Plus-value SCI : calcul, imposition et exonérations en 2026
Que vous vendiez un bien détenu par votre SCI ou que vous cédiez vos parts, la facture fiscale peut aller de 0 € à plus de 40 % du prix de vente selon votre régime fiscal. Ce guide détaille le calcul pas à pas en SCI IR et IS, les abattements, les exonérations, la surtaxe, et compare le tout sur un même bien chiffré. Pour les fondamentaux de la SCI, consultez d'abord notre Guide Ultime SCI 2026. Pour le choix du régime fiscal : SCI IS ou IR : comparatif complet.
L'essentiel en 30 secondes
SCI IR : plus-value des particuliers, 19 % + 17,2 % PS, mais abattements progressifs → exonération totale après 30 ans. SCI IS : plus-value professionnelle sur la VNC (après amortissements), imposée au taux IS sans abattement → la facture peut être très lourde à la revente.
| Critère | SCI IR | SCI IS |
|---|---|---|
| Base de calcul | Prix vente − prix achat corrigé | Prix vente − VNC (après amort.) |
| Taux d'imposition | 19 % IR + 17,2 % PS = 36,2 % | 15 % puis 25 % IS |
| Abattement durée | Oui (exo IR 22 ans, PS 30 ans) | Non, aucun |
| Surtaxe > 50 000 € | Oui (2 à 6 %) | Non |
| Exo résidence principale | Oui (au prorata) | Non |
| Double imposition | Non (transparence) | Oui (IS + PFU 31,4 % si distribution) |
1. Plus-value en SCI à l'IR : le régime des particuliers
Étape 1 : calculer la plus-value brute
Plus-value brute = Prix de cession − Prix d'acquisition corrigé
Le prix d'acquisition corrigé comprend :
- Prix d'achat figurant dans l'acte
- + Frais d'acquisition : frais réels (notaire, droits d'enregistrement) ou forfait de 7,5 % du prix d'achat (art. 150 VB II CGI)
- + Travaux : montant réel sur factures, ou forfait de 15 % du prix d'achat si détention > 5 ans et immeuble bâti (art. 150 VB II 4° CGI) — le plus avantageux des deux. Non applicable aux terrains nus
Astuce : Le forfait travaux de 15 % est automatique après 5 ans de détention, même si vous n'avez réalisé aucun travail. C'est souvent plus avantageux que les travaux réels (sauf gros travaux de rénovation). Il est cumulable avec le forfait frais de 7,5 %, soit 22,5 % de majoration totale du prix d'acquisition.
Étape 2 : appliquer les abattements pour durée de détention
| Durée de détention | Abattement IR (19 %) | Abattement PS (17,2 %) |
|---|---|---|
| 0 à 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6e à 21e année | 6 % / an | 1,65 % / an |
| 22e année révolue | 4 % | 1,60 % |
| Au-delà de 22 ans | Exonération IR totale | 9 % / an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération IR | Exonération totale |
Réforme 17 ans — NON retenue : Un amendement au PLF 2026 proposait de réduire le délai d'exonération IR de 22 à 17 ans. Cet amendement n'a pas été adopté dans la loi de finances définitive. Le régime reste à 22 ans pour l'IR et 30 ans pour les PS.
Étape 3 : appliquer les taux d'imposition
| Impôt | Taux | Assiette |
|---|---|---|
| Impôt sur le revenu | 19 % | PV nette après abattement IR |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % | PV nette après abattement PS |
| Surtaxe (si PV nette IR > 50 000 €) | 2 à 6 % | PV nette après abattement IR |
PS à 17,2 % confirmés pour 2026 : la hausse CSG de 1,4 point (LFSS 2026) ne concerne PAS les plus-values immobilières. Source : Service-Public.gouv.fr.
Barème de la surtaxe (art. 1609 nonies G CGI)
| PV nette imposable IR | Taux surtaxe |
|---|---|
| 50 001 € à 60 000 € | 2 % |
| 60 001 € à 100 000 € | 2 % |
| 100 001 € à 110 000 € | 3 % |
| 110 001 € à 150 000 € | 3 % |
| 150 001 € à 160 000 € | 4 % |
| 160 001 € à 200 000 € | 4 % |
| 200 001 € à 210 000 € | 5 % |
| 210 001 € à 250 000 € | 5 % |
| Au-delà de 250 000 € | 6 % |
2. Plus-value en SCI à l'IS : le piège de l'amortissement
Le calcul sur la Valeur Nette Comptable
Plus-value IS = Prix de cession − Valeur Nette Comptable
VNC = Prix d'acquisition − Amortissements cumulés
C'est ici que le piège se referme : plus vous avez amorti le bien, plus la VNC est basse, plus la plus-value est élevée. L'amortissement qui vous a fait économiser de l'impôt pendant la détention gonfle artificiellement la PV à la revente. Pour comprendre le mécanisme d'amortissement par composants : consultez notre guide calcul valeur terrain SCI et notre guide amortissement gros œuvre.
Triple peine en SCI IS : 1) Aucun abattement pour durée de détention. 2) La PV est imposée au taux IS (15/25 %). 3) Si le produit de la vente est distribué en dividendes aux associés : encore 31,4 % de PFU. Résultat : jusqu'à 43 % du prix de vente peut partir en impôts.
L'imposition en deux temps
| Étape | Taux | Assiette |
|---|---|---|
| 1. IS sur la plus-value | 15 % (≤ 42 500 €) puis 25 % | Plus-value professionnelle (intégrée au résultat) |
| 2. PFU sur distribution | 31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % PS) | Dividendes distribués aux associés |
La parade : Si vous ne distribuez pas les fonds (vous les gardez dans la SCI pour réinvestir ou rembourser un emprunt), la 2e couche d'imposition (PFU) n'est pas déclenchée. C'est la stratégie de capitalisation dans la société.
LMNP : la réintégration des amortissements change la donne (LF 2025)
Depuis l'article 24 de la loi de finances 2025 (modifiant l'art. 150 VB III du CGI), les loueurs en meublé non professionnels doivent réintégrer les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value à la revente. Le mécanisme se rapproche de la SCI IS.
Concrètement : le prix d'acquisition est diminué des amortissements effectivement déduits → la plus-value brute augmente d'autant. Les abattements pour durée de détention (22 ans IR, 30 ans PS) restent applicables ensuite.
Date d'application : cessions à compter du 15 février 2025. Effet rétroactif sur tous les amortissements passés.
Exemple chiffré : avant et après la réforme
Bien LMNP acheté 200 000 €, amortissements cumulés 80 000 €, revente 280 000 € après 10 ans.
| Avant réforme | Après réforme (LF 2025) | |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition corrigé | 245 000 € * | 165 000 € ** |
| Plus-value brute | 35 000 € | 115 000 € |
| Impôt IR (19 %, après abattements) | 5 054 € | 16 606 € |
| PS (17,2 %, après abattements) | 5 623 € | 18 475 € |
| Surtaxe PV élevée | 0 € | ~1 700 € |
| Total impôt | ~10 677 € | ~36 800 € |
* 200 000 + 7,5 % frais + 15 % travaux = 245 000 €. ** 245 000 − 80 000 amortissements réintégrés = 165 000 €.
Surcoût de la réforme : +26 000 € d'impôts dans cet exemple. Un quasi-triplement de la facture fiscale à la revente.
Exceptions : les résidences de services sous bail commercial (étudiantes, seniors, EHPAD) sont exclues de la réintégration. Les résidences de tourisme classées ne le sont PAS.
LMNP vs SCI IS après la réforme : Les deux régimes réintègrent désormais les amortissements à la revente. Mais le LMNP conserve un avantage majeur : les abattements pour durée de détention (exonération IR à 22 ans, PS à 30 ans). En SCI IS, aucun abattement. Sur le long terme (> 22 ans), le LMNP reste plus favorable à la revente. Comparatif complet LMNP ou SCI.
3. Cas pratique : le même bien en IR et en IS
Le projet : un T3 acheté 200 000 € en 2006, revendu 300 000 € en 2026
Calcul détaillé en SCI IR
| Étape | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Prix de cession | 300 000 € | |
| Prix d'acquisition | 200 000 € | |
| + Forfait frais 7,5 % | 200 000 × 7,5 % | 15 000 € |
| + Forfait travaux 15 % * | 200 000 × 15 % | 30 000 € |
| Prix d'acquisition corrigé | 245 000 € | |
| Plus-value brute | 300 000 − 245 000 | 55 000 € |
* Le forfait 15 % (30 000 €) est plus avantageux que les travaux réels (8 000 €).
| Abattement (20 ans de détention) | IR | PS |
|---|---|---|
| Abattement cumulé | 6 % × 15 ans + 4 % = 94 % | 1,65 % × 15 ans + 1,60 % = 26,35 % |
| PV nette imposable | 55 000 × 6 % = 3 300 € | 55 000 × 73,65 % = 40 508 € |
| Impôt | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| IR (19 %) | 3 300 × 19 % | 627 € |
| PS (17,2 %) | 40 508 × 17,2 % | 6 967 € |
| Surtaxe | PV nette IR (3 300 €) < 50 000 € | 0 € |
| Total impôt plus-value SCI IR | 7 594 € | |
Net dans la poche : 300 000 − 7 594 = 292 406 €
Calcul détaillé en SCI IS
| Étape | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Prix de cession | 300 000 € | |
| Prix d'acquisition | 200 000 € | |
| − Amortissements cumulés (20 ans) | −113 000 € | |
| Valeur Nette Comptable | 200 000 − 113 000 | 87 000 € |
| Plus-value professionnelle | 300 000 − 87 000 | 213 000 € |
| Impôt | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| IS sur la PV | 42 500 × 15 % + 170 500 × 25 % | 49 000 € |
| Trésorerie après IS | 300 000 − 49 000 | 251 000 € |
| PFU si distribution (31,4 %) | 251 000 × 31,4 % | 78 814 € |
| Total impôt (IS + PFU) | 127 814 € | |
Net dans la poche : 300 000 − 127 814 = 172 186 €
Bilan comparatif — même bien, même revente
SCI à l'IR
7 594 €
d'impôt sur la plus-value
Net : 292 406 € (97,5 % du prix)
SCI à l'IS
127 814 €
d'impôt (IS + PFU)
Net : 172 186 € (57,4 % du prix)
L'IR fait économiser 120 220 € à la revente après 20 ans de détention. Pour comprendre pourquoi : notre comparatif complet IS vs IR avec simulations sur 20 ans.
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4. Les cas d'exonération de plus-value
Exonération résidence principale (art. 150 U II 1° CGI)
Si un associé d'une SCI IR occupe gratuitement un bien de la SCI à titre de résidence principale, sa quote-part de plus-value est exonérée lors de la cession.
Conditions :
- SCI à l'IR uniquement (pas en IS)
- Mise à disposition gratuite — aucun loyer, même symbolique
- Le bien doit être la résidence principale effective de l'associé au jour de la cession
- L'exonération ne porte que sur la quote-part de l'associé occupant × la fraction de l'immeuble occupée comme résidence principale (double prorata). Les autres associés sont imposés normalement sur leur quote-part
Piège fréquent : Les remboursements de compte courant d'associé (CCA) par l'occupant ne requalifient PAS la mise à disposition en location. C'est confirmé par la jurisprudence et le BOFiP BOI-RFPI-PVI-10-40-10.
Exonération si prix de cession ≤ 15 000 € (art. 150 U II 6° CGI)
Si la SCI IR vend directement un immeuble pour un prix ≤ 15 000 €, la plus-value est totalement exonérée d'IR et de PS.
Attention : Ce seuil ne s'applique PAS à la cession de parts de SCI. C'est une confusion très fréquente. Seule la cession directe de l'immeuble par la société est concernée.
Exonération pour durée de détention
C'est l'exonération la plus courante :
- Exonération IR : totale après 22 ans de détention
- Exonération PS : totale après 30 ans de détention
- Uniquement en SCI IR — aucun abattement en SCI IS
Autres exonérations applicables en SCI IR
- Expropriation : exonération si remploi de 90 % de l'indemnité dans les 12 mois
- Première cession d'un logement autre que la résidence principale : exonération si remploi dans l'acquisition de la résidence principale sous 24 mois (art. 150 U II 1° bis CGI)
- Cession à un organisme HLM ou assimilé : exonération totale
Cas particulier : bien hérité ou reçu par donation
Quand la SCI vend un bien qu'elle a acquis par succession ou donation, le prix d'acquisition retenu n'est pas zéro. C'est la valeur vénale déclarée dans l'acte de succession ou de donation, à la date du décès ou de la donation (art. 150 VB I du CGI).
Succession : comment se calcule le prix d'acquisition ?
- Prix d'acquisition = valeur vénale déclarée dans la déclaration de succession (art. 150 VB I CGI)
- Frais de succession (droits de mutation, frais de notaire) : ajoutés au prix d'acquisition, mais uniquement pour leur montant réel justifié
- Date de début de détention pour les abattements : la date du décès (pas la date d'acquisition initiale par le défunt)
- Forfait 15 % travaux : applicable si détention > 5 ans (même règle que pour un achat classique)
Attention : Le forfait de 7,5 % pour frais d'acquisition ne s'applique PAS aux biens reçus par succession ou donation (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, §70). Ce forfait est réservé aux acquisitions à titre onéreux. Pour un bien hérité, seuls les frais réels justifiés (droits de succession, honoraires notaire) majorent le prix d'acquisition.
Exemple : Une SCI hérite d'un bien évalué à 180 000 € dans la déclaration de succession en 2010. Droits de succession réels payés : 12 000 €. Revente à 300 000 € en 2026 (16 ans de détention).
Prix d'acquisition corrigé = 180 000 + 12 000 (frais réels) + 27 000 (forfait 15 % travaux) = 219 000 €. PV brute = 300 000 − 219 000 = 81 000 €. Avec les abattements IR pour 16 ans (60 %), la PV nette IR tombe à ~32 400 €.
Qui a payé les droits ? Si c'est le donateur qui a pris en charge les droits de donation (ce qui est fréquent), le donataire ne peut pas les ajouter à son prix d'acquisition (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, §90). Seuls les droits effectivement supportés par le cédant sont déductibles.
Donation de parts : le mécanisme de « purge » de la plus-value
Quand vous donnez vos parts de SCI (au lieu de les vendre), la plus-value latente est « purgée ». Le donataire (vos enfants, par exemple) repart avec un nouveau prix d'acquisition = valeur vénale des parts au jour de la donation (art. 150 VB I du CGI). Si la SCI revend ensuite le bien, la PV est calculée sur ce nouveau prix.
L'arbitrage DMTG vs PV : Si vous sous-évaluez les parts dans l'acte de donation (pour payer moins de droits de donation), le donataire se retrouvera avec un prix d'acquisition bas → une plus-value élevée s'il revend. Il faut trouver l'équilibre entre DMTG bas à l'entrée et PV maîtrisée à la sortie.
Attention abus de droit (art. L.64 du LPF) : L'administration peut requalifier la « donation-cession » si :
- 1) La donation est fictive (le donateur récupère le prix de vente)
- 2) Une entente préalable existait (promesse de vente signée avant la donation)
- 3) Le donateur se réapproprie les fonds (directement ou via convention de quasi-usufruit)
Il n'existe aucun délai légal minimum entre donation et revente. Ce qui compte : le dessaisissement irréversible et l'absence de réappropriation. Un délai très court (quelques jours) est un indice de fraude. Les notaires recommandent quelques mois par prudence.
Cas du démembrement : usufruit et nue-propriété
Si un bien de la SCI est démembré (usufruit donné aux parents, nue-propriété aux enfants) :
- Vente conjointe : chacun est imposé sur sa quote-part. Le prix est ventilé selon le barème de l'art. 669 du CGI (en fonction de l'âge de l'usufruitier)
- Extinction de l'usufruit par décès puis vente en pleine propriété : le prix d'acquisition retenu est la valeur en pleine propriété à la date d'acquisition de la nue-propriété (position favorable, BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, §190). La durée de détention court depuis la date d'acquisition de la nue-propriété
Pour approfondir : guide SCI familiale et guide démembrement SCI.
Déclaration de la plus-value : formulaires et délais
En SCI IR : cession d'immeuble par la SCI
C'est le notaire qui calcule la plus-value, remplit la déclaration et verse l'impôt pour le compte du vendeur. Le vendeur ne fait aucune démarche de paiement.
| Élément | Détail |
|---|---|
| Formulaire | 2048-IMM (cession d'immeuble bâti) ou 2048-TAB (terrain à bâtir) |
| Qui le remplit | Le notaire rédacteur de l'acte de vente |
| Délai de dépôt | 1 mois à compter de la date de l'acte (art. 150 VG du CGI) |
| Où le déposer | Au service de la publicité foncière (SPF) du lieu du bien |
| Paiement | L'impôt (19 % + 17,2 % + surtaxe) est prélevé sur le prix de vente par le notaire et versé au Trésor |
En SCI IR : cession de parts par un associé
C'est le formulaire 2048-M (et non le 2048-IMM) qui s'applique pour la cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière.
Report obligatoire sur la déclaration de revenus
Même si l'impôt est déjà payé chez le notaire, vous devez reporter la plus-value en case 3VZ de la déclaration complémentaire 2042-C. Ce montant n'est pas imposé une deuxième fois, mais il entre dans le calcul du revenu fiscal de référence (RFR), qui détermine :
- La CEHR et la CDHR (contributions sur les hauts revenus)
- L'accès à certains placements (LEP)
- Les exonérations de taxe foncière
- Les aides sociales
Oublier la case 3VZ : c'est une erreur fréquente qui peut entraîner un contrôle fiscal. L'administration dispose de tous les actes notariés et croise automatiquement les données.
En SCI IS : pas de 2048, c'est la liasse fiscale
La plus-value est intégrée au résultat de l'exercice et déclarée dans la liasse 2065 + annexe 2033-B (régime simplifié) ou tableau 2059-A (régime normal). Pas de formulaire 2048 à déposer par le notaire. SCI AI génère automatiquement la liasse fiscale avec la PV intégrée.
Sanctions en cas de retard ou d'absence de déclaration
| Situation | Pénalité |
|---|---|
| Retard simple | 0,20 % par mois de retard (2,4 %/an) + majoration de 10 % |
| Défaut après mise en demeure (> 30 jours) | Majoration de 40 % |
| Manœuvres frauduleuses | Majoration de 80 % |
5. Cession de parts de SCI : un régime différent
En SCI IR : régime des plus-values immobilières
La cession de parts d'une SCI IR est assimilée à une cession immobilière. Le calcul suit le même régime : 19 % + 17,2 % PS avec abattements pour durée de détention.
Différences avec la cession d'immeuble :
- Le seuil d'exonération de 15 000 € ne s'applique pas aux cessions de parts
- Le prix d'acquisition est le prix payé pour les parts (ou leur valeur vénale en cas d'héritage/donation)
- Les forfaits 7,5 % et 15 % ne s'appliquent pas aux parts — seuls les frais réels justifiés sont déductibles
- Les travaux réalisés sur le bien par la SCI ne peuvent pas majorer le prix d'acquisition des parts
Conséquence pratique : Il est souvent plus avantageux de faire vendre l'immeuble directement par la SCI (bénéfice des forfaits 7,5 % + 15 % = 22,5 % de majoration automatique) plutôt que de céder les parts (seuls les frais réels). Sur un achat à 200 000 €, la différence représente 45 000 € de PV brute en moins si la SCI vend l'immeuble.
En SCI IS : régime des plus-values mobilières
La cession de parts d'une SCI IS par un associé personne physique relève du régime des plus-values sur valeurs mobilières :
- PFU de 31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % PS) — option par défaut
- Option barème progressif avec abattement de 50 % (détention 2-8 ans) ou 65 % (> 8 ans) pour les parts acquises avant 2018. Pour les parts acquises après 2018 : pas d'abattement en PFU
Droits d'enregistrement : 5 % dans tous les cas
Quelle que soit la fiscalité de la SCI, l'acquéreur des parts paie 5 % de droits d'enregistrement sur le prix de cession (minimum 25 €). La cession doit être enregistrée au SIE dans le mois suivant la signature.
Donation vs cession : En cas de donation de parts, ce ne sont pas les 5 % qui s'appliquent mais les droits de mutation à titre gratuit (DMTG), avec les abattements habituels (100 000 € par parent et par enfant, renouvelables tous les 15 ans). C'est souvent plus avantageux. Voir notre guide SCI familiale.
6. Stratégies d'optimisation
En SCI IR
- Attendre 22 ans pour l'exonération IR, 30 ans pour l'exonération totale
- Conserver les factures de travaux — si vos travaux réels dépassent le forfait 15 %, vous pouvez déduire davantage
- Céder les parts plutôt que l'immeuble si le prix est ≤ 15 000 € (le seuil d'exonération ne s'applique pas aux parts, donc cédez l'immeuble directement)
En SCI IS
- Ne pas revendre — c'est la stratégie la plus efficace. Transmettre par donation de parts purge la plus-value latente. Le démembrement de propriété permet d'optimiser encore davantage la transmission
- Réinvestir dans la SCI plutôt que distribuer — évite le PFU de 31,4 %
- Céder les parts plutôt que l'immeuble — en SCI IS, la cession de parts par l'associé relève du PFU (31,4 %) au lieu de l'IS sur la PV professionnelle + PFU sur distribution. Le résultat peut être plus favorable
La donation de parts en SCI IS : Lorsque vous donnez vos parts (au lieu de les vendre), la plus-value latente est « purgée ». Le donataire (vos enfants, par exemple) repart avec un nouveau prix d'acquisition = valeur vénale au jour de la donation. Si la SCI revend ensuite, la PV est calculée sur ce nouveau prix. C'est le mécanisme clé de la transmission patrimoniale via SCI.
7. Les 5 erreurs les plus fréquentes
1. Confondre 22 ans et 30 ans
22 ans = exonération IR uniquement. Les prélèvements sociaux (17,2 %) restent dus jusqu'à 30 ans. Un vendeur qui croit être totalement exonéré après 22 ans se retrouve avec ~17 % d'impôt surprise.
2. Oublier la surtaxe sur les PV élevées
Si la PV nette (après abattement IR) dépasse 50 000 €, une surtaxe de 2 à 6 % s'ajoute. Sur un bien parisien avec forte plus-value, ça peut représenter 15 000 € supplémentaires.
3. Appliquer le seuil de 15 000 € aux parts
L'exonération pour cession ≤ 15 000 € ne s'applique qu'à la cession directe d'un immeuble, PAS aux cessions de parts de SCI. Source : BOFiP.
4. Sous-estimer l'impact des amortissements en SCI IS
L'amortissement réduit l'IS pendant la détention, mais gonfle mécaniquement la PV à la revente. Sur notre exemple : 113 000 € d'amortissements = 113 000 € de plus-value supplémentaire imposée.
5. Ne pas utiliser les forfaits 7,5 % + 15 %
Beaucoup de vendeurs en SCI IR oublient qu'ils peuvent majorer leur prix d'acquisition de 22,5 % automatiquement (7,5 % frais + 15 % travaux). Sur 200 000 € d'achat, c'est 45 000 € de PV brute en moins.
Évitez ces erreurs avec une comptabilité SCI automatisée
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