Taxe sur les bureaux en SCI : Île-de-France et PACA (2026)

La taxe annuelle sur les bureaux est un impôt local que beaucoup de gérants de SCI découvrent trop tard, une fois qu'ils détiennent des locaux professionnels en Île-de-France ou dans la région Sud. Sa logique déroute : elle ne regarde pas la valeur du bien, mais sa surface, mètre carré par mètre carré, sur quatre catégories de locaux (bureaux, commerces, stockage, stationnement). Ce guide 2026 répond aux questions qui comptent : votre SCI est-elle redevable (articles 231 ter et 231 quater du CGI) ? quelles surfaces sont taxées et à partir de quel seuil ? quels tarifs selon la zone ? comment déclarer avant le 1er mars ? Et surtout, pourquoi cette taxe, à la différence de la taxe foncière et de la CFE, ne se déduit pas de votre résultat.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (CGI, BOFiP, impots.gouv.fr). Mis à jour le 14 juillet 2026.

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1. La taxe sur les bureaux en bref : de quoi parle-t-on ?

Son nom complet est à rallonge : taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement. Dans la pratique, tout le monde dit « taxe sur les bureaux » (TSB), parfois TSBCS. C'est un impôt local qui frappe la détention de certains locaux professionnels, en fonction de leur surface, et seulement dans deux zones du pays. Deux traits la rendent atypique :

• Elle ne dépend ni de la valeur locative cadastrale (comme la taxe foncière ou la CFE), ni du loyer, mais du nombre de mètres carrés multiplié par un tarif fixé par catégorie et par zone.
• Elle est déclarative et spontanée : aucun avis n'est envoyé, c'est au redevable de calculer, déclarer et payer avant le 1er mars.

Deux textes du Code général des impôts la fondent. L'article 231 ter du CGI régit l'Île-de-France : c'est le régime historique, né en 1990 et remanié à plusieurs reprises depuis. L'article 231 quater du CGI, lui, est tout récent (loi de finances pour 2023) et vise la région Sud. Si votre SCI détient des murs professionnels dans l'une de ces zones, comptez ce poste dans votre budget dès le départ : il tombe chaque année et, contrairement à la plupart des impôts d'une SCI, il ne vous fera économiser aucun euro d'impôt (voir le chapitre 8).

Point de vigilance : parce qu'aucun avis n'est adressé, une SCI qui vient d'acquérir ou de faire construire des locaux professionnels franchissant un seuil de surface doit penser d'elle-même à déclarer la taxe. L'oubli est fréquent et coûteux : intérêts de retard et majoration s'appliquent (articles 1727 et 1728 du CGI).

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2. Champ géographique : Île-de-France et région PACA

La taxe n'existe que dans deux périmètres. Hors de ces zones, aucune SCI n'y est soumise, quelle que soit la nature de ses locaux.

L'Île-de-France (article 231 ter du CGI)

Le régime francilien couvre l'ensemble de la région : Paris (75) et les sept départements — Hauts-de-Seine (92), Seine-Saint-Denis (93), Val-de-Marne (94), Seine-et-Marne (77), Yvelines (78), Essonne (91) et Val-d'Oise (95). C'est le régime le plus lourd, avec des tarifs qui peuvent dépasser 26 €/m² pour les bureaux dans les zones les plus chères.

La région Sud / PACA (article 231 quater du CGI)

Depuis le 1er janvier 2023, une taxe équivalente s'applique dans trois départements de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur : Bouches-du-Rhône (13), Var (83) et Alpes-Maritimes (06). Instaurée par l'article 75 de la loi de finances pour 2023 (loi n° 2022-1726 du 30 décembre 2022), elle finance l'établissement public « Société de la Ligne Nouvelle Provence Côte d'Azur ». Son mécanisme reproduit celui d'Île-de-France (mêmes catégories, mêmes seuils, même échéance), mais avec des tarifs bien plus faibles.

Bon à savoir : les autres métropoles françaises (Lyon, Bordeaux, Lille, Nantes, Toulouse…) ne connaissent pas de taxe sur les bureaux. Une SCI détenant des bureaux à Lyon paiera la taxe foncière et, le cas échéant, la CFE via son locataire, mais pas de TSB.

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3. Les quatre catégories de locaux imposables

Quatre catégories de surfaces, chacune avec son tarif et son seuil. Le classement n'a rien d'anecdotique : un mètre carré de bureau coûte plusieurs fois plus cher qu'un mètre carré d'entrepôt, et une erreur de ventilation peut vous faire payer trop, ou déclencher un rappel.

Les locaux à usage d'habitation, industriel de production ou agricole n'entrent pas dans le champ de la taxe. De même, certains locaux affectés à un service public ou à une association exerçant son activité à but non lucratif bénéficient d'exonérations ou de tarifs réduits (voir chapitre 5).

Pour une SCI qui loue des locaux mixtes — par exemple un rez-de-chaussée commercial et des étages de bureaux —, chaque surface est classée dans sa catégorie et soumise à son tarif. La ventilation des surfaces est donc un préalable indispensable. Voir aussi notre guide SCI et bail commercial.

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4. Les seuils d'exonération de surface

La taxe n'est pas due tant que la surface d'une catégorie reste inférieure à un seuil légal (article 231 ter V du CGI). Ces seuils s'apprécient catégorie par catégorie.

Attention à l'effet de seuil : dès que le seuil est atteint, la taxe porte sur la totalité de la surface, et non sur la seule fraction dépassant le seuil. Un plateau de bureaux de 105 m² est taxé sur 105 m², pas sur 5 m². Ce mécanisme « couperet » rend le franchissement de seuil particulièrement sensible.

Ces seuils expliquent pourquoi une petite SCI détenant, par exemple, un local commercial de 200 m² loué à un commerçant n'a rien à déclarer : elle reste très en deçà du seuil de 2 500 m² applicable aux commerces. La taxe concerne surtout les SCI détenant des surfaces importantes (immeubles de bureaux, entrepôts logistiques, grandes surfaces commerciales).

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5. Circonscriptions et tarifs 2026 en Île-de-France

En Île-de-France, le tarif au m² dépend de la catégorie du local et de sa circonscription tarifaire, c'est-à-dire de sa localisation. Le territoire francilien est découpé en circonscriptions, de la plus chère (Paris et communes d'affaires des Hauts-de-Seine) à la moins chère (grande couronne). Les tarifs sont revalorisés chaque 1er janvier en fonction de l'indice prévisionnel des prix à la consommation ; pour 2026, la revalorisation retenue est d'environ 1,3 %.

Tarifs indicatifs 2026 (€/m²)

Tarifs indicatifs 2026 arrondis, susceptibles d'ajustement. La composition exacte des circonscriptions (liste des communes et arrondissements) et le barème officiel de l'année figurent sur impots.gouv.fr et au BOFiP (série IF-AUT). Vérifiez toujours le barème en vigueur avant de calculer votre taxe.

Tarif réduit et exonérations

Un tarif réduit pour les bureaux s'applique notamment aux locaux détenus par l'État, les collectivités territoriales, les organismes professionnels sans but lucratif et certaines associations à caractère sanitaire, social, éducatif, sportif ou culturel, lorsqu'elles y exercent leur activité. Des tarifs minorés existent également pour certaines communes de la 2e circonscription éligibles à la dotation de solidarité urbaine (DSU) et au fonds de solidarité des communes de la région Île-de-France (FSRIF). Ces situations, propres à chaque redevable, doivent être vérifiées au cas par cas.

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6. Les tarifs 2026 en région PACA

En région Sud (Bouches-du-Rhône, Var, Alpes-Maritimes), la taxe de l'article 231 quater du CGI applique un tarif unique par catégorie, sans découpage en circonscriptions, et bien plus faible qu'en Île-de-France.

Tarifs 2026 de la taxe PACA (art. 231 quater CGI). Le produit est affecté à la Société de la Ligne Nouvelle Provence Côte d'Azur. Barème à confirmer chaque année sur impots.gouv.fr.

Le grand écart saute aux yeux : plus de 26 €/m² pour un bureau parisien, environ 1 €/m² pour le même bureau à Marseille. Ne vous y trompez pas pour autant. La taxe PACA se déclare et se paie selon les mêmes règles, et elle est tout aussi non déductible que sa cousine francilienne.

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7. Qui paie ? Le propriétaire, pas le locataire

La taxe est due par la personne qui, au 1er janvier de l'année d'imposition, est propriétaire des locaux imposables ou titulaire d'un droit réel sur ces locaux. Sont visés :

• le propriétaire (le cas le plus fréquent pour une SCI détenant des murs) ;
• l'usufruitier, en cas de démembrement de propriété ;
• le preneur à bail à construction ou l'emphytéote ;
• le titulaire d'une autorisation d'occupation temporaire du domaine public constitutive d'un droit réel.

Concrètement, dans le montage le plus courant — une SCI détient un immeuble de bureaux et le loue à une entreprise —, c'est la SCI (le bailleur) qui déclare et paie la taxe, et non l'entreprise locataire. C'est une différence fondamentale avec la CFE, qui frappe l'occupant exerçant une activité, et cela rejoint la logique de la taxe foncière, également à la charge du propriétaire.

Il est possible, contractuellement, de refacturer économiquement la charge au locataire via le bail (clause de répercussion des impôts), notamment dans un bail commercial. Mais sur le plan fiscal, le redevable légal reste la SCI propriétaire : c'est elle qui doit déclarer et régler la taxe, quelle que soit la répartition prévue au bail.

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8. La non-déductibilité : le piège à connaître

Si vous ne devez retenir qu'une chose de ce guide, c'est celle-ci. La plupart des impôts d'une SCI viennent en déduction et allègent la note fiscale. Pas celui-là : la taxe sur les bureaux n'est pas déductible. Et c'est un réflexe que beaucoup de gérants, et même certains comptables pressés, oublient d'appliquer.

La loi le dit noir sur blanc : les taxes des articles 231 ter et 231 quater du CGI ne sont pas déductibles du bénéfice imposable. L'idée du législateur était d'éviter que l'État ne reprenne d'une main, via une moindre imposition, une partie de la taxe qu'il encaisse de l'autre. Pour vous, gérant, la traduction est brutale : la taxe sur les bureaux est un coût sec, plein pot, sans le moindre retour côté impôt.

C'est ce qui la distingue nettement de la taxe foncière et de la CFE, toutes deux déductibles. Pour un panorama complet des charges que votre SCI peut ou ne peut pas déduire, consultez notre guide charges déductibles en SCI.

Conséquence en SCI à l'IS : la taxe est bien comptabilisée en charge (compte 635), mais elle doit être réintégrée pour la détermination du résultat fiscal, sur le tableau 2058-A de la liasse. Une SCI qui omettrait cette réintégration minorerait à tort son bénéfice imposable, avec un risque de rappel en cas de contrôle.

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9. Taxe bureaux, taxe foncière et CFE comparées

Un même local professionnel francilien peut supporter simultanément trois prélèvements. Les confondre est source d'erreurs : voici leurs différences essentielles.

Retenez la logique : la taxe foncière et la CFE reposent sur la valeur locative et sont déductibles ; la taxe sur les bureaux repose sur la surface, ne concerne que deux régions, et n'est pas déductible. Pour approfondir chacune, voir taxe foncière en SCI et CFE en SCI.

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10. Déclaration : formulaire 6705-B et échéance

La taxe sur les bureaux est un impôt déclaratif et spontané. Aucun avis n'est envoyé : c'est au redevable de la liquider, de la déclarer et de la payer.

• Formulaire : déclaration n° 6705-B pour les bureaux, locaux commerciaux et de stockage en Île-de-France, complétée le cas échéant par la déclaration relative aux surfaces de stationnement. La taxe PACA (art. 231 quater) fait l'objet de sa propre déclaration.
• Échéance : la déclaration accompagnée du paiement doit être déposée avant le 1er mars de l'année d'imposition.
• Base de calcul : surface de chaque catégorie × tarif de la circonscription (IDF) ou tarif unique (PACA).

Sanctions en cas de retard : le dépôt tardif ou le défaut de déclaration entraîne l'intérêt de retard (article 1727 du CGI) et une majoration (article 1728 du CGI) de 10 % à 40 % selon la situation. Inscrivez l'échéance du 1er mars dans votre calendrier fiscal SCI.

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11. Comptabilisation en SCI IR et IS

La taxe sur les bureaux s'enregistre en charge, mais son sort fiscal diffère selon le régime de la SCI.

Schéma simplifié à titre pédagogique. Les numéros de comptes doivent être adaptés à votre plan comptable ; à valider avec votre expert-comptable.

• SCI à l'IS : la taxe est comptabilisée en charge au compte 635, mais elle est réintégrée extra-comptablement (tableau 2058-A) car non déductible du résultat imposable. Voir nos guides comptabilité SCI, plan comptable SCI et liasse fiscale 2033.
• SCI à l'IR : la taxe est suivie en comptabilité mais n'est pas portée en charge déductible des revenus fonciers sur la déclaration 2072. Elle reste un décaissement à la charge de la SCI, sans impact sur le résultat foncier imposable.

Chez sci-ai.app, la taxe sur les bureaux est fléchée automatiquement au bon compte de charge, et sa réintégration fiscale est prise en charge dans la liasse pour une SCI à l'IS, via notre offre Autonomie à 229 €/an ou avec un expert-comptable dédié (349 €/an).

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12. Deux exemples chiffrés

Les chiffres ci-dessous sont illustratifs et fondés sur les tarifs indicatifs 2026. Ils ne préjugent pas du barème définitif ni de la circonscription exacte de votre bien ; vérifiez toujours sur impots.gouv.fr.

Exemple 1 — Bureaux à Paris (SCI à l'IS)

Une SCI à l'IS détient à Paris (1re circonscription) un plateau de bureaux de 300 m², loué à une société d'exploitation. La surface dépasse le seuil de 100 m² : la taxe est due sur la totalité.

• Base : 300 m² × 26,11 €/m² (bureaux, 1re circonscription, tarif normal) = 7 833 € de taxe.
• Cette somme est comptabilisée en charge (compte 635) mais réintégrée au résultat fiscal : elle ne génère aucune économie d'IS.
• Comparaison : si le même plateau était situé en grande couronne (4e circonscription), la taxe tomberait à 300 × 5,82 = 1 746 €. La localisation pèse lourd.

Exemple 2 — Local commercial à Marseille (SCI à l'IR)

Une SCI à l'IR détient à Marseille (Bouches-du-Rhône) un local commercial de 3 000 m² loué à un commerçant. La surface dépasse le seuil de 2 500 m² applicable aux commerces : la taxe PACA est due.

• Base : 3 000 m² × 0,42 €/m² (locaux commerciaux, tarif PACA 2026) = 1 260 € de taxe.
• La taxe n'est pas déductible des revenus fonciers de la SCI : elle ne réduit pas la quote-part imposable des associés.
• À titre de comparaison, un local commercial identique situé à Paris (1re circonscription, 8,96 €/m²) serait taxé 3 000 × 8,96 = 26 880 € — vingt fois plus.

Ce qu'il faut retenir : deux leviers commandent la note. La surface d'abord, avec ses seuils et son effet couperet. La zone ensuite : entre Paris et PACA, le rapport peut aller de un à vingt sur un local identique. Et dans tous les cas, ce coût ne se déduit pas : intégrez-le tel quel dans le calcul du rendement net de l'opération, avant de signer. Pour situer ce poste parmi l'ensemble des frais, voir aussi charges déductibles en SCI.

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13. FAQ — Taxe sur les bureaux en SCI