'ordre public. C'est la Cour de cassation qui l'a jugé : « les dispositions de l'article 1799-1 du Code civil sont d'ordre public et [...] les parties ne peuvent y déroger par des conventions particulières » (Cass. 3e civ., 1er décembre 2004, n° 03-13.949, publié au bulletin, c'est-à-dire retenu par la Cour pour sa portée, et rendu contre une SCI). Une clause de renonciation glissée dans vos conditions générales de marché est donc privée d'effet : l'entreprise pourra réclamer la garantie malgré sa signature. La sanction exacte, clause réputée non écrite ou clause nulle, relève de l'appréciation du juge. Ce qui est certain, c'est que la clause ne vous protège pas.
Votre situation, ligne par ligne
Huit configurations couvrent la quasi-totalité des chantiers de SCI. Trouvez la vôtre, puis lisez la section correspondante.
| Situation de la SCI | Ce qu'elle doit | Fondement |
|---|---|---|
| Marché de 12 000 € HT ou moins, acomptes de signature déduits | Rien | Décret n° 99-658, art. 1er |
| Marché au-dessus du seuil, financé par un crédit affecté exclusivement et en totalité au paiement de cette entreprise | Rien de plus : la banque paie l'entreprise directement | Art. 1799-1, al. 2 |
| Marché au-dessus du seuil, prêt travaux versé sur le compte de la SCI | Cautionnement solidaire, sur les sommes restant dues | Art. 1799-1, al. 3 |
| Marché au-dessus du seuil, financé partiellement par un crédit spécifique | Cautionnement sur la part non couverte par le crédit | Art. 1799-1, al. 3 |
| Garantie équivalente déjà prévue au marché (séquestre notarié, garantie à première demande) | Rien de plus | Al. 3, « à défaut de garantie résultant d'une stipulation particulière » |
| SCI qui fait construire ou rénover pour son propre compte, hors activité professionnelle en rapport avec ce marché | Le cautionnement tombe — et avec lui le droit de suspendre le chantier, qui figure dans le même alinéa 3. La règle du crédit spécifique de l'alinéa 2 subsiste | Art. 1799-1, al. 4 |
| Travaux votés en assemblée générale de copropriété | Rien : le maître d'ouvrage est le syndicat des copropriétaires | La SCI n'a signé aucun marché |
| Logements locatifs aidés par l'État réalisés par un organisme HLM ou une société d'économie mixte | Tout l'article est écarté | Art. 1799-1, al. 5 |
Une précision sur la troisième ligne : le cautionnement porte sur les sommes restant dues, pas sur le prix total du marché. La Cour de cassation parle de « la garantie de paiement du solde dû sur le marché » (Cass. 3e civ., 5 décembre 2024, n° 23-10.727). Une entreprise déjà payée à 70 % n'obtiendra donc une caution que sur les 30 % restants.
2. Le seuil de 12 000 € HT : comment on le calcule vraiment
Le seuil ne figure pas dans le Code civil, qui renvoie à un décret en Conseil d'État. Ce décret existe : le décret n° 99-658 du 30 juillet 1999, toujours en vigueur au 3 septembre 2026, dans sa rédaction issue du décret n° 2014-1315 du 3 novembre 2014. Tout son dispositif tient dans un seul article, et cet article 1er fixe le seuil « hors taxes, à 79 000 F et, à compter du 1er janvier 2002, à 12 000 euros ». Le montant n'a pas bougé depuis vingt-quatre ans : il n'est pas indexé.
La même phrase donne l'assiette, et c'est là que tout se joue : « les sommes dues s'entendent du prix convenu au titre du marché, déduction faite des arrhes et acomptes versés lors de la conclusion de celui-ci ». Les arrhes, c'est-à-dire la somme versée à la signature que la SCI perdrait si elle renonçait au marché. Trois enseignements en découlent.
- Le seuil s'apprécie marché par marché, pas chantier par chantier. Le texte dit le prix « au titre du marché », au singulier : un chantier éclaté en huit lots donne huit examens séparés.
- Les acomptes versés à la signature sortent de l'assiette. Ils ne sont plus dus, donc plus à garantir. Un acompte de 30 % suffit souvent à faire passer un lot sous la barre, et le procédé est licite : c'est le décret lui-même qui déduit ces sommes. Soyez lucide sur le troc, cependant. Vous échangez une caution de quelques centaines d'euros contre 30 % du lot payés d'avance, à une entreprise que vous ne pourrez plus retenir si le chantier tourne mal.
- Le calcul se fait hors taxes. La TVA n'entre pas dans la comparaison avec les 12 000 €, même si le cautionnement délivré portera, lui, sur des montants toutes taxes comprises.
Ne confondez pas les deux assiettes : l'erreur coûte le référé. Le seuil s'apprécie sur le prix convenu à la conclusion du marché, arrhes et acomptes de conclusion déduits, et une fois pour toutes. Les situations réglées en cours de chantier réduisent, elles, le montant à cautionner — la Cour de cassation parle de « la garantie de paiement du solde dû sur le marché » (Cass. 3e civ., 5 décembre 2024, n° 23-10.727). Mais elles ne font jamais repasser un marché sous les 12 000 €. Un marché de 100 000 € HT payé à 90 % reste un marché soumis au texte.
Cas n° 1 — Cinq lots, deux cautions
La SCI Les Ormes, à l'impôt sur les sociétés, rénove un immeuble d'habitation achevé depuis plus de deux ans, en cinq lots séparés : gros œuvre 48 000 € HT, couverture 22 500 €, menuiseries 15 800 €, électricité 9 400 €, peinture 6 200 €. Total : 101 900 € HT.
Électricité et peinture sont sous 12 000 € HT : rien à garantir. Le menuisier a encaissé un acompte de 30 % à la signature, soit 15 800 × 30 % = 4 740 €. Les sommes dues tombent à 15 800 − 4 740 = 11 060 € HT, sous le seuil : rien non plus.
Restent le gros œuvre et la couverture : 48 000 + 22 500 = 70 500 € HT à garantir, en deux cautionnements distincts.
Sur 101 900 € HT de chantier, la SCI garantit 70 500 €, soit 69 %. Le raisonnement « mon chantier dépasse 12 000 €, donc je garantis tout » lui aurait coûté trois cautions inutiles.
Un mot sur la tentation inverse. Découper artificiellement un marché en tranches de 11 900 € pour rester sous le seuil, avec la même entreprise et le même devis d'origine, expose à une requalification. Le juge regarde l'économie réelle du contrat, pas le nombre de feuilles de papier. Dans ce cas, ne faites pas ça. Faites le calcul du gain avant de prendre le risque : sur le lot de couverture du cas n° 1, 22 500 € HT soit 24 750 € TTC, une caution de huit mois coûte 24 750 × 1 % × 8/12 + 300 = 465 €. Vous risquez une condamnation en référé sous astreinte quotidienne pour économiser cela.
3. Voie n° 1 : le crédit spécifique, que votre prêt n'est probablement pas
Beaucoup de gérants se croient couverts parce qu'ils ont emprunté pour financer les travaux. Le texte est plus exigeant que ça, et le décret l'est encore davantage.
L'alinéa 2 interdit à la banque de verser le prêt « à une personne autre que celles mentionnées au 3° de l'article 1779 » — les architectes, entrepreneurs d'ouvrages et techniciens — tant que celles-ci n'ont pas reçu le paiement intégral de leur créance. Le décret de 1999 ajoute la définition qui tranche : le crédit doit être « destiné exclusivement et en totalité au paiement de travaux exécutés par l'entrepreneur ». Deux adverbes, et la quasi-totalité des prêts de SCI sortent du dispositif.
Un prêt travaux de 200 000 € versé sur le compte de la SCI ne remplit aucune des deux conditions. Cette somme paiera aussi l'architecte, la taxe d'aménagement et les intérêts prélevés par la banque pendant le chantier, et elle est versée à la SCI, pas à l'entrepreneur. L'alinéa 3 reprend donc ses droits — il subordonne précisément son obligation à l'absence de recours à un crédit spécifique, ce qui est un argument de texte avant d'être une construction jurisprudentielle. Une SCI qui n'offrait qu'un cautionnement partiel s'est ainsi vu imputer la rupture du marché. Les juges du fond avaient retenu que ces dispositions d'ordre public « pouvaient être mises en oeuvre à tout moment », et que « l'obligation du maître de l'ouvrage ne s'éteignait qu'à la fourniture de la garantie ou après entier paiement ». La Cour de cassation les a approuvés (Cass. 3e civ., 30 novembre 2010, n° 09-70.325, rejet ; arrêt inédit, c'est-à-dire non retenu par la Cour pour sa portée, à la différence d'un arrêt publié au bulletin).
Le financement partiel ne libère pas davantage : si un crédit spécifique couvre 60 % du marché, la caution reste due sur les 40 % restants. Demandez à votre banque si un déblocage direct entre les mains des entreprises est possible. Certaines le pratiquent sur les opérations de construction ; sur un simple prêt travaux, la réponse est presque toujours non. Voyez notre guide du crédit SCI et banques et financement de SCI.
Cas n° 2 — Le prêt qui ne garantit rien : 10 680 € perdus
La SCI Bellevue emprunte 200 000 € à 3,60 % pour un marché unique de 180 000 € HT, soit 198 000 € TTC. La TVA est à 10 %, le taux des travaux d'amélioration sur des logements achevés depuis plus de deux ans (art. 279-0 bis du Code général des impôts). Chantier prévu sur douze mois : sept situations mensuelles de 25 000 € HT, puis un solde de 5 000 € HT à la réception. La banque débloque sur le compte de la SCI : l'alinéa 2 n'est pas satisfait, le cautionnement reste dû. Le gérant estime que son prêt suffit et ne fournit rien.
Au sixième mois, cinq situations de travaux — les factures d'avancement mensuelles — de 25 000 € HT chacune ont été réglées, soit 137 500 € TTC. La sixième, de 27 500 € TTC, est échue et impayée. Solde dû : 198 000 − 137 500 = 60 500 € TTC. Les deux conditions de l'alinéa 3 sont réunies, la mise en demeure reste sans effet quinze jours, l'entreprise suspend.
Trois mois d'arrêt. Six logements à 620 € de loyer non perçus : 6 × 620 × 3 = 11 160 €. Intérêts qui courent à vide : 200 000 × 3,60 % × 3/12 = 1 800 €. Coût de l'arrêt : 12 960 €. Le cautionnement refusé, sur les douze mois du marché : 198 000 × 1 % + 300 = 2 280 €. Précision d'assiette, parce qu'elle se lit mal : ces 2 280 € sont le coût de la caution due dès la signature, quand la totalité du marché restait à payer. Demandée seulement au sixième mois, elle n'aurait porté que sur le solde de 60 500 € et coûté bien moins — ce qui rend le refus encore moins défendable.
Écart : 12 960 − 2 280 = 10 680 € perdus pour avoir économisé 2 280 €. Et la caution reste due au terme de la suspension.
4. Voie n° 2 : le cautionnement solidaire, qui le délivre et ce qu'il coûte
Quatre garants possibles, et pas un de plus
L'alinéa 3 énumère limitativement : un établissement de crédit, une société de financement, une entreprise d'assurance ou un organisme de garantie collective. Le décret y ajoute une condition géographique — siège ou succursale dans un État membre de la Communauté européenne, aujourd'hui l'Union européenne, ou dans un autre État de l'Espace économique européen — et deux règles que personne ne cite. La caution « est tenue sur les seules justifications présentées par l'entrepreneur » que sa créance est certaine, liquide et exigible et que le maître d'ouvrage est défaillant. En clair : une créance établie dans son principe, chiffrée et déjà échue — la banque ne paie pas sur simple appel téléphonique. Et la mise en demeure préalable à la suspension se fait par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
La conséquence est brutale pour qui cherche une solution maison : ni l'engagement personnel du gérant, ni celui d'un associé fortuné, ni une lettre d'intention ne remplissent la condition. Rien à voir avec la caution personnelle donnée à la banque : là, une personne physique garantit la société ; ici, un établissement agréé garantit l'entreprise.
Voie n° 3 : la garantie conventionnelle déjà prévue au marché
L'alinéa 3 ne joue qu'« à défaut de garantie résultant d'une stipulation particulière ». Si le marché prévoit déjà une garantie réelle au profit de l'entreprise, aucun cautionnement supplémentaire n'est dû. Deux formes reviennent. Une somme séquestrée chez le notaire, c'est-à-dire bloquée entre ses mains jusqu'au paiement de l'entreprise. Ou une garantie autonome à première demande : l'engagement d'une banque de payer l'entreprise sur sa seule demande écrite, sans pouvoir discuter le fond du litige. C'est la voie à négocier quand la banque traîne. Elle suppose une clause rédigée, pas une promesse de payer à trente jours.
Le prix, et la contre-garantie
Le dossier passe par le service des engagements, distinct de celui du crédit : comptez deux à six semaines. La banque exige le plus souvent une contre-garantie, le nantissement d'un compte à terme — un compte bloqué à son profit pour le montant cautionné. Ce n'est pas un coût, c'est de la trésorerie immobilisée pendant tout le chantier, à prévoir dans le plan de trésorerie.
Sur le prix, aucun texte, aucun tarif réglementé. Ce qui suit est une hypothèse de marché observée sur des dossiers de SCI patrimoniales, pas une norme : de l'ordre de 1 % l'an du montant cautionné, au prorata de la durée du chantier, plus 200 à 400 € de dossier. Le taux se négocie, surtout quand la contre-garantie est du cash bloqué.
Cas n° 3 — Ce que coûtent réellement les deux cautions du cas n° 1
Reprenons la SCI Les Ormes et ses 70 500 € HT à garantir. À 10 % de TVA, les sommes réellement dues aux deux entreprises font 70 500 × 1,10 = 77 550 € TTC. C'est sur ce montant que la banque calcule.
Hypothèse : 1 % l'an, chantier de 8 mois, 300 € de dossier par acte — la banque émet un cautionnement par bénéficiaire, donc deux ici. Commission annuelle : 77 550 × 1 % = 775,50 €. Au prorata : 775,50 × 8/12 = 517,00 €. Frais de dossier : 2 × 300 = 600 €. Total : 517,00 + 600 = 1 117,00 €, soit 1,58 % des 70 500 € HT garantis et 1,10 % du chantier complet.
Ajoutez la contre-garantie, puisque c'est elle qui décide. Si la banque exige le nantissement d'un compte à terme de 77 550 € pendant les huit mois du chantier, la SCI immobilise cette somme au lieu de l'employer ailleurs. Valorisée au coût du crédit qu'elle remplace, 3,60 % l'an comme au cas n° 2 : 77 550 × 3,60 % × 8/12 = 1 861 €.
Coût complet de la garantie : 1 117 + 1 861 = 2 978 €, dont 62 % n'apparaissent sur aucune facture bancaire. Sur une SCI qui finance en fonds propres, c'est le vrai sujet de la négociation.
5. Ce que l'entreprise peut faire si la SCI ne fournit rien
La suspension : deux conditions, pas une
C'est la menace la plus brandie et la plus mal comprise. L'alinéa 3 permet à l'entrepreneur de « surseoir à l'exécution du contrat » — d'arrêter le chantier — après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours. Mais il pose deux conditions à réunir ensemble : qu'aucune garantie n'ait été fournie, et que l'entrepreneur demeure impayé de travaux déjà exécutés.
Une entreprise dont toutes les situations sont réglées ne remplit que la première. Si elle arrête quand même, elle sort du texte et commet un abandon de chantier, que la SCI traite sur le terrain contractuel : mise en demeure de reprendre, constat pour figer l'avancement, puis résiliation à ses torts. Le délai de quinze jours, lui, est légal. Ni l'article 1799-1 ni le décret ne disent d'où il court. L'exigence d'un avis de réception commande de le compter depuis la réception de la lettre, et c'est la lecture que nous retenons : comptez large si la date est serrée.
La vraie voie : le référé sous astreinte
Dans les faits, l'entreprise avisée n'arrête pas le chantier — elle assigne. Le fondement est l'article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile : « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable », le juge peut « ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ». Fournir une caution est exactement cela, une obligation de faire. Et la Cour de cassation juge que l'obligation de l'article 1799-1 n'est pas sérieusement contestable en référé (Cass. 3e civ., 18 mai 2017, n° 16-16.795, publié). Une précision si vous ouvrez cet arrêt : il vise l'article 809, alinéa 2, l'ancien texte du référé devant le tribunal de grande instance, devenu l'article 835, alinéa 2, avec le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019. Le juge n'examine donc pas le fond du litige sur la qualité des travaux.
Une précision que peu de pages font, et qui vaut d'être dite : les ordonnances de référé des tribunaux judiciaires ne sont pas publiées dans les bases ouvertes. Nous ne citerons donc pas de numéro de rôle que vous ne pourriez pas vérifier. Et pour la même raison, nous n'adosserons pas l'ordre de grandeur des astreintes à une décision : nous n'en avons trouvé aucune, publiée, qui en chiffre une sur ce fondement. Sur les dossiers que nous voyons, elles vont de quelques centaines d'euros à 1 000 € par jour, souvent plafonnées sur trois à quatre mois. Traitez ce chiffre comme l'hypothèse de marché du coût de la caution, plus haut : une observation assumée, pas une donnée sourcée.
Faites l'arithmétique sur le haut de cette fourchette. Une SCI qui doit un cautionnement de 135 000 € TTC et qui laisse courir mille euros par jour pendant trois mois s'expose à un plafond de 90 000 € — 1 000 × 90 jours. La caution, elle, aurait coûté sur un an 135 000 × 1 % + 300 = 1 650 €. Le rapport est de 1 à 55, et aucun arbitrage de trésorerie ne résiste à ce chiffre-là.
Le rebond sur les associés
Le pire scénario ne s'arrête pas à la société. L'entreprise obtient ensuite au fond la condamnation au paiement du solde, et se heurte à une SCI sans trésorerie. L'article 1857 du Code civil ouvre alors la porte : les associés répondent des dettes sociales au-delà de leur apport et sur leur patrimoine personnel, mais à proportion de leur part dans le capital. L'article 1858 impose au créancier d'avoir d'abord poursuivi « préalablement et vainement » la société.
Cas n° 4 — La dette qui remonte jusqu'aux associés
Une SCI est condamnée à fournir un cautionnement de 132 000 € TTC, égal au solde du marché. Elle ne le fournit pas. L'entreprise l'assigne au fond, obtient la condamnation au paiement, fait saisir et se heurte à un compte vide.
Les poursuites contre la société ayant été préalables et vaines, l'entreprise se retourne vers les deux associés, qui détiennent 60 % et 40 % du capital. Chacun doit sa quote-part — sa part du capital, ni plus ni moins — sans solidarité entre eux.
Associé A : 132 000 × 60 % = 79 200 €. Associé B : 132 000 × 40 % = 52 800 €. Somme : 132 000 €. Et si l'associé B est insolvable, l'entreprise ne peut pas réclamer sa part à l'associé A : la responsabilité est indéfinie, elle n'est pas solidaire.
Le cautionnement est le dernier écran entre un litige de chantier et le patrimoine personnel des associés. Le mécanisme complet est détaillé dans la responsabilité des associés sur les dettes.
6. Après la réception, après la résiliation, malgré la contestation
Quatre réflexes défensifs reviennent chez les gérants, et la Cour de cassation les a écartés l'un après l'autre. Les voici tels qu'ils se formulent au téléphone, avec l'arrêt qui les enterre.
- « Les travaux sont réceptionnés, la garantie n'a plus d'objet. » Non. Le cautionnement reste exigible malgré la réception, tant que le contrat n'est pas intégralement exécuté — c'est-à-dire tant que l'entreprise n'a pas été payée (Cass. 3e civ., 24 avril 2003, n° 01-13.439, publié au bulletin, rendu dans une affaire où le maître d'ouvrage était déjà une SCI).
- « Le chantier est terminé, l'entreprise a laissé passer le moment de la demander. » Non. Elle « peut être sollicitée à tout moment, même après la réalisation des travaux », par l'entrepreneur qui n'a pas été payé (Cass. 3e civ., 15 septembre 2016, n° 15-19.648, publié au bulletin). L'obligation naît de la conclusion du marché et ne s'éteint qu'au paiement intégral.
- « J'ai résilié le marché, tout est éteint. » Non. La garantie « peut être sollicitée à tout moment, même après la résiliation du marché dès lors que le montant des travaux n'a pas été intégralement réglé » (Cass. 3e civ., 18 mai 2017, n° 16-16.795, publié au bulletin).
- « Les travaux sont mal faits, je vais me faire payer une indemnité, je compenserai. » Non. La possibilité d'une compensation future avec une créance du maître de l'ouvrage, même certaine en son principe, ne le dispense pas de fournir la garantie du solde dû (Cass. 3e civ., 11 mai 2010, n° 09-14.558, publié au bulletin ; puis 17 juin 2015, n° 14-17.897, inédit). La formule a été reprise récemment (Cass. 3e civ., 5 décembre 2024, n° 23-10.727, inédit).
La conclusion tient en une phrase : contester la qualité des travaux, même avec un rapport d'expert, ne dispense pas de fournir la caution. Le juge des référés impose la garantie, le juge du fond tranchera plus tard sur les malfaçons. Pour ce second versant, voyez la garantie décennale et l'assurance dommages-ouvrage.
7. L'exception de l'alinéa 4 : la seule porte de sortie, et elle est factuelle
C'est la section la plus délicate de ce guide. Une règle y est fixée et un arrêt publié la porte ; le reste est une question de fait, que beaucoup de pages en ligne tranchent alors qu'elle ne l'est pas.
Ce que l'exception fait exactement
L'alinéa 4 écarte « les dispositions de l'alinéa précédent » lorsque le maître d'ouvrage conclut un marché pour son propre compte et pour la satisfaction de besoins ne ressortissant pas à une activité professionnelle en rapport avec ce marché. Les deux conditions sont cumulatives, et l'exception ne dépend pas de la forme juridique : le texte ne dit pas « le particulier », il décrit une situation.
Reste à savoir ce qu'elle emporte, et la réponse est moins simple qu'il n'y paraît. L'alinéa 3 contient deux choses : le cautionnement, et le droit de l'entrepreneur de surseoir à l'exécution du contrat. Les deux tombent ensemble — l'entreprise ne peut donc pas davantage arrêter le chantier sur ce fondement. La règle du crédit spécifique de l'alinéa 2, elle, survit intacte. Ce que devient l'obligation générale de l'alinéa 1, privée de son mode d'exécution, n'est tranché par aucune décision publiée. Nous ne le tranchons pas non plus.
La règle que presque personne ne cite : c'est à vous de prouver
Il existe sur ce point un arrêt publié au bulletin, rendu contre une SCI, et il est rarement mentionné. La Cour de cassation y pose une règle de charge de la preuve. Le maître d'ouvrage qui prétend échapper au cautionnement doit l'établir lui-même. Il lui faut prouver que le marché a pour objet « des besoins ne ressortissant pas à son activité professionnelle » (Cass. 3e civ., 24 avril 2003, n° 01-13.439, Bull. 2003 III n° 81).
Le doute profite donc à l'entreprise, pas à la SCI — et dans cette affaire, la SCI a perdu. Les juges avaient relevé qu'elle était immatriculée, dotée d'un capital de deux millions de francs, qu'elle avait conclu un marché de rénovation et qu'elle invoquait un lourd préjudice locatif. Ils en ont déduit le caractère spéculatif de l'opération, et la Cour de cassation a approuvé. Traduction pour un gérant de 2026 : une SCI qui rénove pour louer part avec un lourd handicap sur ce terrain.
La décision inverse, et ce qu'elle vaut
À l'opposé, une cour d'appel a dispensé une SCI de garantie sur ce même fondement : CA Poitiers, 1re chambre civile, 14 mai 2024, n° 22/01837, SARL Ferjoux Christian et Fils contre SCI Berydix. L'espèce : la SCI faisait construire la maison qu'allaient habiter ses associés, et la totalité de l'ouvrage n'avait pas été confiée à l'entreprise demanderesse.
Trois réserves, et elles pèsent. C'est une décision de cour d'appel, qui ne lie personne. Elle ne motive pas l'application de l'alinéa 4 : la cour se borne à écrire que « par application de l'alinéa 4 précité, la sci Berydix n'était pas tenue de fournir une garantie à société Ferjoux ». Et elle ajoute, au surplus, que l'entreprise avait entrepris les travaux « sans solliciter cette garantie » — un motif que la Cour de cassation a précisément écarté (3e civ., 15 septembre 2016, n° 15-19.648, publié). Un mot enfin si vous voulez la lire : cet arrêt ne figure pas dans le fonds ouvert de Légifrance, il se consulte sur les bases de jurisprudence des cours d'appel.
Ce que nous savons, et ce que nous ne savons pas
Acquis : la charge de la preuve pèse sur la SCI, et une opération de rénovation destinée à la location a déjà été jugée professionnelle au sens de l'alinéa 4, par un arrêt publié.
Non acquis : aucune décision publiée de la Cour de cassation ne juge qu'une SCI qui loue son bien est, par cela seul et sans autre indice, exclue de l'exception. L'arrêt de 2003 approuve une appréciation de fait fondée sur un faisceau d'indices ; il ne pose aucun automatisme lié à la forme sociale.
Nous ne trancherons donc pas ce qui n'est pas tranché. Ce qui suit est une grille de lecture, à manier en sachant que c'est à vous de convaincre le juge, et non à l'entreprise de vous contredire.
La grille : quatre indices, jamais la forme sociale
- La destination du marché. Loge-t-il les associés, ou produit-il un bien à louer ou à vendre ?
- L'usage du bien achevé. Résidence des associés, location nue, location meublée, exploitation commerciale.
- La qualité de l'occupant. Un associé, un membre de sa famille, un locataire tiers.
- L'activité réellement exercée, et non celle que décrit l'objet social. Une SCI dont l'objet mentionne la location mais qui n'a jamais loué n'est pas dans la position d'une SCI qui encaisse des loyers depuis dix ans.
Ce que la grille ne contient pas : la forme sociale. « C'est une SCI, donc l'exception ne joue jamais » est aussi faux que « c'est une SCI familiale, donc elle est dispensée ». Mais gardez l'arrêt de 2003 en tête à chaque ligne : ces indices, c'est vous qui devez les réunir et les documenter. Un procès-verbal d'assemblée disant que les travaux sont destinés au logement des associés, un bail inexistant, une absence de recettes : cela se prépare avant le chantier, pas devant le juge des référés.
Cas n° 5 — La SCI familiale dans l'exception, et le jour où elle en sort
Une SCI familiale à l'impôt sur le revenu détient un seul bien : la maison qu'occupent ses deux associés. Elle confie une maçonnerie de 96 000 € HT, bien au-dessus du seuil. Le marché sert à loger les associés : la solution retenue par la cour d'appel de Poitiers dans une espèce comparable, une SCI faisant construire la maison de ses associés, conduit à écarter le cautionnement. L'alinéa 2 survit toutefois — un crédit spécifique devrait être versé directement à l'entreprise.
Trois ans plus tard, les associés déménagent et la SCI loue la maison 1 450 € par mois. Elle lance un ravalement de 34 000 € HT, soit 37 400 € TTC à 10 % de TVA. Le marché sert désormais une activité de location : l'exception ne joue plus.
Coût sur un chantier de 9 mois : 37 400 × 1 % × 9/12 = 280,50 €, plus 300 € de dossier, soit 580,50 €. Rapporté au marché de 34 000 € HT : 1,71 %.
Même société, mêmes associés, même immeuble : la destination du marché a changé, et l'obligation avec elle. Douze jours de loyer suffisent à la payer : 580,50 / 1 450 × 30 = 12,0 jours.
8. Ce que cette garantie n'est pas : cinq confusions à lever
Cinq mécanismes portent des noms voisins et jouent dans des sens opposés ; les confondre fait perdre du temps, et parfois de l'argent.
Ce n'est pas la retenue de garantie de 5 %. Celle-là protège la SCI contre les malfaçons, mais pas en lui laissant l'argent. Le mécanisme est celui de la loi n° 71-584 du 16 juillet 1971 : 5 % au plus des acomptes, consignés entre les mains d'un tiers consignataire, ou remplacés par une caution personnelle et solidaire fournie par l'entreprise. Ces sommes sont libérées un an après la réception, sauf opposition motivée notifiée par lettre recommandée. La 1799-1 protège l'entreprise contre l'impayé : sens inverse, bénéficiaire inverse. Retenue chiffrée dans notre guide de la décennale.
Ce n'est pas la dommages-ouvrage. Celle-là est une assurance souscrite par la SCI pour se faire préfinancer la réparation des désordres : une prime, un assureur, un sinistre. Ici, aucune assurance, un engagement de payer (l'obligation de dommages-ouvrage).
Ce n'est pas la caution due au sous-traitant. Le sous-traitant relève de la loi n° 75-1334 du 31 décembre 1975, avec son agrément et son action directe — le droit de réclamer son dû au maître d'ouvrage lui-même. Sa propre garantie de paiement lui est due par l'entrepreneur principal, pas par vous. Le cautionnement de l'alinéa 3 est dû à l'entreprise avec qui la SCI a signé, à personne d'autre. Une réserve à connaître. Le deuxième alinéa de l'article 1799-1, celui du crédit spécifique, est rendu applicable au sous-traitant par la loi de 1975 elle-même (art. 12, dernier alinéa). Mais au seul sous-traitant « qui remplit les conditions édictées au présent article » : accepté, et ses conditions de paiement agréées. C'est une extension voulue par le législateur, pas une conséquence du champ propre de l'alinéa 2. Le volet fiscal de cette relation — qui déclare la TVA quand un sous-traitant intervient — est traité dans l'autoliquidation de la TVA sur les travaux.
Ce n'est pas la caution personnelle de l'associé. Homonymie pure : celle-là engage une personne physique envers la banque pour garantir le prêt de la SCI (jusqu'où êtes-vous engagé). Ici, un établissement agréé s'engage envers l'entreprise.
Ce n'est pas votre affaire en copropriété. Les travaux votés en assemblée sont conclus par le syndicat des copropriétaires : c'est lui le maître d'ouvrage. Votre SCI paie des appels de fonds (travaux de copropriété en SCI), et redevient maître d'ouvrage dans son propre lot.
Deux cas voisins. En vente en l'état futur d'achèvement, la SCI achète un immeuble à construire : pas maître d'ouvrage, rien à garantir. Une société civile de construction-vente doit la garantie, et l'exception de l'alinéa 4 lui est fermée. Non parce qu'elle n'agirait pas pour son propre compte : elle est bien maître d'ouvrage de sa propre opération. Mais parce que la seconde condition manque — construire pour vendre est précisément l'activité professionnelle en rapport avec ce marché.
9. Écriture comptable et sort fiscal de la commission
Où passe la dépense
La commission de cautionnement rémunère un service bancaire rendu à la société, non un élément du coût de construction. Elle se comptabilise en charge de l'exercice, au compte 627 « Services bancaires et assimilés ». Le raisonnement : ce n'est pas un coût directement attribuable à la mise en état d'utilisation de l'immeuble, contrairement aux honoraires de maîtrise d'œuvre ou aux frais de raccordement. C'est la position que nous appliquons, à confirmer avec votre conseil si la commission pèse lourd. Le partage entre charge et actif est traité poste par poste dans charge ou immobilisation, ses suites dans l'amortissement d'une SCI à l'impôt sur les sociétés.
Déductible à l'impôt sur les sociétés, incertain à l'impôt sur le revenu
À l'impôt sur les sociétés (IS), la réponse est simple : charge engagée dans l'intérêt de la société, donc déductible au titre de l'article 39, 1 du Code général des impôts (CGI). Rien à justifier au-delà de la facture bancaire.
Ce que cela rapporte, sur le cas n° 3. La commission de 1 117 € passe en charge de l'exercice et réduit le résultat imposable d'autant. Au taux normal de 25 %, l'économie d'impôt est de 1 117 × 25 % = 279 € : le coût net de la garantie tombe à 838 €. Au taux réduit de 15 %, applicable sous conditions aux 42 500 premiers euros de bénéfice, l'économie n'est que de 168 € et le coût net remonte à 949 €. Autrement dit, la caution du cas n° 3 coûte à la SCI moins d'un mois de loyer d'un seul logement.
À l'impôt sur le revenu (IR), la question est ouverte, et nous préférons le dire. Les charges déductibles des revenus fonciers sont limitativement énumérées par l'article 31 du CGI : ce qui n'y figure pas n'est pas déductible, même si la dépense est réelle. La doctrine administrative — les commentaires que l'administration fiscale publie et qui l'engagent — range bien les « sommes versées à un organisme de cautionnement » parmi les frais d'emprunt déductibles (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 190, publié le 1er septembre 2017). Mais cette rubrique suppose un emprunt, alors qu'une caution donnée à un entrepreneur n'en garantit aucun.
Deux lectures restent possibles : rattacher la commission aux frais de gestion, ou considérer qu'elle n'entre dans aucune catégorie de l'article 31. Nous n'avons trouvé aucune doctrine tranchant le point au 3 septembre 2026. Sur quelques centaines d'euros, l'enjeu est faible ; au-delà, faites arbitrer et documentez la position retenue (voyez les charges déductibles d'une SCI et SCI à l'IS ou à l'IR).
Un point pour finir : l'article 1799-1 n'a aucun effet sur la TVA du chantier ni sur la déductibilité des travaux. Fournir ou non la caution ne change rien au sort fiscal de la dépense.
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Un chantier, c'est vingt écritures et trois arbitrages
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10. Sept erreurs qui coûtent cher
Le réflexe, pourquoi il est faux, ce qu'il faut faire à la place.
| Le réflexe | Pourquoi c'est faux | Quoi faire |
|---|---|---|
| Faire signer une renonciation à l'entreprise | Le texte est d'ordre public : la clause est privée d'effet. Vous n'avez rien gagné et vous avez semé la méfiance. | Négocier une garantie conventionnelle, licite et moins chère. |
| Croire que le prêt travaux suffit | Le crédit doit être affecté exclusivement et en totalité aux travaux de cet entrepreneur, et versé entre ses mains. Cas n° 2 : 10 680 € perdus. | Fournir le cautionnement, ou obtenir de la banque un déblocage direct. |
| Calculer le seuil sur le total du chantier | On raisonne marché par marché, acomptes de conclusion déduits. Cas n° 1 : 101 900 € HT de chantier, 70 500 € à garantir. | Reprendre chaque devis séparément avant de commander une caution. |
| Attendre l'assignation pour bouger | La banque met deux à six semaines ; le juge accorde quinze jours à un mois. Vous paierez l'astreinte avant d'obtenir l'acte. | Ouvrir le dossier bancaire dès la mise en demeure. |
| Bloquer la caution pour faire pression sur des malfaçons | Les deux débats sont séparés : vous paierez l'astreinte et fournirez quand même l'acte. | Fournir la caution, et demander une expertise sur les désordres. |
| Découper le marché en tranches sous le seuil | Le juge regarde l'économie réelle du contrat. Gain espéré en centaines d'euros, risque en dizaines de milliers. | Garder un vrai découpage en lots, justifié par des corps de métier distincts. |
| Oublier la ligne au plan de financement | La commission est modeste, la contre-garantie ne l'est pas : un compte à terme nanti de 77 550 € gèle la trésorerie tout le chantier, soit 1 861 € de portage au cas n° 3. | Inscrire caution et nantissement au plan de financement, avant l'ouverture. |
Sur ce dernier point, si la trésorerie manque au moment de nantir, l'argent entre dans l'urgence par compte courant d'associé — c'est-à-dire par un prêt qu'un associé consent à sa société et qu'elle lui remboursera, avec les formalités que cela suppose.
Notre position, sur ce type de dossier
Quand une entreprise demande la garantie avant d'ouvrir le chantier, fournissez-la. Sur les cas chiffrés de cette page, elle coûte entre 465 € et 2 280 €, contre 12 960 € pour trois mois d'arrêt et une astreinte quotidienne qui, sur les dossiers que nous voyons, atteint 1 000 € par jour. Le seul débat qui vaut la peine d'être mené, c'est celui du montant — la caution ne porte que sur les sommes restant dues, marché par marché — et celui de la contre-garantie exigée par la banque. Le refus de principe, lui, ne rapporte jamais.
11. Les textes, pour ceux qui veulent vérifier
Chaque règle citée vient des textes ci-dessous, consultés au 3 septembre 2026. Si un chiffre lu ailleurs diffère, c'est le texte qui tranche — pas l'article de blog, ni celui-ci.
- Article 1799-1 du Code civil, en vigueur depuis le 1er janvier 2014 (ordonnance n° 2013-544 du 27 juin 2013) — les cinq alinéas de la garantie.
- Article 1779 du Code civil — le 3° vise « les architectes, entrepreneurs d'ouvrages et techniciens ».
- Décret n° 99-658 du 30 juillet 1999, article 1er — seuil de 12 000 € HT, assiette, définition du crédit spécifique, qualité des garants, mise en demeure par lettre recommandée.
- Ordre public : Cass. 3e civ., 1er décembre 2004, n° 03-13.949, Bull. 2004 III n° 220. Cassation partielle au visa de l'article 1799-1 du Code civil, ensemble l'article 6 du même code. La formule : « les dispositions de l'article 1799-1 du Code civil sont d'ordre public et [...] les parties ne peuvent y déroger par des conventions particulières ». Le maître d'ouvrage y était déjà une SCI.
- Charge de la preuve de l'exception de l'alinéa 4 : Cass. 3e civ., 24 avril 2003, n° 01-13.439, Bull. 2003 III n° 81 — il appartient au maître de l'ouvrage d'établir que le marché satisfait des besoins ne ressortissant pas à son activité professionnelle.
- Garantie due malgré la réception, la résiliation ou une compensation à venir : Cass. 3e civ., 24 avril 2003, n° 01-13.439, publié ; 11 mai 2010, n° 09-14.558, publié ; 17 juin 2015, n° 14-17.897, inédit ; 15 septembre 2016, n° 15-19.648, publié ; 18 mai 2017, n° 16-16.795, publié ; 5 décembre 2024, n° 23-10.727, inédit.
- Articulation des alinéas 2 et 3 : Cass. 3e civ., 30 novembre 2010, n° 09-70.325, inédit, rejet — rendu contre une SCI maître d'ouvrage.
- Alinéa 2 et sous-traitant : loi n° 75-1334 du 31 décembre 1975, article 12, dernier alinéa — « les dispositions du deuxième alinéa de l'article 1799-1 du code civil sont applicables au sous-traitant qui remplit les conditions édictées au présent article ». Application : CA Saint-Denis de La Réunion, 22 juillet 2022, n° 20/01725, qui rappelle ce texte puis déboute le sous-traitant, intervenu sur le chantier avant son agrément.
- Décision du fond : CA Poitiers, 1re ch. civ., 14 mai 2024, n° 22/01837, SARL Ferjoux Christian et Fils c/ SCI Berydix — SCI dispensée par l'alinéa 4, sans motivation de fait sur ce point. Cet arrêt ne figure pas dans le fonds ouvert de Légifrance ; il se consulte sur les bases de jurisprudence des cours d'appel.
- Ce que nous ne citons pas : aucune ordonnance de référé de tribunal judiciaire, et aucune décision à l'appui de l'ordre de grandeur des astreintes. Ces décisions ne sont pas publiées dans les bases ouvertes, et un numéro de rôle que vous ne pouvez pas consulter ne prouve rien.
- BOI-RFPI-BASE-20-80, § 190, publié le 1er septembre 2017 — frais d'emprunt déductibles et sommes versées à un organisme de cautionnement.
- Loi n° 71-584 du 16 juillet 1971, articles 1er et 2 — retenue de garantie de 5 %, consignation, substitution par une caution personnelle et solidaire, libération un an après la réception sauf opposition motivée.
- Articles 31, 39, 1 et 279-0 bis du CGI ; articles 1857 et 1858 du Code civil ; articles L. 261-10 et L. 261-10-1 du Code de la construction et de l'habitation, pour le champ de la garantie financière d'achèvement.
- Article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile. Il a repris l'article 809, alinéa 2, visé par les arrêts de 2010 et 2017, avec le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019. Loi n° 75-1334 du 31 décembre 1975 sur la sous-traitance. Article L. 411-2 du Code de la construction et de l'habitation, visé par l'alinéa 5.
Pour aller plus loin sur les travaux en société civile immobilière
Chaque sujet effleuré ici a son guide. Où creuser, selon l'étape où vous en êtes.
Monter et sécuriser le chantier
Financer
Comptabiliser et déduire
Cas particuliers et risques
12. FAQ — 16 questions sur la garantie de paiement
Seize questions telles qu'elles se posent au téléphone, avec des réponses à jour au 3 septembre 2026. Chantier terminé, clause de renonciation, une caution ou plusieurs, avenants, caution du gérant, séquestre, suspension malgré un paiement à jour. Puis seuil hors taxes ou toutes taxes, délais bancaires, architecte, sous-traitant, VEFA, copropriété, déductibilité, responsabilité personnelle du gérant, société civile de construction-vente. Elles se déplient juste en dessous.