SCCV : la société civile de construction-vente expliquée (2026)
La SCCV est la structure des promoteurs : on la crée pour construire un immeuble et le revendre, puis on la dissout une fois les comptes soldés. Sa particularité fiscale prend presque tout le monde à revers. Son activité est commerciale — construire pour vendre —, et pourtant elle n'est pas soumise à l'impôt sur les sociétés. L'article 239 ter du CGI l'en exclut expressément et la laisse dans un régime translucide, où le bénéfice remonte à chaque associé, imposé sur sa quote-part. Objet de construction-vente, responsabilité qui va au-delà de l'apport, immeubles logés en stocks, TVA à 20 % sur le neuf : voici comment fonctionne réellement ce véhicule, exemple chiffré à l'appui.
Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Code de la construction et de l'habitation, CGI, BOFiP, Code civil). Mis à jour le 13 juillet 2026.
Sommaire
- Qu'est-ce qu'une SCCV ? Un objet de construction-vente
- Le régime fiscal de l'article 239 ter CGI (pas d'IS)
- Responsabilité indéfinie et conjointe des associés
- Comptabilité de stocks : pas d'immobilisation, pas d'amortissement
- TVA immobilière : 20 % sur le neuf et VEFA
- SCCV, marchand de biens ou SCI de location ?
- Créer et faire fonctionner une SCCV
- Exemple chiffré d'une opération
- Points de vigilance et erreurs fréquentes
- FAQ
1. Qu'est-ce qu'une SCCV ? Un objet de construction-vente
La SCCV — société civile de construction-vente — est une société civile régie par les articles L211-1 à L211-4 du Code de la construction et de l'habitation (CCH). Son objet est défini de façon stricte : construire un ou plusieurs immeubles en vue de les vendre, en totalité ou par fractions (article L211-1 CCH). C'est le véhicule juridique de référence des promoteurs immobiliers et des opérations de co-promotion, où plusieurs acteurs s'associent le temps d'un chantier.
Une SCI de location détient et loue ses biens pendant des années ; la SCCV, elle, ne fait que passer. Elle acquiert un terrain, y fait édifier un immeuble, vend les lots, puis disparaît une fois l'opération bouclée. Son objet est tourné vers la construction-vente, pas vers la détention patrimoniale. Attention toutefois : si elle exerce une activité commerciale distincte — louer en meublé, ou revendre de l'ancien de façon habituelle à la manière d'un marchand de biens —, elle perd son régime fiscal de faveur. En revanche, louer nue un immeuble reste une activité purement civile, qui ne remet pas ce régime en cause.
Une société civile à activité commerciale « tolérée »
Juridiquement, la SCCV est une société civile : elle exige au moins deux associés (article 1832 du Code civil), sans capital minimum imposé. Mais son activité — construire pour vendre — est par nature commerciale. Normalement, une société civile exerçant une activité commerciale bascule automatiquement à l'impôt sur les sociétés (article 206-2 du CGI). La SCCV échappe à cette règle grâce à un régime dérogatoire, que nous détaillons ci-dessous.
2. Le régime fiscal de l'article 239 ter CGI (pas d'IS)
Idée reçue à corriger : « une SCCV a une activité commerciale, donc elle est à l'IS de plein droit ». C'est faux. L'article 239 ter du CGI écarte expressément l'IS pour les SCCV qui remplissent ses conditions, alors même que leur objet est commercial.
L'article 239 ter du CGI pose une exception au principe de l'article 206-2. Il dispose que les sociétés civiles ayant pour objet la construction d'immeubles en vue de la vente ne sont pas passibles de l'impôt sur les sociétés, à trois conditions cumulatives :
- Objet de construction-vente : la société doit avoir pour objet la construction d'immeubles en vue de la vente. Cet objet n'a pas à être exclusif : il peut être exercé conjointement avec une activité purement civile — notamment la location nue d'immeubles — sans perte du régime (BOFiP BOI-BIC-CHAMP-70-20-100-10, § 20). Seule une activité commerciale distincte (location meublée, achat-revente d'ancien à la manière d'un marchand de biens) fait perdre le bénéfice de l'article 239 ter.
- Forme sociale : la société ne doit pas être constituée sous forme de société par actions (SA, SAS) ni de société à responsabilité limitée (SARL). Elle doit rester une véritable société civile.
- Responsabilité indéfinie : les statuts doivent prévoir la responsabilité indéfinie des associés quant au passif social.
Lorsque ces conditions sont réunies, la SCCV relève du régime translucide des sociétés de personnes (article 8 du CGI). Le bénéfice n'est pas imposé au niveau de la société : il est déterminé au niveau de la SCCV, puis réparti entre les associés à proportion de leurs droits, et imposé entre leurs mains dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) — et non dans les revenus fonciers.
Un régime imposé, pas optionnel
Et attention : une SCCV qui coche les conditions de l'article 239 ter ne peut pas opter pour l'IS. Sa translucidité n'est pas un choix, c'est un statut. L'option ouverte aux sociétés de personnes par l'article 206, 3 du CGI lui reste fermée. Là où une SCI de location arbitre à sa guise entre IR et IS, la SCCV n'a pas cette liberté : le bénéfice remonte aux associés, point. L'avantage est réel — on évite la double détente IS puis dividendes — mais il a une face cachée : chaque associé paie l'impôt sur sa part même quand rien n'a été distribué.
| Question fiscale | SCCV (art. 239 ter CGI) |
|---|---|
| Impôt sur les sociétés | Exclu (même si activité commerciale) |
| Option pour l'IS | Impossible |
| Régime | Translucide (art. 8 CGI) |
| Catégorie d'imposition | BIC (chez les associés) |
| Déclaration au niveau société | 2031-SD (résultats BIC) |
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3. Responsabilité indéfinie et conjointe des associés
Rien n'est gratuit : en échange de la translucidité, les associés d'une SCCV portent une responsabilité lourde. L'article L211-2 du CCH les fait répondre des dettes sociales sur l'ensemble de leur patrimoine, à proportion de leurs droits dans la société. Trois qualificatifs, qu'il faut manier séparément parce qu'on les confond en permanence :
- Indéfinie : la responsabilité n'est pas plafonnée à l'apport. Un associé peut être appelé au-delà de ce qu'il a investi, sur son patrimoine personnel.
- Conjointe, et non solidaire : chaque associé ne répond que de sa part dans les dettes, calculée à proportion de ses droits. Le créancier doit diviser ses poursuites entre les associés — il ne peut pas réclamer la totalité à un seul (à la différence d'une société en nom collectif, où la responsabilité est solidaire).
- Subsidiaire : le créancier ne peut poursuivre un associé qu'après une mise en demeure adressée à la société restée infructueuse (article L211-2, alinéa 2, du CCH — règle propre à la SCCV, plus légère que l'article 1858 du Code civil applicable aux sociétés civiles de droit commun).
Concrètement : un associé détenant 30 % d'une SCCV ne peut être poursuivi que pour 30 % d'une dette sociale — mais sur l'intégralité de son patrimoine personnel. Dans une opération de promotion qui peut mobiliser plusieurs millions d'euros de dettes fournisseurs et bancaires, cet engagement doit être mesuré avant de s'associer. C'est aussi pourquoi de nombreux promoteurs entrent au capital d'une SCCV via une société holding, pour interposer une personne morale entre l'opération et leur patrimoine privé.
4. Comptabilité de stocks : pas d'immobilisation, pas d'amortissement
La SCCV relève des BIC : elle tient une comptabilité commerciale d'engagement complète (journal, grand livre, bilan, compte de résultat, annexe), conformément aux articles L123-12 et suivants du Code de commerce. Mais sa spécificité tient au traitement des immeubles.
Les immeubles sont des stocks, pas des immobilisations
Parce que les immeubles sont destinés à la vente et non à être conservés, la SCCV les inscrit en stocks (comptes de la classe 3), et non en immobilisations (compte 21). Le terrain acquis, les travaux en cours et les lots achevés non encore vendus figurent notamment aux comptes :
| Compte | Nature |
|---|---|
| 33 | En-cours de production de biens (terrain + travaux en cours) |
| 35 | Stocks de produits (immeubles achevés destinés à la vente) |
| 7 | Ventes d'immeubles (produit constaté à la livraison) |
Conséquence directe : la SCCV n'amortit rien. Un immeuble en stock ne fait pas l'objet d'un plan d'amortissement, contrairement à un immeuble détenu en immobilisation par une SCI à l'IS qui amortit son bien. Le résultat se dégage à la vente, par différence entre le prix de cession et le coût de revient stocké (terrain, travaux, honoraires, frais financiers incorporables). Une provision pour dépréciation du stock peut être constatée si la valeur de réalisation devient inférieure au coût de revient.
5. TVA immobilière : 20 % sur le neuf et VEFA
La SCCV vend des immeubles neufs. Or la livraison d'un immeuble neuf par un assujetti agissant en tant que tel est soumise de plein droit à la TVA (article 257, I-2 du CGI), au taux normal de 20 % (article 278 du CGI). Un immeuble est réputé neuf lorsqu'il est achevé depuis cinq ans au plus (article 257, I-2-2° du CGI). La SCCV est donc structurellement redevable de la TVA sur ses ventes.
Ce n'est pas une mauvaise nouvelle, au contraire : parce qu'elle collecte la TVA sur ses ventes, la SCCV récupère celle qu'elle a supportée en amont — terrain (le cas échéant), travaux, honoraires d'architecte, études, frais de commercialisation. Au bout du compte, la TVA ne grève pas l'opération. C'est un flux de trésorerie à piloter, pas une charge nette.
La VEFA : TVA sur les encaissements
Les lots d'une SCCV sont fréquemment commercialisés en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) : l'acquéreur achète « sur plan » et paie le prix au fur et à mesure de l'avancement des travaux (article 1601-3 du Code civil, articles L261-1 et suivants du CCH). Pour la TVA, le fait générateur reste l'achèvement de l'immeuble (la livraison juridique), mais l'exigibilité est échelonnée : la TVA est due lors de chaque versement des sommes correspondant aux échéances prévues au contrat, au fur et à mesure de l'avancement des travaux (article 269, 2-a bis du CGI). Chaque appel de fonds versé en cours de chantier déclenche ainsi l'exigibilité de la TVA correspondante — d'où un suivi des échéances et des déclarations qui ne pardonne pas l'à-peu-près. Cette exigibilité au fil des appels de fonds est propre aux livraisons d'immeubles à construire : elle ne date pas de la réforme du 1er janvier 2023, qui a, elle, généralisé l'exigibilité sur acompte aux livraisons de biens ordinaires (article 269, 2-a du CGI).
| Opération | TVA | Base légale |
|---|---|---|
| Vente d'immeuble neuf (achevé depuis 5 ans au plus) | 20 % de plein droit | Art. 257, I-2 et 278 CGI |
| TVA sur travaux, honoraires, terrain | Déductible | Art. 271 CGI |
| VEFA : appels de fonds | Exigible à chaque échéance (avancement des travaux) | Art. 269, 2-a bis CGI |
Pour approfondir le mécanisme de la TVA immobilière et les cas particuliers, voyez nos guides SCI et TVA et TVA sur un local neuf en SCI.
6. SCCV, marchand de biens ou SCI de location ?
Trois structures voisines que l'on confond souvent, mais dont la logique fiscale diverge radicalement. Le critère clé est l'activité réelle : construire, acheter-revendre, ou détenir.
| Critère | SCCV | Marchand de biens | SCI de location |
|---|---|---|---|
| Activité | Construire pour vendre | Acheter-revendre (habituel) | Détenir et louer |
| Immeuble en compta | Stock | Stock | Immobilisation |
| Fiscalité | Translucide, BIC (239 ter) | Souvent IS (SAS/SARL) | IR (fonciers) ou IS sur option |
| Structure type | Société civile | Société commerciale | Société civile |
| Durée de vie | Le temps de l'opération | Activité continue | Longue (détention) |
Le piège de la requalification. Une SCCV qui, au lieu de construire, se contenterait d'acheter des immeubles anciens pour les revendre exercerait en réalité une activité de marchand de biens, incompatible avec l'article 239 ter. De même, si elle donnait un immeuble en location meublée — activité commerciale —, elle perdrait le régime spécial. Dans ces cas, l'administration peut refuser le régime et soumettre la société à l'IS (article 206, 2 du CGI). La location nue, en revanche, reste compatible : c'est une activité purement civile dont les revenus sont simplement imposés dans la catégorie foncière. L'objet doit être respecté en pratique, pas seulement dans les statuts.
Si votre projet est de détenir un bien pour le louer, la SCCV n'est pas la bonne structure : orientez-vous vers une SCI de location et comparez au préalable SCI et SAS. Si votre projet est d'acheter les murs de votre entreprise, c'est également une SCI de détention.
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7. Créer et faire fonctionner une SCCV
La création suit les étapes d'une société civile classique, avec quelques spécificités liées à l'objet de construction-vente.
Les étapes clés
- Deux associés minimum (personnes physiques ou morales), à répartir les droits selon l'apport de chacun — l'un apporte souvent le foncier, l'autre le savoir-faire de promotion et le financement.
- Rédaction des statuts mentionnant l'objet de construction-vente et la responsabilité indéfinie des associés (condition de l'article 239 ter). Voir notre guide statuts de SCI pour la trame générale d'une société civile.
- Constitution du capital et dépôt des fonds. Pas de minimum légal, mais un capital cohérent avec l'opération. Voir capital social et dépôt du capital.
- Apport du terrain le cas échéant : un apport en nature portant sur un immeuble exige un acte notarié et la publicité foncière. Voir apport d'immeuble à une SCI.
- Nomination du gérant (voir gérant de SCI), immatriculation au registre du commerce et des sociétés, ouverture d'un compte bancaire dédié.
Le cycle de vie d'une SCCV
La SCCV vit le temps d'un chantier, pas davantage. Terrain, permis de construire, gros œuvre, commercialisation souvent en VEFA, livraison des lots, puis dissolution une fois les comptes arrêtés et le bénéfice réparti : sa durée de vie est calée sur l'opération. Rien à voir avec une SCI patrimoniale, montée pour traverser deux ou trois décennies.
8. Exemple chiffré d'une opération
Deux associés à 50/50 montent une SCCV pour bâtir un petit collectif de 8 logements, commercialisés en VEFA. Tous les montants ci-dessous sont hors taxes : la TVA transite par la société, collectée puis reversée, sans jamais entrer dans le résultat.
| Poste | Montant HT |
|---|---|
| Acquisition du terrain | 400 000 € |
| Travaux de construction | 1 200 000 € |
| Honoraires, études, assurances, frais financiers | 150 000 € |
| Coût de revient total (stock) | 1 750 000 € |
| Ventes des 8 lots (HT) | 2 400 000 € |
| TVA collectée sur ventes (20 %) | 480 000 € |
| Bénéfice de l'opération (HT) | 650 000 € |
Détermination du résultat. À la livraison des lots, la SCCV constate 2 400 000 € de ventes HT et déstocke son coût de revient de 1 750 000 €. Le bénéfice imposable ressort à 650 000 € HT. La TVA de 480 000 € collectée sur les ventes est reversée au Trésor, sous déduction de la TVA récupérée sur le terrain, les travaux et les honoraires — elle ne fait pas partie du bénéfice.
Imposition des associés. Le bénéfice de 650 000 € n'est pas imposé au niveau de la SCCV (pas d'IS). Il est réparti à parts égales : 325 000 € pour chaque associé. Chaque associé personne physique intègre cette quote-part à son revenu imposable dans la catégorie des BIC (barème progressif de l'impôt sur le revenu), majorée le cas échéant des prélèvements sociaux selon sa situation. Un associé qui serait une société soumise à l'IS intègre sa quote-part dans son propre résultat IS.
9. Points de vigilance et erreurs fréquentes
Erreur 1 : croire que la SCCV est à l'IS
L'erreur la plus répandue. Parce que l'activité est commerciale, beaucoup pensent que la SCCV est à l'IS de plein droit. L'article 239 ter du CGI dit le contraire : elle est translucide, imposée entre les mains des associés en BIC. Et elle ne peut même pas opter pour l'IS.
Erreur 2 : confondre location nue et activité commerciale
Racheter de l'ancien pour le revendre de façon habituelle (marchand de biens) ou donner un lot invendu en location meublée sont des activités commerciales qui font perdre le régime de l'article 239 ter. En revanche, conserver un lot invendu pour le louer nu reste une activité purement civile, compatible avec le régime (BOFiP BOI-BIC-CHAMP-70-20-100-10, § 20) : les loyers relèvent alors des revenus fonciers. L'objet de construction-vente n'a donc pas à être exclusif ; c'est l'exercice d'une activité commerciale autre qui pose problème.
Erreur 3 : sous-estimer la responsabilité indéfinie
On la découvre parfois trop tard. La responsabilité des associés dépasse leur apport (article L211-2 CCH), et une opération de promotion, c'est vite plusieurs millions d'euros de dettes fournisseurs et bancaires. S'associer en nom propre, sans holding pour faire écran, revient à mettre son patrimoine privé dans la balance.
Erreur 4 : traiter les immeubles comme des immobilisations
Amortir un immeuble de SCCV est une faute comptable : les immeubles sont des stocks, non amortissables. Le résultat se dégage à la vente, pas via des dotations annuelles.
Erreur 5 : négliger la gestion de la TVA en VEFA
C'est le poste qui fait le plus trébucher. En VEFA, la TVA devient exigible à chaque appel de fonds encaissé, pas à la livraison finale. Un suivi approximatif des échéances et des déclarations, et les rappels tombent, majorés de pénalités. Sur une SCCV, la TVA immobilière est de loin la mécanique la plus technique à tenir.
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FAQ — SCCV construction-vente
La SCCV est-elle soumise à l'IS ?
Non. Malgré son objet commercial, l'article 239 ter du CGI exclut la SCCV de l'IS dès lors qu'elle a pour objet la construction d'immeubles en vue de la vente, qu'elle n'est ni une SARL ni une SAS, et que ses statuts prévoient la responsabilité indéfinie des associés. Cet objet n'a pas à être exclusif : il peut coexister avec une activité purement civile comme la location nue. Elle relève alors du régime translucide (article 8 du CGI) : les bénéfices sont imposés chez les associés en BIC.
Une SCCV peut-elle opter pour l'impôt sur les sociétés ?
Non. L'article 239 ter du CGI interdit l'option pour l'IS aux SCCV remplissant les conditions du régime spécial. Contrairement à une SCI de location, la SCCV ne choisit pas son régime : elle est obligatoirement translucide, avec imposition des bénéfices entre les mains des associés dans la catégorie des BIC.
Quelle est la responsabilité des associés d'une SCCV ?
Indéfinie, conjointe et subsidiaire (article L211-2 du CCH). Chaque associé répond des dettes sociales sur tout son patrimoine, mais uniquement à proportion de ses droits (responsabilité conjointe, non solidaire) : le créancier doit diviser ses poursuites. Il ne peut agir contre un associé qu'après une mise en demeure adressée à la société restée infructueuse (article L211-2, alinéa 2, du CCH).
Comment comptabiliser les immeubles d'une SCCV ?
En stocks (comptes de la classe 3 : 33 pour les en-cours, 35 pour les produits achevés), et non en immobilisations. Les immeubles étant destinés à la vente, ils ne sont pas amortis. Le résultat se dégage à la vente, par différence entre le prix de cession et le coût de revient stocké.
Quelle TVA sur les ventes d'une SCCV ?
La vente d'un immeuble neuf (achevé depuis 5 ans au plus) par un assujetti est soumise à la TVA au taux de 20 % de plein droit (article 257, I-2° du CGI). La SCCV collecte cette TVA et récupère celle supportée sur le terrain, les travaux et les honoraires. En VEFA, la TVA est exigible au fur et à mesure des appels de fonds, à l'avancement des travaux.
SCCV ou marchand de biens : que choisir ?
La SCCV convient à une opération de construction neuve destinée à la vente, avec le régime translucide de l'article 239 ter. Le marchand de biens correspond à une activité habituelle d'achat-revente d'immeubles existants, généralement logée dans une société commerciale à l'IS. Une SCCV qui ferait de l'achat-revente d'ancien perdrait son régime spécial. Comparer avec la création d'une SCI.
Pour aller plus loin
Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé ; vérifiez votre situation auprès d'un professionnel.