Représenter une SCI en justice : qui signe, devant quel tribunal, avec ou sans avocat

On arrive ici par une des deux portes. Soit votre société civile immobilière doit attaquer : un locataire qui ne paie plus, un voisin qui empiète, un artisan qui a bâclé son chantier. Soit elle vient de recevoir une assignation, l'acte qui la convoque devant un juge. Dans les deux cas, la même question en trois morceaux : qui parle au nom de la société, devant quel juge, et faut-il payer un avocat. Cette page répond aux trois, et chiffre ce que chaque erreur coûte.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, à partir du Code de procédure civile, du Code de l'organisation judiciaire et du Code civil consolidés au 3 septembre 2026. Les pouvoirs du gérant hors procès sont traités dans le guide gérant de SCI ; cette page prend le relais quand le désaccord devient judiciaire.

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1. Qui parle au nom de la SCI : le gérant, et personne d'autre

Une société n'agit que par un organe, c'est-à-dire par la personne que la loi désigne pour porter sa volonté. En société civile immobilière, cet organe s'appelle le gérant.

L'article 1846 du Code civil le nomme : la gérance est confiée à des personnes désignées par les statuts, un acte distinct ou une décision des associés. L'article 1849 le fait parler face aux tiers, le gérant engageant la société par les actes qui entrent dans l'objet social. Puis il ajoute une phrase qui règle beaucoup de disputes d'avance — les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers. Inopposable veut dire que l'adversaire n'a pas à en tenir compte : la clause vit entre associés, elle ne sort pas de la société.

Ce pouvoir couvre toute la chaîne : le gérant signe l'assignation, donne mandat à l'avocat, transige, se désiste, décide de faire appel. Un associé, même majoritaire, ne signe rien de tout cela — il détient des parts, pas la représentation.

Une seule exception est écrite dans la loi. L'article 1843-5 permet à un ou plusieurs associés d'exercer l'action sociale contre les gérants, les dommages-intérêts revenant à la société. Les juristes l'appellent l'action ut singuli, « à titre individuel ». Elle ne vise que les gérants : contre un locataire ou une entreprise de travaux, l'associé n'a aucun titre pour agir. Détail dans litige avec le gérant de SCI et les droits de l'associé minoritaire.

Enfin, la représentation légale suppose une désignation au sens de l'article 1846. Un gérant de fait engage sa responsabilité personnelle, il ne signe pas une assignation valable.

Contrat et procédure : deux régimes qu'on confond tout le temps

Signer sans pouvoir n'a pas les mêmes suites selon qu'il s'agit d'un contrat ou d'un acte de procédure. Côté contrat, l'article 1156 du Code civil rend l'acte inopposable au représenté, qui peut toutefois le ratifier : un bail signé par le mauvais associé se reprend, comme l'explique qui signe le bail d'une SCI. Côté procédure, rien de tel. On ne ratifie pas une assignation : on la régularise (art. 117 à 121).

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2. Le défaut de pouvoir n'est pas un vice de forme : c'est une irrégularité de fond

Le Code de procédure civile trie les défauts d'un acte en trois familles. La sanction diffère dans les trois.

Un vice de forme est un défaut matériel : une mention manquante, une date mal portée. L'article 114 pose deux verrous. Il faut d'abord un texte prévoyant expressément la nullité, sauf si la formalité oubliée est substantielle ou d'ordre public. Il faut ensuite que celui qui invoque la nullité prouve le grief qu'elle lui cause — le tort concret que le défaut lui a fait subir. Ce second verrou ne saute jamais : le texte dit « même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public ». Autant dire que la plupart des vices de forme ne mènent nulle part.

Une irrégularité de fond est autre chose. L'article 117 en donne la liste, et le pouvoir de représentation y figure noir sur blanc : « le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale […] ». La sanction est à l'article 119 : ces exceptions sont accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d'un grief, et même sans texte exprès. L'article 118 permet de les soulever en tout état de cause — c'est-à-dire à n'importe quel stade, y compris pour la première fois après un an et demi de procédure. Il pose un contrepoids que peu de plaideurs connaissent : le juge peut condamner à des dommages-intérêts celui qui s'est abstenu de la soulever plus tôt « dans une intention dilatoire ». Quant à l'article 120, il ne laisse pas le choix au juge : ces exceptions doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public. Le juge peut en outre relever d'office la nullité pour défaut de capacité d'ester en justice, autrement dit d'être partie à un procès.

Une fin de non-recevoir, enfin, ne discute pas la validité de l'acte mais le droit d'agir : qualité, intérêt, prescription, chose jugée (art. 122). Elle se soulève aussi en tout état de cause (art. 123).

Tout n'est pas perdu pour autant. L'article 121 écarte la nullité « si sa cause a disparu au moment où le juge statue » : un gérant régulièrement nommé reprend l'instance, et l'exception tombe. L'article 126 en est le pendant pour la fin de non-recevoir. Ce qui tue un dossier, ce n'est pas l'erreur, c'est le temps mis à s'en apercevoir.

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3. Les quatre situations où le gérant ne représente plus la société

Le principe connaît quatre trous, chacun avec sa solution propre. Sachez dans lequel vous êtes avant de rédiger la première ligne.

La gérance est vacante

Décès, démission, révocation sans remplaçant, mandat arrivé à terme : la société n'a plus d'organe. Le dernier alinéa de l'article 1846 ouvre une porte étroite. Tout associé peut réunir les associés ou, à défaut, demander au président du tribunal, statuant sur requête, la désignation d'un mandataire chargé de le faire, « à seule fin de nommer un ou plusieurs gérants ».

Lisez la fin de la phrase. Ce mandataire convoque une assemblée, rien de plus : il ne plaide pas et ne signe aucune assignation. Seule voie praticable, donc : requête, nomination d'un gérant, puis action en justice. Comptez, en pratique, 800 à 1 500 € HT d'honoraires pour faire rédiger et déposer la requête, et deux à huit semaines entre le dépôt et l'ordonnance. Ce délai-là n'a rien d'un tarif : il dépend du tribunal saisi, et le greffe le donne au téléphone. La conséquence à retenir est de calendrier : si une prescription approche, ce détour la consomme. Voyez la durée du mandat de gérant et le décès du gérant.

Le gérant est l'adversaire

Quand les associés attaquent le gérant, celui-ci ne peut pas représenter la société qui le poursuit. Et la société doit pourtant figurer à l'instance. L'article 38 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 est formel : le tribunal « ne peut statuer que si la société a été régulièrement mise en cause par l'intermédiaire de ses représentants légaux ». Comme ce représentant est justement le défendeur, la pratique fait désigner un mandataire ad hoc, tiers nommé par le juge pour cette seule mission. Soyons précis : aucun texte ne l'organise ici, c'est un usage judiciaire.

Aucune clause des statuts ne peut fermer cette porte. Le deuxième alinéa de l'article 1843-5 répute non écrite toute clause subordonnant l'action sociale à l'autorisation de l'assemblée, et le troisième interdit à une décision d'associés d'éteindre l'action en responsabilité contre le gérant. Le quitus — ce vote par lequel l'assemblée déclare approuver la gestion — ne protège donc de rien. Voyez litige avec le gérant et mésentente entre associés.

La société est dissoute

Une SCI dissoute ne disparaît pas le jour du vote. L'article 1844-8 alinéa 3 : « la personnalité morale de la société subsiste pour les besoins de la liquidation jusqu'à la publication de la clôture de celle-ci ». C'est alors le liquidateur qui la représente, et une assignation signée par l'ancien gérant après la dissolution est atteinte du même défaut de pouvoir (dissolution et liquidation).

La société n'est pas immatriculée, ou ne l'est plus

L'article 1842 est sans ambiguïté : les sociétés autres que la société en participation « jouissent de la personnalité morale à compter de leur immatriculation ». Pas de personnalité morale, pas de capacité d'ester, et ce défaut est lui aussi une irrégularité de fond de l'article 117. Une SCI restée à l'état de statuts dans un tiroir ne peut ni assigner ni être assignée. Même conclusion après la clôture de la liquidation. Dans cette zone grise, commencez par SCI jamais déclarée.

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4. Devant quel tribunal : la carte des litiges d'une SCI

Voici l'erreur de raisonnement la plus répandue : chercher « le tribunal des SCI ». Il n'en existe pas. La compétence se détermine par la matière du litige, jamais par la forme juridique du plaideur. Une même société civile immobilière peut plaider la même année devant trois juges différents.

Le tableau couvre les contentieux qu'une SCI patrimoniale rencontre réellement. Les renvois y sont abrégés : COJ pour le Code de l'organisation judiciaire, CPC pour le Code de procédure civile, CPCE pour le Code des procédures civiles d'exécution. La colonne « avocat » est justifiée dans la section suivante ; elle est ici pour estimer le budget avant de lire la règle.

Deux mots de vocabulaire commandent la moitié du tableau. Une matière de compétence exclusive est réservée au tribunal judiciaire sans considération de montant ; l'article R211-3-26 en dresse la liste, et une SCI y croise quatre entrées. Une action pétitoire porte sur le droit de propriété lui-même, par opposition à l'action possessoire qui ne défend que la jouissance de fait.

Le tribunal de commerce : jamais imposé à une SCI, parfois ouvert

On lit souvent qu'une société relève du tribunal de commerce. C'est faux pour une SCI. L'article L721-3 du Code de commerce vise les contestations entre commerçants, celles relatives aux sociétés commerciales et celles relatives aux actes de commerce. Une société civile immobilière n'entre dans aucune de ces cases.

Un cas mérite d'être isolé, l'acte mixte : commercial pour votre cocontractant, civil pour vous. L'option appartient au demandeur non commerçant, et à lui seul — c'est une règle de construction jurisprudentielle, qu'aucun texte n'énonce, et nous l'annonçons comme telle. La SCI qui attaque son fournisseur choisit donc le tribunal de commerce ou le tribunal judiciaire ; le fournisseur qui l'attaque doit venir au tribunal judiciaire.

Le choix n'est pas neutre, et il l'est encore moins depuis mars 2026. Sur l'avocat, les deux juridictions se valent : l'article 853 du Code de procédure civile impose la constitution devant le tribunal de commerce avec la même dispense sous 10 000 € que le 3° de l'article 761 devant le tribunal judiciaire. Ce qui les sépare tient en deux lignes de budget : le délai avant l'audience, propre à chaque greffe, et le droit de timbre de 50 € exigé au tribunal judiciaire et pas au tribunal de commerce (section 8).

Une confusion à corriger, enfin : le tribunal des activités économiques. L'article 26 de la loi n° 2023-1059 du 20 novembre 2023 a ouvert une expérimentation de quatre ans, du 1^er janvier 2025 au 31 décembre 2028, dans douze tribunaux de commerce désignés par l'arrêté du 5 juillet 2024. Ces tribunaux accueillent les débiteurs quels que soient leur statut et leur activité, sociétés civiles comprises. On en conclut parfois qu'une SCI y plaide tous ses litiges. Non : l'expérimentation ne couvre que les procédures amiables, d'alerte, de conciliation et collectives du livre VI du Code de commerce. C'est la seule ligne du tableau ci-dessus qui bascule, et seulement dans ces douze ressorts (SCI en liquidation judiciaire).

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5. L'avocat est-il obligatoire ? La règle, ses trois dispenses, et le piège

La règle tient en une phrase, à l'article 760 du Code de procédure civile : « Les parties sont, sauf disposition contraire, tenues de constituer avocat devant le tribunal judiciaire. »

Les exceptions sont à l'article 761, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1^er septembre 2025 (décret n° 2025-619 du 8 juillet 2025). Il commence par renvoyer aux dispenses « prévues par la loi ou le règlement », que nous verrons juste après, puis en énumère trois lui-même :

1. Les matières du juge des contentieux de la protection — pour une SCI, l'essentiel du locatif d'habitation.
2. Les matières des articles R211-3-13 à R211-3-21 et R211-3-23 du Code de l'organisation judiciaire, et celles du tableau IV-II annexé à ce code. Retenez cette seconde moitié : elle est la plus oubliée, et nous y revenons pour le bornage.
3. Les demandes de 10 000 € au plus, ou indéterminées mais nées de l'exécution d'une obligation de ce montant. Le texte ouvre ce 3° par une réserve : « à l'exclusion des matières relevant de la compétence exclusive du tribunal judiciaire ».

Tout est dans cette incise d'ouverture. L'avant-dernier alinéa du même article la répète en clair, pour les matières de compétence exclusive non dispensées : « les parties sont tenues de constituer avocat quel que soit le montant sur lequel porte la demande ». On lit partout que sous 10 000 € on plaide seul : c'est faux pour une SCI dans la majorité de ses litiges. Le bail commercial (11° de l'article R211-3-26) et l'action pétitoire (5°) sont de compétence exclusive, et le seuil n'y joue pas. Deux cas chiffrés valent mieux qu'une démonstration.

Les régimes propres, hors de l'article 761

Quatre régimes de représentation échappent à l'article 761. C'est là que circulent le plus d'informations fausses.

• Juge de l'exécution. On lit parfois qu'il figure parmi les dispenses de l'article 761 : il n'y est pas. Sa dispense vient de l'article L121-4 du Code des procédures civiles d'exécution, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1^er juillet 2025. Deux cas seulement : l'expulsion, et la créance n'excédant pas 10 000 € (montant fixé par l'art. R121-6). Le dernier alinéa du même article réserve d'ailleurs expressément la saisie des immeubles, ce qui amène à la ligne suivante.
• Saisie immobilière. L'exception de l'exception : l'article R311-4 impose l'avocat, sans considération de montant (saisie immobilière en SCI, défaut de paiement de l'emprunt).
• Juge des loyers commerciaux. L'article R145-29 du Code de commerce : « les parties sont tenues de constituer avocat ». Aucun seuil (révision triennale du loyer).
• Appel. L'article 899 impose l'avocat : pas de contentieux « simple » devant la cour.

Le choix du cabinet, enfin : l'avocat plaide partout, mais accomplir les actes devant un tribunal judiciaire — la postulation — reste organisé par ressort de cour d'appel (art. 5 de la loi n° 71-1130). Le même article ferme cette souplesse pour trois procédures — saisie immobilière, partage et licitation —, la licitation étant la vente aux enchères d'un bien que plusieurs personnes détiennent ensemble. Les deux premières guettent une SCI en difficulté. L'avocat doit alors être établi auprès du tribunal saisi lui-même, et non ailleurs dans le ressort de la cour. Immeuble à Nice et avocat à Lille : posez la question avant de signer.

Bornage et voisinage : la dispense que presque personne ne voit

Reste le cas qui fait payer un avocat pour rien. Le bornage et les actions de voisinage (art. R211-3-4 et R211-3-8 du COJ) ne sont pas de compétence exclusive, et ils ne figurent pas dans la première liste du 2° — celle qui vise les articles R211-3-13 à R211-3-21 et R211-3-23. Le raisonnement s'arrête souvent là, conclut que seul le 3° pourrait jouer, constate qu'une demande de bornage n'est ni chiffrée ni née de l'exécution d'une obligation, et envoie le lecteur chez un avocat.

Cette lecture ampute le texte de sa seconde moitié. Le 2° dispense aussi « dans les matières énumérées au tableau IV-II annexé au code de l'organisation judiciaire », le tableau qui fixe les compétences matérielles des chambres de proximité (art. D212-19-1 du COJ). Or ce tableau énumère les actions en bornage à son item 6. Puis, aux items 15 à 18, la distance des plantations et l'élagage, les constructions de l'article 674 du Code civil, le curage des fossés et les contestations de servitudes. C'est exactement le contenu des articles R211-3-4 et R211-3-8.

La dispense joue donc, par le 2° et non par le 3° : l'avocat n'est pas obligatoire en bornage ni en voisinage, quel que soit le montant. C'est un poste d'honoraires entier qui sort du budget : l'ordre de grandeur des 4 200 € TTC facturés au cas nº 3 ci-dessus, pour une action voisine.

Encore faut-il rester dans la bonne action, et la frontière est mince. Le bornage fixe une limite entre deux fonds dont personne ne conteste les titres : dispense. Dès que la propriété du terrain elle-même est disputée — une revendication, un empiétement —, l'action devient pétitoire, bascule dans la compétence exclusive du 5° de l'article R211-3-26, et l'avocat redevient obligatoire. Même voisin, même clôture, deux régimes. Le cas nº 3 relève du second, pas du premier.

Une contrepartie, enfin, et elle est réelle : ces mêmes actions sont soumises à la tentative amiable obligatoire de l'article 750-1, à peine d'irrecevabilité (section 8). Vous économisez l'avocat, vous ne sautez pas le conciliateur.

Plaider sans avocat : qui porte la parole de la société

Quand la dispense s'applique, encore faut-il savoir qui se présente. L'article 762 énumère ceux qui peuvent assister ou représenter une partie : un avocat, le conjoint ou le partenaire, les parents et alliés proches, et « les personnes exclusivement attachées à leur service personnel ou à leur entreprise ». Le représentant non avocat justifie d'un pouvoir spécial. Transposé à une personne morale — lecture de texte, non jurisprudence vérifiée :

• Le gérant comparaît de plein droit : il est l'organe par lequel la société s'exprime. Aucun pouvoir spécial, seulement la preuve de sa qualité.
• Un salarié de la SCI y entre, au titre des personnes attachées à l'entreprise, avec un pouvoir spécial signé du gérant.
• Un associé non gérant et non salarié n'entre dans aucune case : détenir des parts n'est pas être attaché au service de la société.
• L'expert-comptable, l'administrateur de biens, l'ami juriste : non. Ce sont des prestataires extérieurs.

Trois pièces à emporter : extrait d'immatriculation récent, statuts à jour, procès-verbal de nomination du gérant si les statuts ne le désignent pas. C'est ce que réclame le greffe quand une SCI se présente seule, comme le montre la procédure d'expulsion. En cogérance, ajoutez la décision de gérance.

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6. Assigner une SCI, ou l'être : l'adresse, les mentions, ce qui rend l'acte nul

L'assignation est délivrée par un commissaire de justice — la profession qui a absorbé celle d'huissier le 1^er juillet 2022 — et cette délivrance s'appelle la signification. Un détail qui déroute quand on va vérifier : le Code de procédure civile n'a pas été relu, et ses articles 648 et 659 parlent toujours de l'« huissier de justice ». Ce n'est pas une erreur d'édition, c'est le texte.

L'article 648 énumère les mentions de l'acte et les prescrit « à peine de nullité ». Deux séries, et elles ne sont pas symétriques :

• Requérant personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement. Soit « la SCI Les Tilleuls, société civile immobilière au capital de 1 000 €, dont le siège est […], représentée par son gérant Monsieur X ».
• Destinataire personne morale : sa dénomination et son siège social, rien de plus. L'acte qui assigne votre SCI sans nommer son gérant est régulier sur ce point.

Cette nullité-là est une nullité de forme : le texte exprès existe, mais celui qui l'invoque doit prouver le grief (art. 114). Une dénomination mal orthographiée ne fait presque jamais tomber une assignation. Ne bâtissez pas une défense là-dessus.

L'article 654 traduit ensuite pour les sociétés la signification à personne : l'acte doit être délivré au représentant légal, à un fondé de pouvoir ou à une autre personne habilitée. Un fondé de pouvoir est une personne que le représentant légal a expressément mandatée pour recevoir les actes. Un acte déposé dans une boîte aux lettres au siège n'est donc pas une signification à personne. L'article 690 ajoute que la notification se fait au lieu de l'établissement de la société.

Un réflexe à corriger, enfin. Vous recevez un acte au nom de la SCI et vous décidez de ne pas retirer le pli. Dans ce cas, ne faites pas ça. Refuser un acte n'annule rien : la procédure suit son cours sans vous, et vous perdez la date à partir de laquelle vos délais courent.

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7. La SCI jugée sans le savoir : le mécanisme de l'article 659

C'est le scénario le plus brutal de cette page, et il ne frappe que les sociétés mal tenues. Le dernier alinéa de l'article 659 vise la personne morale qui n'a plus d'établissement connu au lieu indiqué comme siège social par le registre du commerce et des sociétés.

La mécanique se déroule ainsi. Le commissaire de justice se présente au siège porté au registre, n'y trouve rien, dresse un procès-verbal de recherches. Le jour même, ou au plus tard le premier jour ouvrable suivant à peine de nullité, il adresse une lettre recommandée à la dernière adresse connue, doublée d'un avis par lettre simple. L'acte est réputé délivré. Le jugement tombe, et l'article 514 le rend de droit exécutoire à titre provisoire : le gagnant peut faire saisir sans attendre l'expiration du délai d'appel. La SCI l'apprend le jour où son compte est bloqué.

La prévention tient en trois gestes. Mettre le siège à jour au registre le jour où le gérant déménage. Faire suivre le courrier au moins un an. Et si le siège est chez un associé, prévoir une adresse de repli : une brouille familiale fait disparaître une boîte aux lettres plus vite qu'une faillite.

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8. Avant d'assigner : le timbre, le préalable amiable, le lieu, et la clause qui ne vaut rien

Quatre vérifications se font avant de rédiger. Chacune peut faire tomber la demande si on l'a sautée.

Le droit de timbre de 50 €, la nouveauté de 2026

Depuis le 1^er mars 2026, la partie qui introduit une instance civile en première instance devant le tribunal judiciaire acquitte un droit de timbre de 50 €. Le texte est l'article 1635 bis Q du Code général des impôts, rétabli par l'article 128 de la loi de finances pour 2026 et complété par le décret n° 2026-250 du 7 avril 2026. Le juge des contentieux de la protection étant une formation du tribunal judiciaire, ce droit est dû aussi pour un impayé de bail d'habitation.

Il s'achète en ligne sur timbres.impots.gouv.fr et se justifie au moment de la saisine. À défaut, la demande est irrecevable, mais le greffe doit d'abord inviter à régulariser dans le délai d'un mois : le Conseil constitutionnel a assorti la mesure de cette réserve en la validant (décision n° 2026-901 DC du 19 février 2026). Trois points qu'une SCI doit retenir. L'exonération est réservée aux bénéficiaires de l'aide juridictionnelle, à laquelle une société civile immobilière n'a jamais droit (section 9) : elle paie donc toujours. Le timbre n'est dû ni en appel, ni devant le tribunal de commerce. Et il est perçu par instance, non par partie : le défendeur ne le doit pas.

Le préalable amiable, sanctionné par l'irrecevabilité

L'article 750-1 impose une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, « à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office » — l'irrecevabilité étant le rejet de la demande sans que le fond soit même examiné. Le champ est précis : les demandes n'excédant pas 5 000 €, les actions des articles R211-3-4 et R211-3-8 du COJ — bornage, plantations, élagage, curage, servitudes — et le trouble anormal de voisinage. Le texte prévoit cinq dispenses.

Lisez bien le seuil : 5 000 €, pas 10 000 €. Une SCI qui réclame 4 200 € de charges doit passer par le conciliateur ; celle qui en réclame 9 200 € ne le doit pas. La conciliation est gratuite, et la sanction n'attend pas que l'adversaire la soulève.

Le lieu

Principe de l'article 42 : le lieu où demeure le défendeur, soit pour une personne morale « le lieu où celle-ci est établie » (art. 43). Puis vient la règle qui écrase les autres, l'article 44 : « En matière réelle immobilière, la juridiction du lieu où est situé l'immeuble est seule compétente. » Le mot « seule » ferme les options de l'article 46. Même logique pour les loyers commerciaux (art. R145-23 du Code de commerce).

La clause du bail qui désigne un tribunal

Beaucoup de baux commerciaux portent une clause du type « tout litige sera porté devant le tribunal de X ». Elle ne vaut rien ici. L'article 48 répute non écrite toute clause dérogeant à la compétence territoriale, sauf entre des personnes ayant toutes contracté en qualité de commerçant — ce qu'une SCI n'est jamais. Le juge saisi à tort renverra l'affaire : trois à six mois perdus. Voyez aussi l'objet social d'une SCI.

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9. Ce que le procès coûte à une SCI, et ce qu'aucun particulier ne subit

À litige identique, une société civile immobilière plaide plus cher qu'un bailleur particulier. Trois raisons.

Aucune aide juridictionnelle, jamais. L'article 2 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 la réserve aux personnes physiques sans ressources suffisantes, et ne l'ouvre à titre exceptionnel qu'à certaines personnes morales à but non lucratif. Une SCI partage un bénéfice ou une économie : elle est lucrative au sens juridique. Le propriétaire modeste en nom propre peut être aidé ; sa SCI, jamais.

Deux droits de timbre, qu'on prend l'un pour l'autre. Celui de 50 € s'acquitte à l'entrée de la première instance devant le tribunal judiciaire (section 8). Celui de 225 € est propre à l'appel : l'article 1635 bis P du Code général des impôts le met à la charge des parties à l'instance d'appel, lorsque la constitution d'avocat y est obligatoire. Le second ne remplace pas le premier — ils se cumulent si l'affaire monte, soit 275 € de timbres sur un dossier mené jusqu'à la cour. Une précision que personne n'affiche, alors qu'elle est dans le texte : « ce droit est perçu jusqu'au 31 décembre 2026 ». Un appel formé en 2027 échappera aux 225 €, sauf prorogation par une loi de finances — vérifiez le texte consolidé avant de budgéter.

L'article 700 et les dépens. Les dépens suivent le perdant, en principe, et leur montant est tarifé. L'article 700 obéit à une autre logique : le juge le fixe en équité, sans être tenu par la facture d'avocat. Dans le cas nº 2, la SCI avait payé 3 000 € et n'en a récupéré que 1 200 €. Le seul levier qui joue vraiment est donc ailleurs : la déduction fiscale.

Deux prolongements. Avec l'option TVA sur les loyers, la SCI récupère la TVA des honoraires, ce qui déplace le calcul de 500 €. Et si le gérant est personnellement mis en cause, ses frais de défense relèvent d'un contrat spécifique, l'assurance de responsabilité civile des dirigeants.

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10. Les huit erreurs qui coûtent le plus cher

Aucune ne suppose de la malchance : ce sont des erreurs de lecture, et elles se corrigent avant d'engager le premier euro.

La dernière ligne est la seule du tableau qui ne coûte rien à jouer. Opposer au créancier qu'il n'a pas d'abord poursuivi la société fait tomber sa demande contre les associés sans qu'un euro du fond soit discuté. Encore faut-il y penser le jour où l'assignation arrive au nom de chacun, et non six mois plus tard. La mécanique des articles 1857 et 1858 est détaillée dans la responsabilité des associés sur les dettes.

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11. Les textes, pour ceux qui veulent vérifier

Textes lus dans leur version consolidée au 3 septembre 2026, cités en clair plutôt que par un lien : les identifiants d'articles changent au fil des versions, et un lien mort vaut moins qu'une référence exacte.

• Code civil, la représentation — art. 1842 (personnalité morale à l'immatriculation) et 1846 (désignation des gérants, mandataire de réunion si la gérance est vacante). Art. 1843-5 pour l'action sociale contre les gérants, ses alinéas 2 et 3 privant d'effet la clause d'autorisation et le quitus. Puis art. 1848 et 1849 (pouvoirs du gérant, clauses limitatives inopposables), 1844-8 al. 3 (liquidation), 1850 (responsabilité du gérant), 1156 (ratification), 1857 et 1858 (dettes sociales).
• Code de procédure civile, la compétence — art. 42, 43, 44 (lieu de l'immeuble seul compétent), 46 et 48 (clause attributive réputée non écrite).
• Les nullités — art. 112 à 115 (vice de forme, grief exigé), 117 à 121 (irrégularités de fond, absence de grief, régularisation), 122 à 126 (fins de non-recevoir).
• Les actes — art. 648, 654, 659 et 690 : mentions, signification à personne morale, destinataire sans établissement connu. Art. 473 et 478 : jugement réputé contradictoire, non avenu faute de notification dans les six mois. Art. 514 et 514-1 : exécution provisoire de droit, faculté pour le juge de l'écarter. Art. 750 et 750-1 : requête sous 5 000 €, tentative amiable préalable.
• L'avocat — art. 760 et 762, dans leur rédaction en vigueur depuis le 1^er janvier 2020, et art. 761, réécrit par l'article 7 du décret n° 2025-619 du 8 juillet 2025 et en vigueur depuis le 1^er septembre 2025. Art. 853 pour le tribunal de commerce, art. 899 pour l'appel.
• Code de l'organisation judiciaire — art. L211-3 (compétence de droit commun du tribunal judiciaire), L213-4-3 (expulsion d'un immeuble bâti occupé aux fins d'habitation) et L213-4-4 (baux d'habitation). Puis L213-6 (juge de l'exécution, saisie immobilière comprise à son alinéa 3), R211-3-4 et R211-3-8 (bornage, voisinage), R211-3-26 (compétences exclusives : 5°, 8°, 10°, 11°). Enfin D212-19-1 et le tableau IV-II annexé : ses items 6 et 15 à 18 portent la dispense d'avocat en bornage et en voisinage.
• Le décret d'application des sociétés civiles — décret n° 78-704 du 3 juillet 1978, art. 38 : mise en cause obligatoire de la société lorsque l'action sociale est intentée par des associés.
• Code de commerce — art. R145-23 et R145-29 (juge des loyers commerciaux), L721-3 (tribunaux de commerce). Loi n° 2023-1059, art. 26 pour le tribunal des activités économiques.
• L'exécution — CPCE art. L121-4 (en vigueur depuis le 1^er juillet 2025) et R121-6 (seuil de 10 000 €), R311-4 (saisie immobilière).
• Le coût — loi n° 91-647 du 10 juillet 1991, art. 2 (aide juridictionnelle). CGI art. 1635 bis Q : 50 € en première instance. Il a été rétabli par l'article 128 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026. Il s'applique aux instances introduites depuis le 1^er mars 2026, et ses modalités sont au décret n° 2026-250 du 7 avril 2026. La réserve d'interprétation figure dans la décision n° 2026-901 DC du 19 février 2026. Puis CGI art. 1635 bis P (225 € en appel) et art. 31, I, 1°, e (frais de procédure déductibles). Loi n° 71-1130, art. 5 (postulation).

Deux points restent ouverts, et nous préférons le dire. L'article L213-6 du COJ a été modifié par l'article 82 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 : nous citons le texte en vigueur sans commenter la portée de la réforme. Et l'articulation entre l'article 1849 et le défaut de pouvoir de l'article 117 n'est réglée par aucun texte : la recommandation donnée en FAQ est une précaution, pas une règle de droit.

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12. FAQ — 15 questions sur la SCI devant le juge

Quinze questions qui ne sont pas traitées plus haut : autorisation des associés, changement de gérant en cours d'instance, référé, exécution provisoire, requête, contentieux fiscal, poursuite des associés.