Bail emphytéotique et SCI : plus de 18 ans à 99 ans contre un canon (2026)

Le bail emphytéotique n'est pas un gros bail. C'est un démembrement de fait. Pendant dix-huit à quatre-vingt-dix-neuf ans, celui qui le prend — l'emphytéote — détient sur le bien d'autrui un véritable droit réel immobilier : il peut l'hypothéquer, le céder, le faire saisir, construire, démolir sous conditions, donner à bail, grever le fonds de servitudes. Il paie en échange une redevance qu'on appelle le canon, et qui est souvent symbolique. Il supporte tous les impôts, toutes les charges et toutes les réparations. Puis, au jour dit, tout s'arrête : le bail s'éteint sans congé, sans renouvellement, sans indemnité, et l'immeuble bâti revient au propriétaire.

Pour une SCI, ce contrat n'est jamais neutre. Bailleresse, elle transforme un terrain nu et improductif en une rente nette d'à peu près toutes les charges, et récupère au bout du compte un immeuble construit par un autre. Preneuse, elle accède à un foncier qu'elle n'aurait jamais eu les moyens d'acheter. L'effet de levier est réel. Mais son droit s'éteint au terme, et la fiscalité lui tend un piège que je vois rater à peu près une fois sur deux : les loyers qu'un emphytéote tire de la relocation ne sont pas des revenus fonciers.

Ce guide reprend le régime article par article, à la source, puis démonte la fiscalité dans l'ordre où elle se présente : ce qu'on paie en signant, ce qu'on paie chaque année, ce qu'on paie en cédant, ce qu'on paie en sortant. Deux cas chiffrés, et un tableau qui distingue enfin l'emphytéose du bail à construction et du bail à réhabilitation — trois contrats qu'on lit trop souvent confondus.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (code rural et de la pêche maritime, code général des impôts, BOFiP, code général des collectivités territoriales, Légifrance). Mis à jour le 3 août 2026.

---

1. La définition et le texte : articles L. 451-1 à L. 451-13 du code rural

Cherchez le bail emphytéotique dans le code civil : vous ne le trouverez pas. Ni dans le code de commerce, ni dans le code de la construction et de l'habitation. Il est logé dans le livre IV du code rural et de la pêche maritime, celui des baux ruraux, au titre V, articles L. 451-1 à L. 451-13. Cet emplacement est un héritage : la loi du 25 juin 1902 a modernisé une institution venue du droit romain, que l'Ancien Régime pratiquait déjà sur les terres d'Église. Le texte est court, ancien, et il s'applique à tous les immeubles, malgré le code où il se cache — une parcelle agricole comme un immeuble de bureaux, une friche industrielle comme un château.

L'article L. 451-1 : deux phrases qui font tout le contrat

Tout part de l'article L. 451-1 du code rural et de la pêche maritime. Deux phrases, une centaine de mots, et pas un seul qui soit là par hasard :

« Le bail emphytéotique de biens immeubles confère au preneur un droit réel susceptible d'hypothèque ; ce droit peut être cédé et saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière.

Ce bail doit être consenti pour plus de dix-huit années et ne peut dépasser quatre-vingt-dix-neuf ans ; il ne peut se prolonger par tacite reconduction. »

Quatre règles y tiennent, et elles suffisent à séparer l'emphytéose de tous les autres baux :

• Un droit réel, pas un droit personnel. Un locataire ordinaire, même commercial, détient une créance contre son bailleur. L'emphytéote, lui, détient un droit sur la chose. C'est la différence entre pouvoir exiger la jouissance et l'avoir. En pratique, cela change trois choses : il agit seul contre le tiers qui trouble sa possession, sans passer par le propriétaire ; il figure au fichier immobilier ; et son droit tombe dans sa succession.
• Un droit hypothécable. Le texte le dit sans détour. C'est ce qui rend l'emphytéose bancable, là où aucune sûreté réelle ne peut grever un bail commercial. Un rappel que les prêteurs, eux, n'oublient jamais : l'hypothèque meurt avec le droit qu'elle grève, donc au terme du bail. D'où la règle de place — la durée du crédit reste très en deçà de la durée résiduelle, souvent avec dix ou quinze ans de marge.
• Un droit cessible et saisissable. L'emphytéote peut vendre son droit, et ses créanciers peuvent le saisir « dans les formes prescrites pour la saisie immobilière ». Pas une saisie mobilière expéditive, donc : la procédure lourde des immeubles, avec ses délais et son juge. Voir notre guide sur la saisie immobilière en SCI.
• Une durée bornée aux deux bouts. « Plus de dix-huit années » : dix-huit ans pile ne suffit pas, et la pratique notariale écrit dix-huit ans et un jour. Quatre-vingt-dix-neuf ans au plafond. Et surtout, pas de tacite reconduction. Le contrat meurt à la date convenue, sans que personne n'ait rien à faire — ni congé, ni préavis, ni lettre recommandée.

Un régime largement supplétif : l'article L. 451-3

Personne ne cite jamais l'article L. 451-3. C'est pourtant lui qui commande la lecture de tous les autres :

« La preuve du contrat d'emphytéose s'établit conformément aux règles du code civil en matière de baux. À défaut de conventions contraires, il est régi par les dispositions suivantes. »

« À défaut de conventions contraires » : les articles L. 451-4 à L. 451-12 ne jouent que si le contrat se tait. L'accession sans indemnité, la charge des impôts, l'interdiction de demander une réduction du canon, le droit de chasse — tout cela se négocie. Seul l'article L. 451-1 est d'ordre public, parce qu'il définit le contrat lui-même : droit réel, durée, prohibition de la tacite reconduction.

Retenez-en une chose si vous ne devez en retenir qu'une. Dans un bail emphytéotique, c'est la rédaction de l'acte qui fait le résultat, pas le code rural. Un bail recopié sur un modèle trouvé en ligne, c'est un bail de droit commun avec tous ses défauts par défaut — et vous venez de vous engager pour quarante ans.

Qui peut le consentir : l'article L. 451-2

« Le bail emphytéotique ne peut être valablement consenti que par ceux qui ont le droit d'aliéner, et sous les mêmes conditions, comme dans les mêmes formes », pose l'article L. 451-2. Autrement dit : consentir une emphytéose, c'est presque vendre. Le pouvoir de le faire s'apprécie comme un pouvoir de disposition, pas comme un acte d'administration.

Deux vérifications s'imposent donc avant même d'ouvrir la discussion avec le preneur :

• L'objet social. Consentir un bail de quatre-vingt-dix-neuf ans sur le seul actif de la société, ce n'est pas de la gestion courante. Si les statuts se contentent de « l'acquisition et la gestion d'immeubles », relisez la clause d'objet — et élargissez-la, ce qui coûte une assemblée et quelques centaines d'euros de formalités. Voir l'objet social d'une SCI et, le cas échéant, comment le modifier.
• Les pouvoirs du gérant. Les statuts bornent presque toujours les actes de disposition. Faites délibérer les associés, et consignez la décision dans un procès-verbal daté : c'est la pièce qu'on vous demandera quinze ans plus tard, quand plus personne ne se souviendra de rien. Voir l'assemblée générale de SCI et le gérant peut-il vendre un bien de la SCI.

L'article L. 451-2 règle aussi le cas des mineurs et des majeurs sous tutelle (délibération du conseil de famille) et contient, à son dernier alinéa, une disposition capitale sur laquelle nous reviendrons : les baux d'habitation consentis par l'emphytéote se poursuivent automatiquement avec le propriétaire jusqu'à leur terme.

La publicité foncière : pourquoi l'acte notarié s'impose

Aucun texte du code rural n'impose la forme authentique. Le BOFiP relève même, au § 40 du BOI-ENR-JOMI-30, que les baux emphytéotiques sont dispensés de la formalité obligatoire de l'enregistrement — mais que, rédigés en la forme authentique, ils y sont soumis dans le cadre de la formalité fusionnée (art. 635 et 647 du CGI). Surtout, le bail emphytéotique doit être publié au fichier immobilier, comme tout bail de plus de douze ans, ce que le même document confirme au § 50. Or seul un acte authentique — ou une décision de justice — peut être publié. En pratique, donc : notaire obligatoire.

Ce n'est pas du formalisme pour le plaisir. Un bail emphytéotique non publié reste valable entre les parties, mais le droit réel qu'il crée est inopposable aux tiers : le créancier hypothécaire du bailleur, l'acquéreur du terrain, le liquidateur en cas de procédure collective peuvent tous faire comme s'il n'existait pas. Traduisez : un emphytéote qui a sorti 1,2 million d'euros pour bâtir sur un droit non publié n'a, juridiquement, rien bâti du tout.

À ne pas confondre avec la cession des parts de la SCI. Le bail emphytéotique lui-même relève de la publicité foncière. Mais si vous cédez ensuite les parts de la SCI bailleresse ou preneuse, et que celle-ci est à prépondérance immobilière au sens du 2 du I de l'article 726 du CGI, l'article 1865-1 du code civil — créé par l'article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 — impose depuis le 27 juin 2026 un acte notarié, un acte d'avocat contresigné ou, dans les seuls cas où il y est légalement habilité, un acte rédigé par un expert-comptable, à peine de nullité. L'acte sous seing privé entre associés n'est plus valable. Voir notre guide sur la cession de parts de SCI.

Le panorama du titre V en un coup d'œil

Relisez cette colonne de droite. Le régime légal a été écrit pour le bailleur, et il ne s'en cache pas : le preneur paie tout, répare tout, ne réclame rien et ne peut pas partir. Si vous êtes du côté du preneur, l'équilibre se rétablit dans le contrat, ou nulle part.

---

2. Le canon emphytéotique : ce que « modique » veut dire, et pourquoi ça compte

Le canon — on dit aussi la redevance emphytéotique — est le prix du bail. Aucun texte du code rural n'en fixe le montant, n'en impose la modicité, ni n'en organise la révision. Trois silences. Et c'est pourtant sur ce chiffre-là que se joue la qualification du contrat, donc tout le reste.

Pourquoi le canon est traditionnellement symbolique

L'économie du bail emphytéotique n'est pas celle d'une location. Le propriétaire ne vend pas de la jouissance contre un loyer : il apporte un foncier immobilisé, et sa vraie rémunération arrive à la fin, sous forme d'accession gratuite aux constructions (article L. 451-7). Le canon n'est qu'un accessoire, la marque annuelle que le droit du bailleur existe toujours. D'où ces redevances de quelques centaines ou quelques milliers d'euros sur des immeubles qui en valent des millions — et, sur les baux consentis par des communes à des associations, l'euro symbolique.

La contrepartie est ailleurs. Le preneur assume toutes les charges de l'article L. 451-8 : impôts, taxe foncière, réparations de toute nature, y compris les grosses réparations de l'article 606 du code civil. Le canon affiché ne veut donc rien dire tout seul. Le vrai coût de l'emphytéose pour le preneur, c'est le canon plus l'intégralité des charges du propriétaire — et sur un bâtiment ancien, ce second poste écrase le premier d'un facteur dix.

Ce que dit la jurisprudence de la modicité

La Cour de cassation ne fait pas de la modicité une condition légale, mais elle en fait un indice déterminant dans un faisceau. L'arrêt de référence est celui de la troisième chambre civile du 3 octobre 1991 (n° 90-15.889), publié au bulletin : ne constitue pas un bail emphytéotique un bail de longue durée dès lors que la modicité du loyer n'est que relative. En l'espèce, un bail de vingt-cinq ans, avec un loyer seulement modéré, une autorisation de construire limitée à une seule pièce, une cession assortie d'une garantie solidaire du cédant et une liberté d'exploitation restreinte : la Cour a écarté la qualification malgré la durée.

Voici ce que les juges regardent, dans l'ordre :

• La durée, supérieure à dix-huit ans — condition nécessaire mais jamais suffisante.
• La modicité du canon, appréciée au regard des charges effectivement supportées par le preneur, et non dans l'absolu.
• L'étendue des pouvoirs du preneur : liberté de construire, de céder, de sous-louer, de changer d'affectation. Un contrat truffé de clauses d'agrément et de restrictions ressemble à un bail ordinaire.
• L'obligation ou la vocation à améliorer le fonds, contrepartie économique de la modicité.
• La commune intention des parties, telle qu'elle ressort de l'acte : la qualification donnée par le titre pèse, sans lier le juge.

La troisième chambre civile a par ailleurs jugé, le 21 septembre 2011 (n° 10-21.900), à propos d'un bail à construction de soixante-quinze ans consenti moyennant une redevance annuelle de 762,25 € pour un programme de plus de 132 millions d'euros, qu'un tel bail conclu pour un prix dérisoire n'est pas inexistant mais nul pour absence de cause, et que cette nullité, relative, se prescrit par cinq ans (art. 1304 ancien du code civil ; aujourd'hui art. 2224 du code civil). La transposition à l'emphytéose invite à la même prudence : un canon vraiment dérisoire n'est pas sans risque, mais l'action pour le contester ne reste ouverte que cinq ans.

Le danger inverse : un loyer de marché disqualifie l'emphytéose

Là, en revanche, on entre dans le terrain miné. Votre SCI consent un « bail emphytéotique » de trente ans sur un local commercial. Le loyer est aligné sur la valeur locative du marché. Le preneur n'a aucune obligation d'améliorer le fonds, et sa liberté d'exploitation est encadrée par quatre clauses d'agrément. Le juge peut requalifier — et la requalification ne renvoie pas au néant. Elle renvoie au statut des baux commerciaux des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, si les conditions en sont réunies.

Vous changez alors complètement de monde :

• Un droit au renouvellement apparaît, avec sa mécanique de congé et de demande de renouvellement (art. L. 145-9 et L. 145-10 du code de commerce). Voir notre guide SCI et bail commercial.
• Le refus de renouvellement ouvre droit à une indemnité d'éviction (art. L. 145-14), qui n'est pas un barème mais une évaluation d'expert et se chiffre régulièrement en centaines de milliers d'euros : voir l'indemnité d'éviction en SCI.
• Le loyer entre dans le régime de la révision triennale (art. L. 145-38) et du plafonnement (art. L. 145-34) — alors que le canon emphytéotique, lui, n'obéit qu'au contrat.
• La répartition des charges bascule dans le régime impératif issu de la loi Pinel du 18 juin 2014 (art. L. 145-40-2 du code de commerce et art. R. 145-35 à R. 145-37), dont le 1° de l'article R. 145-35 interdit de mettre à la charge du preneur les grosses réparations de l'article 606 du code civil. La taxe foncière, elle, reste refacturable au locataire — le 3° du même article le prévoit expressément. C'est donc surtout sur les gros travaux que le montage perd son intérêt, et c'est déjà considérable sur un immeuble ancien.

Ma règle de rédaction : si le canon que vous envisagez ressemble à un loyer, ne faites pas un bail emphytéotique. Faites un bail commercial, ou un bail à construction avec une obligation d'édifier, et assumez le régime qui va avec. L'emphytéose se justifie quand le foncier dort, que le preneur investit lourdement, et que le bailleur accepte d'être payé à la fin plutôt que tous les ans. Si vous cherchez du rendement immédiat, ce n'est pas le bon contrat.

Indexation et révision du canon

La révision triennale de l'article L. 145-38 du code de commerce ne s'applique pas, et le code rural ne dit rien. Conclusion : le canon n'évolue que si le contrat le prévoit. Faites le calcul — 9 000 € fixes pendant quatre-vingt-dix-neuf ans, avec 2 % d'inflation par an, ne pèsent plus qu'environ 1 300 € d'aujourd'hui à la dernière échéance. Une redevance non indexée est une redevance qui s'évapore. La clause d'indexation obéit aux articles L. 112-1 et L. 112-2 du code monétaire et financier : l'indice retenu doit être en relation directe avec l'objet de la convention ou avec l'activité de l'une des parties. L'ILAT pour du tertiaire, l'ILC pour du commerce, l'IRL pour de l'habitation, l'indice des fermages pour de l'agricole. La Cour de cassation a d'ailleurs refusé qu'on demande au juge des loyers commerciaux la révision d'un canon emphytéotique : c'est le contrat, et lui seul, qui organise l'évolution.

Quand la SCI est du côté du bailleur, trois clauses valent la peine d'être bataillées :

• Une clause de révision par paliers à échéances longues (tous les neuf, dix ou quinze ans), qui permet de recaler le canon sur l'économie réelle du bien.
• Une clause de complément variable, indexée sur les loyers effectivement encaissés par l'emphytéote au titre des baux qu'il consent — c'est la version emphytéotique du loyer variable.
• Une clause d'indemnité d'accession dégressive, qui rassure le preneur en début de bail sans priver le bailleur de sa contrepartie sur la fin.

Sur la façon dont on suit et on comptabilise ces mécanismes dans le temps, voir la révision du loyer en SCI et les écritures de loyers.

---

3. Ce que l'emphytéote peut faire — et ce qu'il ne peut pas

Économiquement, l'emphytéote est un propriétaire à date de péremption. Le code rural lui donne des prérogatives qu'aucun autre preneur ne possède, et il ne lui oppose qu'une limite — mais elle est absolue : ne rien faire qui diminue durablement la valeur du fonds.

Construire, et devenir propriétaire de ses constructions pendant le bail

Une ligne, à l'article L. 451-10 du code rural : « L'emphytéote profite du droit d'accession pendant la durée de l'emphytéose. » Tout le montage tient là-dessus. Pendant le bail, les constructions que l'emphytéote édifie lui appartiennent — elles n'accèdent pas immédiatement au propriétaire du sol, comme le voudrait le droit commun de l'accession de l'article 552 du code civil. Il les inscrit à son bilan, les amortit s'il est à l'impôt sur les sociétés, les assure en son nom, les hypothèque avec son droit.

Puis le sens s'inverse. Au terme, l'accession joue au profit du bailleur, et l'article L. 451-7 en fixe le prix : aucun. Sur la construction elle-même et ses préalables, voir construire un bien via une SCI, la taxe d'aménagement et la garantie décennale en SCI. Rappelons au passage qu'une SCI, personne morale, est tenue au recours obligatoire à un architecte pour toute demande de permis de construire, quelle que soit la surface (art. L. 431-3 et R. 431-2 du code de l'urbanisme) : le seuil de 150 m² ne bénéficie qu'aux personnes physiques.

Céder son droit, le nantir, le laisser saisir

La loi rend le droit cessible et n'exige aucun agrément du bailleur. Les actes, eux, en stipulent presque toujours un — ou au minimum une information préalable et une garantie solidaire du cédant pour le paiement du canon. C'est bien normal : le bailleur a choisi son emphytéote pour sa surface financière, il n'a pas envie de découvrir une coquille vide en face de lui pour les soixante ans qui restent.

Un avertissement en passant, parce qu'il coûte cher : la cession n'est pas taxée au tarif doux de la conclusion. Elle relève du régime des transmissions d'immeubles (art. L. 451-13, al. 2). Nous y revenons en détail plus bas.

Donner à bail

Rien n'interdit à l'emphytéote de louer. C'est même le modèle économique dominant : la SCI preneuse construit, puis loue à des exploitants, à des commerçants, à des particuliers. Deux réserves, dont la seconde surprend tout le monde :

• Nul ne transmet plus de droits qu'il n'en a. Les baux consentis par l'emphytéote ne produisent pas, en principe, d'effet au-delà du terme de l'emphytéose. Calez donc les durées, et surtout dites-le au locataire. Un commerçant qui signe un bail de neuf ans alors qu'il reste quatre ans d'emphytéose a le droit de savoir dans quoi il met son fonds. Une clause d'information et une annexe, cela prend dix lignes.
• Sauf pour les logements, où la loi tranche autrement. Le dernier alinéa de l'article L. 451-2 du code rural, dans sa rédaction issue de l'article 113 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (ALUR), prévoit que, pour les immeubles à usage d'habitation régis par les dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989, les contrats de bail conclus par l'emphytéote « se poursuivent automatiquement avec le propriétaire de l'immeuble jusqu'au terme de chacun des contrats de bail signés avec les locataires ». Le bailleur récupère donc les locataires avec l'immeuble. Sur les règles applicables à ces baux, voir SCI et bail d'habitation et notre modèle de bail.

Grever le fonds de servitudes, chasser, exploiter les carrières

L'article L. 451-9 permet à l'emphytéote d'acquérir des servitudes actives au profit du fonds et de le grever de servitudes passives « pour un temps qui n'excédera pas la durée du bail à charge d'avertir le propriétaire ». C'est très utile en pratique : servitude de passage, de tréfonds, de réseaux, de vue. Mais l'engagement ne survit pas au bail, et le bailleur doit être averti.

L'article L. 451-11 attribue au preneur, à lui seul, le droit de chasse et de pêche, et lui donne sur les mines, carrières et tourbières « tous les droits de l'usufruitier ». Anecdotique ? Jusqu'au jour où ça ne l'est plus. Sur un terrain forestier, une parcelle agricole ou un foncier porteur d'un gisement de granulats, ces droits se louent et se chiffrent — et ils échappent au bailleur pendant toute la durée du bail. Sur la détention de foncier rural en société, voir SCI ou GFA.

Ce qu'il ne peut pas faire

Une seule interdiction, mais elle ratisse large. Article L. 451-7, premier alinéa : « Le preneur ne peut opérer dans le fonds aucun changement qui en diminue la valeur. » Démolir un bâtiment sans le remplacer, arracher un verger, déposer des aménagements de valeur : fermé, sauf stipulation contraire. En revanche, démolir pour reconstruire mieux ne diminue rien et reste admissible. Faites-le autoriser expressément dans l'acte, avec un cahier des charges — l'appréciation est factuelle, et un procès sur ce terrain dure trois ans.

Le second alinéa ferme la porte dans l'autre sens : le preneur qui a amélioré ou construit « ne peut les détruire, ni réclamer à cet égard aucune indemnité ». Interdit, donc, de démonter à l'approche du terme ce qu'on a payé.

Restent deux verrous. L'article L. 451-4 refuse toute réduction du canon pour perte partielle du fonds, stérilité ou privation de récolte due à un cas fortuit. Et l'article L. 451-6 interdit le déguerpissement : « Le preneur ne peut se libérer de la redevance, ni se soustraire à l'exécution des conditions du bail emphytéotique en délaissant le fonds. » Traduction : on ne quitte pas une emphytéose en rendant les clés.

---

4. Les charges et les impôts : tout au preneur, taxe foncière comprise

Ces prérogatives se paient. C'est dans ce chapitre que se loge l'intérêt le plus concret du bail emphytéotique pour une SCI bailleresse, et le coût réel — presque toujours sous-évalué au moment de signer — pour une SCI preneuse.

L'article L. 451-8 : « toutes les contributions et charges de l'héritage »

Le texte, dans son intégralité :

« Le preneur est tenu de toutes les contributions et charges de l'héritage.

En ce qui concerne les constructions existant au moment du bail et celles qui auront été élevées en exécution de la convention, il est tenu des réparations de toute nature, mais il n'est pas obligé de reconstruire les bâtiments, s'il prouve qu'ils ont été détruits par cas fortuit, par force majeure ou qu'ils ont péri par le vice de la construction antérieure au bail.

Il répond de l'incendie, conformément à l'article 1733 du code civil. »

Arrêtons-nous sur « réparations de toute nature ». La formule avale les grosses réparations de l'article 606 du code civil : gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières, digues, murs de soutènement et de clôture. Autrement dit, une toiture complète à refaire, c'est pour le preneur. Là où le bail commercial post-Pinel interdit de les lui mettre à la charge (art. R. 145-35, 1° du code de commerce), l'emphytéose les lui colle par défaut. Aucun autre écart entre les deux régimes n'est aussi spectaculaire.

Trois exceptions seulement libèrent le preneur de l'obligation de reconstruire : cas fortuit, force majeure, vice de construction antérieur au bail. Elles s'interprètent strictement, la preuve pèse sur lui, et elles ne le dispensent pas de payer le canon pendant ce temps (art. L. 451-4). D'où deux polices d'assurance à ne pas négocier au rabais quand on est emphytéote — la dommages-ouvrage et une multirisque immeuble taillée pour la durée du bail : voir l'assurance dommages-ouvrage en SCI et l'assurance PNO.

La taxe foncière est au nom de l'emphytéote

Attention, il ne s'agit pas d'une refacturation contractuelle. C'est la loi fiscale elle-même qui désigne le redevable. Le II de l'article 1400 du CGI prévoit que lorsqu'un immeuble est loué par bail emphytéotique, la taxe foncière est établie au nom de l'emphytéote. Le BOFiP le confirme sans ambiguïté au § 40 du BOI-IF-TFB-10-20-20 : « L'emphytéote est tenu de tous les impôts et charges afférents au fonds, notamment des taxes foncières. » L'avis d'imposition part directement au preneur.

La nuance n'est pas d'école. Dans un bail commercial ou d'habitation, la taxe foncière refacturée au locataire est une recette imposable chez le bailleur, compensée par une charge déductible : neutre au final, mais elle traverse le résultat, et il faut la saisir deux fois. En emphytéose, elle ne traverse rien. Ni produit, ni charge, ni ligne dans les comptes de la SCI bailleresse. Voir la taxe foncière en SCI et la refacturation de charges au locataire.

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères, adossée à la taxe foncière, suit le même sort. Les charges de copropriété, s'il s'agit d'un lot, incombent également au preneur en application de l'article L. 451-8, mais le propriétaire reste le copropriétaire au sens de la loi du 10 juillet 1965 : il faut donc organiser contractuellement la représentation en assemblée générale et le paiement des appels de fonds. Voir les appels de fonds de copropriété et les charges de copropriété en SCI.

Le revers pour la SCI bailleresse : un revenu presque intégralement imposable

Ne rien payer, c'est confortable. Mais souvenez-vous de ce que sont les charges déductibles de l'article 31 du CGI : le seul outil dont dispose un bailleur pour écraser sa base imposable. Une SCI bailleresse en emphytéose n'a plus rien à déduire — pas de taxe foncière, pas de travaux, pas de gestion. Son résultat foncier colle donc à son encaissement, et il part au taux marginal de l'associé plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Sur 9 000 € de canon brut et une TMI à 30 %, il reste 4 752 € — un peu moins une fois les rares charges déduites, un peu plus l'année suivante grâce à la CSG déductible de 6,8 % (art. 154 quinquies, II du CGI), qui restitue de l'ordre de 180 € d'impôt à cette tranche.

Trois conséquences concrètes :

• Le déficit foncier est structurellement impossible sur ce bien. Si la SCI en cherche un, il devra venir d'un autre immeuble du portefeuille — voir le déficit foncier en SCI.
• Les intérêts d'emprunt du bailleur restent déductibles s'il a financé l'acquisition du terrain donné à bail, dans les conditions de l'article 31, I, 1°, d du CGI. C'est souvent la seule charge à porter au débit.
• Une SCI dont l'associé est fortement imposé peut avoir intérêt à examiner l'impôt sur les sociétés, qui frappe le canon à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice puis 25 % — voir SCI à l'IS ou à l'IR et le taux réduit à 15 %. Deux réserves toutefois : l'option de l'article 239 du CGI n'est renonçable que jusqu'au cinquième exercice suivant celui de l'option, après quoi elle devient irrévocable ; et la comparaison ne vaut qu'à structure de sortie donnée, puisque distribuer le résultat coûte encore 31,4 % de prélèvement forfaitaire unique en 2026 (12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux). Voir le PFU en SCI à l'IS.

---

5. La fin du bail emphytéotique : accession, baux en cours, résiliation

Un bail emphytéotique ne s'achève pas comme un bail ordinaire. Pas de congé à signifier, pas de droit au renouvellement, pas d'indemnité d'éviction. Trois questions se posent quand même au terme — à qui reviennent les constructions, que deviennent les baux consentis par l'emphytéote, et comment le bailleur peut sortir avant l'heure. Elles se règlent toutes dans l'acte, c'est-à-dire des décennies plus tôt, par des gens qui ne seront plus là pour en voir l'effet.

L'extinction par arrivée du terme

Le bail s'éteint à la date convenue. Pas de congé, pas de préavis, pas de motif à donner, pas de reconduction possible (art. L. 451-1, al. 2). C'est la mécanique la plus simple du droit des baux et, de loin, la plus brutale : un emphytéote qui n'a rien anticipé se réveille un matin sans aucun droit sur un immeuble qu'il a intégralement financé.

Une précision qui échappe à beaucoup de lecteurs pressés : l'article L. 451-1 prohibe la tacite reconduction, pas toute prolongation. La doctrine notariale admet qu'on stipule une prorogation expresse — une clause d'option au profit du preneur, exerçable avant le terme, ou un avenant conclu en cours de bail —, à condition que la durée totale reste sous le plafond de quatre-vingt-dix-neuf ans. L'enjeu n'est pas que juridique : un avenant de prorogation n'est pas la conclusion d'un bail nouveau, et son coût fiscal n'est pas le même. La Cour de cassation ne s'est pas prononcée sur ce point ; faites-le valider par le notaire rédacteur avant de bâtir un plan de financement dessus.

Une fois le bail éteint, en revanche, il n'y a plus rien à proroger. Rien n'empêche les parties de conclure un nouveau bail, bien sûr. Mais ce sera un contrat neuf — nouvel acte notarié, nouvelle publication, nouvelle taxe de publicité foncière sur les redevances de la nouvelle période. Ce n'est pas un renouvellement, c'est une renégociation depuis la page blanche. Et le rapport de force n'a plus rien à voir avec celui de la signature : le bailleur est devenu propriétaire des murs.

L'accession : le bailleur récupère tout, gratuitement

L'article L. 451-7, second alinéa : les améliorations et constructions qui augmentent la valeur du fonds ne peuvent être détruites, et le preneur ne peut « réclamer à cet égard aucune indemnité ». Le droit d'accession qui profitait à l'emphytéote pendant le bail (art. L. 451-10) revient au propriétaire du sol.

Deux tempéraments existent, et ils sont contractuels — souvenez-vous que l'article L. 451-3 rend tout cela supplétif :

• Une clause d'indemnité d'accession peut être stipulée, pour tout ou partie de la valeur résiduelle. Elle est fréquente lorsque le preneur finance un actif lourd sur une durée courte (trente ans pour un bâtiment logistique, par exemple). On la construit souvent en dégressif : indemnité importante si le bail s'achève tôt, nulle au terme normal.
• Une clause de remise en état peut au contraire obliger le preneur à démolir et à restituer un terrain nu — c'est l'usage sur les installations photovoltaïques et éoliennes, où le bailleur ne veut surtout pas hériter d'une friche technique et d'une obligation de démantèlement. Voir le photovoltaïque en SCI.

Attention à la note fiscale. L'accession gratuite n'est pas gratuite fiscalement pour le bailleur. Nous y revenons en détail au chapitre 6 : c'est un supplément de loyer imposable au titre de l'année d'expiration du bail, et le bail emphytéotique ne bénéficie pas du régime de faveur du bail à construction.

Le sort des baux consentis par l'emphytéote

Angle mort classique. Les actes que je vois passer n'en disent presque jamais rien, alors qu'il y a trois situations bien distinctes :

Pour une SCI bailleresse, la conséquence est très terre à terre : à l'échéance d'une emphytéose sur un immeuble d'habitation, elle ne récupère pas un immeuble libre. Elle récupère un immeuble occupé — baux en cours, loyers en place, dépôts de garantie à reprendre — le dépôt de garantie est d'ailleurs transféré de plein droit à l'acquéreur en cas de vente (art. 22 de la loi du 6 juillet 1989), la logique est la même ici. Prévoyez dans l'acte l'obligation pour l'emphytéote de transmettre les baux, les états des lieux, les quittances et les fonds détenus. Voir les écritures de dépôt de garantie et la quittance de loyer en SCI.

L'état de l'immeuble restitué

L'article L. 451-8 met les réparations à la charge du preneur pendant toute la durée du bail. Sur l'état dans lequel l'immeuble doit être rendu au terme, en revanche : silence complet. Sur quatre-vingt-dix-neuf ans, cette omission se chiffre en centaines de milliers d'euros de remise en état. Cinq clauses à faire figurer dans l'acte :

• Un état des lieux contradictoire d'entrée, annexé à l'acte notarié, avec reportage photographique daté.
• Une obligation d'entretien documentée : carnet d'entretien, contrats de maintenance, justification annuelle ou quinquennale des travaux réalisés.
• Un audit contradictoire dans les trois à cinq dernières années du bail, à la charge du preneur, avec obligation de remise en état avant le terme.
• Une garantie financière (dépôt, caution bancaire, garantie à première demande) calibrée sur le coût estimé de la remise en état.
• Le sort du DPE et des obligations énergétiques à la restitution — un immeuble d'habitation restitué en classe G n'est pas louable. Voir SCI et passoire thermique et l'audit énergétique.

La résiliation avant terme

L'article L. 451-5 est la seule voie de sortie forcée du bailleur, et il est restrictif :

« À défaut de paiement de deux années consécutives, le bailleur est autorisé, après une sommation restée sans effet, à faire prononcer en justice la résolution de l'emphytéose.

La résolution peut également être demandée par le bailleur en cas d'inexécution des conditions du contrat ou si le preneur a commis sur le fonds des détériorations graves.

Néanmoins, les tribunaux peuvent accorder un délai suivant les circonstances. »

Trois enseignements, et ils vont tous dans le même sens. Le seuil de deux annuités consécutives d'abord : un an d'impayé ne suffit pas, ce qui, sur un canon de 6 000 €, revient à dire qu'il faut laisser filer 12 000 € avant de pouvoir agir. Autant dire que l'impayé n'est presque jamais un levier utile. Ensuite, la sommation préalable restée sans effet conditionne la recevabilité — ce n'est pas une relance qu'on envoie par courriel. Enfin, la résolution reste judiciaire en toute hypothèse, et la sanction d'une clause contraire est plus lourde qu'on ne l'imagine. La troisième chambre civile a jugé, le 14 novembre 2002 (n° 01-13.904, publié au bulletin), qu'une clause de résiliation de plein droit au profit du bailleur confère à la jouissance du preneur une précarité incompatible avec la constitution d'un droit réel, en violation des articles L. 451-1 et L. 451-5 du code rural. Le risque n'est donc pas seulement l'inefficacité de la clause : c'est la disqualification du bail — plus de droit réel, plus d'hypothèque, plus de financement. Le contrat ne peut réserver que la faculté, pour chaque partie, de demander la résolution en justice.

À noter : le contentieux d'une SCI relève du tribunal judiciaire, et non du tribunal de commerce, y compris pour les procédures amiables et collectives — sauf dans les douze ressorts où le tribunal des activités économiques, créé à titre expérimental par l'article 26 de la loi n° 2023-1059 du 20 novembre 2023, est compétent depuis le 1^er janvier 2025. Voir SCI et procédure collective et les litiges impliquant le gérant.

Un dernier effet, et il conditionne tout le financement : quand le droit s'éteint par résolution, l'hypothèque inscrite par le prêteur de l'emphytéote s'éteint avec lui. Les banques ne signent donc jamais sans une clause de sauvegarde du prêteur — le bailleur s'engage à l'informer de tout manquement et à lui laisser un délai pour se substituer au preneur défaillant. Sans elle, votre dossier de crédit ne passera pas le comité. Voir le prêt bancaire en SCI.

---

6. La fiscalité du bail emphytéotique, point par point

C'est ici que l'emphytéose s'éloigne le plus de son cousin le bail à construction, et c'est ici que les erreurs se paient le plus cher. Je prends les choses dans l'ordre où elles arrivent : la signature, la vie du bail, la cession, la sortie.

6.1. Les droits dus à la conclusion : 0,70 % sur les redevances cumulées

L'article L. 451-13, premier alinéa, du code rural renvoie au code général des impôts :

« Ainsi qu'il est dit à l'article 689 du code général des impôts, l'acte constitutif de l'emphytéose est assujetti à la taxe de publicité foncière et aux droits d'enregistrement aux taux prévus pour les baux à ferme ou à loyer d'une durée limitée. »

Dans sa rédaction en vigueur, l'article 689 du CGI dispose que « l'acte constitutif de l'emphytéose est soumis à la taxe de publicité foncière au taux prévu à l'article 742 ». Et l'article 742 du CGI pose que les baux à durée limitée d'immeubles faits pour une durée supérieure à douze années, à l'exception de ceux mentionnés à l'article 1048 ter, sont soumis à la taxe de publicité foncière au taux de 0,70 %. L'assiette est le prix exprimé augmenté des charges imposées au preneur, ou la valeur locative réelle des biens loués si elle est supérieure ; et la taxe est due sur le montant cumulé de toutes les années à courir. Le BOFiP précise au § 50 du BOI-ENR-JOMI-30 que la base est « le montant cumulé des redevances prévues pour toute la durée de l'emphytéose ».

Le renvoi à l'article 1048 ter compte — mais son périmètre est étroit. Le texte vise limitativement les autorisations d'occupation temporaire du domaine public constitutives de droits réels et les baux emphytéotiques administratifs de l'article L. 2341-1 du code général de la propriété des personnes publiques (1°), les baux emphytéotiques conclus par les collectivités territoriales, leurs groupements ou leurs établissements publics en application des articles L. 1311-2 et L. 1311-4 du CGCT, ou en application de l'article L. 6148-2 du code de la santé publique (4°), ainsi que quelques actes voisins (2°, 3°, 5° et 6°). Ces actes échappent au taux de 0,70 % de l'article 742 et relèvent de l'imposition fixe de l'article 680 du CGI, soit 125 €. Le critère n'est donc pas la qualité du bailleur mais la qualification du bail : si votre SCI signe avec une commune une emphytéose de droit commun sur son domaine privé, en dehors de ces textes, le coût d'entrée reste bien celui décrit ci-dessous.

Les assiettes de ce tableau ne retiennent que les redevances cumulées. Elles constituent donc un plancher : les charges imposées au preneur — taxe foncière transférée en tête — s'y ajoutent, et la valeur locative réelle se substitue au tout si elle est supérieure.

S'y ajoutent les émoluments du notaire, les frais de publication et la contribution de sécurité immobilière de l'article 879 du CGI. Le tout est très classiquement mis à la charge du preneur par une clause de l'acte.

Le piège de l'assiette. On oublie régulièrement que l'article 742 retient « la valeur locative réelle des biens loués » dès qu'elle dépasse le prix augmenté des charges. Un canon d'un euro sur quatre-vingt-dix-neuf ans ne donne donc pas une base de 99 €, et l'administration ne se laissera pas raconter le contraire. Elle regardera ce que le bien vaudrait réellement en location, puis ce que pèsent les charges transférées au preneur — taxe foncière et réparations comprises, en emphytéose. La base finale n'a souvent aucun rapport avec ce que les parties avaient en tête.

Une exonération à connaître. L'article 743 du CGI exonère de taxe de publicité foncière, limitativement : 1° les baux à construction ; 2° les baux ruraux à long terme conclus en application des articles L. 416-1 à L. 416-6, L. 416-8 et L. 416-9 du code rural ; 4° les baux cessibles des articles L. 418-1 à L. 418-5 du même code ; 5° les baux réels solidaires conclus en application de l'article L. 255-3 du code de la construction et de l'habitation ; 6° les baux de plus de douze ans publiés en vue de l'application de la législation sur les habitations à loyer modéré (le 3° a été transféré sous l'article 1594 J). Le bail emphytéotique de droit commun n'y figure pas — ni, d'ailleurs, le bail à réhabilitation. Le BOFiP admet toutefois, au § 60 du BOI-ENR-JOMI-30, que les baux emphytéotiques concourant à la production d'immeubles suivent le régime des baux à construction et bénéficient de l'exonération de l'article 743 — un point à faire confirmer au cas par cas par votre notaire, car il conditionne plusieurs milliers d'euros. Sur les baux réels solidaires, voir SCI et bail réel solidaire.

6.2. En cours de bail : l'imposition du canon chez le bailleur

SCI à l'impôt sur le revenu. Le canon a son origine dans le droit de propriété du bailleur : il constitue un revenu foncier au sens des articles 14 et 29 du CGI. Il se déclare sur la déclaration 2072 de la société, puis chaque associé reporte sa quote-part sur sa déclaration 2044 et sa 2042. Charges déductibles : quasiment aucune, hormis les intérêts d'emprunt du terrain (art. 31, I, 1°, d du CGI), l'assurance et les frais de gestion. Prélèvements sociaux sur revenus fonciers : 17,2 %, à ne pas confondre avec les 18,6 % applicables depuis la LFSS pour 2026 aux revenus de placement et aux revenus mobiliers du patrimoine. Voir les prélèvements sociaux en 2026.

SCI à l'impôt sur les sociétés. Le canon est un produit d'exploitation, imposé à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice puis 25 %, sous réserve des conditions de l'article 219, I, b du CGI. Le terrain reste inscrit à l'actif du bailleur mais n'est pas amortissable ; en revanche, il continue de figurer au bilan et sa cession relèvera du régime des plus-values professionnelles. Voir la comptabilité d'une SCI et la plus-value en SCI à l'IS.

Contribution sur les revenus locatifs. La CRL des articles 234 nonies à 234 quindecies du CGI frappe, au taux de 2,5 %, les revenus tirés de la location de locaux situés dans des immeubles achevés depuis quinze ans au moins au 1^er janvier de l'année d'imposition. Depuis 2006, son champ est restreint : elle n'est due que par les bailleurs personnes morales passibles de l'impôt sur les sociétés, les organismes sans but lucratif et certaines personnes morales non passibles de l'IS (II de l'art. 234 nonies). Une SCI à l'impôt sur le revenu n'y échappe pas systématiquement : les sociétés et groupements relevant du régime des sociétés de personnes de l'article 8 du CGI sont redevables de la contribution dès lors qu'au moins l'un de leurs associés est soumis à l'IS au taux de droit commun (art. 234 duodecies, II). Une SCI familiale entre personnes physiques est donc hors champ ; la même SCI avec une holding à l'IS au capital ne l'est plus. Le III prévoit par ailleurs des exonérations, notamment lorsque la location donne lieu au paiement de la TVA et lorsque les revenus tirés du local n'excèdent pas 1 830 € par an — un plafond qui couvre à lui seul la plupart des canons emphytéotiques modiques (BOI-RFPI-CTRL-20). Sur un terrain nu donné à bail emphytéotique, la question ne se pose pas : il n'y a pas d'immeuble bâti. Sur un immeuble bâti loué par une SCI à l'IS, la question mérite d'être posée à votre conseil au regard de la nature du canon et de l'ancienneté du bâti. Voir la CRL en SCI.

6.3. TVA

Le principe est celui de toute location : la location nue est exonérée de TVA par l'article 261 D du CGI, avec une option ouverte par l'article 260, 2° du CGI pour les locaux nus à usage professionnel. Sur l'option, sa mécanique, sa durée et la régularisation par vingtièmes de l'article 207 de l'annexe II au CGI, voir lever l'option TVA et SCI et TVA.

Deux situations particulières :

• Le bail emphytéotique concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble suit, selon le BOFiP (BOI-ENR-JOMI-30, § 60), le régime des baux à construction : TVA sur option et exonération corrélative de taxe de publicité foncière (art. 743 du CGI). C'est le cas typique d'un bail consenti à un promoteur ou à un opérateur qui s'engage à édifier.
• Le terrain à bâtir. Si l'emphytéose porte sur un terrain à bâtir et qu'elle s'inscrit dans une opération taxable, l'article 268 du CGI et la mécanique TVA sur le prix total ou sur la marge entrent en jeu selon l'existence d'un droit à déduction lors de l'acquisition. Voir SCI et terrain à bâtir.

6.4. La cession du droit : attention, ce n'est plus 0,70 %

C'est la plus mauvaise surprise du régime, et elle est écrite noir sur blanc au second alinéa de l'article L. 451-13 du code rural :

« Les mutations de toute nature ayant pour objet soit le droit du bailleur, soit le droit du preneur, sont soumises aux dispositions du code général des impôts concernant les transmissions de propriété d'immeubles. Le droit est liquidé sur la valeur vénale déterminée par une déclaration estimative des parties. »

Lisez bien : la cession du droit de l'emphytéote — comme la vente du terrain grevé par le bailleur — est taxée comme une vente d'immeuble. On passe de 0,70 % à près de neuf fois plus. En 2026, le taux global des droits de mutation à titre onéreux s'établit à environ 6,32 % dans la grande majorité des départements, qui ont voté la majoration ouverte par l'article 116 de la loi de finances pour 2025, et reste à 5,81 % dans une minorité d'entre eux. La faculté de majoration est ouverte jusqu'en mars 2028.

La base, c'est la valeur vénale déclarée par les parties — sous le contrôle de l'administration, faut-il le préciser. Sur un droit emphytéotique qui porte un immeuble construit, cette valeur n'a plus rien de symbolique : elle intègre les murs, actualisés selon la durée qui reste à courir. Un droit à trente ans du terme sur un bâtiment de 1,2 million, cela fait vite 400 000 € de base, donc environ 25 000 € de droits. Le BOFiP distingue d'ailleurs les deux côtés : la cession du droit du bailleur est soumise à la taxe de publicité foncière au taux de l'article 1594 D du CGI et aux taxes additionnelles (BOI-ENR-JOMI-30, § 80), tandis que la cession du droit du preneur suit le régime attaché à la nature du bien (§ 90). Une nuance y figure : si l'emphytéote ne cède que la jouissance en se réservant le domaine utile, seul le droit fixe du 1° de l'article 738 du CGI — 125 € — est exigible. Ne le confondez pas avec le droit fixe de 25 € de l'article 739, qui vise les actes de baux à durée limitée présentés volontairement à l'enregistrement.

Côté plus-value, la cession du droit de l'emphytéote est la cession d'un droit réel immobilier : régime des plus-values des particuliers de l'article 150 U du CGI pour une SCI à l'IR — abattement pour durée de détention conduisant à l'exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans et de prélèvements sociaux à 30 ans, surtaxe de l'article 1609 nonies G au-delà de 50 000 € de plus-value appréciée au niveau de la société. Voir la plus-value immobilière en SCI. Pour une SCI à l'IS, c'est le régime des plus-values professionnelles, avec réintégration des amortissements pratiqués.

6.5. L'accession en fin de bail : le point le plus mal compris

Si vous ne lisez qu'un paragraphe de ce guide, lisez celui-ci. Sur un dossier réel, l'écart se compte en centaines de milliers d'euros.

Le bail à construction bénéficie d'un régime de faveur. Les articles 33 bis et 33 ter du CGI qualifient de revenu foncier le prix du bail à construction et permettent au bailleur de demander la répartition du revenu représenté par la valeur des biens remis sur quinze ans (l'année d'attribution et les quatorze suivantes) — BOI-RFPI-BASE-10-30, § 90. Et l'article 2 sexies de l'annexe III au CGI (et non de l'annexe II, contrairement à ce qu'on lit partout) réduit la base d'une décote de 8 % par année de bail au-delà de la dix-huitième lorsque la durée est comprise entre dix-huit et trente ans ; au-delà, « lorsque la durée du bail est au moins égale à trente ans, la remise des constructions ne donne lieu à aucune imposition » (BOI-RFPI-BASE-10-30, § 110).

L'emphytéose n'a rien de tel. Ces textes visent le bail à construction, un point c'est tout. Ce qui s'applique ici, c'est le régime général des constructions édifiées sur le sol d'autrui, que le BOFiP expose au BOI-RFPI-BASE-10-30 : la remise gratuite au bailleur des constructions édifiées par le preneur constitue « un supplément de loyer imposable entre les mains du bailleur au titre de l'année d'expiration ou de résiliation du bail » (§ 20), la jurisprudence retenant la date réelle de mise à disposition plutôt que l'échéance formelle.

Réserve de méthode — et je préfère le dire. Aucune doctrine administrative ne traite spécifiquement de l'accession en fin de bail emphytéotique. C'est ce vide qui explique la profusion d'affirmations contradictoires que vous lirez ailleurs. Deux choses sont sûres, en revanche : les régimes de faveur des articles 33 bis et 33 ter du CGI et de l'article 2 sexies de l'annexe III au CGI appartiennent au bail à construction, et le principe général veut que la remise gratuite de constructions soit un supplément de loyer imposable. Faites valider le traitement de votre opération par un notaire ou un avocat fiscaliste au moment de rédiger l'acte. Pas l'année de la restitution : à ce stade, il n'y a plus rien à arbitrer.

Trois parades, à décider dès la signature :

• Stipuler une indemnité d'accession. Si le bailleur indemnise, il n'y a pas de libéralité déguisée, et le raisonnement fiscal change de nature. C'est aussi une charge de trésorerie à provisionner sur toute la durée.
• Choisir le bail à construction si le preneur doit construire. Lorsque l'édification d'un bâtiment est bien l'objet principal, l'article L. 251-1 du code de la construction et de l'habitation offre le même droit réel et la même durée, avec un régime fiscal de sortie infiniment plus favorable. Le choix de la qualification est un choix fiscal.
• Opter pour l'impôt sur les sociétés côté bailleur. Le produit d'accession y est certes imposable, mais l'immeuble entre à l'actif pour cette valeur et devient amortissable par composants, ce qui restitue progressivement l'impôt payé. Voir l'amortissement en SCI à l'IS et le plan d'amortissement.

6.6. Côté preneur : le piège des BNC, et l'amortissement du droit

Le piège. Une SCI à l'impôt sur le revenu qui prend un immeuble à bail emphytéotique et le reloue ne perçoit pas des revenus fonciers. Relisez cette phrase, parce qu'elle défait tout ce qu'on croit savoir sur la SCI. Le BOFiP est explicite au § 250 du BOI-RFPI-CHAMP-10-30 : l'emphytéote, bien que titulaire d'un droit réel, ne peut être considéré comme propriétaire ou usufruitier du bien, et « les revenus qu'il perçoit sont imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux », par application de l'article 92 du CGI. Le même document range au § 240 les profits de sous-location d'immeuble nu dans la même catégorie.

Le reste tombe en cascade :

• Elle ne relève plus des revenus fonciers : ni déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (21 400 € pour une sortie de passoire, prorogée jusqu'au 31 décembre 2027 par l'article 47 de la loi de finances pour 2026), ni micro-foncier de l'article 32 du CGI.
• Elle bascule dans le régime de la déclaration contrôlée des BNC, avec ses obligations propres et une logique de recettes-dépenses très différente.
• La déclaration 2072, conçue pour les revenus fonciers, n'est plus l'outil adapté.

Il existe une exception, étroite mais précieuse : les revenus des immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques, perçus par le preneur dans le cadre d'un bail emphytéotique d'une durée d'au moins dix-huit ans, relèvent, sous conditions, du régime des revenus fonciers : le preneur est alors imposé comme un propriétaire, après prise en compte des charges qu'il supporte, à condition notamment que le propriétaire ne relève pas des bénéfices industriels et commerciaux (art. 31-0 bis du CGI ; BOI-RFPI-CHAMP-10-30, § 250). Voir SCI et monument historique.

Ce que j'en conclus : une SCI qui prend un bien à bail emphytéotique pour le relouer a presque toujours intérêt à être à l'impôt sur les sociétés. Pas par optimisation — parce que la porte du régime foncier lui est simplement fermée. À l'IS, les loyers sont des produits d'exploitation ordinaires, le droit au bail et les constructions s'amortissent, et la mécanique redevient lisible. Précision utile pour ne pas se raconter d'histoires : les amortissements ne sont pas perdus en BNC, où la déclaration contrôlée les admet selon les règles des BIC (art. 93, 1, 2° du CGI) — l'avantage de l'IS tient au taux, et il se réduit lorsque les résultats sont distribués (PFU de 31,4 % en 2026). Voir SCI à l'IS ou à l'IR et passer de l'IR à l'IS.

L'amortissement chez le preneur à l'IS. Le droit au bail emphytéotique acquis à titre onéreux — prix payé au cédant, ou frais d'acte et taxe de publicité foncière supportés à la conclusion — est une immobilisation incorporelle à inscrire à l'actif. Son utilisation étant limitée dans le temps par la durée du bail, il est amortissable linéairement sur cette durée. Les constructions édifiées, elles, sont des immobilisations corporelles amorties par composants (gros œuvre, façade et étanchéité, installations techniques, agencements), selon la logique du règlement CRC 2002-10, sur leur durée d'utilisation — plafonnée par la durée résiduelle du bail, puisque l'emphytéote perd tout au terme. Voir l'amortissement du gros œuvre, celui de l'étanchéité, celui des aménagements intérieurs et les écritures de travaux.

Et à l'IFI ? Le droit de l'emphytéote est un droit réel immobilier : il entre à ce titre dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière de ses titulaires, pour sa valeur vénale, tandis que le bailleur déclare son propre droit. La valorisation respective des deux droits, sur un bail de trente ou de quatre-vingt-dix-neuf ans, est un exercice technique qui doit être documenté. Voir SCI et IFI.

---

7. Le bail emphytéotique administratif (art. L. 1311-2 CGCT)

Changez d'interlocuteur, et vous changez de contrat. Dès que la SCI signe avec une commune, un département, une région ou un de leurs établissements publics, l'emphytéose bascule dans le droit public. L'article L. 1311-2 du code général des collectivités territoriales permet qu'un bien immobilier appartenant à une collectivité territoriale fasse l'objet du bail emphytéotique prévu à l'article L. 451-1 du code rural, en vue :

• de la réalisation d'une opération d'intérêt général relevant de sa compétence ;
• ou de l'affectation à une association cultuelle d'un édifice du culte ouvert au public.

Attention aux articles périmés que vous lirez ailleurs. Le champ du BEA a été resserré. La finalité historique « accomplissement, pour le compte de la collectivité territoriale, d'une mission de service public » a été supprimée de l'article L. 1311-2 du CGCT par l'article 70 de la loi n° 2021-1109 du 24 août 2021. Le texte en vigueur ajoute qu'un tel bail ne peut avoir pour objet l'exécution de travaux, la livraison de fournitures, la prestation de services ou la gestion d'une mission de service public, avec une contrepartie économique constituée par un prix, pour le compte d'un acheteur soumis au code de la commande publique ou d'une autorité concédante. Autrement dit : le BEA n'est plus un substitut au marché de partenariat.

On l'appelle bail emphytéotique administratif, ou BEA. La durée ne bouge pas : plus de dix-huit ans, quatre-vingt-dix-neuf au plafond. Le droit réel du preneur non plus, ni son caractère hypothécable et cessible — et c'est exactement ce qui a fait le succès de l'outil pendant trente ans, quand il fallait financer des gymnases, des maisons de santé ou des casernes avec des capitaux privés. Le bail peut porter sur une dépendance du domaine public, sous les conditions posées par le texte, et l'affectation cultuelle doit être notifiée au représentant de l'État.

Ce qui change pour une SCI preneuse

Si votre SCI envisage de répondre à une consultation, gardez ces deux points en tête :

• La qualification du contrat n'est jamais acquise. Selon son objet et son économie, un BEA peut être requalifié en marché public ou en concession, avec les procédures de passation correspondantes ; et lorsqu'il porte sur le domaine public, la délivrance d'un titre d'occupation en vue d'une exploitation économique est encadrée par les règles de sélection préalable du code général de la propriété des personnes publiques. C'est une analyse de spécialiste, à mener avant de répondre.
• La résiliation pour motif d'intérêt général n'est pas un risque théorique. Elle est inhérente au contrat administratif et ne se négocie pas. Ce qui se négocie, c'est l'indemnisation. Votre plan de financement doit donc intégrer ce scénario, et le contrat doit contenir une formule d'indemnisation chiffrée — capital restant dû, valeur nette comptable des constructions, manque à gagner. Surtout pas un renvoi au « préjudice réellement subi », qui vous vaudra cinq ans de procédure devant le tribunal administratif.

Sur le plan fiscal, le BEA suit les règles exposées plus haut avec une exception majeure : la taxe foncière est bien établie au nom de l'emphytéote (art. 1400, II du CGI) et le droit au bail reste amortissable chez une SCI à l'IS, mais l'acte n'est pas soumis à la taxe de publicité foncière de 0,70 %. L'article 742 du CGI en exclut expressément les actes mentionnés à l'article 1048 ter, lequel vise les baux emphytéotiques administratifs et les baux emphytéotiques conclus par les collectivités territoriales en application des articles L. 1311-2 et L. 1311-4 du CGCT : ces actes relèvent de l'imposition fixe de l'article 680 du CGI, soit 125 €. Attention, l'exclusion tient à la qualification du bail, pas à la seule qualité de la collectivité bailleresse. Sur le montage de l'acquisition de locaux d'activité, voir acheter un local commercial en SCI et le local d'activité.

---

8. Emphytéose, bail à construction, bail à réhabilitation : le comparatif

Trois contrats, un même air de famille : droit réel immobilier, longue durée, publication au fichier immobilier. On les confond donc allègrement. À tort — leur objet, la qualité de leur preneur et surtout leur fiscalité de sortie n'ont rien à voir.

La règle de choix tient en une ligne. Si l'objet principal du contrat est de faire édifier un bâtiment, prenez un bail à construction : même durée, même droit réel, mais exonération de taxe de publicité foncière à l'entrée et régime de faveur à la sortie. Pour le bailleur, il n'y a pas photo. L'emphytéose reprend l'avantage dès que la construction n'est pas le cœur du contrat — valoriser un terrain agricole ou forestier, confier un immeuble ancien à un exploitant qui l'entretiendra et l'améliorera, sécuriser une implantation photovoltaïque, éolienne ou de stockage sur un foncier qu'on ne veut surtout pas vendre.

Le bail à réhabilitation, lui, ne cherche pas du rendement : c'est un outil social. Son preneur est forcément un organisme d'habitations à loyer modéré, une société d'économie mixte, une collectivité territoriale, un organisme de foncier solidaire ou un organisme agréé au titre de la maîtrise d'ouvrage d'insertion. Votre SCI n'en sera donc jamais preneuse. Bailleresse, en revanche, oui — et c'est une piste que je conseille d'explorer sérieusement quand on hérite d'un immeuble dégradé qu'on n'a pas les moyens de rénover. Sur les dispositifs conventionnés et les aides, voir la rénovation énergétique en SCI et la rénovation globale.

Signalons enfin, pour compléter la famille des droits réels de longue durée, le bail réel solidaire des articles L. 255-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, consenti par un organisme de foncier solidaire et exonéré de taxe de publicité foncière par l'article 743 du CGI. Il obéit à une logique entièrement différente, orientée vers l'accession sociale à la propriété : voir SCI et bail réel solidaire.

---

9. SCI bailleresse ou preneuse : deux cas chiffrés

Rien ne vaut des chiffres. Deux configurations, aux antipodes l'une de l'autre : une SCI familiale à l'impôt sur le revenu qui consent un bail emphytéotique sur un terrain improductif, et une SCI à l'impôt sur les sociétés qui prend à bail un terrain communal pour y construire. J'ai volontairement simplifié les montants — cherchez-y des ordres de grandeur, pas une simulation prête à signer.

Cas n° 1 — La SCI bailleresse : valoriser un terrain qui ne rapporte rien

La situation. Deux frères, une SCI familiale à l'impôt sur le revenu détenue à parts égales, une TMI de 30 % chacun. Au bilan depuis 1998 : un terrain de 3 200 m² en périphérie d'une agglomération moyenne, estimé 185 000 €. Il ne rapporte rien et coûte 900 € de taxe foncière par an. Vendre ? Ils ne veulent pas : le plan local d'urbanisme peut bouger, et la valeur du terrain avec lui.

Arrive un exploitant local. Il propose un bail emphytéotique de 40 ans pour y édifier un bâtiment d'activité de 900 m², qu'il financera à hauteur de 1 150 000 €. Canon : 3 500 € par an, indexé sur l'ILAT, toutes charges et impositions pour lui.

Ce niveau de canon n'est pas un hasard : 3 500 € représentent moins de 2 % de la valeur du terrain, très en deçà de ce qu'un fermage ou une location de terrain rapporterait. C'est précisément ce qui rend la qualification emphytéotique défendable, la contrepartie du bailleur étant ailleurs — dans les charges qu'il ne supporte plus et dans le bâtiment qu'il recevra. Un canon calé sur la valeur locative du terrain, autour de 9 000 €, aurait fragilisé le montage sur le terrain même de la modicité.

Deux précisions de méthode. Avant le bail, les 1 080 € sont une sortie de trésorerie, pas un déficit foncier : un terrain nu qui n'est ni loué ni destiné à la location ne produit aucun revenu foncier, et ses charges ne sont donc ni déductibles ni imputables (art. 13 et 31 du CGI). Après le bail, les 300 € portés en charges ne le sont pas tous au même titre : les primes d'assurance sont déductibles (art. 31, I, 1°, a bis), mais les frais de gestion ne le sont que dans les limites du e du même texte — forfait de 20 € par local et frais réels limitativement énumérés.

Le coût d'entrée. Assiette de la taxe de publicité foncière : 3 500 € × 40 ans = 140 000 €, augmentée des charges imposées au preneur — à commencer par la taxe foncière transférée, soit 900 € × 40 = 36 000 €. Base d'au moins 176 000 €, donc TPF à 0,70 % d'au moins 1 232 €, à quoi s'ajoutent les émoluments notariés, les frais de publication et la contribution de sécurité immobilière. L'acte met classiquement l'ensemble à la charge du preneur.

Le bilan sur 40 ans. Environ 140 000 € de canon nominal encaissé — davantage avec l'indexation. Une SCI qui passe de 1 080 € de trésorerie négative chaque année à 1 690 € de revenu net. Et, au terme, un bâtiment de 900 m² dont la valeur vénale résiduelle, estimée prudemment, tourne autour de 600 000 €. Sur le papier, l'opération est belle.

Sauf que ces 600 000 € ne tombent pas en franchise d'impôt. La remise gratuite des constructions est un supplément de loyer imposable au titre de l'année d'expiration du bail. Et l'emphytéose n'a ni l'étalement sur quinze ans de l'article 33 ter du CGI, ni la décote de 8 % par an de l'article 2 sexies de l'annexe III au CGI : les deux sont réservés au bail à construction. Une SCI à l'IR encaisse donc, sur un seul exercice, un revenu foncier exceptionnel taxé au barème progressif majoré de 17,2 % de prélèvements sociaux. Les deux frères — ou plus probablement leurs enfants — découvriront cette note quarante ans après l'avoir signée sans la lire.

Trois arbitrages, à trancher le jour de la signature et pas après. Stipuler une indemnité d'accession qui neutralise l'enrichissement. Ou choisir un bail à construction plutôt qu'une emphytéose, puisque le preneur construit de toute façon — c'est, ici, la solution évidente. Ou encore opter pour l'impôt sur les sociétés côté bailleur, l'immeuble reçu entrant alors à l'actif pour sa valeur et devenant amortissable. Voir le comparatif IS / IR et optimiser ses amortissements.

Cas n° 2 — La SCI preneuse : construire sans acheter le foncier

La situation. Trois associés, une SCI à l'impôt sur les sociétés, une commune qui cherche à faire sortir des locaux d'activité en entrée de zone. La SCI répond à la consultation et décroche un bail emphytéotique administratif de 55 ans (art. L. 1311-2 du CGCT) sur un terrain de 2 100 m² dont la valeur de marché serait de 260 000 €. Canon : 6 000 € par an, indexé. La SCI construit 800 m² de locaux pour 900 000 €, financés à 80 % par un crédit de 720 000 € sur 20 ans au taux de 3,5 %, et les loue 84 000 € HT par an.

Les hypothèses comptables, puisque tout en dépend : l'amortissement des constructions est calculé par composants — gros œuvre 55 % sur 50 ans, façade et étanchéité 15 % sur 25 ans, installations techniques 20 % sur 20 ans, agencements 10 % sur 15 ans —, soit environ 3,4 % par an. Les intérêts sont ceux de la troisième annuité d'un crédit amortissable à annuités constantes.

Le coût d'entrée est ici marginal. S'agissant d'un bail emphytéotique administratif, l'acte échappe à la taxe de publicité foncière de 0,70 % : l'article 742 du CGI en exclut les actes visés à l'article 1048 ter, qui relèvent de l'imposition fixe de 125 € de l'article 680 du CGI. Sur un canon de 6 000 € et cinquante-cinq ans, l'économie par rapport à une emphytéose de droit privé approche 2 200 €. Restent les émoluments du notaire, les frais de publication et la contribution de sécurité immobilière de l'article 879 du CGI, qui composent l'essentiel du droit au bail amortissable : sur une assiette de 6 000 € × 55 ans, soit 330 000 €, l'ensemble tourne autour de 4 500 à 5 000 €, d'où une dotation annuelle d'environ 90 € sur cinquante-cinq ans.

Ce que le montage fait gagner. Regardez ce que la SCI n'a pas sorti : 260 000 € de terrain. Dans l'hypothèse — courante — où la banque ne finance que la construction, son apport se limite aux 20 % de celle-ci, soit 180 000 € au lieu de 440 000 € (le terrain payé comptant s'ajoutant aux mêmes 180 000 €). Le résultat, lui, n'est pas identique : en pleine propriété, le canon de 6 000 € disparaît, le résultat fiscal monte à 15 610 € et le net à 13 268 €. Le rendement sur fonds propres passe donc de 3,0 % en pleine propriété à 4,5 % en emphytéose, soit environ 50 % de mieux — et encore près de 40 % de mieux si la banque acceptait de financer aussi 80 % du terrain (apport de 232 000 €, intérêts plus lourds). Le levier est réel, mais il ne double pas le rendement. Voir calculer le rendement d'une SCI et piloter le cash-flow. Quant à la taxe foncière et à l'entretien qu'elle supporte, elle les aurait payés de toute façon en pleine propriété : ce n'est pas un surcoût du montage.

Ce que le montage coûte. Au bout de 55 ans, la SCI n'a plus rien. Le bâtiment part à la commune, sans indemnité si l'acte n'en a pas prévu. Valeur résiduelle : zéro dans le plan d'affaires. Interdit, donc, de raisonner comme sur un actif patrimonial qu'on transmettra aux enfants — le montage doit s'être remboursé et avoir rémunéré les associés pendant le bail, pas après. Sur la mécanique d'amortissement, voir le plan d'amortissement et les écritures d'amortissement.

Pourquoi l'IS s'impose, ici. Restée à l'impôt sur le revenu, cette SCI ne tirerait pas des revenus fonciers de ses 84 000 € de loyers, mais des bénéfices non commerciaux (art. 92 du CGI ; BOI-RFPI-CHAMP-10-30, § 250) : l'emphytéote n'est ni propriétaire, ni usufruitier. Attention à l'idée reçue : en déclaration contrôlée, les amortissements restent déductibles selon les règles des BIC, y compris par composants (art. 93, 1, 2° du CGI ; BOI-BNC-BASE-50). Les 30 300 € de dotations ne disparaissent pas, et le résultat reste voisin de 9 600 €. Ce qui change, c'est le taux : 47,2 % au barème à une TMI de 30 % majorée de 17,2 % de prélèvements sociaux, soit environ 4 540 € d'impôt, contre 1 442 € d'IS — un écart de l'ordre de 3 100 € par an, qui monte à près de 4 200 € à une TMI de 41 %. L'autre handicap du régime BNC est moins visible et plus pénalisant : un déficit non professionnel ne s'impute que sur des BNC non professionnels des six années suivantes (art. 156, I, 2° du CGI), alors qu'un déficit à l'IS se reporte sans limite de durée.

Un mot d'honnêteté sur cette comparaison : elle s'arrête aux portes de la société. Si les associés distribuent les 8 168 € de résultat net, le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % en 2026 (12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux sur les revenus mobiliers) prélève encore 2 565 €. La charge globale ressort alors autour de 41 %, contre 47,2 % à l'IR : l'écart existe, il est réel, mais il est bien plus étroit qu'une lecture au seul niveau de la société ne le laisse croire. L'IS reste gagnant surtout quand les liquidités sont réinvesties plutôt que sorties. Voir SCI à l'IS ou à l'IR, le PFU en SCI à l'IS et les dividendes en SCI à l'IS.

Et l'alternative de l'apport ? Une SCI qui hésite entre prendre à bail emphytéotique et acquérir le foncier peut aussi envisager que l'associé propriétaire du terrain l'apporte à la société : c'est un autre montage, avec sa propre fiscalité et ses propres droits d'enregistrement. Voir l'apport d'un immeuble à une SCI, à mettre en balance avec les frais d'acquisition classiques détaillés dans les écritures d'achat d'un immeuble.

---

10. Les 5 erreurs qui ruinent un bail emphytéotique

Aucune de ces cinq erreurs n'est théorique ; je les ai toutes croisées. Chacune se paie de la même manière : soit vous perdez la qualification emphytéotique — donc le droit réel, donc l'hypothèque, donc le financement —, soit vous récupérez une note fiscale au pire moment possible, l'année où le bail s'éteint.

Erreur 1 — Écrire « dix-huit ans » au lieu de « plus de dix-huit ans »

Le texte dit « plus de dix-huit années ». Dix-huit ans tout rond ne remplit pas la condition, et toute la qualification vacille — droit réel, hypothèque, opposabilité aux tiers. Ce n'est pas une subtilité doctrinale, c'est une faute de frappe à 1,2 million d'euros. La pratique notariale écrit dix-huit ans et un jour, et vise le plus souvent bien au-delà. Vérifiez la date de fin telle qu'elle figure dans l'acte, pas la durée annoncée en tête de contrat : les deux ne concordent pas toujours.

Erreur 2 — Fixer un canon au niveau du marché

La modicité du canon n'est pas une exigence de texte, mais c'est l'indice central du faisceau que les juges appliquent. La Cour de cassation a écarté la qualification emphytéotique d'un bail de vingt-cinq ans au motif que « la modicité du loyer n'est que relative » (3e civ., 3 octobre 1991, n° 90-15.889). Un contrat de longue durée à loyer de marché, sans obligation d'améliorer et avec des pouvoirs restreints, est un bail ordinaire déguisé — et s'il porte sur un local commercial exploité par un commerçant immatriculé, il peut basculer dans le statut des baux commerciaux, avec droit au renouvellement, plafonnement du loyer et indemnité d'éviction. Même mécanique de disqualification, autre cause à surveiller de très près : la clause de résiliation de plein droit au profit du bailleur. La Cour de cassation juge qu'elle confère à la jouissance du preneur une précarité incompatible avec la constitution d'un droit réel (3^e civ., 14 novembre 2002, n° 01-13.904, publié). Un modèle de bail commercial recopié tel quel, clause résolutoire comprise, suffit donc à faire tomber l'emphytéose.

Erreur 3 — Croire que le régime fiscal du bail à construction s'applique

La plus coûteuse des cinq, et celle qui circule le plus. L'étalement sur quinze ans (art. 33 ter du CGI), la décote de 8 % par année au-delà de la dix-huitième (art. 2 sexies de l'annexe III au CGI, pas de l'annexe II comme on le lit partout) et l'absence totale d'imposition dès trente ans de bail appartiennent au bail à construction. L'emphytéose n'a rien de tel, nulle part. Le bailleur qui a construit son plan sur une exonération à trente ans reçoit, l'année de l'expiration, un supplément de loyer imposable en une seule fois. Si le preneur doit construire, faites un bail à construction : même droit réel, même durée, et une fiscalité qui n'est pas dans la même galaxie.

Erreur 4 — Prendre à bail emphytéotique via une SCI à l'IR et relouer

Le BOFiP l'écrit sans détour au § 250 du BOI-RFPI-CHAMP-10-30 : l'emphytéote ne peut être considéré comme propriétaire ou usufruitier, et les revenus qu'il tire de la location du bien relèvent des bénéfices non commerciaux de l'article 92 du CGI. Une SCI à l'IR preneuse qui reloue sort donc du régime foncier : plus de déficit foncier, plus de micro-foncier, et une 2072 qui n'est plus l'outil adapté. Sauf exception étroite des monuments historiques (art. 31-0 bis du CGI), l'IS s'impose.

Erreur 5 — Signer sous seing privé, ou ne pas publier

Publication au fichier immobilier obligatoire (BOI-ENR-JOMI-30, § 50), donc acte authentique obligatoire. Sans publication, le droit réel existe entre les parties et n'est opposable à personne d'autre : ni au créancier hypothécaire du bailleur, ni à l'acquéreur du terrain, ni au liquidateur. L'emphytéote qui a financé un immeuble sur un droit non publié a construit sur du sable, et il l'apprendra le jour où il en aura le plus besoin. Et n'oubliez pas le corollaire souvent ignoré : les baux d'habitation consentis par l'emphytéote se poursuivent automatiquement avec le propriétaire au terme du bail (art. L. 451-2, dernier alinéa du code rural). Le bailleur récupère l'immeuble et les locataires — organisez la transmission des baux, des états des lieux et des dépôts de garantie dans l'acte.

---

11. FAQ — le bail emphytéotique en SCI, 16 questions

Voici les seize situations qui reviennent le plus souvent dans les questions qu'on m'envoie sur l'emphytéose. Seize autres, plus directes — durée, canon, hypothèque, taxe foncière, droits d'enregistrement, BEA —, vous attendent dans l'accordéon en bas de page.

Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé. Un bail emphytéotique engage une SCI pour plusieurs décennies, souvent au-delà de la génération qui le signe : faites rédiger et valider l'acte par un notaire, et le montage fiscal par votre conseil.