Amortissement dérogatoire en SCI à l'IS : mécanisme, écritures et intérêt réel (2026)

Attention au faux ami : l'amortissement dérogatoire n'est pas un amortissement supplémentaire. C'est l'écart, à un instant donné, entre ce que le fisc vous laisse déduire et ce que votre comptabilité constate vraiment. Un décalage, pas un cadeau. On le loge dans une provision réglementée au compte 145, et on ne le croise que dans les SCI à l'IS. Il ne fait gagner aucun euro d'impôt sur la durée : il avance simplement la déduction pour vous laisser un peu de trésorerie les premières années. Voilà pour le résumé. Le reste de ce guide déroule le mécanisme, les écritures exactes, les biens réellement concernés, un exemple chiffré sur cinq ans et, surtout, les limites que trop de sites oublient de mentionner.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (CGI, annexe II au CGI, Plan comptable général, BOFiP). Mis à jour le 21 juillet 2026.

Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé adapté à votre situation.

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1. Définition : deux amortissements, un seul actif

Un bien s'use, donc il se déprécie. La comptabilité traduit cette usure par un amortissement économique : on étale le coût du bien sur sa durée réelle d'utilisation, à un rythme censé coller à la consommation de sa valeur. C'est ce que demandent le Plan comptable général et l'article 15 bis de l'annexe II au CGI. Pour un immeuble, ce rythme est quasiment toujours linéaire, composant par composant. Jusque-là, rien d'exotique.

Sauf que le législateur, lui, autorise parfois à déduire plus vite — pour pousser les entreprises à investir, essentiellement. Mode dégressif, amortissement exceptionnel, durée d'usage fiscale plus courte que la durée réelle : appelons cela l'amortissement fiscalement admis. Et c'est là que les deux logiques divergent.

Quand la déduction fiscale prend de l'avance sur l'amortissement comptable, il faut bien inscrire ce surplus quelque part. Impossible de le passer sur l'actif : la valeur nette au bilan doit rester fidèle à la vraie dépréciation du bien, ni plus ni moins. Le PCG a donc prévu une case dédiée : la provision réglementée du compte 145, « Amortissements dérogatoires ». Toute la définition tient dans une soustraction :

Amortissement dérogatoire = amortissement fiscalement admis − amortissement comptable économique. Ni une charge économique réelle, ni une dépréciation de l'actif : un simple artifice comptable qui réconcilie une déduction fiscale accélérée avec un bilan qui reste sincère.

Le mot est bien choisi : ce montant « déroge » au rythme comptable normal. Il s'installe au passif, dans les capitaux propres, et il se dénoue seul, exercice après exercice, sans que vous ayez à y penser. Avant d'aller plus loin, si les bases de l'amortissement vous semblent floues, un détour par notre guide de l'amortissement en SCI et par la mécanique du plan d'amortissement vous fera gagner du temps.

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2. Pourquoi c'est réservé aux SCI à l'IS

C'est le point à ne rater sous aucun prétexte, et pourtant je le vois confondu chaque semaine. Une SCI à l'IR n'amortit pas ses immeubles. Elle est aux revenus fonciers (art. 28 et 31 du CGI) : elle déduit ses charges réelles — intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, assurance — mais l'amortissement ne figure pas dans la liste limitative des charges déductibles. Autrement dit, l'associé d'une SCI à l'IR ne « passe » jamais le moindre amortissement sur sa quote-part.

Or l'amortissement dérogatoire est, par définition, un écart entre deux amortissements. Retirez le comptable de l'équation, et il n'y a plus rien à comparer. La conclusion tombe d'elle-même :

• SCI à l'IR : aucun amortissement, donc aucun amortissement dérogatoire possible.
• SCI à l'IS : comptabilité d'engagement complète, amortissement des immobilisations obligatoire, et donc possibilité d'un amortissement dérogatoire quand le fiscal dépasse le comptable.

C'est une des grandes lignes de fracture entre les deux régimes. Si le choix n'est pas encore tranché chez vous, notre comparatif SCI à l'IS ou à l'IR passe en revue toutes les conséquences comptables et fiscales, et le guide passer de l'IR à l'IS détaille le basculement pour celles qui franchissent le pas.

À retenir : l'amortissement — dérogatoire ou pas — fait partie du contrat de l'IS. En échange d'une déduction du bâti souvent très avantageuse, la SCI à l'IS assume une compta plus lourde et une addition à la revente : la plus-value professionnelle, qui réintègre tous les amortissements pratiqués. Rien n'est gratuit.

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3. Les écritures : comptes 68725, 145 et 78725

Retenez une chose : le dérogatoire s'ajoute à l'amortissement économique, il ne le remplace pas. Chaque clôture, la SCI passe donc deux écritures qui vivent chacune leur vie.

L'amortissement économique (inchangé)

D'abord l'amortissement comptable classique, celui qui grignote la valeur de l'actif :

La dotation dérogatoire (l'excédent fiscal)

Ensuite, les années où le fiscal dépasse le comptable, on inscrit la différence en dotation à une provision réglementée :

Le compte 68725 est un compte de charges exceptionnelles (racine 687, « Dotations aux amortissements, dépréciations et provisions – Charges exceptionnelles »). Le compte 145 est un compte de capitaux propres, dans la rubrique des provisions réglementées, au passif du bilan.

La reprise dérogatoire (le dénouement)

Puis le rapport de force s'inverse. En seconde moitié de vie du bien, c'est le comptable qui dépasse le fiscal — mécaniquement, puisque le dégressif s'essouffle. On reprend alors la provision constituée plus tôt :

Le compte 78725 est un produit exceptionnel (racine 787). La reprise vient donc augmenter le résultat imposable des exercices concernés — c'est le prix du décalage consenti au départ. Pour un panorama plus large des écritures d'amortissement, voyez notre fiche écritures d'amortissement en SCI et le plan comptable SCI.

Dans sci-ai.app, vous ne touchez jamais directement au compte 145. Le logiciel tient deux plans en parallèle — comptable et fiscal — calcule l'écart chaque année, passe automatiquement les dotations (68725) et reprises (78725) et alimente la liasse. C'est le cœur de notre offre Autonomie à 229 €/an.

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4. Conditions et biens éligibles

Pas de texte fiscal qui autorise à amortir plus vite, pas de dérogatoire. C'est aussi simple que ça. Trois familles de situations ouvrent la porte.

a) L'amortissement dégressif (art. 39 A du CGI)

Le dégressif tasse la déduction sur les premières années. Mais il ne s'applique pas à tout : matériels et outillages neufs, équipements, biens d'investissement acquis neufs et d'une durée d'au moins 3 ans. On prend le taux linéaire, on le multiplie par un coefficient, et voilà le taux dégressif :

Le piège à connaître : les immeubles d'habitation et les constructions ordinaires sont exclus du dégressif. Le gros œuvre d'un immeuble locatif s'amortit en linéaire, point final — aucun dérogatoire possible de ce côté. C'est précisément pour ça que le dérogatoire reste anecdotique dans une SCI patrimoniale qui loue du logement nu.

b) Les amortissements exceptionnels

Certains dispositifs temporaires d'incitation à l'investissement autorisent, sur une catégorie de biens précisément visée, un amortissement accéléré ou exceptionnel étalé sur 12 ou 24 mois. En comptabilité, ces biens s'usent plus lentement : la différence entre le rythme fiscal express et le rythme comptable réel, c'est encore du dérogatoire. Attention toutefois, ces régimes sont limités dans le temps et régulièrement supprimés — l'amortissement exceptionnel des logiciels sur 12 mois (ex-art. 236-II du CGI), par exemple, est abrogé depuis les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2017 : un logiciel s'amortit désormais en linéaire sur 2 à 3 ans, sans dérogatoire par cette voie. Vérifiez toujours qu'un dispositif est encore en vigueur l'année d'acquisition.

c) La divergence de durée

Dernier cas, plus discret. Quand la durée d'usage admise par le fisc est plus courte que la durée d'utilisation que vous retenez au bilan, le fiscal court plus vite les premières années. On le voit typiquement sur les petits équipements et le mobilier neuf d'une SCI meublée à l'IS. Là encore, l'écart atterrit au compte 145.

Dans les trois cas, mêmes garde-fous : le bien doit être à l'actif, acquis neuf pour le dégressif, et l'option pour l'amortissement accéléré se prend dès la première annuité — pas question de la sortir du chapeau trois ans plus tard. Pour arbitrer vos durées, notre guide optimiser les amortissements de sa SCI vous donne la méthode.

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5. Exemple chiffré complet sur 5 ans

Rien ne vaut un chiffre. Une SCI à l'IS achète un équipement neuf éligible au dégressif à 60 000 €, amortissable sur 5 ans.

• Amortissement comptable (économique) : linéaire sur 5 ans → 20 %/an → 12 000 €/an.
• Amortissement fiscal (dégressif) : taux linéaire 20 % × coefficient 1,75 = 35 %, appliqué à la valeur nette, avec bascule sur le linéaire dès qu'il devient plus avantageux.

Trois choses sautent aux yeux dans ce tableau :

• Tout s'annule. Sur cinq ans, les dotations (9 000 + 1 650 = 10 650) et les reprises (3 127,50 + 3 761,25 + 3 761,25 = 10 650) se compensent au centime près. Vous avez déduit 60 000 € au total, exactement comme en linéaire.
• Le décalage, lui, est bien là. Sur les deux premières années, la SCI déduit 34 650 € (21 000 + 13 650) au lieu de 24 000 € en linéaire. Soit 10 650 € de charges avancées de plusieurs exercices.
• Le compte 145 boucle à zéro. La provision enfle, plafonne à 10 650 € fin d'année 2, puis fond jusqu'à disparaître à l'échéance. Elle ne laisse aucune trace.

Et le gain de trésorerie, concrètement ? À l'IS à 25 %, avancer 10 650 € de déduction sur deux ans, c'est environ 2 660 € d'impôt repoussé à plus tard. Cette somme, la SCI la garde quelques années dans sa poche avant de la « rendre » par les reprises. Ce n'est pas de l'argent gagné : c'est un prêt à taux zéro que l'État vous consent le temps que le bien s'amortisse.

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6. Impact : résultat, capitaux propres, distribution

Sur le résultat fiscal

La dotation (68725) est une charge déductible qui allège le résultat des premières années ; la reprise (78725) est un produit imposable qui le regonfle ensuite. Sur la vie entière du bien, le résultat cumulé ne bouge pas d'un euro — seule sa chronologie change. Bien manié, ce levier permet d'écraser un pic de bénéfice une année chargée, ou de creuser un déficit reportable en avant sans limite de durée à l'IS (art. 209 I du CGI). Notre guide du déficit reportable en SCI à l'IS détaille ce report.

Sur les capitaux propres

Le compte 145 loge au passif, dans les capitaux propres, à la ligne des provisions réglementées. Sur le total des fonds propres, avant impôt, l'effet est nul : ce que la dotation retire au résultat, la provision le remet aussitôt. En revanche, la répartition interne change. Une part des capitaux propres glisse d'un résultat que vous pouvez distribuer librement vers une réserve verrouillée tant que la provision n'a pas été reprise.

Sur la capacité de distribution

Voilà l'effet le plus palpable pour les associés. La provision du 145 n'est pas distribuable : elle reste en dehors du bénéfice que l'assemblée peut répartir. Traduction : les premières années, le dividende potentiel se rétrécit, puis il se reconstitue au fil des reprises. Le décalage d'impôt traîne donc avec lui un décalage de la capacité à distribuer — les deux vont de pair. Pour raccrocher tout ça à la fiscalité des distributions, voyez nos guides dividendes en SCI à l'IS et affectation du résultat.

L'arbitrage à poser noir sur blanc : une SCI qui veut d'abord garder de la trésorerie a tout intérêt au dérogatoire ; une SCI qui veut distribuer vite et large à ses associés y perd, puisque la provision gèle une part du résultat pendant quelques années. Il n'y a pas de bonne réponse universelle — juste votre stratégie de distribution.

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7. Intérêt réel et limites

L'intérêt réel : un décalage de trésorerie

Un seul intérêt, mais bien réel : la trésorerie. En déduisant plus tôt, la SCI paie moins d'IS au démarrage et garde cet argent pour réinvestir, rembourser un emprunt ou financer des travaux. Sur un gros poste d'équipements, la bouffée d'oxygène de la première année n'est pas anecdotique. C'est, au fond, un financement gratuit qui joue sur la valeur du temps.

Les limites à garder en tête

• Zéro économie d'impôt sur la durée. Le total déduit est rigoureusement le même qu'en linéaire. Qui espère une baisse d'impôt durable se trompe d'outil.
• Terrain de jeu étroit en immobilier. Le bâti d'habitation est exclu du dégressif : pas de dérogatoire de ce côté. Ne restent que les équipements, matériels et mobiliers neufs — souvent une petite part de l'actif d'une SCI.
• Le retour de bâton à la revente. À l'IS, la plus-value de cession est majorée par tous les amortissements pratiqués : ils ont réduit la valeur nette comptable, donc creusé l'écart avec le prix de vente. Cette plus-value est imposée au taux de droit commun de l'IS (art. 209 et 219 du CGI). Avoir amorti vite ne gonfle pas le total réintégré, mais un solde de 145 encore vivant est repris d'un bloc l'année de la cession. Détails dans notre guide plus-value en SCI à l'IS.
• Une comptabilité qui se corse. Deux plans d'amortissement à tenir, un compte 145 à suivre, une liasse 2033-D à alimenter : à la main sur un tableur, l'erreur guette. Un outil ou un expert-comptable devient vite indispensable.
• Le plancher de l'amortissement minimum. L'article 39 B du CGI exige que le cumul comptabilisé atteigne au moins le montant linéaire. Le dérogatoire aide à tenir ce seuil sans tordre la comptabilité, mais il ne dispense pas de garder l'œil dessus.

Pour la SCI patrimoniale classique, disons-le franchement : le dérogatoire reste un outil de niche. Précieux quand l'actif embarque des équipements qui s'amortissent vite, dispensable le reste du temps. Un accompagnement par un expert-comptable permet de trancher sur pièces plutôt qu'au feeling.

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8. Articulation avec l'amortissement par composants

Deux logiques différentes, qui s'empilent sans jamais se confondre. Voici comment les distinguer d'un coup d'œil :

L'amortissement par composants, c'est le socle : on découpe l'immeuble en éléments — gros œuvre, toiture, étanchéité, agencements — et chacun s'amortit à sa durée, presque toujours en linéaire. Ça, c'est la réalité comptable. Le dérogatoire vient se poser par-dessus, élément par élément, et seulement là où le rythme fiscal admis file plus vite que le rythme comptable.

Concrètement, dans une SCI à l'IS, le gros œuvre et le bâti restent en linéaire pur, sans le moindre dérogatoire. Mais un équipement neuf isolé, lui, peut en déclencher un. Les deux cohabitent dans la même compta, sur des lignes séparées, sans se marcher dessus. Pour creuser la ventilation, nos guides sur l'amortissement en SCI et sur la liasse 2033 — où se reporte le dérogatoire — vont plus loin.

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9. FAQ — Amortissement dérogatoire en SCI