LMNP ou SCI : le bon arbitrage en 2026 (et pourquoi on ne cumule pas)

La question est piégée, et il vaut mieux le savoir avant de signer : LMNP et SCI ne sont pas deux options du même menu. Le LMNP, ou loueur en meublé non professionnel, est un régime fiscal que vous exercez en votre nom, sur un bien que vous détenez personnellement. La SCI, la société civile immobilière, est une société qui détient le bien à votre place. Surtout : la location meublée est une activité commerciale au sens fiscal. Une SCI à l'IR (impôt sur le revenu) qui loue en meublé bascule à l'IS (impôt sur les sociétés) dès que ces loyers dépassent 10 % de ses recettes. On ne cumule donc pas « SCI à l'IR » et « LMNP ». Le vrai arbitrage, c'est LMNP en nom propre contre SCI à l'IS.

Ce guide tranche, avec cinq cas chiffrés menés jusqu'au résultat en euros. Si vous voulez d'abord comprendre le fonctionnement général de la société civile immobilière, commencez par notre Guide SCI 2026 : tout comprendre en 30 minutes (IS, IR, création, comptabilité). Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app.

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1. Pourquoi le meublé fait basculer une SCI à l'IS

Louer un logement meublé n'est pas, pour le fisc, une activité civile. C'est une activité commerciale : le Code général des impôts range les loueurs en meublé parmi les bénéfices industriels et commerciaux, les BIC (article 35, I, 5° bis du CGI). Or une société civile qui se livre à une activité commerciale relève de l'impôt sur les sociétés de plein droit (article 206-2). Le mécanisme n'a rien de théorique : il joue tout seul, sans option à signer et sans courrier de l'administration.

Une tolérance existe. Tant que les recettes commerciales restent sous 10 % des recettes totales hors taxes de la société, la doctrine admet le maintien à l'impôt sur le revenu. Le seuil est facile à retenir. C'est la façon de le vérifier qui piège.

• La vérification se refait chaque année. Ce n'est pas une moyenne glissante confortable. Une seule année à 11 % suffit à faire basculer la société.
• Le correctif de moyenne existe, mais il est étroit. Il ne s'applique qu'à l'année de dépassement, et il se calcule sur cette année et les trois années antérieures. On lit parfois en ligne qu'il s'agirait d'un lissage permanent sur quatre ans : ce n'est pas ce que dit la doctrine.

Concrètement : une SCI qui encaisse 40 000 € de loyers dont 3 500 € de meublé est à 8,75 %, elle reste à l'IR. La même SCI qui loue une saison de plus et monte à 5 000 € de meublé est à 12,5 % : elle est à l'IS, pour cet exercice et pour les suivants.

La mécanique de bascule, exercice par exercice, est détaillée dans notre guide SCI et location meublée. Si votre société est déjà concernée, la marche à suivre figure dans Passer une SCI de l'IR à l'IS.

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2. Ce que le LMNP donne vraiment — cas n° 1

Le LMNP est un régime, pas une structure. Vous restez « non professionnel » tant que vos recettes de location meublée ne dépassent pas 23 000 € par an, ou tant qu'elles restent inférieures aux autres revenus d'activité du foyer (article 155, IV du CGI). Les deux conditions doivent être franchies ensemble pour devenir professionnel : c'est une nuance que beaucoup de simulateurs traitent mal. Un cadre qui touche 45 000 € de salaire et encaisse 25 000 € de loyers meublés reste non professionnel. Ses recettes dépassent 23 000 €, mais pas son salaire.

Reste à choisir votre régime d'imposition. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur les loyers et vous dispense de comptabilité. Le régime réel déduit les charges effectives et, surtout, l'amortissement : la constatation comptable de l'usure du bien, une charge que vous déduisez sans sortir un euro.

Valeurs de l'article 50-0 du CGI dans sa version en vigueur depuis le 1^er juillet 2026 (décret n° 2026-562 du 29 juin 2026). Le plafond de 83 600 € résulte de la revalorisation triennale : il était de 77 700 € pour les revenus 2023 à 2025, déclarés jusqu'en 2026. Le seuil de 15 000 € du meublé de tourisme non classé, créé par la loi du 19 novembre 2024 dite « Le Meur », n'est pas revalorisé. C'est cette même loi qui a fait passer les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes de 71 % d'abattement à 50 %. Les règles propres aux meublés de tourisme sont développées dans SCI et location saisonnière.

Une limite à connaître : en location meublée non professionnelle, l'amortissement ne peut pas créer de déficit, il est plafonné au résultat avant amortissement. La fraction non déduite n'est pas perdue pour autant, elle se reporte sans limite de durée sur les résultats futurs de la même activité.

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3. Ce que le LMNP a perdu le 15 février 2025 — cas n° 2

Pendant vingt ans, le LMNP au réel a offert une anomalie. On amortissait le bien chaque année pour effacer l'impôt sur les loyers. Puis, à la revente, la plus-value se calculait comme pour n'importe quel particulier, sur le prix d'achat d'origine. L'amortissement servait deux fois.

C'est terminé. L'article 84 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) a ajouté un III à l'article 150 VB du CGI : le prix d'acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction. C'est ce qu'on appelle la réintégration des amortissements dans la plus-value : l'amortissement que vous avez déduit pendant la location vient réduire le prix d'achat retenu le jour de la revente, donc gonfler la plus-value taxable. La mesure vise les cessions réalisées à compter du 15 février 2025.

Trois précisions, dont une a bougé depuis.

• Les amortissements d'avant 2025 comptent aussi. Beaucoup espéraient que seuls ceux pratiqués après la réforme seraient repris. L'administration a répondu le contraire : ce qui déclenche la règle nouvelle, c'est la date de la vente, pas la date de l'amortissement (réponse ministérielle Mette, question écrite n° 10097, JO Assemblée nationale du 24 mars 2026).
• Trois familles de biens échappent au dispositif, énumérées aux 1° à 3° du III de l'article 150 VB. D'abord les résidences des articles L. 631-12 et L. 631-13 du code de la construction et de l'habitation. Elles logent des étudiants, des jeunes de moins de trente ans en formation ou en stage, des apprentis, des salariés en contrat de professionnalisation et des personnes de plus de 65 ans. Cette dernière catégorie figurait déjà dans la rédaction d'origine, celle de l'article 84 de la loi de finances pour 2025. Ensuite les établissements accueillant des personnes âgées ou handicapées, ainsi que les résidences avec services agréées. Enfin les établissements de soins de longue durée.
• Le texte a été élargi le 21 février 2026. L'article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) y a ajouté d'autres amortissements. Ceux des i et j du 1° du I de l'article 31 du CGI, c'est-à-dire les anciens dispositifs d'amortissement des revenus fonciers. La réintégration ne concerne donc plus seulement les loueurs en meublé.

Un point de consolation pour le régime forfaitaire : au micro-BIC, aucun amortissement n'est déduit, donc rien n'est réintégré à la revente. Une partie de la doctrine soutient que l'abattement forfaitaire couvre un amortissement réputé pratiqué ; à ce jour, ce n'est pas la position appliquée par l'administration.

C'est la lecture honnête du dispositif : sur ce dossier, la réforme reprend les deux tiers de l'avantage de l'amortissement, 16 160 € sur 24 456 €, mais elle ne le supprime pas. Plus la détention est longue, plus l'abattement de durée amortit le choc. Mais pas des deux côtés. À vingt ans, il efface 90 % de la base de l'impôt sur le revenu et seulement 24,75 % de celle des prélèvements sociaux, qui deviennent alors l'essentiel de la note. La réforme n'a donc pas tué le LMNP. Elle l'a rapproché de la SCI à l'IS au moment de la revente, et c'est ce rapprochement qui rend l'arbitrage intéressant aujourd'hui. Il y a trois ans, il ne se posait pas vraiment.

Un détail qui pèse sur tous les totaux de cette page : les prélèvements sociaux ne sont pas au même taux des deux côtés. Depuis l'imposition des revenus 2025, la contribution sociale généralisée (CSG) de droit commun est passée à 10,6 %, ce qui porte le total à 18,6 % pour les BIC d'un loueur en meublé comme pour les dividendes. Les revenus fonciers et les plus-values immobilières des particuliers, eux, restent à 17,2 % : le IV de l'article L. 136-8 du code de la sécurité sociale leur maintient expressément la CSG à 9,2 %. D'où les 48,6 % appliqués aux loyers meublés dans nos calculs, et les 17,2 % appliqués aux plus-values. Le détail est dans Prélèvements sociaux en SCI 2026.

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4. Ce que la SCI à l'IS met en face

La SCI à l'impôt sur les sociétés est le seul véhicule civil qui loue en meublé sans se poser de question. Elle amortit l'immeuble exactement comme un LMNP au réel — même décomposition par composants, mêmes durées — et sans le plafonnement qui s'applique aux loueurs non professionnels. Son résultat est taxé à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 % au-delà (article 219, I, b du CGI, montant inchangé pour les exercices ouverts en 2026). Face à un bailleur à 48,6 %, l'écart annuel est massif.

Le taux réduit n'est pas acquis d'office. Il suppose un chiffre d'affaires inférieur à 10 millions d'euros et un capital entièrement libéré, détenu à 75 % au moins par des personnes physiques ou par une société remplissant elle-même ces conditions. La seconde exigence est celle qu'on oublie : en SCI, le capital est très souvent souscrit sans être versé — promis, mais jamais appelé ni encaissé. Tant qu'il n'est pas libéré, le taux à 15 % n'est pas dû, et tous les calculs qui suivent basculent à 25 %. Chiffrons-le sur le cas n° 3 : un capital non libéré coûte 6 072 € d'impôt sur les sociétés courant et 4 250 € d'impôt de cession supplémentaires. Ces 10 322 € réduisent d'autant la trésorerie distribuée à la fin, donc le prélèvement forfaitaire unique de sortie, de 3 241 €. Net : la SCI ne perd plus 50 403 € face au LMNP, mais 57 484 €.

Le prix se paie à la sortie, et il se paie deux fois.

• La plus-value est professionnelle. Elle se calcule sur la valeur nette comptable — le prix d'achat diminué de tous les amortissements pratiqués — et ne bénéficie d'aucun abattement pour durée de détention. Détenir vingt ans n'y change rien.
• Sortir l'argent de la société coûte encore. Distribuer un dividende déclenche le prélèvement forfaitaire unique, ou PFU : 12,8 % d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux, soit 31,4 %. On lit encore « 30 % » un peu partout ; ce chiffre n'est plus exact depuis l'imposition des revenus 2025.

Un point souvent mal compris : le remboursement d'un compte courant d'associé — l'argent que vous avez avancé à la société et qu'elle vous doit — n'est pas un dividende. Il sort sans impôt. C'est le levier principal de la sortie d'une SCI à l'IS, et il suppose d'avoir financé l'achat en avance de trésorerie plutôt qu'en capital. Voir Dividendes d'une SCI à l'IS et Plus-value en SCI à l'IS.

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5. LMNP au réel contre SCI à l'IS sur 20 ans : le studio meublé — cas n° 3

Voici le calcul que la plupart des comparatifs annoncent sans le faire. Même bien, même exploitation, deux structures, vingt ans, jusqu'au net en poche.

« Puis » = à partir de la seizième année, quand les agencements sont entièrement amortis. Gain net = loyers encaissés nets d'impôt sur 20 ans, plus le produit de la vente net d'impôt, moins la mise de 180 000 €. Côté LMNP, la plus-value imposable après abattement tombe à 14 928 €, sous les 50 000 € de la surtaxe de l'article 1609 nonies G : il n'y en a pas. Côté SCI, l'achat est financé par une avance en compte courant d'associé de 180 000 €, c'est-à-dire de l'argent que vous prêtez à votre société. Elle est remboursée sans impôt à la fin : seul le surplus de 167 822 € supporte le prélèvement forfaitaire unique. L'IS de sortie est calculé en appliquant la tranche à 15 % à la plus-value ; en pratique cette tranche est d'abord consommée par le résultat d'exploitation de l'exercice, ce qui alourdit la colonne SCI d'environ 400 €. Les calculs ignorent la fraction déductible de la CSG, qui allège la colonne LMNP — le prélèvement forfaitaire unique et la plus-value immobilière, eux, n'y donnent pas droit.

Lecture. Sur un scénario complet (vingt ans d'exploitation, revente, sortie intégrale de l'argent), le LMNP au réel l'emporte de 50 403 €. La SCI à l'IS a pourtant payé 27 206 € d'impôt courant en moins pendant vingt ans. Elle rend tout le jour de la sortie, et davantage : 94 874 € d'impôt total contre 58 471 €.

D'où la seule règle de décision qui tienne : si vous vendrez, le LMNP gagne ; si vous ne vendrez jamais et que vous transmettrez les parts, la SCI à l'IS gagne. Tant que rien ne sort de la société, l'écart de 27 206 € lui reste acquis, et les héritiers reçoivent des parts, pas une plus-value professionnelle.

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6. À plusieurs sur un immeuble : indivision en LMNP ou SCI à l'IS — cas n° 4

Le raisonnement change dès qu'on est plusieurs. Deux frères et leurs conjoints achètent un immeuble de rapport 600 000 € et le louent meublé : six lots, 42 000 € de loyers annuels, 12 000 € de charges, honoraires comptables compris. Terrain 120 000 €, bâti 480 000 €, amortissement de 16 080 € par an selon la même décomposition qu'au cas n° 1, ramené à 11 280 € à partir de la seizième année. Résultat imposable : 13 920 €, puis 18 720 €.

Regardez la dernière ligne avant les autres, mais lisez les deux effets séparément : d'une ligne à l'autre, deux choses changent en même temps, le mode de location et le véhicule. À l'impôt sur le revenu, meubler fait gagner 136 234 € sur vingt ans : 283 200 € d'impôt en location nue contre 146 966 € en meublé au réel. Passer à l'impôt sur les sociétés en fait gagner 101 606 € de plus, sous la même réserve de sortie qu'au cas n° 3. Deux effets du même ordre, donc, et non un qui écraserait l'autre.

Et à l'IS, le mode de location ne change plus rien : une société soumise à l'impôt sur les sociétés amortit qu'elle loue nu ou meublé, son résultat reste de 13 920 € et son impôt de 2 088 €. L'effet « meublé » n'existe donc qu'à l'impôt sur le revenu. Voici d'ailleurs la ligne de calcul que les comparatifs oublient : en location nue, la SCI à l'IR n'amortit pas. Son résultat foncier est de 42 000 − 12 000 = 30 000 €, taxé à 30 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 14 160 € par an. Un dernier point, moins visible : chaque foyer encaisse 21 000 € de recettes meublées, sous les 23 000 € de l'article 155, IV. Les quatre restent donc non professionnels.

Hypothèse assumée : les 12 000 € de charges sont les mêmes dans les trois lignes, honoraires comptables compris. L'écart de comptabilité du cas n° 3 — 500 € en LMNP au réel contre 1 200 € en SCI — est volontairement neutralisé ici pour isoler l'effet fiscal. Il joue contre la SCI : avec 700 € de charges supplémentaires, son impôt annuel tomberait à 1 983 € et son cumul sur vingt ans à 43 260 €, soit 2 100 € de moins.

Reste la gouvernance, et c'est là que l'indivision perd. Les actes de disposition y exigent l'unanimité (article 815-3 du Code civil). Surtout, nul n'est contraint de rester dans l'indivision (article 815) : un seul des quatre peut provoquer le partage, donc forcer la vente de l'immeuble. Une SCI ne connaît pas ce risque. En contrepartie, la responsabilité des associés y est indéfinie, à proportion des parts, et le créancier doit d'abord poursuivre la société sans succès avant de se retourner contre eux (articles 1857 et 1858). Elle n'est pas solidaire, contrairement à ce qu'on lit souvent : voir Responsabilité des associés de SCI.

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7. Transmettre : la SCI gagne, mais pas pour la raison qu'on croit — cas n° 5

C'est l'argument que l'on entend le plus, et celui qui est le plus mal démontré. Vérifions-le. Un couple de 62 ans veut transmettre à ses deux enfants un patrimoine immobilier de 600 000 €, financé par un emprunt dont il reste 150 000 € à rembourser. Trois chemins, trois additions très différentes.

Un mot d'abord, parce que tout le tableau repose dessus. Donner la nue-propriété, c'est donner le bien en gardant le droit d'en percevoir les loyers jusqu'à son décès. Cet usage que l'on conserve s'appelle l'usufruit, et l'opération qui coupe ainsi la propriété en deux, un démembrement. Comme l'enfant ne reçoit pas tout, les droits de donation ne se calculent pas sur 100 % de la valeur du bien.

Abattement de 100 000 € par parent et par enfant (article 779, I du CGI), soit 400 000 € au total, reconstitué tous les quinze ans. En A, il reste 50 000 € taxables sur chacune des quatre lignes parent-enfant, soit 8 194 € de droits par ligne. La nue-propriété est évaluée à 60 % de la pleine propriété pour un usufruitier de 62 ans (article 669). Émoluments du notaire au barème de donation de l'article A444-67 du Code de commerce, assiette en pleine propriété, TVA incluse. En C, la valeur des parts est l'actif de 600 000 € diminué de l'emprunt restant dû de 150 000 €.

Notre lecture, et elle nous coûte. Sur ce dossier, la SCI fait gagner 1 796 € face à un simple démembrement en direct. Ce n'est pas ça qui justifie de créer une société, de tenir une comptabilité et de payer un comptable pendant vingt ans. Le démembrement, qui fait tomber les droits de 32 777 € à zéro, n'a rien de propre à la SCI : on peut donner la nue-propriété d'un appartement sans passer par une société.

Et le solde de 1 796 € n'est même pas le vrai solde : il ignore la société qu'il faut créer pour l'obtenir. Comptez au minimum 313 € TTC de constitution, puis une comptabilité chaque année (section 11). Déduction faite du coût de constitution, l'avantage de 1 796 € est absorbé dès la première année si vous confiez la comptabilité à un cabinet, en cinq ans si vous la tenez vous-même. Ce n'est donc pas cette ligne-là qui justifie la SCI.

Ce qui justifie vraiment la SCI, c'est ce qui vient après la première donation, et qu'aucune des deux autres voies ne permet.

• Donner par tranches sans découper le bien. Vous donnez 15 % des parts aujourd'hui, 15 % dans quinze ans, à chaque fois sous l'abattement reconstitué. On ne donne pas 15 % d'un appartement.
• Garder la main. Le gérant conserve les pouvoirs de gestion même après avoir donné la totalité des parts. Face aux associés, il accomplit tous les actes de gestion que demande l'intérêt de la société (article 1848 du Code civil). Face aux tiers, il engage la société par les actes qui entrent dans l'objet social (article 1849). Une précision qui compte en société civile, et qui la distingue de la SARL et de la SAS : un acte pris hors de l'objet social n'engage pas la société, même envers un tiers de bonne foi. Avec une limite qu'on oublie souvent de mentionner : il reste révocable par les associés représentant plus de la moitié des parts, sauf clause statutaire contraire (article 1851). Cette stabilité se rédige dans les statuts, elle ne tombe pas du ciel.
• Faire entrer un troisième enfant, ou un conjoint, sans acte de partage.
• Faire jouer le passif simplement. Dans la SCI, l'emprunt restant dû réduit mécaniquement la valeur des parts : ici, 150 000 € de moins dans l'assiette. En donation directe, la dette n'est déductible que sous les conditions strictes de l'article 776 bis du CGI — dette contractée pour l'acquisition ou l'entretien du bien donné, mise à la charge du donataire, notifiée au créancier. C'est possible, mais ce n'est pas automatique, et c'est pour cela que nos lignes A et B retiennent 600 000 €.

Restent deux réserves. Si le bien est loué meublé, la SCI ne peut être qu'à l'IS, et les parts se donnent alors à leur valeur vénale, pas à leur valeur comptable : les amortissements pratiqués n'allègent pas la donation. Et depuis le 27 juin 2026, toute cession de parts d'une société à prépondérance immobilière, c'est-à-dire d'une société dont l'essentiel de l'actif est de l'immobilier, doit passer par un acte notarié, un acte d'avocat contresigné ou un acte d'expert-comptable habilité. À peine de nullité (article 1865-1 du Code civil). La donation, elle, n'est pas visée par ce texte : elle relevait déjà de l'acte notarié. Les modalités sont détaillées dans Donation de parts de SCI et Démembrement de parts de SCI.

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8. LMNP ou SCI : la règle de décision, en un tableau

Une seule question fait basculer la moitié de ce tableau : allez-vous vendre le bien de votre vivant ? Si oui, tout ce qui amortit sans abattement de durée, c'est-à-dire la SCI à l'IS, vous présentera la facture à la sortie. Si non, c'est l'inverse.

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9. Avoir les deux quand même : montages mixtes et SARL de famille

Puisqu'on ne cumule pas SCI à l'IR et LMNP dans la même structure, il reste deux façons d'avoir les deux.

Deux structures séparées : la SCI à l'IR pour le nu, le LMNP pour le meublé

Vous détenez les logements nus dans une SCI à l'IR, et vous exploitez les meublés en nom propre au régime réel. La société vous apporte les abattements pour durée de détention, la transmission par parts et le déficit foncier, c'est-à-dire la part des charges qui excède les loyers. Ce déficit se soustrait de vos autres revenus imposables, dans la limite de 10 700 € par an. La fraction qui provient des intérêts d'emprunt échappe à cette imputation : elle ne se déduit que de revenus fonciers, jamais du revenu global (article 156, I, 3° du CGI). Le surplus se reporte sur dix ans. Chaque bien se retrouve dans le bon véhicule. Le seuil de 10 % ne pose plus aucun problème, puisque la SCI n'encaisse aucun loyer meublé. C'est le montage le plus courant chez les bailleurs qui ont les deux types de biens, et le plus simple à défendre en cas de contrôle.

La SARL de famille : le seul véhicule qui combine société et location meublée à l'IR

C'est une société commerciale qui, sur option, reste imposée comme une société de personnes, donc à l'impôt sur le revenu (article 239 bis AA du CGI). Elle peut louer en meublé, elle amortit, ses associés déclarent en BIC : c'est le seul montage qui combine réellement société et LMNP. Reprenons l'immeuble du cas n° 4 et son résultat de 13 920 € : en SARL de famille, les associés sont imposés comme en LMNP au réel, soit 6 765 € par an contre 2 088 € en SCI à l'IS. Ils paient donc trois fois plus chaque année, mais ils conservent l'abattement pour durée de détention à la revente, que l'impôt sur les sociétés supprime. La contrepartie est la composition de l'actionnariat, limitée aux parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints et partenaires de PACS. Un ami, un cousin ou un associé extérieur fait perdre l'option pour tout le monde. Notre comparatif dédié : SARL de famille ou SCI.

À côté de ces deux montages, les portefeuilles à partir de trois ou quatre immeubles disposent d'une option de plus : une holding immobilière coiffant plusieurs SCI, qui fait remonter les résultats avec une friction très faible. C'est un montage de gestion, pas un montage d'optimisation : mal motivé, il expose à l'abus de droit.

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10. Dans ces quatre cas, ne faites pas ça

Un guide qui ne dit jamais non n'est pas un guide, c'est une brochure. Voici les quatre situations où la réponse est un refus net, avec le coût de l'erreur.

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11. Ce que le LMNP et la SCI coûtent vraiment, poste par poste

Annonces légales : forfaits unitaires de l'arrêté du 19 novembre 2021 modifié, en vigueur depuis le 1^er janvier 2026 — 191 € HT pour la constitution d'une SCI, 109 € HT pour un changement de dirigeant ou de siège, 199 € HT pour une dénomination ou un mouvement d'associés. Greffe : arrêté du 25 février 2026, applicable depuis le 1^er mars 2026. Le montant de 177,01 € TTC que l'on trouve encore en ligne a réellement existé : il n'est simplement plus applicable depuis cette date.

Deux idées fausses circulent encore sur ces coûts. La SCI n'est jamais tenue de déposer ses comptes au greffe, même détenue par des sociétés commerciales : ses comptes restent confidentiels, contrairement à ceux d'une SARL de famille. Et un litige impliquant une SCI relève du tribunal des activités économiques dans les douze ressorts où l'expérimentation est en cours, du tribunal judiciaire ailleurs. Jamais du tribunal de commerce. Le détail poste par poste est dans Combien coûte une SCI par an.

12. Sources officielles, vérifiables une par une

• Article 50-0 du CGI sur Légifrance — régime micro, version en vigueur depuis le 1^er juillet 2026 : seuils de 203 100 €, 83 600 € et 15 000 €, abattements de 71 %, 50 % et 30 %.
• Article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 — création du III de l'article 150 VB du CGI, minoration du prix d'acquisition des amortissements déduits, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025.
• Article 150 VB du CGI sur Légifrance — version en vigueur depuis le 21 février 2026, réécrite par l'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 : liste des trois exclusions et extension aux amortissements des i et j du 1° du I de l'article 31.
• Réponse ministérielle Mette, question écrite n° 10097, JO Assemblée nationale du 24 mars 2026 — les amortissements pratiqués avant 2025 sont eux aussi réintégrés : c'est la date de la cession qui commande.
• BOI-BIC-CHAMP-40-20, mis à jour le 19 août 2026 — régime fiscal de la location meublée et articulation des seuils du micro-BIC selon le type de location.
• BOI-IS-CHAMP-10-30, version du 4 juillet 2018 — tolérance des recettes commerciales accessoires d'une société civile : seuil de 10 % au n° 320, correctif de moyenne au n° 330. Vérifiez sa date de mise à jour avant de vous en prévaloir.
• Location meublée sur impots.gouv.fr — obligations déclaratives du loueur, déclaration de début d'activité, formulaires 2031 et 2042-C-PRO.