Louer un logement à une société : quel bail votre SCI doit signer (2026)

Une entreprise vous écrit : elle veut louer votre T3 pour un cadre muté, elle s'engage sur six ans, elle propose 100 € de plus par mois que le marché. Le réflexe est de sortir le bail d'habitation habituel et d'y changer le nom du locataire. C'est l'erreur la plus chère du dossier. Quand le locataire est une personne morale qui n'habite pas le logement, la loi du 6 juillet 1989 ne s'applique pas. Le contrat retombe sur le Code civil : ni durée minimale, ni préavis, ni plafond de dépôt. Ce que votre société civile immobilière (SCI) n'écrit pas, elle ne l'aura pas. Une clause y sépare 51 300 € de 2 850 €.

Ce guide est le miroir de notre guide du bail d'habitation en SCI : celui-là vaut quand le locataire est une personne physique, celui-ci quand ce régime est hors jeu.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, vérifié contre les sources officielles. Mis à jour le 1^er septembre 2026.

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1. Une société veut louer votre logement : ce qui se joue vraiment

Trois situations font presque toute la demande. Une entreprise mute un cadre et lui offre un logement de fonction. Une société de travaux loge une équipe près d'un chantier. Une association loge un travailleur social. Celui qui signe n'est jamais celui qui dort dans le lit.

Ce n'est pas louer à un particulier sous un autre nom : c'est changer de code. « Une société, c'est plus solide » : vrai sur le papier, faux en droit. La loi ne vous protège plus, et elle ne protège plus le locataire non plus. Une SCI qui signe trois pages avec une société signe trois pages de vide.

Un point à écarter tout de suite : ici le preneur est un tiers, pas la société d'exploitation du gérant. Loyer de marché, acte anormal de gestion et abus de droit ne se posent pas — c'est le sujet du loyer facturé par une SCI à sa propre société.

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2. Pourquoi la loi de 1989 ne s'applique pas, et par quel chemin

Deux chemins y mènent, et ils ne se valent pas : le premier est certain, le second est discuté.

Chemin 1 : par conséquence, à partir de la définition de la résidence principale

L'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pose deux conditions cumulatives. Le titre Ier — la partie de la loi qui régit les locations vides servant de résidence principale — vise les locaux qui constituent la résidence principale du preneur. Et cette résidence principale, c'est le logement occupé huit mois par an au moins par le preneur, son conjoint ou une personne à charge.

Une société n'occupe rien. Ni conjoint, ni personne à charge. Aucune branche de la définition n'est remplie : le titre Ier ne s'applique pas.

Le texte ne le dit pas, la Cour de cassation si. L'article 2 n'exclut pas expressément le preneur personne morale : l'exclusion se déduit. Mais la Cour la pose en termes généraux depuis 1995 : « les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne régissent pas les locations consenties à des personnes morales », sauf accord exprès des parties pour s'y soumettre (Cass. 3^e civ., 23 mai 1995, n° 93-12.789, publié au Bulletin ; le preneur y était une association). C'est l'exception dont la fin de cette section montre le piège. Le 119^e Congrès des notaires (2023) dit la même chose.

Chemin 2 : le 3° de l'article 2, discuté — et ce qu'il laisse à la charge de la SCI

Le 3° du même article 2 écarte du titre Ier les logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi. On le lit souvent comme visant le seul logement que l'employeur lui-même attribue à son salarié.

Le critère décisif est le lien contractuel entre le logement et l'emploi, pas la forme du montage. Une cour d'appel a ainsi écarté la qualification de logement de fonction pour un bail consenti par une SCI qui n'était pas l'employeur, sans référence aux contrats de travail. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi en relevant qu'elle l'avait souverainement déduit d'un faisceau d'indices (Cass. 3^e civ., 6 mai 2021, n° 20-10.869, inédit). Un rejet inédit ne pose aucune exigence générale : le 3° peut donc être discuté ici, où le bail est signé par l'employeur pour loger son salarié.

La conclusion ne bouge pas — la loi de 1989 est écartée par les deux chemins —, mais la charge de la SCI, si. Deux des quatre dispositions que le 3° laisse survivre ne protègent pas l'occupant : ce sont des obligations du bailleur. L'article 3-3 impose d'annexer au contrat le dossier de diagnostic technique, et les deux premiers alinéas de l'article 6 un logement décent — dus quelle que soit la forme du preneur.

La porte de sortie que la SCI peut ouvrir elle-même

Un point décisif, rarement écrit : la loi de 1989 peut être rendue applicable par le contrat. Une cour d'appel l'a jugé sur un bail qui renvoyait aux dispositions de la loi de 1989 relatives aux frais du contrat : ce seul renvoi a suffi (CA Versailles, 1^re ch., 2^e sect., 24 janvier 2023, n° 22/02864). L'arrêt les rattache à un « article 5-1 » qui ne figure pas au texte consolidé — ces frais relèvent de l'article 5. Recopier un contrat type, c'est y retomber.

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3. Quel bail selon le preneur : quatre situations, quatre régimes

La question à poser n'est pas « quelle est votre forme sociale ? » mais « que ferez-vous du logement ? ».

Trois variantes. Logement plus bureau où l'occupant reçoit : le contrat devient mixte (la location mixte en SCI). Salarié qui signe lui-même pour quelques mois : le bail mobilité, mais c'est du meublé (nos baux courts en SCI). Écartez le bail dérogatoire et la convention d'occupation précaire, réservés aux locaux commerciaux.

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4. Le bail civil : ce que le Code civil donne, ce qu'il ne donne pas

Le régime de repli s'appelle le bail civil : le louage des choses, articles 1713 et suivants du Code civil. Des articles de 1804 dont le cœur n'a pas bougé. Trois changent tout.

• Article 1737 — le bail écrit meurt tout seul. Conclu pour une durée déterminée, il cesse de plein droit au terme. Aucun congé, aucun préavis, aucun motif : au dernier jour, c'est fini.
• Article 1738 — mais il peut ressusciter. Si le preneur reste au terme et qu'on le laisse en possession, un nouveau bail se forme, réglé comme les locations sans écrit : à durée indéterminée. Au terme, on reprend les clés ou on signe.
• Article 1736 — et il devient difficile à défaire. Un bail sans écrit ne se résilie qu'en observant les délais fixés par l'usage des lieux. Cet « usage » n'est écrit nulle part : il se prouve devant un juge.

Conséquence : ni durée minimale, ni préavis légal, ni motif de congé encadré. Ce que le bail ne dit pas, personne ne le dira à votre place.

Ce que le Code civil impose quand même

Ce n'est pas un désert : sept obligations s'appliquent d'office.

Un exemple, parce que l'article 1724 n'est pas décoratif : des réparations urgentes de quarante-cinq jours privant le preneur d'une pièce sur trois ouvrent, sur un loyer de 950 €, une diminution d'environ 950 ÷ 30 × 45 ÷ 3 = 475 €.

Et une règle qui joue à l'envers de vos réflexes

L'article 1717 autorise le preneur à sous-louer, et même à céder son bail, tant qu'on ne le lui a pas interdit : l'inverse exact de la loi de 1989 (nos guides sur la sous-location et le bail professionnel). Ce qu'elle produit sur un logement loué à une société, c'est la section 10.

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5. Bail loi 1989, bail civil, bail meublé : le comparatif ligne à ligne

Le tableau à imprimer avant le rendez-vous. La colonne « loi 1989 » suppose une SCI bailleresse.

Un mot sur une ligne : les revenus fonciers sont la catégorie où chaque associé déclare sa part de loyer, charges et intérêts déduits. Deux colonnes ont leur guide : le modèle de bail d'habitation SCI et la location meublée en SCI.

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6. Le dépôt de garantie sans plafond, et les autres libertés à prendre

Le seul avantage du bail civil immédiat et gratuit. Le plafond d'un mois appartient à la loi de 1989 : hors de son champ, il n'existe plus.

Ce n'est pas un caprice : un salarié muté à l'autre bout du pays ne sera pas là pour l'état des lieux de sortie. Écrivez aussi le délai de restitution : voyez les écritures du dépôt de garantie et les dégradations locatives.

Les autres libertés. La durée est libre. Charges et travaux échappent au décret sur les charges récupérables (les charges locatives, la refacturation au locataire). L'indexation n'existe que si vous l'écrivez.

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7. Six ans fermes à 950 € : ce que vaut l'engagement d'une entreprise

L'argument de vente : « six ans fermes, au-dessus du marché ». Chiffrons-le.

16,9 %, c'est beaucoup. Mais un engagement ne vaut jamais plus que celui qui le prend : une société se liquide, un particulier non. Votre créance devient alors une créance de procédure collective, à déclarer et à faire la queue (les impayés de loyer, la procédure collective).

Les trois pièces à exiger, et le refus qui va avec

Ni fiche de paie, ni avis d'imposition : trois pièces font tout le travail.

1. Trois exercices de comptes déposés au greffe — trois ans d'existence, le filtre qui élimine les coquilles récentes. Attention : une micro-entreprise peut déclarer ses comptes non publics, et une petite entreprise garder son compte de résultat confidentiel (art. L232-25 du code de commerce). Demandez alors les liasses au preneur — un refus est lui-même une réponse.
2. Des capitaux propres positifs — au bilan, ce que la société possède moins ce qu'elle doit. Négatifs, les pertes ont mangé le capital : le loyer se paiera sur la trésorerie.
3. Un dépôt de garantie de trois mois, complété si possible par un cautionnement de la société mère ou du dirigeant, qui obéit ici au droit commun (voyez la caution du locataire en SCI).

Dans ce cas, ne faites pas ça. Une société créée il y a huit mois, sans comptes déposés, qui propose la prime de notre cas n° 2 (+11,8 %) et vous presse de signer : ne signez pas. Faites le compte — 7 200 € de prime sur six ans, contre 11 400 € (12 × 950) pour douze mois d'impayés. Un seul exercice d'impayés efface six ans de prime, et 4 200 € en plus. Si l'une des trois pièces manque, la réponse est non.

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8. La clause de sortie : 48 450 € entre deux rédactions

La négociation centrale du dossier, et la seule qui se compte en dizaines de milliers d'euros. Cas chiffré n° 3. Bail de six ans à 950 €/mois. Au mois 18, le cadre logé part et la société veut sortir.

Tout tient à l'article 1737 : rien n'autorise le preneur à partir avant le terme, et s'il part, il laisse courir un contrat qu'il doit honorer.

Une nuance d'honnêteté, parce qu'elle sera opposée à la SCI. Les 51 300 € sont des loyers à courir, pas un chèque : si la SCI reloue, sa créance diminue d'autant. Mais la position de départ change tout — ici la SCI accorde une faveur ; là, elle cherche un locataire en urgence (la vacance locative).

La rédaction de compromis qui se signe réellement

Une société sérieuse n'acceptera pas six ans sans porte de sortie ; une SCI bien conseillée n'acceptera pas trois mois dès le premier jour. Le point d'équilibre tient en trois éléments.

• résiliation possible à compter de la troisième année — la SCI sécurise deux ans fermes ;
• préavis de six mois, par lettre recommandée, de quoi relouer sans trou ;
• indemnité forfaitaire de trois mois de loyer, qui couvre la remise en état et les frais de relocation.

Hors du scénario du tableau, cette clause a un prix plancher pour le preneur : six mois de préavis plus trois mois d'indemnité, soit 6 × 950 + 3 × 950 = 8 550 €. Écrivez enfin ce que devient le bail au terme : reconduction expresse par écrit, ou restitution des clés. Sinon, l'article 1738 le transforme en bail à durée indéterminée.

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9. Le loyer variable : la clause qui coûte le régime fiscal de la SCI

La clause la plus dangereuse qu'une société puisse glisser dans un bail a l'air d'un cadeau : 700 € de fixe, plus 3 % du chiffre d'affaires de l'établissement du salarié.

Pourquoi 100 %, et pas la seule part variable ? Parce que la doctrine ne découpe pas le loyer. Le BOFiP range en bénéfices industriels et commerciaux — la catégorie fiscale des profits d'entreprise — les profits d'une location nue qui font participer le bailleur à la gestion ou aux résultats de l'entreprise commerciale exploitée par le preneur. Le texte vise « notamment » le loyer calculé sur son chiffre d'affaires (BOI-RFPI-CHAMP-10-30, § 40, 5 avril 2017). Le profit bascule tout entier : les 20 400 €, pas les 12 000 €.

L'administration n'a aucune raison de s'en priver. Une société civile qui se livre à des opérations commerciales devient passible de l'impôt sur les sociétés (art. 206, 2 du CGI), sous réserve d'une tolérance de 10 % des recettes totales hors taxes, appréciées chaque année (BOI-IS-CHAMP-10-30, n° 320). Ici, 100 % : il ne reste aucune marge. Et cet impôt sur les sociétés ne se choisit pas, il se subit.

Ce qui change dépasse le taux annuel. La SCI amortit son immeuble, mais la revente s'impose sur un autre socle : l'écart entre le prix de vente et la valeur nette comptable, le prix d'achat diminué des amortissements déduits. Les abattements pour durée de détention disparaissent. Sur un bien acheté 220 000 € il y a douze ans et valant 310 000 €, l'écart est de 90 000 €. À l'impôt sur le revenu, douze ans de détention en auraient effacé une partie. À l'impôt sur les sociétés, c'est un montant plus élevé encore qui est imposé, sans aucun abattement (voyez le passage de l'IR à l'IS et la plus-value en SCI à l'IS).

La phrase à retenir : une clause de loyer variable glissée en page 4 d'un bail rédigé par la société peut coûter le régime fiscal de la SCI. Elle se refuse en une ligne : « le loyer est fixe et indépendant de l'activité du preneur ».

Une confusion à couper court : la qualité de personne morale du locataire ne fait pas sortir des revenus fonciers. Elle n'est un critère nulle part. Deux choses font sortir : la participation aux résultats du preneur, et le meublé.

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10. Les dix clauses à écrire soi-même, et les trois portes ouvertes

Aucune loi ne les fournit. Absentes du contrat, elles n'existent pas.

1. Durée et sort au terme : durée ferme, et ce qui se passe le dernier jour — clés rendues ou reconduction écrite, jamais le silence.
2. Résiliation anticipée : à partir de quand, quel préavis, quelle indemnité — la clause à 48 450 €.
3. Désignation de l'occupant : son nom, le nombre maximal d'occupants, la procédure de remplacement.
4. Interdiction de sous-louer et de céder le bail, avec résiliation de plein droit après mise en demeure.
5. Dépôt de garantie : montant, délai et conditions de restitution.
6. État des lieux d'entrée et de sortie : obligatoire, et qui signe pour la société (pouvoir écrit annexé).
7. Assurance : risques locatifs couverts, attestation annuelle (nos assurances propriétaire non occupant (PNO) et garantie loyers impayés (GLI)).
8. Travaux et charges : répartition explicite, le décret sur les charges récupérables ne s'appliquant plus.
9. Départ du salarié logé : il n'ouvre aucun droit de sortie automatique — écrivez-le.
10. Procédure collective du preneur : information immédiate de la SCI et sort du dépôt. N'y adossez pas de clause résolutoire : les articles L622-13, I et L641-11-1, I du code de commerce privent d'effet, « nonobstant toute clause contractuelle », celle qui ferait de l'ouverture de la procédure une cause de résiliation. Seule tient la clause résolutoire pour défaut de paiement, elle-même paralysée pour l'arriéré antérieur au jugement d'ouverture, qui se déclare au passif.

Ne signez pas un bail civil sans la clause n° 4. Ici, le silence n'interdit pas : il autorise

C'est l'inversion la plus coûteuse du sujet, et elle piège les bailleurs expérimentés. Un gérant qui a signé vingt baux d'habitation sait la sous-location interdite sauf accord écrit. En bail civil, c'est l'inverse. Trois portes restent ouvertes.

Première porte : la société sous-loue en meublé, y compris à la nuit sur une plateforme. La SCI, propriétaire, peut en répondre devant la mairie. Et la société sous-bailleresse aussi. Le locataire qui sous-loue en meublé de courte durée sans l'autorisation de changement d'usage de la commune (article L631-7 du code de la construction et de l'habitation) encourt lui-même l'amende civile de l'article L651-2 du même code. L'autorisation de sous-louer donnée par le bailleur, fût-elle assortie d'une garantie écrite de licéité, ne l'en exonère pas (Cass. 3^e civ., 15 février 2023, n° 22-10.187, publié) — et dans cette affaire, le locataire condamné était une société. Deux responsabilités, dont une que la SCI ne maîtrise pas : raison de plus d'écrire la clause (voyez le changement d'usage en SCI).

Deuxième porte, la plus brutale : la société cède le bail à une autre société. La SCI hérite d'un preneur qu'elle n'a jamais rencontré, sans recours. Sur notre bail de six ans à 950 €, une cession au douzième mois laisse 60 mois (72 − 12), soit 57 000 € dus par une contrepartie inconnue.

Troisième porte, fiscale. En meublé, la question du régime de la SCI se pose — sans bascule automatique. L'inquiétude vient du 5° bis du I de l'article 35 du CGI, qui vise la location « directe ou indirecte » de locaux meublés, sans qu'aucun commentaire administratif ne traite le bailleur qui loue nu à un preneur sous-louant meublé. Un risque documenté, pas une règle — qui se ferme en une ligne (voyez la location meublée en SCI).

Deux lignes ferment les trois portes : interdiction de sous-louer, interdiction de céder, résiliation de plein droit.

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11. Trois réserves, un copier-coller à éviter, cinq erreurs

Ce que je ne peux pas vous affirmer

La décence. Si le 3° de l'article 2 s'applique, la question est tranchée : les deux premiers alinéas de l'article 6 survivent, la décence est due. Sinon, elle repose sur l'article 1719, 1° du Code civil, qui impose un logement décent « s'il s'agit de son habitation principale ». Le sens de ce « son » face à une personne morale n'a été tranché par aucune décision que j'aie lue. Louez décent dans les deux cas (le logement indécent en SCI).

Le diagnostic de performance énergétique (DPE). Il fait partie du dossier de diagnostic technique de l'article 3-3, que le 3° maintient. L'incertitude porte donc sur l'application du 3°, pas sur le contenu de l'obligation. Faites-le établir et annexez-le (le DPE et les passoires thermiques).

L'encadrement du niveau des loyers. On lit qu'il ne s'appliquerait pas au bail civil : je ne peux pas l'écrire, le dispositif étant rattaché aux zones de l'article 17 de la loi de 1989. Son expérimentation s'achève le 24 novembre 2026, et rien n'était adopté au 1^er septembre 2026 pour la prolonger. En commune concernée, faites vérifier avant de fixer le loyer (la révision du loyer en SCI).

Ne recopiez pas le contrat type de bail d'habitation en changeant le nom du locataire

Second « ne faites pas ça », et il annule les bénéfices du premier. Le contrat type de la loi de 1989 est d'ordre public : le recopier, c'est manifester la volonté d'y soumettre le bail.

Faites rédiger le bail, ou partez d'une trame civile — pas du modèle de bail d'habitation, excellent pour louer à une personne physique.

Les cinq erreurs qui coûtent le plus cher

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12. Questions fréquentes sur la location d'un logement à une entreprise