Fonds de travaux ALUR en SCI : traitement comptable et fiscal 2026

Chaque année, votre SCI verse au syndic une somme qu'elle ne reverra jamais — et qu'elle n'a pas le droit de déduire au moment où elle la paie. C'est tout le paradoxe du fonds de travaux issu de la loi ALUR, aujourd'hui codifié à l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965. La cotisation est obligatoire, non récupérable sur le locataire, non remboursable à la revente, et pourtant fiscalement neutre l'année du versement. La déduction n'arrive que plus tard, l'année où le syndicat emploie réellement le fonds, et seulement pour la fraction des travaux qui présente le caractère de charges déductibles.

Ce décalage produit deux erreurs symétriques, et je les vois à peu près à parts égales dans les dossiers : déduire trop tôt, et s'exposer à un rappel ; oublier de déduire le jour venu, et perdre la charge pour de bon. Le guide reprend le mécanisme dans l'ordre — ce qu'est juridiquement le fonds, comment se calcule la cotisation en 2026, pourquoi elle n'est pas déductible, quand elle le devient, ce qu'il advient à la revente, et comment tout cela s'écrit dans une SCI à l'IS.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, loi Climat et résilience du 22 août 2021, CGI, BOFiP, décret n° 87-713 du 26 août 1987). Mis à jour le 20 juillet 2026.

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1. Ce qu'est le fonds de travaux ALUR (et ce qu'il n'est pas)

Une épargne forcée du syndicat, pas une avance du copropriétaire

Le fonds de travaux a été créé par l'article 58 de la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014, applicable depuis le 1^er janvier 2017. Il figurait alors à l'article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. La loi Climat et résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021 a entièrement réécrit l'architecture des articles 14-1 et 14-2 : depuis le 1^er janvier 2023, l'article 14-2 est entièrement consacré au plan pluriannuel de travaux (PPT), les dépenses de travaux non comprises dans le budget prévisionnel ont rejoint le II de l'article 14-1 (ancien I de l'article 14-2), et le fonds de travaux a migré vers un nouvel article 14-2-1.

Attention aux sources datées. Beaucoup d'articles, de modèles de PV et même de courriers de syndics visent encore « l'article 14-2 II » pour le fonds de travaux. C'est l'ancienne numérotation. Depuis le 1^er janvier 2023, la base légale du fonds de travaux est l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965. La substance de l'obligation n'a pas disparu, elle a changé d'adresse — et de règles de calcul.

Le mécanisme tient en une phrase : dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, appelée selon les mêmes modalités que les provisions du budget prévisionnel. L'objectif du législateur était de tarir une plaie bien connue des copropriétés anciennes : l'appel exceptionnel de 8 000 € qui tombe sans prévenir et que la moitié des copropriétaires ne peut pas honorer.

Ce que le fonds peut financer

Le I de l'article 14-2-1 énumère les emplois autorisés du fonds :

• L'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux et, le cas échéant, du diagnostic technique global de l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation — donc l'honoraire du prestataire (1°).
• La réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel adopté par l'assemblée générale (2°).
• Les travaux décidés par le syndic en cas d'urgence, dans les conditions du troisième alinéa du I de l'article 18 (3°).
• Les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie, non prévus dans le plan pluriannuel (4°).

Un point de procédure souvent ignoré : l'emploi du fonds n'est pas automatique. Le I de l'article 14-2-1 précise que l'assemblée générale affecte tout ou partie des sommes déposées sur le fonds au financement de ces dépenses, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, en tenant compte des parties communes spéciales et des clefs de répartition. C'est cette résolution d'affectation qui déclenche, en pratique, la mécanique fiscale décrite plus bas.

Autrement dit : le fonds ne finance pas les charges courantes. Il n'a pas vocation à payer l'électricité des parties communes, le contrat d'ascenseur ou le salaire du gardien — tout cela relève du budget prévisionnel de l'article 14-1, qui suit un tout autre régime fiscal.

La distinction fondamentale : trois flux à ne jamais confondre

Un copropriétaire bailleur reçoit chaque année plusieurs types d'appels de fonds. Ils arrivent souvent sur le même avis, parfois sur la même ligne bancaire. Les traiter à l'identique est l'erreur la plus fréquente. La grille de lecture :

La ligne du bas est celle qui fait perdre de l'argent aux SCI mal accompagnées — dans les deux sens. Nous y venons au chapitre 3.

Ce que le fonds de travaux n'est pas

• Ce n'est pas une avance de trésorerie remboursable. À la différence des avances de l'article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (avance de trésorerie, avance travaux), les sommes versées au fonds de travaux entrent définitivement dans le patrimoine du syndicat dès leur versement.
• Ce n'est pas un compte personnel. Le fonds est attaché au lot, pas au copropriétaire. Vendez le lot, et vous laissez votre cagnotte derrière vous.
• Ce n'est pas une provision comptable. À ne pas confondre avec la provision pour gros entretien, qui est une écriture interne à une entreprise soumise à l'IS, sans mouvement de trésorerie.
• Ce n'est pas une charge récupérable. Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe une liste limitative des charges récupérables sur le locataire : le fonds de travaux n'y figure pas. Voir notre guide des charges locatives en SCI.

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2. Qui doit cotiser au fonds de travaux, et combien en 2026

Le champ d'application

L'obligation vise les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation. Une copropriété exclusivement composée de bureaux ou de locaux commerciaux n'est donc pas dans le champ ; en revanche, dès qu'un seul lot est à usage d'habitation, l'immeuble entier bascule dans l'obligation — et le propriétaire du local commercial cotise lui aussi, au prorata de ses tantièmes.

Le seul délai de grâce prévu par le texte est le délai de dix ans à compter de la réception des travaux de construction de l'immeuble. Un immeuble neuf ne constitue donc pas de fonds pendant sa première décennie — la logique étant que les garanties légales (parfait achèvement, biennale, décennale) couvrent cette période.

Les dispenses ont disparu. Avant 2023, une copropriété de moins de dix lots pouvait écarter le fonds de travaux par décision unanime de l'assemblée générale, et un diagnostic technique global ne prévoyant aucun travaux dans les dix ans dispensait également de le constituer. Ces deux dérogations ont été supprimées lors du transfert du fonds vers l'article 14-2-1 par la loi Climat et résilience. En 2026, une petite copropriété de quatre lots est aussi obligée qu'une résidence de 300 logements. Attention à ne pas se tromper de dispositif : la dispense liée au DTG existe toujours, mais elle ne vaut désormais que pour l'obligation d'élaborer un PPT (art. 14-2), pas pour le fonds de travaux — et une copropriété dispensée de PPT reste tenue de cotiser, sur la base du plancher de 5 % du budget prévisionnel.

Le calcul de la cotisation minimale

Le I de l'article 14-2-1 fixe un plancher, pas un montant fixe. Deux situations :

L'assemblée générale peut toujours voter un montant supérieur au minimum légal, à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité de l'article 25). Beaucoup de copropriétés avec un PPT lourd le font, précisément pour lisser l'effort.

Comment se calcule concrètement la quote-part de votre SCI

Le montant global voté est ensuite réparti selon les tantièmes de charges générales de l'article 10, alinéa 2, de la loi de 1965, et appelé au même rythme que les provisions du budget prévisionnel. La Cour de cassation a jugé, sous l'empire de la rédaction antérieure du texte, que la cotisation n'est pas répartie au prorata des provisions du budget prévisionnel mais comme les charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes de l'article 10, alinéa 2 (Cass. 3^e civ., 4 juillet 2024, n° 22-21.758), solution transposable à l'article 14-2-1. En revanche, au stade de l'affectation des sommes du fonds, le I de l'article 14-2-1 impose de tenir compte, le cas échéant, des parties communes spéciales. Prenons un cas type.

On voit immédiatement l'effet du PPT : sans plan adopté, la SCI aurait cotisé 180 € par an ; avec le plan, elle cotise 357 €, soit presque le double. C'est mécanique et c'est voulu par le législateur : le fonds doit être dimensionné par rapport aux travaux réellement identifiés, pas par rapport aux dépenses courantes.

La suspension des cotisations

Le II de l'article 14-2-1 impose à l'assemblée générale de se prononcer sur la question de la suspension des cotisations dès lors que le montant du fonds excède le montant du budget prévisionnel de l'article 14-1. Et lorsqu'un plan pluriannuel de travaux a été adopté, l'assemblée ne se prononce sur cette suspension que si le fonds excède, en outre, 50 % du montant des travaux prévus au plan. Les deux seuils se cumulent donc dans les copropriétés dotées d'un PPT : dépasser le seul budget prévisionnel ne suffit pas à ouvrir le débat.

Deux précisions utiles. D'abord, le texte n'ouvre qu'un débat obligatoire en assemblée, suivi d'un vote : ce n'est ni une suspension automatique, ni un droit individuel. Un copropriétaire ne peut pas décider seul d'arrêter de cotiser au motif que le fonds est bien garni. Ensuite, la suspension n'est pas une dissolution du fonds : les sommes accumulées restent acquises au syndicat et gardent leur destination.

Où sont logées les sommes

Le II de l'article 18 de la loi de 1965 impose au syndic d'ouvrir, au nom du syndicat, un compte bancaire séparé rémunéré sur lequel les cotisations au fonds de travaux sont versées sans délai — distinct du compte courant de la copropriété, et insusceptible de convention de fusion ou de compensation. Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. Conséquence directe pour votre comptabilité : votre SCI n'a aucun produit financier à constater sur ce fonds, même si votre quote-part théorique s'apprécie chaque année.

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3. Le point clé : la cotisation au fonds de travaux n'est pas déductible au versement

Pourquoi le régime des provisions de copropriété ne s'applique pas

Le régime de faveur des copropriétaires bailleurs est celui du a quater du 1° du I de l'article 31 du CGI. Il autorise à déduire, l'année de leur versement au syndic, la totalité des provisions pour charges de copropriété, sans avoir à examiner leur affectation. La contrepartie est une régularisation obligatoire l'année suivante, une fois les comptes du syndicat arrêtés : le bailleur réintègre alors dans son revenu la fraction correspondant aux charges non déductibles, aux charges récupérables sur le locataire et aux soldes positifs.

Confortable, donc : on déduit d'abord, on corrige ensuite. Sauf qu'il ne s'applique pas au fonds de travaux.

La position de l'administration. Le BOFiP indique expressément que « les cotisations obligatoires versées dans le cadre du fonds de travaux institué par l'article 58 de la loi ALUR » ne sont pas incluses dans les provisions visées par le a quater du 1° du I de l'article 31 du CGI (BOI-IR-PAS-50-20-10, § 30). Le BOFiP, non actualisé, vise encore « le II de l'article 14-2 » : c'est bien le fonds de travaux aujourd'hui codifié à l'article 14-2-1. Ces cotisations échappent donc au mécanisme « déduction immédiate puis régularisation ».

La logique juridique derrière cette exclusion

Ce n'est pas un caprice de l'administration. Le raisonnement est cohérent avec la nature du fonds :

• Une provision de l'article 14-1 correspond à une dépense identifiée. Le budget prévisionnel liste les dépenses de l'exercice ; la provision est l'avance sur ces dépenses. Le fait générateur de la charge est proche, il est raisonnable de déduire immédiatement.
• Une cotisation au fonds de travaux ne correspond à aucune dépense. Elle constitue une réserve. Aucun travaux n'a été engagé, aucune facture n'existe, aucune entreprise n'a été payée. Déduire reviendrait à déduire une dépense qui n'existe pas encore — ce que le principe général de déduction des charges foncières interdit.

Le principe général est en effet posé au premier alinéa du I de l'article 31 du CGI, complété par la doctrine de BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 30 : pour être déductible, une charge doit notamment avoir été effectivement acquittée par le propriétaire au cours de l'année d'imposition et se rattacher à un immeuble dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Une cotisation à une réserve collective ne remplit pas la condition d'effectivité de la dépense.

La conséquence pratique

Année après année, votre SCI verse une somme réelle, qui sort du compte bancaire, et qui ne fait rien bouger du résultat fiscal. Décalage pur de trésorerie : appauvrie en cash, pas allégée en impôt. C'est ainsi qu'une SCI détenant trois ou quatre lots en copropriété peut se retrouver durablement tendue en trésorerie tout en affichant un résultat foncier bénéficiaire — et un associé qui paie de l'impôt sur de l'argent qu'il n'a pas.

Ce point mérite d'être anticipé au moment de bâtir le plan de financement d'une acquisition : si vous achetez un lot dans une copropriété ancienne dotée d'un PPT lourd, ajoutez la cotisation annuelle à vos charges de fonctionnement, en sachant qu'elle ne vous fera pas d'économie d'impôt immédiate. Notre guide des charges déductibles en SCI détaille les autres postes à modéliser, et celui du coût annuel d'une SCI replace cette cotisation dans le budget global de la structure.

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4. Déductible à l'emploi du fonds, et pour les seuls travaux déductibles

Le fait générateur : le paiement par le syndic

La déduction n'est pas perdue, elle est reportée. Les dépenses réalisées à l'aide du fonds de travaux sont déductibles au titre de l'année de leur paiement par le syndic aux fournisseurs ou aux entreprises, à condition de présenter le caractère de charges déductibles au sens de l'article 31 du CGI.

Concrètement, la déduction se déclenche pour votre SCI l'année où l'annexe comptable du syndicat fait apparaître un emploi du fonds de travaux, à hauteur de la quote-part de la SCI dans les travaux ainsi financés.

Le second filtre : la nature des travaux

L'emploi du fonds ne rend pas tout déductible pour autant. Le régime des revenus fonciers distingue trois familles de travaux, et une seule est exclue :

À cela s'ajoutent deux exclusions transversales :

• La fraction récupérable sur le locataire doit être neutralisée. Les travaux du fonds sont rarement récupérables, mais l'annexe du syndic peut mélanger des lignes.
• Les travaux couverts par une subvention ou une indemnité suivent un traitement particulier : la subvention perçue constitue en principe un revenu imposable l'année de sa perception, la dépense restant déductible pour son montant total. En copropriété, les aides sont encaissées par le syndicat, ce qui rend le suivi délicat. Une précision s'impose ici, parce que la confusion est fréquente : MaPrimeRénov' dans son parcours individuel est réservée aux personnes physiques et donc fermée aux SCI, mais MaPrimeRénov' Copropriété est demandée par le syndicat des copropriétaires pour les travaux sur parties communes, et la présence d'une SCI parmi les copropriétaires ne fait pas obstacle à son octroi : l'aide est répartie entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes, la SCI en profitant indirectement par la réduction de sa quote-part d'appel de fonds. Seules les primes individuelles complémentaires réservées aux ménages aux ressources modestes et très modestes restent hors de portée d'une personne morale. Les certificats d'économies d'énergie, eux, sont pleinement accessibles au syndicat.

Le cas particulier des travaux de rénovation énergétique

Les emplois du fonds de travaux se concentrent de plus en plus sur la rénovation énergétique, sous l'effet du PPT et du calendrier d'interdiction de location des passoires. C'est une bonne nouvelle fiscale : ces travaux relèvent presque toujours de la catégorie « amélioration » et sont donc déductibles.

Mieux, si la quote-part de travaux fait basculer le résultat foncier de la SCI en déficit, l'imputation sur le revenu global de l'associé est plafonnée à 10 700 € par an — plafond porté à 21 400 € lorsque le déficit résulte de travaux de rénovation énergétique permettant à un bien classé E, F ou G d'atteindre la classe A, B, C ou D, dispositif prorogé jusqu'au 31 décembre 2027. Voir nos guides déficit foncier en SCI et rénovation énergétique en SCI.

Piège de calendrier. La déduction intervient l'année du paiement par le syndic, pas l'année du vote en assemblée générale ni l'année de votre appel de fonds. Une AG de juin 2026 votant des travaux payés en février 2027 génère une déduction sur les revenus 2027. Ne calez jamais votre stratégie de déficit foncier sur la date du vote.

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5. Lire les annexes du syndic pour trouver le bon chiffre

Les documents à réclamer chaque année

Le plan comptable des syndicats de copropriétaires (décret n° 2005-240 du 14 mars 2005) impose au syndic de produire des annexes comptables normalisées. Trois d'entre elles vous intéressent directement :

• L'annexe 1 (état financier) : elle fait apparaître le fonds de travaux au passif du syndicat et le solde du compte bancaire séparé qui le porte.
• L'annexe 2 (compte de gestion général) : elle récapitule les charges de l'exercice et les produits, dont l'utilisation du fonds.
• L'annexe 4 et l'annexe 5 : elles détaillent les travaux hors budget prévisionnel et les opérations exceptionnelles, avec la répartition par copropriétaire. C'est là que vous trouverez la quote-part de travaux imputable à votre lot. Ne vous laissez pas troubler par leur intitulé, qui vise encore « les travaux de l'article 14-2 » : le décret comptable du 14 mars 2005 n'a pas été renuméroté après la loi Climat et résilience, alors que ces dépenses relèvent aujourd'hui du II de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 (ancien I de l'article 14-2).

Le document le plus opérationnel reste toutefois le décompte individuel annuel que le syndic adresse à chaque copropriétaire après l'arrêté des comptes. Il distingue normalement, ligne par ligne : les provisions sur budget prévisionnel appelées, la régularisation, les appels travaux et la cotisation au fonds de travaux.

La méthode de retraitement en quatre temps

La routine à appliquer chaque clôture tient en quatre gestes. Rien de sorcier, mais elle doit être faite tous les ans : une année sautée, et l'erreur se propage aux suivantes sans que personne ne la voie. Intégrez-la à votre checklist de clôture annuelle et à la tenue de vos registres comptables.

Le tableau de suivi à tenir

Tenez un tableau cumulé, lot par lot, avec quatre colonnes : cotisations versées dans l'année, cumul des cotisations versées, emplois du fonds imputés à votre lot dans l'année, et solde théorique restant. Ce tableau n'a pas de valeur juridique — le fonds appartient au syndicat, pas à vous — mais il est indispensable pour trois raisons :

• Il vous permet de ne jamais rater une déduction quand le fonds est employé.
• Il documente votre position en cas de contrôle, en montrant que vous n'avez pas déduit deux fois la même somme.
• Il chiffre ce que vous abandonnerez au syndicat si vous vendez le lot, ce qui est une donnée de négociation.

Sur la durée de conservation de ces pièces, retenez la règle générale rappelée dans notre guide des documents à conserver en SCI : les décomptes de charges et annexes du syndic doivent être gardés au moins aussi longtemps que les exercices sur lesquels ils produisent un effet fiscal — donc bien au-delà de l'année de leur émission, puisque la déduction peut intervenir dix ans après la cotisation.

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6. Le sort du fonds de travaux à la revente : des sommes non récupérables

La règle : les sommes sont perdues pour le vendeur

Le III de l'article 14-2-1 ne laisse aucune ambiguïté : les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent lieu à aucun remboursement lors de la cession d'un lot.

Traduction concrète : une SCI qui a cotisé huit ans et qui vend son appartement avant tout emploi du fonds laisse sa quote-part sur place. Elle ne la donne même pas à l'acquéreur, à proprement parler — elle la laisse au lot, dont l'acquéreur profitera.

La parade contractuelle

Le même texte prévoit la soupape : l'acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent aux sommes accumulées, en sus du prix. Ce n'est pas automatique, c'est une clause à négocier et à faire figurer dans l'avant-contrat puis dans l'acte authentique.

En pratique, trois configurations se rencontrent :

L'impact sur le calcul de la plus-value

Deux questions se posent, et il faut les traiter séparément.

Première question : la cotisation majore-t-elle le prix d'acquisition ? Non. Pour une SCI à l'IR, le prix d'acquisition ne peut être majoré, au titre des travaux, que des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration effectivement réalisées et justifiées, dans les conditions du 4° du II de l'article 150 VB du CGI. Une cotisation versée à une réserve n'est pas une dépense de travaux réalisée : elle ne majore rien. En revanche, la quote-part de travaux effectivement financés par le fonds peut, elle, entrer dans les majorations si les conditions sont réunies — et notamment si ces travaux n'ont pas déjà été déduits des revenus fonciers, la double prise en compte étant exclue.

Seconde question : le complément versé par l'acquéreur est-il taxable ? Un supplément versé en sus du prix, en contrepartie de la position du lot au regard du fonds, s'analyse comme une charge augmentative du prix pour l'acquéreur et un élément du prix de cession pour le vendeur. Il entre donc dans l'assiette de la plus-value de la SCI vendeuse. Sur le mécanisme complet, voyez nos guides plus-value en SCI à l'IR et plus-value en SCI à l'IS.

Le réflexe à avoir avant de vendre. Demandez au syndic, en même temps que le pré-état daté, le montant de la quote-part du fonds de travaux attachée à votre lot. Si le fonds est significatif — dans une copropriété avec PPT lourd, il peut atteindre plusieurs milliers d'euros par lot après quelques années — c'est un argument de négociation objectif et vérifiable, à faire valoir avant la signature du compromis, pas après.

Et si vous êtes acheteur ?

Symétriquement, la SCI acquéreuse hérite d'une quote-part de fonds qu'elle n'a pas financée. Attention : cela ne lui donne aucun droit à déduction au titre des cotisations versées par le vendeur. Le jour où le fonds sera employé, l'acquéreur déduira sa quote-part de travaux — donc, économiquement, il déduit des travaux financés par l'argent d'un autre. C'est une asymétrie parfaitement assumée par le texte, et une bonne raison de ne pas surpayer le lot au motif du fonds accumulé si vous avez négocié un complément de prix.

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7. SCI à l'IS : la lecture comptable du fonds de travaux

Le problème posé

Une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés tient une comptabilité d'engagement conforme aux articles L123-12 et suivants du Code de commerce. La question devient donc : la cotisation au fonds de travaux est-elle une charge de l'exercice, un actif, ou autre chose ?

Le texte de l'article 14-2-1 complique le raisonnement : les sommes entrent définitivement dans le patrimoine du syndicat dès leur versement. Une lecture littérale conduirait à dire que la SCI est appauvrie sans contrepartie, donc à passer une charge immédiate. Une lecture économique conduit à l'inverse : la SCI dispose d'un droit attaché à son lot, qui sera consommé sous forme de travaux financés sans nouvel appel de fonds. Il y a bien une contrepartie future.

Les deux positions et celle que nous retenons

Nous retenons la seconde, pour une raison de cohérence : le fait générateur de la charge est la réalisation des travaux, quel que soit le régime fiscal de la société. Et accessoirement, elle évite d'inscrire au compte de résultat une charge que l'administration pourrait rejeter en s'appuyant sur sa propre doctrine relative aux revenus fonciers. Il n'existe pas de doctrine BOFiP dédiée au cas de la SCI à l'IS sur ce point précis : c'est un raisonnement par analogie, à documenter dans le dossier de révision.

Le dénouement, année de l'emploi du fonds

Lorsque l'annexe du syndic fait apparaître l'emploi du fonds, la SCI solde le compte 467 pour la quote-part imputée à son lot, avec deux issues possibles selon la nature des travaux :

• Travaux d'entretien et de réparation → Débit 615 « Entretien et réparations » / Crédit 467. La charge est déductible de l'exercice.
• Travaux à immobiliser (remplacement d'un composant, amélioration substantielle prolongeant la durée de vie ou augmentant la valeur de l'immeuble) → Débit 213 « Constructions », par composant / Crédit 467, puis amortissement sur la durée d'usage du composant.

Cette seconde branche est loin d'être marginale. Une réfection complète de toiture ou d'étanchéité financée par le fonds relève typiquement du remplacement d'un composant identifié dans le plan d'amortissement de la SCI : elle vient sortir la valeur nette résiduelle de l'ancien composant et inscrire le nouveau à l'actif. Nos guides sur l'amortissement de la toiture et l'amortissement de l'étanchéité détaillent les durées à retenir.

Trois vigilances propres à l'IS

• Ne pas confondre avec la provision pour gros entretien. Une SCI à l'IS peut, dans les conditions du 5° du 1 de l'article 39 du CGI, constituer une provision pour gros entretien correspondant à un programme pluriannuel de gros entretien ou de grandes révisions. C'est une écriture interne, sans trésorerie, et elle est soumise à des conditions strictes de justification. Elle ne se substitue pas au suivi du fonds de travaux et ne doit pas faire double emploi avec lui.
• Documenter le compte 467 dans le FEC. Un solde qui grossit d'exercice en exercice sans mouvement de sortie attire l'attention en cas de contrôle. Libellez chaque écriture avec la référence de l'appel de fonds et rattachez la pièce justificative. Le FEC est obligatoire pour toute SCI à l'IS (art. L47 A-I du LPF), sous peine de l'amende de l'article 1729 D du CGI.
• Piloter la trésorerie. Le fonds de travaux mobilise du cash sans effet immédiat sur le résultat. Une SCI à l'IS peut donc afficher un bénéfice imposable et un solde bancaire tendu. Intégrez la cotisation dans votre prévisionnel de clôture, au même titre que les échéances d'emprunt.

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8. Exemple chiffré : une SCI sur 5 ans de cotisations au fonds de travaux

Les données de départ

SCI Belleville, deux associés personnes physiques, régime de l'impôt sur le revenu. Elle détient un appartement loué nu à usage d'habitation, représentant 420/10 000^es dans une copropriété de 1962 comportant 46 lots. Loyers annuels : 13 200 €. Charges courantes déductibles : 7 400 € par an, stables pour simplifier, dont 2 600 € d'intérêts d'emprunt et 4 800 € d'autres charges (provisions 14-1 nettes de régularisation, taxe foncière, assurance). Cette ventilation n'est pas cosmétique : elle commande le sort du déficit, comme on le verra plus bas.

La copropriété a adopté fin 2021 un plan pluriannuel de travaux de 340 000 € sur dix ans. Budget prévisionnel : 86 000 €. Cotisation globale au fonds de travaux votée : 8 500 €/an (soit 2,5 % du PPT, plancher le plus élevé). Quote-part annuelle de la SCI : 357 €.

En 2028, la copropriété réalise le premier lot du PPT : ravalement avec isolation thermique par l'extérieur, pour 210 000 €, financé à hauteur de 32 000 € par le fonds de travaux et pour le solde par un appel de fonds travaux classique, hors budget prévisionnel (II de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, ancien I de l'article 14-2).

Année par année

D'où vient le 1 344 € ? Le fonds employé en 2028 s'élève à 32 000 € pour l'ensemble de la copropriété. La quote-part de la SCI est de 420/10 000^es, soit 32 000 × 420 / 10 000 = 1 344 €. Le ravalement avec isolation thermique par l'extérieur est un travaux d'amélioration d'un local d'habitation : il est intégralement déductible.

Ce que montre le tableau. Sur cinq ans, la SCI a décaissé 1 785 € et n'a déduit que 1 344 €. Le solde de 441 € n'est pas perdu : il reste attaché au lot et sera déductible lors du prochain emploi du fonds. Mais s'agissant de la trésorerie, la SCI a supporté quatre années blanches sur cinq. C'est cela, l'effet fiscal contre-intuitif du fonds de travaux.

L'effet sur le résultat foncier 2028

En 2028, la SCI cumule sa quote-part sur le fonds employé (1 344 €) et sa quote-part sur l'appel de fonds travaux hors budget prévisionnel finançant le solde du ravalement — soit 178 000 × 420 / 10 000 = 7 476 €, déductible selon le régime des provisions puis régularisé l'année suivante.

Encore faut-il qualifier ce déficit. Le 3° du I de l'article 156 du CGI n'autorise l'imputation sur le revenu global que pour la fraction du déficit foncier qui ne provient pas des intérêts d'emprunt ; la fraction « intérêts » n'est reportable que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. On procède donc en deux temps : les loyers de 13 200 € absorbent d'abord intégralement les 2 600 € d'intérêts, laissant un solde positif de 10 600 €. Le déficit ne provient donc ici d'aucune charge d'intérêts, et les 3 020 € sont intégralement imputables sur le revenu global des associés, au prorata de leurs parts, dans la limite de 10 700 € par an et par associé.

Une précision de calendrier sur ce plafond : le doublement à 21 400 € pour les déficits résultant de travaux de rénovation énergétique faisant sortir le bien du statut de passoire ne vise que les dépenses payées au plus tard le 31 décembre 2027. Le ravalement avec ITE de notre exemple étant payé par le syndic en 2028, il relève du plafond de droit commun de 10 700 € — sans incidence pratique ici, le déficit étant de 3 020 €, mais l'écart devient décisif sur une opération plus lourde. Sujet développé dans notre guide SCI et passoires thermiques. Chaque associé reporte ensuite sa quote-part sur sa déclaration 2044, la SCI ayant déposé sa déclaration 2072.

Variante : et si la SCI avait déduit la cotisation chaque année ?

Supposons que le gérant ait déduit les 357 € annuels, puis déduit également les 1 344 € en 2028. Sur cinq ans, il aurait déduit 1 785 + 1 344 = 3 129 € au lieu de 1 344 €, soit 1 785 € de charges indues. En cas de contrôle portant sur les exercices non prescrits, l'administration rectifierait le revenu foncier de chaque associé à hauteur de sa quote-part, avec l'intérêt de retard et, s'agissant de l'impôt sur le revenu, la majoration de 10 % de l'article 1758 A du CGI. Le risque n'est pas théorique : la ligne « fonds de travaux » figure explicitement sur le décompte du syndic, ce qui rend le rapprochement immédiat pour un vérificateur. Notre guide du contrôle fiscal d'une SCI détaille le déroulement de la procédure et les marges de régularisation.

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9. Articulation avec le DTG, le PPT et le DPE collectif

Le triptyque instauré par la loi Climat et résilience

Le fonds de travaux ne vit pas seul. Il forme un ensemble avec trois autres outils, dont il est le financement :

Le calendrier du PPT est achevé

L'obligation de faire réaliser un projet de plan pluriannuel de travaux vise les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation dont la construction est achevée depuis plus de quinze ans. Elle est entrée en vigueur par vagues :

En 2026, toutes les copropriétés concernées sont donc dans le champ. Si votre SCI détient un lot dans une copropriété qui n'a toujours pas fait établir de PPT — et qui ne bénéficie pas de la dispense tirée d'un DTG sans besoin de travaux à dix ans —, deux conséquences : la cotisation reste calée sur le plancher de 5 % du budget prévisionnel — donc artificiellement basse — et l'assemblée générale prend un risque juridique. Un copropriétaire peut demander en justice l'inscription de la question à l'ordre du jour.

Ce que cela signifie pour une SCI investisseuse

Une copropriété qui adopte un PPT ambitieux verra sa cotisation au fonds bondir — parfois doubler ou tripler d'une AG à l'autre. Pour une SCI, trois conséquences :

• Une charge de trésorerie annuelle en hausse, non déductible immédiatement, qu'il faut intégrer au calcul de rentabilité avant achat.
• Une visibilité inédite sur les travaux à venir. Le PPT est un document que vous pouvez demander avant d'acheter : il chiffre exactement ce que la copropriété va vous coûter sur dix ans.
• Un gisement de déficit foncier programmé. Les emplois du fonds arrivent par blocs. Une SCI qui connaît le calendrier du PPT peut anticiper les années de forte déduction et arbitrer ses autres opérations en conséquence.

C'est également une donnée à faire figurer dans le suivi des travaux en SCI et, à l'IS, dans les écritures de travaux.

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10. Les 8 erreurs de traitement du fonds de travaux qui coûtent cher

Erreur 1 : déduire la cotisation avec les provisions de charges

C'est l'erreur reine. Le syndic envoie un appel de fonds unique regroupant provision sur budget prévisionnel et cotisation au fonds de travaux ; le gérant déduit le total. Le décompte annuel fait pourtant apparaître les deux lignes séparément. Réflexe : ne jamais déduire un montant global d'appel de fonds sans avoir ouvert le décompte détaillé.

Erreur 2 : porter la cotisation en « provisions pour charges de copropriété »

Sur la déclaration 2072 comme sur la 2044, la ligne des provisions pour charges est réservée aux provisions du a quater de l'article 31 du CGI. Y loger la cotisation au fonds de travaux crée une incohérence directement visible pour l'administration, puisque le montant déclaré ne correspondra pas au décompte du syndic.

Erreur 3 : oublier de déduire l'année de l'emploi du fonds

Le symétrique du précédent, et de loin le plus coûteux. Le syndic emploie le fonds trois, six, parfois neuf ans après les premières cotisations. Le gérant a changé, le comptable aussi, personne ne fait le lien : la déduction est perdue. Elle l'est définitivement une fois expiré le délai de réclamation de l'article R* 196-1 du LPF, qui court jusqu'au 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la mise en recouvrement ou du versement de l'impôt. C'est pour cela que le tableau de suivi du chapitre 5 est indispensable.

Erreur 4 : croire que le fonds est remboursé à la vente

Il ne l'est pas. Vendre un lot sans avoir négocié de complément de prix, c'est offrir plusieurs centaines ou milliers d'euros à l'acquéreur. Négociez avant le compromis, sur la base du chiffre communiqué par le syndic.

Erreur 5 : récupérer la cotisation sur le locataire

Le fonds de travaux ne figure pas dans la liste limitative du décret n° 87-713 du 26 août 1987. L'inclure dans les charges refacturées expose la SCI à un remboursement rétroactif : le locataire dispose d'une action en répétition qui se prescrit par trois ans à compter du jour où il a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer (art. 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) — point de départ glissant, qui en matière de charges indûment refacturées ne court souvent qu'à compter de la régularisation annuelle.

Erreur 6 : passer la cotisation en charge à l'IS

Comptabiliser directement un compte 614 au versement crée une charge que l'administration peut rejeter au motif qu'aucune dépense n'a été engagée. Le passage par un compte de suivi 467 est plus prudent et plus fidèle à la réalité économique.

Erreur 7 : confondre fonds de travaux et provision pour gros entretien

Le premier est un décaissement imposé par la loi de 1965 au niveau du syndicat. La seconde est une écriture interne à la SCI soumise à l'IS, régie par le 5° du 1 de l'article 39 du CGI et soumise à des conditions strictes. Les cumuler sur les mêmes travaux, c'est déduire deux fois.

Erreur 8 : ignorer la fraction non déductible des travaux financés

Le fonds peut financer une opération d'agrandissement ou de restructuration lourde. Dans ce cas, la quote-part n'est pas déductible en SCI à l'IR ; elle viendra, le cas échéant, majorer le prix de revient pour le calcul de la plus-value. Vérifiez toujours la nature des travaux dans le procès-verbal d'assemblée générale avant de déduire.

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11. FAQ : fonds de travaux ALUR et SCI