Répartition des charges du bail commercial en SCI : qui paie quoi (2026)

« Le preneur supportera tous les frais, charges, impôts et travaux de quelque nature qu'ils soient. » Cette phrase se trouve encore dans la majorité des baux commerciaux que je vois passer. Pendant quarante ans, elle a fonctionné : le bailleur encaissait son loyer net, le locataire payait le reste, et personne ne discutait. Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014 et son décret d'application du 3 novembre 2014, elle est en grande partie du papier peint.

Le bail doit désormais comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, et cinq blocs de dépenses ne peuvent plus partir chez le locataire, quoi qu'en dise la clause. Pour une SCI qui détient des murs commerciaux, ça se traduit par deux chiffres très concrets : ce que l'immeuble coûte vraiment chaque année une fois la refacturation faite, et ce que le preneur peut vous réclamer s'il fait relire son bail — cinq annuités de charges appelées à tort.

On reste ici sur le bail commercial. La copropriété d'habitation est traitée dans le guide sur les charges de copropriété en SCI, le décompte du bail d'habitation dans celui sur les charges locatives, et les écritures comptables dans celui sur la refacturation des charges au locataire.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Code de commerce, Code civil, CGI, BOFiP, Légifrance). Mis à jour le 3 août 2026. Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé.

À retenir en 30 secondes. Deux dates, pas une. Bail conclu ou renouvelé à partir du 1^er septembre 2014 ? Il lui faut un inventaire précis et limitatif des charges (art. L145-40-2 C. com.). À partir du 5 novembre 2014 s'y ajoutent les interdictions du décret Pinel (art. R145-35 à R145-37) : cinq catégories ne partiront alors jamais chez le preneur — les grosses réparations de l'article 606 du Code civil et les honoraires qui vont avec, les travaux de vétusté ou de mise en conformité qui relèvent de ces mêmes grosses réparations, les impôts dont vous êtes le redevable légal (sauf la taxe foncière, ses additionnelles et les impôts liés à l'usage du local ou à un service dont le preneur profite), les honoraires de gestion des loyers, et les charges des locaux vacants. Toute clause contraire est réputée non écrite (art. L145-15), et la restitution se réclame sur cinq ans.

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1. La répartition des charges avant et après la loi Pinel

Jusqu'en 2014 : le règne de la clause « tous frais et charges »

Le statut des baux commerciaux — les articles L145-1 et suivants du Code de commerce — ne disait rien des charges. Rien du tout. Le principe applicable était donc la liberté contractuelle pure, et la pratique s'est installée : une clause balai stipulant que le preneur supporte tous les frais, charges, impôts, taxes et travaux de quelque nature qu'ils soient, y compris ceux de l'article 606 du Code civil, de sorte que le loyer soit perçu net de toute charge par le bailleur.

C'est le fameux « loyer triple net », importé des pratiques anglo-saxonnes. Parfaitement valable à l'époque. C'était même l'un des grands arguments du commercial face à l'habitation, où la liste des charges récupérables est verrouillée depuis 1987. Vous achetiez une boutique, vous saviez que le loyer tomberait presque sans déperdition.

Un seul contrepoids, et il était indirect : au renouvellement, le juge des loyers tient compte des obligations respectives des parties — dont la charge des travaux —, troisième des éléments de la valeur locative listés à l'article L145-33 du Code de commerce. Un bail écrasant pour le preneur justifiait un loyer plus bas. Le contrat, lui, restait libre.

La loi Pinel du 18 juin 2014 : un ordre public partiel

La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel, a introduit dans le Code de commerce un article L145-40-2 qui impose désormais trois obligations au bailleur :

• Annexer au bail un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, en indiquant leur répartition entre bailleur et preneur.
• Adresser chaque année un état récapitulatif de ces charges, et informer le preneur en cours de bail de toute charge nouvelle.
• Communiquer, à la conclusion du bail puis tous les trois ans, un état prévisionnel des travaux à venir avec budget, et un état récapitulatif des travaux réalisés avec leur coût.

Le dernier alinéa de l'article renvoie à un décret en Conseil d'État le soin de préciser « les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire ». C'est le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, publié au Journal officiel du 5 novembre 2014, qui a créé les articles R145-35 à R145-37 du Code de commerce.

La loi Pinel n'a donc pas tué la liberté contractuelle : elle a posé un plancher. Vous restez libre de garder une charge à votre compte pour rendre un local attractif. Vous n'êtes plus libre d'envoyer au preneur ce que le décret vous interdit d'envoyer.

Le point qui fâche : à quels baux cela s'applique-t-il ?

C'est toujours la première question quand on détient un patrimoine ancien. La réponse est nette, à condition de ne pas confondre deux dates d'entrée en vigueur distinctes, ce que fait la quasi-totalité des articles en ligne.

• L'obligation d'inventaire précis et limitatif vient de la loi elle-même. L'article 21 de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 rend l'article L145-40-2 applicable « aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de la présente loi », soit le 1^er septembre 2014.
• Les interdictions de transfert et les délais d'information viennent du décret. L'article 8 du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 réserve l'application des articles R145-35 à R145-37 aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret — soit le 5 novembre 2014.

Entre les deux, une fenêtre de deux mois où le bail devait déjà comporter son inventaire sans être soumis aux interdictions du décret. C'est rare, mais ça existe, et ça change la réponse à donner à un preneur qui conteste.

Attention à la définition de « renouvelé ». La Cour de cassation a tranché : un bail commercial est renouvelé à la date de prise d'effet du bail renouvelé, et non à la date à laquelle l'acte de renouvellement est signé, ni à celle à laquelle le loyer est judiciairement fixé (Cass. 3e civ., 17 juin 2021, n° 20-12.844, publié au bulletin). Un bail dont le renouvellement a pris effet le 1^er avril 2014 échappe donc au décret, même si les parties ont bataillé jusqu'en 2018 sur le montant du loyer.

Traduction pour une SCI qui détient le même immeuble de rapport depuis quinze ans : il n'y a pas de réponse globale. Il faut reprendre les baux un par un, chercher la date d'effet du dernier renouvellement, et classer. Sur un immeuble à quatre lots, on se retrouve régulièrement avec deux baux sous régime Pinel et deux sous l'ancien régime. C'est une demi-journée de travail. C'est aussi ce qui décide de ce que vous avez le droit d'appeler, alors autant la passer.

Et l'ordre public ? La sanction du réputé non écrit

L'article L145-40-2 n'énonce pas lui-même de sanction. Mais il est visé par l'article L145-15 du Code de commerce, qui répute non écrits « les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement (…) ou aux dispositions des articles L145-4, L145-37 à L145-41 ». L145-40-2 se trouve dans cette fourchette : les clauses qui contreviennent au régime des charges sont donc réputées non écrites, et non pas nulles.

La nuance n'a rien d'académique. Une clause réputée non écrite est censée n'avoir jamais existé : le reste du bail survit, et l'action tendant à faire constater ce caractère n'est enfermée dans aucun délai. L'action en restitution des sommes déjà versées, elle, obéit à la prescription quinquennale de droit commun (article 2224 du Code civil). La Cour de cassation a articulé les deux règles dans un arrêt de principe : le caractère non écrit se fait constater à tout moment, mais le preneur ne récupère que les sommes des cinq années précédant sa demande, le calcul se faisant en neutralisant rétroactivement les effets de la clause litigieuse (Cass. 3^e civ., 23 janvier 2025, n° 23-18.643, publié au bulletin). Le locataire qui découvre en 2026 qu'il paie des charges illégales depuis dix ans écarte la clause pour l'avenir et repart avec cinq annuités. Pas dix. Cinq. C'est déjà beaucoup.

Ordre de grandeur du risque. Prenez un immeuble dont 30 000 € de charges partent chaque année chez les preneurs alors qu'elles n'auraient pas dû : l'exposition est de 150 000 €. Une reprise complète des baux par un avocat spécialisé coûte quelques milliers d'euros. Le calcul est vite fait — encore faut-il le faire avant, et non pendant le contentieux de renouvellement, quand le preneur arrive avec dix ans de décomptes sous le bras.

La loi Pinel n'a d'ailleurs pas touché qu'aux charges : durée des baux dérogatoires, révision du loyer, plafonnement, tout y est passé. Le guide du bail commercial en SCI reprend l'ensemble.

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2. L'inventaire précis et limitatif des charges

Savoir quel régime s'applique ne suffit pas. Encore faut-il que le bail organise la répartition dans les formes. Et sous régime Pinel, tout se joue dans l'annexe d'inventaire : c'est elle, pas la clause de charges du corps du bail, qui décide de ce que la SCI pourra appeler pendant neuf ans.

Ce que le bail doit contenir

Le premier alinéa de l'article L145-40-2 tient en une phrase : « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. »

Trois mots portent toute la charge du texte.

• Inventaire : une liste, pas une formule. « Toutes charges de copropriété » ou « l'ensemble des dépenses de l'immeuble » n'est pas un inventaire, c'est un renvoi.
• Précis : chaque catégorie doit être identifiable. « Charges d'entretien » ne veut rien dire. « Nettoyage des parties communes », « contrat de maintenance de l'ascenseur », « entretien des espaces verts » : là, on sait de quoi on parle.
• Limitatif : ce qui n'y est pas ne s'appelle pas. L'inventaire est fermé, pas indicatif.

À cela s'ajoute l'obligation d'indiquer la répartition : pour chaque catégorie, qui paie. Un tableau à trois colonnes — catégorie, bailleur, preneur — reste la présentation la plus difficile à attaquer. L'annexe est jointe au bail, signée ou paraphée par les deux parties, et vous en gardez un exemplaire complet dans le dossier du lot.

Un modèle de structure d'inventaire

Les lignes en rouge ne se négocient pas. Même si le preneur signe des deux mains, la clause est réputée non écrite. Tout le reste se discute : rien n'interdit à une SCI de garder le nettoyage à sa charge pour faire passer un loyer, surtout sur un local d'activité ou un entrepôt qui traîne à la relocation.

La sanction de l'absence d'inventaire

Le texte ne dit rien de la sanction. Les juges du fond, eux, en tirent la conséquence logique du mot limitatif : une catégorie absente de l'inventaire ne se récupère pas. Et s'il n'y a pas d'inventaire du tout, il n'y a rien à récupérer.

La cour d'appel de Versailles l'a jugé le 7 mars 2024 (n° 22/05759) : faute d'annexe établissant l'inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances récupérables, le bail ne satisfait pas à l'article L145-40-2. Le bailleur avait pourtant une clause qui mettait la TEOM et la taxe foncière au preneur. Elle n'a pas suffi — une stipulation qui contourne une exigence d'ordre public est réputée non écrite, et une clause ne remplace pas un inventaire.

Deux ans plus tôt, la cour d'appel de Bordeaux avait retenu le 2 mars 2022 (n° 18/04413) qu'une simple énumération des charges du preneur, sans clé de répartition entre les occupants, ne constitue pas davantage l'inventaire exigé. Les deux exigences se cumulent : lister les catégories, et dire comment elles se répartissent.

Conséquence pratique pour une SCI. Signez un bail commercial en 2026 sans annexe d'inventaire, et vous ne perdez pas les charges de l'année : vous perdez la faculté de les appeler pendant toute la durée du bail. Neuf ans. Sur un immeuble à 40 000 € de charges refacturables par an, l'oubli d'une page A4 coûte 360 000 €. Je n'ai jamais vu de meilleur rendement pour une annexe.

Les charges nouvelles en cours de bail

Le deuxième alinéa de l'article L145-40-2 prévoit qu'« en cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux ». Le texte impose une information. Il ne dit nulle part que cette information suffit à rendre appelable une charge qui ne figure pas à l'inventaire — et c'est là que beaucoup de bailleurs se font piéger.

Ma lecture, qui est la prudente : tout dépend d'où vient la charge nouvelle.

• Elle naît d'un texte (une taxe locale créée en cours de bail, mise à la charge de l'occupant) et entre dans une catégorie déjà présente à l'inventaire ? Elle est appelable, à condition d'avoir informé.
• Elle naît d'une décision de gestion — vous souscrivez un contrat de gardiennage qui n'existait pas — et crée une catégorie inédite ? Passez par un avenant signé qui met l'inventaire à jour. Une lettre d'information ne vaut pas modification du contrat.

Tenir l'inventaire au fil des avenants relève de la même discipline que la tenue de la comptabilité de la SCI : ce qu'on ne note pas au moment où ça se produit, on ne le retrouve jamais trois ans plus tard.

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3. Les cinq blocs de charges que le bailleur ne peut plus transférer

Vient maintenant le cœur du sujet. L'article R145-35 du Code de commerce s'ouvre sur un chapeau sans ambiguïté — « Ne peuvent être imputés au locataire : » — puis énumère cinq catégories de dépenses, numérotées de 1° à 5°, avant d'ajouter deux alinéas de fond : l'un sur la pondération conventionnelle de la répartition, l'autre sur les travaux d'embellissement. Cinq blocs, donc, à avoir en tête quand on rédige un bail ou qu'on relit un décompte.

Bloc 1 — Les grosses réparations et leurs honoraires

C'est le bloc qui pèse le plus lourd dans un budget d'immeuble, et de loin. Le 1° vise « les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ».

Retenez la fin de la phrase, celle que tout le monde saute. Les honoraires de maîtrise d'œuvre, de bureau d'études, de bureau de contrôle, de coordonnateur SPS ou d'architecte engagés sur une réfection de toiture suivent le sort du chantier. La SCI qui appelle 38 000 € d'étanchéité à ses preneurs et ajoute 3 800 € d'honoraires derrière ne commet pas une irrégularité, elle en commet deux.

Bloc 2 — Vétusté et mise en conformité : la nuance du « dès lors que »

Le 2° écarte « les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ».

Ces cinq mots changent tout, et beaucoup d'articles en ligne les oublient. Le décret n'interdit pas de refacturer les travaux de mise en conformité : il n'interdit que ceux qui, par leur nature, relèvent déjà de l'article 606. Deux exemples valent mieux qu'un paragraphe.

• Mise aux normes du tableau électrique et du câblage des parties communes : cela ne touche ni les gros murs, ni les voûtes, ni les poutres, ni les couvertures. Ce n'est pas une grosse réparation au sens de l'article 606 → refacturable si l'inventaire le prévoit.
• Reprise structurelle d'un plancher porteur imposée par une commission de sécurité : il s'agit du rétablissement de poutres → relève de l'article 606 → non refacturable.

Même grille de lecture pour l'accessibilité et pour la rénovation énergétique. Isolation par l'intérieur, remplacement d'une chaudière collective : hors article 606, donc refacturables. Réfection complète de la couverture avec isolation par l'extérieur : article 606, donc pour vous. La frontière passe dans le devis, pas dans l'intitulé du chantier — un point que détaillent les guides rénovation globale en SCI et audit énergétique.

Bloc 3 — Les impôts : la ligne de partage du redevable légal

Le 3° fonctionne en deux temps : un principe, puis une exception qui sauve l'essentiel. Le principe d'abord — les impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ne partent pas chez le preneur. Le texte nomme expressément la contribution économique territoriale, donc la CFE et sa seconde composante, la CVAE (dont la suppression, repoussée par la loi de finances pour 2025, est désormais calée sur 2030, les taux de 2025 étant reconduits en 2026).

L'exception ensuite, et elle est large : « peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ». Sans elle, le rendement net des murs commerciaux prendrait un point d'un coup.

Deux pièges à signaler. Le premier : la taxe foncière n'est refacturable que si le bail le dit. Le décret autorise le transfert, il ne l'organise pas à votre place. Pas de clause, pas de refacturation — et l'avis de taxe foncière reste intégralement dans les comptes de la SCI. Le critère du « redevable légal » ne suffit d'ailleurs jamais à trancher : le propriétaire est aussi le redevable légal de la taxe foncière, et elle reste refacturable par l'effet de l'exception.

Le second concerne la taxe annuelle sur les bureaux, qui revient dans toutes les discussions dès qu'on touche au tertiaire : due en Île-de-France au titre de l'article 231 ter du CGI et, depuis le 1^er janvier 2023, dans les Bouches-du-Rhône, le Var et les Alpes-Maritimes au titre de l'article 231 quater. Beaucoup d'articles la rangent d'office chez le bailleur au motif que le redevable légal est le propriétaire au 1^er janvier. C'est un raccourci : cette taxe n'est due qu'en raison de l'affectation des surfaces en bureaux, commerces ou stockage, ce qui en fait un impôt « lié à l'usage du local » au sens de l'exception du 3° — exactement le raisonnement qui rend la TEOM refacturable. La fiche service-public.fr F32336 la cite d'ailleurs expressément, aux côtés de la taxe foncière et de la TEOM, parmi les taxes imputables au locataire à condition qu'un inventaire précis les mentionne. La position n'est pas unanime en doctrine, mais l'analyse dominante est bien celle-là : sur un plateau de bureaux parisien, où la taxe se compte en dizaines de milliers d'euros, la ligne mérite d'être écrite noir sur blanc à l'inventaire plutôt qu'abandonnée par principe. Le détail poste par poste est dans les guides taxe foncière en SCI, taxe sur les bureaux, CFE et CRL.

Bloc 4 — Les honoraires de gestion des loyers

Le 4° tient en une ligne : sont exclus « les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ». Ce que vous versez à un administrateur de biens pour quittancer, encaisser, relancer et traiter les impayés est un coût de bailleur. Définitivement.

Le problème est ailleurs. Les mandats de gestion prévoient presque toujours un honoraire unique, en pourcentage des loyers encaissés, qui rémunère à la fois la gestion locative stricto sensu et l'administration technique de l'immeuble — appels d'offres, suivi des prestataires, gestion des sinistres, établissement des décomptes. Une seule ligne sur la facture, deux natures juridiques différentes. La jurisprudence n'a pas encore tranché nettement, et la doctrine se partage.

La pratique la plus sûre. Faites scinder le mandat de gestion en deux lignes distinctes : un honoraire de gestion locative (assiette : les loyers) et un honoraire d'administration de l'immeuble (assiette : le budget de charges). Seule la seconde ligne est appelée aux preneurs, et elle figure explicitement à l'inventaire. Une facturation globale non ventilée expose au rejet de la totalité.

Bloc 5 — Locaux vacants et charges imputables à d'autres locataires

Le 5° de l'article R145-35 est celui que les bailleurs découvrent en dernier, souvent trop tard. Sous le chapeau « Ne peuvent être imputés au locataire : », il vise, mot pour mot : « Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires. »

Deux règles cohabitent dans cette phrase.

• La vacance reste au bailleur. Interdit de répartir 100 % du budget sur les seuls lots occupés. La quote-part des lots vides est un coût sec pour la SCI, point.
• Pas de mutualisation de ce qui appartient à un lot. Le remplacement de la devanture du lot B ne se noie pas dans le budget commun pour être réparti sur A, C et D.

À intégrer dès le tableau de rendement, avant même l'offre d'achat. Sur un immeuble commercial avec 10 % de vacance structurelle, ce n'est pas 10 % de loyer que vous perdez : c'est 10 % de loyer plus 10 % du budget de charges. Le sujet est développé dans les guides vacance locative en SCI et acheter un local commercial en SCI.

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4. L'article 606 : la frontière grosse réparation / entretien

Le premier des cinq blocs concentre à lui seul l'essentiel du contentieux. Motif : il renvoie à un texte de 1804 dont la frontière avec l'entretien courant est tout sauf évidente devant un devis de couvreur. C'est le point à maîtriser avant de signer quoi que ce soit.

Le texte, qui date de 1804

L'article 606 du Code civil est l'un des plus courts et des plus cités du droit immobilier :

« Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien. »

Ce texte vit à l'origine dans le titre de l'usufruit, où il partage les charges entre usufruitier et nu-propriétaire. Le décret Pinel est allé le chercher là pour définir ce que le bailleur commercial ne peut pas transférer. Des digues et des voûtes appliquées à un centre commercial de 2026 : voilà pourquoi les cours d'appel ne désemplissent pas sur ce sujet.

Une liste limitative, mais interprétée

La jurisprudence tient de longue date que l'énumération de l'article 606 est limitative. Gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières, digues, murs de soutènement et de clôture : au-delà de cette liste, on est dans l'entretien.

Deux tempéraments, tout de même.

• Le caractère « entier » et exceptionnel. Refaire une couverture entière, c'est une grosse réparation. Remplacer trente tuiles après une tempête, c'est de l'entretien. Les juges raisonnent par faisceau d'indices : ampleur du chantier, caractère exceptionnel par rapport à l'entretien courant, incidence sur la structure et la pérennité du bâtiment.
• L'assimilation par fonction. Personne ne construit plus de voûtes. Les juges rattachent donc aux ouvrages listés ceux qui jouent le même rôle dans une construction moderne : fondations et ossature béton pour les « gros murs », charpente métallique pour les « poutres », étanchéité de toiture-terrasse pour la « couverture ».

Et il existe une soupape que presque personne ne cite, alors qu'elle figure dans le décret lui-même. Le dernier alinéa de l'article R145-35 dispose que « ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique ». Autrement dit, la fraction d'un chantier qui correspond à un embellissement au-delà du remplacement à l'identique échappe à l'interdiction de transfert, même quand le support est un ouvrage de l'article 606. C'est exactement l'argument à garder sous la main sur un chantier de façade mixte — encore faut-il, une fois de plus, pouvoir isoler la ligne dans le devis.

Grille pratique de qualification

Le réflexe qui protège : ventiler dès le devis. Un chantier de façade mélange presque toujours de l'entretien (peinture, nettoyage, menuiseries) et de la grosse réparation (reprise de maçonnerie porteuse). Réclamez à l'entreprise une décomposition du prix global et forfaitaire par poste, et rangez-la avec le bail. C'est cette feuille qui justifiera la part refacturée le jour où le preneur conteste. Une facture d'un seul montant, deux ans après la fin du chantier, est à peu près impossible à ventiler — et le doute profite rarement à celui qui a émis l'appel de charges.

Le cas particulier de la clause « article 606 à la charge du preneur »

Beaucoup de baux anciens comportent une stipulation expresse qui met les travaux de l'article 606 au preneur, parfois en toutes lettres. Tout dépend alors de la date d'effet du bail.

• Bail conclu ou renouvelé à compter du 5 novembre 2014 : la clause est réputée non écrite. Le preneur qui l'a appliquée peut demander la restitution des sommes versées dans la limite de cinq ans.
• Bail antérieur non renouvelé : la clause reste valable, mais elle est d'interprétation stricte. Les juges exigent que la volonté de transférer soit non équivoque, et refusent d'étendre la clause aux travaux de reconstruction, aux mises en conformité imposées par une autorité administrative, ou aux dépenses qui excèdent l'obligation de délivrance du bailleur.

Cette clause a un effet secondaire qu'on oublie : au renouvellement, une charge exorbitante pesant sur le preneur entre dans l'appréciation de la valeur locative. Selon le dossier, elle nourrit un déplafonnement ou justifie au contraire un loyer minoré. Le mécanisme est détaillé dans le guide sur la révision du loyer en SCI.

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5. État prévisionnel des travaux et récapitulatif annuel

La loi Pinel n'a pas seulement redistribué les charges. Elle a monté à côté un régime d'information périodique du preneur, devenu le premier point de friction dans les immeubles multi-locataires — souvent avant même la question de savoir ce qui était refacturable. Trois obligations distinctes, à ne pas confondre.

L'état récapitulatif annuel des charges (art. R145-36)

Chaque année, chaque preneur reçoit un état récapitulatif des charges. Le délai figure à l'article R145-36 du Code de commerce, et il varie selon la configuration de l'immeuble.

Le preneur peut aussi réclamer tout document justifiant le montant des charges qu'on lui impute : factures des prestataires, avis de taxe foncière, décompte du syndic, contrat de maintenance. Une SCI qui appelle des provisions sans pouvoir sortir ces pièces se retrouve désarmée au premier contentieux. Ce n'est pas une hypothèse d'école — c'est la situation classique du bailleur qui a changé de gestionnaire entre-temps.

Pour un lot en copropriété, la chaîne est courte : le syndic sort le décompte annuel, la SCI en extrait ce que l'inventaire rend refacturable au preneur commercial, et elle a trois mois pour transmettre. Le guide sur les appels de fonds de copropriété en SCI déroule cette mécanique ; celui sur les travaux de copropriété traite du sort des travaux votés en assemblée générale.

L'état prévisionnel des travaux (art. L145-40-2 et R145-37)

Celle-là, presque personne ne la respecte. L'article L145-40-2 impose pourtant de communiquer à chaque locataire, à la conclusion du bail puis tous les trois ans, deux documents :

1. Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel.
2. Un état récapitulatif des travaux réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

L'article R145-37 fixe le délai : deux mois à compter de chaque échéance triennale. Et là encore, le preneur peut demander les justificatifs du coût des travaux.

L'idée du législateur était de permettre au locataire d'anticiper ses appels de charges et de discuter les travaux avant qu'ils ne partent. Dans les faits, entre les SCI familiales et les bailleurs particuliers, j'estime que l'obligation est ignorée dans la grande majorité des baux — quand elle n'est pas découverte au moment du litige.

Que risque le bailleur qui ne communique rien ?

Aucune amende, aucune sanction chiffrée. D'où l'idée tenace que l'obligation serait décorative. Elle ne l'est pas, et voici pourquoi.

• La preuve de la créance. Qui réclame des charges doit démontrer qu'elles sont dues. Sans état récapitulatif ni justificatifs, vous vous privez du moyen de preuve le plus simple, et les juges rejettent régulièrement des demandes pour ce seul motif.
• La responsabilité contractuelle. Le preneur qui établit un préjudice — travaux non anticipés, impossibilité de provisionner, renouvellement décidé sans information — peut réclamer des dommages et intérêts.
• Le rapport de force au contentieux du loyer. Un bailleur qui n'a rien communiqué depuis six ans arrive affaibli devant le juge des loyers commerciaux, quel que soit le fond du dossier.

La routine annuelle, dans l'ordre. Entre la clôture des comptes et le 30 septembre : (1) éditer le décompte de charges réelles de l'immeuble, (2) écarter les postes que R145-35 interdit, (3) appliquer la clé et sortir la quote-part des locaux vacants, (4) comparer aux provisions appelées et établir la régularisation, (5) envoyer l'état récapitulatif avec les justificatifs. Tous les trois ans, y agrafer les deux états de travaux. Comptez vingt minutes par lot si votre comptabilité est ventilée correctement. Comptez la journée si tout est encore dans une boîte à chaussures.

La transparence entre locataires, et le dossier de cession

Dernière couche, toujours à l'article L145-40-2 : dans un ensemble immobilier à plusieurs locataires, le bail précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les occupants, en fonction de la surface exploitée. Et le bailleur informe les locataires de tout élément susceptible de modifier cette répartition. Traduction : chaque preneur doit pouvoir vérifier, à n'importe quel moment, que ce qu'on lui appelle correspond bien à sa quote-part.

Si vous envisagez de céder l'immeuble un jour, ces documents deviennent une pièce du dossier de due diligence. Un acquéreur sérieux demandera les inventaires, les états récapitulatifs des trois dernières années et les décomptes de régularisation. Un dossier troué se paie en décote ou en garantie de passif, jamais en indulgence. Voir la vente d'un immeuble par la SCI et le guide de l'immeuble de rapport en SCI.

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6. Immeuble à plusieurs locataires : clé de répartition et vacance

On savait quelles charges sont refacturables. Avec plusieurs preneurs dans le même immeuble, la question devient : dans quelle proportion chacun les supporte. Deuxième terrain de contentieux du décret Pinel, et celui où j'ai vu les erreurs les plus chères.

La clé de répartition doit être écrite

Le deuxième alinéa de l'article L145-40-2 ne laisse pas de marge : « Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. »

Le critère légal, c'est donc la surface exploitée. L'article R145-35 ouvre une seule soupape : cette répartition « peut être conventionnellement pondérée ». Nuance importante — on ne troque pas la surface contre un autre critère, on la pondère, et on doit pouvoir expliquer pourquoi. Le dernier alinéa de L145-40-2 ajoute qu'en cours de bail, tout élément susceptible de modifier la répartition doit être porté à la connaissance des locataires.

Quatre clés circulent dans les baux. La première reste la référence, les trois autres s'en déduisent.

Dans la pratique, la clé mixte est la plus juste et la plus solide devant un juge : surface pondérée pour les charges générales, utilité réelle pour les postes individualisables (eau, ascenseur, sécurité). Elle doit rester arrimée à la surface exploitée qu'exige l'article L145-40-2, figurer dans chaque bail, et être portée à la connaissance de tous les locataires : l'avant-dernier alinéa de l'article R145-35 précise en effet que « ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires ». Une clé forfaitaire sortie du chapeau, sans lien démontrable avec la surface, se fait balayer : c'est ce qu'a jugé la cour d'appel de Bordeaux le 2 mars 2022 (n° 18/04413), face à un bail qui listait les charges du preneur sans indiquer la moindre clé.

Le piège du dénominateur

Voici l'erreur numéro un, celle qui coûte le plus cher. Un lot se vide, et la tentation est immédiate : recalculer les quotes-parts sur la seule surface occupée, pour que 100 % du budget parte quand même. Le décret l'interdit noir sur blanc.

La règle tient en une ligne. Le dénominateur, c'est la surface totale louable, vacance comprise. Sur 600 m² dont 80 m² vides, vous refacturez 520/600, soit 86,67 % du pool refacturable. Les 13,33 % restants sont à vous.

Ce que la vacance coûte réellement

Regardez la troisième colonne. Dans cet exemple, où le pool refacturable pèse un peu moins d'un tiers des loyers, les charges non refacturables représentent près d'un quart du coût total de la vacance — environ 24 %. Un lot vide vous coûte donc à peu près un tiers de plus que le seul loyer manquant. C'est précisément la ligne que les business plans d'acquisition n'ont pas. Le rapport bouge avec le poids des charges : plus l'immeuble est chargé, plus l'écart se creuse. À croiser avec le guide du rendement d'une SCI et celui du cash-flow.

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7. La TVA sur les charges refacturées au preneur

Le principe : les charges suivent le loyer

Point de départ : la location de locaux nus à usage professionnel est exonérée de TVA par principe (article 261 D 2° du CGI). Le bailleur peut opter pour l'assujettissement, sur le fondement de l'article 260, 2° du CGI.

Le reste en découle mécaniquement. Les charges refacturées au preneur sont des frais accessoires à la location. Elles entrent dans la base d'imposition de cette prestation par l'effet de l'article 267 du CGI, qui y range les impôts, taxes et frais accessoires réclamés au client. Elles suivent donc le loyer, sans exception.

Attention aux références en 2026. À compter du 1^er septembre 2026, les dispositions relatives à la TVA quittent le CGI pour être recodifiées dans le code des impositions sur les biens et services (CIBS), en application de l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025. Il ne s'agit pas d'une réforme de fond : le mécanisme de correspondance automatique fait que les renvois aux articles abrogés du CGI s'entendent des articles correspondants du CIBS. Les articles 260, 2°, 261 D 2°, 267 et 283, 3 cités ci-dessous restent donc la bonne grille de lecture, sous une numérotation appelée à changer.

Le cas de la taxe foncière refacturée

Celui-là fait toujours réagir. La taxe foncière n'est pas soumise à la TVA : c'est un impôt. Mais dès qu'elle est refacturée au preneur d'un local dont les loyers sont soumis à la TVA sur option, elle change de nature — elle devient un supplément de loyer et entre dans la base d'imposition. Vous la facturez donc avec 20 % de TVA par-dessus.

L'erreur classique consiste à la refacturer « à l'euro l'euro, hors TVA », comme on traiterait un débours. Ce n'en est pas un. Un débours suppose que vous agissiez au nom et pour le compte du preneur ; or c'est vous, et vous seul, que le Trésor considère comme redevable de la taxe foncière.

Conséquences pratiques de l'option

L'option ne se limite pas à la question de la refacturation. Elle emporte quatre effets qu'il faut peser ensemble.

• Récupération de la TVA d'amont sur les charges, les travaux et, sous conditions, sur l'acquisition. C'est presque toujours la vraie raison de l'option.
• Coût inchangé pour le preneur s'il est assujetti et déduit tout. Surcoût sec de 20 % s'il ne l'est pas : professions médicales, organismes de formation, associations exonérées. À vérifier avant d'opter, pas après.
• Exonération de CRL : la contribution sur les revenus locatifs, due au taux de 2,5 % sur les loyers d'immeubles achevés depuis quinze ans au moins (article 234 nonies du CGI), n'est pas due lorsque les loyers donnent lieu au paiement effectif de la TVA.
• Engagement dans le temps et mécanique de régularisation par vingtièmes en cas de changement d'affectation.

Chacun de ces effets mérite son propre développement : lever l'option TVA en SCI, SCI et TVA, le prorata de déduction, la déclaration de TVA d'une SCI. Un dernier avertissement au passage : la SCI qui refacture des charges avec TVA sans avoir régulièrement exercé l'option devra reverser la taxe facturée à tort, sur le fondement de l'article 283, 3 du CGI. Facturer de la TVA ne vaut pas option.

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8. Le traitement comptable des charges côté SCI

Le principe : une provision n'est pas un produit

La faute comptable que je vois le plus souvent : passer les provisions trimestrielles pour charges directement en produit. Tant que la régularisation annuelle n'est pas faite, ces sommes sont une dette envers le preneur. Vous détenez un acompte, pas un revenu acquis — et un compte de résultat gonflé de provisions non régularisées donne une image fausse de l'immeuble.

Le schéma correct, à l'IS comme en comptabilité d'engagement à l'IR, tient en quatre temps.

Sous option TVA, chaque appel et chaque régularisation portent de la TVA collectée (44571), et la TVA d'amont sur les charges se déduit (44566). Les écritures complètes sont dans le guide dédié à la refacturation des charges au locataire, le référentiel de comptes dans le plan comptable d'une SCI.

Le sort des charges non refacturables

Ce que R145-35 vous interdit de transférer, plus la quote-part des lots vides, reste dans les comptes de la SCI pour de bon.

• Charges d'exploitation des lots vides, selon leur nature : les fluides (eau, électricité, chauffage) en 6061 « fournitures non stockables », le nettoyage, la maintenance et les contrats d'entretien en 615, les appels de charges du syndic en 614, la multirisque immeuble en 616.
• Taxe foncière non refacturée (part des lots vacants) → compte 63512.
• Honoraires de gestion locative → compte 622.
• Grosses réparations de l'article 606 → soit en charge de l'exercice si elles conservent le bien en état, soit en immobilisation si elles augmentent la valeur ou la durée d'utilisation. Une réfection complète d'étanchéité relève en principe du composant « étanchéité » et s'amortit sur sa propre durée.

Le découpage par composants devient central dès qu'on est à l'IS. Il est traité en détail dans les guides amortissement de l'étanchéité, amortissement de la toiture, amortissement en SCI et écritures de travaux.

Anticiper les grosses réparations : la provision pour gros entretien

Puisque l'article 606 vous reste sur les bras, autant le provisionner. Une SCI à l'IS peut constituer une provision pour gros entretien — ou grandes révisions — qui étale la charge d'un programme pluriannuel sur les exercices qui en profitent, sous des conditions strictes de programmation et de justification. C'est ce qui évite qu'une réfection de toiture à 40 000 € ne fasse basculer un exercice entier en perte. Le mode d'emploi est dans le guide provision pour gros entretien en SCI.

Déductibilité fiscale

À l'IS, les charges de l'immeuble sont déductibles dès lors qu'elles sont engagées dans l'intérêt de la société et régulièrement comptabilisées (article 39 du CGI). La refacturation ne joue pas sur la déductibilité de la charge, elle joue sur le produit qui lui répond.

À l'IR, le raisonnement change de logique. Les charges déductibles des revenus fonciers sont limitativement énumérées par l'article 31 du CGI, et ce que vous refacturez au locataire constitue une recette accessoire au sens de l'article 29. Sur le papier, le mécanisme est neutre : le remboursement est un revenu, la dépense est une charge déductible si elle figure bien à l'article 31. Le problème naît là où le décret Pinel vous interdit de refacturer — ces postes restent déductibles, mais sans aucun produit en face. Ils tapent directement dans le résultat foncier. Voir les charges déductibles en SCI et la quote-part de résultat sur la 2044.

Le bon réflexe analytique. Deux axes, pas plus : un par lot, un par nature (refacturable ou non au sens de R145-35). Chaque dépense est ventilée au moment de la saisie, jamais en septembre suivant. À partir de là, le décompte annuel se sort en quelques clics et la quote-part de vacance se calcule toute seule. C'est exactement la logique de la plateforme sci-ai.app.

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9. Cas chiffré : 600 m² commerciaux, trois locataires

Assez de principes. Voici ce que tout cela donne en euros, poste par poste, sur un immeuble tel qu'on en croise tous les jours.

La situation

La SCI Belleville détient 600 m² louables en pied d'immeuble, achetés en 2019, société à l'IS, option TVA levée sur l'ensemble des locaux. Tous les baux datent d'après 2014 : régime Pinel intégral, pas de question à se poser sur la date d'effet. Quatre lots.

Le budget de charges de l'exercice

L'immeuble a coûté 104 500 € HT de charges sur l'exercice — l'année a été chargée, avec une étanchéité à refaire. Chaque poste est qualifié au regard de l'article R145-35.

La répartition entre les preneurs

Le pool refacturable — 56 400 € — se répartit sur les 600 m² louables, lot vide compris. La part du lot D ne se reporte sur personne : elle reste à la SCI.

Le solde à la charge de la SCI

Sur 104 500 € de charges, la SCI Belleville en garde 53 %. Avec 156 000 € de loyers annuels sur les trois lots occupés, cela fait plus de 35 % des loyers encaissés qui repartent en charges non refacturées. Voilà le vrai chiffre du dossier. Pas le rendement brut affiché dans l'annonce.

Ce que la SCI aurait perdu avec l'ancienne clause

Rejouons la scène avec une clause « loyer triple net » recopiée d'un modèle des années 1990, et les 104 500 € intégralement appelés aux trois preneurs. Tout va bien — jusqu'au jour où l'un d'eux fait relire son bail par un avocat.

De un à quarante-cinq dans l'hypothèse haute de coût, de un à quatre-vingt-dix dans l'hypothèse basse. Je ne connais pas beaucoup de dépenses juridiques qui affichent ce ratio, et si vous détenez des murs commerciaux avec des baux d'avant 2014, c'est probablement la ligne la plus rentable de votre budget de cette année.

Précision de méthode. Tous les montants ci-dessus sont hors taxes. La SCI ayant opté, les charges appelées aux preneurs partent majorées de 20 % — soit 9 776 € de TVA collectée sur les 48 880 € refacturés — et la TVA d'amont sur les charges se déduit, y compris sur la part du lot vacant tant que celui-ci reste destiné à une location soumise à la TVA.

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10. Les 5 erreurs de répartition qui coûtent le plus cher

Le cas chiffré donne l'ordre de grandeur. Voici maintenant les cinq fautes que je retrouve le plus souvent dans les baux commerciaux détenus par des SCI, classées par fréquence, avec la parade à chaque fois.

Erreur 1 — Recopier une clause « toutes charges au preneur »

L'erreur matricielle, celle dont découlent presque toutes les autres. On récupère un modèle de bail en ligne, ou le bail de l'immeuble d'à côté, avec sa clause balai qui met l'intégralité des charges, impôts et travaux au preneur. On signe. Aucune annexe d'inventaire.

Résultat : double peine. La clause est réputée non écrite pour tout ce qui heurte l'article R145-35, et l'absence d'inventaire vous prive en plus des charges qui étaient, elles, parfaitement transférables. Exposé à la restitution d'un côté, privé de recette de l'autre.

Le bon réflexe : tout bail postérieur à 2014 comporte une annexe intitulée « Inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances », sous forme de tableau catégorie / bailleur / preneur, signée des deux parties.

Erreur 2 — Refacturer un ravalement structurel

Ravalement à 60 000 €, appelé aux preneurs parce que « le bail met les travaux à leur charge ». Sauf que le devis mélange une reprise de maçonnerie porteuse — grosse réparation de l'article 606 — et de la peinture, qui est de l'entretien. Tout part, sans ventilation.

Résultat : au contentieux, impossible de démontrer quelle part relevait de l'entretien. Et quand la ventilation manque, le doute ne profite pas à celui qui doit prouver sa créance : c'est-à-dire vous.

La parade : décomposition du prix par poste exigée avant signature du devis, refacturation des seules lignes d'entretien. Sur un chantier important, faites viser la ventilation par le maître d'œuvre — cela coûte une signature et vaut une expertise.

Erreur 3 — Oublier l'état prévisionnel triennal des travaux

Le bail est signé, les provisions tombent, l'état récapitulatif annuel part même à l'heure. Mais les états de travaux de l'article L145-40-2, personne ne les a jamais envoyés. Trois ans passent. Puis six.

Résultat : le jour où vous lancez un chantier à 80 000 € et voulez en appeler la part récupérable, le preneur sort l'absence totale d'information préalable et réclame des dommages et intérêts pour n'avoir pas pu provisionner. Il n'a pas tort.

Le bon réflexe : inscrire l'échéance triennale au calendrier de gestion de la SCI, à côté de l'assemblée générale et du dépôt de la liasse. Voir le calendrier fiscal et social d'une SCI et la checklist de clôture.

Erreur 4 — Répartir 100 % des charges sur les lots occupés

Un lot se libère en mars. Le gestionnaire, plein de bonnes intentions, recalcule les quotes-parts sur la surface occupée pour ne pas « perdre » les charges du lot vide. Les trois preneurs restants voient leur appel grimper de 15 % du jour au lendemain.

Ce qui arrive ensuite : c'est une violation frontale de l'article R145-35, qui interdit d'imputer au locataire les charges des locaux vacants. Restitution du différentiel sur cinq ans, et une relation contractuelle durablement abîmée avec trois preneurs qui ne vous font plus confiance sur aucun décompte.

La parade : figer la clé sur la surface totale louable dans le bail, et l'appliquer sans exception. La quote-part de vacance est une charge de la SCI, à budgéter comme le reste.

Erreur 5 — Refacturer les honoraires de gestion locative

Mandat de gestion à 6 % des loyers encaissés, tout compris. Le gestionnaire glisse cette ligne dans le décompte des preneurs sous l'intitulé « frais d'administration de l'immeuble ». Le renommage ne change rien à sa nature.

Résultat : l'article R145-35 4° exclut les honoraires liés à la gestion des loyers, et une ligne globale non ventilée saute en entier — y compris la fraction d'administration technique qui, isolée, aurait été refacturable. Vous perdez tout au lieu de perdre la moitié.

Ce qu'il faut faire à la place : renégocier le mandat pour obtenir deux honoraires, deux assiettes — les loyers pour la gestion locative, le budget de charges pour l'administration de l'immeuble — et n'appeler que le second, inscrit noir sur blanc à l'inventaire.

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11. FAQ — Répartition des charges du bail commercial en SCI