SCI et TVA : votre société civile immobilière doit-elle facturer la TVA ?

Mis à jour le 19/09/2026 · Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app · Lecture ≈ 35 min · 9 500 mots

Votre SCI — société civile immobilière — doit-elle facturer de la TVA, la taxe sur la valeur ajoutée, sur ses loyers ? Non, par principe. Louer un local nu, c'est-à-dire vide de meubles et d'équipements, est une opération exonérée : la SCI n'ajoute rien au loyer, et ne récupère rien sur ce qu'elle achète. Oui, dans quatre cas. Le local n'est pas nu mais aménagé ou équipé. La SCI a opté pour taxer des locaux nus non destinés à l'habitation. Des services d'hébergement sont fournis dans l'immeuble, par elle ou par le locataire exploitant à qui elle le loue. Ou elle loue des emplacements de stationnement. Un autre sujet existe, et il n'a rien à voir : la TVA que la SCI supporte quand elle achète un immeuble neuf. Cette page traite les deux, séparément.

Pour situer la TVA parmi les autres impôts de la société, partez du guide SCI 2026 : tout comprendre en 30 minutes.

À retenir en 30 secondes

Loyers exonérés par défaut (article 261 D 2° du code général des impôts, le CGI). Aucune TVA facturée, aucune TVA récupérable : elle devient un coût définitif.
L'option de l'article 260 2° ouvre la déduction sur les locaux nus non destinés à l'habitation. Interdite sur un logement, formulée immeuble par immeuble, et dénonçable seulement à partir du 1^er janvier de la 9^e année civile qui suit.
Déduire engage pour 20 ans. Sortir l'immeuble du champ de la TVA avant la fin de cette période oblige à reverser les vingtièmes restants.
Au 1^er janvier 2027, la TVA quitte le CGI pour le code des impositions sur les biens et services. Les règles ne changent pas ; les numéros d'articles, si.

Sommaire

Le principe : louer nu, c'est ne pas facturer de TVA
Les quatre cas où la TVA s'applique aux loyers
L'option TVA de l'article 260 2°
Comment lever l'option, et surtout à quelle date
Droit à déduction et 20 ans de régularisation
Cas chiffré : la TVA d'un local à 500 000 € HT
Meublé, para-hôtellerie, résidence avec services
Parkings, box et garages : taxables sans option
L'autre TVA : celle supportée à l'achat
Déclarer la TVA : régime, formulaire, périodicité
Les trois cas où il ne faut pas opter
Ce qui change le 1^er janvier 2027
Questions fréquentes sur la TVA en SCI

1. Le principe : une SCI qui loue nu ne facture aucune TVA

Le texte qui commande tout est court. Le 2° de l'article 261 D du code général des impôts — le CGI, le recueil des règles fiscales françaises — exonère de TVA les locations de terrains non aménagés et de locaux nus. Deux exceptions, dans le texte même du 2° : les emplacements pour le stationnement des véhicules, et les locations par lesquelles le bailleur poursuit sous une autre forme l'exploitation d'un actif commercial, accroît ses débouchés, ou participe aux résultats de l'entreprise locataire. La première est courante et fait l'objet de la section 8. La seconde est rare, et elle piège un montage précis : elle est décrite en section 2, juste après le tableau. Un local nu, c'est un local livré vide : murs, sol, arrivées d'eau et d'électricité, rien de plus. Un deux-pièces sans meubles. Un plateau de bureaux sans cloisons ni câblage. Et peu importe qui s'y installe : particulier, avocat ou chaîne de restauration, le loyer se facture sans TVA.

Une SCI classique n'est donc pas redevable de la TVA, c'est-à-dire qu'elle n'a pas à la collecter ni à la reverser. Elle ne dépose aucune déclaration de TVA, ne tient aucun compte de TVA, et ses loyers s'écrivent en une seule colonne. C'est confortable. C'est aussi ce qui coûte le plus cher sur la durée, et presque personne ne le chiffre.

Ce que l'exonération coûte réellement

Une opération exonérée n'ouvre aucun droit à déduction. Toute la TVA que la SCI paie à ses fournisseurs reste chez elle, définitivement, et vient gonfler le prix de revient de l'immeuble.

Cas chiffré n° 1 — la TVA qu'une SCI d'habitation ne reverra jamais

SCI à l'impôt sur le revenu, trois appartements loués nus. Sur l'exercice 2026 :

32 000 € hors taxes d'isolation et de menuiseries, TVA à 5,5 % → 1 760 €
12 000 € HT de peinture et de plomberie, TVA à 10 % → 1 200 €
4 000 € HT d'honoraires de gestion et d'expertise, TVA à 20 % → 800 €

TVA payée sur l'exercice : 3 760 €. TVA récupérée : 0 €. À ce rythme, sur dix ans, ce sont 37 600 € qui partent sans retour. Et il n'existe aucune parade : le a de l'article 260 2° du CGI interdit expressément l'option lorsque les locaux nus sont destinés à l'habitation. Sur un immeuble de logements, la question de la TVA est close avant d'être posée.

Ce constat explique la structure du reste de cette page. La TVA n'est pas un choix ouvert à toutes les SCI : elle concerne les locaux professionnels, les emplacements de stationnement et les activités d'hébergement. Pour tout le reste, l'exonération n'est pas une option par défaut, c'est un mur.

2. Les quatre cas où la TVA s'applique aux loyers de la SCI

Quatre situations font sortir les loyers d'une SCI de l'exonération, et ce sont elles qui commandent la quasi-totalité des dossiers. Deux relèvent d'une décision de la société, deux s'imposent à elle sans qu'elle ait rien demandé. Une cinquième existe, beaucoup plus rare, cachée dans la même phrase du texte : elle est traitée juste après le tableau, en dehors de ce compte de quatre.

Ce que loue la SCI	Pourquoi la TVA s'applique	Taux de TVA	La SCI a-t-elle le choix ?
Local aménagé ou équipé (atelier avec machines, bureau meublé et câblé, cuisine professionnelle installée)	Ce n'est plus un local nu : la location sort du champ de l'exonération (art. 261 D 2°)	20 %	Non, de plein droit
Locaux nus non destinés à l'habitation, sur option de la SCI	La SCI a demandé elle-même à taxer ses loyers (art. 260 2° CGI)	20 %	Oui, sur décision
Hébergement para-hôtelier (séjours ≤ 30 nuitées et 3 services sur 4), ou meublé résidentiel assorti de 3 services sur 4	Fournir des services transforme la location en hébergement (art. 261 D 4° b et b bis CGI)	10 %	Non, dès que les conditions sont réunies
Emplacements de stationnement loués seuls	Le stationnement est expressément exclu de l'exonération (art. 261 D 2°)	20 %	Non, sauf franchise

Ce troisième cas a une variante, et elle surprend beaucoup de bailleurs. Une SCI loue son immeuble, nu ou meublé, à l'exploitant d'une résidence para-hôtelière : le c du 4° de l'article 261 D rend cette location taxable de plein droit. La SCI ne sert pourtant aucun petit déjeuner et ne change aucun drap. Son bail est taxé quand même, parce que son locataire — le preneur, dans le vocabulaire des baux — fournit ces services à sa place. C'est le montage des résidences étudiantes et des résidences seniors, développé dans SCI et résidence gérée.

Le cinquième cas, hors de ce compte de quatre

La même phrase du 2° de l'article 261 D contient une seconde sortie d'exonération, que presque personne ne cite. Elle vise le bailleur qui reste économiquement associé à l'exploitation de son locataire : celui qui, par la location, poursuit « sous une autre forme » l'exploitation d'un actif commercial ou accroît ses débouchés, et celui qui « participe aux résultats de l'entreprise locataire ». Il n'est plus un simple bailleur. Ses loyers sont alors taxables de plein droit, à 20 %, sans option et sans lettre au service des impôts.

Le cas est rare, mais il vise précisément un montage courant en SCI : la société qui loue ses murs à la société d'exploitation de son gérant. Un loyer fixe ne déclenche rien — c'est le cas chiffré n° 3 de la section 6, et il relève bien de l'option. Un loyer indexé sur les résultats du locataire, en revanche, fait basculer le bail dans cette seconde branche : la TVA devient obligatoire, et une SCI qui l'ignore récolte un rappel au lieu d'une déduction. Sur la fixation du loyer, voir le loyer d'une SCI à sa société d'exploitation.

Un dernier sujet manque volontairement à ce tableau, et c'est important. Quand une SCI achète un immeuble neuf, elle paie de la TVA au vendeur : c'est une TVA supportée, pas une TVA collectée sur des loyers. Cette question obéit à d'autres textes, se règle à un autre moment, et fait l'objet de la section 9. Confondre les deux est l'erreur la plus répandue sur ce sujet.

3. L'option TVA de l'article 260 2° : ce qu'elle permet, ce qu'elle interdit

L'article 260 du CGI ouvre une porte. Une SCI peut demander à taxer des loyers qui seraient exonérés, et reçoit en échange le droit de déduire la TVA de ses achats. Le texte vise les locaux nus loués « pour les besoins de l'activité d'un preneur » : en clair, un local loué à quelqu'un qui y travaille. Suivent deux limites. Ce sont elles qui règlent la plupart des dossiers.

Interdiction absolue sur l'habitation et l'agricole. Le a de l'article 260 2° ferme l'option pour les locaux nus destinés à l'habitation ou à un usage agricole. Aucun montage ne la rouvre.
Le bail commande, si le locataire n'est pas assujetti à la TVA. Le b subordonne alors l'option à une mention expresse de l'option par le bailleur dans le bail. Le mot compte. Non assujetti veut dire hors du champ de la TVA — une association sans activité économique, une collectivité agissant comme autorité publique — et non simplement un locataire qui ne récupère pas la TVA. Un médecin, un kinésithérapeute, un courtier d'assurance sont, eux, des assujettis exonérés : la condition du b ne les vise pas littéralement. On lit souvent qu'il faudrait « l'accord écrit du locataire » : la formulation légale est plus précise, puisqu'elle exige que la clause figure au contrat lui-même. Conseil pratique : sur un locataire assujetti mais exonéré, la mention au bail n'est pas légalement exigée ; l'y faire figurer reste prudent, parce qu'elle rend la taxation opposable au preneur.

Trois règles de portée, qui ne sont pas dans l'article 260

L'essentiel du régime de l'option ne figure pas dans le CGI lui-même mais dans les articles 193 à 195 A de son annexe II — l'annexe réglementaire du code, prise par décret. Personne ne va la lire. C'est pourtant là que tout se décide.

Une option par immeuble. Un bailleur qui loue plusieurs immeubles ou ensembles d'immeubles doit formuler une option distincte pour chacun (deuxième phrase de l'article 193 de l'annexe II). Opter pour un immeuble n'emporte donc rien sur les autres. La troisième phrase du même article ajoute qu'à l'intérieur d'un immeuble mixte, l'option « s'applique globalement à l'ensemble des locaux » éligibles : c'est cette phrase-là, toujours en vigueur, dont le Conseil d'État a renversé la lecture en 2020 (voir plus bas).
Elle prend effet le premier jour du mois où elle est formulée (article 194 de l'annexe II). Pas avant.
Elle dure. Elle s'applique tant qu'elle n'a pas été dénoncée, et la dénonciation n'est possible qu'à partir du 1^er janvier de la neuvième année civile qui suit celle de l'option (même article).

Ce dernier point mérite un chiffre plutôt qu'un adjectif. Une option formulée en mars 2026 ne peut être dénoncée qu'à compter du 1^er janvier 2035 : huit ans et dix mois d'engagement effectif, minimum. Ce n'est pas un test que l'on fait « pour voir ».

La correction que beaucoup de pages n'ont pas faite : l'option se prend local par local

On lit encore très souvent que l'option couvrirait obligatoirement tous les locaux éligibles d'un même immeuble. Un bailleur ne pourrait donc pas taxer un plateau de bureaux en laissant les autres exonérés. La règle de l'option globale n'est pas qu'une position de l'administration. Elle figure dans la troisième phrase de l'article 193 de l'annexe II, un décret toujours en vigueur : l'option « s'applique globalement à l'ensemble des locaux de la première catégorie », c'est-à-dire des locaux éligibles de l'immeuble. Si vous ouvrez cet article, c'est cela que vous y lirez.

C'est la lecture de ce texte que le Conseil d'État a renversée le 9 septembre 2020 (n° 439143, SCI EMO) : il a jugé qu'une option exercée sans ambiguïté pour certains locaux n'emporte pas taxation des autres baux du même immeuble. Le décret n'a pas été modifié ; le gouvernement s'est aligné sur cette lecture le 16 novembre 2021 (réponse ministérielle Grau, question écrite n° 38389, Assemblée nationale), et le BOFiP, resté au 4 avril 2014, écrit toujours l'ancienne. Le bailleur peut donc mentionner « de façon expresse, précise et non équivoque » les locaux nus à usage professionnel dont il entend soumettre les loyers à la TVA. Peu importe qu'il existe ou non une division juridique de l'immeuble.

En pratique, cela joue en votre faveur. Une SCI qui possède un immeuble de quatre plateaux peut taxer celui qu'occupe la société d'exploitation de son gérant, et laisser exonérés les trois autres, loués à un cabinet médical. Elle déduit alors sa TVA au prorata : en proportion de la part de l'immeuble affectée aux loyers taxés, et non en totalité (section 5). Encore faut-il que la lettre d'option désigne les locaux un par un. Une lettre vague ramène au régime global — et à la taxation d'un kinésithérapeute qui ne récupérera jamais rien.

Conseil d'État, 21 décembre 2023, n° 474042. La haute juridiction administrative confirme que l'option ne rétroagit pas. Elle produit ses effets au premier jour du mois de sa formulation. Ou, si cette date est postérieure, à la signature des engagements contractuels de location : le bail, ou la promesse de bail. Deux conséquences coûteuses en découlent. Une option déposée le mois suivant celui de l'acte d'achat ne permet plus de déduire la TVA de cet acte. Et une option déposée très en amont, sans aucun bail ni promesse de bail, ne prend pas effet pour autant. Le calendrier n'est pas un détail de procédure, c'est la condition du gain.

4. Comment lever l'option TVA, et surtout à quelle date

La forme est étonnamment légère. L'article 195 de l'annexe II au CGI renvoie aux modalités de la déclaration d'existence. En pratique : une lettre simple au service des impôts des entreprises dont dépend la SCI — le SIE, le service qui gère ses obligations fiscales. Pas de formulaire imposé, pas d'acte. Ce qu'il faut y faire figurer :

la dénomination, l'adresse et le numéro SIREN de la SCI ;
la référence expresse à l'article 260 2° du CGI ;
l'identification de l'immeuble concerné, adresse et références cadastrales — une option distincte par immeuble ;
la désignation expresse, précise et non équivoque des locaux de cet immeuble que l'option couvre, lot par lot ou plateau par plateau. C'est la ligne qui vous permet de laisser un locataire non redevable hors du champ ;
la nature de l'activité du preneur et sa situation au regard de la TVA ;
la date de prise d'effet souhaitée.

Envoyez-la en recommandé avec accusé de réception et conservez la preuve de dépôt : c'est cette date, et non le tampon de traitement du service, qui fixe le mois de prise d'effet. Le détail du courrier, ligne à ligne, et le calendrier complet figurent dans notre guide lever l'option TVA en SCI.

Le seul point où l'ordre des opérations décide de tout

L'option ne rétroagissant pas, l'ordre chronologique doit être le suivant sur une acquisition :

signature du compromis de vente, en y insérant la clause de TVA ;
signature du bail (ou d'un bail sous condition suspensive d'acquisition), avec la mention de l'option si le futur locataire n'est pas assujetti à la TVA — et, par prudence, dès qu'il ne la récupère pas ;
dépôt de la lettre d'option, avant la fin du mois où est signé l'acte authentique — l'acte notarié définitif ;
signature de l'acte, TVA payée au vendeur ;
première déclaration de TVA du mois suivant, avec demande de remboursement du crédit.

Puisque l'option prend effet le premier jour du mois de sa formulation, une lettre déposée dans le même mois calendaire que l'acte suffit, même quelques jours après. Un mois de retard, et la TVA d'acquisition est perdue : sur le local à 500 000 € HT de la section 6, ce sont 100 000 € qui ne passent pas dans la déclaration. Le crédit de départ n'en rattrape qu'une fraction, et seulement pour les années restant à courir (question 8). La valeur d'une lettre postée avant le 31 du mois se lit donc à six chiffres. Sur les dossiers de locaux professionnels qui nous arrivent, c'est de très loin la première cause de déduction manquée. L'étape 2 n'est pas décorative non plus : sans bail ni promesse de bail signés, l'option ne fait rien démarrer.

5. Ce que l'option engage : droit à déduction et 20 ans de régularisation

Devenir redevable ouvre le droit à déduction. La SCI soustrait de la TVA qu'elle collecte sur les loyers celle qu'elle a payée sur ses achats, et ne verse au Trésor que la différence. Quand la seconde dépasse la première, elle est en crédit de TVA. Ce crédit se demande en remboursement.

Ce droit n'est jamais définitivement acquis. Pour un immeuble, la loi le met à l'épreuve pendant vingt ans, année d'acquisition comprise. Chaque année, l'administration compare l'usage réel de l'immeuble à celui qui avait justifié la déduction, à travers un coefficient de déduction — une fraction comprise entre 0 et 1 qui mesure la part de l'immeuble affectée à des opérations taxées. Si ce coefficient chute, la SCI reverse une partie de ce qu'elle avait déduit. Le mécanisme et sa durée de vingt ans sont fixés aux articles 205 à 210 de l'annexe II au CGI, la période de vingt ans pour les immeubles figurant au 3 du II de l'article 207.

Dénoncez l'option, ou vendez l'immeuble sans TVA : le coefficient tombe à zéro. Le reversement se calcule alors en vingtièmes, sur les années restant à courir.

Cas chiffré n° 2 — la facture d'une revente trop tôt

Immeuble acquis en 2026 (année N). TVA déduite : 100 000 € sur le prix, 8 000 € sur des travaux immobilisés. Vente en 2033 (N+7) à un particulier non redevable de la TVA ; l'immeuble étant achevé depuis plus de cinq ans, la vente n'est pas soumise à TVA.

Période de régularisation : N à N+19, soit vingt années.
Années restant à courir après la vente : l'année de l'événement n'y entre pas, on compte donc N+8 à N+19, soit 12 années. C'est la même mécanique qui fait qu'une vente intervenue en N+19 ne donne lieu à aucun reversement.
Reversement sur le prix : 100 000 × 12/20 = 60 000 €.
Reversement sur les travaux : 8 000 × 12/20 = 4 800 €.

Total à reverser au Trésor : 64 800 €, sur la déclaration qui suit la vente. Seules les dépenses immobilisées entrent dans ce calcul — celles inscrites à l'actif du bilan, pas celles passées en charge de l'exercice. La TVA des honoraires et des charges courantes n'est jamais reprise. Ce reversement, lui, ne figure à peu près jamais dans les simulations de plus-value que l'on nous soumet.

Il existe trois façons d'en sortir, et elles ne se valent pas. La bonne : vendre à un acquéreur redevable de la TVA qui poursuit la location taxée. La transmission est alors dispensée de TVA (article 257 bis du CGI), rien n'est reversé — mais cela se prépare dans le compromis, pas la veille de la signature. La deuxième : opter pour taxer la vente elle-même (article 260 5° bis du CGI). La régularisation disparaît, l'acquéreur doit sortir 20 % de plus en trésorerie, et le prix négocié s'en ressent presque toujours. La troisième : attendre. Passé la vingtième année, plus rien n'est dû. Le sujet complet est traité dans TVA sur la vente d'un immeuble en SCI.

Un cas mixte, souvent découvert trop tard : un rez-de-chaussée commercial sous option, des logements aux étages. Le même immeuble sert alors à des loyers taxés et à des loyers exonérés. La déduction n'est plus que partielle et se calcule au prorata. C'est l'objet du coefficient de déduction en SCI mixte.

6. Cas chiffré : la TVA d'un local professionnel à 500 000 € HT

Cas chiffré n° 3. Voici le dossier type, déroulé jusqu'au solde. Une SCI à l'impôt sur les sociétés achète un local de bureaux neuf à 500 000 € HT pour le louer à la société d'exploitation de son gérant, elle-même redevable de la TVA. Loyer convenu : 36 000 € HT par an. L'immeuble étant achevé depuis moins de cinq ans, sa vente est soumise à la TVA de plein droit : le vendeur facture 100 000 € de TVA.

Poste, année 1	Base HT	TVA
Prix du local	500 000 €	100 000 €
Émoluments du notaire (barème de l'article A444-91 du code de commerce)	4 392 €	878 €
Travaux d'aménagement	40 000 €	8 000 €
Honoraires (architecte, rédaction du bail, comptabilité)	6 000 €	1 200 €
TVA déductible	—	110 078 €
Loyers encaissés (bail au 1^er avril, 9 mois)	27 000 €	5 400 € collectés

Solde de l'année 1 : 5 400 − 110 078 = 104 678 € de crédit de TVA, dont l'essentiel (100 878 €) est déjà constitué sur la déclaration du mois de l'acquisition et remboursable dès la déclaration suivante.

Ce que l'option rapporte vraiment

Une formule traîne partout : « l'option fait gagner 100 000 € ». Non. Elle évite de financer 100 000 €. La nuance a un prix, et il se calcule.

Sans option, le prix de revient du local passe de 500 000 € à 600 000 €. Avec un apport identique, la SCI emprunte 100 000 € de plus.
À 3,40 % sur quinze ans, ces 100 000 € coûtent 710 € de mensualité et 27 800 € d'intérêts sur la durée du prêt.
Il faut y ajouter la déduction courante des années suivantes : sur 6 000 € HT d'honoraires et 5 000 € HT de travaux par an, ce sont 2 200 € de TVA récupérée chaque année, soit 33 000 € sur quinze ans.
Le gain économique de l'option, hors trésorerie, s'établit donc à 27 800 + 33 000 = 60 800 €. Les 100 000 €, eux, ne sont pas un gain : ce sont 100 000 € qui n'ont pas à être empruntés.

En face, deux coûts. Douze déclarations par an au lieu de zéro, d'abord : une contrainte réelle, mais modeste une fois la comptabilité tenue. Et le reversement du cas chiffré n° 2 si le local repart trop tôt. Détention longue, locataire qui récupère la TVA : l'arbitrage n'est pas serré, il faut opter. Détention courte : le cas chiffré n° 2 en donne le prix — 64 800 € reversés sur une revente en N+7 après 108 000 € déduits, soit 60 % de la déduction rendue. Faites ce calcul avant de poster la lettre.

Le locataire, ici, ne subit rien : il paie 7 200 € de TVA par an sur son loyer et les déduit intégralement. C'est cette neutralité qui rend l'option indolore — et son absence qui la rend toxique, comme on le verra en section 11. Sur le montage lui-même, voir le loyer d'une SCI à sa société d'exploitation et acheter un local commercial : SCI, direct ou société.

7. Meublé, para-hôtellerie, résidence avec services : la TVA à 10 %

Ici, la SCI ne choisit rien : c'est le contenu de la prestation qui décide. Le 4° de l'article 261 D exonère les locations de logements meublés, puis retire cette exonération dans trois hypothèses. Elles ont été réécrites par l'article 84 de la loi de finances pour 2024, après l'avis du Conseil d'État du 5 juillet 2023 (n° 471877). La rédaction en vigueur distingue :

Le b — l'hébergement de type hôtelier. Deux conditions cumulatives. Une durée offerte au client n'excédant pas trente nuitées, et au moins trois des quatre prestations suivantes : petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, réception même non personnalisée de la clientèle.
Le b bis — le meublé résidentiel avec services. Hors secteur hôtelier, donc sur des durées longues, la location meublée assortie d'au moins trois de ces mêmes quatre prestations est également taxable. C'est le régime des résidences étudiantes et seniors.
Le c — la location à l'exploitant. La location, nue ou meublée, consentie à l'exploitant d'un établissement relevant du b ou du b bis est taxable, sauf pour certains logements-foyers.

Le critère ancien des « trois services sur quatre » n'a donc pas disparu, contrairement à ce qui se lit encore souvent. Il a été complété par une condition de durée dans le secteur hôtelier, et étendu au meublé de longue durée par le b bis. Le taux, dans les deux cas, est de 10 % : l'article 279 du CGI vise l'hébergement du b, et le meublé avec services du b bis.

Dans ce cas, ne faites pas ça : ajouter « pour faire mieux » un petit déjeuner et un ménage hebdomadaire à une location saisonnière détenue par une SCI. Le troisième service fait basculer l'activité dans le champ de la TVA, mais aussi — et c'est bien plus lourd — dans le champ commercial, donc à l'impôt sur les sociétés de plein droit. On échange une déduction de TVA de quelques milliers d'euros contre les conséquences d'une cessation d'entreprise sur la plus-value latente — le gain accumulé sur l'immeuble depuis l'achat, taxé alors qu'il n'a pas été encaissé. L'article 202 ter du CGI permet, sous conditions, d'en différer l'imposition. Deux conditions : qu'aucune écriture comptable ne soit modifiée — en clair, que l'immeuble soit repris au bilan d'ouverture pour son coût historique et non pour sa valeur vénale — et que l'imposition reste possible sous le nouveau régime. C'est une atténuation conditionnelle, pas une exonération, et elle se perd d'un trait de plume. Voici ce que coûte sa perte, en euros.

Ce que coûte le troisième service, en euros

SCI à l'impôt sur le revenu détenant une maison achetée 200 000 € il y a cinq ans, qui en vaut 320 000 € le jour du basculement. Le troisième service la fait passer à l'impôt sur les sociétés de plein droit. Si l'atténuation de l'article 202 ter est perdue — l'immeuble réévalué au bilan d'ouverture, par exemple —, la plus-value latente de 120 000 € est imposée immédiatement selon le régime des plus-values des particuliers. Cinq ans de détention : aucun abattement pour durée de détention, celui-ci ne commençant qu'à la sixième année.

impôt sur le revenu, 19 % de 120 000 € → 22 800 € ;
prélèvements sociaux, 17,2 % → 20 640 € ;
surtaxe des plus-values élevées, 3 % au-delà de 110 000 € (article 1609 nonies G du CGI) → 3 600 €.

Total dû immédiatement : 47 040 €. En face, la TVA que le passage à la para-hôtellerie permet enfin de récupérer sur 20 000 € HT de travaux : 4 000 €. Solde : − 43 040 €. Le troisième service coûte plus de dix fois ce qu'il rapporte, et il se paie l'année même, en argent frais, sur un gain qui n'a pas été encaissé.

Si vous fournissez déjà deux services, le troisième n'est pas un geste commercial. C'est une décision de structure. Le détail des conséquences est dans SCI et location meublée et dans SCI et location saisonnière.

8. Parkings, box et garages : la TVA s'applique sans option

Relisez le 2° de l'article 261 D : il exonère les locaux nus « à l'exception des emplacements pour le stationnement des véhicules ». Un parking loué seul n'est donc pas exonéré : il est taxable de plein droit, à 20 %, sans option ni démarche. C'est l'inverse de l'intuition. C'est aussi la source d'un nombre considérable de rappels chez les SCI qui détiennent quelques box en pensant n'avoir rien à déclarer.

La règle souffre deux tempéraments : ce que dit le bail, et ce que pèsent les loyers.

L'accessoire suit le principal. Un emplacement loué au même locataire que le logement, dans le même immeuble ou à proximité immédiate, et dans le cadre d'un contrat unique ou lié, forme avec lui une prestation unique exonérée. Une place vendue avec l'appartement dans le même bail ne pose donc aucun problème.
La franchise en base. Tant que les recettes de prestations de la SCI restent sous 37 500 € HT sur l'année civile précédente, l'article 293 B du CGI la dispense de déclarer et de payer la TVA. Un second seuil, dit majoré, fixé à 41 250 €, s'apprécie sur l'année en cours. Ces deux montants n'ont pas bougé en 2026 : le seuil unique de 25 000 € voté en février 2025 a été suspendu puis abandonné par la loi n° 2025-1044 du 3 novembre 2025. Attention : la franchise ferme aussi tout droit à déduction.

Reste à savoir quand, exactement, la franchise tombe. Depuis le 1^er mars 2025, l'article 293 B est formel : dès que le seuil majoré de l'année en cours est dépassé, la franchise cesse de s'appliquer pour les opérations intervenant à compter de la date du dépassement. Jusqu'en 2024, on repartait au premier jour du mois. Plus maintenant : c'est le jour même, et l'échéance qui provoque le dépassement est taxable en totalité.

Cas chiffré n° 4 — un portefeuille de box qui franchit le seuil

SCI détenant 12 box loués 200 € par mois à des tiers, sans logement associé. Recettes de l'année N−1 : 12 × 200 × 12 = 28 800 €, sous les 37 500 € : franchise en N, aucune déclaration, aucune déduction.

En janvier N, la SCI rachète 13 box. Elle en loue désormais 25, soit 5 000 € par mois et 60 000 € sur l'année. Le cumul atteint 40 000 € fin août ; l'échéance de septembre le porte à 45 000 € et fait sauter le seuil majoré de 41 250 €.

Loyers taxables : de l'échéance de septembre à celle de décembre, soit 4 × 5 000 = 20 000 €.
Si la SCI n'a rien vu et a encaissé ces loyers sans TVA, la taxe se calcule en dedans : 20 000 / 1,20 × 20 % = 3 333 € à sa charge.
Si elle a vu venir le franchissement et facturé la TVA en plus du loyer, elle collecte 4 000 € qu'elle reverse — coût réel pour elle : 0 €.
En face, 60 000 € HT de réfection des portes et de l'éclairage, engagés après le dépassement : 12 000 € de TVA déductible.

Solde de l'année : + 12 000 € si le franchissement a été anticipé, + 8 667 € s'il a été subi. L'écart de 3 333 € ne tient qu'à une chose : avoir prévenu les locataires avant l'échéance de septembre. Et si les travaux avaient été engagés en juin, avant le dépassement, leur TVA n'aurait pas été déductible immédiatement. Elle n'est pas perdue pour autant : en sortant de la franchise, la SCI bénéficie d'un crédit de départ sur ses immobilisations en cours d'utilisation (article 207 de l'annexe II au CGI ; BOI-TVA-DECLA-40-10-20 § 150 et 180, à jour du 1^er juillet 2026). Sur 12 000 € de TVA immobilisée la même année N, elle en récupère dix-neuf vingtièmes, soit 11 400 €, déduits en une fois sur la première déclaration. Ce qui reste définitivement perdu, c'est la TVA des dépenses passées en charges — honoraires, entretien courant — qui, elle, n'ouvre aucun crédit de départ.

En gestion, la parade est simple. Posez une alerte à 32 000 € de recettes cumulées, soit environ 85 % du seuil de 37 500 €, et tranchez à ce moment-là — pas en décembre, quand le dépassement est déjà derrière vous. Les seuils, leur calcul exact et le moment où il devient rentable de sortir volontairement de la franchise sont détaillés dans franchise de TVA en SCI ; l'investissement en lui-même dans parking et box en SCI.

9. L'autre TVA : celle que la SCI supporte à l'achat

Changement complet de sujet. Jusqu'ici, la question était : la SCI ajoute-t-elle de la TVA à ses loyers ? Celle-ci est : la SCI paie-t-elle de la TVA quand elle achète ? Les deux réponses sont indépendantes l'une de l'autre.

L'article 257 I du CGI soumet à la TVA à 20 % deux ventes : celle d'un terrain à bâtir et celle d'un immeuble achevé depuis cinq ans au plus, dit immeuble neuf. Encore faut-il que le vendeur soit un assujetti agissant en tant que tel, c'est-à-dire quelqu'un qui exerce une activité économique à titre indépendant : un promoteur, un marchand de biens, une société. Au-delà de cinq ans, la vente est exonérée et supporte les droits de mutation ordinaires. Une SCI qui achète dans le neuf paie donc la TVA, qu'elle ait opté ou non ; l'option décide seulement de sa capacité à la récupérer.

En échange, l'acheteur gagne sur les droits — et peu de gens le savent. La taxe de publicité foncière est le droit perçu lors de l'inscription de la vente au fichier immobilier. Quand la mutation est soumise à la TVA sur le prix total, elle tombe au taux réduit de 0,70 %, assis sur le prix hors taxe (article 1594 F quinquies A du CGI). Et la taxe additionnelle communale de 1,20 % n'est pas perçue. Une réserve, tout de même. Le taux réduit ne joue pas quand la vente relève de la TVA sur marge de l'article 268 du CGI, cas fréquent sur les reventes de terrains : on retombe alors sur les droits ordinaires.

Comparaison — droits de mutation, neuf contre ancien, sur 500 000 €

Ancien : droits de mutation à titre onéreux à environ 6,32 % — le taux plein appliqué par 88 départements en 2026 → 31 600 €, plus la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % → 500 €, soit 32 100 €.
Neuf soumis à TVA : publicité foncière 0,70 % majorée des frais d'assiette, soit environ 0,715 % → 3 575 €, plus la même contribution de sécurité immobilière de 0,10 % → 500 €, soit 4 075 €.

Écart : environ 28 000 € en faveur du neuf, sur les seuls droits, avant même de parler de récupération de TVA. C'est ce qui explique qu'un local neuf affiché plus cher au mètre carré revienne souvent moins cher à l'acquisition pour une SCI qui opte.

Deux mises en garde avant d'aller plus loin. Ces 28 000 € ne récompensent pas l'option : ils tiennent au caractère neuf du bien et profitent à tout acquéreur, qu'il récupère la TVA ou non. Quant au taux de 6,32 %, il rend caduque la valeur de 5,80 % qui circule encore un peu partout. L'article 116 de la loi de finances pour 2025 a autorisé chaque département à porter sa part de 4,50 % à 5,00 %, pour les actes signés entre le 1^er avril 2025 et le 31 mars 2028. 88 départements l'ont fait : tous droits confondus, on arrive à 6,32 %. Les autres restent à 5,81 %. Et une SCI ne bénéficie d'aucune exonération de primo-accédant. Elle paie le taux plein, toujours. Pour la mécanique complète de récupération sur un local neuf, voir récupérer la TVA sur un local commercial neuf. Pour un achat sur plan, la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) en SCI. Pour un terrain, le terrain à bâtir en SCI.

10. Déclarer la TVA de la SCI : régime, formulaire, périodicité

Une SCI redevable relève de l'un des deux régimes d'imposition. Le choix n'a rien d'administratif : il décide de la date à laquelle l'argent revient. La déclaration s'appelle la CA3 au réel normal (imprimé n° 3310-CA3), la CA12 au réel simplifié (imprimé n° 3517). Les deux se déposent en ligne, depuis l'espace professionnel du site des impôts.

Régime	Quand la SCI relève de ce régime	Déclaration	Remboursement d'un crédit
Franchise en base	Recettes ≤ 37 500 € HT (services) en N−1, seuil majoré 41 250 € en cours d'année	Aucune	Impossible : aucune déduction
Réel simplifié	Recettes ≤ 286 000 € HT (services, seuil 2026) et TVA due < 15 000 €. Supprimé au 1^er janvier 2027	CA12 annuelle (n° 3517), 2 acomptes semestriels	Une fois par an, à partir de 150 €
Réel normal	Sur option, ou au-delà des seuils	CA3 mensuelle (n° 3310-CA3) ; trimestrielle si TVA annuelle < 4 000 €	Chaque mois, à partir de 760 €

La colonne de droite contient le conseil. Une SCI qui vient d'opter et attend un crédit de 104 678 € n'a aucune raison de rester au régime simplifié : elle attendrait un an. Optez pour le réel normal et la déclaration mensuelle dès la lettre d'option, quitte à repasser au trimestriel plus tard, une fois le crédit remboursé et la TVA annuelle retombée sous 4 000 €. À compter du 1^er janvier 2027, ce critère change : le trimestriel s'appliquera tant que le chiffre d'affaires reste sous 1 000 000 €, ce qui sera le cas de la quasi-totalité des SCI. La demande de remboursement se fait sur le formulaire n° 3519-SD, joint à la déclaration.

Il reste trois choses à savoir avant de déposer la première déclaration.

Le régime simplifié de TVA vit sa dernière année sous sa forme actuelle. L'article 38 de la loi de finances pour 2025 supprime, au 1^er janvier 2027, la CA12 annuelle et les deux acomptes semestriels. Toutes les SCI redevables déposeront une CA3 : trimestrielle tant que leur chiffre d'affaires reste sous 1 000 000 € (1 100 000 € en cours d'année), mensuelle au-delà ou sur option. Aucune SCI de la taille dont parle cette page ne sera donc contrainte au dépôt mensuel. Le critère actuel — trimestriel si la TVA annuelle est inférieure à 4 000 € — disparaît à cette date. Autant s'installer tout de suite au réel normal plutôt que d'y être poussé.
Pas de démarche « anti-franchise » à faire quand on opte. On lit parfois qu'une SCI dont les loyers taxés resteraient sous 37 500 € devrait, en plus de son option, renoncer à la franchise en base pour pouvoir déduire. C'est inexact. L'article 293 C du CGI écarte la franchise pour toute opération taxée en vertu d'une option des articles 260, 260 A et 260 B. La doctrine le confirme (BOI-TVA-DECLA-40-10-10, § 100, à jour du 1^er juillet 2026). L'option de l'article 260 2° suffit, et elle rend la SCI redevable dès le premier euro de loyer taxé. La renonciation à la franchise de l'article 293 F, elle, garde tout son sens dans un autre cas : celui des parkings. Ils sont taxables de plein droit et non sur option, et la franchise s'y applique bel et bien tant que le seuil n'est pas franchi.
La facturation électronique arrive avant la recodification. À compter du 1^er septembre 2026, toute entreprise assujettie à la TVA devra être en mesure de recevoir des factures électroniques via une plateforme agréée. Toutes les SCI redevables sont concernées, et même celles que couvre la franchise en base. L'obligation d'en émettre suit un calendrier échelonné : 1^er septembre 2026 pour les grandes entreprises et les entreprises de taille intermédiaire, 1^er septembre 2027 pour les PME et les très petites entreprises. Le sujet est traité dans facturation électronique et SCI.

Le remplissage ligne à ligne de la CA3, les dates limites et le traitement des crédits sont détaillés dans déclarer la TVA de sa SCI. Si la SCI fait réaliser des travaux immobiliers par un sous-traitant, elle doit aussi connaître l'autoliquidation de la TVA sur les travaux, qui déplace le redevable sans changer le montant.

11. Les trois cas où une SCI ne doit pas opter pour la TVA

Un guide qui ne dit jamais non n'est pas un guide. Trois situations reviennent, dans lesquelles l'option est présentée comme une évidence — et détruit de la valeur.

Le locataire ne récupère pas la TVA

C'est le cas le plus fréquent et le plus coûteux. Médecins, kinésithérapeutes, certaines associations, courtiers d'assurance, organismes de formation : leurs activités sont elles-mêmes exonérées de TVA. Pour eux, la TVA du loyer n'est pas une avance, c'est une charge nette.

Cas chiffré n° 5 — quand l'option coûte plus qu'elle ne rapporte

SCI propriétaire d'un plateau ancien, acheté sans TVA (immeuble achevé depuis plus de cinq ans), loué 24 000 € HT par an à un cabinet de kinésithérapie. Travaux de rafraîchissement envisagés : 25 000 € HT.

Ce que l'option rapporte : la TVA des travaux, une fois → 5 000 €.
Ce qu'elle impose au locataire : 20 % sur 24 000 € → 4 800 € par an, non déductibles pour lui.
Le locataire a donc perdu l'équivalent du gain de la SCI en 13 mois. Sur un bail de neuf ans : 43 200 €.

Ce surcoût ne reste jamais chez le locataire : il revient dans la négociation du loyer, ou fait capoter la location. Dans ce cas, ne faites pas ça. Payez les 5 000 € de TVA sur les travaux et restez exonéré.

Il n'y a pas de TVA d'acquisition à récupérer

L'option se justifie par un stock de TVA déductible. Sur un immeuble ancien acheté hors TVA, sans programme de travaux, ce stock est proche de zéro. Prenons une SCI qui paie 3 000 € HT d'honoraires par an, comptable et gestion comprises : la TVA récupérable est de 600 €, soit 50 € par mois. En face : douze déclarations par an, une comptabilité de TVA à tenir, huit à neuf ans d'engagement et un suivi de régularisation sur vingt ans. À 50 € par mois, la réponse est non.

L'horizon de détention est court

Une SCI constituée pour porter un local trois à cinq ans avant revente combine le pire des deux mondes. Elle déduit la TVA. Puis elle en reverse la plus grande part au moment de vendre, si l'acquéreur ne récupère pas la TVA — le cas chiffré n° 2 en donne le montant. Et sur un projet d'achat-revente, la vraie question n'est pas l'option : c'est la nature de l'activité, traitée dans SCI et marchand de biens.

À l'inverse, un cas où l'option est presque toujours la bonne réponse : la SCI qui achète neuf un local destiné à une société d'exploitation redevable de la TVA, avec l'intention de le garder. Le locataire est neutre, la TVA d'acquisition est massive, l'horizon est long. C'est exactement le cas chiffré n° 3, en section 6.

12. Ce qui change le 1^er janvier 2027 : la TVA quitte le CGI

La quasi-totalité des références de cette page sont celles du code général des impôts, et elles restent le droit applicable jusqu'au 31 décembre 2026. Une exception, déjà effective : le régime simplifié de déclaration est sorti du CGI dès le 1^er janvier 2022 pour rejoindre les articles L. 162-1 et suivants du code des impositions sur les biens et services, le CIBS — ce code créé en 2021 pour regrouper les taxes assises sur les biens et les services. Ce n'est pas une concession, c'est un avant-goût : le mouvement a commencé il y a quatre ans. L'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 y transfère cette fois l'intégralité des dispositions relatives à la TVA.

Attention à la date : elle a bougé. Le transfert devait entrer en vigueur le 1^er septembre 2026. L'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026 l'a repoussé au 1^er janvier 2027, pour éviter qu'il ne tombe le même jour que l'entrée en vigueur de l'obligation de recevoir des factures électroniques. Les pages qui annoncent encore un basculement en septembre 2026 sont en retard d'une ordonnance.

Trois conséquences, et une réserve qui compte.

Les règles ne changent pas : la recodification est faite à droit constant, c'est-à-dire qu'elle déplace les textes sans en modifier le sens. Une option valablement exercée avant le 1^er janvier 2027 reste valable après.
Les numéros d'articles changent. Une clause de bail qui vise « l'article 260 2° du CGI » ne devient pas caduque. Les actes déjà signés sont lus comme visant le nouvel article, sans limite de temps, grâce à la règle de correspondance automatique posée par l'article 46 de l'ordonnance (rescrit BOI-RES-TVA-000253 du 18 février 2026). Ce qui a une date, c'est la faculté de continuer à écrire l'ancienne référence dans un document neuf ou une mention de facture : elle court jusqu'au 30 juin 2028, terme reporté du 31 décembre 2027 par l'ordonnance de juillet 2026. Inutile, donc, de faire refaire vos baux : passé cette date, visez simplement la disposition par son objet autant que par son numéro.
Des tables de concordance entre l'ancien et le nouveau code sont publiées sur Légifrance, rubrique « Codification ». C'est l'outil à utiliser pour relire un acte ancien. En première lecture, l'exonération des locations de locaux nus et l'option du bailleur se retrouvent dans le livre II du CIBS, aux alentours des articles L. 231-28 et L. 231-29.
La réserve : la recodification n'est pas rigoureusement neutre partout. Les praticiens ont signalé au moins deux points de rédaction — le sort des baux conférant un droit réel et celui des promesses de vente — qui ont fait l'objet de questions écrites au gouvernement. Sur un dossier engagé, faites vérifier la rédaction nouvelle plutôt que de raisonner par équivalence.

Cette page sera mise à jour avec les références du CIBS dès leur entrée en vigueur.

Sources primaires de cette page

CGI : art. 261 D (exonération des locations, version en vigueur depuis le 31/12/2023), art. 260 (options, version en vigueur depuis le 24/03/2012), art. 257 I (immeubles neufs et terrains à bâtir), art. 257 bis (dispense), art. 268 (TVA sur marge), art. 271 (droit à déduction), art. 279 a (taux de 10 %, version du 01/03/2026), art. 279-0 bis et 278-0 bis A (travaux), art. 287-2 (périodicité de la CA3), art. 293 B (franchise, version en vigueur depuis le 01/03/2025), art. 293 C (exclusion de la franchise pour les opérations sur option), art. 293 F (renonciation), art. 202 ter (conséquences du changement de régime fiscal), art. 234 nonies (contribution sur les revenus locatifs), art. 1594 F quinquies A (publicité foncière réduite), art. 1609 nonies G (surtaxe sur les plus-values immobilières élevées)

CIBS : art. L. 162-1 à L. 162-9 (régime simplifié de déclaration), seuils aux art. L. 162-4 et L. 162-5 — l'art. 302 septies A du CGI n'est plus qu'un renvoi à l'art. L. 162-1 du CIBS depuis le 1^er janvier 2022, et il est abrogé au 1^er janvier 2027 par l'art. 38 de la loi de finances pour 2025

Annexe II au CGI : art. 193 à 195 A (portée, prise d'effet et dénonciation de l'option), art. 194 (effet au 1^er jour du mois, dénonciation la 9^e année), art. 205 à 210 dont l'art. 207 II-3 (coefficient de déduction et régularisations par vingtièmes sur 20 ans), art. 242-0 C (seuils de remboursement de 150 € et 760 €)

Doctrine : BOI-TVA-CHAMP-50-10 (option — mis à jour le 04/04/2014 seulement : sa règle d'option globale par immeuble est contredite par le Conseil d'État et par le gouvernement, voir la section 3), BOI-TVA-DECLA-40-10-10 § 100 (exclusion de la franchise en cas d'option, 01/07/2026), BOI-TVA-DED-60-20-10 (régularisations globales, 03/01/2018), BOI-TVA-DECLA-40-10-20 § 150 et 180 (crédit de départ à la sortie de la franchise, 01/07/2026), rescrit BOI-RES-TVA-000253 du 18/02/2026 (correspondance automatique entre anciennes et nouvelles références), BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 (hébergement)

Jurisprudence et doctrine du gouvernement : CE 09/09/2020 n° 439143 (SCI EMO, option local par local) et réponse ministérielle Grau, AN 16/11/2021, question n° 38389 ; CE 21/12/2023 n° 474042 (absence de rétroactivité de l'option) ; avis CE 05/07/2023 n° 471877 (para-hôtellerie, à l'origine de la réécriture par l'art. 84 de la loi de finances pour 2024)

Textes récents : ordonnance n° 2025-1247 du 17/12/2025 (recodification de la TVA au CIBS) et ordonnance n° 2026-671 du 27/07/2026 (report de cette recodification au 01/01/2027 et des anciennes références au 30/06/2028) ; loi n° 2025-1044 du 03/11/2025 (abandon du seuil unique de franchise à 25 000 €) ; art. 38 de la loi de finances pour 2025 (suppression du régime simplifié de TVA au 01/01/2027) ; art. 116 de la loi de finances pour 2025 (majoration des DMTO du 01/04/2025 au 31/03/2028) ; arrêté du 04/12/2024 et arrêté du 13/07/2026 (travaux à 5,5 %)

Code de commerce : art. L. 145-1 et suivants (baux commerciaux), art. A444-91 (émoluments du notaire sur vente)

Avertissement. Cette page a une visée informative. Elle ne remplace pas l'examen d'un dossier. L'option de l'article 260 2° engage la SCI pour près de neuf ans et déclenche une obligation déclarative mensuelle ainsi qu'un suivi de régularisation sur vingt ans : faites-la valider avant de la déposer.

Pour aller plus loin

Les pages qui traitent en profondeur ce que celle-ci n'a fait qu'ouvrir.

Lever l'option TVA en SCI — le contenu exact de la lettre au service des impôts, le calendrier par rapport au compromis et à l'acte, et la clause à insérer au bail.
Déclarer la TVA de sa SCI — la CA3 remplie ligne par ligne, les dates limites de dépôt et la procédure de demande de remboursement d'un crédit.
Franchise de TVA en SCI — le calcul exact des seuils, l'effet du dépassement en cours d'année et le moment où renoncer volontairement devient rentable.
Prorata de TVA en SCI mixte — comment calculer le coefficient de déduction quand un même immeuble abrite des loyers taxés et des loyers exonérés.
Récupérer la TVA sur un local commercial neuf — le déroulé complet d'une acquisition neuve, du compromis au remboursement du crédit.
TVA sur la vente d'un immeuble en SCI — quand la vente est taxable, quand elle est dispensée, et comment éviter le reversement des vingtièmes.
Autoliquidation de la TVA sur les travaux — qui déclare la TVA quand la SCI fait intervenir un sous-traitant, et les mentions obligatoires de la facture.
Les travaux en SCI — quel taux de TVA appliquer, ce qui est déductible du résultat et ce qui doit être immobilisé.
Parking et box en SCI — rendement, gestion et fiscalité d'un portefeuille d'emplacements de stationnement.
SCI et bail commercial — la rédaction du bail 3/6/9, la répartition des charges et les clauses qui protègent le bailleur.
SCI et location meublée — pourquoi le meublé fait basculer une SCI à l'impôt sur les sociétés, et les solutions pour l'éviter.
SCI et résidence gérée — le bail commercial consenti à un exploitant, sa fiscalité et ses risques.
Acheter un local commercial : SCI, direct ou société — la comparaison chiffrée des trois structures de détention.
Le loyer d'une SCI à sa société d'exploitation — comment fixer un loyer défendable et éviter la requalification en acte anormal de gestion.
La contribution sur les revenus locatifs — la taxe de 2,5 % à laquelle échappent précisément les loyers soumis à la TVA.
TVA intracommunautaire en SCI — quand une SCI non redevable doit malgré tout demander un numéro de TVA.
SCI à l'impôt sur les sociétés ou à l'impôt sur le revenu — l'arbitrage de régime, qui se pose indépendamment de la TVA mais souvent en même temps.
Guide SCI 2026 — la page mère : création, régime fiscal, comptabilité et obligations annuelles en une seule lecture.

Trois décisions, dans l'ordre

Locaux d'habitation : la question ne se pose pas. L'option est légalement fermée. La TVA des travaux est un coût, intégrez-la au budget dès le départ.
Local professionnel neuf, locataire redevable de la TVA : optez, au plus tard dans le mois calendaire de l'acte. Sur 500 000 € HT, ce sont 100 000 € qui n'ont pas à être empruntés, et un gain économique de 60 800 € sur quinze ans : 27 800 € d'intérêts évités et 33 000 € de TVA récupérée sur les charges et travaux courants.
Local ancien, locataire non redevable : n'optez pas. Vous imposeriez à votre locataire 20 % de loyer en plus, sans contrepartie pour lui, pour récupérer une TVA de travaux qui ne le compense pas.

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Questions fréquentes sur la TVA en SCI

Pas automatiquement. Une SCI qui loue uniquement des locaux nus (sans meubles ni équipements) n'est pas redevable de la TVA et n'a pas de numéro de TVA en France. Elle en obtient un dès qu'elle devient redevable : option de l'article 260 2° du CGI, para-hôtellerie, location de locaux équipés, location de parkings au-dessus du seuil de franchise. Attention à ne pas confondre avec le numéro de TVA intracommunautaire. Même une SCI non redevable doit le demander à son service des impôts des entreprises avant d'acheter une prestation auprès d'un fournisseur établi dans un autre pays de l'Union européenne : un logiciel, une plateforme de gestion locative. Dans ce cas la SCI autoliquide la TVA française sans pouvoir la déduire.

Non, jamais. Le a de l'article 260 2° du CGI ferme l'option lorsque les locaux nus donnés en location sont destinés à l'habitation ou à un usage agricole. Aucune démarche, aucun montage et aucun accord avec le locataire ne permettent de contourner cette interdiction. Une SCI qui loue des appartements nus supporte donc définitivement la TVA de ses travaux et de ses honoraires. Une seule voie rend une location d'habitation taxable : celle des services. Un meublé assorti d'au moins trois des quatre prestations du 4° b ou b bis de l'article 261 D n'est plus une location, c'est une activité d'hébergement.

Oui. L'option se formule immeuble par immeuble, mais à l'intérieur d'un immeuble le bailleur choisit les locaux qu'il taxe, à condition de les identifier un par un dans sa lettre. Une SCI qui possède quatre plateaux de bureaux peut donc en taxer un et laisser les trois autres exonérés ; sa déduction devient alors partielle et se calcule au prorata. Un point de vigilance : la doctrine administrative écrit encore l'inverse, faute de mise à jour depuis 2014. Ce sont la décision du Conseil d'État du 9 septembre 2020 et la réponse ministérielle du 16 novembre 2021 qui font droit. Le détail est en section 3 de cette page.

Cela dépend de son statut. Si le locataire est lui-même redevable de la TVA, l'option du bailleur ne lui coûte rien puisqu'il déduit la TVA du loyer : la loi n'exige pas son accord et une mention au bail suffit à organiser la facturation. Si le locataire n'est pas assujetti à la TVA — c'est-à-dire hors du champ de la taxe, comme une association sans activité économique ou une collectivité agissant comme autorité publique —, le b de l'article 260 2° du CGI subordonne l'option à une mention expresse de l'option par le bailleur dans le bail. Le locataire, en signant ce bail, accepte donc la taxation. Un médecin ou un courtier d'assurance, eux, sont des assujettis exonérés : la mention n'est pas légalement exigée à leur égard, mais l'y faire figurer reste prudent, parce qu'elle rend la taxation opposable au preneur. Sur un bail déjà signé sans cette clause, il faut un avenant, et le locataire est parfaitement libre de le refuser ou de le monnayer par une baisse de loyer.

Oui, dès lors qu'elle a opté. Les charges locatives refacturées suivent le sort du loyer principal : elles entrent dans la base de la TVA au même taux de 20 %. Cela vaut pour les provisions sur charges, la refacturation de la taxe foncière si le bail la met à la charge du preneur, la contribution économique territoriale refacturée, l'assurance de l'immeuble. La seule exception concerne les sommes encaissées au nom et pour le compte du locataire et rendues à l'euro près sur justificatif, régime des débours, qui suppose un mandat écrit. En pratique la quasi-totalité des refacturations d'un bail commercial sont taxables.

Non tant qu'il reste un dépôt. Une somme versée en garantie et destinée à être restituée n'est la contrepartie d'aucune prestation : elle est hors du champ de la TVA. La règle change le jour où la SCI le conserve. Si le dépôt est utilisé pour couvrir des loyers impayés, il devient un loyer et supporte la TVA au taux applicable au loyer. S'il est conservé pour réparer des dégradations, l'administration le traite comme une indemnité non taxable lorsqu'il compense un préjudice réel. La distinction se joue sur la pièce comptable : ce que l'on impute au compte de loyers est taxable.

Non, et c'est un des rares avantages latéraux de l'option. La contribution sur les revenus locatifs est une taxe de 2,5 % assise sur les loyers d'immeubles achevés depuis au moins quinze ans au 1er janvier de l'année d'imposition. Elle ne frappe pas les loyers qui donnent lieu au paiement effectif de la TVA : c'est le 2° du III de l'article 234 nonies du CGI. À l'inverse, un loyer exonéré, ou un loyer couvert par la franchise en base, y reste soumis. Une SCI à l'impôt sur les sociétés qui loue un local ancien sans option paie donc 2,5 % de ses loyers en plus de l'impôt ; la même SCI ayant opté ne les paie pas. Sur 36 000 € de loyers annuels cela représente 900 € par an, soit 8 100 € sur un bail de neuf ans. Ce n'est pas ce qui justifie une option à soi seul, mais cela pèse dans un arbitrage serré.

En principe non pour un immeuble acheté et déjà affecté à une activité exonérée. Le Conseil d'État a jugé le 21 décembre 2023 (n° 474042) que l'option n'a pas d'effet rétroactif. Elle prend effet le premier jour du mois où elle est formulée. Ou à la date des engagements contractuels de location si celle-ci est postérieure — jamais avant. Une TVA d'acquisition supportée avant cette date n'est donc pas déductible au titre du droit à déduction initial. Il subsiste une porte étroite, le crédit de départ, une régularisation par vingtièmes en sens inverse : un immeuble qui entre dans le champ de la TVA en cours de période de vingt ans peut ouvrir une déduction complémentaire pour les années restantes. C'est technique, plafonné, et cela ne remplace jamais une option déposée à temps, c'est-à-dire au plus tard dans le mois calendaire de l'acte.

Non. La franchise dispense de déclarer et de payer la TVA, mais elle ferme symétriquement tout droit à déduction. Une SCI qui loue des parkings pour 20 000 € par an et refait ses portes de box pour 30 000 € HT paie 6 000 € de TVA qu'elle ne reverra jamais. Si les travaux sont importants, il faut renoncer à la franchise en optant pour le paiement de la TVA au titre de l'article 293 F du CGI. Cette option couvre obligatoirement deux années, celle de la déclaration comprise, et se reconduit tacitement faute de dénonciation à l'échéance. Elle est même reconduite de plein droit pour deux années supplémentaires si la SCI a obtenu un remboursement de crédit de TVA pendant la période.

Le texte donne six mois au service pour statuer, au terme desquels le silence vaut rejet et ouvre un recours. Dans les faits, un remboursement courant de quelques milliers d'euros arrive en trois à six semaines. Une demande de plusieurs dizaines de milliers d'euros portant sur une première acquisition déclenche presque toujours une demande de pièces : acte de vente, bail signé, copie de la lettre d'option et de son accusé de réception, factures de travaux. Un dossier complet envoyé dès la première relance raccourcit fortement le délai. Un dossier incomplet ajoute facilement plusieurs mois.

Une vacance subie ne fait pas perdre le droit à déduction. Tant que la SCI démontre qu'elle cherche activement un locataire soumis à la TVA — mandat d'agence, annonces, comptes rendus de visites — l'immeuble reste affecté à une activité taxable et aucune régularisation n'est due. Le risque apparaît quand la SCI change l'affectation : reprise du local par un associé, mise à disposition gratuite, relocation à un locataire pour lequel l'option n'est plus praticable. Là, le coefficient de déduction tombe à zéro et la régularisation par vingtièmes se déclenche. La règle pratique tient en une phrase : conservez les preuves de la recherche de locataire dans le dossier de l'exercice.

C'est devenu rare. La livraison à soi-même oblige à s'auto-facturer la TVA sur un immeuble construit pour son propre compte. Son champ a été fortement réduit : elle ne s'impose plus lorsque l'immeuble ouvre intégralement droit à déduction, puisque la taxe collectée serait immédiatement déduite. Il subsiste principalement dans le logement social à taux réduit et dans les situations où l'immeuble sert à une activité qui ne donne pas droit à déduction. Une SCI qui fait construire un bâtiment destiné à une location taxée déduit la TVA des factures d'entreprises au fil du chantier, sans passer par une livraison à soi-même. En revanche elle doit surveiller l'autoliquidation de la TVA sur les travaux sous-traités, qui est un sujet distinct.

Trois taux cohabitent et ils dépendent du local, pas de la SCI. 20 % sur tout ce qui concerne un local professionnel ou commercial, et sur la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un logement. 10 % sur les travaux d'entretien, d'amélioration et d'aménagement d'un logement achevé depuis plus de deux ans (article 279-0 bis du CGI). 5,5 % sur les prestations de rénovation énergétique de ces mêmes logements (article 278-0 bis A). La nature de ces prestations et les performances exigées sont codifiées aux articles 30-0 D et suivants de l'annexe IV au CGI, issus de l'arrêté du 4 décembre 2024 applicable depuis le 1er janvier 2025. L'arrêté du 13 juillet 2026 y a ajouté les pompes à chaleur air/air réversibles fixes, sous conditions de performance et de fluide frigorigène. Elles sont éligibles au taux de 5,5 % depuis le 18 juillet 2026. Les taux réduits supposent une attestation du client sur le devis ou la facture.

Oui, et c'est une des raisons pour lesquelles les cessions de parts sont fréquentes sur des immeubles ayant récupéré la TVA. La SCI reste propriétaire de l'immeuble, l'affectation à une activité taxée ne change pas, aucune régularisation par vingtièmes n'est déclenchée. Mais l'économie de TVA se paie ailleurs. Le droit d'enregistrement sur la cession de parts d'une société à prépondérance immobilière est de 5 %, et l'acquéreur reprend un immeuble à sa valeur comptable historique, donc une plus-value latente. Depuis le 27 juin 2026, la cession de parts d'une telle société doit en outre être constatée par acte notarié, acte d'avocat contresigné ou acte d'expert-comptable habilité, à peine de nullité (article 1865-1 du code civil).