SCI et Audit Énergétique Obligatoire : Quand, Combien, Déductible ? (2026)

L'audit énergétique n'est pas le DPE. Je le répète parce que la confusion revient dans presque chaque dossier de vente qui passe entre nos mains. Le DPE colle une étiquette au logement, de A à G. L'audit énergétique, lui, ouvre le capot : il chiffre les travaux à mener pour faire remonter le bien dans le classement. Depuis le 1er avril 2023, il s'impose à la vente de certaines passoires détenues en monopropriété — et une SCI qui possède un immeuble entier est en plein dans la cible. Dans ce guide, je passe en revue le moment où l'audit devient obligatoire, ce qu'il contient vraiment, ce qu'il coûte, comment il se déduit selon que votre SCI est à l'IR ou à l'IS, et comment il se combine avec l'interdiction progressive de louer les passoires.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Code de la construction et de l'habitation, CGI, loi Climat et résilience, service-public.fr). Mis à jour le 21 juillet 2026.

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1. DPE et audit énergétique : deux diagnostics à ne pas confondre

Ces deux documents portent des noms voisins et parlent tous les deux d'énergie, d'où le télescopage permanent. Pourtant, tout les sépare : l'objet, le contenu, le prix, la durée de validité et le texte de loi qui les fonde.

Le DPE, c'est le constat. Il attribue au logement une classe de A (très performant) à G (passoire thermique) à partir de sa consommation d'énergie et de ses émissions de gaz à effet de serre. Valable 10 ans, il doit figurer dès l'annonce, en location comme en vente. Nous lui consacrons un guide entier : SCI et passoires thermiques (DPE F et G).

L'audit énergétique, c'est le plan d'action. Il ne se contente pas d'attribuer une note : il trace un parcours de travaux chiffré. En clair, il répond à la seule question qui intéresse un acheteur devant une passoire : que faut-il faire, dans quel ordre, pour quelle facture, pour sortir ce bien du rouge ? Sa validité tombe à 5 ans, contre 10 pour le DPE.

À retenir : tout bien vendu ou loué a besoin d'un DPE. Seuls certains biens vendus en monopropriété (maison ou immeuble entier) ont en plus besoin d'un audit énergétique. L'audit s'appuie d'ailleurs sur le DPE, dont il reprend le classement de départ.

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2. Quand l'audit s'impose à la vente d'un bien de SCI

Tout part de l'article L126-28-1 du Code de la construction et de l'habitation (CCH), issu de la loi Climat et résilience du 22 août 2021. L'obligation ne se déclenche que si deux conditions sont réunies en même temps :

• Le bien est un logement en monopropriété : une maison individuelle, ou un immeuble entier à usage d'habitation détenu par un seul propriétaire (typiquement, votre SCI qui possède l'immeuble en totalité).
• Son DPE le classe dans une catégorie visée par le calendrier ci-dessous.

Traduction pour 2026 : dès que votre SCI met en vente une maison ou un immeuble entier étiqueté E, F ou G, l'audit est incontournable. Et il ne se dégaine pas à la signature : il doit être remis à l'acquéreur dès la première visite, puis annexé à la promesse de vente et à l'acte authentique.

Point crucial — monopropriété uniquement : si votre SCI vend un appartement isolé dans une copropriété, l'audit énergétique n'est pas exigé. Seul le DPE du lot est requis. L'obligation d'audit ne s'applique qu'aux maisons individuelles et aux immeubles entiers détenus par un seul propriétaire.

Cette nuance pèse lourd dans la façon dont on structure un patrimoine en SCI. La SCI qui détient un immeuble de rapport entier classé passoire devra sortir un audit le jour de la cession. Celle qui détient trois appartements dans trois copropriétés différentes ne fournira, lot par lot, qu'un DPE. Même passoire, même SCI, mais deux régimes de diagnostics : tout se joue sur la monopropriété.

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3. Ce que contient l'audit énergétique réglementaire

Le contenu n'est pas laissé à la libre appréciation du prestataire : le décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 (et son arrêté du même jour) fixe un cahier des charges précis. Retenez surtout ceci : l'audit ne s'arrête jamais au diagnostic, il déroule un plan de travaux en deux temps.

Un état des lieux détaillé

Première partie, le bilan du bien : isolation, menuiseries, ventilation, chauffage et production d'eau chaude passent au crible. L'auditeur y greffe la performance actuelle reprise du DPE, puis chiffre la consommation annuelle et la facture d'énergie que le futur propriétaire va réellement payer.

Au moins deux scénarios de travaux chiffrés

C'est là que l'audit prend toute sa valeur. Le professionnel est tenu d'esquisser au moins deux itinéraires de rénovation :

• Un scénario permettant d'atteindre le niveau de performance visé en une seule étape ;
• Un scénario permettant d'y parvenir par étapes successives, plus étalé dans le temps.

Chaque scénario est détaillé poste par poste : nature des travaux, enveloppe budgétaire estimée, économies d'énergie à la clé, classe DPE visée à l'arrivée et aides financières mobilisables. L'acquéreur n'a plus à deviner : il a les montants sous les yeux.

Des objectifs de performance encadrés

On ne propose pas n'importe quel niveau d'ambition. Le parcours complet doit viser au minimum la classe B. Impossible techniquement — bâti ancien, façade classée, contrainte de coût déraisonnable ? L'audit se rabat alors sur la meilleure classe réellement atteignable. Et pour un bien parti de F ou G, la première étape à elle seule doit déjà faire gagner au moins une classe et amener le logement en classe E.

L'audit ne vous oblige à rien. C'est un document d'information remis à l'acquéreur. Il n'impose aucun travaux au vendeur ni à l'acheteur. Sa fonction est d'éclairer l'acquéreur sur l'ampleur et le coût des rénovations à prévoir — ce qui, en pratique, pèse dans la négociation du prix.

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4. Qui réalise l'audit et combien il coûte

Des professionnels qualifiés et certifiés

Bonne nouvelle : votre SCI n'a aucune certification à décrocher. La contrainte pèse entièrement sur le prestataire. Seuls quatre profils sont habilités à signer un audit réglementaire :

• un bureau d'études qualifié (qualification OPQIBI ou équivalent) ;
• un diagnostiqueur immobilier certifié disposant de la certification adéquate ;
• une entreprise RGE « offre globale » ;
• un architecte inscrit à l'Ordre.

Un réflexe à garder en tête : l'auditeur et l'entreprise qui réalisera les travaux ne devraient pas être la même main. L'audit est censé être impartial. Quand le professionnel qui pose le diagnostic vous glisse dans la foulée ses propres devis de travaux, le conflit d'intérêts n'est jamais loin — restez vigilant.

Un coût à la charge de la SCI vendeuse

Aucun tarif n'est encadré, chacun fixe son prix. Sur le terrain, la fourchette tourne autour de 500 à 1 500 € selon la surface, la complexité du bâti et la région. Trois à cinq fois le prix d'un simple DPE (100 à 250 €), donc — et c'est logique : l'auditeur modélise le comportement thermique du bâtiment et construit des scénarios chiffrés, là où le DPE se contente d'une étiquette. La facture est pour le vendeur, autrement dit pour votre SCI.

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5. SCI en copropriété : DPE collectif et plan pluriannuel de travaux

Votre SCI détient des lots en copropriété ? L'audit de vente vu au chapitre 2 ne la concerne pas. Mais elle n'échappe pas pour autant à la loi Climat et résilience : deux obligations visent cette fois l'immeuble collectif dans son ensemble, et la SCI y participe en tant que copropriétaire.

Le DPE collectif

Le DPE collectif (art. L126-31 du CCH) porte sur l'ensemble du bâtiment. Il est obligatoire pour les copropriétés à usage principal d'habitation dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, selon un calendrier lié au nombre de lots :

Le plan pluriannuel de travaux (PPT)

Le PPT (art. L731-1 et suivants du CCH) prolonge le DPE collectif dans le temps : c'est un programme de travaux étalé sur 10 ans, imposé aux copropriétés dont l'immeuble a plus de 15 ans. Bâti à partir du DPE collectif et d'un diagnostic technique global, il recense les chantiers à mener pour préserver le bâti et améliorer sa performance, avec un budget prévisionnel et un calendrier année par année.

En tant que copropriétaire, la SCI contribue au financement de ces travaux via le fonds de travaux (fonds ALUR), dont la cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel et, lorsqu'un PPT est adopté, à 2,5 % du montant des travaux du plan — c'est le plancher le plus élevé qui s'applique, non l'addition des deux (art. 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965). Sur le plan fiscal, ces cotisations ne sont pas déductibles au moment du versement, mais le deviennent lorsque le fonds finance des travaux déductibles. Nous détaillons ce mécanisme dans notre guide des charges déductibles en SCI.

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6. Déductibilité de l'audit : SCI à l'IR vs SCI à l'IS

Là, prudence : une même dépense de 1 100 € ne se traite pas de la même façon selon deux paramètres — pourquoi l'audit a été commandé (pour vendre ou pour garder le bien) et sous quel régime la SCI est imposée (IR ou IS). C'est précisément le carrefour où j'ai vu le plus de gérants se tromper, et parfois se faire redresser.

Cas n° 1 : audit réalisé à l'occasion d'une vente

Quand c'est la vente qui déclenche l'audit, celui-ci rejoint la famille des frais de cession : un diagnostic obligatoire à la charge du vendeur, exactement comme le DPE, l'amiante ou le plomb.

• SCI à l'IR (plus-value des particuliers) : les frais de diagnostics obligatoires supportés par le vendeur viennent en diminution du prix de cession pour le calcul de la plus-value imposable (art. 150 VA du CGI). L'audit réduit donc la base taxable.
• SCI à l'IS : l'audit est une charge de l'exercice, déductible du résultat imposable (art. 39 du CGI), ou intégré au calcul de la plus-value professionnelle de cession.

Cas n° 2 : audit réalisé pour préparer des travaux sur un bien conservé et loué

Changement de décor : la SCI ne vend pas, elle fait auditer un bien qu'elle garde et met en location pour préparer un chantier de rénovation. Le raisonnement fiscal bascule.

• SCI à l'IS : l'audit constitue une charge engagée dans l'intérêt de la société, déductible du résultat (art. 39 du CGI), dès lors qu'il est justifié.
• SCI à l'IR (revenus fonciers) : la prudence s'impose. Les charges déductibles des revenus fonciers sont limitativement énumérées par l'article 31 du CGI. Un audit préparatoire n'y figure pas expressément ; sa déductibilité comme frais de gestion est donc fragile. En revanche, les travaux qui en découlent (amélioration, réparation, entretien) sont, eux, déductibles.

Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé : la qualification exacte d'une dépense dépend du contexte de votre SCI.

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7. Articulation avec l'interdiction de louer les passoires

L'audit, on l'a vu, se déclenche à la vente. Mais beaucoup de SCI ne vendent pas : elles gardent le bien et le louent. Dans ce cas, un tout autre chronomètre tourne — celui de la décence énergétique, qui ferme progressivement la porte à la location des passoires (art. 6 de la loi du 6 juillet 1989, seuils de consommation posés à l'art. L173-1-1 du CCH issu de la loi Climat et résilience).

Les deux calendriers se rejoignent au même endroit. Face à une passoire détenue en monopropriété, la SCI n'a que deux portes de sortie, et il faut choisir :

• Vendre : elle devra fournir un audit énergétique, qui chiffrera les travaux — et servira souvent à l'acquéreur pour négocier le prix à la baisse.
• Conserver et louer : elle devra réaliser les travaux pour rester dans les clous du calendrier de décence, sous peine de ne plus pouvoir relouer le bien (voire de voir le locataire exiger des travaux).

Vendre ou rénover, l'audit met un chiffre sur la table dans les deux cas. C'est pour ça que je conseille souvent de le commander en amont, sans attendre l'obligation : mieux vaut arbitrer avec un devis réaliste sous les yeux qu'à l'intuition. Notre guide rénovation énergétique en SCI creuse cette stratégie, et celui sur SCI et DPE / passoire thermique détaille les échéances de décence.

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8. Financer les travaux issus de l'audit

L'audit vous dit combien coûtent les travaux ; il ne les paie pas. Et c'est là que le statut de SCI joue des tours : plusieurs aides pensées pour les particuliers lui claquent la porte au nez. Faisons le tri, parce que la confusion coûte cher.

Deux leviers sortent du lot pour une SCI :

• L'éco-PTZ est ouvert aux SCI non soumises à l'IS comptant au moins un associé personne physique (art. 244 quater U du CGI). Une SCI familiale à l'IR peut donc financer sans intérêts les travaux de rénovation.
• Le déficit foncier majoré : en SCI à l'IR, le plafond d'imputation du déficit foncier sur le revenu global, normalement de 10 700 €/an, est porté à 21 400 € pour les travaux permettant à un bien de passer d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Ce dispositif a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 (loi de finances 2026, loi 2026-103 du 20 février 2026, art. 47). Voir notre guide du déficit foncier en SCI.

MaPrimeRénov' reste fermée aux SCI : elle est réservée aux personnes physiques. C'est l'un des inconvénients de la détention en SCI pour la rénovation, à peser dans l'arbitrage entre SCI et détention en nom propre.

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9. Les erreurs fréquentes

Erreur 1 : mettre DPE et audit dans le même sac

Le DPE note, l'audit chiffre le chantier. Sortir un DPE ne vous exonère pas de l'audit là où il est exigé (vente d'une passoire en monopropriété), et l'audit ne remplace pas le DPE, obligatoire partout. Ce sont deux pièces du dossier, pas deux versions d'un même document.

Erreur 2 : payer un audit pour un simple lot de copropriété

L'audit réglementaire ne vise que la monopropriété. Pour céder un appartement en copropriété, le DPE du lot suffit. J'ai déjà vu des vendeurs régler 1 200 € d'audit dont ils n'avaient absolument pas besoin : de l'argent jeté par la fenêtre.

Erreur 3 : sortir l'audit trop tard

Le texte est clair : l'audit se remet à l'acquéreur dès la première visite, pas au moment de signer chez le notaire. Faire l'impasse là-dessus expose la SCI vendeuse à voir sa responsabilité engagée et peut faire capoter la vente.

Erreur 4 : découvrir le calendrier de décence après coup

Depuis 2025, une SCI qui loue une passoire classée G ne peut plus la remettre en location. L'audit est justement l'outil pour anticiper le chantier avant l'échéance. Attendre le départ du locataire pour mesurer l'ampleur des travaux, c'est le scénario le plus coûteux — et le plus fréquent.

Erreur 5 : se tromper dans le traitement fiscal de l'audit

Frais de cession ou charge d'exploitation ? Tout dépend du motif (vendre ou rénover un bien gardé). En SCI à l'IR, hors contexte de vente, la déduction en frais de gestion tient à un fil. Une qualification bâclée, et l'administration a de quoi rectifier.

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10. FAQ — Audit énergétique en SCI