Simulation de prêt en SCI : la mensualité ne suffit pas, voici le calcul complet

Mis à jour le 31 août 2026 · Chiffres vérifiés à la source

Calculer la mensualité d'un emprunt de 240 000 € prend dix secondes, et ce chiffre ne vous apprend presque rien. Ce qui décide du sort d'un achat en SCI — société civile immobilière —, c'est ce qui reste sur le compte une fois l'impôt payé. Et ce montant n'est pas le même à l'IR, l'impôt sur le revenu dû par chaque associé, qu'à l'IS, l'impôt sur les sociétés dû par la société elle-même. Cette page déroule une simulation complète sur un cas unique, jusqu'à l'euro : mensualité, tableau d'amortissement, assurance, garantie, impôt, trésorerie. Puis les cinq premières années, parce qu'une simulation sur douze mois cache le phénomène qui fait basculer les dossiers.

Ce guide ne monte pas votre dossier bancaire. C'est le travail de notre guide du prêt bancaire en SCI, qui traite l'apport, le choix de la garantie et la négociation avec la banque. Ici, on calcule ce que le montage rapporte, ou coûte, une fois qu'il est signé.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié le 31 août 2026 contre les sources officielles : code de la consommation, code des assurances, CGI et Légifrance.

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1. Les cinq chiffres à réunir avant de simuler votre prêt

Une simulation fausse vient presque toujours d'une saisie fausse, pas d'un mauvais tableur. Voici les cinq paramètres à réunir, où les trouver, et l'erreur que l'on commet sur chacun.

Deux postes ne rentrent jamais dans une mensualité mais sortent du compte le jour de la signature : les frais de dossier de la banque et la garantie. Ils viennent en sus des 60 000 € d'apport, que le prix acte en main absorbe ici intégralement. Comptez environ 2 800 € de plus à verser au démarrage sur le cas de cette page, en capital ou en compte courant d'associé — une somme prêtée par un associé à sa propre société, récupérable, par opposition au capital qui reste bloqué. Notre guide de l'apport personnel en SCI tranche entre les deux.

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2. Calculer la mensualité du prêt, et voir ce qu'elle cache

La formule d'un prêt amortissable à taux fixe est publique et tient en une ligne :

M = C × (t / 12) ÷ [ 1 − (1 + t / 12)⁻ⁿ ]
C = capital emprunté · t = taux annuel nominal · n = nombre de mensualités

Appliquée à notre cas : t / 12 = 3,60 % / 12 = 0,003. On calcule (1,003)²⁴⁰ = 2,052220, donc (1,003)⁻²⁴⁰ = 0,487277 et le dénominateur vaut 1 − 0,487277 = 0,512723. Au numérateur, 240 000 × 0,003 = 720. La mensualité est donc de 720 ÷ 0,512723 = 1 404,27 € hors assurance. Gardez les six décimales : arrondi à 0,5127, le dénominateur donne 1 404,33 € et décale tout le tableau.

Sur 240 échéances, la SCI versera 337 024 € pour 240 000 € empruntés : le coût du crédit est de 97 024 €, soit 40 % du capital — ces deux totaux se calculent sur la mensualité non arrondie, 1 404,2675 €. Et la répartition de ce coût dans le temps est tout sauf régulière. C'est le tableau ci-dessous, celui qui sert à tout le reste de la page.

Deux chiffres à retenir de l'année 1 : 8 503 € d'intérêts, la seule part déductible, et 8 348 € de capital, qui sortent du compte sans effacer un euro d'impôt. C'est de cet écart que vient tout ce qui suit. La façon dont l'échéance se traduit ensuite en écritures est traitée dans notre guide sur la comptabilisation d'un emprunt en SCI.

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3. L'assurance emprunteur : deux modes de calcul, 7 157 € d'écart

Un même taux d'assurance de 0,34 % par an donne deux coûts totaux très différents selon la base sur laquelle la prime est calculée. C'est le poste que les simulateurs grand public escamotent le plus souvent.

240 000 × 0,34 % = 816 € par an, soit 68 € par mois, si la prime est assise sur le capital initial. Sur le capital restant dû, elle démarre à 803 € et tombe à 31 € la dernière année. L'écart de 7 157 € représente 7,4 % du coût total du crédit : à taux affiché identique, deux contrats d'assurance ne financent pas la même opération. Vérifiez la base de calcul avant de comparer deux propositions.

Conséquence pratique sur la saisie : la mensualité que la banque affiche inclut souvent l'assurance, soit 1 404,27 + 68 = 1 472,27 € ici. Ne reportez jamais ce nombre dans un calcul d'intérêts, il fausserait tout le tableau d'amortissement. Le choix des quotités entre associés et de l'assureur relève, lui, du guide du prêt bancaire. Quant au droit de résilier l'assurance à tout moment — article L. 113-12-2 du code des assurances, issu de l'article 1^er de la loi n° 2022-270 du 28 février 2022 —, il n'est pas acquis à une société. La section 8 dit pourquoi.

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4. La garantie : le montant à saisir dans votre simulation

Les trois composantes du coût d'une garantie hypothécaire sont fixées par un texte et se calculent à l'euro près. La taxe de publicité foncière est l'impôt dû lors de l'inscription au fichier immobilier. Elle est perçue au taux de 0,70 % sur les sommes garanties en capital, intérêts et accessoires (article 844 du CGI). Le prélèvement pour frais d'assiette de l'article 1647, V-b, ajoute 2,14 % au montant de la taxe et porte le taux réel à 0,715 %. Sur 240 000 € : 1 716 €. Attention à l'assiette : ce n'est pas votre capital emprunté, mais la somme déclarée au bordereau d'inscription, que les banques majorent souvent des accessoires. Prenez le chiffre du bordereau.

S'y ajoute la contribution de sécurité immobilière, la redevance du service de la publicité foncière. Son taux est de 0,05 % de la créance inscrite (article 881 H du CGI, contribution instituée par l'article 879), avec un minimum de perception de 8 € par inscription fixé par l'article 881 M. Sur 240 000 € : 120 €.

Le troisième poste, les émoluments du notaire, ne se demande pas non plus sur devis : il suit un barème proportionnel réglementé. C'est l'article A444-143 du code de commerce, qui vise le prêt « avec ou sans garantie » (numéro 137 du tableau 5 de l'annexe 4-7). Le barème retient 1,290 % jusqu'à 6 500 €, puis 0,532 % jusqu'à 17 000 €, 0,355 % jusqu'à 60 000 € et 0,266 % au-delà. Sur 240 000 € : 83,85 + 55,86 + 152,65 + 478,80 = 771,16 € hors taxes, soit 925,39 € TTC, débours et frais de formalités en sus.

Une SCI n'est pas au barème majoré parce qu'elle est une société. Le barème doublé de l'article A444-139 ne vise qu'une chose : le prêt hypothécaire qui finance une activité professionnelle. Le critère est la destination des fonds, jamais la forme sociale de l'emprunteur ni la nature de la sûreté. La preuve est dans le tarif lui-même : l'article A444-142 taxe les prêts viticole, agricole et maritime — professionnels par nature — au même barème bas que le nôtre. Une réserve, cependant : le tarif ne définit nulle part l'« activité professionnelle ». Si votre prêt finance des murs d'exploitation ou l'immobilier d'entreprise d'un groupe, la question se rouvre — faites confirmer la ligne tarifaire par l'étude avant de boucler votre plan.

La variante utile s'appelle l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers. C'est l'ancien « privilège de prêteur de deniers », devenu une hypothèque légale par l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, entrée en vigueur le 1^er janvier 2022 (article 2402 du code civil ; fiche officielle sur justice.fr). Elle n'est ni conventionnelle ni judiciaire. Or le taux de 0,70 % de l'article 844 ne vise que ces deux catégories : il ne lui est pas applicable. L'inscription retombe sur la taxe fixe de 25 € que le même article prévoit pour les inscriptions échappant à la taxe proportionnelle. Sur notre prêt, cela fait 1 691 € de taxe en moins.

Deux limites, et elles sont strictes. Le bénéfice suppose un prêt consenti par acte notarié, avec déclaration d'emploi des fonds et quittance authentique : sans ces formalités, la garantie n'est pas une hypothèque légale spéciale et la taxe redevient proportionnelle. Et elle ne couvre que la fraction du prêt qui paie l'acquisition d'un bien existant, ni les travaux ni la construction.

Les deux montants à saisir, sur notre prêt de 240 000 €. Hypothèque conventionnelle : 1 716 + 120 + 925 = 2 761 €. Hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers : 25 + 120 + 925 = 1 070 €. C'est le premier que nous portons dans le tableau de la section 1 : rien ne dit que votre acte remplira les conditions de la seconde. Ajoutez-y vos frais de dossier bancaire, qui ne relèvent d'aucun barème : prenez le montant de votre offre. Ces frais d'emprunt sont déductibles du résultat foncier de l'année où ils sont payés, et les 2 761 € de garantie ramèneraient le résultat de l'année 1 de 2 781 € à 20 €, soit presque rien. Nos tableaux les isolent pour garder les cinq exercices comparables : un coût de démarrage ne se répète pas.

Pour le cautionnement d'un organisme, il n'existe aucun barème opposable publié : nous ne donnerons donc pas de montant. Prenez le chiffrage de l'organisme et saisissez-le tel quel. Ce qui change à la sortie, en revanche, se décide maintenant. Si le bien est vendu avant le terme du prêt, une hypothèque impose une mainlevée : un acte notarié payant qui efface l'inscription. Une caution n'en demande aucune, et restitue souvent une partie du fonds mutuel. L'arbitrage complet est dans le guide du prêt bancaire en SCI. Attention à ne pas confondre cette caution d'organisme avec la caution personnelle du gérant : ce sont deux engagements sans rapport.

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5. Simulation à l'IR : le cash-flow après impôt, année 1

À l'impôt sur le revenu, la SCI ne paie rien elle-même. Elle calcule un résultat foncier, le répartit entre les associés au prorata de leurs parts — c'est la quote-part —, et chacun l'ajoute à ses propres revenus. Voici le calcul de l'année 1, ligne par ligne.

La SCI a payé 1 313 € d'impôt l'année où elle a perdu 6 880 € de trésorerie, soit 573 € par mois à sortir des poches des associés. La raison tient en une ligne : les 8 348 € de capital remboursés en année 1 ne sont pas une charge déductible. Les associés sont imposés sur de l'argent déjà parti à la banque. C'est l'appel qu'on reçoit chaque printemps : « mon comptable s'est trompé, je n'ai rien encaissé et je dois payer. » Il ne s'est pas trompé.

Trois précisions de saisie, chacune traitée en détail ailleurs. Le taux des prélèvements sociaux reste à 17,2 % sur les revenus fonciers en 2026. Il additionne 9,2 % de contribution sociale généralisée (CSG), 0,5 % de contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) et 7,5 % de prélèvement de solidarité. La hausse à 18,6 % dont on parle beaucoup ne concerne pas cette catégorie (le détail par catégorie de revenu). Sur les 9,2 points de CSG, 6,8 sont déductibles du revenu global de l'année de leur paiement, soit 189 € ici et environ 57 € d'économie à 30 % : voir la CSG déductible en SCI. Par prudence, nos tableaux ne l'intègrent pas. Le calcul de l'impôt tranche par tranche appartient, lui, au guide sur la tranche marginale et les revenus de SCI, et le report de la quote-part sur votre déclaration personnelle au guide de la déclaration 2044.

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6. Simuler sur cinq ans : l'effet de ciseaux que personne ne calcule

C'est la section qui justifie cette page. Dans un prêt amortissable, la part d'intérêts décroît chaque année. À loyer constant, le résultat imposable augmente donc tout seul, l'impôt suit, et le cash-flow se dégrade — alors que la mensualité, elle, n'a pas bougé d'un centime.

Entre l'année 1 et l'année 5, l'impôt monte de 609 € et le cash-flow se dégrade d'autant, pour le même bien et le même loyer. Poussez la ligne jusqu'à l'année 15. Les intérêts tombent à 3 043 €, le résultat foncier grimpe à 8 241 €, l'impôt à 3 890 € et le cash-flow à − 9 457 €, soit 788 € par mois. C'est 2 577 € d'impôt supplémentaire par an sans qu'aucun loyer n'ait bougé. Aucun simulateur de mensualité ne produit cette ligne, et c'est pourtant elle qui fait basculer les dossiers à partir de l'année 6.

L'honnêteté oblige à poser l'autre moitié du compte. Ces 35 894 € d'effort sur cinq ans ont remboursé 44 910 € de capital : l'enrichissement net est de + 9 016 € avant toute variation du prix du bien. Un cash-flow négatif n'est pas une perte, c'est une épargne forcée. Mais il faut pouvoir la payer tous les mois. Pour piloter cette trésorerie une fois la SCI en route, voyez notre guide du cash-flow d'une SCI ; pour stresser le scénario, celui sur la vacance locative.

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7. Simulation à l'IS : le même prêt, l'autre résultat

À l'impôt sur les sociétés, la société paie l'impôt à la place des associés et déduit en plus un amortissement : l'étalement comptable du prix du bâti sur sa durée d'usage, le terrain n'étant jamais amortissable. Sur notre bien, la base amortissable est de 240 000 € (300 000 moins 60 000 de terrain — le même nombre que le capital emprunté, pure coïncidence de ce cas). Ventilée par composants, selon les durées d'usage retenues dans notre guide de l'amortissement en SCI :

• gros œuvre, 35 % de la base sur 80 ans : 1 050 € par an ;
• réseaux, 20 % sur 30 ans : 1 600 € ;
• étanchéité, 10 % sur 15 ans : 1 600 € ;
• aménagements intérieurs, 35 % sur 15 ans : 5 600 €.

Soit une dotation annuelle de 9 850 €. Le résultat de l'année 1 devient : 15 000 − 2 900 − 816 − 8 503 − 9 850 = − 7 069 €. L'impôt sur les sociétés dû est de 0 €, le déficit étant reportable sur les bénéfices futurs (voir la SCI déficitaire à l'IS). Mais la trésorerie, elle, ne connaît pas l'amortissement : 15 000 − 16 851 − 816 − 2 900 = − 5 567 €, et ce chiffre est identique les cinq années puisqu'aucun impôt n'est payé.

Trois constats, et rien de plus. Un : le résultat est négatif de 7 069 € alors que la trésorerie ne perd « que » 5 567 €. Résultat et trésorerie ne sont pas le même chiffre. Deux : à l'IS, le cash-flow est plat cinq ans durant, là où il se dégrade de 609 € à l'IR — parce que l'impôt est nul, il n'y a rien qui monte. Trois : l'écart cumulé de 8 059 € est, à l'euro près, l'impôt payé à l'IR sur la même période.

Ceci n'est pas un arbitrage entre les deux régimes : c'est le même prêt passé dans deux moulinettes, sur cinq ans. La contrepartie de l'amortissement se paie à la revente, où la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, c'est-à-dire le prix d'achat diminué des amortissements déjà déduits. C'est le sujet de notre guide sur la plus-value en SCI à l'IS, et nous n'ouvrons pas le débat ici. Si votre SCI existe déjà à l'IR, l'option se prépare : voir passer une SCI de l'IR à l'IS.

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8. Le régime protecteur du crédit immobilier couvre-t-il votre SCI ?

Cette question ne change pas une mensualité, mais elle peut changer plusieurs milliers d'euros à la sortie du prêt. Le régime protecteur du crédit immobilier — offre normée, TAEG communiqué, délai de réflexion, plafonnement de l'indemnité de remboursement anticipé — figure au chapitre III du titre I^er du livre III du code de la consommation.

La forme sociale n'y est pour rien. L'article L. 313-1 du code de la consommation étend le chapitre, à son 3°, aux contrats de crédit souscrits par des personnes morales de droit privé. Il y met une condition : que le crédit ne finance pas une activité professionnelle. Et il définit cette activité dans la foulée. C'est celle des personnes morales qui, « à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent [...] des immeubles [...] en propriété ou en jouissance ». La même phrase est reprise mot pour mot à l'article L. 313-2, 2°. Ce n'est donc pas un texte qui ouvre et un autre qui referme : c'est un seul test, écrit deux fois.

Ce test, la Cour de cassation l'applique aux SCI depuis longtemps, et sans réserve tenant à la taille de l'opération. Une société civile immobilière dont l'objet social est la mise en location d'un seul appartement exerce déjà une activité professionnelle au sens de ce texte (1^re civ., 10 février 1993, n° 91-12.382, publié au Bulletin). L'arrêt est rendu sous la loi du 13 juillet 1979, dont la rédaction est identique à celle d'aujourd'hui. Le délai de réflexion de dix jours a été écarté pour une SCI qui empruntait pour un logement destiné à la location (1^re civ., 9 avril 2015, n° 14-14.216). Et le juge doit s'en tenir « à l'objet social de la SCI et à la destination du prêt ». Peu importe que le bien soit en réalité occupé par la famille (1^re civ., 14 octobre 2015, n° 14-24.915). La ligne a été confirmée en 2023 et en 2025, sur la notion voisine de non-professionnel.

Une réserve, étroite mais réelle : une SCI dont l'objet social ne prévoit aucune mise à disposition à des tiers — une SCI familiale de simple jouissance, qui loge ses associés — peut, elle, relever du 3° de l'article L. 313-1. Ce n'est pas le cas d'une SCI de rapport. Et le 3° date de la recodification de 2016 : la Cour de cassation ne l'a pas encore interprété frontalement.

Relisez cette illustration en pensant à l'objet social de votre SCI : procurer un immeuble en jouissance, c'est la définition de la location. L'exclusion des crédits professionnels est écrite dans le texte, et l'illustration qu'il en donne décrit une SCI de rapport à la lettre. La Cour de cassation va dans le même sens sur le terrain voisin des clauses abusives. Par un arrêt du 9 juillet 2025 (première chambre civile, pourvoi n° 23-23.066, non publié au Bulletin), elle juge qu'une société civile immobilière qui emprunte pour acheter un immeuble conformément à son objet agit en professionnel. Les protections réservées aux consommateurs et aux non-professionnels lui échappent donc. Dans cette affaire, le prêt finançait pourtant l'achat et la rénovation d'une maison d'habitation.

Pour une SCI qui achète pour louer, la réponse est donc négative. Non par principe : parce que la location est précisément ce que le texte qualifie d'activité professionnelle. Nous corrigeons ici ce qu'on lit un peu partout, y compris sur ce site. Trois protections tombent :

• Le TAEG et l'offre normée (articles L. 313-24 et L. 313-25) ne vous sont pas dus de droit. Exigez par écrit le taux annuel effectif global et l'échéancier complet avant de vous engager, sinon vous comparez des offres qui ne se comparent pas.
• Le délai de réflexion de dix jours ne joue pas. L'article L. 313-34 dispose que l'emprunteur et les cautions ne peuvent accepter l'offre que dix jours après l'avoir reçue ; hors du chapitre, rien n'interdit à la banque de faire signer le jour même. Prenez ce délai vous-même.
• L'indemnité de remboursement anticipé n'est plus plafonnée par la loi. L'article R. 313-25 la limite à un semestre d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans dépasser 3 % du capital restant dû. Hors du chapitre, seule la clause du contrat s'applique.

Chiffrons ce dernier point sur notre prêt. Une revente fin d'année 5 laisse un capital restant dû de 195 090 €. Sous plafond légal, l'indemnité serait le plus faible de deux montants : un semestre d'intérêts, soit 195 090 × 3,60 % ÷ 2 = 3 512 €, ou 3 % du capital restant dû, soit 5 853 €. Le plafond retient donc 3 512 €. Si le contrat prévoit simplement 3 % du capital restant dû sans autre limite, la facture est de 5 853 €, soit 2 341 € de plus. C'est une clause : elle se négocie avant signature, et c'est le seul moment où elle se négocie. La mécanique du remboursement anticipé est détaillée dans notre guide sur la renégociation du crédit d'une SCI.

Même logique pour l'assurance. L'article L. 113-12-2 du code des assurances ne joue que pour les contrats garantissant un crédit relevant du 1° de l'article L. 313-1 du code de la consommation. Il fait courir le droit de résilier à compter de la signature de l'offre de prêt définie à l'article L. 313-24. Or, pour une SCI de rapport, le chapitre entier est écarté par l'article L. 313-2, 2° : il n'y a ni offre au sens de l'article L. 313-24, ni droit de résiliation au sens de l'article L. 113-12-2. Faites donc inscrire une clause de substitution d'assurance dans le contrat de prêt plutôt que de compter sur la loi.

Une réserve, pour être exact. Le 3° de l'article L. 313-1 laisse théoriquement sa place à une SCI purement patrimoniale, constituée pour loger la famille sans aucune activité locative. Mais nous n'avons trouvé aucune décision publiée qui la lui accorde, et le critère de l'article L. 313-2, 2° — procurer des immeubles en propriété ou en jouissance en vertu de son objet social — élimine par construction toute SCI de rapport. On ne bâtit pas une simulation sur cette porte-là.

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9. Les six erreurs qui faussent une simulation de prêt en SCI

Chacune est chiffrée sur notre cas. Ce sont les six écarts les plus fréquents entre une feuille de calcul et la déclaration.

Erreur 1 — Déduire la mensualité entière au lieu des seuls intérêts

L'erreur la plus coûteuse. En déduisant 16 851 € au lieu de 8 503 €, on retire indûment les 8 348 € de capital de l'année 1. L'effet paraît énorme ; il est en réalité borné par l'impôt réellement dû. Les 1 313 € de l'année 1 disparaissent et le résultat bascule à − 5 567 €, un déficit fictif que l'associé récupérerait au mieux à 30 % sur son revenu global, sans prélèvements sociaux. Soit 2 983 € d'économie indue au maximum (1 313 + 1 670), et un redressement certain à l'arrivée. Le capital remboursé n'est jamais une charge : voir les écritures d'emprunt en SCI.

Erreur 2 — Oublier les prélèvements sociaux

Ils représentent 478 € dès l'année 1 et 2 937 € sur cinq ans, soit plus du tiers de l'impôt total. Une simulation qui n'applique que la tranche marginale à 30 % sous-estime la facture de 36 %.

Erreur 3 — Simuler sur douze mois

L'écart de cash-flow entre l'année 1 et l'année 15 est de 2 577 € par an, à loyer inchangé. Une simulation d'un an ne dit rien de la capacité du montage à tenir.

Erreur 4 — Ignorer le mode de calcul de l'assurance

7 157 € sur la durée du prêt, pour un taux affiché identique. C'est l'équivalent d'une renégociation de taux, obtenue sans négocier.

Erreur 5 — Oublier la vacance et les travaux

Deux mois de loyer perdus font tomber les recettes à 12 500 € : l'impôt descend à 133 €, mais la trésorerie passe de − 6 880 € à − 8 200 €. La perte de loyer est de 2 500 €, l'économie d'impôt de 1 180 € : il reste 1 320 € à sortir. Ajoutez une ligne de travaux prévisionnels (voir les travaux en SCI) et prenez votre avis de taxe foncière plutôt que de l'estimer.

Erreur 6 — Confondre résultat et trésorerie

Un résultat de − 7 069 € à l'IS ne signifie pas 7 069 € de trésorerie perdue : la sortie réelle est de 5 567 €. L'inverse est aussi vrai, un résultat positif ne garantit aucune trésorerie. Deux nombres, deux objets : le guide du cash-flow pose la distinction.

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10. Le tableau de simulation à recopier sur votre projet

Dix lignes, dix formules. Recopiez-les dans un tableur avec une colonne par année, sur cinq ans au minimum, et remplacez nos chiffres par les vôtres.

Ajoutez une onzième ligne hors calcul, pour mémoire : le capital remboursé dans l'année. Elle n'entre dans aucun total, mais c'est elle qui dit ce que l'effort de trésorerie construit. Si vous préférez partir d'un outil, nos simulateurs SCI couvrent la comparaison des régimes et les frais de notaire.

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