Créer une SCI en ligne en 2026 : les 3 voies, leur coût réel et laquelle choisir

Oui, vous pouvez créer votre SCI — société civile immobilière — sans quitter votre bureau. Mieux : depuis le 1^er janvier 2023, vous n'avez plus le choix. Toutes les formalités de création passent par le guichet unique électronique tenu par l'INPI, l'Institut national de la propriété industrielle. Votre notaire lui-même y dépose votre dossier. La vraie question n'est donc pas « en ligne ou pas », mais qui rédige vos statuts et combien vous le payez. Les frais obligatoires sont identiques pour tout le monde : 308,91 € TTC partout en France sauf à La Réunion et à Mayotte, soit 309 € arrondis. Au-dessus, trois voies s'ouvrent : vous seul, une plateforme juridique, un notaire ou un avocat. Cette page les chiffre l'une après l'autre, et dit franchement dans quels cas la troisième est la seule raisonnable.

Ce guide traite d'un point précis : par quel chemin immatriculer la société. Pour la vue d'ensemble — choix du régime fiscal, clauses à négocier, calendrier complet —, commencez par notre guide créer une SCI en 2026 : les 7 étapes et leur coût.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app. Mis à jour le 25 août 2026. Tarifs et références vérifiés à la source ce jour-là. Frais de greffe : arrêté du 25 février 2026. Annonce légale : arrêté du 19 novembre 2025. Droits sur les apports : articles 809 et 810 du Code général des impôts (CGI). Signature de la formalité : article R123-5 du Code de commerce.

1. « Créer sa SCI en ligne » : depuis 2023, ce n'est plus une option

Le 1^er janvier 2023, les centres de formalités des entreprises ont fermé et le dépôt papier au greffe a cessé d'être la voie normale. Un organisme unique reçoit désormais le dossier de toute création d'entreprise, société civile comprise. C'est l'INPI, désigné à ce titre par le décret n° 2020-946 du 30 juillet 2020. Il tient le guichet électronique, seule voie de dépôt depuis le 1^er janvier 2023 (art. L123-33 et R123-1 du Code de commerce). Le dépôt du dossier y est gratuit, comme l'assistance à la formalité. Le site s'appelle formalites.entreprises.gouv.fr.

Ce guichet ne délivre rien lui-même. Il reçoit un « dossier unique », le contrôle, puis le distribue à trois destinataires. Au greffe du tribunal, pour l'immatriculation au RCS, le registre du commerce et des sociétés. À l'INSEE, pour l'attribution du SIREN, le numéro à neuf chiffres qui identifie la société. À l'administration fiscale, pour le régime d'imposition. La déclaration des bénéficiaires effectifs voyage dans le même dossier (art. L561-46 du Code monétaire et financier). Un bénéficiaire effectif, c'est une personne physique qui détient plus de 25 % du capital ou des droits de vote. Dans une SCI familiale, ce sont les associés eux-mêmes.

Une voie de secours a existé, par Infogreffe, jusqu'au 31 décembre 2024. Elle est fermée. Ce qui l'a remplacée est un filet, pas un chemin alternatif. L'arrêté du 20 décembre 2024, pris pour l'application de l'article R123-15 du Code de commerce, vise deux situations : l'indisponibilité générale du site, et le blocage d'un type de déclaration. Dans ces deux cas, l'INPI délivre le jour même un récépissé daté. Ce récépissé fige la date de dépôt. Une fois la panne résolue, vous avez quinze jours pour revenir terminer la formalité.

Ce que cela change pour vous : « créer sa SCI en ligne » ne décrit plus un service. Cela décrit la loi. Ce qu'une plateforme vous vend, ce n'est jamais l'accès au guichet — il est gratuit, ouvert à tous, et l'assistance à la formalité y est gratuite elle aussi. C'est la rédaction des statuts, la préparation des pièces et le fait de porter le dossier à votre place.

Reste le portail lui-même : création du compte, navigation, dossier mis « en anomalie » — le mot du guichet pour un dossier incomplet. Notre mode d'emploi du guichet unique INPI pour une SCI le traite écran par écran. On n'y revient pas ici.

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2. Les trois voies comparées, chiffrées jusqu'au total

Les frais obligatoires sont les mêmes dans les trois cas : 308,91 € TTC, détaillés à la section suivante. Ce qui varie, c'est ce que vous ajoutez au-dessus, et ce que vous économisez en temps et en risque.

Le calcul derrière chaque ligne

Voie 1, l'autonomie. Vous rédigez les statuts, vous publiez l'annonce, vous saisissez la formalité. Vous ne payez que ce qui est obligatoire : 229,20 € d'annonce légale (payés au journal habilité), 60,38 € d'immatriculation et 19,33 € de déclaration des bénéficiaires effectifs (payés au guichet). Total : 308,91 € TTC. Comptez une demi-journée si vous partez d'un modèle de statuts, une journée entière si c'est votre première société : lire le modèle, rédiger l'objet, réunir les pièces.

Voie 2, la plateforme. Le service facturé va de 79 € à 400 € TTC selon le prestataire et les options. Total : 308,91 + 79 = 387,91 € au plancher, 308,91 + 400 = 708,91 € au plafond. C'est la fourchette réelle du marché en 2026, hors packs à rallonge que nous décomposons en section 5.

Voie 3, le professionnel du droit. Un notaire ou un avocat facture la rédaction des statuts et l'accompagnement entre 1 200 et 2 500 € TTC pour une SCI patrimoniale sans apport d'immeuble. Total : 1 508,91 à 2 808,91 €. Si un immeuble est apporté, l'acte notarié devient obligatoire et la facture change d'ordre de grandeur : environ 12 990 € sur un bien de 220 000 €, détaillés en section 8.

Le délai n'est pas un argument de vente. Une fois la formalité déposée, plus personne ne l'accélère : ni la plateforme, ni le notaire. Le contrôle INPI puis l'immatriculation par le greffe prennent, sur dossier complet, une à trois semaines selon le tribunal. Le SIREN est attribué par l'INSEE au moment de l'immatriculation, donc dans le même délai. Le Kbis — l'extrait délivré par le greffe, qui prouve l'existence légale de la société — ne vient qu'après l'immatriculation. Une plateforme qui promet « votre Kbis en 48 h » promet ce qu'elle ne maîtrise pas.

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3. Les frais obligatoires d'une création de SCI, à l'euro près

Trois lignes, pas une de plus. Deux vont au greffe par l'intermédiaire du guichet, une au journal d'annonces légales. Elles sont dues quelle que soit la voie choisie, et aucune plateforme ne peut les faire baisser.

Pourquoi 313 € n'est plus le bon chiffre

Le total de 313 € circule partout, y compris sur plusieurs de nos propres pages. Il n'a jamais été inventé : il a été exact — pendant exactement deux mois. Le voici décomposé, et voici pourquoi il est tombé.

Jusqu'au 28 février 2026, le guichet facturait 63,54 € d'immatriculation et 20,34 € de déclaration des bénéficiaires effectifs, soit 83,88 €. Ajoutés aux 229,20 € d'annonce légale entrés en vigueur le 1^er janvier 2026, cela donnait 313,08 €. Ce total n'a donc été juste que du 1^er janvier au 28 février 2026. Avant, l'annonce légale était à 189 € HT, soit 226,80 € TTC : le total réel s'établissait à 310,68 €.

L'arrêté du 25 février 2026 a ensuite réécrit les articles A743-8 à A743-18 du Code de commerce, pour la période du 1^er mars 2026 au 29 février 2028. Il a légèrement baissé les tarifs du greffe. La facture du guichet est passée de 83,88 € à 79,71 €, et le total de la création de 313,08 € à 308,91 € : 4,17 € d'écart. C'est peu. Mais un devis qui affiche encore 313 € en août 2026 n'a pas été mis à jour depuis six mois, et c'est un bon test pour juger le reste.

Deux lignes qui ne devraient jamais figurer sur un devis

Le BODACC. L'insertion au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales est gratuite à la constitution comme à la radiation, depuis un arrêté du 9 novembre 2017. Toute ligne « frais BODACC » dans un budget de création est une facturation de trop.

Le dépôt de capital. Aucun texte ne l'impose à une société civile. L'obligation de déposer les fonds sur un compte bloqué avant l'immatriculation vise la SARL (art. L223-7 du Code de commerce) et la SAS (art. L225-5 et R225-6, applicables par renvoi de l'art. L227-1) — pas la SCI. Vous pouvez immatriculer une SCI au capital de 1 000 € sans ouvrir le moindre compte au préalable. Les rares cas où le dépôt reste utile — face à une banque prêteuse, surtout — sont traités dans notre page sur le dépôt du capital social d'une SCI. Le choix du montant lui-même est traité dans capital social de SCI : 1 € ou 100 000 € ?.

Le tarif de l'annonce légale, lui, est un forfait national. Il est fixé par l'arrêté du 19 novembre 2021 et révisé chaque automne, en dernier lieu par l'arrêté du 19 novembre 2025, applicable depuis le 1^er janvier 2026. Pour la constitution d'une SCI : 191 € HT, quelle que soit la longueur du texte et quel que soit le support habilité choisi (journal papier ou service de presse en ligne). Les autres sociétés civiles sont à 222 € HT. Seule l'annexe VII de l'arrêté, qui couvre La Réunion et Mayotte, majore ces montants : 223 € HT pour une SCI, soit 267,60 € TTC, ce qui porte le total de création à 347,31 €. Le détail des mentions obligatoires de l'avis figure dans notre page publier l'annonce légale d'une SCI.

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4. La procédure en ligne, étape par étape et pièce par pièce

Huit étapes, dans cet ordre. L'ordre compte : l'annonce légale doit être publiée avant le dépôt, parce que son attestation de parution est une pièce du dossier.

Étape 1 — Rédiger les statuts

Les statuts d'une société civile immobilière sont écrits, obligatoirement. L'article 1835 du Code civil impose huit mentions : apports de chacun, forme, objet, appellation — ce que l'usage appelle la dénomination —, siège, capital, durée, modalités de fonctionnement. L'article 22 du décret n° 78-704, lui, ne vise pas les statuts mais l'avis de constitution : c'est lui qui liste les mentions à publier au journal d'annonces légales. On y revient à l'étape 4. Tout le reste — agrément des cessions, majorités, pouvoirs du gérant — relève de votre liberté, et c'est précisément là que se joue la qualité d'une SCI. Notre guide des statuts de SCI : clauses essentielles et pièges passe en revue les clauses qui changent quelque chose dix ans plus tard.

Étape 2 — Fixer le capital et répartir les parts

Aucun minimum, aucun maximum, aucun dépôt bancaire préalable. Le capital peut d'ailleurs être souscrit sans être libéré : chaque associé s'engage à verser sa part, et les statuts précisent quand le gérant appellera les fonds. La répartition des parts, elle, n'est pas neutre : elle fixe la part de chacun dans les bénéfices, dans les votes et — point souvent découvert trop tard — dans la dette. Les associés de SCI répondent des dettes sociales de façon indéfinie mais non solidaire : chacun à proportion de ses parts, jamais pour le tout (art. 1857 du Code civil). Et en second rang seulement — la banque doit d'abord poursuivre la société sans succès (art. 1858). Détenir 30 % des parts, c'est répondre de 30 % de la dette.

Étape 3 — Nommer le gérant

Dans les statuts ou par acte séparé. Le second choix évite d'avoir à modifier les statuts au premier changement de gérant. Attention à la délimitation de ses pouvoirs. En société civile, un acte qui sort de l'objet social n'engage pas la société — même envers un tiers de bonne foi (art. 1849 du Code civil). C'est l'inverse de la règle applicable à la SARL et à la SAS, et cela rend la rédaction de l'objet doublement importante.

Étape 4 — Publier l'annonce légale

Dans un support habilité du département du siège. L'avis mentionne la forme, la dénomination, le capital, le siège, l'objet résumé, la durée, l'identité du gérant et le greffe compétent : c'est la liste de l'article 22 du décret n° 78-704. Vous recevez une attestation de parution : conservez-la en PDF, c'est elle que le guichet réclame.

Étape 5 — Réunir les pièces

• Statuts signés et datés par tous les associés ;
• attestation de parution de l'annonce légale ;
• justificatif de jouissance du siège : titre de propriété, bail, contrat de domiciliation ou attestation d'hébergement accompagnée d'une facture de moins de trois mois ;
• déclaration sur l'honneur de non-condamnation et de filiation du gérant, datée et signée ;
• copie de la pièce d'identité de chaque gérant ;
• pouvoir signé si un tiers dépose le dossier à votre place.

Le choix de l'adresse mérite deux minutes de réflexion : notre page sur le siège social d'une SCI explique ce qu'une clause de bail ou un règlement de copropriété peuvent interdire.

Étape 6 — Saisir la formalité

Compte gratuit sur le guichet, puis formulaire de création de personne morale. La déclaration des bénéficiaires effectifs se remplit dans le même parcours, pas dans une démarche séparée — elle apparaît simplement comme une ligne distincte sur la facture. Dans une SCI familiale à deux ou trois associés, ce sont presque toujours les associés eux-mêmes ; le détail des seuils est dans notre page bénéficiaires effectifs d'une SCI.

Étape 7 — Valider et payer

Pour une création, le déclarant coche une case, et cette case vaut signature. C'est écrit noir sur blanc sur le mode d'emploi officiel de l'INPI. Vous réglez alors 79,71 € TTC par carte bancaire. Gardez cette phrase en tête pour la section 6 : elle vaut de l'argent.

Étape 8 — Suivre jusqu'au Kbis

L'INPI contrôle la complétude, puis transmet au greffe, qui immatricule, et à l'INSEE, qui attribue le SIREN. Le Kbis, lui, est délivré par le greffe. Sur dossier complet, comptez une à trois semaines. Sur dossier incomplet, le compteur repart à chaque pièce ajoutée : c'est là que se perdent les mois, jamais dans le traitement lui-même.

Vous préférez cocher au fur et à mesure ? Notre checklist de création d'une SCI reprend ces huit étapes en cases à cocher, avec les documents à réunir pour chacune.

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5. Ce que vend réellement une plateforme

Une plateforme juridique rend trois services réels. Elle génère des statuts cohérents à partir de vos réponses. Elle vérifie que le dossier est complet avant le dépôt. Elle porte la formalité à votre place. Cela vaut de l'argent — nous en vendons nous-mêmes. Le problème n'est pas le prix : c'est la façon dont il est affiché.

Prenons un pack annoncé « à partir de 99 € ». Voici la facture réelle, telle qu'elle se présente au moment de payer :

Sur ces six lignes, deux sont des frais obligatoires que vous paierez de toute façon, deux correspondent à un travail réel, et deux reposent sur une obligation qui n'existe pas. L'écart entre 99 € annoncés et 594,91 € encaissés ne vient donc pas d'une arnaque : il vient de ce que le prix affiché ne recouvre qu'un sixième de la facture. Le bon réflexe est simple : demandez le total à payer, pas le prix du service.

Nous ne citons personne, et pour cause : ces pratiques ne sont pas illégales, et le même acteur peut être excellent sur le fond. Mais quand une page compare des prix, elle doit comparer des totaux.

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6. Signature électronique : laquelle le guichet exige vraiment

Le règlement européen eIDAS (UE) n° 910/2014 distingue trois niveaux, et l'écart entre eux n'est pas technique : il est probatoire.

• Signature simple : un clic, une case cochée, un nom tapé au bas d'un PDF. Elle a une valeur juridique, mais en cas de contestation, c'est à celui qui s'en prévaut de prouver qu'elle est fiable.
• Signature avancée : liée de manière univoque au signataire, elle permet de détecter toute modification ultérieure du document.
• Signature qualifiée : une signature avancée, plus un certificat délivré par un prestataire qualifié et un dispositif de création certifié. Elle seule bénéficie de la présomption de fiabilité de l'article 1367, alinéa 2, du Code civil (décret n° 2017-1416). Concrètement : ce n'est plus à vous de prouver, c'est à l'autre de démontrer le contraire.

Vient maintenant le point que les pages commerciales évitent. Pour une formalité de création, aucune signature électronique payante n'est exigée. L'article R123-5 du Code de commerce s'y contente d'une signature électronique simple, et la case cochée sur le guichet en tient lieu, gratuitement. Cette case vaut aussi déclaration sur l'honneur de l'exactitude des informations.

C'est pour les formalités de modification et de cessation que le niveau monte. Le même article R123-5 y impose une signature électronique avancée reposant sur un certificat qualifié, au sens du règlement eIDAS. L'INPI, sur son site, appelle cela une « signature qualifiée ». C'est un cran au-dessus de ce qu'exige le texte, qui se contente de l'avancée sur certificat qualifié — en pratique, les certificats vendus couvrent les deux. Le même article ouvre par ailleurs une porte que presque personne ne mentionne : une identification électronique notifiée de niveau substantiel ou élevé, associée à une signature simple, y équivaut. Le texte ouvre donc une voie gratuite. Mais l'INPI ne la documente pas sur son mode d'emploi, qui renvoie encore à l'achat d'un certificat auprès d'un organisme de certification. Vérifiez ce que le guichet accepte au moment de votre modification, avant de compter dessus. Reste l'essentiel, valable sans réserve : une plateforme qui facture une signature qualifiée « exigée par le guichet » au moment de créer votre SCI vous vend un confort en le présentant comme une contrainte.

Faut-il pour autant signer ses statuts d'un clic ? Pas toujours. La signature électronique a une vraie utilité quand les associés vivent loin les uns des autres : elle remplace deux recommandés et trois semaines d'aller-retour, pour 4,80 € par signature. Elle a aussi une utilité quand la SCI naît dans un contexte tendu — famille recomposée, associés qui ne se connaissent pas, montage avec démembrement. Dans ce cas, montez d'un cran : signature qualifiée, ou acte contresigné par avocat.

Dans ce cas précis, ne faites pas ça : si vos deux associés vivent sous le même toit et signent le même après-midi, ne payez pas de signature électronique. Imprimez, signez au stylo, scannez. Le guichet accepte le PDF, et vous économisez 28,80 € — sur notre service comme ailleurs.

Les critères de validité, les prestataires reconnus et le sort d'une signature contestée sont détaillés dans notre page signature électronique des statuts de SCI : ce qui est valable.

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7. Les cinq erreurs qui font rejeter un dossier d'immatriculation

Un dossier n'est presque jamais rejeté sur le fond. Il est mis en anomalie sur une pièce ou une mention. Voici les cinq motifs que l'on retrouve le plus souvent. Quatre se réparent avant l'immatriculation, en renvoyant une pièce : ils ne coûtent que du délai, une à deux semaines de plus par aller-retour. Le premier, l'objet social, se découvre le plus souvent après. Celui-là coûte 348,97 €, et le détail est plus bas.

1. Un objet social mal calibré

Trop étroit, il empêche la SCI d'agir un jour sans modifier ses statuts. Trop large, ou teinté de commerce — « achat en vue de la revente », « location meublée » —, il ouvre la porte à l'impôt sur les sociétés. Ce n'est pas l'objet écrit qui fait basculer la société : c'est l'activité réellement exercée (2 de l'article 206 du CGI). Mais un objet commercial affiché dans les statuts est le premier argument que l'administration utilisera. Le greffe peut même refuser de l'immatriculer en société civile. C'est l'erreur la plus chère de la liste, parce qu'elle se répare après coup.

2. Une dénomination déjà prise

Le greffe n'a pas à vérifier l'antériorité, mais une marque déposée identique peut vous valoir une action en contrefaçon plus tard. Deux vérifications gratuites suffisent : la base des marques de l'INPI et l'annuaire des entreprises. Notre page sur la dénomination sociale d'une SCI détaille les contrôles à faire avant de graver le nom dans les statuts.

3. Un justificatif de siège absent ou inadapté

Une facture d'électricité de plus de trois mois, un bail au nom d'un associé sans attestation d'hébergement, une domiciliation sans contrat signé : trois refus classiques.

4. Une annonce légale publiée après le dépôt

Ou publiée dans un support non habilité pour le département du siège. L'attestation de parution doit exister au moment où vous déposez.

5. La déclaration de non-condamnation oubliée

Elle doit être datée, signée, et mentionner la filiation du gérant — nom et prénoms de ses parents. C'est la pièce la plus souvent négligée, parce qu'aucun document officiel ne la fournit : c'est à vous de l'écrire.

Ce que coûte la première erreur

Prenons le cas d'un objet social à corriger après l'immatriculation. Il faut une assemblée, des statuts modifiés, une annonce légale rectificative et un dépôt au greffe. Le forfait d'annonce légale pour une modification d'objet ou de capital est de 136 € HT, soit 163,20 € TTC. Les frais de greffe d'une modification statutaire avec dépôt d'actes s'élèvent à 185,77 € TTC. Total : 348,97 € TTC.

Autrement dit : réparer l'objet social coûte 40 € de plus que la création complète de la société (308,91 €). Une heure passée à écrire correctement l'objet est l'heure la mieux payée de tout le projet. Nos pages sur l'objet social d'une SCI et sur la modification des statuts donnent les formulations qui tiennent et la procédure exacte si le mal est fait.

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8. Quatre cas où il ne faut pas créer sa SCI en ligne

Un guide qui ne dit jamais non n'est pas un guide, c'est une brochure. Dans les quatre situations qui suivent, notre réponse est la même : ne remplissez pas de formulaire, prenez rendez-vous chez un notaire ou un avocat.

Cas 1 — Vous apportez un immeuble au capital

L'acte est obligatoirement notarié : il doit être publié au fichier immobilier (art. 710-1 du Code civil). Aucun formulaire en ligne ne peut le produire. Et la fiscalité dépend d'une distinction que les simulateurs ignorent presque tous.

Un apport pur et simple est un apport rémunéré uniquement par des parts sociales. Un apport à titre onéreux est un apport rémunéré, même partiellement, autrement : le cas le plus fréquent est la reprise par la société de l'emprunt qui finançait le bien. Les deux ne sont pas taxés pareil.

Le calcul, jusqu'au bout. Un associé apporte à une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés un appartement estimé 220 000 €, sur lequel court un emprunt de 120 000 € que la société reprend. La fraction correspondant à l'emprunt est un apport à titre onéreux, taxée au tarif propre des apports d'immeubles de l'article 683 bis : 2,20 % au profit de l'État, majoré des taxes additionnelles départementale (1,60 %, art. 1595) et communale (1,20 %, art. 1584), soit 5,00 % au total. Le calcul : 120 000 × 5,00 % = 6 000 €. Le solde de 100 000 € est un apport pur et simple à une société à l'impôt sur les sociétés, taxé au même taux de 5,00 % (art. 810, III majoré des mêmes taxes additionnelles) : 100 000 × 5,00 % = 5 000 €. Droits d'enregistrement totaux : 11 000 €, soit 5 % de la valeur du bien.

Il reste l'acte lui-même. Le notaire applique le barème proportionnel des mutations immobilières du tableau 5 de l'annexe 4-7 du Code de commerce : 3,870 % jusqu'à 6 500 €, puis 1,596 %, 1,064 % et 0,799 % au-delà de 60 000 € (art. A444-91). Sur 220 000 €, cela donne 2 155,05 € hors taxe, soit 2 586 € TTC. C'est un émolument réglementé, pas un honoraire libre : il ne se négocie pas. Ajoutez la contribution de sécurité immobilière, 0,10 % du prix (article 879 du CGI), soit 220 €, et près de 400 € de débours et de formalités. Facture totale de l'apport : environ 14 200 €, contre 308,91 € pour une création sans immeuble.

Trois précisions, parce que les erreurs sur ce point sont massives.

Le taux à retenir est 5 %, et il se décompose. Le 3° du I de l'article 809 du CGI ne fait que qualifier l'opération : il assimile l'apport à une vente, sans fixer aucun taux. Le tarif de l'État est au III de l'article 810 pour la fraction pure et simple, et à l'article 683 bis pour la fraction à titre onéreux : 2,20 % dans les deux cas. Mais ce droit d'État est majoré des taxes additionnelles départementale (1,60 %, art. 1595) et communale (1,20 %, art. 1584), ce qui porte le total à 5,00 %. C'est le chiffre à retenir : 5 % de 220 000 €, soit 11 000 €. Ne pas confondre avec les 6,32 % du droit commun des ventes, qui ne s'appliquent pas aux apports.

La gratuité contre engagement de conservation n'est pas pour vous. Le même III de l'article 810 prévoit que ces apports sont enregistrés gratuitement si l'apporteur s'engage à conserver ses parts trois ans. De nombreux guides s'arrêtent là et concluent « donc c'est gratuit ». C'est un contresens de champ : le texte réserve cette gratuité aux immeubles compris dans l'apport de l'ensemble des éléments d'actif immobilisé affectés à l'exercice d'une activité professionnelle. Un appartement apporté isolément à une SCI patrimoniale n'entre pas dans cette catégorie. Il reste taxé à 5 %, engagement de conservation ou pas.

Le droit fixe de 375 ou 500 € n'existe plus. Depuis la loi de finances pour 2019, les apports sont enregistrés gratuitement (art. 810, I du CGI). Les guides qui le citent encore recopient un état du droit vieux de sept ans. Le sujet entier est traité dans notre page apporter un immeuble à une SCI.

Cas 2 — Vous sortez d'une indivision successorale

Créer une SCI pour loger un bien hérité à plusieurs suppose souvent de racheter la part des autres héritiers. C'est ce qu'on appelle une licitation : la vente du bien indivis, en général au profit de l'un des indivisaires, qui rachète ainsi la part des autres. L'ordre des opérations coûte de l'argent. Il faut donc le chiffrer avant de créer quoi que ce soit. Si vous rachetez la quote-part de vos cohéritiers — la fraction du bien qui leur revient dans la succession —, vous êtes un membre originaire de l'indivision. Le droit de partage de 2,50 % s'applique alors (II de l'article 750 du CGI). Sur une quote-part de 150 000 €, cela fait 3 750 €. Si c'est la SCI qui rachète, elle n'est membre originaire de rien : on retombe sur les droits de mutation de droit commun, environ 6,32 %, soit 9 480 €. Faire racheter la quote-part par la société plutôt que par vous-même coûte donc 5 730 € de plus. C'est le genre d'arbitrage qui se tranche avant l'immatriculation, pas après : voir sortir d'une indivision par la SCI et indivision ou SCI.

Cas 3 — Un associé réside hors de France

La loi n'exige aucune condition de nationalité ni de résidence. Mais les pièces d'identité étrangères passent mal les contrôles, et la déclaration des bénéficiaires effectifs se complique. Surtout, la fiscalité de l'associé change : revenus, plus-values, impôt sur la fortune immobilière. Notre page SCI et associé non-résident pose les questions à régler avant, pas après.

Cas 4 — Vous démembrez dès la constitution

Parents usufruitiers, enfants nus-propriétaires : le démembrement sépare le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus (l'usufruit) de la propriété du bien lui-même (la nue-propriété). Les statuts doivent alors répartir explicitement le droit de vote et le droit aux bénéfices entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. Un modèle générique ne le fait pas. Un démembrement mal rédigé se répare par une modification statutaire — 163,20 € d'annonce légale et 185,77 € de frais de greffe, soit 348,97 € — tant qu'il se répare, ce qui n'est plus le cas une fois la succession ouverte. Voir démembrement des parts de SCI.

Si vous hésitez entre les deux mondes, notre comparatif créer sa SCI soi-même ou chez le notaire met en regard le coût, le risque et le temps pour chaque configuration.

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9. Après le Kbis : cinq chantiers, dont deux avec une date limite

L'immatriculation n'est pas la fin du chantier. Cinq choses se règlent dans les semaines qui suivent. Deux d'entre elles ont une date limite. La déclaration de résultat 2072 se dépose au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1^er mai qui suit la clôture. Pour un exercice clos le 31 décembre 2026, c'est le 4 mai 2027 — la télédéclaration restant en pratique ouverte jusqu'à la mi-mai. Et toute mise à jour des bénéficiaires effectifs se déclare dans les trente jours.

Ouvrir le compte bancaire de la SCI. Sur présentation du Kbis et des statuts. Aucun texte ne l'impose. Mais mélanger l'argent de la société et celui des associés est le meilleur moyen de la faire requalifier en société fictive lors d'un contrôle. Voir le compte bancaire d'une SCI.

Confirmer le régime fiscal. Une SCI est à l'impôt sur le revenu par défaut. Elle ne paie alors aucun impôt elle-même : chaque associé déclare sa part du résultat, au prorata des parts qu'il détient. L'option pour l'impôt sur les sociétés se prend à la création, ou plus tard. Elle reste réversible jusqu'au cinquième exercice suivant celui de l'option. Après, c'est définitif (art. 239 du CGI). C'est la décision la plus lourde de la vie d'une SCI : notre comparatif SCI à l'IS ou à l'IR la chiffre sur plusieurs profils.

Comptabiliser les frais de création. Annonce légale, greffe, honoraires : ce sont des frais d'établissement, à passer en charges ou à amortir. Les écritures exactes sont dans comptabiliser les frais de création d'une SCI.

Préparer la première déclaration. À l'impôt sur le revenu, c'est la déclaration 2072, à l'échéance donnée en tête de section. Le calendrier fiscal de la SCI donne les échéances de l'année, et la 2072 ligne par ligne le mode d'emploi du formulaire.

Tenir à jour la déclaration des bénéficiaires effectifs. Tout changement de bénéficiaire effectif — une cession de parts qui franchit 25 %, un nouveau gérant contrôlant — donne lieu à une inscription modificative. Le délai est de trente jours à compter du fait qui la rend nécessaire (art. R561-55 du Code monétaire et financier).

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10. Notre offre, et les dossiers que nous refusons de prendre

Nous vendons un service de création. Autant l'afficher au même format que les autres, c'est-à-dire en total, pas en prix d'appel.

Le nombre de signatures dépend de la structure : deux par associé (statuts et acte de constitution), une par gérant personne physique (déclaration de non-condamnation), une pour le mandat de dépôt. Une SCI à deux associés en compte six, soit 28,80 € ; à trois associés, huit signatures, 38,40 € ; à quatre associés, dix signatures, 48,00 €. Et, comme dit en section 6 : ces signatures sont un confort, pas une exigence de l'INPI.

La comparaison honnête sur la première année

Une SCI familiale à deux associés, un appartement, un apport en argent, régime de l'impôt sur le revenu :

• Autonomie totale : 308,91 € de frais, statuts écrits par vous, comptabilité tenue par vous. C'est la solution la moins chère, et elle est parfaitement viable.
• Notre offre Autonomie : 337,71 € de création + 229 € d'abonnement = 566,71 € la première année, comptabilité et déclaration 2072 comprises.
• Cabinet comptable classique : environ 500 € d'honoraires de création en plus des 308,91 € de frais obligatoires, puis 800 à 1 200 €/an de tenue, soit 1 608,91 à 2 008,91 € la première année.

Dans ce cas, ne prenez pas notre service. Apport d'immeuble, démembrement des parts dès la constitution, associé résidant à l'étranger, sortie d'indivision successorale : notre formulaire ne saura pas produire les bons statuts. Nous ne prendrons pas votre dossier, et vous n'y perdrez rien : allez chez un notaire. Et si vous êtes seul, la question ne se pose même pas — il faut deux associés minimum (art. 1832 du Code civil). Les solutions sont dans créer une SCI seul.