Faux RIB et virement frauduleux en SCI : qui rembourse, et le gérant est-il responsable ?

Un virement est parti du compte de votre société civile immobilière vers un compte qui n'était pas le bon. Faux notaire, faux artisan annonçant un changement de coordonnées bancaires, locataire qui a réglé son loyer à un escroc. Une seule question compte : qui supporte la perte. Elle ne dépend ni du montant ni de l'habileté de l'escroc, mais d'un seul fait : quelqu'un dans la SCI a-t-il donné l'ordre. Deux arrêts de 2026 ont déplacé les lignes, dans les deux sens.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les textes officiels (code monétaire et financier, code civil, code pénal, code général des impôts ou CGI, droit de l'Union) au 3 septembre 2026. Cette page prend la suite du guide ouvrir un compte bancaire pro pour une SCI : là, le compte s'ouvre ; ici, il vient d'être vidé.

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1. Les trois scénarios à distinguer avant tout

La quasi-totalité des articles en ligne mélange deux situations qui n'ont rien à voir. De là vient la déception du gérant qui a lu « la banque rembourse sous vingt-quatre heures », qui écrit à son conseiller, et qui reçoit en retour un article de code lui expliquant que son virement a été « dûment exécuté ». Il n'a pas été mal informé sur le droit. Il a été rangé dans la mauvaise case.

Trois situations, et trois régimes qui ne mettent pas le même adversaire en face de vous. Trouvez la vôtre avant de rédiger quoi que ce soit.

Les deux arrêts qui font cette page portent sur des sommes réelles. 60 343,69 € pour la fraude au faux notaire tranchée le 4 mars 2026. 103 375,64 € pour le fournisseur dont l'identité électronique avait été usurpée, dans l'affaire du 17 juin 2026. Une SCI qui achète un immeuble ou fait ravaler une façade se situe exactement dans ces ordres de grandeur.

Un mot de vocabulaire, parce qu'il revient partout ensuite. Le prestataire de services de paiement, c'est votre banque, vue par le code monétaire et financier. L'identifiant unique, c'est l'IBAN, le numéro international qui désigne un compte et un seul. Le RIB, relevé d'identité bancaire, est le document qui porte cet identifiant : un faux RIB, c'est un document d'apparence normale, au nom du vrai créancier, mais qui donne le compte de l'escroc. Et le rappel de fonds, souvent appelé recall, est la demande qu'une banque adresse à une autre pour récupérer une somme déjà créditée.

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2. Scénario A : le virement que personne n'a ordonné

Le code monétaire et financier tient en une ligne sur ce point : une opération de paiement est autorisée si le payeur a donné son consentement à son exécution (art. L133-6). Pas de consentement, pas d'autorisation. Et pas d'autorisation, régime protecteur.

L'article L133-18 est alors d'une brutalité rare pour un texte bancaire. Signalez l'opération dans les conditions de l'article L133-24, et la banque rembourse le montant immédiatement, et en tout état de cause au plus tard à la fin du premier jour ouvrable suivant. Le compte doit être rétabli dans l'état où il se serait trouvé sans le débit. Une seule échappatoire : la banque a des raisons de soupçonner une fraude de votre part, et elle les communique par écrit à la Banque de France.

Le retard se paie. Le texte majore le taux de l'intérêt légal de cinq points. La majoration passe à dix points au-delà de sept jours de retard, et à quinze points au-delà de trente jours (rédaction issue de l'article 22 de la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022). Une indemnité complémentaire prévue au contrat reste possible.

Retenez surtout ceci, et n'en démordez pas : ni l'article L133-18, ni le premier alinéa de l'article L133-24 ne figurent dans la liste des textes auxquels une convention de compte peut déroger. On lit parfois en ligne qu'une société perd le bénéfice du remboursement parce qu'elle n'est pas un consommateur. C'est faux, et la section suivante donne la liste exacte de ce qui est réellement dérogeable.

Deux pivots décident de ce dossier, et aucun des deux n'est le montant. Le premier : votre convention a-t-elle déplacé la charge de la preuve ? Le second : l'opération s'est-elle déroulée avec une authentification forte, c'est-à-dire la combinaison d'au moins deux éléments parmi un mot de passe, un appareil détenu et une donnée biométrique ? La définition figure au f de l'article L133-4 ; c'est l'article L133-44 qui impose à la banque de l'appliquer. Si la réponse est non, le payeur ne supporte en principe aucune conséquence financière, sauf agissement frauduleux de sa part. Encore faut-il que ce texte s'applique toujours à vous.

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3. Ce que votre convention de compte peut, elle, vous retirer

L'article L133-2 énumère les textes auxquels une convention peut déroger dès lors que l'utilisateur n'est pas une personne physique agissant pour des besoins non professionnels. Une SCI est une personne morale : elle est exclue de cette exception par sa seule forme, quelle que soit la manière dont elle agit. La raison est plus simple que celle qu'on lit ailleurs, et elle ne souffre pas d'exception. La Cour de cassation a par ailleurs jugé qu'une SCI qui souscrit des prêts immobiliers pour acquérir des immeubles conformément à son objet agit en qualité de professionnel (Cass. 1^re civ., 9 juillet 2025, n° 23-23.066). Le raisonnement converge, mais deux limites à cet arrêt méritent d'être dites : il n'est pas publié au Bulletin, et il portait sur des clauses abusives, pas sur un service de paiement. Nous l'avons détaillé dans le guide sur la clause de domiciliation des loyers. Le critère, lui, ne joue pas en faveur de la SCI : elle est dans le champ de toutes les dérogations.

La liste est limitative. La voici article par article, de quoi cocher votre convention ligne à ligne.

• L133-1-1
• Les deux derniers alinéas de L133-7
• L133-8
• L133-19
• L133-20
• L133-22
• L133-23
• L133-25, L133-25-1 et L133-25-2
• Les I et III de l'article L133-26

S'y ajoute la faculté, ouverte par le second alinéa de l'article L133-24, de convenir d'un délai de signalement autre que treize mois.

Deux articles de cette liste comptent plus que tous les autres réunis.

L133-19 porte la franchise de 50 € qui limite votre perte avant notification, l'absence de responsabilité quand les données ont été détournées à votre insu, et surtout l'immunité en l'absence d'authentification forte. Il porte aussi son revers : le payeur supporte tout s'il a agi frauduleusement, ou s'il a manqué intentionnellement ou par négligence grave à ses obligations de sécurité. Écarté par contrat, ce ne sont pas seulement les protections qui tombent, c'est le cadre entier de la discussion sur la négligence grave.

L133-23 est le vrai point de bascule. Il dispose que lorsqu'un utilisateur nie avoir autorisé une opération, c'est à la banque de prouver que celle-ci a été authentifiée, dûment enregistrée et comptabilisée, et qu'aucune déficience technique ne l'a affectée. L'usage enregistré de l'instrument ne suffit pas. Retirez ce texte à une SCI, et la charge de la preuve peut basculer sur elle. Un gérant qui doit prouver un négatif perd presque toujours.

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4. Scénario B : pourquoi L133-21 n'est plus le mur qu'on croit

C'est le scénario le plus fréquent en SCI, et le plus dur. Le gérant a reçu un courriel qui semblait venir de l'étude notariale, du maçon ou du syndic. Le message annonçait un changement de coordonnées bancaires. Le gérant a fait le virement lui-même. Il a consenti : l'opération est autorisée, et tout le régime de la section précédente devient hors sujet.

L'article L133-21 dit alors la règle défavorable, en deux temps. Un ordre exécuté conformément à l'identifiant unique fourni par l'utilisateur est réputé dûment exécuté pour ce qui concerne le bénéficiaire désigné par cet identifiant. Et si l'identifiant est inexact, la banque n'est pas responsable de la mauvaise exécution. En clair : la banque regarde l'IBAN, pas le nom. Elle a fait son travail.

Deux obligations subsistent malgré tout, et elles ne sont pas décoratives. Le troisième alinéa impose à votre banque de s'efforcer de récupérer les fonds. Le même alinéa ajoute une seconde obligation, dont la condition se lit rarement : si elle n'y parvient pas, elle met à votre disposition, à votre demande, les informations qu'elle détient pouvant documenter votre recours en justice. C'est celle qu'on oublie de réclamer, alors qu'elle vous donne le nom de la banque destinataire et, souvent, de quoi identifier le titulaire du compte. Elle se déclenche à l'échec du rappel de fonds : faites constater cet échec par écrit, puis réclamez les informations.

La brèche du 4 mars 2026

Le 4 mars 2026, la chambre commerciale a rejeté le pourvoi d'une banque contre un arrêt de la cour d'appel d'Amiens et posé une règle nouvelle (n° 25-11.959, publié). Sa formule est courte. Si la responsabilité contractuelle de droit commun de l'article 1231-1 du code civil n'est pas applicable à l'exécution d'un ordre conforme à l'identifiant unique, il en va autrement lorsque le prestataire ne s'est pas borné à exécuter l'ordre de paiement.

Dans cette affaire, il s'agissait d'une fraude au faux notaire, et la banque avait elle-même rédigé l'ordre avant de le faire signer à ses clients — deux particuliers achetant un logement, et non une société. La cour d'appel avait retenu que l'identité bancaire portée sur cet ordre comportait des incohérences apparentes et manifestes. Elles ne pouvaient laisser aucun doute, pour un professionnel normalement diligent, sur le caractère de faux grossier de l'identifiant. La Cour de cassation approuve les juges du fond d'en avoir « exactement déduit » que la banque devait indemniser, sur le fondement du droit commun, le préjudice causé par ce manquement à son devoir de vigilance. Aucun partage de responsabilité n'a été retenu : la banque a supporté l'intégralité des 60 343,69 € virés.

N'en tirez pas une règle générale. La brèche est étroite et tient à un fait précis : la banque avait mis la main dans l'opération. Un virement que vous saisissez seul depuis votre espace en ligne n'entre pas dans ce cas de figure. Un virement préparé au guichet par un conseiller, si. Une réserve de plus, que nous préférons dire : les victimes indemnisées étaient des particuliers. La règle n'est pas pour autant réservée aux consommateurs — elle repose sur l'article L133-21, absent de la liste dérogeable de l'article L133-2, et sur l'article 1231-1 du code civil. Une SCI peut donc s'en prévaloir, mais le degré de vigilance exigé d'une banque s'apprécie au regard de la qualité du client, et la transposition à une société n'a pas encore été jugée.

Un second angle d'attaque existe depuis le 9 octobre 2025, et il est plus large que cette brèche : le bouclier de L133-21 n'est acquis à la banque que si elle a rendu le service de vérification du bénéficiaire. La section suivante donne le texte, qui s'applique directement.

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5. Ce qui a changé le 9 octobre 2025 : la vérification du bénéficiaire

Depuis le 9 octobre 2025 en zone euro, votre banque doit vous dire, avant que vous n'autorisiez le virement, si le nom que vous avez saisi correspond bien au titulaire du compte désigné par l'IBAN. C'est le service dit de vérification du bénéficiaire, souvent désigné par son sigle anglais VoP, pour Verification of Payee. Il vient du règlement (UE) 2024/886 du 13 mars 2024, qui a inséré un article 5 quater dans le règlement (UE) n° 260/2012.

Une précision de champ, parce qu'on lit souvent l'inverse : il ne s'agit pas du seul virement instantané. L'article 5 quater s'intitule « Vérification du bénéficiaire dans le cas d'un virement », sans restriction. La fiche officielle de service-public.gouv.fr publiée le 29 septembre 2025 le dit dans les mêmes termes : la vérification porte sur « tous les virements (instantané ou classique) ». Elle est gratuite, et cette gratuité figure dans le règlement lui-même, à l'article 5 ter, paragraphe 2. Un mot sur la méthode, car il compte pour la suite : EUR-Lex nous a opposé une page d'index, et nous sommes allés chercher la version française officielle du Journal officiel de l'Union auprès de l'Office des publications. Les paragraphes cités ci-dessous ont donc été relus mot à mot, le 4 septembre 2026.

Trois points comptent pour une SCI, et aucun n'est celui qu'on attend.

• Un « ne correspond pas » ne bloque rien. Le paragraphe 5 précise que la vérification n'empêche pas le payeur d'autoriser le virement. L'alerte s'affiche, vous cliquez quand même, et le virement part. C'est un avertissement, pas un verrou.
• Le paragraphe 8 est le vrai levier, et presque personne ne le cite. Il conditionne d'abord le bouclier. Le prestataire n'est pas tenu responsable d'un virement exécuté en faveur d'un mauvais bénéficiaire sur la base d'un identifiant inexact, « pour autant qu'il ait satisfait aux exigences du présent article ». La banque qui n'a pas rendu le service ne peut donc plus se cacher derrière l'IBAN. Il ajoute ensuite une obligation de remboursement, en toutes lettres : la banque du payeur qui n'a pas rendu le service exigé au paragraphe 1 « restitue sans tarder au payeur le montant viré » et rétablit le compte débité. Une condition à ne pas perdre de vue : il faut que ce manquement ait entraîné une opération de paiement mal exécutée. Ce n'est pas un considérant, c'est le dispositif d'un règlement de l'Union : il s'applique directement, sans article français. Le quatrième alinéa du même paragraphe renvoie au droit du contrat pour « tout autre préjudice financier » — c'est là, et là seulement, qu'intervient l'article 1231-1 du code civil.
• Une SCI qui paie par lots peut avoir renoncé au service sans le savoir. Le paragraphe 6 impose d'offrir aux utilisateurs qui ne sont pas des consommateurs la faculté de renoncer à la vérification, mais seulement « lorsqu'ils soumettent plusieurs ordres de paiement sous une forme groupée ». La condition est ferme, et elle change tout. Une SCI qui saisit ses virements un par un depuis son espace en ligne ne peut pas y avoir renoncé : la faculté ne lui est tout simplement pas ouverte. Une SCI qui dépose des fichiers de virements groupés, elle, doit vérifier son contrat — la renonciation est réversible et se rétablit à tout moment.

Dernier point, pour éviter une recherche inutile : cette obligation n'a pas été transposée dans un article du code monétaire et financier. Une recherche en texte intégral sur les codes français ne renvoie aucun résultat pour « vérification du bénéficiaire ». N'allez pas chercher un article français qui n'existe pas : citez le règlement, et le paragraphe.

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6. Scénario C : payer un escroc n'éteint pas la dette

C'est le cœur de cette page, et l'apport le plus utile de l'année. L'article 1342-3 du code civil pose depuis 2016 une règle simple : le paiement fait de bonne foi à un créancier apparent est valable. Le créancier apparent, c'est celui que les circonstances désignaient légitimement comme le titulaire de la créance — l'héritier apparent, le cessionnaire dont la cession sera annulée plus tard. Pendant des années, des débiteurs trompés ont plaidé ce texte pour dire qu'ayant payé de bonne foi, ils étaient libérés.

Le 17 juin 2026, la chambre commerciale, réunie en formation plénière — la plus solennelle de ses formations —, a fermé cette porte (arrêt n° 317, pourvoi n° 24-13.306, FP-B+R, publié au Bulletin et au Rapport annuel). Sa formule tient en une phrase : n'est pas créancier apparent, au sens de ce texte, le tiers qui usurpe l'identité du créancier. L'affaire portait sur 103 375,64 € payés à un escroc qui avait usurpé l'identité électronique d'un fournisseur et transmis un faux RIB. La cour d'appel avait confondu deux croyances : croire à l'identité du créancier n'est pas croire à l'identité du titulaire du compte. Cassation, « en toutes ses dispositions », de l'arrêt rendu le 21 décembre 2023 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence : l'affaire sera rejugée à Lyon.

Ne vous laissez pas arrêter par la date de l'arrêt. Il interprète un texte entré en vigueur le 1^er octobre 2016 : il ne crée pas une règle réservée aux paiements postérieurs. Les loyers détournés en 2024 ou en 2025 restent donc dus, dans la limite de la prescription de cinq ans.

Cet arrêt est une lame à double tranchant, et c'est ce que presque personne n'écrit.

• Du bon côté : le locataire qui a réglé son loyer sur un faux RIB n'est pas libéré. Il vous doit toujours l'intégralité des sommes.
• Du mauvais côté : la SCI qui a payé un faux notaire ou un faux artisan n'est pas libérée non plus. Elle devra payer une seconde fois le vrai créancier. C'est ce qui transforme une fraude en double sortie de trésorerie.

De là une règle de conduite, à dire crûment. Ne réglez jamais un changement de coordonnées bancaires sur la seule foi d'un courriel, même parfaitement imité, même signé, même accompagné d'un RIB en pièce jointe. Rappelez le créancier sur le numéro que vous connaissiez avant, jamais sur celui qui figure dans le message. C'est un appel de deux minutes contre 36 000 €.

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7. Réclamer un loyer déjà payé à un escroc sans faire exploser le bail

Vous êtes du bon côté du droit, et c'est justement pour cela que la manière compte. Le locataire a payé de bonne foi, il a la preuve de son virement, et il va très mal prendre l'idée de payer deux fois. Un courrier maladroit transforme un dossier gagné en contentieux locatif de trois ans.

La marche à suivre tient en quatre étapes.

1. Un constat écrit et daté, adressé au locataire : quels loyers, quelles dates, quel IBAN a servi, et le fait que ce compte n'est pas celui de la SCI. Joignez le relevé de la société montrant l'absence de crédit.
2. Le RIB authentique, transmis par un canal vérifiable : remise en main propre, courrier recommandé, ou espace locataire. Jamais par simple courriel, sous peine de reproduire la faille.
3. Une mise en demeure motivée, fondée sur l'article 1342-2, alinéa 1, du code civil : le paiement doit être fait au créancier ou à la personne désignée pour le recevoir. Fermez dans le même courrier la seule défense du locataire — n'est pas créancier apparent au sens de l'article 1342-3 le tiers qui usurpe l'identité du créancier (Cass. com., 17 juin 2026). Citez la règle, pas le numéro seul : le locataire n'est pas juriste, et son conseil vérifiera.
4. Un plan d'apurement, c'est-à-dire un échéancier de rattrapage, proposé dans le même envoi. Deux trimestres à repayer d'un coup mettent en difficulté une petite entreprise locataire, et un plan écrit vaut mieux qu'un impayé de plus.

Vient alors la question qui fâche. La fuite vient parfois de chez vous : boîte mail du gérant compromise, liste de locataires diffusée, quittance envoyée en clair. Le locataire peut alors soutenir que la SCI a commis une faute. Il réclamera des dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1240 du code civil, à compenser avec sa dette. Le point n'est pas tranché : l'arrêt du 17 juin 2026 ferme la voie du créancier apparent, mais ne dit rien d'une faute opposable au créancier. Ne promettez pas à vos associés une récupération à 100 %.

Attention aussi à un réflexe malheureux : la quittance. Si vous en avez délivré une pour un loyer que vous n'avez jamais encaissé, vous avez signé une présomption de paiement contre vous-même. Rectifiez-la par écrit sans attendre. Les mentions et la portée d'une quittance sont détaillées dans notre guide sur la quittance de loyer en SCI. Et si le locataire refuse purement et simplement de repayer, vous basculez dans une procédure d'impayé classique, décrite dans SCI et impayés de loyer : relance, commandement de payer, clause résolutoire.

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8. Le gérant doit-il rembourser la SCI ?

C'est la question que les associés posent à la deuxième réunion improvisée, quand la sidération est retombée. L'article 1850 du code civil y répond : chaque gérant est responsable individuellement envers la société et envers les tiers, soit des infractions aux lois et règlements, soit de la violation des statuts, soit des fautes commises dans sa gestion. Si plusieurs gérants ont participé aux mêmes faits, leur responsabilité est solidaire à l'égard des tiers et des associés : chacun peut alors être poursuivi pour la totalité.

Le mot important est « fautes ». Une faute de gestion ne se présume pas du seul fait d'avoir été trompé. Les escroqueries au faux président et au faux fournisseur reposent sur des montages travaillés, avec des courriels imités au pixel près et des interlocuteurs qui connaissent le dossier. Un faux parfaitement exécuté qui trompe un gérant diligent n'est pas une faute de gestion, et il faut le dire aussi clairement que l'inverse.

Ce qui fait basculer, en revanche, se répertorie assez bien.

Reprenez le cas n° 2 : sur 28 800 € de perte nette, un gérant qui a dépassé un plafond statutaire de 50 000 € par virement s'expose à devoir la totalité. Un gérant qui a rappelé l'étude, gardé la trace de l'appel et signalé la fraude dans l'heure ne doit rien. Entre les deux, tout est affaire de preuve — et la preuve se constitue avant, pas après.

Deux précisions de procédure, pour ne pas se tromper d'adversaire. Le quitus — le vote par lequel l'assemblée approuve la gestion de l'année écoulée — ne protège de rien : l'article 1843-5 du code civil interdit à toute décision d'assemblée d'éteindre l'action en responsabilité contre le gérant. Et l'action se prescrit par cinq ans, pas par trois : la règle abrégée des sociétés anonymes ne s'applique pas ici. Le délai court du jour où les associés ont connu ou auraient dû connaître les faits leur permettant d'agir (art. 2224 du code civil). La présentation de la perte à l'assemblée le fait donc partir, même à l'égard de l'associé qui n'a rien lu. Les recours des associés sont détaillés dans litige avec le gérant de SCI, et l'étendue des pouvoirs du gérant dans le guide du gérant de SCI.

La meilleure parade est structurelle, et elle protège le gérant autant que la société : une cogérance avec double signature au-delà d'un seuil inscrit dans les statuts. Deux personnes ne se font pas tromper par le même courriel. Le prix se paie, et nous ne le cachons pas : chaque virement important attend une seconde signature, et le second gérant entre lui aussi dans le champ de l'article 1850. Sur une SCI familiale qui encaisse un loyer par mois, la gêne est nulle. Sur une SCI qui règle des artisans toutes les semaines, elle se sent. Côté assurance, ne comptez pas sur la responsabilité civile du dirigeant pour combler la perte : elle couvre la mise en cause du gérant, pas le préjudice de la société.

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9. Comptabiliser et déduire la perte : impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés

Le régime fiscal de la société décide de tout, et l'écart est le plus brutal du dossier.

À l'impôt sur le revenu, la réponse est non. L'article 31 du CGI ouvre par une phrase qui commande tout le reste : « les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent », suivie d'une énumération. Cette énumération est limitative, et c'est un point constant. Une perte par escroquerie n'y figure sous aucune rubrique : ni réparation, ni entretien, ni amélioration, ni frais de gestion, ni intérêt d'emprunt. La SCI à l'impôt sur le revenu supporte donc l'intégralité de la perte, sans le moindre euro d'économie fiscale. Nous l'écrivons sous la même réserve que pour l'impôt sur les sociétés : aucun texte ni commentaire administratif ne traite expressément d'une perte par escroquerie en revenus fonciers. La conclusion se déduit du seul caractère limitatif de l'énumération, qui est constant. Ne comptez pas sur une déduction, mais faites poser la question si le montant le justifie. Le périmètre exact de l'article 31 est détaillé dans les charges déductibles d'une SCI.

À l'impôt sur les sociétés, la réponse est probablement oui, mais nous ne l'affirmons pas. Le raisonnement attendu est celui du droit commun des charges. Une perte subie dans l'intérêt de l'exploitation diminue l'actif net et se déduit de l'exercice. La déduction est en revanche refusée lorsque le détournement procède du comportement délibéré des dirigeants, ou d'une carence manifeste dans l'organisation des contrôles. Nous n'avons retrouvé, pendant la préparation de cette page, ni décision du Conseil d'État ni commentaire administratif applicable directement à ce cas. Nous préférons l'écrire au conditionnel plutôt que d'inventer une référence. Traitez la déduction comme probable, provisionnez le risque, et faites valider la position avant de l'inscrire dans votre déclaration de résultats.

Deux erreurs circulent ensuite, une côté écritures et une côté fiscalité. La première : ressortir les comptes 671 ou 6788. Le règlement de l'Autorité des normes comptables (ANC) n° 2022-06 du 4 novembre 2022, homologué par l'arrêté du 26 décembre 2023, a supprimé la plupart des subdivisions du compte 67 et les transferts de charges. Il modifie le plan comptable général et s'applique aux exercices ouverts à compter du 1^er janvier 2025.

Le résultat exceptionnel est désormais réservé aux événements majeurs et inhabituels, et le classement dépend donc du montant rapporté à la taille de la société. Un détournement de quelques centaines d'euros se loge dans les charges diverses de gestion courante, en compte 658. Un détournement de plusieurs dizaines de milliers d'euros, dans une SCI dont le résultat annuel se compte en milliers d'euros, remplit en revanche les deux critères et relève de l'exceptionnel. Tranchez avec votre expert-comptable et documentez le choix : une charge en 658 ampute le résultat courant que liront les associés, une charge exceptionnelle non. Vérifiez le compte retenu avec la nomenclature à jour de votre plan comptable avant de saisir.

La seconde erreur est fiscale : chercher une symétrie avec l'indemnité d'assurance. Une indemnité perçue et une perte subie ne se compensent pas automatiquement, et leur traitement fiscal obéit à des règles propres, développées dans la fiscalité de l'indemnité d'assurance en SCI. Enfin, où que la charge se loge, elle apparaîtra dans les comptes présentés à l'assemblée : la manière de la lire est expliquée dans lire le bilan et le compte de résultat de sa SCI.

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10. Les quinze jours qui suivent, et ce qui ne sert à rien

La première heure vaut plus que les six mois suivants. Voici l'ordre, et il n'est pas négociable.

1. Le jour même. Appelez la banque, faites opposition, demandez par écrit un rappel de fonds. Doublez l'appel d'un courriel horodaté : c'est votre preuve de diligence.
2. Sous 48 heures. Adressez une réclamation écrite qui vise l'article exact : L133-18 si personne n'a ordonné le virement, L133-21 si le gérant l'a ordonné sur un faux identifiant. Ne mélangez pas les deux, cela décrédibilise le dossier.
3. Dès l'échec du rappel de fonds. Réclamez par écrit, sur le fondement du troisième alinéa de L133-21, les informations que la banque détient pour documenter votre recours. Le texte ne l'y oblige que si elle n'a pas récupéré les fonds : faites-lui d'abord constater cet échec.
4. Dans la semaine. Déposez plainte pour escroquerie : cinq ans d'emprisonnement et 375 000 € d'amende (art. 313-1 du code pénal), portés à dix ans et 1 000 000 € en bande organisée — et c'est alors l'article 313-2, pas le 313-1. Le récépissé sert au civil.
5. Dans la semaine, en parallèle. Gelez les preuves : courriels d'origine avec leurs en-têtes techniques, relevés, ordre de virement, échanges avec la banque. Notre guide sur la valeur probante et l'archivage des justificatifs décrit la manière de les conserver.
6. Dans les quinze jours. Informez les associés par écrit, changez tous les accès, abaissez les plafonds, rétablissez la vérification du bénéficiaire si elle avait été désactivée.

Ce qui ne sert à rien, et ce qui nuit

Trois moyens reviennent dans les courriers types que l'on trouve en ligne. Ils sont perdants.

Reprocher à la banque un manquement à ses obligations anti-blanchiment. On lit souvent que la banque de l'escroc aurait dû repérer un compte servant de relais. La Cour de cassation juge que ces obligations de vigilance ont pour seule finalité la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme. Elle en tire que « la victime d'agissements frauduleux ne peut se prévaloir de l'inobservation » de ces obligations « pour réclamer des dommages-intérêts à l'organisme financier » (Cass. com., 21 septembre 2022, n° 21-12.335). L'espèce visait la banque de la victime, et non celle du fraudeur, mais la formule vaut pour tout organisme financier. Dans ce cas, ne faites pas ça : le moyen sera écarté et il affaiblira, aux yeux du juge, les arguments sérieux qui l'accompagnent.

Saisir le médiateur bancaire. L'article L316-1 du code monétaire et financier réserve ce recours gratuit au consommateur, c'est-à-dire à une personne physique. Une SCI, personne morale, n'en est jamais un. Vous perdrez plusieurs semaines pour recevoir une décision d'irrecevabilité. Les trois voies réellement ouvertes à une société sont en fin de page, dans la foire aux questions.

Payer des « frais de déblocage » à qui prétend récupérer les fonds. C'est la seconde escroquerie, montée sur la première, et elle vise spécifiquement les victimes récentes. Aucun intermédiaire ne récupère des fonds contre une avance.

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11. Les textes, pour ceux qui veulent vérifier

Chaque règle citée ici vient des textes ci-dessous, dans leur version consultée au 3 septembre 2026. Nous ne posons pas de lien vers une page que nous n'avons pas ouverte nous-mêmes : les références sont données en clair, ce qui vaut mieux qu'un lien approximatif.

• Article L133-6 du code monétaire et financier — une opération de paiement est autorisée si le payeur a donné son consentement à son exécution.
• Article L133-18 du code monétaire et financier, dans sa rédaction issue de l'article 22 de la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022. Remboursement d'une opération non autorisée au plus tard à la fin du premier jour ouvrable suivant. Majorations du taux légal de cinq points, de dix points au-delà de sept jours de retard, de quinze points au-delà de trente jours.
• Article L133-2 du code monétaire et financier — liste limitative des dispositions auxquelles une convention peut déroger lorsque l'utilisateur n'est pas une personne physique agissant pour des besoins non professionnels.
• Articles L133-19 et L133-23 du code monétaire et financier — franchise de 50 €, négligence grave, effet de l'absence d'authentification forte, et charge de la preuve pesant sur le prestataire. Tous deux dérogeables pour une SCI.
• Article L133-24 du code monétaire et financier — signalement sans tarder et au plus tard dans les treize mois, à peine de forclusion, c'est-à-dire d'extinction du droit lui-même. Le même alinéa écarte la forclusion « à moins que le prestataire de services de paiement ne lui ait pas fourni ou n'ait pas mis à sa disposition les informations relatives à cette opération de paiement ». Second alinéa permettant un délai conventionnel différent.
• Article L133-21 du code monétaire et financier, dans sa rédaction issue de l'article 4 de la loi n° 2018-700 du 3 août 2018. Ordre exécuté conformément à l'identifiant unique, et absence de responsabilité en cas d'identifiant inexact. Obligation de s'efforcer de récupérer les fonds et, à défaut d'y parvenir, de fournir à la demande du payeur les informations documentant son recours (3^e alinéa) ; frais de recouvrement si la convention les prévoit (4^e alinéa).
• Articles L133-4 et L133-44 du code monétaire et financier — l'authentification forte est définie au f de l'article L133-4 ; l'article L133-44 impose seulement de l'appliquer.
• Article L316-1 du code monétaire et financier — « Tout consommateur a droit de recourir gratuitement à un médiateur […] ». Le consommateur étant une personne physique, la médiation bancaire est fermée à une SCI.
• Articles 1342-2, 1342-3, 1231-1 et 1240 du code civil — obligation de payer entre les mains du créancier ou de la personne désignée pour recevoir (1342-2, al. 1), paiement au créancier apparent (1342-3), responsabilité contractuelle de droit commun, responsabilité délictuelle.
• Articles 1843-5, 1850, 1855, 1856 et 2224 du code civil — interdiction d'éteindre l'action contre le gérant (1843-5), responsabilité du gérant (1850). L'article 1855 organise le droit de communication que l'associé exerce sur demande ; l'article 1856 impose au gérant une reddition de comptes annuelle avec rapport écrit d'ensemble. L'article 2224 fixe la prescription à cinq ans, courant du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'agir.
• Cass. com., formation plénière, 17 juin 2026, arrêt n° 317, pourvoi n° 24-13.306, FP-B+R — n'est pas créancier apparent le tiers qui usurpe l'identité du créancier. Cassation « en toutes ses dispositions » de l'arrêt rendu le 21 décembre 2023 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence, renvoi devant la cour d'appel de Lyon. Somme en cause : 103 375,64 €. La métadonnée « Cassation partielle » affichée par Légifrance sur cette décision contredit son propre dispositif : c'est le texte de l'arrêt qui fait foi.
• Cass. com., 4 mars 2026, n° 25-11.959, publié au Bulletin (ECLI:FR:CCASS:2026:CO00102) — la responsabilité de droit commun redevient applicable lorsque le prestataire ne s'est pas borné à exécuter l'ordre de paiement. Rejet du pourvoi contre CA Amiens, 1^re chambre civile, 19 décembre 2024 ; banque condamnée à l'intégralité des 60 343,69 €. Les victimes indemnisées étaient deux personnes physiques acquérant un logement, et la constatation des incohérences du faux relève des juges du fond, que la Cour approuve.
• Cass. com., 21 septembre 2022, n° 21-12.335 — les obligations de vigilance anti-blanchiment ne peuvent pas être invoquées par une victime.
• Cass. 1^re civ., 9 juillet 2025, n° 23-23.066, non publié au Bulletin — une SCI qui souscrit des prêts immobiliers pour acquérir des immeubles conformément à son objet agit en qualité de professionnel. Arrêt rendu à propos de clauses abusives, non d'un service de paiement : nous le signalons plutôt que de le faire passer pour un arrêt de principe.
• Règlement (UE) 2024/886 du 13 mars 2024, insérant les articles 5 ter et 5 quater dans le règlement (UE) n° 260/2012. Article 5 quater, « Vérification du bénéficiaire dans le cas d'un virement ». Son § 5 : la vérification n'empêche pas le payeur d'autoriser le virement. Son § 6 : renonciation ouverte aux utilisateurs non consommateurs « lorsqu'ils soumettent plusieurs ordres de paiement sous une forme groupée », et réversible. Son § 8 : le prestataire n'échappe à la responsabilité de l'article 88 de la directive (UE) 2015/2366 que « pour autant qu'il ait satisfait aux exigences du présent article ». À défaut, il « restitue sans tarder au payeur le montant viré », dès lors que le manquement a entraîné une opération mal exécutée. Son § 9 : application en zone euro au plus tard le 9 octobre 2025. Article 5 ter, § 2 : ces services sont fournis à titre gratuit. Le considérant 22 dit la même chose dans l'exposé des motifs. Texte relu mot à mot le 4 septembre 2026 sur la version française officielle du Journal officiel de l'Union récupérée auprès de l'Office des publications, EUR-Lex ne renvoyant qu'une page d'index. Champ et gratuité également confirmés par la fiche officielle de service-public.gouv.fr publiée le 29 septembre 2025.
• Articles 313-1 et 313-2 du code pénal — l'escroquerie est punie de cinq ans d'emprisonnement et de 375 000 € d'amende (art. 313-1). Les peines sont portées à dix ans et 1 000 000 € en bande organisée, et c'est alors l'article 313-2. À ne pas confondre avec l'article L313-1 du code de la consommation, qui définit tout autre chose.
• Article 8 du code de procédure pénale — « L'action publique des délits se prescrit par six années révolues à compter du jour où l'infraction a été commise. » Délai porté de trois à six ans par la loi n° 2017-242 du 27 février 2017 ; rédaction en vigueur issue de la loi n° 2024-420 du 10 mai 2024. Confirmé par la fiche service-public.gouv.fr « Porter plainte », vérifiée le 8 juillet 2026.
• Article 31 du CGI — énumération limitative des charges de la propriété déductibles des revenus fonciers.
• Règlement de l'Autorité des normes comptables (ANC) n° 2022-06 du 4 novembre 2022, relatif à la modernisation des états financiers, modifiant le plan comptable général — c'est-à-dire le règlement ANC n° 2014-03 du 5 juin 2014. Homologué par l'arrêté du 26 décembre 2023, applicable aux exercices ouverts à compter du 1^er janvier 2025. Une précision qui évite une recherche vaine : l'arrêté d'homologation porte « 2014-04 » sur cette ligne, alors que deux autres lignes du même article 1^er désignent correctement le plan comptable général comme le règlement n° 2014-03. Suppression de la plupart des subdivisions du compte 67 et des transferts de charges ; résultat exceptionnel réservé aux événements majeurs et inhabituels.
• Arrêté du 26 juin 2026 relatif à la fixation du taux de l'intérêt légal (Journal officiel du 30 juin 2026). Second semestre 2026 : 6,84 % pour les créances des personnes physiques n'agissant pas pour des besoins professionnels, 2,75 % pour tous les autres cas. C'est ce second taux qui s'applique à une SCI.
• Article 219, I, b du CGI — le taux réduit de 15 % suppose un bénéfice plafonné à 42 500 €, un chiffre d'affaires sous 10 M€, un capital entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques.
• Article 269, 2, c du CGI — la TVA sur les prestations de services, dont les loyers, est exigible à l'encaissement, sauf option pour les débits.
• Articles 2220 et 2241 du code civil — les délais de forclusion échappent au régime de la prescription, mais une demande en justice, même en référé, interrompt le délai de forclusion.

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12. FAQ — 14 questions sur le virement frauduleux en SCI

Quatorze questions que le corps de ce guide ne traite pas, à jour au 3 septembre 2026. Délai de contestation, recours ouverts à une société, dépôt de plainte, assurances. Puis le rappel de fonds dans l'espace unique de paiement en euros (SEPA), la vérification du bénéficiaire, la régularisation par le gérant, la présentation de la perte à l'assemblée et la prescription pénale. Elles se déplient juste en dessous.