SCI familiale avec enfants mineurs : autorisations, refus bancaire et donation de parts
Vous voulez associer vos enfants mineurs à une société civile immobilière (SCI) et vous avez besoin d'un prêt. Les deux objectifs se contredisent presque toujours. Le droit autorise l'emprunt — la Cour de cassation l'a jugé en 2000. Votre banque refusera, et c'est légal. Ce guide donne d'abord le tableau : quelle opération exige quelle autorisation, qui signe, en combien de temps, pour combien.
Puis il pose le calcul que les autres annoncent sans faire : l'économie réelle d'une donation de parts. La réponse surprend : sur un petit patrimoine, elle est nulle. Pour le cadre général, lisez notre guide de la SCI familiale et de la transmission aux enfants.
Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, sur les textes consolidés du Code civil, du Code de commerce et du Code général des impôts (CGI). Mis à jour le 27 août 2026.
À retenir en 30 secondes
- Un enfant peut être associé dès sa naissance, ses deux parents signant tout acte de disposition. Mais vous ne pourrez jamais lui reprendre ses parts (art. 387-2, 1°).
- L'emprunt de la SCI ne demande aucune autorisation (Cass. 1re civ. 14/06/2000). Mais dès que la banque veut la caution du mineur, retour chez le juge (art. 387-1, 7°).
- Le moteur du montage n'est pas l'abattement de 100 000 €, c'est le crédit : il divise par plus de cinq la valeur taxable.
Avertissement. Guide informatif à jour au 27 août 2026. Un montage impliquant un mineur engage la responsabilité des parents : faites-le valider par votre notaire.
Sommaire
- Quel acte exige quelle autorisation : le tableau
- Ce que les parents signent, et ce que personne ne peut autoriser
- Le refus bancaire : le droit dit oui, la banque dit non
- Les trois montages qui marchent avec des enfants mineurs
- Faire entrer un enfant mineur au capital : trois voies, trois coûts
- Donner des parts à ses enfants mineurs : le calcul complet
- Conflit d'intérêts : le parent qui donne et qui accepte pour l'enfant
- Qui paie l'impôt sur la part de l'enfant mineur, et sur sa fortune immobilière
- Le jour où vos enfants ont 18 ans : ce qui change vraiment
- Quatre cas où il ne faut pas associer ses enfants mineurs
- Questions fréquentes sur la SCI avec enfants mineurs
1. Quel acte exige quelle autorisation : le tableau
Chaque ligne répond à quatre questions : qui décide, faut-il le juge des tutelles, combien de temps, combien d'argent.
Autorisations requises, opération par opération
| Opération | Qui décide | Juge des tutelles | Délai | Coût |
|---|---|---|---|---|
| Constituer la SCI avec le mineur associé | Les deux parents ensemble (acte de disposition) | Non | 2 à 4 semaines | 308,91 € de formalités |
| Lui donner des parts existantes | Les parents donateurs ; l'acceptation est donnée par un grand-parent (art. 935 al. 2) | Non | 3 à 6 semaines | 0 € de droits sous l'abattement ; environ 956 € TTC d'émoluments pour 37 500 € de parts, plus 33,80 € au-delà de 25 % du capital |
| Apporter à la SCI un immeuble du mineur | Les deux parents, sur autorisation | Oui, obligatoire (art. 387-1, 2°) | 4 à 8 mois | Requête gratuite ; 1 500 à 4 000 € si avocat |
| Faire emprunter la SCI | Le gérant, selon les statuts | Non — sauf si la banque exige la caution du mineur (art. 387-1, 7°) | Immédiat, ou 4 à 8 mois avec le juge | 0 €, ou 1 500 à 4 000 € d'avocat s'il faut saisir le juge |
| Vendre l'immeuble détenu par la SCI | L'assemblée, le mineur représenté par ses deux parents | Non (bien de la société, pas du mineur) | Selon les statuts | 0 € de droits et d'émoluments, à la charge de l'acquéreur — mais la plus-value est imposée chez les associés, mineur compris : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattement pour durée de détention |
| Vendre les parts du mineur | Les deux parents ensemble | Non si l'acheteur est un tiers. Oui, obligatoire, si l'acheteur est un parent : c'est le 6° de l'article 387-1, qui le répute en opposition d'intérêts. Le juge peut aussi se l'être réservé (art. 387-3) | 4 à 8 semaines | Acte notarié, d'avocat ou d'expert-comptable obligatoire depuis le 27/06/2026 (art. 1865-1) ; 5 % de droits à la charge de l'acquéreur |
| Donner les parts du mineur | Personne | Interdit même avec autorisation (art. 387-2, 1°) | — | — |
| Dissoudre la SCI | Les associés, à l'unanimité si les statuts sont muets (art. 1852) | Non | 1 à 3 mois | 185,77 €, puis 13,16 € à la radiation |
Une ligne est irréversible. Vous ne pourrez jamais redonner les parts de votre enfant mineur. Ni à son frère, ni à vous-même : le juge non plus ne peut l'autoriser.
2. Ce que les parents signent, et ce que personne ne peut autoriser
L'administration légale — le pouvoir des parents de gérer les biens de leur enfant — tient aux articles 382 à 387-6 du Code civil, réécrits par l'ordonnance n° 2015-1288 du 15 octobre 2015. L'ancienne distinction entre administration légale « pure et simple » et « sous contrôle judiciaire » a disparu au 1er janvier 2016 : le contenu qui l'emploie décrit un droit abrogé.
Une signature ou deux ?
Pour un acte d'administration — encaisser les loyers, approuver les comptes —, chaque parent est réputé tenir de l'autre le pouvoir d'agir seul (art. 382-1). Une signature suffit. Pour un acte de disposition — celui qui engage durablement le patrimoine (décret n° 2008-1484) —, les deux signent. Associer un enfant à une société où il répond des dettes sans limite coche ce critère : c'est le point que ratent les pages qui y voient une « gestion courante ». Désaccord ? Le juge tranche (art. 387).
Les huit actes qui passent par le juge
L'article 387-1 soumet huit opérations à l'autorisation préalable du juge, dont cinq touchent une SCI. Vendre de gré à gré un immeuble du mineur (1°). L'apporter en société (2°). Emprunter en son nom (3°). Acheter les biens du mineur (6°) — le parent acquéreur étant alors réputé en opposition d'intérêts avec lui. Constituer gratuitement une sûreté au nom du mineur pour garantir la dette d'un tiers (7°).
Une précision qui économise une procédure. Le 8° vise les valeurs mobilières de l'article L. 211-1 du Code monétaire et financier ; les parts de SCI n'en sont pas, faute d'être négociables. Les vendre à un tiers ne réclame donc aucune autorisation. Les vendre au père ou à la mère, si : on retombe sur le 6°, donc administrateur ad hoc ou habilitation de l'autre parent (art. 383).
Les quatre actes que le juge lui-même ne peut pas autoriser
L'article 387-2 est souvent présenté à l'envers, comme s'il distinguait administration et disposition. Il ne distingue rien : il interdit, même avec l'accord du juge. Donner gratuitement les biens du mineur, acquérir une créance contre lui, exercer le commerce en son nom, les mettre en fiducie.
Dans ce cas, ne faites pas ça. Donner 30 % des parts à votre aîné, quitte à rééquilibrer à la naissance du suivant ? Abandonnez : rééquilibrer suppose de lui reprendre des parts, et c'est le 1° de l'article 387-2. L'abattement se recharge ; la générosité mal calibrée, non.
Le juge peut s'inviter sans qu'on l'appelle, et ce que vous risquez
C'est la disposition la moins connue et la plus décisive. À l'occasion d'un acte de l'article 387-1, le juge peut soumettre à autorisation une série d'actes de disposition à venir. Il peut aussi être saisi par le ministère public ou par tout tiers : un notaire, un grand-parent, un voisin — l'autre parent, lui, saisit le juge de plein droit. Réserve presque toujours omise : ce tiers doit invoquer des faits compromettant manifestement et substantiellement les intérêts de l'enfant. Une SCI qui tourne normalement n'y entre pas (art. 387-3).
Un acte passé sans les deux signatures est inopposable à l'enfant : il ne produit aucun effet contre lui. Le tiers de bonne foi, lui, peut en demander l'annulation (art. 1156, qui régit l'acte passé par un représentant au-delà de ses pouvoirs). L'action se prescrit par cinq ans (art. 2224), suspendus pendant la minorité (art. 2235) : elle court de 18 à 23 ans. Les parents répondent en outre solidairement du dommage causé (art. 386).
3. Le refus bancaire : le droit dit oui, la banque dit non
Le droit est clair et favorable. Cass. 1re civ. 14 juin 2000, n° 98-13.660 : le juge des tutelles n'a pas à consentir à l'emprunt d'une société civile, même quand un mineur en est associé majoritaire. La SCI ayant une personnalité distincte, l'emprunteur est la société : l'emprunt n'est pas contracté « au nom du mineur » (aujourd'hui art. 387-1, 3°).
Et pourtant les banques refusent : le blocage est dans la garantie
Une banque ne prête pas à une SCI sans la caution personnelle des associés — leur engagement de payer à la place de la société. Or cautionner au nom d'un enfant, c'est le 7° de l'article 387-1 : une sûreté constituée gratuitement pour la dette d'un tiers. Et la SCI, personne distincte, est un tiers pour lui. Ce qui dispense d'autorisation pour l'emprunt l'impose donc pour la caution. Le juge peut autoriser ; il n'en a aucune raison.
S'ajoutent trois motifs que la banque ne cache pas. Assurer un enfant de moins de douze ans est purement et simplement interdit (art. L. 132-3 du Code des assurances) ; au-dessus, c'est légal, mais aucun assureur ne le pratique sur un crédit immobilier. L'associé mineur répond des dettes sociales indéfiniment, à proportion de ses parts et jamais solidairement (art. 1857 et 1858, responsabilité des associés). Et les actions courent jusqu'à ses 23 ans : quinze ans de risque s'il en a huit.
Cas chiffré n° 1 — ce que le refus coûte vraiment
Marc et Élise créent une SCI à quatre avec Lucas (12 ans) et Léa (8 ans) pour un immeuble à 380 000 €, financé par 300 000 € sur 20 ans à 3,70 %. Trois banques refusent, la quatrième exige une autorisation judiciaire : quatre mois de retard.
Chiffrons ce retard. Sur 300 000 € à 3,70 % sur 240 mois, la mensualité est de 1 770,87 €. Quatre mois plus tard, à 3,95 %, 1 810,05 €. Écart mensuel 39,18 €, sur 240 mensualités : 9 403 € d'intérêts en plus, pour un dossier qui n'a pas bougé d'un euro.
L'erreur de plan de financement à ne pas recopier. Ils avaient prévu 80 000 € d'apport pour 380 000 € de prix et 300 000 € de prêt. Or 80 000 + 300 000 = 380 000 € : rien ne reste pour les frais. Comptez 24 016 € de droits de mutation (6,32 %, le taux majoré de la plupart des départements), 4 120 € TTC d'émoluments, 380 € de contribution de sécurité immobilière et 1 300 € de débours : 29 816 €. Leur apport réel devait être de 109 816 €.
Ces 29 816 € manquants, ils les apportent en compte courant d'associé — de l'argent prêté à la société, remboursable, qui n'entre pas au capital. Corollaire que tout le monde manque : cette dette réduit la valeur des parts données aux enfants (compte courant d'associé).
4. Les trois montages qui marchent avec des enfants mineurs, chiffrés
Trois chemins qui ne se valent pas. Même immeuble de 380 000 €, deux enfants, 15 % du capital chacun.
Montage A — acheter comptant, entrer dès la constitution
Pas de banque, pas de refus, pas de juge. La constitution coûte 308,91 € : 60,38 € TTC de greffe (n° 40 et n° 52 de l'article A. 743-10 du Code de commerce, arrêté du 25 février 2026), 19,33 € de bénéficiaires effectifs, 229,20 € d'annonce légale. Rien au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC), gratuit ce jour-là.
Le défaut est ailleurs. Sans dette, l'actif net est de 380 000 € : la part de chaque enfant vaut 57 000 €, sur une enveloppe de 200 000 €. Vous consommez 28,5 % de votre capacité de transmission pour 15 % de l'immeuble.
Précision de méthode. Ici les 29 816 € de frais sont apportés en capital : l'actif net vaut 380 000 €. Apportés en compte courant comme au montage B, ils le ramèneraient à 350 184 € et la part de chaque enfant à 52 528 €. Le crédit diviserait alors la valeur par 5,3 et non par 5,8 : la conclusion tient, la marge est moindre.
Montage B — emprunter d'abord, donner ensuite
Les parents créent la SCI à deux, empruntent, achètent, puis donnent. Dix-huit mois plus tard, le capital restant dû s'établit à 284 369 €. Actif net : 380 000 − 284 369 − 29 816 de compte courant = 65 815 €. La part de 15 % de chaque enfant vaut 9 872 €.
57 000 € contre 9 872 € pour le même patrimoine transmis. Le crédit divise par plus de cinq la valeur taxable, et l'enfant récupère toute la plus-value future. Émoluments du notaire pour les quatre donations (art. A. 444-67) : 1 146 € TTC. Droits : 0 €.
Aucun texte n'impose de délai entre l'acquisition et la donation : le « 12 à 24 mois » des notaires est une pratique, pas une règle.
Montage C — attendre la fin du prêt
Tentant, parce qu'il ne demande rien à personne. Vingt ans plus tard, l'emprunt est soldé, le compte courant remboursé, et l'immeuble vaut 550 000 € : chaque enfant reçoit 137 500 € de chaque parent. Après abattement, base taxable 37 500 € par donation. Barème de l'article 777 du CGI : 8 072 € à 5 % = 403,60 € ; 4 037 € à 10 % = 403,70 € ; 3 823 € à 15 % = 573,45 € ; 21 568 € à 20 % = 4 313,60 €. Soit 5 694 € par donation, 22 777 € pour les quatre. Le prix de l'attente.
Une précision d'honnêteté. À fraction égale, attendre ne coûterait rien non plus : 41 250 € par donation, sous l'abattement. L'écart n'apparaît que le jour où vous transmettez la totalité. Ce jour-là, le montage B ne coûte que des émoluments : 16 454 € par donation, 0 € de droits et 2 462 € de notaire pour les quatre actes. Le montage C, lui, coûte 22 777 € de droits plus 8 972 € d'émoluments. 2 462 € contre 31 749 €.
La correction qui renverse un conseil très répandu
On lit souvent qu'il faudrait financer par compte courant plutôt que par capital. C'est l'inverse : les intérêts d'un emprunt contracté pour acquérir ses parts sont déductibles des revenus fonciers de l'associé (art. 31, I, 1°, d du CGI), ceux d'un emprunt qui alimente un compte courant, non. Sur un prêt in fine de 200 000 € à 4 % — dont on ne rembourse que les intérêts jusqu'à l'échéance —, ces intérêts valent 8 000 € la première année. Déductibles, ils économisent 3 776 € à un foyer imposé à 30 % (30 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux). Portés par un emprunt qui alimente un compte courant, ils n'économisent rien.
5. Faire entrer un enfant mineur au capital : trois voies, trois coûts
Trois voies, par formalisme croissant.
Souscrire des parts à la constitution. L'enfant apporte une somme souvent symbolique, versée par ses parents. Aucune autorisation judiciaire. Mais ses deux parents signent les statuts en son nom et le désignent par ses nom, prénoms et date de naissance, sans quoi le greffe renvoie le dossier.
Apporter un bien qui lui appartient déjà, cas de l'enfant qui a hérité. Autorisation du juge obligatoire (art. 387-1, 2°) et acte notarié, seul l'authentique se publiant au fichier immobilier (art. 710-1). Les droits d'enregistrement, eux, sont partout mal donnés :
Apport d'un immeuble à une SCI : le bon taux
| Situation | Droit dû | Fondement |
|---|---|---|
| SCI à l'impôt sur le revenu, apport rémunéré uniquement en parts | 0 % + 0,10 % de contribution de sécurité immobilière | Art. 810, I et 879, I du CGI |
| SCI à l'impôt sur les sociétés, apport rémunéré uniquement en parts | 2,20 % + 0,10 % | Art. 810, III du CGI |
| Fraction de l'apport rémunérée par la reprise d'un emprunt | 5,00 % sur cette seule fraction | Art. 683 bis, 1595 et 1584 (ou 1595 bis) du CGI |
Le « droit fixe de 375 à 500 € » est supprimé depuis la loi de finances pour 2019. Et les 5,80 % ou 6,32 % qu'on applique aux apports relèvent de l'article 1594 D, qui régit les ventes. Un piège, enfin. Si la SCI opte ensuite pour l'impôt sur les sociétés, les droits redeviennent exigibles à 2,20 % sur la valeur du bien au jour du changement (art. 809, II du CGI). Sauf engagement des associés de conserver leurs parts trois ans. Voir l'apport d'immeuble à une SCI.
Recevoir des parts par donation, la voie la plus fréquente. Notariée, non par une nouveauté de 2026 mais parce que toute donation entre vifs l'est (art. 931).
Les trois soldes. Souscription à la constitution : 308,91 € de formalités, aucun droit. Apport d'un immeuble de 200 000 € appartenant à l'enfant : 200 € de contribution de sécurité immobilière à l'impôt sur le revenu, 4 400 € de droits en plus à l'impôt sur les sociétés. Plus 1 500 à 4 000 € d'avocat s'il faut saisir le juge. Donation de 37 500 € de parts : 0 € de droits sous l'abattement, 955,85 € d'émoluments.
6. Donner des parts à ses enfants mineurs : le calcul complet
Le calcul que tout le monde annonce et que personne ne pose.
Les données. Immeuble à 400 000 €, 250 000 € d'emprunt restant, parents de 45 ans, deux enfants mineurs. Ils donnent à chacun la nue-propriété de leurs parts — la propriété sans l'usage ni les revenus — et gardent l'usufruit, le droit d'en percevoir les loyers jusqu'à leur mort. Couper ainsi la propriété en deux s'appelle un démembrement.
Étape 1 — la valeur des parts
Actif net : 400 000 − 250 000 = 150 000 €, dont 75 000 € par parent.
Étape 2 — la valeur fiscale de la nue-propriété
Barème de l'article 669 du CGI, qui dépend de l'âge de l'usufruitier. À 45 ans : usufruit 60 %, nue-propriété 40 %. Chaque parent donne à chaque enfant la moitié de sa part, 37 500 € en pleine propriété, dont la nue-propriété vaut 15 000 €.
Étape 3 — les droits de donation
L'abattement est de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans (art. 779, I, et rappel de l'art. 784). 15 000 € contre 100 000 € : droits, 0 €, et 85 000 € restent intacts pour une vague ultérieure.
Étape 4 — les émoluments du notaire, qui ne sont pas nuls
Le piège est là : les émoluments se calculent sur la valeur en pleine propriété, même avec réserve d'usufruit. L'assiette n'est pas 15 000 € mais 37 500 €. Article A. 444-67 du Code de commerce : 6 500 € à 4,837 % = 314,41 € ; 10 500 € à 1,995 % = 209,48 € ; 20 500 € à 1,330 % = 272,65 €. Soit 955,85 € TTC par donation, 3 823 € pour les quatre. Comptez 200 à 400 € de formalités et de débours par acte en plus : la facture de notaire des quatre donations tient dans 4 600 à 5 400 €.
Étape 5 — l'économie réelle, et là ça se complique
Comparons avec l'absence de donation. Si les parents mouraient demain, chaque enfant recevrait 37 500 € de chaque parent, très en dessous de l'abattement de 100 000 € — qui joue aussi en succession. Droits : 0 €. À patrimoine constant, la donation n'économise rien et coûte 3 823 €. Deux effets renversent ce constat.
Premier effet : la plus-value future est purgée. Dans vingt ans, l'emprunt est remboursé et l'immeuble vaut 700 000 €, soit 2,8 % de revalorisation par an — l'hypothèse haute. Sans donation, chaque enfant reçoit 175 000 € par parent, taxables après abattement sur 75 000 €. Ce que le barème de l'article 777 du CGI y prélève :
Droits de succession sur 75 000 € taxables, par parent et par enfant
| Fraction taxée | Taux | Droits |
|---|---|---|
| 8 072 € | 5 % | 403,60 € |
| 4 037 € | 10 % | 403,70 € |
| 3 823 € | 15 % | 573,45 € |
| 59 068 € | 20 % | 11 813,60 € |
| Total | — | 13 194 € |
Deux parents, deux enfants : 52 777 € de droits. Avec la donation faite aujourd'hui, ces droits ne sont jamais dus. Au rythme de 1,9 % par an retenu au montage C, l'immeuble ne vaudrait que 578 800 € et les droits évités tomberaient à 28 537 €.
Second effet : l'extinction de l'usufruit ne coûte rien. Au décès des parents, les enfants deviennent pleins propriétaires sans aucun droit exigible (art. 1133 du CGI). Le prix se paie ailleurs, à l'IFI.
Le solde, posé
- Coût de la donation aujourd'hui : 3 823 € d'émoluments, 4 600 à 5 400 € formalités comprises (droits : 0 €)
- Droits évités dans vingt ans : 52 777 € si l'immeuble vaut 700 000 €, 28 537 € s'il en vaut 578 800
- Économie nette : de 24 714 à 48 954 € pour deux enfants — la fourchette honnête, selon ce que fait le marché
- Économie si le patrimoine ne s'apprécie pas : 0 €, et 3 823 € de frais engagés
Ces deux effets supposent que la valeur monte. Sinon, ne donnez pas. Barème complet et donation-partage : donation de parts de SCI. Mécanique de l'usufruit : démembrement de parts.
Sur la valeur retenue. Le prix déclaré n'est qu'un plancher : la valeur vénale se contrôle (art. 666 du CGI, art. L. 17 du Livre des procédures fiscales). Une décote se plaide, mais se justifie — la chambre commerciale de la Cour de cassation en a validé une de 15 % le 9 février 2022 (n° 19-22.861, arrêt inédit), au titre du caractère commercial du bail en cours. Ni illiquidité, ni forfait.
7. Conflit d'intérêts : le parent qui donne et qui accepte pour l'enfant
Une donation doit être acceptée pour produire effet. Si le donateur est le père et que le représentant légal est le père, qui accepte ? C'est le problème le plus fréquent du montage.
La bonne réponse coûte zéro euro et zéro délai. L'alinéa 2 de l'article 935 du Code civil autorise les grands-parents à accepter la donation pour l'enfant, même du vivant des parents. Une signature de plus au bas de l'acte, le même jour, chez le même notaire. La doctrine en discute l'articulation avec le régime de 2016 ; les notaires y recourent tous les jours.
Sans grand-parent disponible, le texte est l'article 383, et non l'article 388-2, qui ne vise que l'opposition née dans une procédure. Deux issues, dont la première est bien moins connue :
- Si un seul des deux parents est en opposition d'intérêts, le juge peut autoriser l'autre à représenter l'enfant pour des actes déterminés. Requête gratuite au greffe du tribunal judiciaire, deux à quatre mois.
- Si les deux le sont, il faut un administrateur ad hoc nommé par le juge : trois à six mois et 800 à 2 000 € d'honoraires.
Cas chiffré n° 2. Un père donne des parts à son fils de dix ans, la mère n'étant pas donatrice. Acceptation par la grand-mère : 0 € et zéro délai. Habilitation judiciaire de la mère : 0 € et trois mois. Administrateur ad hoc : 1 400 € et cinq mois. Prendre le troisième quand le premier existe coûte 1 400 € et un trimestre.
Quand l'opposition existe-t-elle vraiment ? Une donation sans charge enrichit l'enfant : elle ne l'oppose à personne. Le conflit naît dès que l'opération a deux faces : un loyer consenti au parent gérant, un bien que le parent rachète.
8. Qui paie l'impôt sur la part de l'enfant mineur, et sur sa fortune immobilière
Réponse décevante : c'est vous. Pour l'impôt sur le revenu comme pour l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), dû au-delà de 1 300 000 € de patrimoine immobilier.
Le 1 de l'article 6 du CGI impose chaque contribuable sur ses revenus et sur ceux des enfants à sa charge. Le 2 ouvre une option pour l'imposition distincte, à une condition stricte : que l'enfant tire un revenu de son travail ou d'une fortune indépendante de celle de ses parents. Des parts reçues du parent n'en sont pas une. Des parts venues des grands-parents peuvent l'être, sous deux conditions. Que l'acte de donation écarte expressément la jouissance légale des parents : sans quoi les loyers leur reviennent jusqu'aux seize ans de l'enfant (art. 386-4, 2° du Code civil). Et que ce revenu suffise à faire vivre l'enfant. Sur 1 800 € par an, l'option est refusée.
Cas chiffré n° 3. La SCI dégage 12 000 € de résultat foncier net. Chaque enfant détient 15 %, soit 1 800 € chacun et 3 600 € pour les deux. Ces 3 600 € s'ajoutent au revenu des parents et supportent 30 % d'impôt plus 17,2 % de prélèvements sociaux : 1 699 € payés par eux sur un revenu qui appartient aux enfants.
Ce taux de 17,2 % mérite un mot. La hausse des prélèvements sociaux votée fin 2025 ne touche ni les revenus fonciers, ni les plus-values immobilières des particuliers. Elle vise les dividendes, les intérêts et les plus-values de valeurs mobilières (fiche officielle ; taux marginal d'imposition).
Et si vous ne donnez que la nue-propriété ? Les loyers appartiennent à l'usufruitier, donc au parent. La donation de parts déplace la valeur, jamais le revenu.
Le démembrement est un bon outil de transmission et un mauvais outil d'IFI
Voici l'honnêteté qui coûte. On lit partout que donner la nue-propriété allègerait l'IFI. C'est faux : l'article 968 du CGI range l'actif grevé d'usufruit chez l'usufruitier, pour sa valeur en pleine propriété.
Cas chiffré n° 4. Un couple déclare 2 000 000 € de patrimoine immobilier taxable, dont 700 000 € de parts de SCI. IFI : 500 000 € à 0,50 % = 2 500 €, puis 700 000 € à 0,70 % = 4 900 €, total 7 400 €. Il donne la nue-propriété et garde l'usufruit : l'IFI reste 7 400 €, à l'euro près, soit 148 000 € sur vingt ans. Une donation en pleine propriété le ramènerait à zéro : l'impôt n'est dû qu'au-delà de 1 300 000 € (art. 964, décote jusqu'à 1 400 000 € par l'art. 977, 2 — voir SCI et IFI).
9. Le jour où vos enfants ont 18 ans : ce qui change vraiment
À 18 ans, votre enfant devient capable : vos pouvoirs s'éteignent le jour même. Il vote seul, signe seul, peut être nommé gérant, et obtient communication des livres sociaux au moins une fois par an (art. 1855). Et non « deux fois par an » : c'est la limite de la société en nom collectif.
Les trois clauses à écrire avant, pas après
La clause d'agrément. L'article 1861, alinéa 2 in fine dispense d'agrément, de plein droit, les cessions aux ascendants et descendants. Votre enfant majeur peut donc vous revendre ses parts sans l'accord de personne : pour verrouiller, il faut l'écrire (clause d'agrément en SCI).
La clause d'inaliénabilité, valable en donation ou en testament seulement, temporaire et justifiée par un intérêt sérieux et légitime (art. 900-1, clause d'inaliénabilité). Et la gérance statutaire : un gérant nommé par les statuts n'est révocable que par plus de la moitié des parts (art. 1851), et non à l'unanimité comme on le lit souvent.
Quand l'enfant majeur veut sortir
Trois portes, détaillées dans sortir d'une SCI. Le retrait (art. 1869), aux conditions des statuts ou, à défaut, à l'unanimité. Le rachat par la SCI, dont le prix relève des plus-values par le 6° de l'article 112 du CGI, non du 1° (rachat de parts).
La cession, enfin. Depuis le 27 juin 2026, céder des parts d'une société à prépondérance immobilière — dont l'actif est surtout composé d'immeubles — suppose un acte notarié, d'avocat contresigné ou d'expert-comptable habilité. À peine de nullité (art. 1865-1 du Code civil, loi n° 2026-534 du 25 juin 2026). Le modèle sous seing privé ne vaut plus rien. Le texte ne vise que la cession : ni donation, ni apport, ni succession, ni rachat (voir cession de parts de SCI).
Cas chiffré n° 5. Théo, 24 ans, cède pour 60 000 € des parts reçues six ans plus tôt et valorisées 20 000 €. SCI à l'impôt sur le revenu : plus-value brute de 40 000 €. Abattement de six ans, 6 % : base 37 600 € × 19 % = 7 144 € d'impôt sur le revenu. Abattement de 1,65 % : base 39 340 € × 17,2 % = 6 766 € de prélèvements sociaux. Total 13 910 €, sans surtaxe sous 50 000 €. Théo encaisse 46 090 €. Le droit de 5 % (art. 726) est dû par l'acquéreur (voir la plus-value d'une SCI à l'impôt sur le revenu).
10. Quatre cas où il ne faut pas associer ses enfants mineurs
Un guide qui ne dit jamais non n'est pas un guide, c'est une brochure. Quatre cas où notre réponse est : ne mettez pas vos enfants mineurs au capital.
Ne le faites pas, et voici ce que ça coûte
| Votre situation | Pourquoi c'est une erreur | Coût de l'erreur |
|---|---|---|
| Un emprunt à obtenir dans les 24 mois | Refus d'instruction, ou passage par le juge si la banque veut la caution des associés | 9 403 € d'intérêts pour quatre mois de dérive de taux, ou 1 500 à 4 000 € d'avocat et six mois |
| Un seul bien, aucune marge d'arbitrage | Toute décision devient collective et irréversible, et chaque euro donné entame pour quinze ans une enveloppe d'abattement de 100 000 € par parent et par enfant | 198,93 € de greffe pour défaire le montage, plus une enveloppe d'abattement bloquée qui vaut jusqu'à 40 000 € de droits futurs |
| Un couple en instance de séparation | Chaque acte de disposition exige les deux signatures ; à défaut d'accord, le juge tranche (art. 387) | Requête gratuite, mais deux à six mois par décision bloquée — et 1 500 à 4 000 € d'avocat si le désaccord se plaide |
| Un enfant à moins de deux ans de sa majorité | Le contrôle parental s'éteint presque aussitôt, et ses cessions en ligne directe sont libres par défaut | 1 912 € de frais de donation pour deux ans de contrôle effectif |
La séparation mérite un mot. L'administration légale reste conjointe malgré le divorce, tant que l'autorité parentale l'est : un ex-conjoint qui refuse de signer bloque la SCI et peut faire soumettre à autorisation une série d'actes de disposition à venir (art. 387-3, SCI et divorce). Pour les enfants du conjoint (SCI et famille recomposée), aucun abattement en donation : 60 % de droits dès le premier euro, 30 000 € sur 50 000 € de parts. Les 1 594 € qu'on lit parfois n'existent qu'en succession (art. 788, IV du CGI).
Le vrai risque d'une SCI sans vie sociale n'est pas la dissolution mais la fictivité : tenez votre assemblée générale et conservez le procès-verbal.
Pour aller plus loin
- SCI familiale — le cadre général et le calendrier des donations.
- SCI familiale ou donation directe — la comparaison chiffrée.
- Donation de parts de SCI — barème 777, rappel des quinze ans, donation-partage.
- Démembrement de parts — barème 669 âge par âge, répartition des votes.
- Transmettre à ses petits-enfants — saut de génération, abattement de 31 865 €.
- Clause d'agrément — verrouiller les cessions libres en ligne directe.
- Pacte d'associés — ce qu'on met hors des statuts.
- Prêt bancaire en SCI — garanties et dossier qui passe.
- SCI et IFI — valorisation, dettes déductibles, démembrement.
- Sortir d'une SCI — retrait, rachat, cession.
Trois repères pour ne pas se tromper
- Si vous devez emprunter, créez la SCI sans les enfants. Achetez à deux, donnez ensuite.
- Donnez tant que la dette est haute. 9 872 € contre 57 000 € pour la même fraction du même immeuble, et 2 462 € contre 31 749 € pour transmettre la totalité.
- Faites accepter la donation par un grand-parent. L'article 935, alinéa 2 règle le conflit d'intérêts d'une signature — contre 1 400 € et cinq mois d'administrateur ad hoc.
Suivi des parts, procès-verbaux avec représentation légale, impact fiscal des donations programmées. À partir de 229 € TTC/an, ou 349 € TTC/an avec un expert-comptable partenaire.
Questions fréquentes sur la SCI avec enfants mineurs
Sources primaires consultées le 27 août 2026. Code civil : art. 382 à 387-6, 900-1, 931, 935, 1145, 1156, 1851, 1855, 1861, 1865-1. CGI : art. 6, 669, 777, 779, 809, 810, 964, 968, 977. Code de commerce : art. A. 743-10 et A. 444-67. Code des assurances : art. L. 132-3.