PFU à 31,4 % : l'impact concret sur les SCI à l'IS (2026)

Depuis 2026, le prélèvement forfaitaire unique (PFU, ou « flat tax ») n'est plus de 30 % mais de 31,4 %. La hausse est passée presque inaperçue : 1,4 point de plus, glissé dans la loi de financement de la Sécurité sociale (LFSS) pour 2026. Mais pour une SCI à l'IS qui distribue, elle change l'addition. On décompose ici le nouveau taux, on chiffre la double imposition IS + PFU qui frappe chaque euro sorti de la société, on tranche entre PFU et barème progressif, et on passe en revue les trois façons de sortir de la trésorerie sans subir la flat tax.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (CGI, LFSS 2026, BOFiP, service-public.fr). Mis à jour le 17 juillet 2026.

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1. D'où vient le 31,4 % ? La décomposition du taux

Le PFU a été instauré par la loi de finances pour 2018. Pendant sept ans, son taux est resté figé à 30 %, composé de deux blocs bien distincts :

• 12,8 % d'impôt sur le revenu (art. 200 A, 1 du CGI) — c'est la part « impôt » du prélèvement, forfaitaire et libératoire ;
• 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité) — la part « social » assise sur les revenus du patrimoine et de placement.

La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 a relevé de 1,4 point le taux global des prélèvements sociaux sur les revenus de capitaux mobiliers (dividendes, intérêts, plus-values mobilières), le portant de 17,2 % à 18,6 %. La part IR de 12,8 % est, elle, inchangée. Résultat : le PFU passe de 30 % à 31,4 % pour les dividendes perçus à compter du 1er janvier 2026.

Le piège à éviter : tous les prélèvements sociaux ne passent pas à 18,6 %. La hausse LFSS 2026 vise uniquement les revenus mobiliers (dividendes, intérêts). Les revenus fonciers (SCI à l'IR) et les plus-values immobilières des particuliers restent taxés à 17,2 %. Un dividende de SCI à l'IS supporte donc 18,6 % de PS, mais un loyer perçu par une SCI à l'IR supporte 17,2 %.

La nuance a l'air anodine, mais elle décale tous les calculs dès qu'on met les deux régimes côte à côte. Nous la détaillons dans notre guide SCI à l'IR ou à l'IS.

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2. La double imposition IS + PFU expliquée

C'est la caractéristique la plus mal comprise de la SCI à l'IS. Contrairement à la SCI à l'IR, transparente, la SCI à l'IS est un écran fiscal : elle paie son propre impôt, et l'associé n'est taxé qu'ensuite, quand l'argent quitte la société. Il y a donc deux étages d'imposition.

Étage 1 : l'IS au niveau de la SCI

Le bénéfice imposable de la SCI (loyers encaissés – charges – amortissements) est soumis à l'impôt sur les sociétés :

• 15 % sur la fraction de bénéfice jusqu'à 42 500 € (taux réduit, sous conditions de chiffre d'affaires < 10 M€ et de capital libéré détenu à 75 % au moins par des personnes physiques — art. 219 I-b CGI) ;
• 25 % sur la fraction au-delà de 42 500 € (taux normal).

Le détail du barème et des conditions du taux réduit figure dans notre guide dédié à l'IS à 15 % en SCI.

Étage 2 : le PFU sur le dividende

Une fois l'IS payé, le bénéfice net peut être conservé dans la SCI (mise en réserve) ou distribué aux associés. S'il est distribué, ce dividende est un revenu de capitaux mobiliers imposé entre les mains de l'associé au PFU de 31,4 %.

Le même euro de loyer est donc taxé deux fois : une fois par l'IS quand la SCI l'encaisse, une seconde par le PFU quand l'associé le sort. C'est la double imposition économique des dividendes, et c'est le vrai coût caché de l'IS.

Sur un bénéfice taxé au taux réduit d'IS de 15 %, la ponction totale est plus douce mais reste lourde : 15 € d'IS, puis 31,4 % de 85 € = 26,69 € de PFU, soit 41,69 € d'impôt pour 100 € de bénéfice — 41,7 %.

À retenir : le PFU ne se déclenche qu'au moment de la distribution. Tant que le bénéfice reste dans la SCI, seul l'IS a été payé. C'est toute la subtilité de l'IS : il permet de capitaliser à moindre coût fiscal, mais la sortie coûte cher. La mécanique générale de la distribution est détaillée dans notre guide dividendes en SCI à l'IS.

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3. PFU ou barème progressif : comment choisir

Le PFU s'applique par défaut. Mais l'associé peut renoncer à la part forfaitaire de 12,8 % et opter pour le barème progressif de l'impôt sur le revenu (case 2OP de la déclaration 2042). Cette option a trois conséquences :

• Elle est globale et annuelle. Elle s'applique à tous les revenus de capitaux mobiliers et plus-values mobilières du foyer pour l'année concernée. On ne peut pas panacher PFU sur un dividende et barème sur un autre.
• Elle ouvre droit à l'abattement de 40 % sur le dividende brut (art. 158, 3-2° du CGI). Seuls 60 % du dividende sont alors soumis au barème de l'IR. Cet abattement n'existe pas avec le PFU.
• Elle rend la CSG partiellement déductible : 6,8 % du dividende brut viennent en déduction du revenu global de l'année suivante (décalage d'un an).

Dans les deux cas — PFU ou barème — les prélèvements sociaux de 18,6 % restent dus sur la totalité du dividende brut. L'option ne joue que sur la part impôt.

La règle empirique par tranche

Lecture : au barème, le taux d'IR appliqué au dividende est votre TMI multiplié par 60 % (effet de l'abattement de 40 %). Un foyer à 30 % de TMI paie donc environ 18 % d'IR effectif sur le dividende — à comparer aux 12,8 % du PFU. Une fois pris en compte l'abattement de 40 % et la déductibilité de la CSG (6,8 %), le point de bascule se situe autour de 24 % de TMI : en dessous, le barème gagne (cas des foyers à 0 % et 11 %) ; au-delà, le PFU l'emporte. À 30 % de TMI, le PFU est déjà nettement plus avantageux, et l'écart se creuse à 41 % et 45 %. L'option barème reste à simuler chaque année car elle est globale.

Attention à l'effet de bord de l'option globale : si vous avez d'autres revenus mobiliers (intérêts de livrets fiscalisés, plus-values de cession d'actions), l'option 2OP les fait tous basculer au barème. Un gain sur le dividende de SCI peut être annulé par une perte sur une plus-value mobilière qui aurait été mieux traitée au PFU. La décision se prend au niveau du foyer entier, pas ligne par ligne.

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4. Cas chiffré complet : de 50 000 € à votre poche

Prenons une SCI à l'IS qui dégage, après amortissements et charges, un bénéfice imposable de 50 000 €. Elle est détenue à parts égales par un couple, gérante et associé, dont le foyer relève d'un TMI de 30 %. Ils décident de distribuer l'intégralité du bénéfice net.

Étape 1 — L'IS

Étape 2 — Le PFU (option par défaut)

Sur les 50 000 € de bénéfice de départ, le foyer a payé 8 250 € d'IS + 13 109,50 € de PFU = 21 359,50 €, soit un taux d'imposition global de 42,7 %. Il reste 28 640,50 € en poche.

Étape 3 — Et si on optait pour le barème ?

Avec l'option 2OP, le dividende brut de 41 750 € bénéficie de l'abattement de 40 %, soit une base imposable à l'IR de 25 050 €. À 30 % de TMI, l'IR est d'environ 7 515 €. Les prélèvements sociaux (18,6 %) restent calculés sur la totalité, soit 7 765,50 €. Mais 6,8 % de CSG (2 839 €) deviennent déductibles du revenu de l'année suivante, générant une économie d'IR d'environ 852 € (30 % de 2 839 €) l'an prochain.

Ici, à 30 % de TMI, le PFU reste plus avantageux d'environ 1 300 €. Basculez le même foyer à 11 % de TMI et le verdict s'inverse : l'IR au barème tombe à environ 2 756 € (11 % de 25 050 €), et le barème l'emporte nettement. La règle tient en une phrase : plus votre TMI est élevé, plus le PFU vous protège.

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5. Mécanique du prélèvement : acompte, dispense, 2777

Le PFU n'est pas prélevé en une seule fois au moment de la déclaration de revenus. Il fonctionne en deux temps.

Le prélèvement à la source par la SCI

Lors de la mise en paiement du dividende, la SCI, en tant qu'établissement payeur, prélève immédiatement :

• un acompte d'IR de 12,8 % (prélèvement forfaitaire non libératoire) ;
• les prélèvements sociaux de 18,6 %.

Ces sommes sont reversées au Trésor via le formulaire 2777 (ou 2777-D) au plus tard le 15 du mois suivant la distribution. L'acompte d'IR de 12,8 % est ensuite imputé sur l'impôt définitif calculé sur la déclaration de revenus de l'année suivante : s'il excède l'impôt réellement dû (option barème avantageuse, par exemple), l'excédent est restitué.

La dispense d'acompte

Les foyers modestes peuvent demander à être dispensés de l'acompte de 12,8 %. Condition de revenu fiscal de référence (RFR) de l'avant-dernière année (N-2) :

La demande de dispense doit être adressée à la SCI (établissement payeur) avant le 30 novembre de l'année précédant le versement. Elle ne dispense que de l'acompte d'IR : les prélèvements sociaux de 18,6 % restent prélevés à la source dans tous les cas.

Bon à savoir : la formalité 2777 est technique et son oubli est sanctionné. Sur la plateforme sci-ai.app, la déclaration des dividendes et le calcul de l'acompte sont pris en charge, avec l'échéancier de dépôt.

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6. Les alternatives à la distribution

Le PFU ne frappe que le dividende. Trois leviers permettent de sortir de la trésorerie, ou de rémunérer l'associé, en évitant ou en atténuant la double imposition.

Alternative 1 — Le remboursement de compte courant d'associé

C'est le levier le plus efficace, et de loin. Quand un associé a avancé de l'argent à la SCI — pour boucler un apport, financer des travaux, absorber un trou de trésorerie — cette somme s'inscrit à son compte courant d'associé (CCA). Le remboursement n'est pas un revenu : la SCI vous rend un prêt, elle ne vous verse pas un gain. Ni IS, ni PFU.

La SCI peut ainsi rembourser l'associé au fil de sa trésorerie, en franchise totale d'impôt, jusqu'à épuisement du solde du compte courant. Seuls les intérêts éventuellement versés sur ce CCA sont des revenus mobiliers soumis au PFU de 31,4 %. Le fonctionnement complet est détaillé dans notre guide compte courant d'associé en SCI.

Alternative 2 — La rémunération du gérant

Contrairement au dividende, la rémunération versée au gérant est déductible du résultat de la SCI : elle réduit la base de l'IS. En contrepartie, elle est imposée à l'IR au barème (après abattement de 10 %) dans les mains du gérant, et elle peut supporter des cotisations sociales. Attention toutefois : selon la position majoritaire, le gérant associé rémunéré relève du régime TNS (SSI, de l'ordre de 45 % de charges), mais pour une SCI à activité purement civile (location nue) ayant opté pour l'IS, l'affiliation reste juridiquement incertaine — un véritable vide juridique, l'activité civile de gestion patrimoniale ne relevant pas nécessairement d'un régime obligatoire de non-salariés. Le traitement social de la rémunération doit donc être vérifié au cas par cas.

L'arbitrage dépend du TMI et de l'intérêt à se constituer des droits sociaux (retraite, prévoyance). Pour un foyer faiblement imposé qui n'a pas d'autres revenus, la rémunération peut battre le dividende ; pour un foyer à haut TMI qui a déjà une couverture sociale par ailleurs, le dividende au PFU est souvent plus efficace. On combine fréquemment les deux. Les modalités sont développées dans notre guide rémunération du gérant de SCI.

Alternative 3 — La mise en réserve

Ne rien distribuer, c'est ne pas déclencher le PFU. Le bénéfice net, après IS, est mis en réserve ou en report à nouveau et reste disponible dans la SCI pour réinvestir : nouvel achat, remboursement anticipé d'emprunt, travaux, placement de trésorerie.

C'est toute la logique de capitalisation de l'IS : l'argent travaille dans la société en n'ayant supporté « que » 15 à 25 % d'IS, au lieu de sortir immédiatement en subissant 41,7 à 48,6 % au total. Le PFU n'est pas évité pour autant : il sera dû le jour où les réserves seront distribuées, ou lors de la liquidation de la SCI. La mise en réserve diffère l'impôt, elle ne l'efface pas. La mécanique d'affectation figure dans notre guide affectation du résultat en SCI ; pour les excédents, voir placer la trésorerie de sa SCI.

Le bon réflexe : la question n'est pas « comment échapper au PFU » mais « ai-je besoin de sortir cet argent maintenant ? ». Si vous consommez les loyers pour vivre, l'IR peut être plus adapté que l'IS. Si vous réinvestissez, l'IS + mise en réserve reste redoutablement efficace, et le PFU ne deviendra un sujet que bien plus tard.

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7. Faut-il fuir l'IS à cause du PFU ?

La hausse du PFU à 31,4 % ne remet pas en cause, à elle seule, l'intérêt de l'IS. Elle rend simplement la distribution plus coûteuse. Le raisonnement doit se faire en fonction de votre horizon :

• Vous réinvestissez (achat de nouveaux biens, désendettement, patrimoine à transmettre) : l'IS garde tout son intérêt. L'amortissement du bien écrase le résultat, l'IS est faible, et vous ne déclenchez pas le PFU tant que vous ne distribuez pas.
• Vous consommez les revenus (compléter vos revenus au quotidien) : la double imposition IS + PFU peut rendre l'IR plus favorable, surtout si votre TMI est modéré et si vous pouvez déduire des travaux ou un déficit foncier.
• Vous êtes fortement imposé et avez besoin de sortir de la trésorerie : le PFU à 12,8 % (part IR) reste plus doux que votre TMI à 41 ou 45 %, mais la couche d'IS en amont alourdit tout de même l'addition. L'arbitrage CCA / rémunération / dividende devient central.

Le déficit reportable d'une SCI à l'IS (voir déficit reportable en SCI à l'IS) et la fiscalité de la plus-value professionnelle à la revente (voir plus-value d'une SCI à l'IS) doivent aussi entrer dans l'équation : l'IS n'est pas qu'une histoire de dividendes.

En résumé : le PFU à 31,4 % pénalise la sortie de cash, pas la capitalisation. Une SCI à l'IS qui ne distribue pas n'est quasiment pas touchée par la réforme. Une SCI à l'IS qui distribue tout, chaque année, en subit le plein effet. Le choix du régime se juge sur votre stratégie patrimoniale, pas sur un taux isolé. Notre comparatif SCI à l'IS ou à l'IR vous aide à trancher.

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8. Les erreurs fréquentes

Erreur 1 : Confondre PS mobiliers (18,6 %) et PS fonciers (17,2 %)

La hausse LFSS 2026 ne concerne que les revenus mobiliers. Appliquer 18,6 % à un revenu foncier de SCI à l'IR, ou 17,2 % à un dividende de SCI à l'IS, fausse tous les calculs. Dividende = 18,6 % ; loyer/plus-value immobilière = 17,2 %.

Erreur 2 : Croire que le barème est toujours plus avantageux

Le barème gagne à 0 % et 11 % de TMI grâce à l'abattement de 40 %. À 30 % il faut simuler, à 41 % et 45 % le PFU l'emporte largement. Cocher la case 2OP « par principe » peut coûter cher aux foyers fortement imposés.

Erreur 3 : Oublier que l'option 2OP est globale

Opter pour le barème fait basculer tous les revenus mobiliers du foyer, y compris les plus-values de cession de titres et les intérêts. Un gain sur le dividende peut être effacé par une perte sur un autre revenu mobilier.

Erreur 4 : Distribuer ce qu'on aurait pu rembourser en compte courant

Beaucoup d'associés versent un dividende taxé à 31,4 % alors qu'ils disposent d'un solde de compte courant remboursable en franchise totale d'impôt. Vérifiez toujours l'état de votre CCA avant de voter une distribution.

Erreur 5 : Négliger la formalité 2777

La SCI doit déclarer et reverser l'acompte de 12,8 % et les 18,6 % de PS via le formulaire 2777 le mois suivant la distribution. Un oubli expose à des pénalités de retard. Ce n'est pas la déclaration de revenus de l'associé qui suffit.

Erreur 6 : Distribuer sans avoir approuvé les comptes en AG

Un dividende ne peut être régulièrement versé qu'après approbation des comptes et décision d'affectation du résultat en assemblée générale. Une distribution sans PV est fragile et peut être requalifiée. Voir notre guide déclaration 2065 de la SCI à l'IS pour l'enchaînement comptable et déclaratif.

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9. FAQ — PFU 31,4 % et SCI à l'IS

Contenu pédagogique à jour au 17 juillet 2026, vérifié contre le CGI, la LFSS 2026, le BOFiP et service-public.fr. Il ne remplace pas un conseil personnalisé adapté à votre situation. Les taux et seuils sont susceptibles d'évoluer.