Avantages de la SCI familiale : les quatre vrais, chiffrés en euros (2026)

Oui, la SCI familiale a des avantages réels. Non, ce ne sont pas ceux qu'on lit partout. Le moteur n'est pas la société : c'est l'abattement de 100 000 € que la loi accorde par parent et par enfant tous les quinze ans (articles 779 et 784 du CGI), et il fonctionne sans aucune structure. La société civile immobilière — une société non commerciale qui détient l'immeuble à la place des personnes — n'ajoute que quatre choses par-dessus cet abattement. Donner par fractions sans semer une indivision. Déduire la dette. Empêcher un enfant de forcer la vente. Garder le pouvoir. Sur les deux foyers suivis d'un bout à l'autre de cette page, la transmission organisée rapporte 32 857 € net à l'un et rien du tout à l'autre. Sur ces 32 857 €, la société n'en produit que 7 446 — moins que ce qu'elle coûte.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Code civil, CGI, BOFiP). Mis à jour le 27 août 2026.

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1. Avantages de la SCI familiale : ce que le lien de parenté change vraiment

Le guide complet de la SCI familiale couvre la création, la fiscalité annuelle, l'entrée des enfants, le divorce, la transmission. Cette page ne le refait pas : elle chiffre. Et elle écarte d'emblée la moitié de ce qu'on lit ailleurs. Souplesse des statuts, choix entre impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés, compte courant d'associé (l'argent qu'un associé avance à sa société) : ces avantages-là valent pour n'importe quelle société civile immobilière, entre associés sans lien de parenté. Ils sont traités dans SCI 2026 : 5 avantages réels et 5 pièges.

Reste ce qui tient vraiment à la famille. Un seul levier, et il est simple : 100 000 € d'abattement par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans (article 779 du CGI pour le montant, article 784 pour le délai). Il n'a aucun besoin de société : il joue à l'identique sur un bien détenu en direct. La société change seulement ce qu'on met dans le paquet — des parts au lieu d'un immeuble.

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2. Le seul paramètre qui commande tout : 100 000 € × parents × enfants

Le multiplicateur familial

L'abattement de 100 000 € ne se compte ni par famille, ni par immeuble. Il se compte par couple donateur-donataire : chaque parent donne 100 000 € à chaque enfant en franchise, et le compteur repart à zéro quinze ans après chaque donation enregistrée. Une capacité de transmission, c'est une multiplication.

Ce que ce tableau donne sur une opération réelle. Les Bourdon donnent la nue-propriété de la totalité des parts — la propriété du bien, privée du droit d'en percevoir les loyers, que les parents gardent. À 62 et 61 ans, elle vaut 60 % de la pleine propriété (article 669 du CGI). Assiette taxable : 900 000 × 60 % = 540 000 €.

• Avec 3 enfants : 540 000 € répartis sur 6 couples donateur-donataire (2 parents × 3 enfants) = 90 000 € chacun. C'est sous l'abattement. Droits dus : 0 €.
• Avec 1 enfant : 540 000 € répartis sur 2 couples = 270 000 € chacun. Taxable après abattement : 170 000 €. Au barème de l'article 777 du CGI, cela donne 32 194 € par parent, soit 64 389 € de droits.

Même opération, même patrimoine, même âge : 64 389 € d'écart, dus au seul nombre d'enfants. Comptez vos multiplicateurs avant de comparer des montages. Le barème complet et la chronologie optimale sont dans Donation de parts de SCI : réduire les droits à 0 €.

Vers un petit-enfant, l'abattement tombe à 31 865 € : le saut de génération a ses propres règles, détaillées dans Transmettre à ses petits-enfants en SCI.

Le seuil de déclenchement : sous 400 000 €, il n'y a rien à gagner

C'est pourtant la première question à se poser. Un couple avec deux enfants transmet déjà 400 000 € en franchise totale sans aucune structure. Sous ce plafond, il n'y a rien à optimiser.

Vérifions sur les Vasseur et leurs 440 000 € nets. La fraction qui dépasse l'abattement est de 40 000 €, soit 10 000 € par couple donateur-donataire. Au barème : 8 072 € à 5 % = 403,60 €, puis 1 928 € à 10 % = 192,80 €, soit 596 € par couple. Quatre transmissions : 2 386 € au total, 0,54 % du patrimoine.

Le seuil se déplace avec le patrimoine. Les mêmes Vasseur, avec 1 000 000 € net, ont une fraction résiduelle de 600 000 €, soit 150 000 € par couple : 28 194 € chacun, 112 777 € de droits. Entre leurs deux situations, 110 391 € d'écart. L'enjeu n'apparaît qu'au-dessus de l'abattement.

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3. Avantage n° 1 : donner par fractions sans découper le bien

Ce que c'est : un immeuble se donne aussi par fractions — mais chaque fraction donnée installe une indivision. Des parts sociales, non.

Le capital d'une société civile immobilière est divisé en parts, de 100 € ou de 1 €. Donner 100 000 € à un enfant, c'est lui donner un nombre de parts calculé au centime près. Quinze ans plus tard, l'abattement s'est reconstitué et on recommence. En direct, on peut aussi donner une quote-part indivise — une fraction de propriété partagée — qui vaut 100 000 €. Ce qui change n'est pas la finesse du découpage, mais ce qu'il laisse derrière lui.

Le gain chiffré sur les Bourdon. Sur deux vagues espacées de quinze ans, leur capacité de transmission en franchise est de 1 200 000 €. La même somme en une seule fois ? 200 000 € par couple donateur-donataire, taxable 100 000 € après abattement, soit 18 194 € chacun. Total : 109 166 € de droits. En deux vagues, chaque couple reste pile au plafond : 0 €.

Sur une capacité pleine de 1 200 000 €, le fractionnement vaut donc 109 166 € — à condition d'avoir quinze ans révolus devant soi entre les deux donations. Sur les 900 000 € réels des Bourdon, il en vaut 49 166 s'ils donnent en pleine propriété, et 0 s'ils réservent l'usufruit : leur assiette de 540 000 € passe déjà sous les abattements en une seule vague. Le levier ne paie qu'au-delà de ce qu'une vague absorbe. À 62 ans, la seconde se signe à 77 ans ; commencer à 70 ans, c'est y renoncer. Et ce n'est pas la société qui le produit : deux quote-parts indivises à quinze ans d'écart donnent le même résultat.

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4. Avantage n° 2 : la dette écrase la valeur transmise

Ce que c'est : on ne donne pas un immeuble, on donne des parts. Et une part vaut l'actif net : l'immeuble moins ce que la société doit à la banque.

Le mécanisme, en cinq lignes. L'emprunt figure au passif de la société, la colonne de ce qu'elle doit. Une part vaut donc l'immeuble moins le capital restant dû. Chaque année, les loyers remboursent l'emprunt : la valeur des parts monte toute seule, mais elle monte après la donation, chez les enfants, sans droits supplémentaires.

Le gain chiffré sur les Bourdon. Dette déduite, l'assiette est de 900 000 × 60 % = 540 000 €, soit 90 000 € par couple donateur-donataire : 0 € de droits. Sans la dette, elle serait de 1 150 000 × 60 % = 690 000 €, soit 115 000 € par couple, dont 15 000 € taxables. Au barème : 403,60 + 403,70 + 433,65 = 1 241 € par couple, soit 7 446 € au total.

La dette rapporte donc 7 446 € aux Bourdon. L'explication : chez eux l'abattement absorbe déjà presque tout, il ne reste plus grand-chose sur quoi la dette puisse mordre. Refaites le calcul avec un seul enfant : l'assiette passe de 270 000 € à 345 000 € par parent, ce qui met 75 000 € de plus dans la tranche à 20 % : 15 000 € par parent, 30 000 € au total. La dette ne vaut que ce que l'abattement ne couvre pas.

La condition : un vrai emprunt bancaire au bilan, remboursé par les loyers. Un compte courant d'associé se déduit lui aussi de la valeur des parts : 100 000 € avancés retirent 100 000 € à l'actif net, soit 60 000 € d'assiette en moins après réserve d'usufruit. Comme la dette bancaire, il ne vaut que ce que l'abattement ne couvre pas ; sa valorisation et son sort à la transmission sont dans Compte courant d'associé en SCI.

En détention directe, la voie est bien plus étroite. L'article 776 bis du CGI n'admet la déduction qu'à quatre conditions. La dette a servi à acquérir le bien donné, ou a été contractée dans son intérêt — un emprunt travaux, par exemple. L'acte la met à la charge du donataire, et le créancier en est averti. Enfin, elle vient d'un établissement de crédit ou d'une société de financement. Un prêt familial ne passe pas. Et le donataire devra prouver qu'il l'a payée.

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5. Avantage n° 3 : garder le pouvoir en donnant la propriété

Ce que c'est : vous pouvez avoir donné 100 % des parts et continuer à décider seul, et à encaisser tous les loyers.

Deux étages se cumulent. Le premier est la réserve d'usufruit : vous donnez la nue-propriété et gardez l'usufruit, donc les revenus, jusqu'à votre décès. Le second est la gérance statutaire : les statuts vous nomment gérant et fixent les conditions de votre révocation, que l'article 1851 du Code civil laisse par défaut à la majorité des parts.

Attention au sens par défaut. Depuis la loi du 19 juillet 2019, quand une part est démembrée, c'est le nu-propriétaire qui vote, sauf sur l'affectation des bénéfices (art. 1844 du Code civil). Des enfants nus-propriétaires de la totalité des parts détiennent donc la totalité des voix, et peuvent révoquer le gérant à plus de la moitié des parts. L'avantage n° 3 ne se produit que si les statuts dérogent expressément : vote attribué à l'usufruitier, ou majorité renforcée pour révoquer. Sans cette clause, vous avez donné la propriété et le pouvoir. Avec elle, les enfants sont propriétaires et ne dirigent pas.

Le gain chiffré sur les Bourdon. Ils transmettent 900 000 € de valeur nette en n'en déclarant que 540 000 €, paient 0 € de droits, et continuent d'encaisser 58 000 € de loyers par an. La même donation en pleine propriété porterait sur 900 000 €, soit 150 000 € par couple, dont 50 000 € taxables et 8 194 € de droits chacun : 49 166 € au total. La réserve d'usufruit vaut donc 49 166 €, plus les loyers conservés.

La condition d'âge, chiffrée. Le barème de l'article 669 se lit par tranches de dix ans : de 61 à 70 ans, la nue-propriété vaut 60 % ; de 71 à 80 ans, 70 %. Si les Bourdon attendaient 71 ans, l'assiette monterait à 630 000 €, soit 105 000 € par couple, dont 5 000 € taxables à 5 % : 250 € chacun, 1 500 € au total. Peu ici. Mais l'écart grandit vite avec le patrimoine.

Deux limites. Le dépouillement doit être réel : une donation dont le donateur garde la maîtrise complète et la libre disposition n'est pas une donation (art. 894 du Code civil). Et aucune clause statutaire ne ferme la révocation judiciaire du gérant pour cause légitime (art. 1851, al. 2). Ce que les statuts verrouillent, un juge peut le déverrouiller.

Le barème de l'usufruit est dans Démembrement de SCI, les clauses de vote et de révocation dans Statuts de SCI et Gérant de SCI.

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6. Avantage n° 4 : l'enfant ne peut pas forcer la vente

Ce que c'est : en indivision, un seul héritier peut provoquer la vente de l'immeuble. En société, non.

L'indivision, c'est plusieurs personnes propriétaires du même bien sans que la part de chacun soit délimitée. L'article 815 du Code civil pose la règle qui rend ce régime instable : nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision. Un enfant qui veut sortir demande le partage, et si le bien ne se partage pas en nature — un immeuble unique, jamais —, il est vendu aux enchères. Sauf sursis : le tribunal peut l'accorder pour deux ans au plus si la vente immédiate risque d'abîmer la valeur du bien (art. 815 in fine et art. 820 du Code civil). Deux ans, pas davantage. Cette vente forcée porte un nom : la licitation.

En société, le bien appartient à la société : un associé isolé ne peut pas la contraindre à vendre.

Ce verrou n'est pas absolu pour autant. Un associé peut demander en justice l'autorisation de se retirer pour justes motifs et se faire rembourser la valeur de ses parts (art. 1869 du Code civil, évaluation par expert selon l'art. 1843-4). Et la mésentente qui paralyse la société ouvre la dissolution judiciaire (art. 1844-7, 5°). La différence avec l'indivision n'est pas qu'on ne peut jamais sortir : c'est qu'il faut un juge et un motif, là où l'indivisaire n'a besoin d'aucun des deux.

Le chiffre. Une adjudication se conclut souvent 20 à 30 % sous la valeur de marché : l'acheteur paie comptant, sans visite, dans un calendrier contraint. Aucun texte ne la fixe : c'est un ordre de grandeur de marché. Sur l'immeuble des Bourdon à 1 150 000 €, 25 % font 287 500 € qui disparaissent, y compris pour les héritiers qui ne voulaient pas vendre.

Une nuance, parce qu'elle est vraie : l'indivision n'est pas sans défense. Une convention d'indivision à durée déterminée interdit en principe de provoquer le partage avant son terme. Le juge le permet tout de même s'il existe de justes motifs (article 1873-3, al. 3, du Code civil). Et ce terme ne peut pas dépasser cinq ans, renouvelable. Elle achète cinq ans. Puis il faut la refaire.

La condition : l'avantage vient des statuts, pas du statut. Si la vente se décide à la majorité simple, un enfant majoritaire l'emporte. C'est la clause de majorité pour les actes de disposition qui protège, et elle se rédige à la création.

Le comparatif des deux régimes est dans Indivision ou SCI ; l'apport d'un bien déjà indivis dans Sortir d'une indivision avec une SCI.

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7. Les quatre avantages de la SCI familiale, mesurés un par un

Quatre avantages et les deux paramètres qui les commandent, mesurés sur le même foyer : les Bourdon, 900 000 € nets, trois enfants, 62 et 61 ans.

Ces montants ne s'additionnent pas. Chacun se mesure en retirant ce seul levier, tout le reste étant inchangé. Et les deux premiers se substituent : fractionner ou réserver l'usufruit mène au même zéro, pas à deux économies cumulées. Le seul chiffre qui s'additionne proprement est le solde de la section 9.

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8. Les quatre faux avantages de la SCI familiale, corrigés un par un

Les quatre affirmations qu'on rencontre le plus souvent en ligne. Les quatre sont fausses.

Faux n° 1 : « la SCI supprime les droits de succession »

Non. Au décès, les parts sont dans la succession et taxées comme n'importe quel autre bien. Ce qui réduit les droits, c'est la donation — abattement, réserve d'usufruit, fractionnement — et elle se fait très bien sans société. La preuve par les Vasseur : leurs 440 000 € nets donnent 2 386 € de droits, avec ou sans SCI.

Une nuance, réelle celle-là. Une part ne vaut pas l'immeuble divisé par le nombre de parts : une décote pour illiquidité — aucun marché n'existe pour des parts de SCI familiale — et, le cas échéant, pour minorité, est admise dans son principe. Aucun texte ne la fixe et elle se discute dossier par dossier, mais l'ordre de grandeur habituellement retenu est de 10 à 20 % pour la seule illiquidité, davantage en position minoritaire. Sur les 900 000 € des Bourdon, 15 % ramèneraient l'assiette à 765 000 € : 22 500 € de moins par couple donateur-donataire, tous dans la tranche à 20 %, soit 27 000 € de droits en moins sur une succession sans donation préalable. Elle réduit l'assiette, elle ne supprime pas les droits.

Faux n° 2 : « la SCI protège des créanciers »

Elle fait l'inverse d'une protection. La responsabilité de l'associé de société civile est indéfinie : il répond des dettes sociales au-delà de son apport, sur son patrimoine personnel. Elle est seulement non solidaire, à proportion des parts (article 1857 du Code civil), et subsidiaire : le créancier doit d'abord poursuivre vainement la société (article 1858). Sur une dette sociale de 250 000 €, un associé qui détient un tiers des parts reste tenu de 83 333 €. Et la caution que la banque fait signer au gérant annule ce garde-fou. Voir Responsabilité des associés, SCI et protection du patrimoine et La caution personnelle.

Faux n° 3 : « la SCI ferait sortir de l'impôt sur la fortune immobilière »

Non. L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) frappe les parts à hauteur de la valeur des immeubles détenus par la société (articles 965 et suivants du CGI), et l'article 973, II et III restreint les dettes déductibles pour les valoriser. Interposer une société ne fait pas disparaître un immeuble du calcul de l'IFI. Le détail est dans SCI et IFI.

Faux n° 4 : « on peut loger une location meublée dans la SCI familiale »

Pas à l'impôt sur le revenu. La location meublée est une activité commerciale ; une société civile qui en tire plus de 10 % de ses recettes totales hors taxes bascule d'office à l'impôt sur les sociétés (article 206-2 combiné à l'article 35 du CGI). Point que beaucoup de pages écrivent de travers : ce seuil s'apprécie chaque année (BOI-IS-CHAMP-10-30, n° 320), et non « en moyenne sur quatre exercices ». La moyenne du n° 330 est autre chose : un correctif applicable à la seule année de dépassement.

Et cette bascule n'est pas une option : elle se produit toute seule, et elle se défait de la même façon si les recettes commerciales repassent sous le seuil. Ce qui coûte, c'est le changement de régime lui-même : l'article 202 ter du CGI rend immédiatement imposables les résultats et les plus-values latentes non encore taxés, sauf si aucune écriture comptable n'est modifiée (second alinéa). L'irrévocabilité au cinquième exercice de l'article 239 vise l'option volontaire pour l'impôt sur les sociétés, pas cet assujettissement d'office. Les quatre solutions praticables sont dans SCI et location meublée.

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9. Ce que ça coûte en face, et le solde net sur vingt ans

C'est la soustraction qu'on lit le moins souvent. Faisons-la.

Le coût de la structure. Créer la société coûte 308,91 € en 2026 : annonce légale 229,20 €, greffe 60,38 €, bénéficiaires effectifs 19,33 €. La gestion annuelle d'une SCI à l'impôt sur le revenu accompagnée par un expert-comptable va de 500 à 1 200 € ; retenons 800 €. Sur vingt ans : 309 + 20 × 800 = 16 309 €.

Le gain du montage. En donnant la nue-propriété des parts, les Bourdon ramènent à zéro les 49 166 € qu'une succession sans rien aurait coûtés.

Et maintenant la part honnête de ce solde. Sur ces 32 857 €, combien viennent de la société ? La réserve d'usufruit fonctionne à l'identique sur un bien détenu en direct, et le fractionnement aussi — au prix d'une indivision. Le seul canal fiscal propre à la société, c'est la déduction de la dette : 7 446 € chez les Bourdon. Face à 16 309 € de structure, le compte est de − 8 863 €. À trois enfants et 900 000 € nets, la société ne se rembourse pas par la fiscalité.

Elle se justifie par ce qui n'est pas fiscal : les 287 500 € de vente forcée évités, la gérance conservée. Avec un seul enfant, la dette rapporte 30 000 € et le solde propre à la société redevient positif de 13 691 €. C'est la nuance que les pages d'avantages ne disent jamais.

Les obligations réelles — et deux qu'on vous décrit souvent en trop. La loi impose au gérant de rendre compte de sa gestion aux associés une fois par an au moins, par écrit (article 1856 du Code civil). L'assemblée générale avec procès-verbal n'est obligatoire que si vos statuts la prévoient — la plupart la prévoient. La déclaration 2072 est annuelle dès lors que la société encaisse des loyers. Ajoutez la majorité statutaire pour vendre, qui bloque autant qu'elle protège, et la caution personnelle exigée du gérant. L'arbitrage de régime est dans SCI à l'impôt sur les sociétés ou à l'impôt sur le revenu.

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10. Le prix caché : l'enfant qui veut sortir

Le verrou qui protège les parents enferme les enfants. C'est la contrepartie exacte de l'avantage n° 4, et elle se chiffre.

Léa Bourdon a 34 ans et détient la nue-propriété d'un tiers des parts, soit 300 000 € en pleine propriété sur le papier. Elle achète et a besoin de liquidités. Que peut-elle en tirer ?

• Elle ne peut pas provoquer la vente de l'immeuble : c'est précisément ce que la société empêche.
• La valeur de sa nue-propriété est de 300 000 × 60 % = 180 000 €, ses parents étant usufruitiers.
• Un acquéreur de cette nue-propriété minoritaire n'aurait ni revenus ni sortie, et un droit de vote d'un tiers seulement — nul si les statuts réservent le vote à l'usufruitier : une décote de 30 à 35 % est courante. Léa encaisserait entre 117 000 € et 126 000 €.
• Depuis le 27 juin 2026, l'acte de cession doit être notarié, contresigné par avocat ou passé par un expert-comptable habilité, à peine de nullité (article 1865-1 du Code civil). Un acte sous seing privé ne vaut rien.
• S'y ajoute le droit d'enregistrement de 5 % de l'article 726 du CGI, assis sur la valeur nette des parts — le passif se déduit bien de l'assiette. L'acheteur l'acquitte, mais il le retranche de son offre.
• Elle peut demander en justice l'autorisation de se retirer pour justes motifs (art. 1869) : la valeur lui est alors payée à dire d'expert (art. 1843-4), sans la décote d'un acheteur — au prix d'un procès.

L'agrément, l'évaluation et le droit de 5 % sont dans Cession de parts de SCI. Une confusion fréquente : l'article 1865-1 ne vise que la cession, pas la donation ni la succession.

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11. Les quatre cas où la SCI familiale n'apporte rien

1. Un seul bien, et c'est votre résidence principale

La plus-value de la résidence principale est exonérée en détention directe (article 150 U, II, 1° du CGI). Précision qui change tout selon le régime : à l'impôt sur le revenu, l'exonération est maintenue pour la quote-part de l'associé qui occupe le logement comme résidence principale. Ce n'est donc pas la plus-value qui condamne le montage à l'impôt sur le revenu, c'est l'absence d'enjeu : un seul bien que vous occupez ne produit ni loyers à répartir ni dette à déduire.

À l'impôt sur les sociétés, en revanche, l'exonération tombe. Sur une plus-value de 200 000 €, l'impôt est de 45 750 € : 15 % sur les 42 500 premiers euros, soit 6 375 €, puis 25 % sur les 157 500 restants, soit 39 375 €. Encore le taux de 15 % suppose-t-il un capital entièrement libéré (article 219, I-b du CGI), rare en SCI : sans lui, tout passe à 25 %, soit 50 000 €. Et ce n'est pas tout : à ce régime, la plus-value se calcule sur la valeur comptable du bien, diminuée chaque année par l'amortissement — la déduction annuelle qui constate l'usure du bâtiment. Vingt ans d'amortissements gonflent d'autant la plus-value imposable. Voir SCI et résidence principale.

2. Votre patrimoine net est sous l'abattement

Le cas des Vasseur : 2 386 € de droits, contre 16 309 € de structure sur vingt ans. Rien à optimiser, tout à perdre.

3. Vous n'avez pas de descendants

Sans enfants, le multiplicateur s'effondre : un neveu n'a droit qu'à 7 967 € d'abattement, puis 55 % dès le premier euro. Sur 900 000 € nets, il paierait 490 618 €, et encore 292 618 € après donation de la nue-propriété. Les 198 000 € d'écart viennent du démembrement, pas de la société : la nue-propriété d'un immeuble se donne directement. Une SCI n'ajoute ici que des frais.

4. Vous prévoyez de revendre à moins de cinq ans

Les frais de structure ne s'amortissent pas sur un horizon court. Création 309 €, gestion 4 000 € sur cinq ans, dissolution et radiation 199 € : 4 508 € pour rien, aucune donation n'ayant eu le temps de servir. Les droits de mutation à l'achat, eux, sont les mêmes en société et en nom propre, autour de 6,32 %. Voir SCI ou nom propre : 3 cas chiffrés.

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