Prélèvement à la source et revenus de SCI : comment ça marche

Votre SCI à l'IR ne prélèvera jamais un centime d'impôt à la source sur vos loyers. C'est la première chose que je précise aux associés qui pensent, à tort, que le prélèvement à la source fonctionne comme sur un salaire. Un salaire passe par un collecteur — l'employeur — qui retient l'impôt avant de vous verser le net. Vos loyers, eux, n'ont pas de collecteur. Alors c'est l'administration qui s'en charge : elle prélève un acompte contemporain directement sur votre compte bancaire personnel (art. 204 A et 204 C du CGI). Rien ne transite par la SCI. Le calcul, la mise à jour de septembre, la modulation, le décalage de la première année : voilà les quatre points qui décident si vous serez, ou non, pris de court par votre impôt.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (CGI, BOFiP, impots.gouv.fr). Mis à jour le 23 juillet 2026.

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1. Acompte, pas retenue : le principe du PAS en SCI

Le prélèvement à la source (PAS), entré en vigueur en 2019, connaît deux modalités selon la nature du revenu (art. 204 A du CGI) :

• La retenue à la source, pour les revenus versés par un tiers collecteur (salaires, pensions, rentes) : l'employeur ou la caisse retient l'impôt avant de verser le net.
• L'acompte contemporain, pour les revenus sans collecteur (revenus fonciers, BIC, BNC, rémunérations de gérants) : c'est l'administration elle-même qui prélève l'impôt sur le compte bancaire du contribuable (art. 204 C du CGI).

Les revenus fonciers d'une SCI à l'IR translucide (art. 8 du CGI) tombent forcément dans la seconde catégorie. La logique est simple : la SCI encaisse les loyers, calcule son résultat foncier, puis le répartit entre les associés au prorata des parts. Elle s'arrête là. C'est ensuite chaque associé, à titre personnel, qui est imposé sur sa quote-part — et c'est sur son compte à lui que l'acompte est prélevé. La société n'est qu'un intermédiaire de calcul, jamais un percepteur.

À retenir : le PAS d'une SCI à l'IR n'est pas géré par la SCI. Aucune ligne de « PAS » n'apparaît dans la comptabilité de la société. Le prélèvement se fait au niveau de chaque associé, sur son compte personnel, en fonction de sa quote-part de revenus fonciers reportée sur sa déclaration 2044.

Le mot « contemporain » promet plus qu'il ne tient. En théorie, l'acompte colle à l'impôt de l'année en cours. En pratique, l'administration ne découvre vos revenus qu'une fois votre déclaration déposée : elle calcule donc sur les derniers revenus connus, c'est-à-dire sur du passé. Tout le mécanisme de mise à jour annuelle et de modulation, que je détaille plus bas, ne sert qu'à rattraper ce décalage.

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2. Comment l'acompte contemporain est calculé

L'assiette : votre quote-part de revenus fonciers

L'acompte est assis sur votre quote-part de revenu foncier net issue de la SCI, telle qu'elle figure sur votre dernière déclaration de revenus traitée. Cette assiette est reportée depuis la déclaration 2072 de la SCI vers votre déclaration personnelle, puis intégrée à votre revenu imposable.

Le taux : votre taux de prélèvement à la source

À cette assiette, l'administration applique votre taux de PAS — celui du foyer, ou un taux individualisé, ou un taux neutre selon ce que vous avez choisi. Attention à un point que beaucoup découvrent trop tard : l'acompte foncier couvre l'impôt sur le revenu ET les prélèvements sociaux à 17,2 % dans le même prélèvement. Il n'y a pas un avis distinct pour la CSG-CRDS qui tomberait plus tard. Tout part ensemble, du même compte, le même jour.

La mise à jour annuelle de septembre

Le calendrier de l'acompte est rythmé par votre déclaration de printemps :

Retenez la date : septembre. Chaque année à ce moment-là, l'administration remet à jour le taux et l'assiette à partir de la déclaration du printemps. Loyers en hausse ? Votre acompte grimpe à la rentrée. Loyers en baisse ? Il redescend. Entre janvier et août, vous vivez toujours sur des chiffres vieux de deux ans.

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3. Mensuel ou trimestriel : la fréquence de prélèvement

Par défaut, l'acompte contemporain est prélevé mensuellement, le 15 de chaque mois (12 échéances). Vous pouvez opter pour un prélèvement trimestriel depuis votre espace particulier sur impots.gouv.fr.

L'option se coche avant le 1er octobre pour valoir l'année suivante, et une fois posée, elle se reconduit toute seule. Ne vous attendez pas à payer moins : le total annuel est rigoureusement le même. Le trimestre espace simplement les échéances, quitte à faire tomber des montants trois fois plus gros à chaque fois. Certains préfèrent quatre gros prélèvements bien identifiés, d'autres douze petits qui se lissent. Question de tempérament de trésorier, rien de plus.

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4. Moduler son acompte à la hausse ou à la baisse

Puisque l'acompte regarde dans le rétroviseur, il finit toujours par se décaler de votre situation du moment. C'est là qu'intervient la modulation (art. 204 J du CGI) : un bouton, dans la rubrique « Gérer mon prélèvement à la source » de votre espace particulier, pour réajuster en cours d'année sans attendre septembre. Encore faut-il connaître les règles du jeu, qui ne sont pas les mêmes selon que vous montez ou que vous descendez.

La modulation à la baisse : encadrée

Le principe : vous estimez vos revenus de l'année et l'administration recalcule. Sauf que la porte n'est ouverte que si l'écart avec le prélèvement normalement dû dépasse 5 % (le seuil est passé de 10 % à 5 % avec la loi de finances pour 2023). Et il y a un garde-fou : si vous avez tiré l'estimation vers le bas et que l'impôt réel finit plus de 10 % au-dessus de ce que vous aviez annoncé, l'art. 1729 G du CGI prévoit une majoration. Autrement dit, on peut moduler à la baisse, mais pas au doigt mouillé. Une estimation sérieuse, appuyée sur vos chiffres réels, vous met à l'abri.

La modulation à la hausse : libre

À l'inverse, vous pouvez augmenter librement votre acompte, sans justification et sans risque de sanction. C'est judicieux si vos loyers ont bondi, si un déficit foncier va s'épuiser, ou si vous préférez lisser l'impôt plutôt que de subir un solde important l'année suivante.

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5. La première année d'une SCI : le décalage à anticiper

S'il y a un piège dans ce guide, c'est celui-ci. La première année où votre SCI encaisse des loyers, l'administration ne prélève rien. Logique implacable : elle n'a aucune déclaration de revenus fonciers en main, donc aucune base pour calculer un acompte. Résultat, vos premiers loyers tombent sur le compte de la SCI, puis dans votre poche, sans le moindre impôt prélevé au passage. Sensation trompeuse : on croit ces loyers « nets », ils ne le sont pas.

Le mécanisme de rattrapage

1. Année N : la SCI perçoit ses premiers loyers. Aucun acompte n'est prélevé sur vos revenus fonciers.
2. Printemps N+1 : vous déclarez pour la première fois votre quote-part de revenus fonciers (via la 2072 de la SCI puis votre 2044/2042).
3. Été/automne N+1 : l'administration calcule l'impôt dû sur l'année N et vous le réclame au solde, généralement étalé de septembre à décembre.
4. Septembre N+1 : dans le même temps, l'acompte contemporain démarre pour l'année en cours.

Le piège de trésorerie : à l'automne N+1, vous pouvez cumuler le solde d'impôt sur l'année N (le rattrapage) et le démarrage de l'acompte sur l'année N+1. Mettez de côté, dès la première année, l'équivalent de l'impôt foncier estimé — ne dépensez pas vos loyers bruts comme s'ils étaient nets d'impôt.

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6. Déficit foncier et vacance : supprimer l'acompte

L'acompte contemporain n'a de sens que si vous générez un revenu foncier positif. Or la vie d'une SCI comporte des années « creuses » : gros travaux, vacance locative prolongée, impayés, ou tout simplement un déficit foncier qui neutralise le revenu imposable.

Continuer à verser un acompte calculé sur les revenus d'il y a deux ans, alors que vous ne dégagez plus rien cette année, revient à faire un prêt gratuit à l'État — qu'il vous remboursera, mais des mois plus tard. Aucune raison de subir ça. La parade tient en un mot : la suppression de l'acompte, toujours via la modulation.

• Déficit foncier : si votre quote-part de résultat devient négative (travaux déductibles supérieurs aux loyers), votre revenu foncier imposable est nul. Vous pouvez ramener l'acompte à zéro.
• Vacance locative durable : plus de loyers perçus = plus de base imposable. Supprimez l'acompte le temps de la vacance.
• Cession du bien ou des parts : la disparition des loyers récurrents justifie aussi la suppression (la plus-value, elle, relève d'un régime distinct et n'entre pas dans l'acompte).

La demande se fait dans « Gérer mon prélèvement à la source » et prend effet dès l'échéance suivante. Rien d'irréversible : le jour où les loyers reprennent, vous réactivez un acompte en deux clics. Mieux vaut le rétablir de vous-même que de laisser le rattrapage s'accumuler pour l'année d'après.

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7. Les dividendes d'une SCI à l'IS : un autre mécanisme

Tout ce qui précède concerne la SCI à l'IR. Le fonctionnement est radicalement différent pour une SCI à l'IS qui distribue des dividendes.

Changement complet de logique. À l'IS, l'associé n'a plus aucun revenu foncier à déclarer : le bénéfice est taxé une première fois à l'IS dans la société. L'associé n'entre en scène que le jour d'une distribution de dividendes. Et là, le dividende subit un prélèvement forfaitaire non libératoire (PFNL) de 12,8 % retenu à la source (art. 117 quater du CGI), plus les prélèvements sociaux de 18,6 % ponctionnés eux aussi à la source depuis la LFSS 2026. Deux différences à ne pas confondre avec l'IR : le taux social monte à 18,6 % (contre 17,2 % sur le foncier), et le prélèvement ne se déclenche qu'en cas de distribution effective — pas de bénéfice sorti, pas de prélèvement.

Ne prenez pas ce 12,8 % pour votre impôt final : c'est un simple acompte d'IR. Il vient s'imputer sur votre impôt de l'année suivante, puis tout se régularise. Si vous en restez au prélèvement forfaitaire unique (PFU : 12,8 % d'IR + 18,6 % de PS, soit 31,4 % en 2026), le compte tombe juste. Si vous optez plutôt pour le barème progressif, le 12,8 % déjà versé s'impute et l'éventuel trop-perçu vous revient. Dans les deux cas, rien n'est figé à la source.

Dispense possible : les foyers dont le revenu fiscal de référence est inférieur à certains seuils peuvent demander à être dispensés du PFNL de 12,8 % (art. 242 quater du CGI ; RFR N-2 inférieur à 50 000 € pour une personne seule, 75 000 € pour un couple), avant le 30 novembre de l'année précédant la distribution. Utile pour éviter d'avancer une trésorerie qui vous serait ensuite remboursée.

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8. La régularisation au solde de l'IR

Dans tous les cas — acompte foncier ou prélèvement sur dividendes — le PAS n'est jamais libératoire : il ne fige pas votre impôt définitif. Celui-ci n'est arrêté qu'à la régularisation, à l'été de l'année suivante, après le dépôt de votre déclaration de revenus.

Le déroulé de la régularisation

1. Printemps : vous déclarez vos revenus de l'année écoulée (quote-part foncière de la SCI et/ou dividendes).
2. Été : l'administration calcule l'impôt réellement dû et en déduit tous les acomptes et prélèvements déjà versés.
3. Résultat :
   • si vous avez trop payé → remboursement (généralement en juillet/août) ;
   • si vous n'avez pas assez payé → solde à régler, prélevé en une fois ou étalé de septembre à décembre lorsqu'il dépasse un certain montant.

Ce solde peut piquer — la première année, on l'a vu, mais aussi après un exercice de loyers exceptionnels ou la fin d'un déficit. C'est toute la raison d'être du pilotage de l'acompte. Calculer, moduler, supprimer au bon moment : ce ne sont pas des gestes de comptable tatillon, c'est ce qui vous évite de découvrir un appel de 4 000 € en novembre. Sur une SCI, la trésorerie de l'impôt se pilote autant que celle des loyers.

Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé adapté à votre situation.

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FAQ — Prélèvement à la source et SCI