Dissoudre une SCI qui détient encore un bien : vendre l'immeuble ou l'attribuer ?

Votre société civile immobilière détient toujours l'immeuble, et vous voulez fermer. Deux chemins, pas trois : vendre le bien à un tiers puis partager l'argent, ou l'attribuer en nature à un associé. Sur le même immeuble à 400 000 €, la première voie coûte 39 348 €, la seconde jusqu'à 67 674 €. Soit 28 326 € d'écart, décidés par une règle que presque personne ne cite : qui avait apporté le bien, et qui le reprend. Cette page ne refait pas la procédure de fermeture, détaillée dans notre guide sur la dissolution et la liquidation d'une SCI. Elle tranche l'arbitrage.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié à la source primaire (code civil, code général des impôts, BOFiP). Mis à jour le 31 août 2026.

Sommaire

Vendre ou attribuer : la réponse en un tableau
Apporté ou acheté : la seule question qui commande le coût
L'arbre de décision : dissoudre en cinq questions fermées
Les quatre voies chiffrées sur le même immeuble à 400 000 €
Le même dossier avec un immeuble acheté : la réponse change
La soulte : le poste qui décide vraiment de la facture
La tolérance familiale : ce qu'elle couvre, et ce qu'elle coûte
Attribuer à deux, c'est ne pas partager
À l'impôt sur les sociétés, ne recopiez rien
Ne dissolvez pas : trois cas où fermer est le plus mauvais choix
Les six pièces à réunir avant de signer le partage
Questions fréquentes sur la dissolution d'une SCI avec un bien
Vérifier ces règles à la source

1. Vendre ou attribuer : la réponse en un tableau

Un dossier, quatre issues. SCI Les Tilleuls, à l'impôt sur le revenu : la société ne paie pas d'impôt elle-même, ses résultats sont imposés chez les associés. Une société civile ne peut pas naître d'un associé unique (article 1832 du code civil) : en 2012, A a apporté l'immeuble, évalué 250 000 €, et son frère C a versé 2 000 € en numéraire. Capital, 252 000 €. En 2019, A a racheté la part de C, puis cédé la moitié de ses parts à B — A et B, 50/50. L'immeuble vaut 400 000 €, l'emprunt est soldé, 4 000 € dorment sur le compte. Bouches-du-Rhône, 6,32 %.

Voie	Coût total	Net pour A	Net pour B
1. Vendre à un tiers, partager le prix	39 348 €	182 326 €	182 326 €
2. Attribuer à A, qui l'avait apporté	45 194 €	175 035 € (immeuble compris)	183 771 €
3. Attribuer à B, qui ne l'avait pas apporté	67 674 €	183 771 €	152 555 € (immeuble compris)
4. Attribuer aux deux, en indivision	56 434 €	173 783 €	173 783 €

Les colonnes « net » ne se comparent pas terme à terme : dans les voies 2 et 3, l'un ressort avec l'immeuble et une dette de 198 000 €. Ce que le tableau compare, c'est la friction — l'argent qui sort sans arriver chez personne.

Un poste reste hors de ces totaux, faute d'être tranché : l'émolument de 0,484 % sur les reprises en nature, 2 323 € TTC (chapitre 4).

Ce que l'attribution en nature n'évite pas : la plus-value

On lit partout qu'attribuer l'immeuble « évite la vente, donc évite la plus-value ». C'est l'erreur la plus coûteuse du sujet. Vendu à un tiers ou attribué à un associé, « la plus-value est considérée comme réalisée par la société elle-même » (BOI-RFPI-PVI-10-30, § 120). Les 36 459 € de notre dossier sont dus dans les quatre voies. Ce sont les droits d'enregistrement qui départagent, jamais elle.

La procédure est décrite dans notre guide sur la vente de l'immeuble détenu en SCI. Et vendre le bien à un associé du vivant de la société n'est pas le lui attribuer au partage : c'est une vente ordinaire.

2. Apporté ou acheté : la seule question qui commande le coût

Tout se joue sur une distinction que personne ne fait : votre SCI a-t-elle acheté l'immeuble, ou un associé le lui a-t-il apporté ?

Un associé apporte un immeuble et ne reçoit que des parts sociales : c'est un apport à titre pur et simple. Le droit fiscal ne tient pas vraiment l'immeuble pour devenu propriété de la société. Il traite l'apport comme une vente sous condition suspensive, réputée s'être produite seulement si un événement futur arrive : ici l'attribution du bien à un autre que l'apporteur, le jour du partage. C'est la théorie de la mutation conditionnelle des apports. L'impôt de mutation reste suspendu toute la vie de la société, puis se déclenche au partage — ou jamais.

Les conséquences sont brutales. Si l'apporteur reprend son bien, il « est réputé n'avoir jamais cessé d'en être propriétaire » : aucun droit de mutation. S'il va à un autre associé, les droits frappent la valeur totale du bien — pas la moitié qui change de mains (BOI-ENR-AVS-30-20-20, §§ 70, 140 et 160).

Un immeuble acheté par la société est un acquêt social : acquis pendant la vie sociale, il lui appartient pleinement. La théorie ne s'y applique pas, et l'attributaire est indifférent.

Origine du bien et attributaire	Ce qui est dû	Sur notre dossier
Acheté par la SCI, attribué à n'importe qui	Droit de partage de 2,50 % sur l'actif net partagé + contribution de sécurité immobilière 0,10 % — l'attributaire est indifférent	4 200 €
Apporté, repris par l'apporteur	Aucun droit de mutation ; taxe de publicité foncière 0,70 % + contribution de sécurité immobilière 0,10 %	3 200 €
Apporté, attribué à un autre que l'apporteur	Droits de mutation pleins sur la valeur totale, 6,32 % + 0,10 %	25 680 €

Facteur huit entre la deuxième et la troisième ligne, pour le même geste. La première suppose des lots équilibrés, et la déduction du capital social de l'assiette — fondée sur le même arrêt que la voie 1 : sans elle, 10 500 €. Dès qu'un associé reçoit l'immeuble seul, la soulte — la somme d'argent que verse celui qui reçoit plus que sa part — quitte l'assiette des 2,50 % pour le tarif des ventes (chapitre 6). Deux autres mots reviennent partout. La taxe de publicité foncière est le droit d'État perçu à la publication d'un acte au fichier immobilier ; la contribution de sécurité immobilière, la redevance de 0,10 % due pour la même formalité. Aucune des deux n'est majorée : ni des taxes départementale et communale, ni des 2,37 % de frais d'assiette de l'article 1647, V, qui ne frappent que les droits départementaux de l'article 1594 A. Le « 0,72 % » qui circule est faux.

La charge de la preuve pèse sur vous. « Les associés doivent établir que les biens partagés ont été acquis par la personne morale » (§ 40). Sans acte ni mention claire dans les statuts, le dossier bascule au régime le plus cher — voyez l'apport d'un immeuble à une SCI.

Une homonymie à écarter : la SCI d'attribution de 1971 attribue des lots par nature. Rien à voir avec le partage d'une SCI de gestion.

3. L'arbre de décision : dissoudre en cinq questions fermées

Cinq questions, dans cet ordre. Chaque réponse porte un montant, sur un immeuble de 400 000 € à 6,32 %.

1 — L'immeuble a-t-il été apporté par un associé, ou acheté par la SCI ?
Acheté : régime ordinaire du partage, 2,50 % sur l'actif net partagé et 0,10 % de contribution, soit 4 200 € si les lots sont équilibrés — sautez à la question 5. Apporté : question 2.

2 — Qui reçoit le bien ?
L'apporteur : 0,70 % de taxe de publicité foncière et 0,10 % de contribution, soit 3 200 €. Son héritier ou son donataire : 3 200 € aussi, « l'attribution étant réputée faite à l'apporteur lui-même » (§ 190). C'est le cas majoritaire des SCI familiales de deuxième génération : voyez les parts héritées et le décès d'un associé. Tout autre associé : 25 680 €.

3 — L'attributaire a-t-il racheté les parts de l'apporteur ?
Alors il paie deux fois : le droit de 5 % acquitté sur les parts ne s'impute pas (§ 200). B devra 25 280 € au partage.

4 — La SCI est-elle à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés ?
Tout ce qui précède vaut à l'impôt sur le revenu. À l'impôt sur les sociétés le principe s'inverse, et l'écart va de 3 800 € à 25 280 € : section 9.

5 — Un associé reçoit-il plus que ses droits ?
Lots équivalents, pas de soulte, rien de plus. Sinon, celui qui reçoit trop verse une soulte. Sur un immeuble acheté, elle quitte l'assiette du droit de partage pour le tarif des ventes : 198 000 × 6,32 % = 12 514 € (BOI-ENR-PTG-10-20, §§ 1 et 270). Sur un immeuble apporté attribué à un autre, rien de plus (§ 170).

4. Les quatre voies chiffrées sur le même immeuble à 400 000 €

Actif de liquidation : 400 000 € d'immeuble et 4 000 € de trésorerie, soit 404 000 €. Aucune dette, capital 252 000 €. Chaque associé a droit à 202 000 €.

La plus-value, commune aux quatre voies

Régime des plus-values immobilières des particuliers, la SCI étant à l'impôt sur le revenu. Prix de cession 400 000 €, prix d'acquisition 250 000 € — la valeur d'apport de 2012. Plus-value brute : 150 000 €.

Quatorze ans de détention, soit neuf au-delà de la cinquième. Abattement à l'impôt sur le revenu : 9 × 6 % = 54 %. Base 69 000 €, à 19 % : 13 110 €.
Abattement pour les prélèvements sociaux : 9 × 1,65 % = 14,85 %. Base 127 725 €, à 17,2 % : 21 969 €. Les 17,2 % sont le taux des plus-values immobilières, que la hausse de 2026 n'a pas touchées.
Taxe sur les plus-values élevées, due au-delà de 50 000 € imposables. Base 69 000 €, tranche « de 60 001 à 100 000 € » de l'article 1609 nonies G, soit 2 % : 1 380 €.

Total : 36 459 €. Sur la dernière ligne, on lit souvent l'inverse : le seuil de 50 000 € s'apprécie au niveau de la société, pas associé par associé (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 60). Les 34 500 € revenant à chacun ne la font pas tomber. Les abattements sont détaillés dans notre guide sur la plus-value en SCI.

Je retiens le prix d'apport brut. Le 4° du II de l'article 150 VB fait mieux : pour un immeuble bâti détenu plus de cinq ans, un forfait travaux de 15 % du prix d'acquisition, sans facture. Prix d'acquisition 287 500 €, plus-value 112 500 €, impôt 9 833 €, prélèvements sociaux 16 477 €, taxe 623 € : 26 933 € au lieu de 36 459 €. Il joue dans les quatre voies, dont les totaux ci-dessous ne l'intègrent pas. Demandez-le — sans déclarer n'avoir fait aucuns travaux, ce que l'administration retient pour l'écarter.

Voie 1 — Vendre à un tiers, puis partager le prix

La SCI vend 400 000 €. Droits de mutation et frais d'acte sont à la charge de l'acquéreur. La société acquitte les 36 459 € de plus-value chez le notaire ; reste 367 541 € à partager.

Le droit de partage de 2,50 % (article 746 du code général des impôts) porte sur l'actif net partagé, capital remboursé : 367 541 − 252 000 = 115 541 €, soit 2 889 €. Il n'y a plus que de l'argent à répartir : l'acte reste sous seing privé, aucun émolument de notaire.

Coût total : 39 348 €. Chaque associé repart avec 182 326 €. Deux réserves. La déduction du capital social vient d'un arrêt publié de la Cour de cassation rendu à propos d'une société civile de placement immobilier (com., 26 septembre 2018, n° 16-24.070). Les deux textes qu'il applique, les articles 747 du code général des impôts et 1844-9 du code civil, valent pour toutes les sociétés. Attention à sa limite : le même arrêt refuse d'étendre la déduction aux primes d'apport, primes d'émission et réserves non incorporées au capital. Ne déduisez que le capital nominal. Mais la doctrine ne l'a pas repris, et sans cette déduction le droit de partage passerait à 9 189 €. Motivez-la dans l'acte. Je raisonne aussi de gré à gré : une agence à 4 % retrancherait 16 000 €. Voyez la distribution du prix de vente aux associés.

Voie 2 — Attribuer l'immeuble à A, qui l'avait apporté

L'article 1844-9 du code civil donne ce droit à A, s'il le demande : un bien apporté qui se retrouve en nature dans la masse revient à son apporteur, avant toute autre attribution préférentielle. La règle est supplétive : vérifiez vos statuts, une clause d'attribution ou une décision des associés la prime.

Droits de mutation : 0 €. La condition suspensive ne s'est pas réalisée.
Taxe de publicité foncière, 0,70 % de 400 000 € : 2 800 €. Contribution de sécurité immobilière, 0,10 % : 400 €.
Droit de partage : la valeur du bien repris sort de la masse (§ 290). Il ne reste que 4 000 € de trésorerie, soit 100 €. Le capital, déjà représenté par cet immeuble sorti de la masse, ne se retranche pas une seconde fois.
Émoluments du notaire : barème par tranches de l'article A444-121 du code de commerce, sur l'actif brut de 404 000 €. Soit 314,41 € + 209,48 € + 571,90 € + 3 433,12 € = 4 528,91 € hors taxes, 5 435 € TTC.
Plus-value : 36 459 €.

Coût total : 45 194 €. A reçoit l'immeuble, verse 198 000 € de soulte à B, supporte 8 735 € de frais d'acte et sa part de plus-value : net, immeuble compris, 175 035 €. B encaisse trésorerie et soulte : 183 771 €. L'obstacle n'est pas fiscal, il est bancaire.

Un poste que je chiffre sans le faire entrer dans le total, faute d'être tranché : le 2° du même article ajoute un émolument de 0,484 % sur les reprises en nature, soit 1 936 € hors taxes, 2 323 € TTC. Le tarif ne dit pas à quelles reprises il se limite. Si l'étude le retient, la voie 2 passe de 45 194 € à 47 517 €.

Voie 3 — Attribuer l'immeuble à B, qui ne l'avait pas apporté

Même acte, même immeuble, même valeur. Un mot change : l'attributaire.

Droits de mutation à titre onéreux sur la valeur totale, 400 000 × 6,32 % : 25 280 €. B avait déjà payé 5 % en rachetant les parts de A en 2019 : cette somme ne s'impute pas.
Contribution de sécurité immobilière : 400 €. Droit de partage sur la trésorerie restante : 100 €.
La soulte de 198 000 € ne coûte rien de plus : la valeur totale est déjà taxée au droit de vente (§ 170).
Émoluments du notaire, même barème : 5 435 € TTC. Plus-value : 36 459 €.

Coût total : 67 674 €. Net pour B, immeuble compris : 152 555 € ; A encaisse 183 771 €. Entre la voie 2 et la voie 3, 22 480 € d'écart. Pour un choix de bénéficiaire.

Voie 4 — Attribuer l'immeuble aux deux, en indivision

Le dernier alinéa de l'article 1844-9 le permet. Fiscalement, l'opération se coupe en deux : la moitié de A est une reprise d'apport, la moitié de B une mutation.

Taxe de publicité foncière sur la moitié de A, 0,70 % de 200 000 € : 1 400 €.
Droits de mutation sur la moitié de B, 6,32 % de 200 000 € : 12 640 €.
Contribution de sécurité immobilière : 400 €. Droit de partage : 100 €. Émoluments : 5 435 € TTC. Plus-value : 36 459 €.

Coût total : 56 434 €, soit 173 783 € nets pour chacun, moitié indivise comprise. Aucune soulte, les lots étant égaux. Moins cher que la voie 3 — et c'est un piège, voyez la section 8.

5. Le même dossier avec un immeuble acheté : la réponse change

Reprenons la voie 3 en ne changeant qu'un paramètre : le capital a été libéré en numéraire et la SCI a acheté l'immeuble 250 000 € en 2012. Tout le reste est identique, l'attributaire compris. L'immeuble est un acquêt social : la mutation conditionnelle ne joue pas.

Soulte de 198 000 €, taxée au tarif des ventes (article 747 du code général des impôts) : 198 000 × 6,32 % = 12 514 €.
Droit de partage : l'actif net partagé, capital remboursé, ressort à 404 000 − 252 000 = 152 000 €. Mais la soulte s'en retranche, pour ne pas être taxée deux fois — « le montant des soultes ou des plus-values doit être déduit de l'actif partagé » (BOI-ENR-PTG-10-20, § 270). 152 000 − 198 000 est négatif : 0 €. Ici encore, la déduction du capital vient de l'arrêt de 2018, non de la doctrine : sans elle, 5 150 €, et l'écart ci-dessous tombe à 7 716 €.
Contribution de sécurité immobilière 400 €, émoluments 5 435 € TTC, plus-value 36 459 €.

Coût total : 54 808 €, contre 67 674 € pour le même geste sur un immeuble apporté. 12 866 € d'écart, entièrement dus à l'origine du bien. Sur les seuls droits versés au Trésor : 12 914 € contre 25 780 €.

Dans l'écrasante majorité des SCI, l'immeuble a été acheté avec un emprunt, pas apporté. Là, ce n'est pas la mutation qui coûte : c'est la soulte.

6. La soulte : le poste qui décide vraiment de la facture

Sur un immeuble acheté, la soulte est le premier poste : 12 514 €, quand le droit de partage tombe à zéro. Et le régime de faveur qui neutralise les soultes ne concerne pas les sociétés. L'article 748 vise les partages de succession, de communauté, de donation-partage et de biens indivis entre époux ou partenaires de pacte civil de solidarité. Ni les sociétés ni les apports : la doctrine range expressément « les partages de sociétés » dans le régime normal (BOI-ENR-PTG-10-20, §§ 10 et 40). Deux situations, et deux seulement, l'annulent :

L'immeuble apporté va à un autre que l'apporteur. La soulte s'impute sur ce bien et n'ouvre aucun droit supplémentaire : l'apport est « déjà assujetti en totalité au droit de vente » (§ 170).
L'apporteur reprend son propre bien. Il est réputé n'avoir jamais cessé d'en être propriétaire (§ 70) : la soulte ne peut pas être le prix d'une mutation qui ne s'est pas produite. L'article 747 le règle en une ligne : la soulte est taxée « au prorata de la valeur respective des différents biens compris dans le lot grevé ». Le lot de A ne contient que son propre apport. Les 198 000 € de la voie 2 ne supportent donc rien. Le § 80 le dit aussi, mais pour la soulte reçue par l'apporteur.

Partout ailleurs, le levier est la composition des lots. Chaque euro placé dans le lot de celui qui ne prend pas l'immeuble quitte les 6,32 % des ventes pour les 2,50 % du partage. 3,82 centimes gagnés par euro, soit 3 820 € sur 100 000 €.

Une démarcation, enfin, qui circule à l'envers. Le taux réduit de 1,10 % de l'article 746 est réservé aux partages des intérêts patrimoniaux consécutifs à une séparation de corps, à un divorce ou à une rupture de pacte civil de solidarité. Il vise les parts de la SCI entre ex-conjoints ou ex-partenaires, jamais l'actif social, qui reste à 2,50 % — voyez la SCI et le divorce.

7. La tolérance familiale : ce qu'elle couvre, et ce qu'elle coûte

Une porte de sortie existe pour les SCI familiales, et elle est mal citée. Le paragraphe qui la porte s'ouvre par le mot « Exemple » : il décrit une société civile de gestion immobilière « continuée entre les descendants de l'apporteur d'un immeuble bâti » (§ 220). C'est une illustration, pas le périmètre. La règle tient aux liens de l'article 748 : conjoint, ascendants, descendants, membres originaires de l'indivision et leurs ayants droit. Dans ce cercle, « il est admis de ne pas percevoir le droit de mutation normalement exigible ».

La contrepartie, que presque personne n'écrit

La phrase suivante du même paragraphe : « En contrepartie, le droit ou la taxe prévu à l'article 746 du CGI est perçu sur la valeur totale de l'actif social attribué aux associés. » Si B était le fils de A : sans la tolérance, 25 280 € de droits plus 100 € de partage, soit 25 380 €. Avec elle, 404 000 × 2,50 % = 10 100 €. Ici, contrairement à la voie 1, le capital ne se déduit pas : le § 220 vise la valeur totale. Économie réelle : 15 280 € — pas 25 380 €.

Une condition, et une seule : les liens entre l'apporteur et les attributaires actuels doivent entrer dans ceux de l'article 748. Le texte écrit « existant ou ayant existé » : peu importe qu'un tiers ait été associé entre-temps. Ne confondez pas avec la tolérance voisine du § 120, qui exige, elle, une composition familiale constante depuis la création. Et c'est une tolérance administrative, pas un droit : elle se demande et se motive dans l'acte. Sur notre dossier, B n'a aucun lien de parenté avec A : les 25 280 € restent dus.

Autre porte, plus rare : si l'apport initial avait supporté la taxe sur la valeur ajoutée, il a déjà été taxé et l'immeuble rentre dans la masse à 2,50 % (§ 250). Le texte y attache une réserve, à ne pas oublier : les droits de mutation restent dus sur la soulte éventuelle, au tarif des ventes. Soit 12 514 € ici.

8. Attribuer à deux, c'est ne pas partager

La voie 4 est séduisante : 56 434 € au lieu de 67 674 €, aucune soulte à financer, personne ne cède rien. Dans ce cas, ne faites pas ça — sauf si la sortie est déjà écrite et datée.

Ce que vous obtenez le lendemain de la radiation, c'est une indivision : deux propriétaires du même immeuble, sans société pour organiser leurs rapports. Les décisions lourdes redeviennent unanimes, et chacun peut provoquer le partage — « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision » (article 815 du code civil). Vous avez payé 56 434 € pour revenir au problème que la SCI résolvait.

L'économie de 11 240 € sur la voie 3 est un report de facture : le jour où l'un voudra sortir, il faudra vendre ou racheter. Notre comparatif indivision ou SCI dit ce qu'elle impose au quotidien ; sortir d'une indivision décrit le mouvement inverse.

9. À l'impôt sur les sociétés, ne recopiez rien

Tout ce qui précède vaut hors option pour l'impôt sur les sociétés. Si votre SCI a opté, le principe s'inverse : le droit de partage porte sur la totalité de l'actif net partagé, tous les biens étant traités comme des biens sociaux, « y compris ceux repris par leur apporteur » (BOI-ENR-AVS-30-20-10).

Une catégorie de biens reste sous la mutation conditionnelle, définie par référence au régime d'enregistrement de l'apport. Or les apports sont enregistrés gratuitement depuis le 1^er janvier 2019, et la doctrine n'a pas été réécrite. Le périmètre est indéterminable sur le papier.

Plutôt qu'un tableau qui donnerait une fausse assurance : à l'impôt sur les sociétés, faites qualifier l'apport par le notaire avant d'arrêter le partage. Sur 404 000 € d'actif, l'écart entre les deux lectures va de 3 800 € à 25 280 €. Et la plus-value se mesure sur la valeur nette comptable, amortissements déduits — voyez la plus-value d'une SCI à l'impôt sur les sociétés.

10. Ne dissolvez pas : trois cas où fermer est le plus mauvais choix

On demande à un guide de dissolution « comment fermer ». La bonne question est souvent « faut-il fermer » : la dissolution n'est le bon choix que lorsque plus personne ne veut garder le bien. Trois cas où elle ne l'est pas.

Cas 1 — Un associé veut sortir, pas la société fermer

La situation la plus fréquente : A veut son argent, B veut garder l'immeuble. Attribuer le bien à B coûte 67 674 €. Comparons avec une cession des parts de A à B.

Droit d'enregistrement de 5 % sur la valeur des parts : 202 000 × 5 % = 10 100 €. Attention à une erreur qui circule partout : l'abattement de 23 000 € ne s'applique pas ici. Le 1° bis du I de l'article 726 ne vise que les cessions « autres que celles soumises au taux mentionné au 2° ». Or le 2°, celui des sociétés à prépondérance immobilière, est le nôtre. L'appliquer à tort, c'est 575 € de rappel.
Plus-value de A sur ses parts : valeur 202 000 €, acquisition 126 000 €, gain 76 000 €. Mêmes abattements que plus haut : 34 960 × 19 % = 6 642 €, et 64 714 × 17,2 % = 11 131 €. Pas de taxe sur les plus-values élevées, la base étant sous 50 000 €. Total 17 773 €.
Acte et formalités : honoraires libres, 1 500 à 2 500 € ; je retiens 2 200 €. Depuis le 27 juin 2026, l'acte sous seing privé n'est plus une option : la cession doit être notariée, contresignée par avocat ou dressée par un expert-comptable habilité, à peine de nullité (article 1865-1 du code civil).

Total : environ 30 073 €, contre 67 674 €. Écart : 37 601 €. Attention à son sens. La SCI garde l'immeuble à 250 000 € de prix d'acquisition : les 36 459 € de plus-value ne sont pas économisés, mais reportés au jour où elle vendra, avec des abattements plus élevés et une exonération totale à trente ans. L'arbitrage n'est franc que si B ne compte pas revendre à court terme — et B détient l'immeuble à travers la SCI, pas en son nom propre. Faire vivre une société coûte quelques centaines d'euros par an : à 300 € l'an, il faudrait 125 ans pour rattraper l'écart. Une trésorerie gagnée, pas une économie sèche. Voyez la cession de parts et les quatre façons de sortir d'une SCI.

Cas 2 — La SCI n'a plus d'activité, mais le projet n'est pas mort

La mise en sommeil ne règle rien sur le fond, et elle est bornée à deux ans. Mais elle ne coûte qu'une inscription modificative, sans annonce légale : 42,26 € de greffe hors taxes, 8,45 € de taxe sur la valeur ajoutée, 5,90 € pour le registre national des entreprises, 116 € d'insertion au BODACC. Soit 172,61 € TTC — les 185,77 € qu'on voit passer sont ceux d'une modification statutaire. Dans ce cas, ne dissolvez pas : achetez du temps. Voyez la mise en sommeil d'une SCI et la SCI dormante.

Cas 3 — Faire racheter les parts par la société : l'option souvent fermée

La SCI rachète les parts de A et réduit son capital. Comme la cession, ce rachat doit passer par acte notarié ou d'avocat contresigné : le champ exact de l'article 1865-1, en vigueur depuis le 27 juin 2026, n'est pas tranché, et la sanction est la nullité. Le mécanisme reste élégant — si la société a la trésorerie. Sur notre dossier, 4 000 € en caisse et un actif immobilisé : l'option est fermée. Elle redevient pertinente dès qu'une part de l'actif est liquide ; voyez le rachat de parts par la SCI.

Reste le cas où la dissolution s'impose : personne ne veut du bien, ou la société atteint son terme statutaire — terme qui se proroge, voyez la prorogation d'une SCI. Alors vendez d'abord, et partagez de l'argent.

11. Les six pièces à réunir avant de signer le partage

L'origine de propriété de l'immeuble : acte d'acquisition au nom de la SCI, ou statuts constatant l'apport. La preuve vous incombe (§ 40).
Le lien de l'attributaire avec l'apporteur : apporteur, héritier, donataire ou acquéreur de ses parts. Quatre situations, 22 480 € d'écart.
Une estimation écrite et datée au jour du partage, et non la valeur d'apport.
Le relevé des travaux payés par la société, factures à l'appui — ou, à défaut, le forfait de 15 % de l'article 150 VB, qui dispense de ce relevé.
L'état du passif : emprunt restant dû et comptes courants d'associés — les avances des associés à la société, remboursées avant tout partage.
La composition chiffrée des lots : c'est elle qui fixe la soulte.

Un mot, enfin, sur les 6,32 %. Ce n'est pas un taux départemental, mais trois prélèvements empilés : 5,00 % de droit départemental (article 1594 D), 1,20 % de taxe communale additionnelle (article 1584) et 2,37 % de frais d'assiette sur le seul droit départemental (article 1647, V). Seule la première part varie. Ce sont ici ceux des Bouches-du-Rhône au 1^er juin 2026. Onze départements sont restés à 4,50 %, soit 5,81 % : les Hautes-Alpes, les Alpes-Maritimes, l'Ardèche, la Charente, la Drôme, la Lozère, l'Oise, les Hautes-Pyrénées, la Saône-et-Loire, la Guadeloupe et Mayotte. Et l'Indre, seule restée au taux de droit commun de 3,80 %, est à 5,09 %. Et la majoration au-delà de 4,50 % est temporaire : le II de l'article 116 de la loi du 14 février 2025 ne l'ouvre que du 1^er avril 2025 au 31 mars 2028. Vérifiez le vôtre sur la table de la direction générale des finances publiques avant de signer.

12. Questions fréquentes sur la dissolution d'une SCI avec un bien

Peut-on radier une SCI qui possède encore un bien ?

Non. La radiation clôture la liquidation, et la liquidation suppose que l'actif ait été réalisé ou partagé. Tant que l'immeuble figure encore au patrimoine social, le liquidateur ne peut pas déposer les comptes définitifs de liquidation : il n'y a rien à répartir. La société conserve d'ailleurs sa personnalité morale jusqu'à la publication de la clôture (article 1844-8 du code civil). Concrètement, l'ordre est toujours le même : vendre ou attribuer d'abord, radier ensuite.

Faut-il vendre l'immeuble avant de dissoudre ?

Seulement si personne ne veut le garder. Sur notre dossier de référence, vendre puis partager le prix coûte 39 348 € et laisse 182 326 € à chacun. Attribuer le bien à l'associé qui l'avait apporté coûte 45 194 €, soit 5 846 € de plus, mais lui laisse l'immeuble. La vente n'est donc pas « la voie prudente » par nature : elle est la voie la moins chère quand la destination finale du bien est de sortir de la famille.

Qui récupère le bien s'il n'y a qu'un seul associé ?

Personne automatiquement. L'alinéa 3 de l'article 1844-5 du code civil prévoit bien la transmission universelle du patrimoine à l'associé unique, sans liquidation. Mais l'alinéa 4 écarte ce mécanisme quand l'associé unique est une personne physique — c'est presque toujours le cas en SCI familiale. Il faut donc dissoudre puis liquider. Bonne nouvelle : à un seul copartageant, il n'y a pas de partage, donc pas de droit de partage. Mauvaise nouvelle : si l'immeuble avait été apporté par un associé aujourd'hui sorti, l'attributaire est « un autre que l'apporteur » et les droits de mutation pleins deviennent exigibles sur la valeur totale.

Et si les associés ne sont pas d'accord sur qui prend le bien ?

L'article 1844-9 du code civil renvoie aux règles du partage des successions : chacun peut demander l'attribution préférentielle. L'apporteur d'un bien qui se retrouve en nature dans la masse passe avant tous les autres, s'il le demande. La règle est supplétive : une clause des statuts ou une décision des associés la prime. Si le désaccord persiste, c'est le tribunal judiciaire qui tranche — jamais le tribunal de commerce, le litige entre associés d'une société civile étant civil. Avant d'en arriver là, lisez notre guide sur la mésentente entre associés : le partage judiciaire coûte plus cher que l'écart fiscal que vous vous disputez.

Faut-il obligatoirement un notaire ?

Dès qu'un immeuble change de mains, oui : l'attribution est publiée au service de la publicité foncière, ce qui impose un acte authentique. Comptez 5 435 € TTC d'émoluments sur un actif brut de 404 000 €, au barème réglementé du partage (article A444-121 du code de commerce). En revanche, si la SCI a vendu l'immeuble et ne partage plus que de l'argent, l'acte de partage peut rester sous seing privé : il suffit de le faire enregistrer et d'acquitter le droit de partage. C'est un des rares postes où la voie « vendre d'abord » économise réellement.

Que se passe-t-il si le bien vaut moins que l'emprunt restant dû ?

Il n'y a alors ni actif net à partager ni droit de partage, la société étant en perte. Les associés d'une SCI répondent des dettes sociales de façon indéfinie mais non solidaire, chacun à proportion de ses parts (article 1857 du code civil). Et seulement après que le créancier a vainement poursuivi la société (article 1858). Une dissolution amiable dans cette situation est risquée : si la SCI est en cessation des paiements, la voie est la procédure collective, pas la liquidation amiable.

J'ai hérité des parts de mon père, qui avait apporté l'immeuble : suis-je « l'apporteur » ?

Oui, fiscalement. Quand l'attributaire tient ses parts de l'apporteur initial en qualité d'héritier ou de donataire, l'attribution est réputée faite à l'apporteur lui-même et aucun droit de mutation n'est exigible sur la reprise de l'apport (BOI-ENR-AVS-30-20-20, § 190). Seule reste due la taxe de publicité foncière de 0,70 %, l'opération étant publiée. La règle vaut aussi en cascade, pour le donataire d'un donataire de l'apporteur.

J'ai racheté les parts de l'apporteur : est-ce que je paie deux fois ?

Oui, et c'est écrit noir sur blanc. Celui qui a acquis à titre onéreux, en cours de vie sociale, les parts de l'associé dont l'apport lui est attribué supporte les droits de mutation de droit commun. Et « le droit de cession de parts sociales perçu lors de l'acquisition de celles-ci ne peut être imputé » sur eux (BOI-ENR-AVS-30-20-20, § 200). Sur 400 000 €, cela fait 25 280 € qui s'ajoutent aux 5 % déjà payés sur les parts. Seule exception : si le droit de mutation avait déjà été acquitté lors de l'achat des parts au titre du 4° du I de l'article 727 du code général des impôts (§ 210).

Les travaux payés par la SCI sur le bien apporté changent-ils quelque chose ?

Oui. La plus-value naturelle d'un bien apporté n'appartient pas à la société, mais les impenses — les dépenses d'amélioration et les constructions financées par la société — sont, elles, un bien social. Si l'apporteur reprend son immeuble, cette fraction-là supporte quand même les droits de mutation à hauteur des droits des autres associés (§ 90). Sur 60 000 € de travaux avec un associé à 50 % en face : 30 000 × 6,32 % = 1 896 € en plus.

Le bien apporté doit-il être réévalué au jour du partage ?

Oui, et c'est la valeur du jour du partage qui sert d'assiette, pas la valeur d'apport : le droit de mutation est exigible « sur la valeur ou le prix total des biens attribués à un autre que l'apporteur ». Cette valeur s'apprécie à la date de la réalisation de la condition, c'est-à-dire à la date du partage (article 676 du code général des impôts, BOI-ENR-AVS-30-20-20, § 160). Le tarif applicable est également celui en vigueur ce jour-là (§ 150) — un apport de 2012 se liquide au barème de 2026.

Peut-on attribuer le bien à un associé et de la trésorerie à l'autre ?

C'est exactement ce que fait un partage bien composé, et c'est le meilleur moyen de réduire la soulte — la somme d'argent que verse celui qui reçoit plus que ses droits. Chaque euro de trésorerie mis dans le lot de celui qui ne prend pas l'immeuble est un euro de soulte en moins. Sur un immeuble détenu en acquêt social, cet euro-là quitte le tarif des ventes (6,32 %) pour revenir dans l'assiette du droit de partage (2,50 %) : chaque tranche de 10 000 € de soulte évitée économise 382 € nets.

Une SCI à l'impôt sur les sociétés peut-elle attribuer son immeuble à un associé ?

Civilement oui, l'article 1844-9 ne distingue pas. Fiscalement, la règle s'inverse en principe. Le partage ouvre le droit de partage sur la totalité de l'actif net partagé, et tous les biens y sont traités comme des biens sociaux, y compris ceux repris par leur apporteur (BOI-ENR-AVS-30-20-10). Le périmètre exact de l'exception est devenu indéterminable depuis que les apports sont enregistrés gratuitement. Faites qualifier l'apport par le notaire avant d'arrêter le schéma : l'écart va de 3 800 € à 25 280 € sur le même immeuble.

L'accord des associés sur la valeur du bien suffit-il ?

Non. Le prix ou la valeur déclarée n'est qu'un plancher : l'administration contrôle la valeur vénale et redresse une sous-évaluation, sans avoir besoin d'invoquer un régime dérogatoire. Deux conséquences pratiques : faites établir une estimation écrite et datée, et conservez-la. Et sachez que la charge de la preuve de l'origine du bien pèse sur vous — « les associés doivent établir que les biens partagés ont été acquis par la personne morale » (BOI-ENR-AVS-30-20-20, § 40). Un dossier mal documenté bascule par défaut dans le régime le plus cher.

Combien de temps faut-il entre la décision et la radiation ?

La procédure elle-même tient en quelques mois, mais ce n'est pas elle qui commande le calendrier : c'est le sort de l'immeuble. Une vente à un tiers ajoute le temps de la commercialisation et des trois mois habituels entre compromis et acte. Une attribution en nature va plus vite, à condition que l'associé attributaire ait bouclé le financement de sa soulte — sur notre dossier, 198 000 € à trouver. C'est ce financement, et non le greffe, qui fait durer les dissolutions de SCI avec immeuble.

13. Vérifier ces règles à la source

BOI-ENR-AVS-30-20-20, publié le 5 août 2015 — la mutation conditionnelle (§§ 40, 70, 80, 90, 140, 160, 170, 190, 200, 210, 220, 250, 290).
BOI-RFPI-PVI-10-30, mis à jour le 11 février 2013 — §§ 110 et 120 : l'attribution à un associé est imposable.
Article 1844-9 du code civil — priorité de l'apporteur, faculté de rester en indivision.
Article 746 du code général des impôts — le droit de partage, 2,50 % et 1,10 %.
Article 747 du code général des impôts — les soultes au tarif des ventes.
BOI-ENR-PTG-10-20 — §§ 1, 10 et 40 : les partages de sociétés au régime normal ; § 270 : la soulte hors assiette.
Article A444-121 du code de commerce — émoluments du notaire, et 0,484 % sur les reprises en nature.

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Pour aller plus loin

Dissolution et liquidation d'une SCI — la procédure complète, de l'assemblée de dissolution à la radiation, avec les délais, le rôle du liquidateur et les formalités de greffe. Vendre l'immeuble de la SCI — la voie 1 en détail : décision des associés, mandat, compromis, diagnostics, préemptions et calendrier réel. Distribuer le prix de vente d'un immeuble en SCI — ce que devient l'argent si vous vendez sans fermer : ordre des remboursements, comptes courants, impôt à l'impôt sur le revenu et à l'impôt sur les sociétés. Apporter un immeuble à une SCI — ce qu'est un apport à titre pur et simple, comment il se distingue d'un apport rémunéré par la reprise d'un emprunt, et comment le documenter. Céder des parts de SCI — l'alternative chiffrée à la dissolution : agrément, évaluation, droit de 5 %, plus-value et acte obligatoire depuis juin 2026. Indivision ou SCI — ce que l'indivision impose au quotidien, en trois cas chiffrés : à lire avant de choisir la voie 4. Mettre une SCI en sommeil — la solution à 172,61 € quand l'arrêt n'est pas définitif, et la durée au-delà de laquelle elle ne tient plus. La plus-value en SCI — le détail des abattements pour durée de détention, des exonérations et de la taxe sur les plus-values élevées. Sortir d'une SCI — les quatre voies de sortie d'un associé quand la société, elle, n'a aucune raison de fermer. Hériter de parts de SCI — la branche « héritier de l'apporteur » de l'arbre de décision, et ce qu'il faut faire des parts reçues. Mésentente entre associés de SCI — quand personne ne veut céder sur l'attributaire : médiation, dissolution judiciaire et coût réel du conflit. SCI en procédure collective — la voie obligée quand le bien vaut moins que l'emprunt : la liquidation amiable n'est alors pas une option.