Combien coûte une SCI ? Création, coût annuel et frais de la vie sociale en 2026

Créer une société civile immobilière (SCI) coûte 308,91 € au tarif officiel 2026, si vous rédigez vos statuts vous-même. La faire vivre coûte ensuite 90 € par an pour une SCI familiale à l'impôt sur le revenu tenue par ses associés, 1 200 à 3 500 € à l'impôt sur les sociétés avec un cabinet. Un seul arbitrage sépare ces deux mondes : qui tient la comptabilité. Cette page chiffre les trois budgets d'une SCI — la naissance, l'année courante, les événements — avec la source de chaque ligne. Le reste du sujet est dans le guide SCI 2026.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app. Tarifs relevés sur les textes en vigueur. Mis à jour le 27 août 2026. Lecture : 18 minutes.

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1. Le coût d'une SCI en trois chiffres

Une SCI ne coûte pas « un » prix, elle en coûte trois, qui ne se paient pas au même rythme. Les mélanger produit les fourchettes absurdes qu'on lit partout :

« Coût d'une SCI » désigne ici ce que la structure coûte en plus d'une détention en direct : les coûts de l'immeuble sont à la section 8.

Deux sigles vont revenir en permanence. IR désigne l'impôt sur le revenu : la SCI n'est pas imposée elle-même, ses résultats le sont chez ses associés. IS désigne l'impôt sur les sociétés : la SCI est imposée sur son propre bénéfice, à 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 % (article 219, I-b du code général des impôts, le CGI). Ce choix pèse plus lourd que tout le reste réuni. Les cas nommés entre parenthèses sont déroulés plus bas.

2. Créer une SCI : 308,91 €, ligne par ligne

Ce socle est incompressible et public, relevé au 27 août 2026. Les tarifs de greffe sont publiés hors taxes (HT) ; c'est le montant toutes taxes comprises (TTC) que vous paierez, une SCI de location nue ne récupérant pas la TVA. Tout se dépose au guichet unique des formalités des entreprises, opéré par l'Institut national de la propriété industrielle (INPI).

Deux de ces lignes à zéro sont facturées à tort un peu partout. Le BODACC est gratuit à la constitution comme à la radiation. Et les apports sont enregistrés gratuitement depuis la loi de finances pour 2019 : le « droit fixe de 375 € » a disparu de l'article 810, I du CGI.

La troisième a un prix caché. Ne pas libérer le capital — ne pas verser réellement à la société ce que les associés lui ont promis — ne coûte rien à la création. Mais le taux réduit d'impôt sur les sociétés de 15 % est réservé aux capitaux entièrement libérés (article 219, I-b du CGI). La SCI qui opterait plus tard serait taxée à 25 % dès le premier euro : 4 250 € de plus par an sur 42 500 € de bénéfice. Si l'IS est dans vos projets, libérez le capital.

Ce que la délégation ajoute

Le socle de 308,91 € suppose que vous écrivez vos statuts vous-même. Si vous déléguez, les honoraires sont libres.

3. Le budget d'une SCI familiale : trois profils, de 90 € à 2 106 € par an

Une SCI familiale — deux à quatre associés d'une même famille, un bien, aucun salarié — est le cas le plus fréquent et le plus mal chiffré en ligne. Aucun texte ne la tarife autrement qu'une autre SCI : son budget tient à deux décisions, le régime fiscal et la délégation des comptes.

Profil 1 — Claire et Julien, SCI familiale à l'IR : 90 € par an

Claire et Julien détiennent à Nantes un appartement ancien loué nu 720 € par mois, soit 8 640 € de loyers annuels, via une SCI familiale à l'impôt sur le revenu. Julien est gérant, ils tiennent leurs comptes et télédéclarent. Leur budget, et celui de la même SCI dans les deux autres profils :

Quatre-vingt-dix euros par an. Sur dix ans, création comprise, 308,91 + 900 = 1 208,91 €, soit 120,89 € par an. Avec un changement de gérant et la dissolution, la section 10 porte le total à 2 041,21 €.

Chez eux, une seule de ces sept lignes est payante : le compte bancaire dédié, dont se passer nourrit le soupçon de société fictive.

Profil 2 — la même SCI confiée à un cabinet : 810 € par an

Pour 600 € hors taxes, soit 720 € décaissés, un cabinet saisit les loyers et les charges, calcule le résultat foncier, remplit la déclaration 2072, la télétransmet et répond à l'administration si elle écrit. Il ne visite pas le bien, ne relance pas le locataire, ne signe rien à votre place. Sur un appartement et douze encaissements par an, cette dépense ne se justifie pas : la 2072 n'a qu'un bien et deux associés à décrire. Le cabinet redevient utile le jour où il y a des travaux à ventiler, un deuxième bien ou un mouvement de parts.

Profil 3 — la même SCI à l'impôt sur les sociétés : 2 106 € par an

L'impôt sur les sociétés ajoute surtout du travail. Il faut tenir une comptabilité d'engagement : créances et dettes s'enregistrent à la date où elles naissent, et non quand l'argent bouge. Il faut aussi établir un bilan, amortir le bâti — déduire chaque année une fraction du prix du bâtiment — et produire une liasse fiscale, le jeu de tableaux comptables qui remplace la 2072. C'est ce travail que le cabinet facture 1 500 € hors taxes au lieu de 600 €. La seule ligne vraiment nouvelle est fiscale : la contribution sur les revenus locatifs, 8 640 × 2,5 % = 216 €, due parce que l'appartement a plus de quinze ans. Avec un logiciel à 229 €, la même SCI retombe à 535 € par an.

Passer une SCI familiale à l'impôt sur les sociétés coûte donc 445 € de plus par an en autonomie, 1 296 € avec un cabinet. Cette dépense ne se justifie que si l'amortissement du bâti rapporte davantage. Leur appartement, acheté 180 000 € dont 144 000 € de bâti, s'amortit sur trente ans : 4 800 € par an. Après 2 100 € de charges (taxe foncière, assurance, copropriété), il reste 6 540 € de résultat. À l'impôt sur le revenu, ce résultat est taxé au taux marginal d'imposition des associés — celui qui frappe la dernière tranche de leurs revenus — plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Soit 3 087 € à 30 %, 1 844 € à 11 %. À l'impôt sur les sociétés, (6 540 − 4 800) × 15 % = 261 €. L'écart d'impôt, 2 826 € ou 1 583 €, moins les 1 296 € de surcoût, laisse 1 530 € par an à 30 % et 287 € à 11 %. À 11 %, 287 € pour une option quasi définitive que la revente reprendra en gonflant la plus-value : ne passez pas à l'impôt sur les sociétés.

4. Les frais annuels récurrents d'une SCI, poste par poste

Ce tableau répond à l'autre question : que paie une SCI tous les ans, quoi qu'il arrive ? Ni les 308,91 € de création ni les frais d'événement de la section 9 n'y figurent.

Sur ces dix lignes, hors impôt sur le bénéfice, deux seulement sont à la fois obligatoires et payantes : la cotisation foncière des entreprises et la contribution sur les revenus locatifs. Aucune ne frappe une SCI familiale à l'impôt sur le revenu qui loue des logements vides. Tout le reste, vous le décidez.

5. Le coût annuel courant : 3 165 € pour une SCI à l'IS confiée à un cabinet

À l'autre extrémité, le budget change d'ordre de grandeur. La cause n'est pas la taxe mais le travail : bilan, amortissements et liasse fiscale.

Stéphane, SCI à l'IS, trois lots, cabinet comptable

Stéphane détient trois appartements anciens loués nus à Lyon, pour 45 000 € de loyers annuels, via une SCI à l'impôt sur les sociétés. Il a confié la comptabilité à un cabinet, qui lui facture 1 500 € HT par an.

La première ligne cache un piège. Une SCI de location nue ne récupère pas la TVA : un devis à 1 500 € HT est une dépense de 1 800 €. Chiffrez toujours en TTC.

6. L'expert-comptable : le poste qui creuse 1 571 € d'écart par an

La question n'est pas légale — aucun texte ne l'impose, ni à l'impôt sur le revenu, ni à l'impôt sur les sociétés — mais pratique : êtes-vous en état de produire des comptes exacts sans lui ?

Camille, même régime que Stéphane, sans cabinet : 823 € par an

Camille détient deux appartements anciens loués nus à Bordeaux, 18 000 € de loyers, via une SCI à l'impôt sur les sociétés. Elle tient ses comptes et télétransmet sa liasse fiscale avec un logiciel.

À régime fiscal identique, l'écart avec Stéphane sur le seul poste comptable est de 1 800 − 229 = 1 571 € par an, soit 15 710 € sur dix ans. Aucun autre arbitrage ne pèse aussi lourd.

Il ne joue pourtant pas toujours. Votre SCI est à l'impôt sur les sociétés, avec plus de trois lots, des travaux lourds à ventiler ou une cession d'immeuble en vue ? Ne faites pas ça seul : un amortissement mal calé se paie en redressement, bien au-delà des 1 571 € économisés. Les six situations où la réponse est oui sont dans faut-il un expert-comptable pour une SCI, le contenu de chaque régime dans comptabilité SCI.

7. CFE et CRL : l'une facturée à tort, l'autre oubliée

Deux taxes, deux erreurs symétriques : la première est payée par des SCI qui ne la doivent pas, la seconde ignorée par des SCI qui la doivent.

La cotisation foncière des entreprises (CFE) : hors champ pour la plupart des SCI

La cotisation foncière des entreprises frappe les activités professionnelles. L'article 1447 du CGI, en vigueur dans cette rédaction depuis le 21 février 2026, répute professionnelle la location d'immeubles, sauf la location nue à usage d'habitation. Trois situations :

Quand elle est due, la cotisation part d'une base minimum communale, de 250 € à 7 769 € selon le chiffre d'affaires (article 1647 D du CGI), non réclamée sous 5 000 € de recettes. Une SCI en location meublée à 30 000 € de recettes, dans une commune retenant une base de 1 000 € et un taux de 26 %, paiera 260 €. L'année de création n'est pas imposée, et la base est réduite de moitié la première année d'imposition, c'est-à-dire la deuxième année d'existence (article 1478, II du CGI).

Si vous recevez un avis de CFE alors que votre SCI ne loue que des logements vides, ne payez pas sans vérifier. L'erreur vient presque toujours d'un code d'activité mal renseigné à l'immatriculation, et une réclamation au service des impôts des entreprises suffit. Marche à suivre dans CFE et SCI.

La contribution sur les revenus locatifs (CRL) : 2,5 %, et elle ne prévient pas

La contribution sur les revenus locatifs frappe les loyers d'immeubles achevés depuis quinze ans au moins au 1^er janvier de l'année d'imposition (article 234 nonies du CGI). Son taux de 2,5 % est fixé par l'article 234 quindecies, et non par l'article 234 nonies comme on le lit souvent. Elle est due par les personnes morales passibles de l'impôt sur les sociétés (article 234 duodecies) : une SCI à l'IR composée de personnes physiques n'est pas redevable.

Le piège se découvre trop tard. Il suffit qu'un associé de votre SCI à l'IR soit une société soumise à l'impôt sur les sociétés au taux de droit commun à la clôture de l'exercice (article 234 terdecies). La contribution devient alors due sur la totalité des recettes nettes : sur 45 000 € de loyers, une holding au capital coûte 1 125 € par an. Deux exonérations peuvent concerner une SCI : les loyers sous 1 830 € par local et par an, et ceux soumis à la TVA. Le III de l'article 234 nonies en prévoit d'autres, réservées aux bailleurs publics et assimilés. Calcul dans CRL et SCI à l'IS.

8. Quatre postes qui ne sont pas un coût de SCI

Quatre postes reviennent dans tous les budgets qu'on me montre sans rien avoir à y faire : vous les paieriez à l'identique en nom propre.

Les frais d'acquisition demandent une nuance. Les droits de mutation à titre onéreux — la part fiscale des « frais de notaire » — sont d'environ 6,32 % dans la plupart des départements depuis la majoration votée en loi de finances pour 2025. Ils sont identiques en SCI et en nom propre : acheter via une société ne coûte pas un centime de plus chez le notaire.

Le coût facial n'est d'ailleurs pas le coût réel. Honoraires, frais bancaires, CFE, CRL et primes d'assurance sont des charges déductibles : les 3 165 € de Stéphane, dont la SCI remplit les conditions du taux réduit de 15 %, lui font économiser 474,75 € d'impôt. Son coût net tombe à 2 690,25 €.

9. Modifier, céder, dissoudre : le prix des événements

Une SCI qui vit paie de temps en temps un droit de passage, à un tarif réglementé donc connaissable à l'avance.

Ouvrons ces 185,77 € : 42,26 € hors taxes pour le greffe, 8,45 € de TVA, 5,90 € reversés à l'INPI au titre du registre national des entreprises, 116 € d'insertion au BODACC et 13,16 € de dépôt d'acte. Le BODACC fait donc près des deux tiers de la facture de chaque modification.

Une précision qui vaut de l'argent : le forfait d'annonce légale suppose une seule modification par annonce. Glisser un changement de gérant et un transfert de siège dans la même publication fait basculer la facturation au caractère : publiez séparément (formalisme dans modifier les statuts d'une SCI). Le tableau suppose aussi un siège qui ne change pas de greffe. En changer impose une seconde annonce légale, 130,80 € TTC, et alourdit le greffe. Le BODACC passe de 116 à 143 €, et une notification au greffe d'origine s'ajoute aux émoluments (article R123-110 du code de commerce), qui montent à 62,82 € TTC. Avec 13,16 € de dépôt d'acte, le greffe revient à 218,98 € et le déménagement à 480,58 €.

À la dissolution, il reste souvent un excédent à partager une fois les dettes payées. Un droit de partage de 2,5 % frappe l'actif net partagé, apports repris mis à part (article 746 du CGI) : sur 40 000 €, 1 000 €. À l'impôt sur les sociétés, cet excédent est en outre imposé chez l'associé comme un revenu distribué, à 31,4 % pour les sommes mises en paiement depuis le 1^er janvier 2026. Une SCI à l'impôt sur le revenu échappe à cette seconde couche.

La cession de parts a changé de prix le 27 juin 2026

L'article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 a créé l'article 1865-1 du code civil, en vigueur depuis le 27 juin 2026. Toute cession de parts d'une société à prépondérance immobilière doit être constatée par acte notarié, d'avocat contresigné ou d'expert-comptable habilité, à peine de nullité. À prépondérance immobilière signifie dont l'actif est principalement composé d'immeubles : presque toutes les SCI le sont. Un acte contresigné est un écrit que les parties signent et que leur conseil paraphe, en engageant sa responsabilité.

Le texte ne vise que la cession : donation, apport, succession et rachat de parts par la société restent hors de son champ. Le service des impôts réclame désormais une copie de l'acte pour enregistrer l'opération (article 635-0 A du CGI).

Nathalie cède 40 % de ses parts

Nathalie cède à son frère 40 % des parts d'une SCI ; ces parts valent 60 000 €.

Des statuts muets sur l'identité des associés font économiser l'annonce légale, jamais les 219,57 € de greffe : cette identité est une mention obligatoire du registre du commerce (article R123-54 du code de commerce). Avant le 27 juin 2026, le même dossier se réglait par acte sous seing privé, sans honoraires : la réforme a ajouté 1 080 €. Ne réutilisez pas un modèle de cession sous seing privé trouvé en ligne : la cession serait nulle, et la nullité peut être invoquée le jour où le bien est revendu. Procédure dans céder des parts de SCI.

10. Le coût total d'une SCI sur dix ans : 2 041 € ou 32 791 €

Les budgets annuels ne parlent pas ; le total sur la durée, si. Nos trois SCI sur dix ans, création comprise, avec un changement de gérant et une dissolution.

L'écart entre la première et la dernière colonne est de 30 750 € sur dix ans. Une mise en garde : ces trois SCI n'ont pas la même taille. Stéphane encaisse 45 000 € de loyers, Camille 18 000 €, Claire et Julien 8 640 €. La contribution sur les revenus locatifs suit ces loyers à la trace, pour 11 250 € des 30 750 €.

Les deux tiers restants ne viennent pas du droit — les trois SCI obéissent aux mêmes textes — mais de deux décisions prises au départ : le régime fiscal et le mode de tenue des comptes. La première est presque définitive (article 239 du CGI).

11. Quatre cas où le coût d'une SCI ne se justifie pas

Un guide qui ne dit jamais non n'est pas un guide, c'est une brochure. Quatre situations où la SCI coûte de l'argent sans rien rapporter.

Vous êtes seul, avec un seul bien, et vous n'anticipez aucune transmission. Sur vingt ans, la SCI vous aura coûté 308,91 € de création, 1 800 € de frais courants et 515,73 € de dissolution, soit 2 624,64 €, pour une détention assurée sans elle. Un seul contre-argument tient debout : l'amortissement du bâti, que la section 12 chiffre. Hors de ce cas, ne créez pas de SCI ; comparez avec la détention en nom propre.

Vous voulez louer en meublé. Une SCI qui loue meublé de façon habituelle bascule à l'impôt sur les sociétés, donc dans le budget de Stéphane : 3 165 € par an avec un cabinet. Une tolérance joue tant que ces recettes commerciales restent sous 10 % des recettes totales hors taxes, seuil apprécié chaque année (BOI-IS-CHAMP-10-30, n° 320, version du 4 juillet 2018). L'année du dépassement, la moyenne de l'année en cause et des trois précédentes peut encore sauver la société (n° 330).

Le loueur en meublé non professionnel obtient le même amortissement sans la structure — mais pas gratuitement : comptabilité commerciale et liasse 2031, 400 à 900 € par an. L'écart avec la SCI à l'IS confiée à un cabinet reste de 2 265 à 2 765 € par an, 22 650 à 27 650 € sur dix ans. Arbitrage dans LMNP ou SCI.

Vous croyez que la SCI protège votre patrimoine personnel. Elle ne le fait pas. Les associés répondent des dettes sociales de façon indéfinie, à proportion de leurs parts (article 1857 du code civil) — indéfinie mais non solidaire, et le créancier doit d'abord avoir poursuivi la société en vain (article 1858). Payer 90 à 3 500 € par an pour une protection inexistante est une dépense pure ; le mythe est démonté dans responsabilité des associés de SCI.

Vous achetez à deux et revendrez dans cinq ans. L'indivision naît sans formalité ni coût ; la SCI aura coûté 308,91 € puis 450 € de frais courants et 515,73 € de dissolution, soit 1 274,64 €. L'écart se justifie par la gouvernance, jamais par l'économie.

12. Ramener le budget au plancher : trois décisions

Trois décisions font l'écart entre une SCI à 200 € et une SCI à 3 300 € par an. La première se tranche au calcul, les deux autres sont des économies sèches.

Trancher le régime fiscal sur un calcul, pas sur une impression. Même méthode qu'en section 3, sur un bien plus gros. Un appartement ancien acheté 250 000 €, dont 200 000 € de bâti amorti sur trente ans (6 667 € par an). Loué nu 12 000 € par an, 3 000 € de charges : 9 000 € de résultat avant amortissement.

À 11 % de taux marginal, l'impôt sur les sociétés ne gagne plus que 88 € par an, pour une option quasiment définitive. Second étage chiffré dans SCI à l'IS ou à l'IR.

Tenir les comptes soi-même, avec un outil qui télétransmet : l'écart Stéphane/Camille, 1 571 € par an. Il y faut de la discipline dans le classement des pièces, pas un diplôme.

Choisir la banque selon le besoin réel. Une SCI patrimoniale encaisse douze virements de loyer par an : une néobanque à 5 à 12 € par mois suffit, contre 20 à 40 € en banque traditionnelle — 180 à 336 € d'écart annuel.

Trois négligences, pour finir, coûtent plus cher que tout ce qui précède. Ne jamais rendre compte de sa gestion. Laisser dormir une SCI sans activité. Déposer la 2072 en retard : 150 € d'amende (article 1729 B du CGI). Les autres pièges sont dans erreurs de la première année.

Les 3 choses à retenir

1. 308,91 € pour naître, une seule fois. Ce montant n'a rien à faire dans un budget annuel, et les lignes BODACC ou droit d'apport qu'on y ajoute sont à zéro.
2. Le budget annuel se décide, il ne se subit pas. Entre 204 € et 3 279 € par an sur dix ans, tout tient au régime fiscal et à qui tient les comptes.
3. Une cession de parts n'est plus gratuite : depuis le 27 juin 2026, elle exige un acte notarié, d'avocat ou d'expert-comptable, à peine de nullité.