Prélèvements sociaux 2026 : ce que paient vraiment les SCI

« La SCI, c'est 17,2 % de prélèvements sociaux. » Cette phrase était vraie jusqu'en 2025. Elle ne l'est plus qu'une fois sur deux. Une société civile immobilière (SCI) ne verse elle-même aucun prélèvement social. Ce sont ses associés qui paient, et le taux dépend de ce qu'ils encaissent. Les loyers nus et les plus-values immobilières restent à 17,2 %. Les dividendes et les intérêts de compte courant d'associé — l'argent qu'un associé prête à sa société — versés depuis le 1^er janvier 2026 sont passés à 18,6 %. 1,4 point de plus, mais sur certains revenus seulement. Cette page donne le taux exact revenu par revenu, et le déroule en euros.

Le régime fiscal de la société commande tout le reste. À l'impôt sur le revenu (IR), les prélèvements sociaux tombent chaque année, même sans un euro distribué. À l'impôt sur les sociétés (IS), ils n'existent qu'au moment de la distribution. Si vous n'avez pas encore tranché entre les deux, lisez d'abord notre comparatif SCI à l'IS ou à l'IR : lequel coûte le moins cher. Les chiffres qui suivent n'en sont qu'un paramètre, et rarement le plus lourd.

Mis à jour le 26 août 2026. Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app. Chaque taux et chaque fondement de cette page ont été vérifiés à cette date sur texte consolidé (code de la sécurité sociale, code général des impôts, loi de financement de la sécurité sociale pour 2026). Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé.

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1. Le tableau des prélèvements sociaux, revenu par revenu

Voici l'objet à copier. Trois contributions composent ce qu'on appelle les prélèvements sociaux. La CSG, contribution sociale généralisée, dont le taux varie. La CRDS, contribution pour le remboursement de la dette sociale, invariablement à 0,5 %. Et le prélèvement de solidarité, à 7,5 % (article 235 ter du code général des impôts, le CGI). Seule la CSG change d'un revenu à l'autre : c'est elle qui fait tout l'écart. Les renvois de la colonne Pourquoi ce taux citent le code de la sécurité sociale, en abrégé CSS.

Trois lectures de ce tableau. La première : la SCI n'est jamais redevable, ni à l'IR ni à l'IS — elle a des associés, pas de compte à la sécurité sociale. La deuxième : l'immobilier nu est le seul revenu resté à 17,2 %. Dès que l'argent prend la forme d'un dividende, d'un intérêt ou d'une plus-value sur titres, il passe à 18,6 %. La troisième est dans la dernière colonne : la hausse n'a pas la même date de départ selon le revenu. C'est l'objet de la section suivante.

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2. Pourquoi deux taux au lieu d'un seul, et lequel vous concerne

Jusqu'à l'imposition des revenus 2024, la quasi-totalité des revenus du capital supportait 17,2 %. Un seul taux, aucune question à se poser. L'article 12 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a cassé cette unité (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025). Il porte la CSG de droit commun sur les revenus du capital de 9,2 % à 10,6 %.

Mais le législateur n'a pas voulu que la hausse touche l'immobilier locatif. Il a donc procédé à l'envers de ce qu'on attendrait. Il a d'abord relevé le taux pour tout le monde. Puis il a ajouté au même article L136-8 du code de la sécurité sociale un paragraphe IV, qui rétablit 9,2 % pour une liste fermée de revenus. C'est la « liste protégée » de la colonne Pourquoi ce taux. Elle compte cinq entrées ; deux nous concernent :

• Les revenus fonciers — visés par renvoi au a du I de l'article L136-6. Ce sont les loyers nus de votre SCI à l'IR.
• Les plus-values immobilières — visées par renvoi au 2° du I de l'article L136-7. Cela couvre la vente de l'immeuble comme la vente des parts d'une SCI à l'IR.

Les trois autres entrées visent l'épargne logement (plan et compte d'épargne logement), l'assurance-vie et le plan d'épargne populaire : rien qui touche une SCI. Tout ce qui n'est pas dans cette liste est à 10,6 % de CSG, donc à 18,6 %. C'est une règle d'exclusion, pas une règle d'inclusion — et c'est pourquoi tant de tableaux publiés depuis janvier se trompent : ils cherchent ce qui a augmenté alors qu'il faut chercher ce qui a été épargné.

Le test en une question. Le revenu figure-t-il dans le IV de l'article L136-8 ? Loyer nu ou plus-value immobilière : oui, donc 17,2 %. Tout le reste : non, donc 18,6 %. Appliquer 18,6 % à un loyer, ou 17,2 % à un dividende versé en 2026, c'est se tromper de 1,4 point dans les deux sens.

Deux dates de départ, et non une seule

Le titre de cette page porte 2026, et c'est ici que la confusion coûte de l'argent. Le II de l'article 12 de la loi du 30 décembre 2025 fixe deux dates d'entrée en vigueur, selon la voie par laquelle le prélèvement est recouvré.

• Revenus du patrimoine — ceux que l'administration calcule sur votre déclaration et met en recouvrement avec l'impôt sur le revenu (article L136-6). La hausse s'applique « à compter de l'imposition des revenus de l'année 2025 ». Pour une SCI, cela vise la plus-value de cession de parts d'une société à l'impôt sur les sociétés. Cela vise aussi les produits de la trésorerie placée par la société, encaissés par elle et imposés chez chaque associé.
• Produits de placement — ceux qu'un payeur retient à la source au moment du versement (article L136-7). La hausse ne s'applique qu'aux sommes versées « à compter du 1^er janvier 2026 ». Ce sont les dividendes et les intérêts de compte courant d'associé.

Deux dates, deux conséquences opposées. Un dividende de SCI mis en paiement en octobre 2025 supporte 17,2 %, pas 18,6 % : c'est un produit de placement, et la hausse ne le rattrape pas. Le même dividende versé en janvier 2026 supporte 18,6 %. Sur 25 500 € distribués, l'écart fait 357 €. À l'inverse, une cession de parts d'une SCI à l'impôt sur les sociétés réalisée en juin 2025 supporte bien 18,6 %, sur la déclaration déposée au printemps 2026. C'est un revenu du patrimoine : la hausse le rattrape rétroactivement. On lit couramment le contraire, des deux côtés.

Retenez la règle de tri, elle tient en une ligne : ce qui est retenu à la source bascule au 1^er janvier 2026, ce qui passe par votre avis d'imposition bascule dès les revenus 2025. Et tout exemple portant sur un exercice antérieur à 2025 reste à 17,2 % de bout en bout.

Trois cas voisins basculent de la même façon, dès les revenus 2025, parce qu'ils passent eux aussi par le rôle. La location meublée non professionnelle, imposée en bénéfices industriels et commerciaux (f du I de l'article L136-6). Les revenus réputés distribués et les avantages occultes de l'article 111, c du CGI, que personne ne précompte (c du I). La cession de parts d'une SCI à l'IS, déjà vue.

La loi ménage une réserve, et une seule. Une plus-value placée en report d'imposition par l'article 150-0 B ter du CGI garde le taux de son année de réalisation (II de l'article 34 de la loi n° 2016-1918 du 29 décembre 2016). Un apport de parts effectué entre 2018 et 2024 reste donc à 17,2 %, même si le report tombe en 2026.

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3. SCI à l'IR : payer 17,2 % sans avoir rien touché

C'est la source d'incompréhension numéro un, et elle mérite d'être posée avant tout le reste. Une SCI à l'IR est fiscalement translucide : elle calcule un résultat, mais ne l'impose pas. Elle le répartit entre les associés au prorata de leurs parts — c'est ce qu'on appelle la quote-part — et chacun l'ajoute à ses propres revenus (article 8 du CGI). L'imposition est déclenchée par le résultat, pas par le versement. Si la société garde l'argent en banque, vous êtes imposé quand même.

Cas chiffré : 5 872 € à payer, 0 € encaissé

Une SCI familiale à l'IR, un frère et une sœur à parts égales, un petit immeuble de rapport loué nu. Exercice 2026 :

• Loyers encaissés : 42 000 €
• Charges déductibles : taxe foncière 2 400 €, assurance propriétaire non occupant 620 €, intérêts d'emprunt 9 800 €, travaux d'entretien 3 200 €, frais de gestion 1 100 € — soit 17 120 €
• Résultat foncier : 42 000 − 17 120 = 24 880 €
• Quote-part de chaque associé : 12 440 €

Pour un associé imposé dans la tranche à 30 % :

• Prélèvements sociaux : 12 440 × 17,2 % = 2 139,68 €
• Impôt sur le revenu : 12 440 × 30 % = 3 732 €
• Total : 5 871,68 €, soit 5 872 € arrondis. À deux associés, 11 744 €.

Regardons maintenant la caisse. La SCI a encaissé 42 000 €, décaissé 17 120 € de charges et remboursé 11 400 € de capital d'emprunt — un remboursement de capital qui n'est pas déductible, contrairement aux intérêts. Il reste 13 480 € sur le compte, que les associés ont décidé de conserver pour la réfection de la toiture. Distribution : zéro. Chacun reçoit pourtant un avis de 5 872 €, à régler sur ses deniers personnels.

Ce n'est ni une anomalie ni une erreur de l'administration : c'est le prix de la translucidité. Pour construire ce résultat foncier correctement, la liste des charges déductibles en SCI est déterminante — chaque euro de charge oubliée est un euro taxé à 47,2 % dans cet exemple. Le report se fait via la déclaration 2072 de la société puis la quote-part sur la 2044 de chaque associé.

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4. SCI à l'IS : la société ne paie rien, l'associé attend

À l'IS, la logique s'inverse. La société est imposée en son nom sur son bénéfice : 15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 % (article 219, I-b du CGI). Le taux réduit suppose trois conditions : un chiffre d'affaires sous 10 millions d'euros, un capital détenu à 75 % au moins par des personnes physiques, et ce même capital entièrement libéré. Libéré veut dire réellement versé sur le compte de la société, pas seulement promis dans les statuts. Sur ce bénéfice, aucun prélèvement social. Jamais. Ni à 17,2 %, ni à 18,6 %. Les prélèvements sociaux n'apparaissent qu'un étage plus haut, chez l'associé, et seulement s'il reçoit quelque chose.

Cas chiffré : distribuer ou laisser en réserve

SCI à l'IS, deux associés à parts égales, personnes physiques, résultat fiscal 2026 de 30 000 €. Impôt sur les sociétés : 30 000 × 15 % = 4 500 €. Il reste 25 500 € de bénéfice net. Trois scénarios, chiffrés jusqu'au bout :

Le détail de la ligne 2 : les 25 500 € distribués supportent le prélèvement forfaitaire unique (PFU), aussi appelé flat tax, soit 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux, soit 31,4 %. Prélèvements sociaux : 25 500 × 18,6 % = 4 743 €. Impôt : 25 500 × 12,8 % = 3 264 €. Net en poche : 25 500 − 8 007 = 17 493 €.

Ces totaux sont bruts. Il faut encore leur appliquer la CSG déductible de la section 7, qui ne joue qu'à l'IR : 30 000 × 6,8 % = 2 040 € retranchés du revenu global, soit 612 € d'impôt économisés à 30 % et 224,40 € à 11 %. Le coût réel de l'IR tombe donc à 13 548 € (45,16 %) et à 8 235,60 € (27,45 %). Sous le PFU, l'IS n'ouvre droit à aucune déduction : ses 12 507 € restent 12 507 €.

Ce tableau dit deux choses opposées, et il faut les tenir ensemble. Oui, mettre en réserve à l'IS coûte trois fois moins cher que l'IR : 4 500 € contre 13 548 €. Mais dès qu'on distribue tout, l'écart avec l'IR fond à 1 041 € — et il s'inverse pour un associé imposé à 11 %, où l'IR l'emporte largement (8 235,60 € contre 12 507 €).

Ce que ce calcul ne prouve pas. Il compare une base identique de 30 000 €. Dans la vraie vie, la base de l'IS est bien plus basse, parce que la société amortit l'immeuble. Sur un immeuble de 300 000 € dont 240 000 € amortissables sur 30 ans, la base baisse de 8 000 € par an, soit 1 200 € d'impôt sur les sociétés économisés à 15 %. Cet avantage se paie à la revente, où ces 240 000 € reviennent en plus-value taxable. On parle de réintégration, et cette plus-value-là ne bénéficie d'aucun abattement pour durée de détention. Les prélèvements sociaux ne sont donc qu'un des paramètres de l'arbitrage. Le comparatif complet est dans SCI à l'IS ou à l'IR, et l'effet à la revente dans plus-value en SCI à l'IS.

Ces 31,4 % ne sont pas payés l'année suivante : ils sont retenus à la source par la SCI au moment du versement. Les associés qui votent une distribution de 25 500 € se partagent 17 493 €, nets de tout. Le mécanisme complet des distributions — décision d'assemblée, report à nouveau, réserves — est traité dans dividendes d'une SCI à l'IS et affectation du résultat.

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5. Compte courant d'associé : le poste de prélèvements sociaux qu'on oublie

Un compte courant d'associé, c'est l'argent qu'un associé prête à sa société — l'apport personnel qui a complété le crédit, les travaux qu'il a payés de sa poche. La société le lui doit. Elle peut aussi le rémunérer par des intérêts, si les statuts ou une convention le prévoient.

Ces intérêts sont des revenus de capitaux mobiliers. Ils n'ont rien de foncier, même s'ils naissent d'une opération immobilière. Ils sont donc à 18,6 % depuis le 1^er janvier 2026, comme un dividende. L'erreur est facile : on associe ces intérêts à l'immeuble, donc on leur applique 17,2 %. Il manque 1,4 point.

Cas chiffré : 120 000 € de compte courant rémunéré

Un associé a avancé 120 000 € à sa SCI à l'IS. La convention prévoit une rémunération au taux plafond de déduction fiscale, soit 4,55 % pour un exercice clos le 31 décembre 2025. L'article 39, 1, 3° du CGI pose deux conditions : le capital doit être entièrement libéré, et le plafond s'apprécie compte par compte, sans compensation entre associés. Les intérêts sont arrêtés à la clôture et mis en paiement en 2026 : sur un produit de placement, c'est la date de versement qui commande le taux social, donc 18,6 %. Inscrits au crédit du compte courant dès le 31 décembre 2025, les mêmes intérêts n'auraient supporté que 17,2 %, soit 76,44 € de moins.

• Intérêts servis : 120 000 × 4,55 % = 5 460 €
• Chez la société : charge déductible, donc 5 460 × 15 % = 819 € d'impôt sur les sociétés économisés
• Chez l'associé : prélèvements sociaux 5 460 × 18,6 % = 1 015,56 €, impôt 5 460 × 12,8 % = 698,88 €
• Net encaissé : 5 460 − 1 714,44 = 3 745,56 €

Comparons avec un dividende du même montant brut. Les prélèvements sociaux et l'impôt sont rigoureusement identiques : 1 714,44 €, puisque les deux revenus sont au PFU. La différence est en amont. Pour distribuer 5 460 € de dividende, il faut d'abord dégager 6 423,53 € de résultat et payer 963,53 € d'impôt sur les sociétés. L'intérêt de compte courant, lui, sort avant impôt. Écart réel : 963,53 € par an — ce sont les 819 € vus autrement, du côté du résultat qu'il aurait fallu dégager en plus pour verser la même somme en dividende.

L'arbitrage entre intérêt de compte courant et dividende ne se joue donc pas sur les prélèvements sociaux, identiques de part et d'autre : il se joue sur la seule déductibilité. Les conditions, les plafonds et les écritures sont détaillés dans compte courant d'associé en SCI.

Le cas symétrique, et son point de bascule. Dans une SCI à l'IR, les intérêts de compte courant sont déductibles du revenu foncier à une condition d'affectation : l'avance doit avoir servi à acquérir, conserver, construire, réparer ou améliorer le bien loué (article 31, I, 1°, d du CGI). Une avance qui a seulement comblé une trésorerie ne donne droit à rien. Les intérêts, eux, restent taxés à 18,6 % chez l'associé depuis le 1^er janvier 2026. On déduit d'un côté, on réintègre de l'autre. Prenons les mêmes 5 460 €, chez des associés imposés à 30 %. La déduction économise 5 460 × 47,2 % = 2 577,12 €. L'associé, lui, paie 1 714,44 € au titre du PFU. Gain net : 862,68 €. À 11 %, la déduction ne vaut plus que 5 460 × 28,2 % = 1 539,72 €, et l'opération devient perdante de 174,72 €. Le point de bascule est là : au-dessous de la tranche à 30 %, rémunérer le compte courant coûte plus cher que de ne pas le faire. Et si la condition d'affectation n'est pas remplie, il ne reste que le PFU : 1 714,44 € payés sans aucune contrepartie.

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6. Plus-value : exonéré d'impôt à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans

Quand une SCI à l'IR vend son immeuble, la plus-value relève du régime des particuliers : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Mais les deux ne frappent pas la même base de calcul, parce que l'abattement pour durée de détention suit deux calendriers différents. C'est le piège le plus coûteux du sujet, et le plus facile à éviter.

Cas chiffré : le même bien vendu à 10, 22 et 30 ans

Appartement acheté 200 000 € par une SCI à l'IR, prix d'acquisition majoré du forfait de frais de 7,5 % soit 215 000 €, revendu 320 000 €. Plus-value brute : 105 000 €.

La colonne de droite est la leçon de la section. À 22 ans, beaucoup de vendeurs croient avoir atteint l'exonération : elle n'est acquise que pour l'impôt sur le revenu. Il reste 13 003 € de prélèvements sociaux. Et ces 13 003 € ne stagnent pas : entre la 23^e et la 30^e année, l'abattement social accélère à 9 points par an, soit 1 625,40 € de moins chaque année sur cet exemple. Signer chez le notaire trois semaines avant l'anniversaire de l'acquisition plutôt qu'un mois après, c'est donc 1 625 € laissés sur la table pour rien.

La ligne à 10 ans intègre la surtaxe de l'article 1609 nonies G du CGI. Elle est due dès que la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 € : ici 2 % de 73 500 €, soit 1 470 €. À 22 ans, la base d'impôt sur le revenu étant nulle, la surtaxe disparaît avec elle. Le mécanisme est détaillé dans la surtaxe sur les plus-values élevées, et le calcul complet de la plus-value dans plus-value immobilière en SCI.

Un amendement ramenant l'exonération d'impôt sur le revenu de 22 à 17 ans a bien été voté en première lecture à l'Assemblée nationale, le 3 novembre 2025. Il n'a pas été retenu dans la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026). Les deux cadences du tableau ci-dessus sont celles du droit en vigueur : un amendement abandonné n'est pas une règle.

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7. La CSG déductible : 6,8 points, pas un de plus

Une partie de la CSG que vous payez vient réduire votre revenu imposable de l'année suivante. C'est l'article 154 quinquies du CGI, dont le II fixe cette fraction à 6,8 points. Quand la CSG est montée à 10,6 %, ce chiffre-là, lui, n'a pas bougé d'un dixième.

La conséquence est arithmétique. Sur un loyer, la CSG est de 9,2 points dont 6,8 déductibles : il reste 2,4 points perdus. Sur un dividende, elle est de 10,6 points dont toujours 6,8 déductibles : 3,8 points sont perdus au lieu de 2,4. La hausse de 2026 n'a donc pas seulement coûté 1,4 point de taux : elle a élargi d'autant la part de CSG qu'on ne récupère jamais.

Cas chiffré : ce que les 17,2 % coûtent réellement

Reprenons l'associé de la section 3 : quote-part de 12 440 €, tranche à 30 %.

• Prélèvements sociaux payés : 2 139,68 €
• Fraction de CSG déductible : 12 440 × 6,8 % = 845,92 €, retranchés du revenu global de l'année du paiement
• Économie d'impôt correspondante : 845,92 × 30 % = 253,78 €
• Coût net des prélèvements sociaux : 2 139,68 − 253,78 = 1 885,90 €

Rapporté à la quote-part, cela fait 15,16 % et non 17,2 %. Deux points d'écart, en votre faveur, à intégrer dans tout calcul de rendement. Deux conditions strictes, en revanche : la déduction ne joue que pour les revenus imposés au barème progressif, et elle s'impute sur le revenu global de l'année du paiement, donc avec un an de décalage.

Trois portes fermées, à connaître avant de compter dessus. Sous le PFU, aucune CSG n'est déductible : la flat tax est forfaitaire, c'est le prix du forfait. Sur une plus-value immobilière, rien non plus : le II de l'article 154 quinquies renvoie aux premier alinéa et 1° du I de l'article L136-7 du CSS, pas au 2° où figure la plus-value immobilière. Il réserve en outre la déduction aux revenus imposés au barème, ce qu'une plus-value taxée à 19 % n'est pas. Sur un dividende, enfin, la déduction ne redevient possible qu'en optant pour le barème — une option globale, qui embarque tous vos revenus de capitaux mobiliers de l'année. Le détail du mécanisme, année par année, est dans la CSG déductible des revenus de SCI.

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8. Quand les prélèvements sociaux sortent vraiment de votre compte

Les taux sont une chose. Les dates de décaissement en sont une autre, et c'est sur elles que les SCI se font surprendre. Les deux circuits de recouvrement n'ont rien en commun.

Revenus fonciers : sur votre avis d'impôt, avec un an de retard

Les prélèvements sociaux sur les loyers sont calculés par l'administration à partir de votre déclaration, puis mis en recouvrement avec l'impôt sur le revenu, sur le même avis. Ils entrent aussi dans le calcul de l'acompte de prélèvement à la source versé chaque mois le 15, ou chaque trimestre. Cet acompte n'est pas une retenue : c'est une avance calculée sur vos revenus passés, régularisée ensuite.

Le problème surgit la première année. Une SCI qui encaisse ses premiers loyers en 2026 ne déclenche aucun acompte en 2026 : l'administration ignore encore l'existence du revenu. Vous déclarez au printemps 2027, l'avis arrive à l'été, et à l'automne 2027 deux choses tombent en même temps.

Avec l'associé de la section 3, qui doit 5 872 € au titre de 2026 :

• Solde de 2026 étalé de septembre à décembre 2027 : 5 872 €
• Nouvel acompte 2027, démarré en septembre sur la base de 2026 : environ 489 € par mois, soit 1 956 € sur quatre mois. L'acompte étant calculé au taux moyen du foyer majoré de 17,2 %, et non à la tranche marginale, il sera un peu inférieur
• Total du dernier trimestre 2027 : jusqu'à 7 828 € — pour un associé qui n'avait rien payé en 2026.

La règle de pouce s'applique dès le premier loyer encaissé. Mettez de côté, sur un compte séparé, 17,2 % plus votre tranche marginale d'imposition sur votre quote-part prévisionnelle. La tranche marginale, c'est le taux qui frappe votre dernier euro de revenu. Dans notre exemple, cela fait 47,2 % de 12 440 €, soit 5 872 € provisionnés. Le détail des échéances est dans le calendrier fiscal de la SCI.

Dividendes et intérêts : retenus à la source, tout de suite

À l'opposé, les 18,6 % sur un dividende ou un intérêt de compte courant sont prélevés par la société au moment du versement. Elle les reverse au Trésor dans les quinze premiers jours du mois suivant, avec l'acompte d'impôt de 12,8 % (article 1671 C du CGI). Pas d'attente, pas de régularisation à l'automne : l'associé reçoit un net.

Attention à la dispense d'acompte, que l'on peut demander avant le 30 novembre (article 242 quater du CGI). Elle suppose un revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année inférieur à 50 000 € pour les dividendes, 75 000 € pour un couple. Pour les intérêts, le seuil tombe à 25 000 €, ou 50 000 € pour un couple. Et elle ne porte que sur les 12,8 % d'impôt. Les 18,6 % de prélèvements sociaux restent retenus dans tous les cas. Un associé dispensé encaisse 81,4 % de son dividende, pas 100 %. Le fonctionnement du PFU et l'arbitrage avec le barème sont traités dans le PFU appliqué aux SCI à l'IS.

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9. Non-résidents : 7,5 % au lieu de 17,2 %

Un associé qui vit hors de France relève d'un régime à part. Ce régime vient de l'arrêt de Ruyter de la Cour de justice de l'Union européenne (affaire C-623/13, 26 février 2015). Il a ensuite été codifié par l'article 26 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2019 (loi n° 2018-1203 du 22 décembre 2018). Le principe : le même euro ne peut pas financer deux systèmes de sécurité sociale.

Une personne affiliée à un régime de sécurité sociale d'un autre État de l'Espace économique européen (Union européenne, Islande, Liechtenstein, Norvège) ou de la Suisse, et qui ne relève d'aucun régime obligatoire français, est donc :

• exonérée de CSG et de CRDS (0,5 %) sur ses revenus fonciers et plus-values immobilières de source française — soit 9,2 points de CSG évités sur les loyers, et 10,6 points sur la plus-value depuis le 1^er janvier 2026 ;
• redevable du prélèvement de solidarité de 7,5 %, qui n'est pas affecté à la sécurité sociale.

Sur la quote-part de 12 440 € de notre exemple, cela fait 933 € au lieu de 2 139,68 € : une économie de 1 206,68 € bruts, ramenée à 952,90 € une fois déduite la CSG dont bénéficie le résident. Mais deux garde-fous. Le premier : la fraction déductible de 6,8 points n'a ici aucun objet, puisque la CSG n'est pas prélevée. Le second : un associé résidant hors de l'Espace économique européen et de la Suisse paie l'intégralité du taux, sans rabais. Sa plus-value immobilière est même imposée sur le fondement de l'article 244 bis A du CGI, visé au I bis de l'article L136-7, et non au 2° du I de ce même article. La liste protégée du IV de l'article L136-8 ne l'atteint donc pas : la CSG y est de 10,6 %, soit 18,6 % pour toute vente conclue depuis le 1^er janvier 2026. Le Royaume-Uni depuis le Brexit, les conventions bilatérales et les obligations déclaratives sont traités dans SCI et associé non-résident.

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10. Cinq choses à ne pas faire avec vos prélèvements sociaux

Ne passez pas à l'IS pour le seul motif des prélèvements sociaux

C'est le conseil le plus fréquent depuis janvier, et c'est le plus mauvais. Le tableau de la section 4 le montre. Sur une base identique, et une fois intégrée la CSG déductible de la section 7, l'IS avec distribution intégrale ne fait gagner que 1 041 € par an face à l'IR à 30 % (12 507 € contre 13 548 €). Et il perd 4 271 € face à l'IR à 11 % (12 507 € contre 8 235,60 €). Ajoutez que l'option est irrévocable au-delà du cinquième exercice (article 239 du CGI) et que la revente réintégrera les amortissements. Dans ce cas précis — basculer à l'IS pour économiser 1,4 point de prélèvement social — ne le faites pas. L'IS se choisit pour l'amortissement et la capacité de réinvestissement, jamais pour le taux social. Voyez passer une SCI de l'IR à l'IS avant toute décision.

Ne vendez pas à 22 ou 25 ans en vous croyant exonéré

L'exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans n'emporte pas celle des prélèvements sociaux. Dans notre exemple, 13 003 € restaient dus à 22 ans. Chaque année gagnée avant la 30^e vaut 9 points d'abattement social.

Ne comptez pas sur la mise en réserve si vous vivez des loyers

« Zéro prélèvement social tant qu'on ne distribue pas » n'est un avantage que si vous n'avez pas besoin de l'argent. Un investisseur qui prélève chaque mois de quoi vivre distribue nécessairement, et retrouve ses 18,6 %. Le montage ne vaut que pour une SCI en phase d'accumulation.

Ne demandez pas la dispense d'acompte en croyant échapper aux 18,6 %

Elle ne concerne que l'acompte d'impôt de 12,8 %. Les prélèvements sociaux restent retenus à la source, sans exception ni dispense.

Ne laissez pas la SCI payer l'avis d'imposition de l'associé

C'est une dette personnelle. Réglée par la société, elle crée un compte courant débiteur, que l'administration peut requalifier en revenu distribué. Distribuez d'abord, payez ensuite.

La seule voie qui supprime vraiment les prélèvements sociaux, et son revers. Faire détenir les parts par une société soumise à l'impôt sur les sociétés — une holding — supprime effectivement toute CSG, puisque les prélèvements sociaux ne frappent que les personnes physiques. Mais ils reviennent intacts le jour où la holding distribue à son associé. Le gain est un report, pas une disparition. C'est l'objet de détenir des parts de SCI via une holding.

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11. Prélèvements sociaux en SCI : questions fréquentes