Prélèvements sociaux 2026 : ce que paient vraiment les SCI

« La SCI, c'est 17,2 % de prélèvements sociaux. » Cette phrase, je la lis partout. Et elle est fausse une fois sur deux. Tout dépend de la nature du revenu et du régime de la SCI. Sur les loyers d'une SCI à l'impôt sur le revenu, oui, c'est 17,2 %. Mais sur un dividende versé par une SCI à l'impôt sur les sociétés, on est à 18,6 % depuis la LFSS 2026 — un point quatre de plus, que presque personne n'a intégré. Ajoutez à cela une CSG dont une part se déduit (mais pas toute, et pas tout de suite) et un traitement à part pour les non-résidents, et vous comprenez pourquoi le sujet embrouille tout le monde. Je le reprends ici de zéro : taux par taux, régime par régime, avec les chiffres.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (CGI, LFSS 2026, BOFiP, service-public.fr). Mis à jour le 23 juillet 2026. Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé.

---

1. Ce que recouvrent vraiment les « prélèvements sociaux »

Premier malentendu à lever : les « prélèvements sociaux » ne sont pas un impôt. C'est un empilement. Trois contributions distinctes qu'on additionne et qu'on présente sous une seule étiquette. Depuis 2019, l'ancien « prélèvement social » et ses contributions additionnelles ont d'ailleurs été fondus dans un prélèvement de solidarité unique, ce qui a simplifié le décompte. Voici ce qu'il reste :

La CRDS (0,5 %) et le prélèvement de solidarité (7,5 %) ne bougent pas d'un cas à l'autre. Le seul écart, c'est la CSG : 9,2 % quand le revenu vient du patrimoine (vos loyers, une plus-value), mais 10,6 % quand il vient d'un placement (un dividende). Ce point quatre supplémentaire, c'est la loi de financement de la sécurité sociale (LFSS) pour 2026 qui l'a ajouté, en relevant la CSG sur les produits de placement pour financer la branche autonomie. Résultat : 17,2 % d'un côté, 18,6 % de l'autre. Deux chiffres qui se ressemblent, deux mondes qui ne se recoupent jamais.

À retenir : pour une SCI, deux univers coexistent. Le résultat foncier (SCI à l'IR) relève des revenus du patrimoine : 17,2 %. Le dividende (SCI à l'IS) relève des revenus de placement : 18,6 %. Confondre les deux, c'est se tromper de 1,4 point à chaque calcul.

---

2. SCI à l'IR : 17,2 % sur le résultat foncier

Une SCI à l'IR ne paie pas d'impôt en son nom : elle est fiscalement transparente. Concrètement, elle calcule un résultat foncier, le porte sur la déclaration 2072, puis le répartit entre les associés au prorata des parts. À chacun ensuite de reprendre sa quote-part sur sa 2044, puis sur sa 2042. La société, elle, ne signe aucun chèque au fisc.

Ce sont ces 17,2 % qui viennent se poser sur la quote-part de loyers de chaque associé, par-dessus l'impôt sur le revenu calculé au barème. Point important : la SCI ne verse jamais ces prélèvements elle-même. Ils sont établis et encaissés associé par associé, par voie de rôle, en même temps que l'IR.

Le point qui surprend : imposition même sans distribution

Voilà ce qui prend beaucoup d'associés au dépourvu : à l'IR, vous êtes imposé sur votre quote-part de résultat, distribuée ou pas. La SCI a gardé la trésorerie pour rembourser le crédit ou payer des travaux ? Peu importe : les 17,2 % (et l'IR) tombent quand même sur le bénéfice qui vous revient sur le papier. Vous payez un impôt sur un euro que vous n'avez jamais vu passer sur votre compte. C'est la contrepartie de la transparence, et personne ne vous prévient avant le premier avis.

Pour comprendre comment se construit ce résultat foncier — loyers encaissés moins charges déductibles — et comment reporter votre quote-part case par case, consultez nos guides dédiés à la déclaration 2072 et au report de la quote-part sur la 2044. La liste des charges déductibles détermine directement l'assiette des prélèvements sociaux.

Recouvrement : acomptes du prélèvement à la source

Le prélèvement à la source ne rate pas les loyers : ils donnent lieu à des acomptes contemporains, prélevés chaque mois (ou chaque trimestre) sur le compte de l'associé. Et ces acomptes englobent l'IR et les 17,2 % de prélèvements sociaux d'un seul mouvement. On solde les comptes l'été suivant, quand la déclaration est déposée. Techniquement, ce n'est pas une retenue à la source : c'est un acompte, réajusté ensuite au réel — d'où les régularisations, dans un sens ou dans l'autre.

---

3. Plus-values immobilières : 17,2 % avec un abattement à 30 ans

Le jour où votre SCI à l'IR revend l'immeuble, la plus-value bascule dans le régime des plus-values immobilières des particuliers (article 150 U du CGI). Là encore, 17,2 % de prélèvements sociaux, cette fois par-dessus un impôt sur le revenu de 19 %.

Et c'est ici que se joue le piège que je vois le plus souvent : l'abattement pour durée de détention n'est pas le même pour l'impôt et pour les prélèvements sociaux. Deux barèmes, deux calendriers. À ne surtout pas mélanger :

Traduction : à 22 ans de détention, l'impôt sur le revenu tombe à zéro — mais les prélèvements sociaux, eux, courent encore. Il faut tenir 30 ans pour effacer aussi les 17,2 %. Entre les deux, vous êtes exonéré d'IR tout en payant du prélèvement social : c'est déroutant, mais c'est bien la règle. Et si la plus-value nette dépasse 50 000 €, ajoutez la surtaxe de l'article 1609 nonies G du CGI. Le calcul complet, avec les abattements année par année, est dans notre guide plus-value immobilière en SCI.

Ne pas confondre avec la SCI à l'IS : à l'IS, la cession relève de la plus-value professionnelle (articles 39 duodecies et suivants), avec réintégration des amortissements pratiqués. Il n'y a alors pas d'abattement pour durée de détention. Voir notre guide plus-value en SCI à l'IS.

---

4. SCI à l'IS : 18,6 % sur les dividendes distribués

À l'IS, on renverse complètement la logique. Le bénéfice passe d'abord par la caisse de la société, taxé à l'IS (15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 %). Et tant qu'il y reste, zéro prélèvement social. Rien.

Les 18,6 % attendent leur tour au second étage : le jour où la SCI verse un dividende à un associé personne physique. Ce dividende est un revenu de capitaux mobiliers, et c'est à ce moment-là — et pas avant — qu'il encaisse ses 18,6 % de prélèvements sociaux (10,6 % de CSG + 0,5 % de CRDS + 7,5 % de prélèvement de solidarité, depuis la LFSS 2026).

La distribution est prélevée à la source

Ici, pas d'acompte étalé sur l'année comme pour le foncier. Les prélèvements sociaux sur dividendes sont retenus à la source par la SCI au moment même du versement, avec l'acompte d'IR de 12,8 %. L'associé touche donc un dividende déjà amputé des 31,4 % du PFU (voir section 7) — sauf s'il a opté pour le barème, ou obtenu une dispense d'acompte quand son revenu fiscal de référence le permet.

Le corollaire : différer, pas supprimer

Soyons clairs : l'IS ne vous fait pas échapper aux prélèvements sociaux, il vous laisse choisir quand vous les payez. Tant que les bénéfices dorment en report à nouveau ou en réserves, rien ne se déclenche. La note n'arrive qu'au moment de la distribution — et rien ne vous oblige à distribuer une année où votre tranche est déjà pleine. C'est ce pilotage dans le temps qui fait tout l'intérêt du régime. Le mécanisme des distributions est détaillé dans notre guide dividendes d'une SCI à l'IS, et l'arbitrage entre les deux régimes dans SCI à l'IS ou à l'IR.

---

5. La CSG déductible de 6,8 % et son décalage d'un an

De tout l'article, c'est le point qui génère le plus de questions en rendez-vous. Sur la CSG que vous acquittez (9,2 % sur le foncier, 10,6 % sur les dividendes), une part de 6,8 points se déduit de votre revenu global imposable à l'IR (article 154 quinquies du CGI). En clair : ces 6,8 % viennent rogner l'assiette de votre impôt de l'année d'après. Une petite ristourne, mais bien réelle — encore faut-il qu'elle s'applique, et elle ne s'applique pas à tout le monde.

Deux conditions strictes

• Uniquement pour les revenus soumis au barème progressif. Si le revenu est imposé au PFU (flat tax), aucune fraction de CSG n'est déductible. La déductibilité est le prix de l'imposition au barème.
• Avec un décalage d'un an. La CSG payée en année N sur les revenus de N-1 devient déductible du revenu global de l'année N, donc reportée sur la déclaration déposée en N+1. C'est le fameux « décalage d'un an » qui déroute tant de contribuables.

Ce que cela change concrètement

À l'IR, la question est vite réglée : les loyers sont imposés au barème par nature, donc la fraction de 6,8 % est toujours déductible l'année suivante. Un associé dans la tranche à 41 % en récupère une part loin d'être symbolique — comptez grosso modo 6,8 % de la CSG × 41 % qui reviennent dans sa poche.

À l'IS, tout se joue sur l'option. Sous le PFU par défaut : rien de déductible, la flat tax est forfaitaire, point final. En optant pour le barème (une option globale, qui embarque tous vos revenus de capitaux mobiliers), les 6,8 % redeviennent déductibles. C'est précisément l'un des curseurs à regarder avant de trancher entre PFU et barème.

Le reste n'est jamais déductible. Sur 17,2 % ou 18,6 %, seuls 6,8 points de CSG le sont — et uniquement au barème. La CRDS (0,5 %), le prélèvement de solidarité (7,5 %) et la CSG résiduelle (2,4 points sur le foncier, 3,8 points sur les dividendes) ne sont jamais déductibles.

---

6. Tableau récapitulatif par nature de revenu

Voici, en un coup d'œil, qui paie quoi selon la nature du revenu et le régime de la SCI :

Ce qu'il faut retenir de ce tableau tient en une phrase : à l'IR, les prélèvements sociaux tombent chaque année sur le résultat foncier, sans vous demander votre avis ; à l'IS, ils n'attrapent que les dividendes réellement versés, et laissent tranquille tout ce qui reste en réserve — jusqu'au jour de la distribution, ou de la vente des parts.

---

7. Articulation avec le PFU à 31,4 % : cas chiffré

Sur les dividendes d'une SCI à l'IS, les prélèvements sociaux ne s'appliquent pas isolément : ils sont intégrés dans le prélèvement forfaitaire unique (PFU), aussi appelé « flat tax ». Depuis 2026, le PFU s'établit à 31,4 % :

Exemple chiffré : dividende de 20 000 €

Prenons une SCI à l'IS qui distribue 20 000 € de dividendes à son associé unique personne physique. Comparons les deux options d'imposition (l'associé est ici à une TMI de 30 %) :

Verdict sur cet exemple : à TMI 30 %, le PFU l'emporte, même en perdant l'abattement de 40 % et la CSG déductible. Le rapport s'inverse pour les tranches basses (0 % ou 11 %), où le barème redevient le meilleur choix — c'est là qu'il faut faire tourner le calcul plutôt que de cocher le PFU par réflexe. Et remarquez une chose : les 18,6 % de prélèvements sociaux sont rigoureusement identiques dans les deux colonnes. Seule la part d'impôt bouge. Le prélèvement social, lui, ne se négocie pas.

---

8. Non-résidents : l'exonération De Ruyter et ses limites

Si un associé vit hors de France, un régime à part entre en jeu, hérité de l'arrêt De Ruyter (CJUE, 2015) puis inscrit dans la loi. L'idée est simple et logique : on ne peut pas vous faire cotiser deux fois à la protection sociale sur le même euro. Une personne affiliée à un régime de sécurité sociale d'un autre État de l'EEE (Union européenne, Islande, Liechtenstein, Norvège) ou de Suisse échappe donc à la part « sécu » des prélèvements français. Mais pas à tout, et c'est là que ça se corse.

Ce qui est exonéré... et ce qui ne l'est pas

Pour ces non-résidents, sur leurs revenus fonciers et plus-values immobilières de source française perçus via une SCI :

• CSG (9,2 %) et CRDS (0,5 %) : exonérées. Ce sont des contributions affectées au financement de la sécurité sociale française, dont l'affilié à un autre régime EEE est dispensé.
• Prélèvement de solidarité (7,5 %) : dû. Ce prélèvement n'étant pas affecté à la sécurité sociale mais au budget de l'État, il reste exigible. Le non-résident concerné supporte donc 7,5 % au lieu de 17,2 %.

Deux garde-fous, cela dit. L'exonération de CSG-CRDS suppose de ne dépendre d'aucun régime obligatoire de sécurité sociale français tout en étant affilié dans l'EEE ou en Suisse. Et gare à la géographie : un associé installé dans un pays tiers (hors EEE) paie, lui, l'intégralité des 17,2 %, sans rabais. Dernier réflexe indispensable — la convention fiscale entre la France et le pays de résidence prime toujours, et se lit ligne à ligne. C'est tout l'objet de notre guide SCI et associé non-résident.

Point de vigilance : le prélèvement de solidarité de 7,5 % dû par le non-résident n'ouvre aucun droit à déduction. Et la fraction de CSG déductible de 6,8 % n'a pas d'objet ici, puisque la CSG elle-même n'est pas prélevée.

---

9. Les erreurs fréquentes

Erreur 1 : appliquer 17,2 % aux dividendes de SCI à l'IS

Depuis la LFSS 2026, c'est de loin la boulette n° 1 — y compris chez des professionnels qui n'ont pas mis à jour leurs tableurs. Un dividende, c'est un revenu de placement : 18,6 %, pas 17,2 %. Le point quatre d'écart vient de la CSG, montée à 10,6 % sur les placements (contre 9,2 % sur le patrimoine), le prélèvement de solidarité restant campé à 7,5 %.

Erreur 2 : croire que la SCI à l'IS échappe aux prélèvements sociaux

Elle ne les supprime pas : elle les diffère. Tant que le bénéfice reste en réserve, aucun prélèvement social ; mais toute distribution rouvre les 18,6 %. Aucun montage licite ne fait disparaître les prélèvements sociaux d'une personne physique sur ses revenus du capital.

Erreur 3 : oublier que le foncier est imposé même sans distribution

À l'IR, les 17,2 % frappent la quote-part de résultat foncier même si la SCI n'a pas distribué un centime. Le scénario classique : l'avis d'imposition arrive, l'associé n'a rien touché sur son compte perso, et pour cause — toute la trésorerie était partie rembourser le crédit. La surprise est fréquente, et coûteuse quand on ne l'a pas provisionnée.

Erreur 4 : confondre l'abattement IR et l'abattement PS sur les plus-values

L'exonération d'impôt sur le revenu est acquise à 22 ans ; celle des prélèvements sociaux seulement à 30 ans. Vendre à 25 ans de détention en pensant être « totalement exonéré » est une erreur classique : les 17,2 % restent dus sur une part de la plus-value.

Erreur 5 : déduire toute la CSG

Seuls 6,8 % de CSG sont déductibles, et uniquement pour les revenus au barème, avec un an de décalage. La CRDS, le prélèvement de solidarité et la CSG résiduelle ne le sont jamais. Sous PFU, aucune déduction n'est possible.

---

10. FAQ — Prélèvements sociaux en SCI