SCI et succession internationale : loi applicable et double imposition (2026)

Transmettre une SCI se complique dès qu'un élément étranger s'invite : un associé qui vit hors de France, un héritier expatrié, un immeuble situé à l'étranger ou un défunt binational. Deux corps de règles se superposent alors, et il faut les manier séparément : d'un côté la loi civile qui désigne les héritiers et leurs droits (aujourd'hui gouvernée par le règlement européen dit « Bruxelles IV »), de l'autre la fiscalité, c'est-à-dire les droits de mutation à titre gratuit, régie par le Code général des impôts. Ce guide démonte les deux mécaniques, explique le rôle des parts de SCI, la territorialité de l'impôt (art. 750 ter CGI), la double imposition et son antidote (art. 784 A CGI), et la question sensible de la réserve héréditaire.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (règlement UE 650/2012, Code civil, CGI, BOFiP, Légifrance). Mis à jour le 13 juillet 2026.

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1. Loi civile et fiscalité : deux logiques à ne pas confondre

En pratique, la première erreur que je rencontre consiste à croire qu'une seule règle décide de tout. Il n'en est rien. Deux questions bien distinctes se posent, et elles peuvent parfaitement vous renvoyer à deux pays différents :

• Qui hérite, et dans quelles proportions ? C'est la question civile. Elle est tranchée par la loi successorale désignée par le règlement (UE) n° 650/2012 (« Bruxelles IV »). Cette loi détermine les héritiers, la réserve, la quotité disponible, le partage.
• Qui paie l'impôt, à quel État, et sur quels biens ? C'est la question fiscale. Elle relève des droits de mutation à titre gratuit, régis en France par l'article 750 ter du CGI et, le cas échéant, par une convention fiscale bilatérale.

Le principe à ne jamais perdre de vue : Bruxelles IV ne régit jamais la fiscalité. Son article 1er exclut expressément les matières fiscales, douanières et administratives. Résultat, on peut voir une succession soumise au droit civil portugais — parce que le défunt vivait à Lisbonne — et pourtant taxée en France, parce que la SCI y détient un immeuble. Confondre ces deux plans, c'est la source des erreurs les plus chères que je vois passer.

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2. Bruxelles IV : quelle loi civile régit la succession ?

Le règlement (UE) n° 650/2012 du 4 juillet 2012, dit « Bruxelles IV », s'applique aux successions ouvertes depuis le 17 août 2015 dans les États membres liés — soit toute l'Union sauf le Danemark et l'Irlande. Ce texte a tout changé pour le praticien : avant lui, la France découpait la succession bien par bien ; depuis, une seule loi gouverne l'ensemble.

La règle de principe : la dernière résidence habituelle (art. 21)

Aux termes de l'article 21 du règlement, la loi applicable à l'ensemble de la succession est celle de l'État dans lequel le défunt avait sa résidence habituelle au moment de son décès. Une clause d'exception permet, à titre exceptionnel, d'appliquer la loi d'un autre État si le défunt présentait manifestement des liens plus étroits avec celui-ci.

Cette règle instaure un système unitaire : une seule loi gouverne toute la succession, meubles et immeubles confondus. C'est une rupture avec l'ancien système scissionniste français, qui soumettait les meubles à la loi du dernier domicile du défunt et chaque immeuble à la loi de son lieu de situation (lex rei sitae). Désormais, l'immeuble parisien d'un défunt résidant à Madrid relève, sur le plan civil, du droit espagnol comme le reste de son patrimoine.

La faculté de choix : la professio juris (art. 22)

L'article 22 tempère la règle de la résidence habituelle en offrant une option. Toute personne peut, par disposition testamentaire, choisir la loi de l'État dont elle possède la nationalité — au moment du choix ou au moment du décès — pour régir l'ensemble de sa succession. C'est la professio juris.

Concrètement, un Français installé à Londres ou à Lisbonne peut soumettre sa succession à la loi française pour conserver le bénéfice de la réserve héréditaire au profit de ses enfants, que la loi anglaise ou portugaise organise différemment. Ce choix se matérialise dans un testament et doit être rédigé avec un notaire. Attention : la professio juris ne permet de choisir que la loi d'une nationalité, jamais celle d'un État tiers choisi librement, et elle reste sans effet sur la fiscalité.

Le certificat successoral européen

Le règlement a créé le certificat successoral européen (CSE), délivré par le notaire, qui permet aux héritiers de prouver leur qualité et leurs droits dans tous les États membres liés, sans procédure locale de reconnaissance. Pour une SCI détenant des biens ou des associés dans plusieurs pays, cet outil fluidifie considérablement le règlement.

Point de vigilance : la « résidence habituelle » n'est pas définie de façon mécanique par le règlement. Elle s'apprécie au regard d'un faisceau d'indices (durée et régularité de la présence, centre des intérêts familiaux et patrimoniaux). Un expatrié partagé entre deux pays doit sécuriser sa situation par une professio juris pour éviter que ses héritiers ne se disputent la loi applicable.

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3. Les parts de SCI, des meubles : quel effet ?

La SCI transforme un immeuble en parts sociales. Or, en droit français, ces parts sont des biens meubles. L'article 529 du Code civil range parmi les meubles « par détermination de la loi » les parts et actions de sociétés, réputées meubles à l'égard de chaque associé tant que la société existe, quand bien même la société détiendrait des immeubles.

Un enjeu majeur avant Bruxelles IV, atténué depuis

Sous l'ancien système scissionniste, cette qualification était décisive : loger un immeuble étranger dans une SCI permettait de rattacher sa transmission à la loi du dernier domicile du défunt (règle des meubles) plutôt qu'à la loi de situation de l'immeuble. Depuis Bruxelles IV et son système unitaire, la distinction meuble/immeuble a perdu l'essentiel de son rôle pour désigner la loi applicable : une loi unique gouverne désormais toute la succession, quelle que soit la nature des biens.

Pourquoi les parts restent utiles

Le caractère mobilier des parts conserve toutefois des vertus concrètes pour organiser une transmission transfrontalière :

• Éviter l'indivision internationale. Plutôt que de laisser un immeuble en indivision entre héritiers résidant dans plusieurs pays, la SCI répartit des parts et confie la gestion au gérant, ce qui évite le blocage à l'unanimité de l'indivision.
• Faciliter la transmission progressive. On peut donner, démembrer ou céder des parts par tranches, plus souplement qu'un immeuble. Voir nos guides donation de parts et cession de parts de SCI.
• Uniformiser le traitement civil. Les parts, meubles, suivent la loi successorale unique du défunt, ce qui simplifie le règlement par rapport à des immeubles éparpillés.

Ne vous méprenez pas : ce caractère mobilier joue sur le plan civil, pas fiscal. Un immeuble situé en France reste taxable aux droits de succession français même détenu via une SCI (voir le chapitre suivant). La SCI n'est jamais un tour de passe-passe fiscal international.

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4. Fiscalité : la territorialité des droits (art. 750 ter CGI)

Côté impôt, tout repose sur l'article 750 ter du CGI, qui définit les biens soumis aux droits de mutation à titre gratuit selon trois situations. Le domicile fiscal s'apprécie au sens de l'article 4 B du CGI (foyer, activité, centre des intérêts économiques).

Le non-résident : l'immeuble français reste taxable (750 ter 2°)

C'est le point que trop de gérants ignorent. Lorsque le défunt n'est pas domicilié en France, seuls ses biens français sont taxés — mais les parts d'une SCI dont le siège est en France sont, par principe, des biens français : les titres d'une société ayant son siège social en France sont réputés situés en France, quelle que soit la composition de son actif (BOFiP BOI-ENR-DMTG-10-10-30). Un non-résident détenant des parts d'une SCI française propriétaire d'un appartement à Paris est donc taxé en France sur la pleine valeur de ces parts. L'article 750 ter 2° va plus loin : il attrait aussi les parts de sociétés dont le siège est hors de France mais dont l'actif est principalement composé d'immeubles français (sociétés à prépondérance immobilière), à proportion de la valeur de ces immeubles. Dans les deux cas, la SCI ne délocalise pas fiscalement l'immeuble.

La règle des 6 ans sur 10 (750 ter 3°)

Symétriquement, l'article 750 ter 3° attire dans le filet fiscal français l'héritier résident. Si l'héritier, donataire ou légataire est domicilié fiscalement en France au jour de la transmission et l'a été au moins 6 années au cours des 10 précédentes, il est imposable en France sur l'ensemble des biens reçus, y compris étrangers. La période de 6 ans n'a pas besoin d'être continue. Un enfant installé en France depuis longtemps qui hérite de parts d'une SCI étrangère verra donc ces parts entrer dans l'assiette française.

Pour approfondir le régime fiscal du non-résident détenteur de parts, voir notre guide SCI et non-résident. Le sujet voisin de l'IFI en SCI obéit à une logique proche pour l'impôt annuel.

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5. Éviter la double imposition : conventions et art. 784 A CGI

Quand deux États revendiquent le droit de taxer la même transmission — par exemple la France (immeuble français) et l'État de résidence du défunt —, le risque de double imposition est réel. Deux garde-fous existent, à actionner dans cet ordre.

1. Les conventions fiscales bilatérales

La France a signé une trentaine de conventions fiscales spécifiques aux successions (et parfois aux donations), notamment avec l'Allemagne, l'Italie, le Royaume-Uni ou les États-Unis. Ces conventions priment sur le droit interne : elles répartissent le droit d'imposer entre les deux États et prévoient leur propre mécanisme d'élimination de la double imposition. À l'inverse, certaines ont été dénoncées : la convention franco-suisse sur les successions (du 31 décembre 1953) a cessé de produire ses effets pour les décès survenus depuis le 1er janvier 2015, si bien que la France et la Suisse appliquent désormais chacune leur droit interne. Premier réflexe : vérifier l'existence d'une convention en vigueur avec l'État concerné. Elles restent peu nombreuses au regard du nombre de pays.

2. Le crédit d'impôt de l'article 784 A CGI

En l'absence de convention, l'article 784 A du CGI prend le relais. Dans les cas des 1° et 3° de l'article 750 ter (défunt domicilié en France, ou héritier résident depuis 6 ans sur 10), le montant des droits de succession acquittés hors de France est imputable sur l'impôt dû en France. Trois limites encadrent ce crédit :

• L'imputation est plafonnée au montant de l'impôt français frappant les biens situés hors de France : l'impôt étranger ne peut jamais réduire les droits dus sur les biens français.
• L'excédent éventuel (impôt étranger supérieur à l'impôt français correspondant) n'est pas restituable.
• Le bénéfice de l'imputation suppose une demande écrite adressée au service qui a reçu la déclaration de succession, avec justificatifs du paiement à l'étranger.

À retenir : l'article 784 A ne joue pas dans le cas 2° (défunt non-résident taxé sur ses seuls biens français) : dans cette hypothèse, la France ne taxant que les biens français, il n'y a en principe pas de double imposition à éliminer côté français. Le calcul exact du crédit d'impôt est technique et doit être confié à un notaire ou un fiscaliste.

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6. Réserve héréditaire et prélèvement compensatoire

La réserve héréditaire — cette part du patrimoine que la loi française réserve aux enfants — est l'un des points les plus sensibles des successions internationales. Depuis Bruxelles IV, une loi étrangère peut être désignée alors même qu'elle ignore la réserve (comme certains droits de common law). Un enfant pourrait, en théorie, se trouver déshérité.

Le droit de prélèvement compensatoire (art. 913 al. 3 C. civ.)

Pour répondre à ce risque, la loi n° 2021-1109 du 24 août 2021 a introduit un troisième alinéa à l'article 913 du Code civil, en vigueur depuis le 1er novembre 2021. Ce droit de prélèvement compensatoire permet à chaque enfant (ou à ses héritiers) de prélever sur les biens situés en France au jour du décès de quoi être rétabli dans ses droits réservataires tels que la loi française les lui reconnaît. Trois conditions cumulatives :

• Le défunt ou l'un de ses enfants est ressortissant d'un État membre de l'Union européenne ou y réside habituellement au moment du décès ;
• La loi étrangère applicable à la succession ne permet aucun mécanisme réservataire protecteur des enfants ;
• Des biens existent en France au jour du décès.

Ce prélèvement remplace l'ancien « droit de prélèvement » de 1819, censuré par le Conseil constitutionnel (décision n° 2011-159 QPC du 5 août 2011) pour rupture d'égalité fondée sur la nationalité. Sa compatibilité avec le règlement Bruxelles IV a en revanche été discutée : saisie de plaintes, la Commission européenne a, après échanges avec la France, retenu une lecture restrictive du texte — il ne joue que si la loi étrangère normalement applicable ne connaît aucun mécanisme réservataire protecteur des enfants — et a annoncé en 2026 son intention de clore la procédure. Le dispositif reste donc en vigueur, mais d'application encadrée.

Le rôle des parts de SCI

Si le patrimoine français transite par une SCI, les parts, situées en France, peuvent constituer l'assiette du prélèvement compensatoire au profit de l'enfant lésé. À l'inverse, un parent qui voudrait organiser une transmission inégalitaire par le biais d'une loi étrangère doit savoir que ce garde-fou existe. Dans les deux sens, la SCI est un maillon à cartographier avec le notaire. Sur la protection des enfants dans le cadre familial, voir SCI familiale et SCI familiale avec enfants mineurs.

À vérifier au cas par cas : l'articulation de l'article 913 alinéa 3 avec le droit de l'Union et les conventions internationales fait l'objet d'une jurisprudence évolutive. Toute stratégie de transmission internationale doit être validée par un notaire spécialisé au regard de l'état du droit au jour de l'opération.

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7. La SCI comme outil de transmission internationale

Bien utilisée, la SCI reste un instrument précieux dans un contexte transfrontalier — à condition de ne pas lui prêter des vertus fiscales qu'elle n'a pas.

Le notaire est incontournable : il établit l'acte de notoriété, articule la loi civile étrangère et la fiscalité française, liquide les droits et délivre le certificat successoral européen. Rappelons qu'un apport d'immeuble à la SCI exige de toute façon un acte authentique notarié et une publicité foncière. La bonne tenue de la comptabilité et des statuts (clauses d'agrément des héritiers, gérance) prépare le terrain d'une transmission sereine.

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8. Trois cas pratiques chiffrés

Les exemples ci-dessous sont illustratifs et simplifiés à des fins pédagogiques. Ils ne préjugent pas de votre situation, qui doit être chiffrée par un notaire ou un fiscaliste.

Cas 1 — Défunt français résidant au Portugal, SCI propriétaire d'un bien à Paris

Marc, de nationalité française, réside habituellement à Lisbonne depuis dix ans. Il détient 100 % des parts d'une SCI française propriétaire d'un appartement parisien évalué à 600 000 €. Ses deux enfants vivent en France.

• Loi civile : à défaut de testament, la loi portugaise régit sa succession (dernière résidence habituelle, art. 21). S'il souhaite garantir la réserve française à ses enfants, il peut opter par testament pour la loi française (professio juris, art. 22).
• Fiscalité : Marc étant non-résident, seuls ses biens français sont taxés (art. 750 ter 2°). Les parts de la SCI, société ayant son siège en France, sont des biens français taxables en France sur leur pleine valeur, soit 600 000 €. Chaque enfant reçoit 300 000 € de parts ; après l'abattement de 100 000 € par enfant (art. 779 CGI), chacun est taxé sur 200 000 € au barème progressif en ligne directe (art. 777 CGI). La SCI n'a rien délocalisé fiscalement.

Cas 2 — Héritier résidant en France depuis 8 ans, parts d'une SCI étrangère

Sophie vit en France depuis 8 ans. Son père, résidant et décédé aux Pays-Bas, lui lègue des parts d'une société néerlandaise détenant un bien à Amsterdam (valeur des parts : 400 000 €). Les Pays-Bas, qui n'ont conclu aucune convention successorale avec la France, ont prélevé un impôt de succession local de 30 000 €.

Le choix du pays n'est pas neutre : contrairement aux Pays-Bas, plusieurs voisins (Allemagne, Italie, Royaume-Uni, Espagne — convention du 8 janvier 1963, toujours en vigueur) sont liés à la France par une convention successorale qui répartit elle-même le droit d'imposer et élimine la double imposition, à la place du mécanisme de l'article 784 A. Vérifiez toujours si une convention couvre l'État concerné avant de raisonner en crédit d'impôt.

• Fiscalité française : Sophie étant domiciliée en France et l'ayant été plus de 6 ans sur les 10 dernières années, elle est imposable en France sur les biens reçus, y compris étrangers (art. 750 ter 3°).
• Double imposition : la France et les Pays-Bas n'ayant conclu aucune convention successorale, le droit interne s'applique et l'article 784 A du CGI prend le relais : elle impute l'impôt néerlandais (30 000 €) sur les droits français, dans la limite de l'impôt français afférent au bien étranger, sur demande écrite. Si les droits français sur ce bien s'élèvent à 45 000 €, elle acquitte 45 000 − 30 000 = 15 000 € en France. L'excédent éventuel ne serait pas remboursé.

Cas 3 — Réserve héréditaire menacée par une loi étrangère

Paul, franco-américain, réside aux États-Unis et rédige un testament soumettant sa succession à une loi qui ignore la réserve, léguant tout à un seul de ses trois enfants. Deux enfants, ressortissants français, sont écartés. Paul détient des parts d'une SCI propriétaire d'un immeuble à Lyon (valeur : 900 000 €).

• Prélèvement compensatoire : les enfants lésés, ressortissants d'un État membre de l'UE, peuvent — la loi étrangère ne connaissant aucune réserve — exercer le prélèvement compensatoire (art. 913 al. 3 C. civ.) sur les biens situés en France.
• Assiette : les parts de la SCI, situées en France, servent d'assiette pour rétablir chaque enfant dans sa part réservataire au regard du droit français, dans la limite des biens français disponibles. Sans anticipation notariale, ce montage aurait généré un contentieux successoral long et coûteux.

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9. Points de vigilance et erreurs fréquentes

Erreur 1 : confondre loi civile et fiscalité

Croire qu'une succession soumise au droit civil étranger échappe à l'impôt français. Faux : Bruxelles IV exclut la fiscalité (art. 1er). L'immeuble français reste taxé quel que soit le droit civil applicable.

Erreur 2 : penser que la SCI « délocalise » l'immeuble

Les parts d'une SCI ayant son siège en France sont des biens français taxables en France (art. 750 ter 2°) ; la prépondérance immobilière attrait même les parts d'une société étrangère détenant un immeuble français. La SCI organise la transmission ; elle ne la défiscalise pas à l'international.

Erreur 3 : négliger la professio juris

Un expatrié qui ne choisit pas la loi de sa nationalité laisse sa succession à la merci de l'appréciation de sa « résidence habituelle » et, potentiellement, d'une loi sans réserve héréditaire.

Erreur 4 : oublier la demande d'imputation (art. 784 A)

Le crédit d'impôt contre la double imposition n'est pas automatique : il suppose une demande écrite et des justificatifs de l'impôt payé à l'étranger. Sans démarche, le contribuable paie deux fois.

Erreur 5 : rater le délai de déclaration

En cas de décès à l'étranger, la déclaration de succession et le paiement des droits sont dus dans les 12 mois (contre 6 mois pour un décès en France métropolitaine), selon l'article 641 du CGI. Les pièces transfrontalières prennent du temps : anticipez. Voir notre calendrier fiscal SCI.

Erreur 6 : se passer du notaire

Aucune succession internationale de SCI ne se règle sans notaire : acte de notoriété, certificat successoral européen, liquidation des droits, articulation des lois. C'est le pivot du dossier.

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10. FAQ — SCI et succession internationale

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé ; vérifiez votre situation auprès d'un professionnel (notaire, avocat fiscaliste ou expert-comptable).