Prêt relais en SCI : combien la banque avance, ce que la société paie

Votre société a un bien en vente et une occasion qui ne l'attendra pas. Le prêt relais existe pour ce moment-là : la banque avance une partie de la valeur du bien que vous n'avez pas encore vendu, et se rembourse le jour de la vente. Trois chiffres décident de tout. Ce que la banque acceptera d'avancer. Ce que la société paiera chaque mois tant que le bien n'est pas parti. Et le prix plancher sous lequel la vente ne suffira plus à tout solder. Sur le dossier déroulé ici, ils valent 134 000 €, 3 179 € par mois et 233 333 €. Nous les calculons intégralement, ainsi que le coût net d'impôt du montage : 4 663 €, soit 1,17 % du prix d'achat.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Code civil, Code de la consommation, CGI, BOFiP). Mis à jour le 1er septembre 2026.

Une SCI — société civile immobilière — n'emprunte pas comme un particulier : ni les mêmes protections, ni les mêmes réflexes de banquier. Et la déduction des intérêts ne se joue pas au même endroit selon le régime. À l'IR, l'impôt sur le revenu, chaque associé est imposé sur sa part. À l'IS, l'impôt sur les sociétés, c'est la société qui paie. Capacité d'emprunt, garanties, assurance : tout ce qui vaut pour un crédit long est traité dans notre guide du prêt bancaire en SCI. Ici, rien que le relais.

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1. Un prêt relais n'est pas un prêt : c'est une avance sur une vente qui n'a pas eu lieu

Un prêt classique se rembourse avec des loyers, mois après mois, sur quinze ou vingt ans. Un prêt relais se rembourse en une fois, avec le prix d'une vente. Tant que la vente n'a pas eu lieu, la société ne rembourse aucun capital : elle paie des intérêts, ou même pas, et attend. Ce n'est pas un crédit, c'est une avance de trésorerie garantie par un actif qu'on cherche à céder.

Une chose commande tout le reste : aucun texte ne régit le prêt relais d'une SCI locative. Le Code de la consommation définit bien le crédit relais (art. L311-1, 16°) et l'encadre quand l'emprunteur relève du chapitre du crédit immobilier. Mais une société civile qui emprunte pour louer en sort — nous le démontrons en section 8. Pour elle, durée, taux, quotité, conditions de prorogation et pénalités sont entièrement contractuels. Ce que vous ne faites pas écrire dans l'offre, vous ne l'aurez pas.

À quoi sert-il dans une société civile ? À un arbitrage : vendre l'immeuble A pour acheter l'immeuble B, sans laisser passer B. Acheter pour revendre est une tout autre affaire, fiscalement : voir la FAQ. Le relais n'est pas davantage un prêt in fine, ce crédit dont on ne rembourse le capital qu'au terme. Le in fine dure quinze ans et se solde avec une épargne nantie. Le relais dure douze mois et se solde avec une vente (voir notre guide du prêt in fine en SCI).

Reconnaître l'offre qu'on vous met sous le nez

Toutes les banques ne vendent pas le même produit sous le même nom. Six appellations reviennent. Le produit, lui, a bien un nom légal — le crédit relais de l'article cité plus haut. Ces six-là sont des dénominations commerciales : il n'en existe aucune nomenclature officielle.

Notre parti pris pour tout ce guide : la franchise partielle. Elle coûte de la trésorerie chaque mois, et c'est ce qui vous force à regarder la réalité en face. Pourquoi la franchise totale est un piège sur un bien difficile à vendre : section 10.

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2. Montant du prêt relais : combien la banque avance vraiment, ligne par ligne

Le dossier que nous suivrons d'un bout à l'autre. Une SCI détient un immeuble qu'elle espère vendre 340 000 € ; la banque, elle, retient une estimation de 320 000 €. Il reste 90 000 € de capital restant dû sur l'ancien prêt — c'est-à-dire la part du crédit encore à rembourser, hors intérêts futurs. La société veut acquérir un autre immeuble à 400 000 €, frais d'acquisition compris à 8 %.

Le relais s'élève donc à 134 000 €, et la société emprunte 298 000 € à long terme — sans apport, ce qui est tout l'intérêt du montage (voir notre guide de l'apport personnel en SCI).

Sur la quotité se logent les deux erreurs les plus répandues.

• « La quotité porte sur le prix de vente. » Non : elle porte sur l'estimation retenue par la banque. Ici, 320 000 € et non 340 000 €. Croire le contraire, c'est compter sur 238 000 € d'avance au lieu de 224 000 € : 14 000 € qui manqueront le jour de la signature.
• « On déduit le crédit en cours avant d'appliquer la quotité. » Non, l'ordre est inverse : la quotité s'applique d'abord, le capital restant dû se soustrait ensuite. Dans l'autre sens on obtiendrait 70 % × (320 000 − 90 000) = 161 000 €, soit 27 000 € de trop.

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3. La double charge pendant la phase relais : 3 179 € contre 1 713 €, le chiffre qui décide du dossier

Pendant la phase relais, la société porte trois lignes de charge à la fois. C'est le seul chiffre que regarde vraiment un comité d'engagement — l'instance interne qui accorde ou refuse le crédit.

Ces montants sont hors assurance emprunteur. 1 466 € par mois pendant douze mois, soit 17 592 € à sortir en plus des loyers habituels : voilà le vrai dossier. Une banque ne refuse presque jamais un relais parce que le bien est mal estimé. Elle le refuse parce que la société ne démontre pas qu'elle tiendra cet écart. Les autres causes de refus sont dans notre guide du refus de prêt en SCI, et la façon de tenir l'écart dans la durée dans le calcul de cash-flow.

Et cette charge ne reste pas dans la société. La banque qui étudiera votre dossier personnel pendant ces douze mois réintégrera tout ou partie des 3 179 € (voir détenir une SCI réduit-il votre capacité d'emprunt personnelle ?). Une phase relais la gèle pendant un an.

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4. Combien coûte un prêt relais en SCI : coût brut, coût net d'impôt, seuil de 1,17 %

Le flux mensuel est une chose. Le coût de l'opération sur douze mois en est une autre.

Le TMI, ou taux marginal d'imposition, est le taux qui frappe la dernière tranche de revenus de l'associé. À l'IR, un euro de charge foncière déduite économise le TMI plus les prélèvements sociaux, restés à 17,2 % sur les revenus fonciers. On lit partout 30 + 17,2 = 47,2 %. C'est faux d'un cran. La CSG payée sur les revenus fonciers est elle-même déductible du revenu global, à hauteur de 6,8 points (art. 154 quinquies, II du CGI). Un euro déduit efface donc aussi 6,8 centimes de cette déduction future, soit 2,04 centimes d'impôt à 30 % de TMI. Le taux réellement épargné est de 45,16 %.

Les quatre postes du tableau sont bien déductibles. Les intérêts, au titre de l'article 31, I, 1°, d du CGI. Les frais de dossier, de cautionnement et de mainlevée, au titre du § 190 du BOI-RFPI-BASE-20-80, qui les assimile aux intérêts. Liste complète dans nos charges déductibles en SCI.

Ces 3 839 € supposent des revenus fonciers à effacer. Si les 8 502 € creusent un déficit, la règle change. L'imputation d'un déficit foncier sur le revenu global plafonne à 10 700 € par an. Et la fraction venant des intérêts d'emprunt en est exclue : elle n'attaque que les revenus fonciers des dix années suivantes (art. 156, I, 3° du CGI). Les 5 360 € d'intérêts du relais attendront donc d'avoir des loyers en face. L'économie n'est pas perdue, elle est décalée (voir le déficit foncier en SCI).

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5. Le jour de la vente : ce qui reste, ce que reprend la banque

Douze mois plus tard, le bien part au prix retenu par la banque : 320 000 €. Le flux de trésorerie réel, hors écritures :

L'indemnité de remboursement anticipé est la pénalité que réclame la banque quand on solde un crédit avant son terme. Son mécanisme est détaillé dans notre guide de la renégociation de crédit en SCI ; nous la prenons ici comme acquise. Les écritures de la cession sont dans comptabiliser la vente d'un immeuble en SCI.

Les 82 255 € affectés au prêt amortissable, et les deux versions de la pénalité

La société affecte ce reliquat au remboursement anticipé partiel du prêt de 298 000 €. C'est là qu'apparaît la conséquence la plus concrète de l'absence de protection consumériste.

Chez un particulier, la pénalité est plafonnée à un semestre d'intérêts sur le capital remboursé, sans dépasser 3 % du capital restant dû avant remboursement — le plus bas des deux plafonds l'emporte (art. R313-25 du Code de la consommation). Ce texte appartient au chapitre du crédit immobilier, qui ne couvre pas de plein droit une SCI locative. Les banques l'appliquent souvent. C'est une pratique, pas un droit. Résultat :

• Clause négociée, alignée sur le standard des particuliers : 82 255 × 3,40 % × 0,5 = 1 398 €. Le second plafond (3 % de 287 412 €, soit 8 622 €) ne joue pas ici.
• Clause non négociée, la banque ayant stipulé douze mois d'intérêts : 82 255 × 3,40 % = 2 797 €. Elle en a parfaitement le droit. C'est le double, et c'est légal.

Reste à recalculer le prêt. Après douze échéances de 1 713 €, le capital restant dû n'est plus de 298 000 € mais de 287 412 €. On y impute les 82 255 €, l'indemnité de 1 398 € étant réglée à part, sur la trésorerie de la société : il subsiste 205 157 € sur 228 mois, et la mensualité tombe de 1 713 € à 1 223 €. Soit 490 € de moins chaque mois pendant dix-neuf ans : 228 × 490 = 111 720 € de mensualités épargnées pour 82 255 € versés d'avance, donc près de 29 500 € d'intérêts en moins. Sur les autres emplois possibles du reliquat, voir distribuer le prix de vente d'un immeuble en SCI.

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6. Chaque point de quotité arraché est un point de marge en moins

Tout le monde négocie la quotité à la hausse, comme s'il s'agissait d'une victoire. Regardons ce qu'elle achète.

La bonne question n'est pas « combien vais-je obtenir ? » mais « à quel prix minimal devrai-je vendre pour tout solder ? ». Ce plancher couvre l'ancien prêt (90 000 €) plus le relais, net des 4 % d'agence.

La « marge de baisse » se lit par rapport à l'estimation de 320 000 €. À 70 %, le bien peut perdre plus du quart de sa valeur : l'opération se solde encore à l'équilibre. À 90 %, six pour cent de baisse suffisent à mettre la société en manque. Six pour cent, c'est un acquéreur qui négocie fermement.

Le gérant qui décroche 90 % au lieu de 70 % ne gagne pas 64 000 €. Il achète 64 000 € de trésorerie immédiate contre 21 points de marge de sécurité. C'est un arbitrage, jamais une victoire — et l'un des rares cas où nous conseillons de demander moins que ce que la banque est prête à donner.

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7. Le bien ne se vend pas : proroger le relais, brader, ou tout perdre

Douze mois passent, le bien est toujours là. La banque proroge d'un an, avec la majoration d'usage d'un point : le relais passe à 5,00 %.

• Intérêts de la deuxième année : 134 000 × 5,00 % = 6 700 €
• Frais d'avenant : 500 €
• Surcoût de la prorogation : 7 200 €
• Coût cumulé du relais sur 24 mois : 8 502 + 7 200 = 15 702 €

Trois issues, chiffrées jusqu'au solde, les 945 € d'indemnité sur l'ancien prêt compris.

Le deuxième scénario mérite qu'on s'y arrête. La vente ne rembourse plus la dette : il faut trouver 9 905 € ailleurs. La sortie la plus rapide est l'apport en compte courant d'associé — l'argent qu'un associé prête à sa propre société (voir notre guide du compte courant d'associé). Rien de dramatique à 9 905 €. Mais c'est un chèque personnel qu'aucun associé n'avait prévu de signer.

Le troisième s'arrête ici, volontairement. Au terme non honoré, la banque peut prononcer la déchéance du terme, appeler la caution et engager une saisie. Ces mécanismes sont traités dans la SCI ne peut plus payer son emprunt et saisie immobilière en SCI. Retenez seulement qu'un relais mal calibré y conduit en vingt-quatre mois.

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8. Ce que la SCI n'a pas au compromis, et les six clauses qui le remplacent

Le droit, en six phrases. Le chapitre du crédit immobilier du Code de la consommation ne s'arrête pas à la porte des personnes morales : son article L313-1, 3° les fait entrer dans le champ. Ce qui en fait sortir une SCI, c'est la destination du crédit : financer une activité professionnelle — la loi visant comme exemple celle des personnes morales qui procurent des immeubles en propriété ou en jouissance. Le critère est donc plus large que cette seule fourniture. Et le chapitre ne couvre que les immeubles d'habitation, ou mixtes : un relais sur un local purement commercial en sort par la nature du bien. Cette clause de sortie est écrite à l'intérieur même de ce 3°, puis reprise en termes quasi identiques à l'article L313-2, 2°, qui l'étend aux personnes physiques. Une SCI qui emprunte pour louer est donc dehors — non pas à cause de sa personnalité morale, mais à cause de ce qu'elle fait de l'argent.

Une conséquence, une seule, et c'est celle qui coûte cher : la condition suspensive légale d'obtention du prêt de l'article L313-41 du Code de la consommation ne joue pas. Chez un particulier, c'est le mécanisme qui rend l'achat caduc et le dépôt de garantie intégralement restituable quand la banque dit non. La Cour de cassation a tranché sur ce point précis : 1re civ., 14 octobre 2015, n° 14-24.915. Arrêt inédit — nous le signalons —, rendu au visa des anciens articles L312-3 et L312-16, recodifiés le 1^er juillet 2016. La cour d'appel avait protégé une SCI en retenant l'usage familial de l'immeuble. Cassation : elle n'avait pas regardé l'objet social, qui allait de l'acquisition à la location en passant par la division en lots. Le test n'est pas l'usage réel du bien, c'est l'objet social croisé avec la destination du prêt. Une SCI familiale qui loue n'y échappe pas. Dix ans plus tard, la même chambre juge sur le même critère. Une SCI qui souscrit des prêts immobiliers pour acquérir des immeubles conformément à son objet agit en qualité de professionnel (1^re civ., 9 juillet 2025, n° 23-23.066). Arrêt également inédit, rendu cette fois à propos des clauses abusives. Deux arrêts inédits ne font pas une jurisprudence publiée, mais ils tiennent la même ligne : c'est l'objet social qui commande.

Vu de l'autre côté — quand la SCI vend — les règles diffèrent : voir vendre l'immeuble de la SCI. Ici, elle est acquéreur.

Les six clauses à faire écrire dans l'offre, avant édition

1. Exonération totale d'indemnité de remboursement anticipé quand le remboursement vient de la vente du bien mis en relais. La plus utile, et la plus facile à obtenir : c'est le déroulement normal du contrat.
2. Plafonnement de cette indemnité au standard des particuliers sur le prêt amortissable : un semestre d'intérêts, sans dépasser 3 % du capital restant dû. Sur notre dossier, la clause fait économiser 1 399 € : 1 398 € d'indemnité au lieu de 2 797 €.
3. Durée et conditions de prorogation écrites d'avance, taux majoré chiffré au contrat. Jamais « au taux en vigueur » : le jour où vous demanderez la prorogation, votre position de négociation sera nulle.
4. Faculté de basculer de franchise totale en franchise partielle en cours de route, et l'inverse. Gratuit avant signature, impossible après.
5. Recalcul du prêt amortissable après remboursement partiel, au choix de la société : à durée constante (la mensualité baisse, 1 223 € ici) ou à mensualité constante (la durée raccourcit). Beaucoup de contrats imposent l'un des deux.
6. Condition suspensive d'obtention du relais dans le compromis, rédigée comme ci-dessus et visée par le notaire.

La banque demandera aussi un cautionnement des associés — étendue, durée et disproportion sont traitées dans notre guide de la caution personnelle en SCI. Négociez au minimum qu'elle s'éteigne au solde du relais.

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9. Les intérêts du relais sont-ils déductibles ? Le test d'affectation, à l'IR et à l'IS

La réponse ne dépend pas du produit : un relais n'est ni plus ni moins déductible qu'un crédit long. Elle dépend de ce que la société fait de l'argent. Cinq emplois, deux régimes.

À l'IR, la règle tient en une ligne : seule une destination immobilière locative ouvre la déduction (art. 31, I, 1°, d du CGI, § 20 et 30 du BOI-RFPI-BASE-20-80). À l'IS, c'est la société qui est imposée : la charge financière y suit la logique de l'intérêt social, pas celle de l'affectation à un immeuble. Le champ est plus large, sans être illimité.

Deux lignes méritent leur nuance. Le remboursement d'un compte courant reste déductible à l'IR si ce compte courant avait lui-même financé l'immeuble loué — son acquisition, sa construction, sa conservation, sa réparation ou son amélioration. C'est la solution de l'emprunt substitutif, admise par le Conseil d'État au vu de « la continuité de l'objet de l'endettement » (CE, 28 mars 2014, n° 350816, mentionné aux tables). N'est pas déductible l'emprunt qui rembourse un apport ayant financé autre chose. Pour la distribution, à l'IS, l'administration doit établir l'acte anormal de gestion : la déduction n'est pas exclue par principe, mais c'est le premier poste attaqué en contrôle.

Un cas voisin, souvent confondu : le relais qui finance la résidence principale d'un associé sert parfois à justifier le remploi du prix d'une cession. Autre sujet, autre page : l'exonération pour remploi dans la résidence principale.

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10. Relais ou les quatre autres voies : le tableau de décision

Le relais n'est jamais la seule façon d'acheter B avant d'avoir vendu A. Quatre autres voies existent, et l'une d'elles gagne dans la plupart des dossiers sans urgence. Comparées sur le même besoin de 134 000 € :

Chacune a sa page : le compte courant d'associé, la cession-bail, le crédit-bail immobilier, la vente de l'immeuble.

Le seuil de bascule, chiffré : le relais est le bon choix si l'une des deux conditions est remplie. Première condition : le marché local monte de plus de 1,17 % sur douze mois. Seconde : la solution de repli coûte plus de 4 663 € — soit, dans notre dossier, plus de deux mois et demi de recherche avant de retrouver un bien équivalent, puisque 4 663 / 1 667 = 2,8 mois. Aucune des deux n'est vérifiée ? Dans ce cas, le relais n'est pas la bonne réponse : vendez d'abord, achetez ensuite.

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11. Comptabiliser le relais, et les cinq erreurs qui coûtent le plus cher

Le relais est un emprunt comme un autre, et notre guide comptabiliser un emprunt en SCI détaille les écritures. Seulement ce qui lui est propre :

• Mise en place : débit 512 (banque), crédit 164 (emprunts auprès des établissements de crédit). Si l'avance n'est pas un contrat de prêt mais une simple ouverture de crédit, elle relève du 519, où le plan comptable range les concours bancaires courants. Ni le même compte, ni la même lecture au bilan.
• Frais de dossier : compte 6272, « Commissions et frais sur émission d'emprunts », subdivision du 627. L'erreur courante consiste à les porter au 6275, qui est le compte des frais sur effets de commerce.
• Intérêts en franchise partielle : débit 661 (charges d'intérêts), crédit 512, chaque mois.
• Intérêts en franchise totale : à la clôture, débit 661, crédit 1648, « Intérêts courus sur emprunts auprès des établissements de crédit » ; au solde, débit 1648, crédit 512. Ce compte a changé. Le règlement ANC n° 2022-06, applicable aux exercices ouverts depuis le 1^er janvier 2025, a sorti ces intérêts courus du 1688 pour en faire une subdivision du 164. Le 1688 ne vise plus que les autres emprunts.
• Solde du relais : débit 164, crédit 512.
• Présentation au bilan : parmi les dettes financières, avec la mention « dont à moins d'un an » tant que le terme est à moins de douze mois. L'annexe en reprend le détail dans l'état des échéances des dettes (art. 832-15 du plan comptable général). C'est la ligne que lira la prochaine banque à qui vous présenterez vos comptes.

Le point fiscal de la section précédente se joue ici : à l'IR, les intérêts ne sont déductibles que l'année où ils sont payés, le BOFiP limitant la déduction « aux sommes payées au cours de l'année d'imposition ». Une écriture au 1648 constate la charge en comptabilité, pas la déduction fiscale.

Les cinq erreurs, chiffrées

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12. Prêt relais en SCI : vos questions